第6頁共11頁某商場馬鞍山項目工作報告某商場馬鞍山項目，擬計劃2014年1月1日開業(yè)。某商場馬鞍山項目按照某商場最新的七代店標準建造，地上四層，底下一層，建筑面積7萬平方米。項目地處城市核心——江東大道與雨山路交匯處，集合了和泰商業(yè)步行街、寫字樓、SOHO公寓、花園住宅，周邊環(huán)聚高級酒店、歐尚超市、政府行政機關以及高端住宅。交通便利，超10條以上的公交環(huán)繞，1分鐘到達旅游車站，5分鐘到達城際高鐵。馬鞍山香項目前期調(diào)研報告，整體思路上，主要從五大方面分析：一、目前馬鞍山市經(jīng)濟發(fā)展及樓市發(fā)展情況；二、和泰項目項目地情況分析；三、馬鞍山市建材家具市場現(xiàn)狀四、主題定位及宣傳概念；五、各項工作時間節(jié)點安排進行闡釋；目前馬鞍山市經(jīng)濟發(fā)展及樓市發(fā)展情況、馬鞍山城市概況：馬鞍山位于安徽省最東部，橫跨長江、接壤南京、毗鄰長三角，是安徽的東大門、南京的后花園。馬鞍山建市于1956年10月，現(xiàn)轄3縣3區(qū)和1個國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、1個國家級高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、1個省級高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、6個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，總面積4049平方公里、總?cè)丝?30萬，其中市區(qū)面積704平方公里，建成區(qū)面積86平方公里，市區(qū)人口81.6萬人。馬鞍山市行政區(qū)劃介紹縣、區(qū)面積（k㎡）人口（萬人）街道、鎮(zhèn)、鄉(xiāng)含山縣103745環(huán)峰鎮(zhèn)、運漕鎮(zhèn)、仙蹤鎮(zhèn)、清溪鎮(zhèn)、林頭鎮(zhèn)、銅閘鎮(zhèn)、陶廠鎮(zhèn)、昭關鎮(zhèn)和縣131954.2歷陽鎮(zhèn)、白橋鎮(zhèn)、姥橋鎮(zhèn)、功橋鎮(zhèn)、西埠鎮(zhèn)、香泉鎮(zhèn)、烏江鎮(zhèn)、善厚鎮(zhèn)、石楊鎮(zhèn)當涂縣99548.65姑孰鎮(zhèn)、黃池鎮(zhèn)、烏溪鎮(zhèn)、石橋鎮(zhèn)、塘南鎮(zhèn)、護河鎮(zhèn)、太白鎮(zhèn)、大隴鄉(xiāng)、年陡鄉(xiāng)、江心鄉(xiāng)、湖陽鄉(xiāng)花山區(qū)17937.5解放路街道、湖東路街道、沙塘路街道、桃源路街道、霍里街道、江東街道、塘西街道、慈湖街道、金家莊街道、慈湖鄉(xiāng)雨山區(qū)17325.9平湖街道、雨山街道、安民街道、采石街道、向山鎮(zhèn)、銀塘鎮(zhèn)、佳山鄉(xiāng)博望區(qū)35118.35博望鎮(zhèn)、丹陽鎮(zhèn)、新市鎮(zhèn)、馬鞍山市城市特色：馬鞍山精神——聚山納川，一馬當先，城市具有五大特色：1、基礎雄厚的工業(yè)城市。因鋼設市、工業(yè)主導，二產(chǎn)比重達68.1%，有639戶規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)，9家上市企業(yè)、10支股票，現(xiàn)已形成鋼鐵、機械、汽車、電力、化工、建材、食品、鑄造等一批產(chǎn)業(yè)集群。重工業(yè)是城市固有的特質(zhì)，占工業(yè)比重達到91%，各類加工設備齊全、產(chǎn)業(yè)配套能力較強。馬鋼是國內(nèi)最大的上市公司之一，星馬專用汽車產(chǎn)銷量和市場占有率居全國第一，泰爾重工、方圓回轉(zhuǎn)支承、科達機電等一批裝備制造企業(yè)在同行業(yè)具有較強的競爭力。2、充滿活力的創(chuàng)新城市。現(xiàn)有安徽工業(yè)大學等各類高等院校6所、中鋼馬鞍山礦山研究院等國家級科研院所3所、國家級工程（技術）研究中心4個、國家級企業(yè)技術中心1個、國家重點實驗室2個、國家鋼鐵及制品質(zhì)量監(jiān)督檢驗中心1個，省級工程（技術）研究中心18個、省級企業(yè)技術中心33個、省級重點實驗室8個，院士工作站4個，博士后科研工作站10個，擁有國家高新技術創(chuàng)業(yè)服務中心1個、國家示范生產(chǎn)力促進中心1個。全市科技人才總量達17.4萬人，每萬人擁有專業(yè)技術人員820人、授權發(fā)明專利數(shù)1.6件，在全國同等規(guī)模城市中居前列，是國家新材料高新技術產(chǎn)業(yè)化基地、國家知識產(chǎn)權試點城市、全國創(chuàng)業(yè)型城市試點市。另外還是公立醫(yī)院改革國家聯(lián)系試點城市、全省城鄉(xiāng)一體化綜合配套改革試驗區(qū)。3、通江達海的樞紐城市。水運、陸運、空運交通體系十分完備。馬鞍山港年吞吐量達到5000萬噸，是長江十大港口之一、國家一類口岸。正在規(guī)劃建設中的和縣鄭蒲港年吞吐量可達1億噸，將成為長江第四大港、安徽第一港。馬鞍山到南京祿口國際機場不足30公里，到京滬高鐵南京站不足20公里。沿江城際高鐵建成后，到上海只需一個半小時，到北京鐵路行程只需3個小時。4、積淀深厚的人文城市。境內(nèi)和縣猿人遺址距今約三四十萬年，是我國最早的猿人遺址之一。含山凌家灘古文化遺址和市郊煙墩山遺址距今5300多年，凌家灘古文化遺址將中國城市歷史向前推進了1000多年，被國內(nèi)考古界稱為“中華遠古文明的曙光”。馬鞍山是六朝畿輔、京都要地，歷史上就有“金陵屏障、建康鎖鑰”之稱。早在東晉南北朝時期，許多名公巨卿、賢達雅士就流連駐足馬鞍山，留下了南朝宋武帝劉裕所建的黃山塔、孝武帝劉駿的避暑離宮“凌歊臺”、蕭梁時期昭明太子的讀書臺等六朝古跡和文化遺存。歷代文人墨客鐘情這里的山水，周興嗣的《千字文》、李白的《望天門山》、劉禹錫的《陋室銘》、王安石的《游褒禪山記》、李之儀的《卜算子》等傳世佳作都誕生于馬鞍山。5、生態(tài)宜居的文明城市。“九山環(huán)一湖,翠螺出大江”，是一座具有典型江南風韻的濱江山水園林城市，也是全國少數(shù)幾個集國家衛(wèi)生城市、國家園林城市、中國優(yōu)秀旅游城市、國家環(huán)保模范城市、全國綠化模范城市、中國人居環(huán)境范例獎、迪拜國際改善居住環(huán)境良好范例獎等多項桂冠于一身的城市之一。2009年1月，在中部6省86個城市中第一個獲得“全國文明城市”稱號。2011年，我市以優(yōu)異成績蟬聯(lián)“全國文明城市”、“國家衛(wèi)生城市”、“全國雙擁模范城”榮譽稱號，其中全國文明城市復查得分排地級市第4名，今年初,又以地級市第3名的成績榮獲“全國未成年人思想道德建設工作先進城市”稱號。（三）、馬鞍山市經(jīng)濟情況分析：2012年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)1232億元，增長12%。固定資產(chǎn)投資突破1000億元，達1201.15億元，增長25.4%；財政收入突破200億元，達210.6億元，增長13%；規(guī)模以上工業(yè)增加值突破500億元，達538.23億元，增長13.7%；城市居民人均可支配收入突破3萬元，達30937元，穩(wěn)居全省首位，增長13.2%；農(nóng)民人均純收入突破1萬元，達10920元。年末城鄉(xiāng)居民儲蓄余額為637.58億元，比年初增加95.93億元。其中，定期儲蓄存款余額428.4億元，比年初增加73.28億元；活期儲蓄存款余額199.58億元，比年初增加23.89億元。消費需求旺盛。據(jù)抽樣調(diào)查，全年城市居民人均消費性支出18286元，比上年增長15.6%；其中，食品消費支出增長14.9%，衣著支出增長18%，家庭設備用品及服務支出增長23.8%，教育文化娛樂服務類消費支出增長23.7%。全年農(nóng)民人均生活消費支出6782元，比上年增長17.3%；其中，食品消費支出增長12.1%，醫(yī)療保健消費支出增長28%，家庭設備、用品及服務消費支出增長23.3%。消費品市場持續(xù)活躍。全年實現(xiàn)社會消費品零售總額262.94億元，比上年增長16.5%(見圖4)。分地區(qū)看，城鄉(xiāng)市場全面協(xié)調(diào)發(fā)展，全年城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村市場分別實現(xiàn)零售額241.65億元和21.29億元，分別比上年增長16.5%和16.3%。分行業(yè)看，批發(fā)零售業(yè)實現(xiàn)零售額228.96億元，比上年增長16.9%；其中，限額以上企業(yè)實現(xiàn)零售額100.95億元，比上年增長33.2%。住宿餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額33.98億元，比上年增長13.9%；其中，限額以上企業(yè)實現(xiàn)零售額6.4億元，比上年增長14.3%。（四）、馬鞍山市樓市分析2012年1-12月，市區(qū)商品住房共成交10818套，與2011全年6187套相比，增加4631套、超過2011年全年銷售量的74.85%。成交面積106.96萬㎡，比上升63.38%，成交均價5696元㎡，同比下降6.85%。（五）、城市發(fā)展規(guī)劃。城市以東進南擴原則，規(guī)劃布局形成“一軸、一帶、四園區(qū)”。“一軸”以北京大道軸線；“一帶”太倉河-鳳凰山-毛耳山生態(tài)綠化帶；“四園區(qū)”指位于太倉的鳳凰山生活公共服務區(qū)、寧蕪鐵路西的現(xiàn)代物流園區(qū)，北京大道南北的二個工業(yè)園區(qū)。二、項目地綜合評價1、項目基本情況某商場馬鞍山項目按照某商場最新的七代店標準建造，地上四層，底下一層，建筑面積7萬平方米。項目地處城市核心——江東大道與雨山路交匯處，集合了和泰商業(yè)步行街、寫字樓、SOHO公寓、花園住宅，周邊環(huán)聚高級酒店、歐尚超市、政府行政機關以及高端住宅。交通便利，超10條以上的公交環(huán)繞，，更有新一城以及多個知名樓盤覆蓋，城東商業(yè)配套因而再度升級。1分鐘到達旅游車站，5分鐘到達城際高鐵。

項目落成后將會有300余家著名品牌商家進駐。引進中國家具連鎖經(jīng)營第一品牌某商場，建成的某商場家居廣場以經(jīng)營中、高檔家俱，衛(wèi)浴、裝飾類建材等為主。南地塊為和泰國際花園地塊，由2棟13層小高層、2棟18層高層和5棟32層的高層景觀住宅錯落組成。緊鄰歐尚超市，周邊擁有高端的商住樓、社區(qū)，位于江東大道中段核心位置，貫穿城市東西南北方向。2、SWOT分析優(yōu)勢（S）：品牌優(yōu)勢，某商場在行業(yè)中影響力，在經(jīng)銷商心目中具有很大的影響力，對某商場運營能力十分認可；當?shù)氐募揖呓ú南鄬Ρ容^分散。地理位置優(yōu)勢，商場位于市中心繁華地段，緊鄰歐尚超市，交通十分便利。周邊以商住樓、高端住宅為主。劣勢（W）：距離南京、蕪湖距離近，高端客戶群體受兩個城市某商場影響較大。機會（O）：該項目集合和SOHO、花園式住宅、商業(yè)步行街、家居商場為一體，集合歐尚超市，自身環(huán)境形成一個有力的商圈。地理位置也在城市東進南擴的中心區(qū)域。目前當?shù)丶揖由虉龉芾砘靵y，高端品牌缺少。威脅（T）：城市相對集中，受周邊城市影響較大，未來競爭比較嚴峻，目前擁有7家具有一定規(guī)模本土商場，以及多家小規(guī)模經(jīng)營場所，相對租金比較低廉，2014年將有居然之家、月星進駐開業(yè)，對未來的擴展經(jīng)營形成巨大壓力。3、SWOT應對策略優(yōu)勢拓展：利用某商場的品牌優(yōu)勢，已經(jīng)周邊城市已經(jīng)形成的影響力，主體定位高端綜合館，提升當?shù)丶揖邮袌龅臋n次，借合作方資源，以精準營銷、品牌營銷為主要方式，帶動經(jīng)銷積極性，提高品牌的綜合影響力。利用地產(chǎn)推廣，鎖定目標消費群體。擴大商場外圍的商業(yè)氛圍，形成標志性地標，行業(yè)的核心區(qū)域。轉(zhuǎn)劣勢為優(yōu)勢：招商以高端品牌為主體，同時，擴大連鎖性質(zhì)的宣導，開展品牌同步、時尚同步、跨城比價等策略，逐步剝離周邊城市影響，形成區(qū)域品牌影響力。抓住機會，確立龍頭地位：以高端品牌精品店為主，在月星、居然之家為開業(yè)之前形成影響力，抓住龍頭地位，以營銷、管理為手段，增強經(jīng)銷商與某商場的凝聚力，對競爭對手的招商形成有效的阻力。變威脅為機遇：以周邊為參照，有效利用品牌影響，培養(yǎng)消費者；利用經(jīng)銷商的期望，聯(lián)合經(jīng)銷商開展營銷幫助經(jīng)銷商提升銷售額和營銷能力，提高經(jīng)銷商對某商場的忠誠度。三、馬鞍山市家具建材市場調(diào)查分析1、馬鞍山市家具建材市場現(xiàn)狀。馬鞍山家具建材市場以好百年、東源美家樂各3家專業(yè)市場為主，建材以地產(chǎn)開發(fā)商的商鋪返租為主，相對比較集中，多數(shù)在花山區(qū)、雨山區(qū)，并設立在地產(chǎn)商的住宅區(qū)域中，個別建材商戶分散在湖東路地區(qū)，在經(jīng)營管理上沒有有效的投入。后期將有月星（以產(chǎn)權式商鋪為主，配有百貨、餐飲、住宅等，目前商鋪銷售存在問題，項目進度暫停）、居然之家（周邊配有安徽日報報業(yè)集團投資的老報館商業(yè)文化廣場，地處大治村，屬于馬鞍山工業(yè)園區(qū)；目前已經(jīng)地下施工基本完成，預計年底完成封頂工程，預計開業(yè)2014年下半年）。馬鞍山市家具建材市場的經(jīng)營面積及月均價情況分析馬鞍山市家具建材市場情況分析表序號商場開業(yè)時間面積（㎡）月均單價（元）優(yōu)惠前品類面積（㎡）面積占比月租金額（元）1花山美居好百年2011.3.263500050.00軟體2,0305.80%101,500.0050.00沙發(fā)4,83713.82%241,850.0050.00藤器5811.66%29,050.0030.00實木、板木8,08923.11%242,655.0040.00韓式2800.80%11,200.0030.00紅木7002.00%21,000.0030.00歐式3,1999.14%95,970.0040.00兒童1,0012.86%40,040.0050.00飾品910.26%4,550.0050.00潔具5,09014.55%254,500.0040.00櫥柜1,7184.91%68,727.2040.00移門衣柜2,8078.02%112,280.0040.00墻紙1,8775.36%75,090.8040.00玻璃5731.64%22,909.2035.00吊頂、五金1,2413.55%43,431.8535.00電器7952.27%27,840.75小計39.8934,9091,392,594.802中央花園好百年2008.8.81300050.00沙發(fā)1,50011.54%75,010.0045.00軟體2,18016.77%98,104.5045.00兒童5504.23%24,745.5050.00實木\板木3,44026.46%171,990.0040.00歐式1,0508.08%42,016.0040.00紅木2,10016.15%83,980.0040.00辦公6014.62%24,024.00小計45.5211,421519,870.003南方嘉園好百年2012.4.185000020.00軟體3,2006.40%64,000.0020.00沙發(fā)4,9009.80%98,000.0015.00兒童1,5103.02%22,650.0015.00板式20,45040.90%306,750.0015.00韓式9001.80%13,500.0010.00實木7,74015.48%77,400.0010.00紅木6,40012.80%64,000.0010.00歐式4,3008.60%43,000.0020.00辦公6001.20%12,000.00小計14.0350,000701,300.004華東家居1996.81100025.00軟體6646.04%16,610.0025.00沙發(fā)1,23211.20%30,800.0025.00兒童660.60%1,650.0020.00板式9468.60%18,920.0015.00韓式2532.30%3,795.0030.00實木1,71615.60%51,480.0015.00紅木1,0569.60%15,840.0020.00歐式6385.80%12,760.0015.00辦公4954.50%7,425.00小計22.547,066159,280.005東源美家樂一期：2007.12.16二期：2013.4.304000050.00潔具4,53311.33%226,651.0060.00瓷磚5,48013.70%328,800.0040.00地板3,1267.82%125,040.0040.00門3,9089.77%156,311.2040.00櫥柜5,85214.63%234,097.6040.00移門衣柜3,8209.55%152,816.0040.00布藝、窗簾1,5633.91%62,524.4075.00墻紙（門面房）3130.78%23,446.5040.00燈具5,86214.65%234,466.4040.00玻璃4381.09%17,506.8045.00吊頂、五金1,2503.13%56,272.0540.00家裝400.10%1,600.0075.00電器（門面房）2,5016.25%187,573.5040.00樓梯3750.94%15,006.0040.00其他1520.38%6,092.40小計46.6239,2141,828,203.856花山美居獨立門店2010.4.203500045.00潔具6,18017.66%278,090.1045.00瓷磚6,74219.26%303,370.6545.00地板3,93311.24%176,966.1045.00門5,05614.45%227,528.1045.00櫥柜1,3483.85%60,673.9540.00移門衣柜1,1243.21%44,944.0040.00布藝、窗簾1,1243.21%44,944.0040.00墻紙1,4614.17%58,426.8040.00水暖3931.12%15,730.4040.00燈具5621.61%22,472.0040.00玻璃4491.28%17,977.6035.00吊頂、五金1,6854.82%58,988.6535.00油漆涂料4491.28%15,730.4035.00家裝2,2476.42%78,651.6535.00電器1,1243.21%39,326.0035.00樓梯5621.61%19,663.0035.00其他5621.61%19,663.00小計42.3835,0001,483,146.407康華廣場2007.3.283000035.00潔具9003.00%31,500.0035.00瓷磚4,50015.00%157,500.0035.00地板1,2004.00%42,000.0035.00門1,8006.00%63,000.0030.00櫥柜2,2507.50%67,500.0030.00移門衣柜1,2004.00%36,000.0030.00布藝、窗簾1,5005.00%45,000.0030.00墻紙8582.86%25,740.0030.00燈具5,70019.00%171,000.0030.00玻璃9003.00%27,000.0030.00吊頂、五金1,6505.50%49,500.0035.00油漆涂料3,00010.00%105,000.0030.00家裝9003.00%27,000.0030.00電器2,4008.00%72,000.0030.00凈水3001.00%9,000.0030.00樓梯6002.00%18,000.0030.00其他2700.90%8,100.00小計31.9029,928954,840.00整體馬鞍山市場情況33.92207,5387,039,235.05即將入住的市場情況2、家具建材市場經(jīng)營分析馬鞍山家具建材經(jīng)營主要分為開發(fā)商自持物業(yè)（東源美佳樂、南方嘉園）、租賃（好百年花山美居、好百年中央花園店）、小商鋪返祖形式（花山美居建材），主體集中在花山路，個別路段沿街商鋪有部分。東源美佳樂以建材為主，好百年為家具建材綜合體。目前經(jīng)營最好的為花山美居好百年，家具租金收入有好百年收取，建材由開發(fā)商和小商鋪產(chǎn)權人收取，目前經(jīng)營矛盾較大，商戶多數(shù)以建材聯(lián)盟形式舉辦活動（優(yōu)居聯(lián)盟、冠軍聯(lián)盟、鉆石聯(lián)盟等），建材商戶個人代理品牌較多，好百年商場代理了顧家工藝、芝華仕。東源美佳樂，自持物業(yè)，開發(fā)商自行經(jīng)營，并代理了歐派櫥柜，具體布局比較凌亂，今年4月剛開