資產(chǎn)評(píng)估21世紀(jì)高職高專會(huì)計(jì)類專業(yè)課程改革規(guī)劃教材資產(chǎn)評(píng)估案例引入一、估價(jià)對(duì)象

常熟市×××教育度假中心位于風(fēng)光秀美、波光粼粼的常熟昆承湖畔，占地4oo余畝，距蘇州市區(qū)29km，離元錫市中心48km，距常熟虞山國(guó)家風(fēng)景區(qū)15km，風(fēng)景點(diǎn)連片，交通十分便利。該中心由上海市總工會(huì)承辦，是一個(gè)集療養(yǎng)、休養(yǎng)、度假、教育、培訓(xùn)、會(huì)務(wù)、旅游、娛樂(lè)、購(gòu)物為一體的綜合型場(chǎng)所，也是上海廣大職工和市民及鄰近省市職工休養(yǎng)度假的重要基地。

度假村規(guī)模大，標(biāo)準(zhǔn)高，文化設(shè)施齊全，100余幢佇立在波光湖色中的歐美式小別墅與酒店主樓，每天可同時(shí)接待3000人住宿、度假。文化娛樂(lè)中心、健身康樂(lè)中心、水上活動(dòng)中心項(xiàng)目眾多，令您留連忘返。集娛樂(lè)、競(jìng)技為一體的賽車及賽艇、摩托艇俱樂(lè)部中，有目前華東地區(qū)最大的卡丁車賽場(chǎng)。

本次評(píng)估對(duì)象為常熟市×××教育度假中心所屬的文化娛樂(lè)中心（酒店主樓），該中心委托專業(yè)酒店管理公司管理，是按國(guó)際三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造的，建筑總面積達(dá)13561平方米，各項(xiàng)設(shè)施服務(wù)堪稱上乘。其中主樓共6層，底樓為快餐廳，2樓風(fēng)味大餐廳及各間專業(yè)宴會(huì)廳，3至6層為標(biāo)準(zhǔn)房、套房、豪華套房共108間，312座的豪華多功能影視廳及各類小型會(huì)議室，能滿足各類商務(wù)洽談、學(xué)術(shù)講座及正規(guī)演出的需要；并且設(shè)有桑拿、棋牌室、彈子房和迪斯科舞廳等高檔娛樂(lè)項(xiàng)目。文化娛樂(lè)中心的商務(wù)中心、美容美發(fā)廳、商場(chǎng)、停車場(chǎng)及則小時(shí)送餐等多種服務(wù)項(xiàng)目均采用先進(jìn)的專業(yè)系統(tǒng)管理。配有中央空調(diào)、程控電話、閉路電視、視聽系統(tǒng)、煙感報(bào)答等設(shè)施。電話交換機(jī)、鍋爐、配電、供暖等均為進(jìn)口設(shè)備。酒店大堂高9m，標(biāo)準(zhǔn)層每層高為4m，中庭2部三菱電梯可直達(dá)6層。酒店于1997年建造及裝修，1998年下半年開業(yè)。整幢房屋整體為鋼混結(jié)構(gòu)，總建筑面積13561平方米，整個(gè)度假中心占地61706.70平方米，為批租土地，使用年限（1996-12-18~2046-12-17）。其中該文化娛樂(lè)中心（酒店主樓）占地約23畝，現(xiàn)澆鋼筋混凝土柱、梁，門廳用進(jìn)口大理石包柱，無(wú)框的彈簧玻璃門，地坪及墻面鋪貼進(jìn)口大理石，2層餐廳為各式包廂，水泥地坪上鋪貼木地板，夾板軟、硬包護(hù)墻，切片板窗門套，切片板凹凸雙瞞木門。3閉6層為賓館客房部，按三星級(jí)賓館要求進(jìn)行裝演。二、估價(jià)目的房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估學(xué)習(xí)目標(biāo)1.掌握市場(chǎng)法的基本涵義與基本前提；掌握市場(chǎng)法運(yùn)用的基本步驟；理解市場(chǎng)法中可比因素及其內(nèi)在要求；掌握市場(chǎng)法中的直接比較法和類比調(diào)整法中的具體方法，如現(xiàn)行市價(jià)法、功能價(jià)值類比法、價(jià)格指數(shù)法、成新率價(jià)格調(diào)整法、市價(jià)折扣法、成本市價(jià)法、市場(chǎng)售價(jià)類比法和市盈率乘（倍）數(shù)法等的運(yùn)用及其適用條件和使用要求。2.掌握收益法的基本涵義和基本前提；理解收益法的實(shí)施步驟；掌握收益法中收益額、折現(xiàn)率和收益期限三基本參數(shù)的內(nèi)涵、實(shí)質(zhì)和估測(cè)方法；掌握收益法中各種具體方法的運(yùn)用及其適用條件和使用要求。第1節(jié)市場(chǎng)法第2節(jié)收益法第3節(jié)成本法第4節(jié)評(píng)估方法的選擇第2章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法第1節(jié)市場(chǎng)法一、市場(chǎng)法的基本含義市場(chǎng)法是指利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。任何一個(gè)正常的投資者在購(gòu)置某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，他所愿意支付的價(jià)格不會(huì)高于市場(chǎng)上具有相同用途的替代品的現(xiàn)行市價(jià)。通過(guò)市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估需要滿足兩個(gè)最基本的前提條件：其一是要有一個(gè)活躍的公開市場(chǎng)；其二是公開市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。資產(chǎn)及其交易的可比性是指選擇的可比資產(chǎn)及其交易活動(dòng)在近期公開市場(chǎng)上已經(jīng)發(fā)生過(guò)，且與被評(píng)估資產(chǎn)及資產(chǎn)業(yè)務(wù)相同或相似。二、市場(chǎng)法的基本前提三、市場(chǎng)法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)

選擇參照物與參照物之間選擇比較因素調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異指標(biāo)對(duì)比量化差異綜合分析確定評(píng)估結(jié)果▲市場(chǎng)法實(shí)際上是指在一種評(píng)估思路下的若干具體評(píng)估方法的集合。直接比較法類比調(diào)整法四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法

第2節(jié)收益法

收益法是指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。例：已知本金10000元，利率10%，由本金×利率＝收益；而收益法是反過(guò)來(lái)，已知某一項(xiàng)資產(chǎn)一年賺1000元，利率是10%，由收益÷利率＝本金，計(jì)算出多大的資產(chǎn)量在10%的利率下能賺1000元。現(xiàn)在的資產(chǎn)每年賺1000元，由1000元的收益，10%的利率可以算出資產(chǎn)價(jià)值相當(dāng)于10000元。

一、收益法的基本含義收益法是依據(jù)資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益經(jīng)折現(xiàn)或本金化處理來(lái)估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的，它涉及三個(gè)基本要素：（1）被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益；（2）折現(xiàn)率或資本化率；（3）被評(píng)估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時(shí)間。二、收益法的基本前提采用收益法進(jìn)行評(píng)估，其基本程序如下：（1）搜集并驗(yàn)證與評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，包括經(jīng)營(yíng)前景、財(cái)務(wù)狀況、市場(chǎng)形勢(shì)，以及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等；（2）分析測(cè)算被評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益；（3）確定折現(xiàn)率或資本化率；（4）用折現(xiàn)率或資本化率將評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益折算成現(xiàn)值；（5）分析確定評(píng)估結(jié)果。三、收益法的基本程序和基本參數(shù)在以下的公式里具體對(duì)所用的字符含義做統(tǒng)一的定義：

P--評(píng)估值；

i--年序號(hào)；

Pt--未來(lái)第t年的評(píng)估值；

Rt--未來(lái)第t年的預(yù)期收益；

r--折現(xiàn)率或資本化率；

rt--第t年的折現(xiàn)率或資本化率；

n--收益年限；

t--收益年限；

A--年金。

四、收益法中的主要技術(shù)方法（一）純收益不變

1.在收益永續(xù)，各因素不變的條件下，有以下計(jì)算式：P＝A/r其成立條件是：（1）純收益每年不變；（2）資本化率固定且大于零；（3）收益年期無(wú)限。

2.在收益年期有限，資本化率大于零的條件下，有以下計(jì)算式：

3.在收益年限有期限，資本化率等于零的條件下，有以下計(jì)算式：

P=A×n（二）純收益在若干年后保持不變1、無(wú)限年期收益：2、有限年期收益：（三）純收益按等差級(jí)數(shù)變化1、在純收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年期無(wú)限的條件下：P＝A/r+B/r22、在純收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年期有限的條件下：3、在純收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期無(wú)限的條件下：P＝A/r-B/r24、在純收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期有限的條件下：（四）純收益按等比級(jí)數(shù)變化1、在純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期無(wú)限的條件下：P＝A/(r-s)2、在純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期有限的條件下：3、在純收益按等比級(jí)數(shù)遞減，收益年期無(wú)限的條件下：P＝A/(r+s)4、在純收益按等比級(jí)數(shù)遞減，收益年期有限的條件下：（五）已經(jīng)未來(lái)若干年后資產(chǎn)價(jià)格的條件下：第3節(jié)成本法

成本法也是資產(chǎn)評(píng)估的基本方法之一。成本法是指首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值和各種評(píng)估方法的總稱。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值＝資產(chǎn)的重置成本－資產(chǎn)實(shí)體性貶值－資產(chǎn)功能性貶值－資產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)性貶值一、成本法的基本含義采用成本法評(píng)估資產(chǎn)的前提條件是：1.被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。2.應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。3.形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的。二、成本法的基本前提（一）資產(chǎn)的重置成本資產(chǎn)的重置成本就是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本。資產(chǎn)的重置成本分為兩類：復(fù)原重置成本和更新重置成本。復(fù)原重置成本更新重置成本三、成本法的基本要素（二）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值實(shí)體貶值也稱有形損耗，是指資產(chǎn)由于使用及自然力的作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而引起的資產(chǎn)的價(jià)值損失。資產(chǎn)的實(shí)體性貶值通常用相對(duì)數(shù)計(jì)量，即實(shí)體性貶值率，用公式表示為：實(shí)體性貶值率＝資產(chǎn)實(shí)體性貶值/資產(chǎn)重置成本（三）資產(chǎn)的功能性貶值資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對(duì)落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。它包括由于新工藝、新材料和新技術(shù)以及原有資產(chǎn)的建造超過(guò)現(xiàn)行建造成本的超支額，以及原有資產(chǎn)超過(guò)體現(xiàn)技術(shù)進(jìn)步的同類資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)成本的超支額。（四）資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于外部的變化引起的資產(chǎn)閑置、收益下降等造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。（一）重置成本的估算方法1.重置核算法。它是利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費(fèi)用項(xiàng)目，逐項(xiàng)計(jì)算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。2.價(jià)格指數(shù)法重置成本＝資產(chǎn)的賬面原×價(jià)格指數(shù)或，重置成本＝資產(chǎn)的賬面原值×（1+價(jià)格變動(dòng)指數(shù)）注意：價(jià)格指數(shù)可以是定基價(jià)格指數(shù)或環(huán)比價(jià)格指數(shù)。四、成本法中的具體評(píng)估方法3.功能價(jià)值類比法（1）生產(chǎn)能力比例法。被評(píng)估資產(chǎn)重置成本＝（被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量)/（參照物年產(chǎn)量）×參照物重置成本（2）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法被評(píng)估資產(chǎn)重置成本（二）實(shí)體貶值的測(cè)算方法1.觀察法（又稱成新率法）即由專家實(shí)際觀測(cè)，根據(jù)觀測(cè)的情況對(duì)被估資產(chǎn)的新舊程度打分，然后加權(quán)測(cè)算，從而計(jì)算出成新率。資產(chǎn)的實(shí)體性貶值＝重置成本×實(shí)體性貶值率資產(chǎn)實(shí)體性貶值＝重置成本×（1－實(shí)體性成新率）式中，實(shí)體性成新率＝1-實(shí)體性貶值率2.修復(fù)費(fèi)用法這種方法是利用恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出的費(fèi)用金額來(lái)直接估算資產(chǎn)實(shí)體性貶值的一種方法。如果資產(chǎn)可以通過(guò)修復(fù)恢復(fù)到其全新狀態(tài)，可以認(rèn)為資產(chǎn)的實(shí)體性損耗等于其修復(fù)費(fèi)用。（三）資產(chǎn)的功能性貶值資產(chǎn)的功能性貶值是由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對(duì)落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。功能貶值分為：功能貶值1和功能貶值2。功能貶值1又叫超額投資成本：是指復(fù)原重置成本和更新重置成本兩者的差額。第4節(jié)評(píng)估方法的選擇資產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法、收益法和成本法，以及由以上三條基本評(píng)估思路衍生出來(lái)的其他評(píng)估思路共同構(gòu)成了資產(chǎn)評(píng)估的方法體系。市場(chǎng)法收益法成本法一、評(píng)估方法之間的關(guān)系二、評(píng)估目的的選擇就評(píng)估方法選擇本身，實(shí)際上包含了不同層面的資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇過(guò)程，即三個(gè)層面的選擇。其一，評(píng)估的技術(shù)思路的層面，即分析三種評(píng)估方法所依據(jù)的評(píng)估技術(shù)的路線的適用性；其二，是在各種評(píng)估思路已經(jīng)確定的基礎(chǔ)上，選擇實(shí)線評(píng)估技術(shù)的具體技術(shù)方法；其三，是在確定技術(shù)方法的前提下，對(duì)運(yùn)用各種技術(shù)評(píng)估方法所設(shè)計(jì)的技術(shù)參數(shù)的選擇。課堂討論結(jié)合第二章所學(xué)理論知識(shí)，學(xué)生分組討論案例分析題。1.對(duì)于該案例題目，應(yīng)該采用課堂上所講的哪種方法進(jìn)行評(píng)估？2.用自己所選定的方法評(píng)估該房產(chǎn)的價(jià)值。3.分析比較所選擇的不同評(píng)估方法之間評(píng)定的價(jià)值間的差別。知識(shí)拓展一、單選

1.折現(xiàn)率本質(zhì)上是（）。A.期望投資報(bào)酬率B.無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率C.超額收益率D.風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率2.某資產(chǎn)年金收益額為8500元，剩余使用年限為20年，假定折現(xiàn)率為10%，其評(píng)估值最有可能為（）元。A.85000B.72366C.12631D.123693.運(yùn)用市場(chǎng)法時(shí)選擇三個(gè)及三個(gè)以上參照物的目的是（）。A.使參照物具有可比性B.便于計(jì)算C.排除參照物個(gè)別交易的偶然性D.避免張冠李戴4.構(gòu)成資產(chǎn)重置成本的耗費(fèi)應(yīng)當(dāng)是資產(chǎn)的（）。A.實(shí)際成本B.社會(huì)平均成本C.個(gè)別成本D.加權(quán)平均成本5.某被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)每年可為企業(yè)帶來(lái)的凈收益為20萬(wàn)元，預(yù)計(jì)尚可使用10年，若折現(xiàn)率為10%，則該資產(chǎn)的評(píng)估值最接近于()萬(wàn)元。A.108B.122C.175D.200二、多項(xiàng)選擇題（下列每小題備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意的正確的答案。）1.構(gòu)成折現(xiàn)率的因素包括（）。A.超額收益率B.無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率C.風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率D.價(jià)格變動(dòng)率2.成新率的估測(cè)方法通常有（）。A.使用年限法B.修復(fù)金額法C.觀測(cè)法D.統(tǒng)計(jì)分析法E.價(jià)格指數(shù)法3.收益法中的收益額是指()。A.資產(chǎn)未來(lái)的預(yù)期收益B.資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)收益C.資產(chǎn)的實(shí)際收益D.資產(chǎn)的客觀收益4.在下列觀點(diǎn)中,()的說(shuō)法是正確的。A.由于不同的評(píng)估方法其評(píng)估思路不同,因此對(duì)同一資產(chǎn)采用不同的評(píng)估方法評(píng)估,其結(jié)果沒有可比性B.在相同的評(píng)估條件下,對(duì)同一資產(chǎn)采用不同的評(píng)估方法,其結(jié)果應(yīng)趨于一致C.在資產(chǎn)評(píng)估中,不同的評(píng)估方法可相互代替D.由于市場(chǎng)價(jià)值與非市場(chǎng)價(jià)值的價(jià)值類型不同,因此對(duì)同一資產(chǎn)在兩種價(jià)值類型情況下不能用同一種評(píng)估方法三、判斷（對(duì)的打√，錯(cuò)的打×）1.凡是使用收益法進(jìn)行的評(píng)估都是整體資產(chǎn)評(píng)估。（）2.運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估時(shí)，為了減少評(píng)估人員的工作量，一般只要求選擇一個(gè)參照物。（）3.定基價(jià)格指數(shù)是評(píng)估試點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)與資產(chǎn)構(gòu)建試點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)之比。（）4.評(píng)估方法的科學(xué)性，不僅在于方法本身，更重要的是評(píng)估方法必須嚴(yán)格與評(píng)估的價(jià)值類型相匹配。（）5.資本化率在數(shù)量上恒等于折現(xiàn)率。（）6.資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值與技術(shù)進(jìn)步有著直接的聯(lián)系。（）四、計(jì)算題1.評(píng)估對(duì)象為某企業(yè)1998年購(gòu)進(jìn)的一條生產(chǎn)線，賬面原值為150元，2001年進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)調(diào)