××大廈銷售策劃提案呈：××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司11/13/2023本提案目錄一、項目基本概況…3二、當(dāng)前市場形勢…5三、競爭樓盤調(diào)研…6四、銷售定價分析…8五、項目總體定位…13六、營銷推廣策略…14七、銷售政策建議…16八、銷售組織安排…172圖書大廈大石橋街中山東路1-1項目基本概況占地約6畝(4000m2)，總建筑面積39897m2；共28層，地上26層，地下2層；地上1～6層為商業(yè)裙樓，7～26層精裝小戶型公寓，6梯24戶共480戶。尚有公寓350余套，可售面積約21000m2；已取得規(guī)劃證、土地證，設(shè)計完成，09年8月竣工。建設(shè)大街遠(yuǎn)洋城休門街百腦匯本案休門改造項目貿(mào)易大廈惠中商場蘇寧電器中京酒店北國商城華庭商務(wù)酒店婦幼醫(yī)院燕春酒店影樂宮錢隆KTV31-2項目周邊環(huán)境綜合評價項目占據(jù)城市核心地帶，擁有最豐富的城市綜合配套（商業(yè)、文教、醫(yī)療、景觀等）資源。項目所處的北國商務(wù)圈與廣安大街、火車站商務(wù)圈相比，宜居性更強，消費客戶群更廣泛。42-1當(dāng)前市場形勢■負(fù)面因素（實際現(xiàn)狀）：宏觀調(diào)控和房貸新政沖擊樓市，房價將進入盤整期；2007“金九銀十”遭遇冷清，近兩個月成交量萎縮；城區(qū)多個樓盤集中放量入市，房地產(chǎn)市場競爭加劇；臨近年關(guān)，消費者一般需回籠資金，樓市處于淡季。■正面因素（可能機會）：股市動蕩，炒房被打壓，投資者的資金要尋找突破；2008北京奧運仍屬樓市利好，上半年還有一些機會。對本項目而言樓市環(huán)境相當(dāng)嚴(yán)峻入市時機不太成熟有機遇，但風(fēng)險大出奇招，逆市突破53-1主要競爭樓盤分布圖北國商城商務(wù)圈多個項目正在醞釀廣安大街商務(wù)圈三大精品公寓已入市火車站商務(wù)圈大盤齊動，競爭激烈由此可見2008年精裝小公寓市場競爭相當(dāng)慘烈火車站、廣安大街商務(wù)圈已相對飽和北國商城商務(wù)圈將成為市場焦點，該區(qū)域一些新項目可能會集中放量入市6項目名稱項目概況產(chǎn)權(quán)主力戶型銷售概況競爭分析備注匯景國際3號公館占地192畝，規(guī)劃55萬m2，市中心綜合大盤，已封頂。70年50～83m2四梯15戶精裝、送全套家電8000-10000元/m2精裝公寓標(biāo)桿直接競爭對手萬隆國際中心總建面12.6萬m2，共3棟，含酒店、住宅、精裝公寓50年40～90m2精裝修公寓均價6500元/m2運作多年，10月10開售小公寓，直接競爭8月18日正式開盤優(yōu)盤占地15畝，一棟精裝修公寓總建筑面積30000m2。70年40～90m25梯21戶精裝修、送小家電均價7000元/m210月底放量開盤，市場不錯價格從6000攀升到7000中心城占地5760m2，總建筑面積40000m2，6~18層為公寓40年40～80m2精裝修公寓均價5200元/m2屬爛尾樓改造口碑相對不好東購對面尚乘源（二期）一棟23層蝶式高層，457套，2008年底交房40年40～86m2均價4600元/m2可貸款，首付40%工程已動工，價格有沖擊力尚未開盤內(nèi)部認(rèn)購聯(lián)邦名都（二期）5棟高層，13萬m2，32層08年春動工，2009.10完工40年26～118m2毛坯公寓，內(nèi)部咨詢價5200元/m2項目啟動營銷推廣，體量大小范圍認(rèn)購3-2主要競爭樓盤情況簡表74-1銷售定價分析——市場比較法測算表⑴定價步驟一：可比樓盤綜合因素量化評分表類別序號權(quán)重本案對比分析的競爭樓盤備注匯景國際萬隆國際優(yōu)盤中心城尚乘源Ⅱ原始評價數(shù)據(jù)1項目位置0.5554453

2周邊交通0.5454453

3戶型設(shè)計0.5554434

4工程進度0.5154353

5景觀規(guī)劃0.4354325

6物業(yè)年限0.4254523

7裝修標(biāo)準(zhǔn)0.4454534

8內(nèi)部配套0.3354434

9外部配套0.3554453

10物業(yè)管理0.3554434

11樓盤規(guī)模0.3153214

12建筑外觀0.2454433

13朝向及采光0.2444334

14發(fā)展商信譽0.2243112

合

計5.0486854504449滿分70分

說明：各個被打分量化因素按照“優(yōu)到劣”分為五個檔次，分值對應(yīng)為5分、4分、3分、2分、1分。84-1銷售定價分析——市場比較法測算表⑵定價步驟二：可比樓盤綜合評價得分計算表

項目評價本案對比分析的競爭樓盤備注匯景國際萬隆國際優(yōu)盤中心城尚乘源Ⅱ各樓盤綜合評價得分（P）17.324.619.518.516.817.6計算公式：P=∑Wi*Fi=W1*F1+W2*F2+……+Wn*Fn（P表示總分，Wi表示權(quán)重，F(xiàn)i表示分值）。

定價步驟三：可比樓盤綜合評價得分計算表

項目價格測算本案對比分析的競爭樓盤均值匯景國際萬隆國際優(yōu)盤中心城尚乘源Ⅱ原始數(shù)據(jù)評價得分P17.324.619.518.516.817.6銷售均價Y＝P×Z90006500700052004600計算值Z＝Y(jié)/P＝平均值365.8537333.3333378.3784309.5238261.3636329.6906推算結(jié)果從市場對比角度測算，京元大廈精裝酒店式公寓市場可接受均價：17.3×329.6906＝5703.65，該項目入市均價理論上應(yīng)為：5700元/m2

94-2入市價格建議■常規(guī)操盤定價：按市場比較法測算結(jié)果，入市均價可為5700元/m2；考慮房地產(chǎn)形勢和年底進入淡季，建議5500元/m2入市，產(chǎn)品銷售完成的綜合均價達(dá)到5780元/m2

。■非常規(guī)操盤定價：因素：基于資金需求，開發(fā)商要求實現(xiàn)部分回款；策略：低開高走、適時調(diào)整、平價公寓、逆市飛揚定價：入市5200元/m2，綜合均價實現(xiàn)5500元/m2

。提示：提前入市，必須有應(yīng)對政府違規(guī)檢查的手段和解決之道半年內(nèi)項目銷售基本完成(90%)不利于利潤最大化，適當(dāng)控制銷售節(jié)奏，利潤可多600萬元10階段時間快速清盤方案相對穩(wěn)妥方案備注面積(m2)均價(元/m2)銷售額(萬元)累計比率面積(m2)均價(元/m2)銷售額(萬元)累計比率亮相期2008春節(jié)前20005200104010%160055008807%認(rèn)購期2008－2/340005400216029%30005600168022%強銷期2008－4/580005500440066%64005800371252%2008－6/750005600280090%50005800290076%盤整期2008－8月200057001140100%30005900177090%清盤期2008－9/10200060001200100%07、08年累計21000549511540210005782121424-3不同銷售策略的價格走勢預(yù)測■結(jié)論：銷售周期適當(dāng)延長(10個月)，約可增加溢價收入(利潤)600多萬元。114-4差價制定策略■樓層差價：7～14層，每升一層提高60～80元/m2；14～26層，每升一層提高20～30元/m2

。■朝向差價：南向戶型原則上比東、西向戶型高100元/m2；南向戶型原則上比北向戶型高200元/m2。■戶型差價：