盛世華研·2008-2010年鋼行業調研報告2023-2028年購物中心市場調研及發展前景趨勢預測報告PAGE2服務熱線圳市盛世華研企業管理有限公司數據權威·全面·系統·深度+可落地執行實戰解決方案2028年購物中心市場調研及發展前景趨勢預測報告

2023-2028年購物中心市場調研及發展前景趨勢預測報告報告目錄TOC\o"1-3"\u第一章報告核心觀點 8第一節購物中心行業市場變化 8一、需求特征變化 8二、需求偏好變化 8三、需求群體變化 9第二節行業發展機遇 10一、C-REITs擴容帶來的機遇 10二、新消費帶來的機遇 10三、重奢購物中心的機遇 11四、中高檔及重奢購物中心的機遇 11五、業態機遇 12六、客群機遇 12七、運營機遇 13第二章中國購物中心行業特征分析 14第一節中國購物中心行業需求概況 14一、需求概況 14二、特征分析 15三、動向分析 19第二節中國購物中心行業市場需求分析 19一、消費者分析 19二、個性化需求 21三、趨勢分析 22第三節我國購物中心行業市場特征與特點 25一、供給側仍處快速發展階段 25二、購物中心內門店線上熱度指數快速回暖 26三、購物中心未來受線上銷售影響較小 28四、租戶同比減少，瞄向有效客群 29五、優化招商能力成短期商管重點 31第三章2022-2023年我國購物中心行業市場深度調研 32第一節2022-2023年購物中心行業市場發展情況 32一、存量時代趨勢不變，輕資產擴規模 32二、行業迎來結構性機遇 34三、客流波動重回常態 35四、大宗交易國資并購為主，TOD商業的玩家、體量持續分化 36五、企業分化：零售銷售額”喜憂參半，頭部玩家答卷“超預期” 37六、2023一季度五大業態開關店收縮，首店地區選擇多樣 39第二節2023年我國購物中心行業市場預測 41一、2023年購物中心出租率情況分析 41二、2023年購物中心客流呈環比逐步恢復趨勢 45三、2023年全國擬開業購物中心588個 47四、2023年下半年消費基礎設施的趨勢 49第三節2022-2023年我國購物中心行業市場競爭格局分析 52一、購物中心行業競爭格局分析 52二、2023年購物中心行業新開業情況分析 52三、購物中心行業品牌競爭情況分析 58四、當前購物中心行業競爭策略分析 63（一）華潤萬象生活國內領先品牌運營方，利潤率增長迅速 63（二）百聯股份 72五、購物中心行業企業核心競爭力分析 82（一）核心城市，核心區域 83（二）項目先發優勢 85（三）以大為美 87（四）日常運營管理要求高 88第四章2022-2023年購物中心入駐品牌和業態研究 92第一節品牌開店數量觸底反彈 92第二節開關店研究：2022開店量未達預期，但已觸底反彈 93第三節融資報告：收并購浪潮來襲，行業洗牌加速 94第四節品類研究 95一、熱門品類忙拓店 95二、飲品：開啟加盟模式，策略各有不同 95三、中餐：突破傳統運營桎梏，重塑新式格局 96四、運動鞋：國際品牌光環退去，國潮品牌異軍突起 97五、瑜伽：頭部瑜伽店退出，消費熱度不減 97第五章2023數字化趨勢下購物中心的變化 98第一節進擊的“流量” 98第二節“新”嘗試 99第三節流量線下變換 100一、拯救“天空”購物中心 100二、電商平臺搶占線下體驗空間 101（1）小米之家——以面向未來的AIIoT為中心 101（2）小米有品——全且精主是“爆品”模式 102（3）天貓國際——不直接銷售商品 102（4）網易考拉海淘品店——大數據加持 103（5）京之家——高情商零售種 104（6）網絡容易嚴格選擇——線以下的慎重試水 105（7）當當實體書店——三大模式定位互補 106第四節線上品牌線下孵化形成優勢互補 107一、三只松鼠投食店 107二、精靈的口袋——里有內容有感情的IP 108三、創造茵曼——“慢生活” 109第五節社區型APP在線體驗 109一、Keepland——將繼續客戶的需求 109二、YOHO！藍光/store——線下潮流風向標 111三、小紅書(RED)之家REDhome——“流量收獲機”實現實體商業 112第六節新媒體商店——在線IP擴展備選方案 113一、日煮——美食視頻變身“城市廚房” 113二、食記——網拍美食行線下 114三、一條生活館——中產階級生活的標準裝備 115四、十點書店——閱讀：從書籍到品味生活 116五、DankeFalimyCaf——by星座不求人 117第七節跨界內容的改變快閃店的試水在新的高度玩了 117一、白兔奶茶快閃店——老品牌“新”營銷 117二、將谷歌快閃店——在線娛樂體驗搬到網上 118三、優酷快閃店——內容資源變現 118第六章中國購物中心行業消費環境分析 120第一節消費環境分析 120第二節中國打造國際消費中心 121一、中國打造國際消費中心 121二、中國經濟發展步入新征程 122三、中國經濟向消費主導型轉型 123四、中國超大規模市場優勢 125五、超大規模消費市場 127六、中國的購物中心和零售商不斷探索 129七、產業鏈供應鏈韌性増強 130八、都市圈資源配置優化 132七、助推城鄉融合發展 134第三節消費者趨勢 134一、城市群中產階層 135二、“悅己消費”興起 135三、新務實主義 137四、傳統文化回歸 139第四節新城青年 142一、蘊藏消費潛能 142二、精神消費持續擴大 146第五節中老年 149一、網絡消費新生力量 149二、年輕的消費心態 153第七章2023-2028年中國購物中心行業發展前景與趨勢預測 154第一節2023-2028年購物中心行業發展空間 154一、我國購物中心總量不少 154二、購物中心的總量有成長空間 156三、存量改造提效的空間不小 158四、存量運營需求突出 162五、未來仍存在增量空間 164第二節購物中心消費需求特點及發展趨勢 165一、在填補縣域商業空白及城鎮存量升級上合理增量空間有限 165二、存量規模已接近5億方，對購物中心運營升維有更高期待 165三、輕資產是頭部房企首選的多元化擴張路徑 167四、社交隔離恢復后線下消費市場迎來復蘇信號 171五、購物中心于資產證券化市場上已有成熟嘗試 173第三節新型購物中心的設計與運營 175一、購物中心發展趨勢 175二、新型購物中心的設計 176三、新型購物中心的運營 177第八章2023-2028年購物中心行業市場需求變化帶來新的商業機遇 179第一節REITs試點存在的機遇 179一、消費類基礎設施：政策支持C-REITs擴容 179二、項目稟賦優異的資產可能率先納入REITs 181第二節新消費帶來的機遇 185一、大數據視角的全國購物中心概覽：泛購物中心集中于一線、準一線城市 185二、短期疫情疊加消費意愿變遷，零售業閉店較多，悅己消費門店增長 187三、聚焦新消費，滿足消費者需求和趨勢的優質消費品能夠幫助購物中心引流 194第三節重奢和中高檔購物中心存結構性發展機遇 196一、重奢購物中心坪效與客單價呈現較高相關性 196二、中高檔及重奢購物中心在線上流量及線下門店均表現優異 201第四節業態+客群+運營，三維指標下機遇 207一、業態：新消費助力華潤萬象、恒隆、凱德旗下購物中心門店相對穩定 207二、客群：瞄向高凈值客群，華潤萬象、恒隆核心發力重奢，吾悅、龍湖布局較廣 210三、運營：優秀運營能力疊加新消費布局，助力購物中心長久發展 213第一章報告核心觀點第一節購物中心行業市場變化一、需求特征變化截止2022年12月31日，全國購物中心存量項目達5685個，體量達5.03億平方米。2022年開業購物中心366個，體量3268萬平方米。我們估計，當前中國規模以上購物中心總租金規模約6200億元，并有望在2030年達到約1萬億，未來每年仍有300-400座以上的開業規模。二、需求偏好變化三年疫情對社區商業發展產生了深刻影響，社區型購物中心利用已有的社群、“團長”等新的營銷模式，以“鄰距離”提供便捷的一刻鐘便民服務。一些駐店品牌餐飲、超市藥房充分利用外賣外銷外送模式，讓消費者足不出戶也能享受美好生活。報告指出，2023年上海擬新開的購物中心項目中，3萬—5萬平方米的有20家，加上新開3萬平方米以下社區商業廣場，占上海新開項目的50%以上。“國潮+新潮”相融合的業態，也將成為2023年購物中心發展的新趨勢。“商業+文化”“商業+藝術”“商業+運動健身”等跨界復合體驗型品牌將以首店首發等形式，不斷呈現在消費者面前;類似“圍爐煮茶”、主題市集、露營微度假、微電影微劇場、智創電玩、新能源車聯銷等既有中式消費又有時尚體驗的跨界業態更受消費者青睞;運用數字化技術進行運營創新，營造新場景，將成為主要的競爭手段和制勝法寶;“元宇宙”技術的開發運用，將現實場景與虛擬場景有機融合，將是購物中心聚客增流的重要內容。三、需求群體變化瞄準“Z世代”“α世代”新消費群體，提供“鄰距離”一刻鐘便民服務，將“國潮+新潮”進行到底……隨著年輕消費群體的崛起，年輕人正在成為購物中心的消費主力。因此，如何吸引年輕人成為購物中心行業關注的焦點。為了吸引年輕人，很多購物中心都在費盡心思打造新奇潮酷的體驗場景。不過，在強化體驗的同時如何保持消費同步增長，實現體驗和消費的平衡，對于很多購物中心來說依然是一大挑戰。第二節行業發展機遇一、C-REITs擴容帶來的機遇消費基礎設施納入C-REITs試點，購物中心、百貨商場、農貿市場可發行REITs。2023年3月24日，證監會發布《關于進一步推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態化發行相關工作的通知》，明確指出“研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs。優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs”。參考美、日、新加坡等地REITs市場，中國或將迎來超千億市值消費基礎設施REITs市場。二、新消費帶來的機遇新消費能帶動購物中心線上熱度的增長，我們認為新消費不是指品牌新穎，而是指優秀的消費品牌可以滿足消費者尤其年輕消費者們日益豐富的消費需求，這里我們假設各個行業的優秀品牌基本已代表行業內的消費趨勢與消費偏好，因此識別400+各個行業的優秀品牌，并以這些優秀品牌作為購物中心內的新消費租戶集群。全國23座重點城市中，我們觀察到購物中心內優秀品牌的布局數量存在聚集效應，隨著優秀品牌數量的增加，購物中心內所有門店的店均線上熱度隨之增加。在復蘇速度上，隨著優秀品牌數量的增加，購物中心的整體線上熱度指數的同比增速隨之而上升。關于優秀品牌的篩選，我們認為具備較多門店且保持穩定甚至擴張趨勢的品牌往往是符合了消費需求的門店，因此我們不僅篩選出樂刻、超級猩猩等新興業態，也會篩選李寧、酷樂潮玩、泡泡瑪特、太二酸菜魚等一些比較成熟的品牌。三、重奢購物中心的機遇重奢購物中心坪效與店均客單價呈現較高相關性，輕奢型購物中心單獨客單價指標不足以解釋坪效的差異。針對每一個購物中心，我們計算購物中心內店均客單價，該指標與購物中心的坪效呈現較高相關性，21個樣本重奢購物中心的坪效與店均客單價相關系數達到0.9。聚集在一起的奢侈品集群，所能吸引到的客群是相對穩定的，同城的競爭格局也是相對確定，業績有望隨著經濟的發展以及高凈值客群的增加而得以穩定增長。輕奢購物中心的店均客單價未與購物中心的坪效呈現出較高相關性，少量奢侈品牌的聚集不足以吸引來穩定的購物人群，購物中心需要依靠其他的店鋪來吸引更多有效客流。四、中高檔及重奢購物中心的機遇消費者對高檔、重奢、次高檔購物中心存在偏好，計算同行業門店在不同購物中心里的評分差異，進而反映消費者對不同分類購物中心的偏好度。整體來看，截至2023年3月末，上述全國280個地級市中，購物中心作為運營者，可以通過優質的運營能力，提升場內門店好評度，基于此我們計算各個購物中心里，門店評分相較同城同行業的其他購物中心內門店的評分增幅。從結果上來看，高檔、重奢類購物中心更受偏愛。五、業態機遇布局有較多新消費門店的購物中心品牌內門店態勢相對較好。2023年3月，23座重點城市內，各知名購物中心的門店數量同比變化幅度呈現較大差異，天虹、百聯、王府井等購物中心門店縮減幅度超過15%，而吾悅、華潤萬象、恒隆、凱德等購物中心內門店變化相對較好，同比縮減幅度在6%以內。從門店業態上看，華潤萬象、恒隆、凱德等購物中心內均有著較高的場均新消費門店；而門店變化態勢最好的吾悅廣場零售業占比為前述20個品牌中最低，僅有31%，與之相對應的，吾悅廣場內休閑娛樂、餐飲業門店占比分別為12%、38%，居于較高位置。六、客群機遇華潤萬象、恒隆等重奢型購物中心能吸納周邊高凈值人群，場所內門店客單價相較同城同行業的平均門店客單價處于高位。截至2023年3月末，前述280個地級城市內，門店的客單價主要受兩方面因素的影響，一是門店本身的價位水準，二是購物中心客群的實際購買能力。從整體上看，各個購物中心的門店價位與其本身的客群是基本相匹配的，但是購物中心個體是存在差異性的，尤其針對布局門店相對類同的重奢型購物中心，門店的客單價的相對變化幅度反映了實際客群的消費能力。從數據上看，恒隆廣場、華潤萬象等重奢型購物中心的門店客單價高出行業均值有77%、43%。七、運營機遇優秀的商管公司應當是精準定位客群，招商能滿足客戶需求的優秀業態，并通過較強的運營能力，持續引流客戶。第二章中國購物中心行業特征分析第一節中國購物中心行業需求概況一、需求概況購物中心行業已在全球范圍內成為最重要的零售經營方式之一，而且遠遠突破商品零售的界限，它對一個城市的商業環境改善、消費與休閑方式的改變、投資結構的優化、對經濟繁榮的貢獻等越來越顯示出它的重要性和生命力。我國的購物中心建設起步較晚，開始于20世紀80年代，最早的項目是位于珠江三角洲的天河城購物中心，但是近年來以飛快的速度向前發展，已經成為全球購物中心建設最為活躍的市場。購物中心以選址劃分可分為城市型、區域性、社區型及奧特萊斯型四類。城市型位于城區核心地段，經營業績穩定，客流維持高位；奧特萊斯型特點鮮明，保有固定客戶群體，兩者均為海外商業REITs資產組合的的重要部分。此外，購物中心按主要租戶品牌類型劃分可分為精品型、市場型及生活型三類。生活型受自身性質影響，盈利性往往弱于時尚型及精品型。而精品型雖然為最景氣的細分市場，但其單市場容量小、總市場容量和增量市場都不大，且由于盈利性極為突出，往往也非開發商資產退出的首選。圖表：購物中心定位分類數據來源：華經產業院二、特征分析據贏商大數據統計，截止2022年12月31日，全國購物中心存量項目達5685個，體量達5.03億平方米。2022年開業購物中心366個，體量3268萬平方米。我們估計，當前中國規模以上購物中心總租金規模約6200億元，并有望在2030年達到約1萬億，未來每年仍有300-400座以上的開業規模。圖表：購物中心存量數量及增速資料來源：贏商網，中信證券研究部注：數量單位：個圖表：購物中心存量體量及增速資料來源：贏商網，中信證券研究部圖表：2011-2022購物中心市場存量與增量體量資料來源：贏商網，華泰研究圖表：2016-2022年全國購物中心增量及增速，座，%資料來源：贏商大數據，東海證券研究所圖表：2022年新開業購物中心地區分布，萬平米，座資料來源：贏商大數據，東海證券研究所圖表：2022年新開業購物中心體量分布，座資料來源：贏商大數據，東海證券研究所三、動向分析近年來，購物中心建設行業在我國方興未艾，項目興建如火如荼。從購物中心業態調整變化數據看，零售業態整體配比有所減小，體驗性業態配比呈上升態勢，特別是兒童親子及服務類業態增長幅度相對較大，購物中心對此類業態的需求看漲。大型綜合性購物中心及中型社區購物中心是主流。從單體購物中心規模數據看，5-10萬㎡的購物中心占比過半;從不同發展階段數據看，單體規模整體呈上升趨勢，5萬㎡以下的占比下降，15萬㎡以上的占比上升幅度較大。第二節中國購物中心行業市場需求分析一、消費者分析一線城市北上廣深開業數量、購物中心體量排名依次是上海、北京、深圳、廣州;僅上海維持高增長高供應，數量和商業體量占一線城市的近五成，穩居一線城市首位;北京、廣州、深圳趨于放緩，回歸理性調整。受疫情影響，22年購物中心客流有所下滑。據匯客云和贏商大數據，2022年全國購物中心累計總客流270億人次，全年全國購物中心場均日客流1.5萬人次，同比2021年下降19%，較2020年下降11%，3/12月觸底，場日均客流僅約1.2萬。圖表：全國購物中心客流資料來源：贏商大數據，華泰研究圖表：2022年全國各線級城市購物中心日均客流及同比增速資料來源：贏商大數據，華泰研究注：數據為全國3萬平以上購物中心的平均單日客流圖表：全國購物中心客流同比增速資料來源：贏商大數據，華泰研究二、個性化需求瞄準“Z世代”“α世代”新消費群體，提供“鄰距離”一刻鐘便民服務，將“國潮+新潮”進行到底……今后，作為上海國際消費中心城市建設重要載體的購物中心業態將如何發展迭代?近期，上海購物中心協會發布《上海購物中心2022—2023年度發展報告》，對后疫情時代購物中心業態的一些發展趨勢進行預測。報告提出，2023年上海擬新開3萬平方米以上購物中心達45家，面積超300萬平方米，為近三年來最多的一年。這是因為一些原本在前兩年完工開業的項目受疫情影響延遲到了今年。2023年，上海3萬平方米以上購物中心總量將超過400家。購物中心向二三線城市下沉是大勢所趨。從城市選擇和商圈進駐上來看，前十年60%的購物中心集中在四個一線城市，在2015-2020年這五年間二線城市購物中心開始進入快速發展期，入市占比是一線城市的2倍，進入二線城市購物中心占比超過70%，購物中心拓展向二三線城市下沉是大勢所趨。隨著年輕消費群體的崛起，年輕人正在成為購物中心的消費主力。因此，如何吸引年輕人成為購物中心行業關注的焦點。為了吸引年輕人，很多購物中心都在費盡心思打造新奇潮酷的體驗場景。不過，在強化體驗的同時如何保持消費同步增長，實現體驗和消費的平衡，對于很多購物中心來說依然是一大挑戰。三、趨勢分析近年來，隨著零售商業房地產行業不斷發展，越來越多的開發商開始參與購物中心開發，因此對購物中心運營服務需求不斷增長。但是，大多數開發商，特別是中小型開發商，在這方面沒有豐富的經驗。少數大型購物中心運營服務提供商具有優勢掌握市場機會。預期輕資產模式會隨著中國購物中心運營服務市場發展而日益盛行。面對停滯的業績增長與上升的經營成本，奢侈品進入盤整穩固階段。快時尚及大眾時尚品牌繼續擴張，面對中國中產消費者的迅速崛起，輕奢品牌也面臨著較大的市場發展空間。以餐飲為主導的體驗式消費，已經成為實體零售在為電商不斷侵蝕市場份額時的“護城溝壑”并成為了購物中心提升客流的重點業態。改變經營方式，轉型升級。社區型商業和奧特萊斯未來發展潛力巨大。分城市能力來看，一線城市發展力同比下滑9.2，主要是因為一線城市競爭較為激烈，使得營銷和技術的成本上升，從而導致一線城市指數下跌。二線城市綜合發展力錄得62.2低于三線及以下城市的68.3，目前二線城市購物中心存在的主要問題是開發量過大和急需去存量。三年疫情對社區商業發展產生了深刻影響，社區型購物中心利用已有的社群、“團長”等新的營銷模式，以“鄰距離”提供便捷的一刻鐘便民服務。一些駐店品牌餐飲、超市藥房充分利用外賣外銷外送模式，讓消費者足不出戶也能享受美好生活。報告指出，2023年上海擬新開的購物中心項目中，3萬—5萬平方米的有20家，加上新開3萬平方米以下社區商業廣場，占上海新開項目的50%以上。“國潮+新潮”相融合的業態，也將成為2023年購物中心發展的新趨勢。“商業+文化”“商業+藝術”“商業+運動健身”等跨界復合體驗型品牌將以首店首發等形式，不斷呈現在消費者面前;類似“圍爐煮茶”、主題市集、露營微度假、微電影微劇場、智創電玩、新能源車聯銷等既有中式消費又有時尚體驗的跨界業態更受消費者青睞;運用數字化技術進行運營創新，營造新場景，將成為主要的競爭手段和制勝法寶;“元宇宙”技術的開發運用，將現實場景與虛擬場景有機融合，將是購物中心聚客增流的重要內容。與一二線城市不同，城市、商圈相對閉合的三線及以下城市，在2019年城市綜合發展力錄得68.3，高于同年一二線城市的水平。三線及以下城市優質購物中心項目選擇較少。相對于一二線城市，三線及以下城市的發展優勢主要體現在城市本身較大的商鋪、住宅投資需求，逐漸縮小的城鎮差異帶來的低線城市居民巨大的消費需求以及中高端品牌自身的渠道下沉需求。同時，在三線及以下城市投資購物中心還應當注意人才匱乏、地區排他性以及資金短缺等風險。而以網購為主要途徑的品牌宣傳正迅速培育起此類城市消費者的品牌認知度，加上可支配收入的不斷增長，越來越多的品牌意欲進駐和布局遠離經濟核心區的較低能級的人口節點型城市。第三節我國購物中心行業市場特征與特點一、供給側仍處快速發展階段2023年待開業購物中心商業面積占存量的16%。贏商網數據顯示，截至2023年4月，全國已開業購物中心總量有7854座，商業面積達57025萬平方米，人均購物中心總面積達0.40平方米/人。2023年待開業購物中心總量較大，贏商網平臺顯示，預計于2023-2027年開業的購物中心有1691座，商業面積達14566萬平方米，占存量的26%，其中預計于2023年開業購物中心有1166座，商業面積達9298萬平方米，占存量的16%。（注：這里我們把贏商網所劃分的購物中心和百貨大樓均歸入泛購物中心。）圖：全國購物中心總量資料來源：贏商網（含預測），中信證券研究部二、購物中心內門店線上熱度指數快速回暖依據大眾點評、贏商網、百度指數、高德地圖地數據，我們觀察到，購物中心內的線上熱度快速回升，截至2023年4月，23座重點城市中，2929座樣本購物中心內門店總在線瀏覽次數達到11.47億人次。我們依據在線瀏覽人數構建線上熱度指數（下同）。2023年2-4月，樣本購物中心單月線上熱度指數較去年同期增幅不斷提升，4月線上熱度指數同比提升78%。線上熱度快速躍升的背后，反映的是出門消費意愿的快速回暖。圖：23座重點城市內，購物中心線上熱度指數同環比快速提升資料來源：贏商網，大眾點評，百度指數，中信證券研究部人均購物中心商業面積已接近日本水平，據贏商網、中國統計局地數據，中國人均購物中心商業面積于2022年末達0.40平方米/人，接近日本、新加坡、新西蘭、英國水平，超過德國同期水平，根據贏商網顯示的將于2023年開業的各購物中心商業面積，結合全國人口數量，我們計算得中國人均購物中心商業面積將于2023年末達0.47平方米/人。據國際購物中心協會及澳大利亞購物中心協會數據，國外重點國家中，美國、澳大利亞人均購物中心商業面積較高，分別達2.15、1.06平方米/人，日本、新加坡、新西蘭等地人均購物中心商業面積相對較低，分別為0.41、0.54、0.50平方米/人。圖：中國人均購物中心商業面積快速提升資料來源：贏商網，中信證券研究部圖：人均購物中心商業面積存在明顯區域差距資料來源：ICSC，澳大利亞購物中心協會，中信證券研究部三、購物中心未來受線上銷售影響較小全國線上滲透率漸減緩，購物中心作為一種體驗+零售集合平臺，未來受線上銷售影響較小。從社會零售的角度來看，疫情前，社零增速保持同比8個百分點以上的增速，疫情間短期受挫。網上商品和服務零售額占社會消費品零售總額的比重漸趨穩：2019年網上零售占比在26%的水平；2020-2022年受疫情影響，線下出行意愿受挫，網上零售占比居于高位；疫情結束后的2023年1-2月，網上零售占比回落至26.66%。我們認為短期積壓線下消費需求釋放導致網上銷售占比下降的現象固然存在，但是網上銷售占比未來增速預計將趨緩。對于以用戶體驗為核心，包含購物、服務、休閑娛樂等各類業態的購物中心來說，未來的線下空間仍廣闊。圖：社零線上滲透率提升減緩資料來源：Wind，國家統計局，中信證券研究部四、租戶同比減少，瞄向有效客群受去年疫情和線下消費疲軟影響，購物中心進入業態置換期，數據觀察期內（2021年12月至2023年4月）門店總量減少14.0%。我們以多線上平臺（線上平臺包括：贏商網、大眾點評、聯商網、高德地圖）所顯示的“購物中心”為統計范圍，截至2023年4月末，我們觀察到全國23個重點城市中，購物中心內門店（全文所指門店均為運營中門店，后續簡稱為門店）有48萬個，較數據觀察起點——2021年12月末地購物中心內門店總量減少14.0%。2022年短期疫情波折和線下消費的疲軟是購物中心內門店削減的核心因素，也促使購物中心運營者提升招商的能力，優化招商的方向，對準有效客群，精準布局業態。我們所統計的門店數量是線上平臺（具體平臺同上）所顯示的門店，與實際的線下門店數量可能存在誤差。同時，優秀品牌擴大單店營業面積，缺乏競爭力的門店在前期疫情干擾下出清。這一因素導致購物中心內實際營業中面積的變化優于門店變化趨勢。圖：23個重點城市內的購物中心門店總量（21M12-23M4）資料來源：贏商網，大眾點評，聯商網，高德地圖，中信證券研究部疫情影響下，前期各環線城市均呈購物中心內運營中門店總量持續減少趨勢，一線城市購物中心內門店縮減趨勢最高，三、四線城市購物中心門店縮減趨勢最低。從2022年6月至2023年4月，107個樣本城市內購物中心門店總量減少12%，從城市環線維度來看，四線、三線城市分別縮減4%、8%，門店縮減幅度較低，一線城市門店縮減幅度最高，其次為二線城市，分別達到14%、13%，由高線到低線的反向閉店趨勢，反映出在成本和客流雙側的平衡中，一線城市購物中心內不具備較高競爭力的線下門店率先出局。圖：107個樣本城市中購物中心門店指數（22M6-23M4）資料來源：贏商網，大眾點評，聯商網，高德地圖，中信證券研究部而以北京為例，我們看到門店縮減較多的購物中心不乏燕莎奧特萊斯等知名頭部品牌。整體來看，各類偏百貨、偏低端零售性質購物中心如百榮世貿商城、新華百貨、國泰百貨等購物中心門店受挫較嚴重。表：北京市21年12月末至23年3月末，部分購物中心門店數量變化展示資料來源：贏商網，大眾點評，聯商網，高德地圖，中信證券研究部五、優化招商能力成短期商管重點前期的門店數量減少更多是短期、臨時性質的出清，是疫情期間短期出行意愿下降的結果，而非消費意愿下降，反而從部分悅己類門店的變化趨勢上，我們認為消費意愿依舊旺盛，消費能力也在逐漸修復。展望后續，受益于線下出行的回暖與收入水平的修復，我們認為今年全年，購物中心內線下門店總量會延續3月份開始的總量凈增加趨勢，單店坪效和盈利水平會隨著經濟的回暖持續提升。第三章2022-2023年我國購物中心行業市場深度調研第一節2022-2023年購物中心行業市場發展情況萬物復蘇，四季初始。經歷了困頓的疫情三年后，生活逐漸恢復正常，相伴而生的，是經濟重新邁向了一個有序發展的運行軌道。2022年，消費市場受到了較大的考驗，特別是聚集性、接觸性消費的受限。另外，居民消費意愿也在下降，不敢消費、不便消費，消費市場受短期擾動非常明顯。回歸2023，商業地產作為線下消費的核心載體，行業的景氣程度與消費大氣候息息相關。作為行業頭部平臺，我們把觀察到的新現象、新趨勢、新實踐，帶入到長期變量的思考框架中去，挖掘出潛在的增長機會點，提供增長啟示。贏商網X中城研究院再度聯合，發布《2023中國購物中心年度發展報告》。一、存量時代趨勢不變，輕資產擴規模從目前購物中心存量來看，據贏商大數據統計，截止2022年12月31日，全國存量購物中心5685個，體量達5.03億平方米。整體市場容量已經趨向飽和，運營、空間等結構性不平衡愈加凸顯。當購物中心進入存量市場，增量放緩已經是必然趨勢，疫情的沖擊只是加劇了增速的下滑。長期而言，看待購物中心行業的角度，應從關注每年整體新開數量轉到質量，以及發展不平衡的區域、城市、商圈等市場上。目前，重資產開發持有仍然是購物中心主要發展模式。但隨著行業競爭趨于激烈、外部融資逐漸收緊，堅持純重資產模式拓展的資金壓力增加，輕資產已經是規模拓展的必選項之一。短期來說，重資產形成的資金沉淀十分明顯，輕資產化運作的商業模式受到追捧，越來越多商管公司開始牛刀小試，或者大規模進入輕資產軌道，加速著商業地產領域的碎片化整合。橫向對比，世界范圍內商業地產的發展，如西蒙、西田、凱德等，多以追求不動產投資增值為主，基礎的商業邏輯是“低買高賣”，通過投資商業項目，持續改善其運營現金流提升資產價值，以REITs等資本化手段退出，進而獲取資產增值收益。不管怎樣變化，企業始終是在自己的優勢領域向外拓展管理半徑。對于行業規模頭部的企業而言，輕資產是他們在規模之上切入的賽道，但商業地產行業發展至今，行業的格局已相對穩定。據贏商網不完全統計，2022年拓展/開業輕資產數量最多的企業為萬達商管，共三十余個輕資產項目；其次為華潤萬象生活、印力，輕資產項目數在十個以上，新城控股、龍湖商業奮力追趕。由此可見，輕資產的行業競爭非常激烈。對頭部企業而言，要轉身做乙方，從“內部管理”走向“外部生意”，從“服務母公司”擴大到“服務外部業主”，從“管理思維”轉變為“服務思維”，面臨很多新的挑戰。根據商業輕資產賽道企業目前的拓展實踐，及已簽約項目后續逐漸開業投入運營，預計未來5年商業輕資產市場格局會相對清晰、整體市場發展會走向成熟。二、行業迎來結構性機遇2023年3月24日，國家發改委發布《關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》（發改投資[2023]236號）。通知表示“支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs”、“優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs”。這是2020年4月公募REITs啟航以來、2022年12月18日中國不動產證券化合作發展峰會首次釋放“REITs擴容商業不動產領域”以來，首次明文落地“REITs擴容商業不動產”。待真正落地，對于國內商業不動產投資將是里程碑式的發展。三、客流波動重回常態通過具備風向標意義的行業觀察，深度理解不同企業的模式、變化，思考發展的大趨勢，在不確定性當中保持冷靜和克制。客流圖譜：2023年Q1客流反彈明顯，2022年樣本項目業績悲喜參半一季度，樣本mall場日均客流恢復至17756人，環比漲幅達25.4%，同比增33.9%。具體而言，不管是節假日的恢復程度，還是不同城市線級、項目檔次等細分因素，一切都指向著：購物中心客流已經基本擺脫疫情的外生干擾，重回常態化穩定區間。而熱鬧的五一小長假，國人的出門、消費熱情爆棚。據商務部消息，“五一”假期，國內旅游出游合計2.74億人次，超過2019年同期水平。同期，全國重點零售和餐飲企業銷售額同比增長18.9%。但脈沖式的節假日消費過后，商場們該思考著，如何在歸于常態的客流曲線中，找到小爆點小驚喜，而不是一個“限時”流量場。而影響客流的內生因素可分為三部分：品牌力夯實客流基礎，產品力決定客流上限，而運營力保障客流的可持續增長。現在，擺在商場們前面的問題，不再是客流被封住了，而是客流被分食了。它們需要回到商業經營的幾個核心問題上：目前的存量競爭中，自身的產品定位有沒有比較優勢？客流基本盤穩定的情況下，日常招商、調改、運營，能不能爭取到更多的消費者？如何降本增效，避免盲目擴張？如何在戰略上思考有質量的增長，在戰術上有效落地？四、大宗交易國資并購為主，TOD商業的玩家、體量持續分化2020-2022年，國資背景企業為收購主體，進行的商業地產大宗交易共46起，多集中在2022年，占三年總數的63%，總體交易規模達735.21億元。背靠政策，手握多樣化資金來源，以中海、華潤、招商蛇口、越秀、保利等為代表的國央企屢屢在商業地產大宗交易市場上大顯身手。輾轉騰挪間，解救了“斗獸之困”，重塑商業地產格局。而行業機會之一的TOD，王者恒強，形態卻日漸豐富。在城市端，西南的成都、重慶TOD項目數一騎絕塵，跑贏了北京、上海、深圳。堅挺的廣州，靠著外延、加密的軌交線，穩穩占著前三。玩家分化、競爭還在加劇，龍湖、華潤、萬科們越戰越猛，后發潛力者越秀、保利最為惹眼。在模式上，合作開發已成主流。業態組合則因站點規劃、覆蓋客群有別，中小體量TOD項目（10萬㎡以下）傾向做熟人生意，可以是社區型，也可以是青春派；而大體量TOD項目（10萬㎡及以上）多為地標mall，多元的客群，匹配多元品牌、體驗與服務。望向新五年，國內TOD商業的版圖，會因更多的非高線城市、更多樣的玩家出現，格局微變，而蓬勃之態不會減弱，只會趨強。五、企業分化：零售銷售額”喜憂參半，頭部玩家答卷“超預期”贏商網收集了全國247家商場2022年銷售額等經營數據，并結合其運營情況進行分析：從銷售額區間來看：百億商場僅3家，分別為南京德基廣場、上海環球港與杭州萬象城；50億元以上的商場共9家，占比不足5%，超4成商場銷售額在10-29.99億元區間。從增長情況來看：悲喜參半。21.5%的商場銷售額呈向上增長；26%的商場銷售額同比下降，4%左右的商場銷售額與2022年持平。從城市商業線級來看：年銷售30億元以上的商場中，來自商業一線與商業準一線的各占半壁江山；3個二線城市標桿mall——常州江南環球港、青島海信廣場、東莞海德·匯一城進入30億以上的梯隊。“50億+俱樂部”的前排幾乎是被以奢侈品銷售為主的高端商場所承包，高端商場依然是“吸金王者”。細看頭部玩家，業績表現超預期。華潤萬象生活在2022年逆勢領跑，營收120.16億元，同比增長35.4%；核心凈利潤22.25億元，同比增長30.7%。截至2022年底，華潤萬象生活在營購物中心86個，全年租金收入158億元，同比增長4.3%。其中，歸屬于業主端的經營利潤收入達到94.52億元，同比增長2.2%，業主端經營利潤率為59.7%。這樣的成績背后，主要取決于以下兩點：華潤萬象生活在營項目大多位于高能級市場，整體租金貢獻水平較高。據贏商網統計，其在營的86個商業項目，69座分布在商業一二線城市，占比達80%。單個項目運營能力突出。據管理層業績會上分享的數據來看，86個項目全年平均出租率達到了96.1%，有69個項目銷售額位列所在城市銷售額排名TOP3，占比亦達到80%。而作為全球規模第一的商業地產企業，萬達商管踏入輕資產生意場至今九年。據官方業績快報，2022年萬達商管新開業55座萬達廣場，成為2022年唯一一個開業量在20個以上的企業。其中，據贏商大數據不完全統計，輕資產項目接近40個。在城市布局上，據贏商大數據統計，萬達商管自持項目在商業高線級城市（商業二線及以上）數量更為集中，而下沉市場（商業三線及以下）則是輕資產項目占比更高。2022年初，太古地產提出“1000億港元投資計劃”，其中計劃預留500億港元用于積極發展內地市場，全力發展“太古里”“太古匯”兩個品牌，目標是將內地物業組合的總樓面面積在10年內增加一倍。截至2023年3月7日，公司已承諾投放390億港元，占投資計劃總額近40%，其中的170億港元用于內地，已落實的內地重點項目包括位于西安的以零售為主導的綜合發展項目、位于三亞以零售為主導的發展項目，以及收購成都遠洋太古里余下50%權益等。內地慢行二十載，太古地產突然加快了在內地的拓展步伐。目前太古地產在內地共7個存量零售物業組合，加上此前太古地產計劃在廣州市荔灣區打造珠江太古商業項目，未來一至五年里，太古地產將在內地開業包括上海張園（西區已開幕）、頤堤港二期、西安太古里及三亞零售項目等多個新項目，太古地產內地版圖將不斷擴大。六、2023一季度五大業態開關店收縮，首店地區選擇多樣受疫情影響，2022年品牌市場整體呈收縮狀態。品牌首店在地區選擇上更加多樣，資本市場上品牌融資數量下降。越來越多品牌開始獨立進行投資，收并購浪潮加速行業洗牌。*開關店：據贏商大數據監測，2023年1季度，9個重點城市約200個標桿購物中心，新開店約2500家，新關店約3000家，開關店比0.82，整體表現不及2022年4季度（1.08）。樣本購物中心中，五大業態開關店表現均弱于上季度，僅文體娛小幅擴張。*首店格局：根據贏商大數據監測，2020-2022年有錄入首店數據的城市分別為82個、154個、100個，對應首店數為1484家、4422家、3836家。從絕對數看，2021年是個小高峰；從平均數看，城均首店數逐年遞增，從18家增至38家。以贏商大數據統計的樣本城市及項目為載體，2022年武漢以全年336家首店位列第一位；武漢330+首店中，全國首店、華中首店占比近半，達47%。36家全國首店，餐飲占了12家。而南京的新首店數量在2022年闖入TOP5，是南京萬象天地攜77家首店重磅出街的直接結果，更是城市高消費力與經濟力、以及政府全方面首店促進政策的深層作用。*投融資，2022全年消費品牌融資事件共325起，雖然比2021年的513起銳減接近1/4，但比2020年的245起，仍顯得活躍。從49起億元級融資項目中可看出，年輕人熱衷城市戶外運動，重新發現“消失的附近”；拒絕統一審美的家居風格，懶宅生活也要個性、品位。透過17個“一年雙輪融資”的品牌看到，餐飲是資本最鐘情的賽道。茶飲不輸咖啡，但卻陷入創新窘境；中式烘焙降溫，日式烘焙嶄露頭角。而89起品牌轉身做投資的案例則表明，真正擁有行業背景的資方更受歡迎；企業間的收并購活躍，行業洗牌加劇。第二節2023年我國購物中心行業市場預測一、2023年購物中心出租率情況分析重點城市的購物中心出租率分化，其中杭州、南京、深圳等城市的市場較為活躍。3月24日證監會出臺了《關于進一步推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態化發行相關工作的通知》，其中提到“優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs”。購物中心等消費REITs的出臺成為關注熱點。從一線城市看，深圳的零售出租情況表現較好，北上廣空置率略有提高。截至2023年3月，北京、廣州、深圳的優質物業空置率分別為8.7%、11.5%、1.6%；截至2022年12月末，上海最新的空置率為8%。從變化趨勢看，上海、北京、廣州的空置率均較前次統計有所提高，深圳2023年一季度末的空置率為近年來最低水平。從其他核心城市看，杭州、南京的零售市場更加活躍，其他城市空置率在10%左右。我們同樣梳理了部分省會城市的優質零售物業的空置情況。截至2022年末，杭州、南京、成都、武漢、西安、重慶的優質零售物業空置率分別為3%、3.2%、9.7%、10.3%、10.8%、11.9%，其中杭州、南京近三年的空置率基本維持在5%以內。將一線城市和以上的城市作為樣本城市進行對比分析后，我們發現在樣本城市中，杭州和南京的空置率處于相對較低的水平，充分展現了城市零售市場的活躍程度；截至2022年末，廣州、西安、重慶、武漢的優質零售物業空置率均在10%以上，零售市場有待進一步恢復。從房企看，我們篩選了大悅城、華潤置地、萬科、新城控股、龍湖集團、寶龍作為樣本池，2022年這六家房企的購物中心出租率均受疫情影響有所下滑；從近年來的整體表現看，六家房企的購物中心近年來的平均出租率均在90%以上。1）大悅城旗下的購物中心項目以大悅城、大悅春風里、祥云小鎮三條產品線為主；近四年來的平均出租率為93.93%。2）華潤置地旗下的購物中心項目形成了萬象城、萬象匯、萬象天地三大商業產品線的戰略布局，近4年的平均出租率為95.70%。3）萬科旗下的商業產品線包括印象城、印象匯、印象里、萬科廣場等產品線，近三年的平均出租率為91.97%。4）新城控股旗下的商業項目為吾悅系產品，近四年的平均出租率為97.87%。5）龍湖旗下的商業項目包括天街、星悅薈兩類，其中天街為主要的商業項目；近四年龍湖商業購物中心的平均出租率為96.35%。6）寶龍的商業產品線包括寶龍一城、寶龍城、寶龍廣場、寶龍天地等，近四年的平均出租率為91.80%。這六家房企的購物中心平均出租率均在90%以上，展現出這些代表房企優秀的購物中心項目運營能力。二、2023年購物中心客流呈環比逐步恢復趨勢據贏商網統計，一季度樣本mall場（全國3萬㎡以上的購物中心）日均客流恢復至17756人，環比漲幅達25.4%，同比增33.9%。分單月來看，1月因春節消費下沉尤為明顯，下沉市場客流復蘇遠高于高線市場，到了2月、3月，高線城市（商業一線、準一線、二線）購物中心客流強勢增長，三、四、五線城市客流則穩中略有降。總體上看，當前線下客流逐步擺脫疫情外生干擾，客流重回常態化。圖：疫后線下客流快速復蘇資料來源：贏商網，招商證券，*注：全國3萬㎡以上的購物中心。因疫情原因，2022年3-5月客流數據不包含上海圖：23Q1購物中心客流呈環比逐步恢復趨勢資料來源：贏商網，招商證券，*注：全國3萬㎡以上的購物中心。因疫情原因，2022年3-5月客流數據不包含上海三、2023年全國擬開業購物中心588個據贏商大數據統計，2023年全國擬開業購物中心達588個，體量約5201萬㎡，創下2017年以來擬開業量新低，僅最高峰的2021年擬開業的一半。經歷了三年疫情，雖然目前防控政策解除了消費場景的限制，但需求、供給兩側需要更多時間修復。而且，隨著全國購物中心存量逐年上升，購物中心新增量放緩也是必然趨勢。從過去6年的實際開業情況看，開業率一路走低，從疫情第一年開始，連續三年開業率低于五成。不過，2023年擬開業數量、體量約為2022年實際開業量的1.6倍，若開業能如期推進，全年增量仍然可期。數據說明：1、統計范圍為全國368個城市（不含港澳臺）管轄行政區內，商業建筑面積3萬㎡及以上，計劃2023年內開業的購物中心（含1月份已開業數據）；2、統計數據包含新建項目及存量改造項目；3、統計時間截止至2023年1月30日。從城市角度來看，2023年擬開業量≥5個的城市共25個。北京躍升至全國第一，數量與上海并列第一，均為23個項目，但北京總體量超260萬㎡，較上海多80余萬㎡；廣州第三，21個項目。緊隨其后的是，武漢、成都、西安、杭州、深圳、重慶、蘇州依次位列前十。擬開業量前十的城市中，上海、蘇州人均購物中心面積超過1㎡/人，杭州0.96㎡/人；北京、廣州、成都、重慶、西安人均購物中心面積相對較低。據贏商大數據統計，截止2022年12月31日，人均購物中心面積≥1㎡的城市已經增至4個，依次為上海（1.07㎡/人）、南京（1.04㎡/人）、蘇州（1.04㎡/人）、佛山（1.01㎡/人）。而2021年底，僅上海唯一一座城市人均購物中心面積率先突破1㎡/人。可見，南京、蘇州、佛山商業市場增速之快。在新的一年，這三座城市擬新增開業量依然高企，項目數量均在10個以上，體量在100萬㎡以上，市場競爭將明顯加劇。2023年籌開項目體量主要集中在5~10萬㎡之間，占比為35.26%，同比有所下滑，下滑5個百分點；10~15萬㎡區間占比其次，為28.11%，但該區間占比同比增加4個百分點。此外，3~5萬㎡的小體量項目略微增加1個百分點，較為明顯集中在高線級城市，是低線級城市的1.75倍。15萬㎡及以上區間的較大型項目占比略微下滑。40萬㎡以上的超大體量項目共2個，其中銅陵北斗星城吾悅廣場47萬㎡、九江聯盛國貿40萬㎡；30萬㎡以上項目3個，分別是常州弘陽1936項目36萬㎡、蘭州萬達茂32萬㎡、北京五棵松萬達廣場31萬㎡。奧特萊斯綜合商業體在2023年有“剎車減速”之勢。全年籌開項目13個，合計體量140萬㎡，不足2022年同期籌開奧特萊斯項目的一半。砂之船、首創、百聯、王府井、RDM集團等頭部奧萊運營商在2023年集體“失聲”，光大安石、中駿商管成為奧萊新入局者，將帶來首個奧萊作品首秀。四、2023年下半年消費基礎設施的趨勢預計商業供給量保持穩定，存量物業改造占比可能明顯提升。根據贏商數據，2023年4月份，全國開業購物中心項目34個，總商業建筑面積278萬平方米，是疫情以來同期的最高峰。根據贏商網數據，今年擬開項目數588個，在開業率回到疫情前水平的情況之下，仍可保證一定數量的開業規模。單店情況也預計程良好恢復態勢。根據贏商數據，一季度樣本購物中心日均場均客流恢復至1.78萬人，環比漲幅25.4%，同比增幅33.9%。由于購物中心客流明顯的季節性因素，客流高峰和節假日、寒暑期高度相關，預計下半年暑期到來后，購物中心客流將望錄得較好的環比表現。購物中心擬開和實際開業量（個）資料來源：贏商網，中信證券研究部預測購物中心場均日客流（萬人）資料來源：贏商網，中信證券研究部預測空置率亦是衡量行業景氣指數的關鍵指標。2022年下半年，9大重點城市購物中心平均空置率10.9%，創歷史新高。商鋪的開店意愿復蘇可能晚于零售消費的復蘇，我們估計2023年下半年開始，購物中心空置率開始出現下行趨勢。整體而言，2023年以來開業量級適中，客流、人流、出租率等指標向好。我們預計，優秀購物中心資產組合可以在2023年錄得雙位數的同店銷售增速。全國9大重點城市購物中心平均空置率（%）資料來源：贏商網，中信證券研究部華潤置地2023年租金收入及增速（億元）資料來源：華潤置地公告，中信證券研究部第三節2022-2023年我國購物中心行業市場競爭格局分析一、購物中心行業競爭格局分析據聯商網數據，在2021年新開商業項目的企業供應量中，企業貢獻量前列的均為全國性連鎖開發企業，這其中，萬達集團、新城控股、寶龍商業、華潤萬象生活、萬科集團、印力集團、龍湖集團、世紀金源、保利商業、愛琴海集團的購物中心開業數量位居前十位。二、2023年購物中心行業新開業情況分析全國商業營業用房累計竣工面積同比增速已在2023年3月由負轉正，因而今年購物中心建成面積有望增加，新開業購物中心數量有望恢復。2022年，全年共開業366個購物中心，我們篩選了大悅城、華潤置地、龍湖集團等房企作為樣本房企，2022年9家房企新開業購物中心共有93個，二線城市為房企購物中心主要布局城市。根據贏商網數據和我們的假設測算，2023年有望開業365個購物中心。從全國層面看，商業用房的累計竣工面積同比增速已在2023年3月轉正，今年購物中心建成面積有望增加，新開業購物中心數量有望恢復。2012-2019年，我國商業用房累計竣工面積維持在1億平方米以上，其中2017年達到12670萬平方米，是近十年的巔峰；受到疫情等因素的影響，2020年以來，我國商業用房累計竣工面積不及1億平方米，尤其2022年我國商業用房累計竣工面積降至6800萬平方米，同比降幅達到22%。在疫情因素的影響逐漸削弱下，今年商業用房累計竣工面積同比增速觸底回升，2023年3月同比增速成功由負轉正。圖：2012-2022年我國商業營業用房累計竣工面積及同比增速資料來源：wind、天風證券研究所圖：2012-2022年各月我國商業營業用房累計竣工面積及同比增速資料來源：wind、天風證券研究所具體細化到購物中心，受到疫情影響，2022年購物中心開業366個，是2016年以來開業購物中心數量最低的一年。根據贏商網的數據，2016年-2019年每年新開業購物中心數量在550個以上，2020年驟減至401個，2022年僅開業366個，主要因為2020年、2022年受疫情影響，購物中心的竣工和開業計劃或有調整，因而開業購物中心數量均較前一年驟減。圖：2016-2022年購物中心開業數量及同比增速資料來源：贏商網、天風證券研究所我們梳理了前期購物中心樣本房企（參考2023年4月23日《上市房企購物中心規模如何——REITs周報》）2022年新開業購物中心數量，根據上市公司公開披露口徑，2022年9家房企共新開業93個購物中心，較2021年的114個減少21個。4家房企開業購物中心，萬科開業數量最多（包括社區商業），為25個，新城控股、龍湖集團、華潤置地分別開業15個、15個、13個購物中心。圖：2020-2022年部分房企新開業購物中心數量資料來源：wind、各公司公告、天風證券研究所備注：萬科新開業數量中包含社區商業我們整理了如上部分房企2022年新開業購物中心所在城市及城市能級，發現各家房企均在二線城市有所布局。3家房企在一線城市有新開業購物中心，分別為華潤置地（北京）、中國海外發展（北京）、招商蛇口（上海）；寶龍商業、招商蛇口分別在三線城市、四線及以下城市有新開業購物中心。表：部分房企2022年新開業購物中心所在城市及城市能級資料來源：各公司公告、天風證券研究所根據贏商網預計，2023年全國購物中心擬開業數量有588個。根據2017-2022年購物中心擬開業數量和實際開業數量而計算得出的實際開業率，2017-2019年實際開業率保持在50%以上，2020年和2022年均受到疫情等因素影響，實際開業率較上一年下滑較多，2022年實際開業率僅為40.89%。考慮到2023年疫情影響因素削弱，餐飲等消費有所復蘇，購物中心開業意愿或較往年恢復，若2023年實際開業率達到疫情前2017-2019年實際開業率的平均水平62.13%，則2023年預計實際開業量或達到365個，或與2022年基本持平。圖：2017年-2023年(E)購物中心擬開業量和實際開業量資料來源：贏商網、天風證券研究所注：2023年的實際開業率為假設數、實際開業量為測算數三、購物中心行業品牌競爭情況分析根據我們統計的16家公司數據，開業在營購物中心數量共有1228個(包含未上市的萬達)，已開業面積達到6095萬平方米，資產賬面價值達到11361億元。上市房企逐漸重視購物中心業務的發展，我們整理了如下規模房企的商業購物中心業務情況，包括大悅城、華潤置地等共15家上市房企和未上市的萬達。我們首先梳理了部分內地房企購物中心產品系列，多數房企的購物中心有多個產品線。根據整理的資料顯示，除新城控股和萬達等房企之外，多數房企的購物中心有多個產品線，如華潤置地旗下購物中心有“萬象城”、“萬象匯”、“萬象天地”等三條產品線，大悅城同樣有“大悅城”、“大悅春風里”、“祥云小鎮”等三條產品線。表：部分內地房企購物中心產品系列、代表項目資料來源：各房企官網、寶龍商業公告、招商蛇口公告、南國置業公告、陸家嘴公告、金融街公告、中國國貿公告等、天風證券研究所我們拆分了上面部分房企的購物中心開業情況，開業在營購物中心數量共有1228個，已開業面積達到6095萬平方米。覆蓋城市數量超過100個的有萬達、新城控股；覆蓋城市數量達到雙位數的有大悅城、華潤置地、萬科、龍湖、寶龍、旭輝、招商蛇口。已開業購物中心面積超過1000萬平方米的有新城控股、萬科、寶龍（寶龍商業）；已開業購物中心面積超過100萬平方米不足1000萬平方米的有大悅城、華潤置地、龍湖集團、招商蛇口、保利發展、南國置業。開業購物中心數量超過100個的有萬達、萬科、新城控股。表：部分房企覆蓋城市數量資料來源：大悅城官網、萬科官網、龍湖官方公眾號、萬達官網、各房企公告等、天風證券研究所圖：部分房企購物中心已開業面積資料來源：華潤置地官方公眾號、龍湖官方公眾號、各房企公告等、天風證券研究所注：大悅城和旭輝為截至2022年6月30日的數據，其他房企為截至2022年12月31日數據圖：部分房企開業在營購物中心數量資料來源：華潤置地官方公眾號、龍湖官方公眾號、萬達官網、各房企公告等、天風證券研究所注：大悅城和旭輝為截至2022年6月30日的數據，其他房企為截至2022年12月31日數據根據2022年上市公司披露數據，以上公司的2022年購物中心商業收入租金收入共有480億元，其中收入體量最大的是華潤置地，占公司總收入比例最大的是中國國貿。2022年購物中心商業收入體量過百億元的有華潤置地、新城控股；購物中心商業收入體量超過50億元不足百億的有龍湖、萬科。購物中心商業收入占公司總收入比例最大的是中國國貿，達到33.67%；其他占比超過5%的有新城控股、華潤置地、寶龍地產；占比不足1%的有招商蛇口、中國海外發展、保利發展。圖：截至2022年末部分房企的購物中心商業收入規模和占公司總收入比例資料來源：各房企公告、wind、天風證券研究所注：寶龍地產的購物中心商業收入僅包含60個自持項目的收入根據2022年上市公司披露數據，以上公司投資性房地產賬面價值合計11361億元，其中規模最大的是華潤置地，投資性房地產占公司總資產比例最高的是中國國貿。2022年投資性房地產資產規模超過1000億元的是華潤置地、中國海外發展、龍湖集團、新城控股、招商蛇口。2022年投資性房地產資產規模占公司總資產比例超過50%的僅有中國國貿；其他占比超過20%的有寶龍地產、陸家嘴、龍湖集團、華潤置地、中國海外發展。圖：截至2022年末部分房企的投資性房地產規模和占公司總資產比例資料來源：wind、天風證券研究所四、當前購物中心行業競爭策略分析（一）華潤萬象生活國內領先品牌運營方，利潤率增長迅速公司是國內領先高端商業管理公司，購物中心管理是公司的核心業務。2022年公司購物中心實現營業收入24.82億元，同比增長16.5%，毛利率62.4%，購物中心是公司商業管理業務的主要利潤貢獻來源，收入利潤保持高增。圖：購物中心營業收入及毛利率穩步增長資料來源：公司公告、國聯證券研究所我國購物中心已成為線下消費核心載體，是城市生活的中心樞紐。近年來國內購物中心數量快速增加，面積不斷擴張，2020年以來，我國購物中心面積增速有所放緩，步入平穩增長期，購物中心已經成為人們日常生活的樞紐。未來隨著我國中高收入人群的不斷增加，人們對高品質購物中心的需求有增無減，購物中心仍然會是線下消費的核心載體。公司購物中心業務有序擴張，規模穩中有增。2020-2022年，公司旗下在營購物中心數量為59個、71個、86個，在營購物中心的管理面積已達640萬平米、760萬平米、920萬平米，公司購物中心在營項目數量、在營項目面積實現穩步增長。圖：公司購物中心在營項目數量穩步增長圖：公司購物中心在營項目面積穩步增長資料來源：公司公告、國聯證券研究所公司購物中心零售額市場領先。2020-2022年，公司購物中心累計零售額分別為827億元、1189億元、1264億元；公司零售額排名當地市場第一位的購物中心達21個、27個、33個；公司零售額排名當地市場前三的購物中心多達40個、54個、69個；公司零售額排名當地市場前三的購物中心占公司購物中心的67.8%、76.1%、80.2%。說明公司購物中心零售額在當地市場處于領先地位，多個購物中心零售額高居當地市場榜首。公司著力打造高品質購物中心，2022年公司重奢購物中心項目數量達11個，品牌影響力不斷提升。圖：零售額排名當地市場第一、前三項目數量增加資料來源：公司公告、國聯證券研究所圖：零售額排名當地市場前三項目占比增加資料來源：公司公告、國聯證券研究所圖：2022年購物中心重奢項目數量增長資料來源：公司公告、國聯證券研究所圖：購物中心累計零售額穩中有升資料來源：公司公告、國聯證券研究所公司購物中心租金收入實現穩步增長，購物中心出租率維持高位。2020-2022年公司購物中心租金收入分別為112億元、152億元、158億元；公司購物中心出租率分別為94.3%、96.9%、96.1%。近三年來公司購物中心租金收入穩中有增，購物中心出租率維持在95%左右，波動率較小。2020-2022年公司NOI分別為54億元、93億元、95億元，公司NOImargin分別為51.0%、60.9%、59.7%，接近百億級的NOI為公司未來資本化提供良好儲備。圖：購物中心租金收入、出租率較為穩定圖：購物中心NOI、NOImargin較高資料來源：公司公告、國聯證券研究所公司旗下購物中心分為“萬象城”、“萬象匯”和“萬象天地”三大商業產品線。公司憑借強大的商業運營管理能力打造出各具特色的三個品牌線，定位不同人群和城市，實現業務錯位競爭。“萬象城”是公司旗下的高端商業品牌，力圖打造城市地標性商業建筑。萬象城定位引領高品質的風尚標桿，主要針對中高端人群，是全國重奢門店數量最多的購物中心之一，該品牌主要布局于一二線城市的核心區域，2004年建立的深圳萬象城是該品牌首次推出的購物中心。深圳萬象城于2004年12月9日正式開業，位于深圳市羅湖區——深圳金融商業核心區域，是深圳頗具示范效應的大型室內購物中心。深圳萬象城總建筑面積達18.8萬平方米，采取“主力店+次主力店+專門店”的門店組合形式，整合了百貨公司、國際品牌旗艦店、時尚精品店、美食廣場、奧運標準室內溜冰場、大型動感游樂天地、多廳電影院等元素，為深圳居民及游客提供一站式購物、休閑、餐飲、娛樂服務。成都萬象城是華潤置地繼深圳、杭州、沈陽之后的第四座萬象城，于2012年5月11日開業。成都萬象城總建筑面積31.8萬平米，其中購物中心24.4萬平米，華潤大廈超高層甲級寫字樓7.4萬平米。項目位于二十四城西北角，斥資25億打造匯集高檔百貨、大型超市、品牌旗艦店、電影院、真冰場、各色餐飲等于一體的大規模都市綜合體。“萬象匯”是公司旗下的優質生活商業品牌，力圖打造活力生動的購物及社交勝地。萬象匯面向家庭和年輕人，提供購物、餐飲、娛樂活動服務。該品牌于2013年首次推出，主要布局于一、二線城市區域中心或三線城市的核心地段。“萬象天地”是公司旗下的潮流品牌，力圖打造“街區+MALL”的特色商業空間。萬象天地系列試圖挖掘所在地的自然元素、保留歷史文化，模糊商業與公共空間的邊界。萬象天地主要聚焦一二線核心城市，面向青年及潮流人群，于2017年在深圳首次推出。上海蘇河灣萬象天地創造性地利用城市公園和歷史建筑群，打造獨具開放性和文化性的時尚地標。萬象天地以“城市峽谷”為設計理念，6萬平方米開放式商業空間與4.2萬平方米蘇河灣綠地公園共生，營造了“地面公園+地下商業”的獨特下沉購物空間，為人們營造的一種輕松愜意的生活方式。同時，蘇河灣萬象天地保護性修繕了上海兩大老派建筑“慎余里”和“天后宮”，使它在重現歷史風貌的同時，實現了從民居到商業功能的轉型，為人們提供高品質的、具有歷史韻味的消費體驗。南京萬象天地由“Mall+街區+古建”組成，是定位高端的現象級城市商業綜合體。項目主體建筑為傳統風格的現代詮釋，內院保留黑簪巷、弓箭坊等歷史街巷肌理，場地以原址原貌修繕的歷史文化資源點云章公所為核心，形成古街巷融合的文化商業氛圍。萬象天地將建于1895年、曾是云錦織造業行會的云章公所原地復建，并聯合羅浮紫公共藝術，以云章公所為核心打造南京萬象天地首屆公共藝術季“X·超體都市”。（二）百聯股份（1）一站式購物體驗受青睞，發力購物中心業態建設消費者重新關注線下消費體驗，購物中心成為發展重點。近年來隨著電商增速趨緩，顧客重新線下消費體驗的樂趣，對于消費者而言，綜合性購物中心不僅環境更加友好舒適，而且公司旗下不同購物中心各具特色，能夠進行差異化營銷，為廣大消費者提供集購物、餐飲、娛樂休閑、商務、服務為一體的一站式多元消費體驗近些年來愈發受到消費者歡迎。公司順應需求端的變化趨勢，持續加碼購物中心業態，截至23Q1公司旗下購物中心共23家購物中心創收占綜合百貨業務比重有所提升。2015-18年間購物中心營收占綜合百貨(百貨+購物中心+奧特萊斯)總營收比重約30%，2019年隨著兩個新項目的開業首次上升至超35%。2022年公司購物中心創收占綜合百貨業務比重約為32.35%/YOY-3.87pct，2020-22年間公司購物中心業態收入占比雖然有所下降，但相比疫情前已有較明顯提升，23Q1購物中心創收在綜合百貨業務中占比達42.19%,提升趨勢明顯。表：截至23Q1公司旗下購物中心梳理數據來源：公司財報，公司2022年信用評級報告，廣發證券發展研究中心圖：公司年購物中心門店數量變化（單位：家）數據來源:公司財報，公司22Q1-3經營數據公告，廣發證券發展研究中心圖：購物中心營收貢獻比重呈逐年上升趨勢數據來源:公司財報，公司22Q1-3經營數據公告，廣發證券發展研究中心（2）新項目推進+重點門店升級改造并行，打造購物中心新亮點購物中心穩中有增，穩健發展構筑項目競爭力。2018年第一百貨商業中心項目整合完成，納入購物中心業態;2019年百聯曲陽購物中心及位于淮海中路的淮海TX開業;2020年新增百聯臨港生活中心、2021年原悠邁生活廣場(青浦店)由百貨業態調整為百聯青浦購物中心。以百聯TX淮海項目為例，公司致力于打造差異化購物休閑場景。2020年全球首個策展型零售商業空間“百聯TX淮海”開業，TX淮海主打“體驗零售與沉浸藝術融合”的策展型模式，擁有獨特的社群文化。對消費者而言，策展型零售商業更貼近年輕一代消費者的興趣，通過展示文化與藝術的方式使得品牌與消費者產生情感連接，突破顧客“體驗”與“消費”的界限感。對公司而言，策展型商業拋開了具象的場所設置，往往可以容納傳統購物中心3-4倍的業態品牌;且對比傳統購物中心依靠銷售商品、門店租金的收入模式，主打體驗式消費的策展型商業還可以通過銷售門票等獲得營收增量。根據界面新聞報道,TX淮海項目2021年舉辦了近300場活動.平均每月約25場，日均客流達到2-2.5萬人次。公司在做大增量的同時，也加快對現有重點門店的升級。2020年公司對百聯沈陽購物中心、百聯中環購物廣場等5家購物中心完成改造升級。此外，公司還針對百聯南橋購物中心、世博源、百聯嘉定購物中心、百聯徐匯商業廣場等門店成立PMO小組，制定項目轉型規劃工作計劃表。2021年公司將百聯青浦購物中心進行轉型升級、2022年6月起百聯西郊購物中心閉店升級。表：公司購物中心門店轉型改造梳理（部分）疫情導致線下消費持續承壓，購物中心營收及坪效降幅較大。2015-18年公司購物中心業態營收基本穩定，2019年公司新項目開業疊加部分百貨門店并入購物中心統計口徑的影響，當年購物中心營收增至69.87億元/YoY+27.69%，坪效也相應增至3425.63元/㎡，同比上升22.51%。疫情期間公司購物中心業態坪效始終維持低位，主要因線下銷售下滑及對商戶減免租金影響。從盈利能力看，2022年購物中心毛利率為39.01%/YoY-15.60pct，但23Q1環比回暖至42.05%。圖：2015年-23Q1購物中心營收及變化情況數據來源：公司財報，廣發證券發展研究中心圖：2015年-23Q1購物中心毛利率變化情況數據來源：公司財報，公司23Q1經營數據公告，廣發證券發展研究中心圖：2015-22年公司旗下購物中心坪效及變化情況注：此處面積采用財報中披露的門店建筑面積數據來源：公司財報，廣發證券發展研究中心公司2017年以來圍繞“打造新型商品結構模式，優化傳統聯營聯銷模式”的思路，積極推進業務轉型和創新，包括①推動自有品牌發展；②推進與國內外集團供應商的合作；③發展深度聯營聯銷；④聯華超市積極優化生鮮采購供應鏈等。表：供應鏈優化與經營模式更新項目資料來源：公司2017-2022年年報，海通證券研究所2023年1月15日，位于南京東路的原華聯商廈完成改造升級，建立起國內首座聚焦次元文化的商業體“百聯ZX創趣場”。作為百聯股份的商業創新項目，百聯ZX創趣場引進多家全國首店，包括海外首家萬代魂TAMASHIINATIONSSTORE上海，全國首家萬代南夢宮MegaHouse，全國首家東映動畫等。同時引進國潮《山海經》IP店虎掌門、國潮原創店藍月的娃娃屋與COMICUP