成都上乘思想房地產營銷策劃有限公司2007-4成都五塊石住宅項目規劃設計建議報告Program

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report第一頁，共三十頁。目錄第一部分項目總體形象定位………………P08第二部分項目總體規劃建議………………P14第三部分項目建筑風格建議……………P16第四部分項目戶型配比建議………………P17第五部分園林景觀規劃設計建議…………P23第六部分智能化設施配套建議……………P24第七部分產品創新提示…………………P27五塊石項目規劃設計建議報告五塊石項目規劃設計建議報告項目用地基礎環境分析基本區位本項目位于五塊石片區，站北東路與玉局庵路交界處。占地面積項目總占地為18余畝，其中凈用地面積為18余畝。建筑密度為35%、容積率為小于等于6，建筑限高為航空限高，其余指標無特殊要求。第一部分項目總體形象定位五塊石項目規劃設計建議報告1.1項目用地基礎環境分析地勢地貌待拆遷市場。五塊石項目規劃設計建議報告1.1項目用地基礎環境分析周邊建筑項目北面是原有建筑，建于1998年左右；站北東路；周圍主要是拆遷安置房和鐵路局職工社區。周邊商業布局目前商業氛圍比較弱，只有部分沿街商業。經營業態主要是生活配套相關的小餐飲、雜貨店。五塊石項目規劃設計建議報告1.2項目總體形象定位中偏高檔的情景電梯洋房社區現代的、健康的、舒適的悠閑社區形象展望：中檔電梯洋房社區參照圖片五塊石項目規劃設計建議報告1.3項目總體形象定位原則1)

塑造項目在五塊石的唯一性；減弱項目周邊環境的不利影響；符合目標客戶的居住生活習慣；引導城北中高檔商品房全新的生活方式；1.4

項目總體形象定位策略采用差異化策略，突出小區的“洋”派文化；精心打造示范景觀，提供居民休閑場所；利用立面設計，提升住宅品質和價值；小區內部精心打造集中綠化景觀帶，營造良好的內部景觀；五塊石項目規劃設計建議報告2.1、基本經濟技術指標建議1)

總建筑面積：72600㎡2)

容積率：6.03)

占地面積：18余畝4)

住宅建筑面積：66000㎡5)

會所建筑面積：6600㎡6)

居住戶數：約730戶7)

小區人口容量：2000人8)

停車位：約500個9)

綠化率：大于35%第二部分

項目總體規劃建議五塊石項目規劃設計建議報告2.2、基本經濟技術指標確定原則1)

嚴格按項目規劃條件通知書；2)

按成都市商品住宅規劃管理辦法規定；3)

根據市場研究定位的產品戶型區間，確定相關指標；4)

以人為本，最大程度尊重居住者生活方式和行為習慣；5)

充分考慮項目的品質6)

有利于市場營銷策略；7)

追求經濟收益最大化；五塊石項目規劃設計建議報告2.3、項目總平規劃提示地塊受外部環境的影響較大，周邊沒有可以直接利用的景觀資源，因此應在避免周邊住宅 對項目的居住品質的干擾的前提下，加大內部景觀的打造；項目距離鐵路較遠，但是仍會受到一定的影響，因此應順應高層電梯公寓對中空玻璃的要求，考慮中空隔 音玻璃，保證居住品質；小區主入口選擇：根據地塊現狀分析，建議直接開在站北東路上；會所的位置選擇：由于項目的居住人口較多且是中高檔定位，區別于區域內其他樓盤，應 考慮會所作為配套，位置宜在小區主入口旁邊的二樓商鋪上；五塊石項目規劃設計建議報告2.4、項目規劃結構布局建議1)

規劃結構：高層框剪結構；2)

根據項目高檔的定位，全部采用兩梯四至六戶的單元布局；小區為圍合式組團布局，增強私密性。以最大的綠化面積和適當的集中綠化場地為評價原則。公建設施宜集中布置在小區外圍；3)

道路系統：由于地塊有限，建議盡量以地下車庫解決小區的停車需求，消防車道全部繞外圍，以盡可能地保證小區內部的景觀完整性和人車分流，提高居住品質。4)

園林綠地系統：主入口由于代征地和建筑退讓會形成一個入口集中景觀帶，建議采用商業街風格為商業配套；中庭是小區居住景觀的重點，需體現精致、特色的景觀品質；五塊石項目規劃設計建議報告2.5項目公建配套規劃建議1)

中檔樓盤應具備哪些配套？根據成都市商品房的調查，我們認為中檔樓盤應具備以下配套：兒童游戲區、老人健身區、區服務中心（會所，一般具備集會、休閑、商務、會客的功能）、小型體育健身設施（如：小球類活動場）、室外集會交流場所、景觀泳池；2、項目地塊規模受限，可以考慮哪些配套？由于地塊規模較小，所以不具備修建游泳池的條件。其他項目除會所外，由于占用面積較小，成本不高且可以與景觀融合修建，會所由于考慮作為售樓部使用，所以單獨考慮成一棟商業用房，為了對外經營，與小區相對獨立。因而項目的配套建議如下：兒童游戲區、老人健身區、會所、室外集會交流場所（景觀廣場）五塊石項目規劃設計建議報告3.1項目總體建筑風格建議電梯洋房；現代、時尚立面；獨特外觀，利用戶型構架，豐富立面效果，形成視覺沖擊力；可借鑒歐美風格；建筑外觀設計應該適合項目定位的目標群體；建筑應該與周邊環境協調，考慮對外整體性，適合建筑在項目地的環境角色；建筑設計應該尊重當地文化特色、歷史傳統；建筑設計應該體現時代性，適當超前；建筑應該注重細節設計，細節體現深度關懷；第三部分項目建筑風格建議五塊石項目規劃設計建議報告第四部分項目戶型設計建議1)

滿足國家和地方制定的住宅設計規范；2)

面積控制與產品定位為準，符合定位目標群體的生活方式；3)

各功能區的面積分配合理，空間尺度舒適，功能分區組合科學，室內動線關系流暢交叉點少；4)

動靜分區，功能齊全，戶型方正無異形，使用率最大；5)

每戶均應該做到“明廚、明衛、明臥、明廳”的“四明”格局；6)

考慮節能性，在房型設計中達到功能與經濟的統一，特別是干濕分區與衛生間集中布置；7)

保證主臥室和客廳有良好的日照、通風和景觀效果；8)

避免與客廳相連的房門過多，臥室保持一定的私密性；9)

衛生間最好做到盥洗分離；:)

每戶至少有一個可以休閑活動的花園，并充分利用飄窗擴大室內使用面積；;)

公攤率要求12%；（附參照戶型圖）五塊石項目規劃設計建議報告第五部分園林景觀規劃設計建議5.1項目園林規劃設計風格建議1)

現代簡潔的園林設計形式，使整體風格與項目的定位相統一；2)

景觀面積很小，應集中，打造小巧、精致、特點鮮明的景觀；3)

景點布置考慮戶型的均好性，通過大小組團和各個節點，使每戶均有景觀的觀賞價值，提升居住品質和產品營銷賣點；4)

選材體現項目的檔次，但無須太多硬質鋪裝，而應迎合成都人喜愛大樹的特點，將成本集中在客戶比較關注的地方；5)景觀應與銷售相配合，提供銷售說辭的拓展空間，如景觀小品、景觀立意和整體景觀的主題相一致等；五塊石項目規劃設計建議報告5.2園林景觀規劃設計細節提示1)

景觀的平面構圖美感和立體效果相結合。2)

各景點的設計及選材體現一致性，才能在營造小而精致的景觀環境。3)

水作為成都居住文化的象征，是中高檔社區景觀元素中不可缺少的。結合項目的規模和風格，建議以設置水景小品為主要方向，避免大規模水景的建造成本和維護成本升高。4)

園林植物：熱帶棕樹和蒲葵等樹種的組合，能為小區帶來獨特的景觀效果。5)

園林小品：花架、雕塑等小品既可采用現代的風格，是整個園林設計中的點睛之筆，應結合整體風格加以應用。6)

園林的參與性及人性化設計：園林是作為居住在其中的人使用和享受的，也是商品房區別于其他社區的顯著標志，因而景觀的社區在考慮檔次和品質之后，還應充分照顧人性。在景觀中置入可以停留、觀賞的空間，如在道路邊上設置座椅等。五塊石項目規劃設計建議報告5.2園林景觀規劃設計細節提示小區內設置坐椅、雕塑、小橋、垃圾桶、花壇等。這些小品的選材也應該以木、石為主，也可以夾雜一些現代的材質。五塊石項目規劃設計建議報告5.2園林景觀規劃設計細節提示園路：可以考慮用鵝卵石鋪砌健身園路。也可以用木板、木屑或者顏色較深的大理石、天然石等。不同的鋪裝材料表現的風格不同，還可以弱化道路的感覺。跑步道：小區內可以設置環形林蔭道，讓住戶有個跑步、健身的理想場所。散步道：中心庭園有優美的環境，住戶在其花徑中散步，能夠同時擁有好心情和好身體。足底按摩道：在小區次級道路設置軟質和硬質的足底按摩道，業主在其上赤足行走，不僅使足底得到按摩，亦能達到強身健體的目的。五塊石項目規劃設計建議報告5.2園林景觀規劃設計細節提示老年人活動場所、兒童游戲：可以布置在臨鐵路的代征地。公共活動廣場：可以選擇在主入口廣場、會所和中庭。五塊石項目規劃設計建議報告5.2園林景觀規劃設計細節提示由于項目周邊環境不好，圍墻應以保證小區安全性，以較封閉的材質體現小品的私密性和檔次感。如選擇鐵藝欄桿配合接近自然的竹籬或綠籬以豐富視覺效果。建筑小品圍墻處理五塊石項目規劃設計建議報告第六部分智能安防系統建議電氣出戶、邊在我們考查的商品房中，目前一般均配有如下安防設施：門禁系統單元門對講系統水電氣遠程抄表系統停車場自動管理系統邊界監控錄像及紅外線報警系統。根據項目的定位和成本的考慮，我們建議必須設置：門禁系統、單元門對講系統、水界監控錄像及紅外線報警系統。單元門對講系統由于成本的考慮，建議采用非可視對講系統。五塊石項目規劃設計建議報告7.1

入戶花園:傳統的入戶花園在大門與客廳的過渡打開外墻引入自然光而形成的，在這個區域打造休閑放松的居家環境，入戶花園成為自2002年來市場上長盛不衰的亮點，被應用到中高檔產7.2大面積小套型：家庭成員結構都是越來越精簡，而且更要求享受生活，因而開始出現90平方米戶型被設計成為一房兩廳一衛的小戶型豪宅。7.3

小戶型，大花園：成都人在居住上一向仰慕有著前庭后院的深巷大宅，因此是否有空中花園成為現代高層住宅優劣的重要評判指標。從早年的置信麗都花園的大型空中花園，到近來花園面積與室內面積幾乎是1：1的世紀城,以及如今最流行的6米層高錯層空中花園的設計，成都開發商在空中花園上做足了文章。最新亮相的淺水半島80平方米左右的戶型空中花園面積就有了近20平方米，中小戶型也將規劃有大面積的空中花園。第七部分成都樓市新政過后產品創新介紹成都市場流行一句話“來不來看環境，買不買看戶型。”所以戶型是項目至關重要的節點，通過研究，我們發現目前成都市場的戶型設計和創新正在發生變化：五塊石項目規劃設計建議報告7.4凸窗、飄窗凸窗：是通過窗洞挑出去的窗臺面積，不超過國家規定的2.2平米，不算入銷售面積的，因此凸窗可以說是現在樓盤開發必備的一件裝備。落地凸窗其實就是將原有的凸窗高度降低到與室內地面高度相同的一種凸窗形式。落地凸窗就是增加了房間的可使用面積。同時形成的超大落地玻璃窗，將室外景觀自然引入室內，景觀開闊，通風采光功能更強；同時有效擴大室內實際使用面積，而這些面積并不計入銷售建筑面積，使客戶得到最實在的優惠。面積越大，得到的實惠越大。五塊石項目規劃設計建議報告7.5大陽臺——添加生活情趣大陽臺是目前房地產市場最出風頭的戶型創新之一。目前成都流行的有兩種，一種是錯層陽臺以實現層高5.8米以上的假露臺；一種是標準大陽臺。目前陽臺的設計已從純粹觀景而成為一個實用休閑空間，尺寸也發生了明顯變化，通常中小戶型采用的是2.8米*2.6米的標準，剛好可以擺一張休閑桌。面積只算一半而生活情趣發生質的變化，因而倍受追捧。五塊石項目規劃設計建議報告多層洋房別墅化：由于多層在市區消失，因而多層成為了繼別墅后的高尚生活象征。郊區的多層開始充分挖掘 花園和低密度的優勢，如一層一般有雙花園，或帶地下室，使居住品質接近于別墅。特別是溫江的錦繡森鄰 和棠湖泊林小鎮采取的別墅化的戶型處理手法，更具創意：錦繡森鄰的多層住宅部分1層和2層住戶各自都分 別帶有采光花園的地下室。一層價值放大化：在上一點中說到多層別墅化，其實最為顯著的是一層的產品設計。成都人愛一層的原因是有 花園，那么一層不論是電梯還是多層都開始將花園作為主要文章，一層向上發展，成為躍層大戶型，居住舒 適度較高。而在90平方米限制后，一層開始向地下發展，即有可采光的地下室，既不算入容積，又將一層花 園的價值用到了最大，目前以神仙樹大院、翡翠城等為代表的項目已經取得了市場的認可。中大戶型重視主臥設計：作為家庭的中堅力量,男女主人的臥更加受到重視.“小臥室”不再受寵，20~30平方米的大臥室有望出現，臥室的再次放大也是對人性化需求螺旋上升理論的支持。主臥面積放大了，采光與通風自然更好，同時功能也更全——步入式更衣間、可沐浴陽光的露臺等可能被更多地采用。復合空間概念更具體：“模糊雙廳(餐廳、客廳)”的概念將漸漸退出，多功能起居室的誕生和多樣化成為住宅的一個升級點。主人可把起居室做成視聽室，麻將室,休閑廳，甚至小酒吧。五塊石項目規劃設計建議報告雙廚設計，大戶型的標志：中式廚房可以封閉，只在炒菜時使用；西式廚房是開放的，用來備菜和制作西餐。特 別適合幾代同堂大家庭。過渡空間形式多樣化：繼入戶花園之后，入門長廊的出現也是為了打破“開門見廳”的布局。走廊成為一個裝飾的“亮點”，同時能帶給居住者更多的私密空間。受到中產階級的追捧。戶型扁平化：成都人對陽光和通透有特別的偏愛。成都樓盤超高空間戶型創新是適應市場變化的必然趨勢。與 此同時，室內空間比例“扁平化”傾向亦隨著有效面積的放大而更趨協調。“明廚明衛明廳明房”的要求將 被進一步放大，扁平化的設計既充分滿足了業主對自然采光的需求，又保證了室內空氣暢通。活性空間，戶型求變：采用大開間跨度結構，內部房間可以自由隔斷隨意組合，提高使用率；此外，戶與戶之間 可以平面橫向變化，如：靈活處理轉角的套型分割，或兩戶打通后可變成一戶。而把大戶型拆開成兩套一大

一小的“二代居”但是這樣的結構要求新型鋼結構成本較高。第八部分

我項目的創新建議由于我項目定位為中檔洋房，面積控制比較重要，在創新時應主要選擇對目標客群比較適合、對建筑成本增加不大的項目：小戶型、多/大花園：戶戶都要有花園，花園面積的總量應超過戶型面積的15%。并采用方形花園，以實用性和兼顧兩個功能間的景觀為主要設計原則。重視主臥設計：作為家庭的中堅力量,男女主人的臥更加受到重視.，特別對于我項目重點目標客群，主臥面積適當放大，建議增加步入式更衣間、可沐浴陽光的露臺等。復合空間概念更具體：多功能起居室將客廳與餐廳模糊化