論不動產登記制度的差異

一、各國立法上不動產變動模式對比不動產登記是指在特定機構的登記冊上記錄不動產所有權變化的事實的權利。不動產物權變動模式,指由法律行為引起的不動產物權的變更需要符合何種法定要件方能發生效力的法律規范模式。通說認為,各國立法上的不動產物權變動模式可分為意思主義、形式主義和折衷主義三種。意思主義以法國民法為代表:物權因法律行為而變動時,僅須當事人的意思表示即足以發生效力,無須以登記作為其成立或生效的要件。形式主義又稱物權形式主義,以德國民法為代表:物權因法律行為而變動時,須有關于物權變動的意思表示以及履行登記等法定形式才能成立或生效。折衷主義又稱債權形式主義,以奧地利民法和瑞士民法為代表:物權因法律行為而變動時,除當事人的意思表示外,還須履行登記等法定形式,物權變動才能成立或生效。二、登記的公信力各國不動產登記制度的差異主要體現在:(1)登記審查方式;(2)登記是否有公信力;(3)是否強制登記(即物權變動是否須經登記才發生效力);(4)登記簿的編制及其著重點;(5)錯誤登記賠償機制等方面。1.讓與或設定不動產物權的意思表示德國式物權形式主義與另兩種物權變動模式最為顯著的區別是,物權變動是否基于一個與債權行為彼此獨立且互不影響的物權行為而發生效力。在德國的不動產登記制度中,如要轉讓或設定一項不動產物權,必須由雙方當事人在不動產登記官員面前同時作出彼此相對的轉讓或設定不動產物權的意思表示(這種意思表示特稱為Auflassung)。因雙方當事人在登記官員面前達成了一個與債權債務關系發生無關而僅涉及物權變動的合意,故將這一合意理解為一個與債權行為彼此獨立且互不影響的物權行為也是十分合理的。然而,這種不動產登記的申請程序為德國所特有,其他國家通常不要求雙方當事人同時作出讓與或設定不動產物權的意思表示,甚至在與德國相近的奧地利、瑞士等國也是如此。瑞士民法理論認為,不動產物權變動必須有法律原因、登記承諾、登記三者相結合,才能夠發生效力。所謂登記承諾,指不動產所有權人(即債權債務關系中的債務人)對不動產物權讓與登記予以無保留的同意的意思表示。債務人只要將自己的登記承諾作成文書交付于債權人,就算作履行了交付標的物的義務,債權人憑此證書再向不動產登記機關申請登記。2.法國法上的不動產登記不動產登記機關對登記申請的審查方式有形式和實質審查主義兩類。前者,登記官吏對于登記申請只做形式上的審查,如申請手續完備,即依照契據內容記載于登記簿即可;至于契據上所載權利事項有無瑕疵則不予過問。以法國法為代表的契據登記制采此形式。后者,登記官吏對于登記申請,不僅須對形式,而且對權利變動原因是否真實也要審核。不動產物權變動必須經過登記機關實質審查確定,并履行法定登記形式才發生效力,未在登記簿上登記的不動產物權即為不存在,這類形式為權利登記制和托倫斯制所采用。但屬于權利登記制和托倫斯制的國家,其不動產登記的審查方式還有區別:在德國法上,不動產登記官員審查的是雙方當事人在其面前所為的關于物權變動的意思表示是否真實——即當事人是否具有相應的行為能力以及有無詐欺、脅迫等情況。至于當事人做出關于物權變動的意思表示的原因(原因的原因)即以物權變動為內容的債權行為真實與否,登記官員不予過問。3.中心作為登記簿的編制在登記簿的編制上,有物的編成主義與人的編成主義之區分。前者注重不動產權利的靜態,為權利登記制所采用;后者注重不動產權利的動態,為契據登記制所采用。采用物的編成主義,以不動產為中心進行登記簿的編制,意味著不能遺漏有關不動產上任何一項權利的存在與變化,否則,登記簿上的記載就不可能全面地反映當時不動產權利的整體情況。因此,有關國家的物權變動模式立法就應采不動產物權不經登記不發生效力的物權形式主義,以促使當事人將各種不動產權利的變動及時提交登記。相反,采用人的編成主義,登記簿依不動產權利人的登記順序先后,而不是以不動產為中心作成,登記機關無須了解不動產上各項權利的全貌,也不必要求當事人將所有不動產權利變化情況都申請登記。其結果是,有關國家物權變動模式可采不動產物權變動因當事人意思發生效力的意思主義。4.不動產登記的公信力不動產登記的公信力所解決的主要是,不動產登記制度針對物權變動中的能動方即交易相對人的法律效力問題。但對于物權變動中的真正權利人而言,不動產登記的公信力不同,所造成的反射性后果也就不同:在采用契據登記制的國家,不動產登記無公信力,交易相對人不能夠依據登記簿所載內容取得物權,真正權利人的權利也不會因此受到影響;在采用權利登記制和托倫斯制的國家,不動產登記有公信力,信任登記簿所載內容的善意第三人則可以據此取得有關不動產物權,真正權利人的物權也將相應地喪失或受到限制。為了在保護善意第三人的同時兼顧真正權利人的利益,在不動產登記具備公信力的國家,即建立了不動產登記的登記錯誤賠償機制,登記機關以國家賠償的方式向真正權利人予以賠償。采用托倫斯制的國家則設立了專門的賠償基金,其資金來源系從登記機構收取的每筆不動產登記費用中按一定比例提取,凡登記錯誤導致真正權利人損失的,均由賠償基金予以賠償。三、不動產登記法已提上立法文我國目前還沒有一部統一適用于各種不動產物權的不動產登記法。國家土地管理局制定的《土地登記規則》適用于國家所有權以外的各類土地權利,其他不動產(房屋、林木等)登記的有關法律規定則散見于《城市房地產管理法》、《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》、《土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《土地管理法》、《森林法》、《草原法》等法律法規中。近年來,隨著我國物權立法進程的加快,制定一部“統一法律依據、統一登記機關、統一登記效力、統一登記程序、統一權屬證書”的不動產登記法已提上了立法議程。筆者主要以《土地登記規則》為藍本分析我國不動產登記制度的現狀,然后在基礎上論述當前我國不動產登記與不動產物權變動立法間的關系以及未來立法對兩者的協調思路。我國現行的不動產登記制度與瑞士式的權利登記制最為接近,因此借鑒瑞士模式我國對現行制度的沖擊最小,只要在立法上明確不動產登記具有公信力、錯誤登記賠償屬于國家賠償即可,既無須改變登記機關現有的工作方式,又不必另外設立一套錯誤登記賠償機制。若改采德國式的權利登記制或者契據登記制,就需在登記機關的工作方式上作出改變;若改采托倫斯制,則需要設置一項專門的賠償基金用于錯誤登記賠償,這無疑對現行不動產登記制度的影響都較大。換言之,立法者如認為應當首先保障交易安全而將交易迅捷放在次要位置的,則現行不動產登記制度就可基本上維持現狀,我國物權法中的不