非常榮幸，能有時機參加豪庭國際工程商業局部的籌劃提案。作為專職商業地產籌劃團隊，我們秉持“熱情·專注·真實〞的五蘊精神，積極參與爭取為本工程效勞，以下是我們匆忙但是認真的思考，在此供各位參酌！第一局部：初步市場調研與分析一、工程根本概況1、體量豪庭國際商業工程總占地20332平米，地上建筑面積為50800平米，包括總體三層、局部四層的商業街和一幢30層的酒店式公寓，地下一層是世紀聯華超市，總計14000多平米；地下二層為停車場，共有停車位300多個。2、區位

常發豪庭國際地處常州新北區核心，毗鄰常州行政中心，位于晉陵北路、龍錦路和太湖路交匯處，

核心區位不可再生。二、周邊局部的集中商圈■新城地產府翰院沿街商鋪■常信地產酒店式公寓、寫字樓及沿街商鋪■太陽城、府琛商務廣場■中創時代廣場■SOHO現代城■中惠商城、河海綜合市場、愛特數碼廣場等三、周邊各業態內品牌商戶調查■餐飲類：中創肯德基汽車穿梭店、通江路肯德基店、小尾羊太陽城店、金玉滿堂不夜城店、燕之屋等，300座以上的大型餐飲已超過30家，此處不詳序。■酒店類：萬好萬家府琛店、太陽城海陽大酒店、SOHO不夜城酒店式公寓、中天鳳凰酒店、金陵江

南酒店、香格里拉酒店、錦江國際酒店。■賣場類：蘇寧電器、五星電器、ITAT、華聯吉買盛、每家瑪超市。■娛樂休閑類：銅鑼灣卡拉OK、水上威尼斯、宮御美容SPA。四、常州市同質工程調查■太陽城位于常州城北世紀大道—通江大道，南鄰常州市人民政府新駐地，北臨五星級香格里拉國際大酒店，西向與華聯吉買盛超級市場相對。太陽城建筑總面積為188121.29平方米;泊車港面積3.34萬平方米，露天廣場面積為2580平方米，企業國際商業商務中心面積為2.38萬平方米，準四星級賓館1.28萬平方米，公寓為5.48萬平方米，商鋪鋪位面積10.14萬平方米，分四層商鋪。車位約830個租賃價格：1F:￥1.5/㎡/天；2F：￥1.0/㎡/天；3F￥0.8/㎡/天；4F：￥0.6/㎡/天〔免租期6個月，知名商家入駐一層，可獲租金7折優惠〕現有業態：餐飲，娛樂，健身會所，電器賣場六、常州市內同質工程調查■南大街南大街商業面積為12萬平米，商務辦公面積為3.5萬平米,住宅面積為4.5萬平米.地下停車面積為4萬平米,可同時停放機動車600輛,步行街共設置了30臺自動扶梯和35臺垂直電梯.南大街商業步行街由一條"S"型步行街將三個地塊串聯起來,一、二層為精品店鋪，三層為風情美食街，地下一層為2萬平米的大型賣場，它的體量及區位決定了其必須采用“SHOPPINLGMAL〞的設計思路，集休閑、購物、餐飲、旅游、辦公、娛樂等多功能于一體。

六、常州市內同質工程調查■萊蒙都會萊蒙都會國際商業街占地面積10.2萬平米，總建筑面積達58萬平米，集購物、娛樂、餐飲、休閑、康體、旅游、商務、會展、居住、文化等十大功能于一體、涵蓋大型百貨、大型超市、商業休閑街、數碼影城、美食中心、健身會所、商務酒店、商務住宅、辦公樓、五星級酒店等商業物業。擁有地下機動車位約2200、非機動車停車位約2400、自動扶梯上百部。2期建筑面積約5萬平米左右，規劃1-6層為商業局部，7層以上為高檔公寓樓雙子星座，全新精裝修，白領聚集地。目前一樓租金到達40～35元/平方/天

六、常州市內同質工程調查■嘉宏盛世嘉宏盛世位居晉陵中路、延陵西路、南大街商業最繁華的地帶，10萬平方米的商業，打造常州首座亞洲風情體驗式景觀商業街區，2條時尚大道、3大主題廣場、4大亞洲風情區、5大主力核心功能版塊、多條步行街共生共榮，相應生輝，融購物、休閑、文化于一體，以藝術的表征、時尚的旗幟、最具消費價值的經營模式吸引市中心的鼎沸人氣，使日臻繁華的嘉宏商業街區成為輻射全市的財富軸心。六、常州市內同質工程調查■九州新世界九洲新世界將以110余萬平米的大型城市綜合體方式嶄新呈現，集56萬平方米的中高檔大型住宅社區，15萬平方米的一站式陽光購物中心，9萬平方米的辦公、公寓、酒店，5萬平方米的醫院、菜場、社區文化中心及25萬平米的地下停車場等公建配套設施于一體。東北角在同安橋旁設置有大片綠地廣場，轉角處二幢百米雙塔樓赫然屹立并帶有數碼城裙房商業，與西北角的陽光Mall相照應。第二局部：新北區商業圈及人口初步分析一、集中商業分析1.新北區多是低檔市場。2.區域集中商業空置率〔包括動態空置〕較高，經營狀況欠佳，客戶平均單位消費值低。3.各商圈中經營情況較好的多為餐飲類。4.新北區內已開發的商業廣場對本工程已經不能構成威脅。5.影院，KTV，商務會所等大型功能性商業周邊區域數量根本不存在。

小結：1、提高功能性強的業種面積及品種比例，走差異化經營。2、以中高端知名品牌入駐，提升其住宅與商業的檔次。3、利用周邊大量的行政辦公機構和企業客源的消費需求，針對性的引進特色商務型效勞業。4、利用工程高端業主和周邊居民的生活需求，針對性少量的引進如郵局銀行等效勞性機構。5、利用工程定位空間，集中餐飲、酒吧和娛樂業的布局，形成一站式的商務消費。二、消費人口特征分析根據這周的人流量調查和人群消費能力和特點進行調查，發現新北行政中心輻射周圍商業圈消費者情況：1.年輕化：城北作為新興開展起來的城區，擁有眾多大型工業企業，這些企業招收人員多是中青年員工，而且河海大學、常州工學院等高等院校都在附近，大學生較多，年輕人更有開放性的消費觀念和時尚需求意識。在各商場和超市人流量調查中，中青年人都占60%以上。2.消費能力不斷加強：由于城北大型企業、外資企業眾多，員工收入屬于中產階層水平，白領和管理人員收入更是高出很多，雖然河海大學和常州工學院大學生沒有收入，但他們有著較強的品牌追求和消費欲望。3.工程周邊地區及本工程住宅業主屬于收入較高一層。4.工程周邊大量的國家行政機關的工作人員5.到行政機關辦事的公關人員及商務人員小結：1、隨著固定居民的數量增加對集中商業需求將逐漸加大。2、隨著政府等大型國家機關辦公地點的北遷對商務型商業需求將逐漸加大。3、新北區大量的企業帶來了眾多外來消費群體，而其中有一大局部屬于白領高消費的消費者。4、周邊地區眾多的大專院校也帶來更多的潮流性消費需求。5、隨著奧體中心，大劇院，博物館等大型公共建筑的建成與使用，將吸引大批具較高消費能力的客源。6、周邊的高級酒店，吸引了眾多的更商務及旅游人士，他們屬于高消費的消費者。

三、同類商業案例分析——太陽城■背景太陽城開發商是金橋房地產開發，金橋是以常州金橋五金機電市場起家，金橋五金機電市場每年利潤在2000萬左右。公司以此作為抵押，向銀行借貸大量資金結合自有資金進行房地產開發，因為金橋高層與市領導關系友好，在安置房上得到穩定資金流量，先后開發“河海新村〞、“玲瓏花園〞、“玲瓏花園二期別墅〞、“天山花園〔在建〕〞，商品房開發過“美林國際〞、“太陽城〔住宅區〕〞。商業工程主要是太陽城〔原名銅鑼灣太陽城，和銅鑼灣合作〕、無錫金太湖〔一期招商持續期〕。三、同類商業案例分析——太陽城■前期規劃因為籌建期太陽城所處區位為市政府規劃的新北區商業中心核心地塊，在市政府的支持下，太陽城前期規劃也是定位為新北區唯一的高中檔購物中心〔SHOPPINGMALL〕，試圖打造成集百貨、休閑娛樂、餐飲、星級酒店為一體的一站式購物中心。規劃中分A、B兩區，AB分區以工程中間主通道為界，A區是西側物業，以獨立店鋪為主，B區是東側物業，以商場式通鋪為主。A區銷售后返租3年，B區自留經營，打造高中端商場。三、同類商業案例分析——太陽城■一期租售一期租售，由于規劃中為新北區商業核心，加上金橋高層與市領導關系友好，市領導很多官員在A區購置鋪位，并且金橋發動金橋五金機電市場老商家投資太陽城A區獨立店鋪，在這種外部定位和投資需求推動下，A區在短時間內銷售一空，其中包括：海陽大酒店、中國移動、燕子屋等。A區在銷售后除了海陽大酒店、中國移動、燕子屋單獨經營，其他都返租由金橋組建管理公司——太陽城商業管理進行管理運營。三、同類商業案例分析——太陽城■一期招商在銷售形勢一片大好中，工程在當時被普遍看好，金橋高層定位中高端商場，整體裝修包裝也是按照這個定位實施，因為高層對于利潤回報期限過分追求，鋪位出租按照單純租金模式，而不是很多商場采取的扣點模式，在很大程度上給招商帶來很大抗性，因為國內外一線品牌都只接受扣點模式，租金模式很大程度上阻礙了國內外一線品牌的進駐。并且當時高層采取招商提成鼓勵模式，招商人員在一線品牌受挫又想提高業績贏取提成的思想推動下，對于商戶的優劣沒有做有效地選擇，有一些知名商家，如餐飲有紐文堡、巴蜀香、奧汀樂；休閑類有亞歷山大健身會所；電器類有蘇寧電器；服飾有李寧、安踏、唐獅、以純、培羅蒙等；鞋類有紅蜻蜓、布萊希爾頓、富貴鳥、森達、七匹狼等。但劣質商家更是不計其數，導致經營商家良莠不齊，商品魚龍混雜，商場中高端定位成為空洞的口號。為后來的運營、客戶消費體驗帶來無窮后患，直至后來的失敗。三、同類商業案例分析——太陽城■運營因為金橋領導大多都是金橋市場出身，并且經歷了經營市場的成功，對于市場有著根深蒂固的思想，對于商場，想當然的以為可以套用市場化的管理，對于商戶的言行舉止、店鋪包裝、貨物質量、價格根本采取放任自流的態度，只是對于太陽城的保衛工作、租金、水電費等進行管理，這樣在由于招商造成商家良莠不齊、商品魚龍混雜背景下，運營沒有積極采取措施，修正招商錯誤，致使消費者在消費過程中對于商家誠信、商品價格、商品質量產生疑心，優質商家被劣質商家沖擊，優質商品無法得到消費者信任，劣質產品更是受到唾棄，嚴重影響商場形象，消費者開始大量流失，商場形象倒塌。不管優質還是劣質商家都開始撤場。商場經營陷入困境，困境中開始第一次引進專業市場模式，把魏村眼鏡市場商戶集合到太陽城3樓，建立太陽城眼鏡市場。三、同類商業案例分析——太陽城■二次招商在商場進入困境后，高層更換了太陽城管理高層，由金橋公司原負責行政工作的副總接手，由于是金橋市場的前期創立者之一，對于市場了解深刻，接手太陽城后，因為太陽城在商戶和消費者心中的形象已經損毀，且金橋老板不同意扣點模式，租金模式招商又困難重重。這位副總決定放棄商場模式，轉為市場模式，開始引進電動車市場、太陽能市場，并把原有眼鏡城、商場鞋區、服裝區包裝成眼鏡城、鞋城、服裝城等推向市場，期待扭轉太陽城負面形象。但對于包裝宣傳又吝嗇投錢，只是通過簡單的商場外部KT板店招、單頁發放進行宣傳，收效甚微。隨著A區返租到期、B區商場區租期臨近，太陽城開始皮革市場的招商，到海寧皮革城、無錫東方皮革城、南京金橋玉橋進行招商，繼續市場模式……在此不做小結城市公共藝術空間的成功營造在其中起了重要作用，城市休閑文化所到達的高度已成為社會文明程度、社會興旺程度的標志之一，它是一個區域遞與世人的一張名片——常州城市商務會客廳。國內外的很多地方為了擁有自己的區域名片，并也打造出了很多我們耳熟能詳的休閑商業街區。第三局部：研判——豪庭國際商業街區確立項目符合商家需要、主題符合消費市場需要的功能定位看清項目發展方向，深入理解豪庭國際商業街區提高商業產品附加值，保持持續穩定繁榮開發商加經營商一、功能定位以高端消費群體為支撐，在提供娛樂、商務、餐飲等效勞的根底上同時面向周邊居民及年輕消費者提供根本生活、購物、娛樂及文化消費等效勞以高端的商務效勞、會所效勞、娛樂效勞幅射全常州；以生活性商業效勞幅射新北區。二、業態定位集高檔酒店式公寓；星級酒店；高檔餐飲；娛樂、休閑；高檔會所、企業家俱樂部；高端品牌服飾；奢侈品及高檔禮品、工藝品；頂級跑車展示廳等同時引入影院、超市、公共機構效勞等一般性消費場所于一體的常州獨有的高端商務、娛樂、生活復合型商業街。三、品牌定位酒店類為：法國雅高宜必思，英國洲際，美國喜達屋，澳大利亞雅閣，杭州開元，法國雅高等。三、品牌定位公寓管理類為：美國萬豪，美國御廷，輝盛國際三、品牌定位西式餐飲：肯德基、星巴克、必勝客、上島咖啡、兩岸咖啡、DQ奶品皇后等，同時引進大型自助餐飲，讓三樓的餐飲形成規模三、品牌定位會所類為：英皇國際、藍色SPA、舒適堡女子健身會所三、品牌定位游樂類：麥樂迪、湯姆熊、美國奇樂兒、臺灣迪諾三、品牌定位電影院線為：大地院線、星美國際三、品牌定位服飾類為：CD、迪奧、觀奇洋服、凱索、GQ及阿迪達斯、耐克等國際一線運動名品折扣店三、品牌定位公共效勞業為：銀行，中國郵政，中國移動等四、主題定位常州唯一的城市商務會客廳。商業定位與商業建筑設計探討五、目標群體定位主要目標消費群體定位：行政機關、企事業、豪宅業主、私營老板、外籍工作者、流動商務人士、白領、粉領、金領上班族

六、其他

形象定位、推廣策略、

業態落位、面積配比、功能配比、動線規劃、主次組合、樓層品類此處不再詳敘，以后再議！第四局部：關于五蘊合作優勢1

——國際一線品牌緊密合作伙伴高端地產SP推廣工程合作優勢2

——成功案例天目湖·香樟茗岸[全程營銷企劃/二期合作開發]別墅工程——常州首個風景旅游別墅萊蒙都會國際商業街區[一期形象籌劃設計/A1區整購]商業工程——迄今常州最大的商業工程西瀛里休閑娛樂街區[招商、運營]工程運營——常州市中心休閑娛樂街區凱納商務廣場[一期行銷企劃/局部樓層買斷銷售]酒店公寓工程——常州地標建筑，首家五星級酒店公寓常武地區籌劃/銷售代理地產工程常州世貿中心[第二階段行銷企劃/形象包裝設計]寫字樓工程——常州唯一的超5A甲級展貿間常州奧林匹克花園[一期整體形象設計]綜合工程——首個進軍常州市場的全國性品牌地產商陽光城市[全程行銷企劃]綜合工程——溧陽核心65萬㎡住宅、商業綜合工程太湖·陽光花園[一期全程行銷企劃]

郊區住宅——首個常州鄉鎮模式商業住宅小區包裝合作優勢3——權威雜志

華東地區唯一地產廣告代理商合作優勢4——商業地產籌劃6年沉淀五蘊品牌策略機構已經成功與貴公司合作過已有6年的商業地產籌劃、招商經驗，積累了豐富的商業資源、媒介資源、客戶資源、市場經驗特別是對常武地區的商業開展有著深厚的了解第五局部：效勞收費標準一、籌劃內容：市場調研報告、商業規劃及定位、商業可行性研究報告、工程網站制作取費：28萬元二、招商內容：進場招商、外聯招商、推廣策略、廣告設計、導視設計、網站維護1、招商月費：二裝前6萬元/月；二裝后10萬元/月.備注：前期我方派駐3至5人招商組進駐現場，二裝期我方派駐6至10人招商組進駐現場，貴部提供辦公場所及設施。

2、招商傭金：招商客戶首年租金〔從免租期后開始計算的一個年度的月平均租金〕的2個月租金。三、運營管理費用與效勞內容再議常州地址：嘉業國貿大廈22樓P.C：213003

TELAX/p>

上海地址：肇家浜路687弄10號P.C：200032TEL113FAX：THEEND.本次提案到此結束，以上僅為我司局部籌劃思路，未盡之處敬請指正。謝謝！綠地集團寶山工程整合推廣包裝方案寶山樓市開展簡報從政府規劃看寶山迎合長三角開展戰略加快區域形象轉寶山區作為上海北翼連接長江三角洲沿江城市開展帶上的重要門戶；09年土地公告中165塊工業用地中，寶山區僅有8塊。其它主要分布在南匯、奉賢、金山、嘉定松江等地。從以上數據看，政府不但要把寶山打造成精品鋼制造、物流航運等產業集聚區，更要促進生態、生活、生產協調開展，是寶山成為具有輔城功能的現代化濱江新區。政府在新城空間結構上設想的“一心、三組團〞已見雛形。在交通、教育科研、文化、醫療衛生、體育、郵政、環衛、等配套設施上也在向易居城市開展完善。從土地供給看寶山市內“一地難求〞寶山“半壁江山〞上海今年公告出讓的土地收入已高達526.1141億元,其中住宅土地賣了291.9147億元,兩項數據均領銜全國。分別比2007年、2021年增加5.7%、16.0%。102塊住宅、商業、辦公用地中，市內地塊僅9塊。其中位于市中心區靜安寺附近的“靜安小亭〞地塊，出讓土地面積缺乏九千平方米，掛牌起拍價高達人民幣七點四億元，每平方米地價近八點五萬元，徐匯區1副面積缺乏0.4824公頃的住宅用地，起始價格20000萬元，且提出要求苛刻，市內土地呈現“寸土寸金〞，“一地難求〞。2021年最早亮相的總建筑面積超過了30萬平方米的大型住宅土地全部在郊區，今年出讓的102塊非工業土地中，其中寶山就有14塊，其它主要分散在松江、閔行、奉賢、南匯、青浦等外環以外，城市加快向郊區開展，寶山將成城市副中心“半壁江山〞從銷售價格看寶山價格上漲強勁區域開展潛力無限1—9月份，從商品房銷售價格看，剔除配套商品房，寶山區商品房平均銷售單價7814元/平方米，同比增長7.8％。友誼地區的住友寶蓮府邸〔別墅〕9月有銷售，均價高達35675元/平方米；羅店地區因金羅店以銷售別墅為主，所以平均銷售價格與南部地區相近；隨著地鐵一號線的延伸，帶動了廟行地區的房地產銷售價格，月浦、顧村、淞南和楊行地區的商品房價格也有不同程度的提高，地區差價逐步縮小，商品房整體銷售均價在提高。從銷售面積看寶山據寶山區統計局的統計：1-9月份，寶山區房地產開發企業共實現商品房銷售面積241.06萬平方米，同比增長83.4％，商品房銷售額157.97億元，同比增長86.3％。為了更準確地反映商品房銷售的實際增長情況，剔除配套商品房銷售，寶山區共實現商品房銷售面積171.23萬平方米，同比增長69.1％，商品房銷售額133.80億元，同比增長82.3％。從各版塊成交看寶山從地區看，隨著大華板塊的成熟，上大板塊的崛起，大場地區的商品房銷售在寶山區仍占據首位，共實現商品房銷售面積54.5萬平方米，同比增長1.6倍，銷售額42.82億元，同比增長1.6倍。近年來，依托“四高小區〞的建設，顧村地區的房地產銷售居次位，累計實現商品房銷售面積52.57萬平方米，同比增長81.7％，商品房銷售額27.04億元，同比增長95.7％。其中配套商品房銷售面積為24.86萬平方米，占該地區商品房銷售面積47.3％。伴隨西城區的