目錄一、致委托方函---------------------------------------------1二、估價師聲明---------------------------------------------2三、估價的假設和限制條件--------------------------------------3四、估價成果報告----------------------------------------------4（一）委托方----------------------------------------------------4（二）估價方----------------------------------------------------4（三）估價對象--------------------------------------------------4（四）估價目的--------------------------------------------------5（五）估價時點--------------------------------------------------5（六）價值定義--------------------------------------------------5（七）估價根據--------------------------------------------------5（八）估價原則--------------------------------------------------5（九）估價辦法--------------------------------------------------6（十）估價成果--------------------------------------------------6（十一）估價人員--------------------------------------------------6（十二）估價作業日期----------------------------------------------6（十三）估價報告應用的使用期--------------------------------------6五、估價技術報告-----------------------------------------------7（一）個別因素分析------------------------------------------------7（二）區域因素分析------------------------------------------------7（三）市場背景分析------------------------------------------------7（四）最高最佳使用原則--------------------------------------------7（五）估價辦法選用------------------------------------------------8（六）估價測算過程------------------------------------------------8（七）估價成果----------------------------------------------------14致委托方函委托人于同江先生/女士：受委托人委托，我司秉著客觀公正科學獨立的原則，我們對由委托人擁有產權的位于北京市海淀區太陽園社區11棟第12層02號商品房一處（下列簡稱“估價對象”）現值進行了估價，為委托人向金融機構申請抵押貸款提供價值參考根據，不得作其它用途。本所根據估價目的，遵照估價原則，采用科學合理的估價辦法，在認真分析現有資料的基礎上，通過周密具體的測算，結合估價經驗與對影響土地市場價格因素進行分析，擬定估價對象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，最后擬定估價對象在估價時點1月1日可能實現的市場價值為:人民幣XXXX萬元,大寫金額:X仟X佰X拾X萬元。單價：XXXX元/㎡北京宜山房地產評定有限公司（蓋章）法定代表人簽字：1月1日估價師聲明我們鄭重聲明：1.我們在本估價報告中陳說的事實是真實的和精確的。2.本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受本估價報告中已闡明的假設和限制條件的限制。3.我們與本次估價的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。4.我們根據中華人民共和國國標《房地產估價規范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。5.我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地勘察，并對勘察的客觀性、真實性、公正性承當責任，但我們對估價對象的現場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，根據委托方提供的資料進行評定。除非另有合同，我們不承當對估價對象出現的問題進行調查的責任。6.本報告僅為委托方提供參考意見，不得作其它用途。7.本估價報告根據了委托方提供的有關資料的真實性、正當性為前提，委托方對資料的真實性負責，我們只對估價對象本身的市場價值發表意見。若資料失實或有隱匿，估價方不承當責任。如估價對象范疇及內容發生調節，本報告估價成果應作對應調節乃至重新估價。8.本估價報告成果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其它用途。未經本估價機構和估價人員同意，估價報告不得向委托方及報告審查部門以外的單位及個人提供，凡因委托人使用估價報告不當而引發的后果，估價機構和估價人員不承當對應的責任。9.本估價報告估價成果為估價對象于1月1日之現值，隨時間、市場行情及有關條件的變化，該估價成果需作對應調節。10.本估價報告的全部或部分內容不得發表于任何公開媒體上，報告解釋權為本評定機構全部。11.將來市場變化風險和短期強制性政策等因素對土地價值均產生一定的影響，本報告未考慮政策風險。12.根據北京市有關規定，本報告估價成果以人民幣計價。估價的假設和限制條件（一）估價的假設條件1.委托方正當獲得土地，并以所確認的土地用途（住宅用商品房）評定估價對象的價值。2.本報告以估價對象在估價時點（.01.01）處在委托方所提供的土地出讓條件為假設前提。3.在估價時點的房地產市場為公開、平等、自愿的交易市場。4.在估價時點不受任何權利限制，在公開市場能夠正當的進行轉讓。5.存在自愿銷售的出讓方，不考慮特殊受讓方的額外出價。6.出讓方和受讓方有一段合理洽談時間，通盤考慮市場情形進行議價。7．假設受讓方含有正常的經營管理水平，能獲得正常的出租率和收益水平。8.由于本次估價的估價對象為一整體房地產的一部分，故本次估價是以估價對象能正當享用整體房地產的各項權益及各項服務配套設施為假設前提。9.本次估價假設估價對象于估價時點無抵押狀況或原有抵押狀況已注銷。（二）估價的限制條件1.估價時點后，估價報告使用期內估價對象的價格原則發生變化，并對估價對象估價價值產生明顯影響時，不能直接使用本估價報告。2.本次估價成果未考慮國家宏觀經濟政策發生重大變化以及遇有自然力和其它不可抗力對估價結論的影響。3.本次估價未考慮特殊交易方式對評定結論的影響。估價成果報告（一）委托方委托人:于同江身份證號碼:XXXXXXXXX聯系電話：XXXX（二）估價方單位名稱:北京宜山房地產評定有限公司注冊地址:北京市X路X號X大廈22樓法定代表人:李XX估價資格：XXXXXX聯系人電話：XXXXXXXXXXX（三）估價對象1、房屋權屬狀況（1）證號：京第JN00150280號；（2）房屋全部權人：于同江；（3）房屋坐落：北京市海淀區XXXXX；（4）丘權號：----；（5）房屋性質：私有；（6）幢號：11；（7）房號：02；（8）房屋構造：鋼混；（9）房屋總層數：19；（10）所在層數：12；（11）建筑面積：188.42㎡；（12）規劃用途：住宅；（13）產權來源：轉移；（14）建筑年代：；（15）備注：----；（16）共有狀況：單獨全部；（17）他項權利狀況：根據委托方提供資料，至估價時點估價對象未設定任何他項權利。2、土地權屬狀況（1）證號：京（）第07292號；（2）土地使用權人：于同江；（3）座落：北京市海淀區XXXXX；（4）地號：；（5）圖號：----；（6）用途：住宅用地（商品房）；（7）使用權類型：出讓；（8）終止日期：2077年02月23日；（9）使用權面積：164.13㎡；2.查勘現狀坐落:北京市海淀區太陽園社區11棟第12層02號現狀：該房屋所屬樓宇位于北京市海淀區太陽園社區，鋼筋混凝土構造，高19層，委估對象位于第12層02號房，地面鋪地板磚，內墻刮膩子，天花為石膏吊頂，斷橋鋁窗。建筑物外裝飾一層部分為花崗巖、二層以上為外墻磚；電照線路暗設；配備兩部客梯；設地下停車場。東至燕山立交橋，南至經十路;西至燕子山路，北至文化東路。使用年限:至2077年02月23日建筑面積：委估建筑物于建成，維護保養狀況較好，成新率為87%，建筑面積為188.42平方米，其中含公攤面積24.29平方米產權性質:房屋屬私有住宅，現作居住用，公共配套設施好，宗地內外開發程度均為五通一平。3.周邊環境估價對象位于北京市海淀區太陽園社區11棟第12層02號，正南方靠北三環，街對面是大鐘寺商業廣場，正西方靠大鐘寺東路方向，委估對象地處北京市商業中心，繁華程度高，交通方便，靠近大鐘寺城鐵站和大鐘寺公交樞紐，人流量大，周邊環境良好，現在是北京市繁華的商業、辦公地段。（四）估價目的為委托方擬用估價對象向金融機構申請抵押貸款提供價值參考根據。（五）估價時點本報告的估價時點為1月1日。（六）價值定義本次評定的價格是評定對象在1月1日滿足評定設定及限制條件及下列限制條件在完全公開市場下的價值。根據國家有關法律法規的規定,委托方提供的資料以及我司現場查勘的實際狀況,本估價報告中的估價成果是指于北京市海淀區太陽園社區11棟第12層02號的住宅用商品房。土地使用權滿足正當原則下的土地使用權房地現值.根據委托方提供的資料,該商品房屬樓宇位于北京市海淀區太陽園社區，鋼筋混凝土構造，高19層，委估對象位于第12層02號房，地面鋪地板磚，內墻刮膩子，天花為石膏吊頂，斷橋鋁窗。建筑物外裝飾一層部分為花崗巖、二層以上為外墻磚；電照線路暗設；配備兩部客梯；設地下停車場。于建成，維護保養狀況較好，成新率為87%，建筑面積為188.42平方米，其中含公攤面積24.29平方米。使用年限至2077年02月23日。本報告所述現值采用公開市場價值原則,即估價成果為估價對象作為房地產在公開市場上于估價時點最可能形成的價格。（七）估價根據1.國家及北京市頒布的有關土地和房地產估價的法律、法規和政策文獻(1)《中華人民共和國土地管理法》(2)《中華人民共和國房地產管理法》(3)《中華人民共和國土地管理法實施條例》（4）《房地產估價規范》（GB／T50291－）。（5）《城鄉土地估價規程》(GB/T18508-)。(6)委托方與本估價機構訂立的土地估價委托書2.委托方提供的估價對象權屬證件及有關資料(1)《北京市國有土地使用權出讓合同》(2)《國有土地使用證》(3)委托方提供的其它有關資料。3.估價人員實地查勘所獲取的資料4.估價人員根據估價對象特點調查和掌握的市場資料(八)估價原則我們在估價時遵照了下列原則：公平原則：規定房地產估價師始終站在中立的立場下，公平客觀的評定對象房地產的價格。正當原則：以估價對象的正當獲得、正當使用、正當處分為前提估價。最高最佳使用原則：以估價對象的最高最佳使用為前提。替代原則：估價成果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。估價時點原則：估價成果是在估價時點的客觀合理價格或價值。(九)估價辦法及根據根據：《全國統一建筑工程基礎定額北京市單位估價表》辦法：估價人員認真分析所掌握的資料并進行了實地勘察和對鄰近地區調查之后,根據估價對象的特點及本身的實際狀況,選用市場比較法和成本法作為本次辦公樓房地產估價的基本辦法。市場比較法是選用同一供需圈內三個近期形成之類似用途土地交易案例的交易價格,交易時間等估價有關數據資料;對所選用的案例分別進行交易狀況,時間因素,區域因素,個別因素修正,以求取比準價格;將所獲得比準價格進行技術解決以擬定估價對象現值收益法也稱收益資本化法、收益還原法。是房地產評定中慣用的辦法之一。收益法是預測估價對象的將來正常收益，選擇適宜的酬勞率或資本化率、收益乘數將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的辦法。對上述兩種辦法所得到的成果進行綜合后,得到估價對象的最后價格.(十)估價成果本估價機構根據估價目的，遵照估價原則，按照估價工作程序，采用科學合理的估價辦法，在認真分析現有資料的基礎上，通過測算，并結合估價經驗與對影響土地市場價格因素進行分析，擬定估價對象于估價時點1月1日可能實現的市場價值為:人民幣XXXX萬元,大寫金額:XX仟ＸＸ佰XX萬元。單價：XXXXX元/㎡(十一)估價人員估價人員：范倫(十二)估價作業日期1月1日至1月3日。(十三)估價報告應用的使用期估價報告應用的使用期自1月1日起原則上為一年，但市場狀況變化很大時，估價報告應用的使用期不超出六個月。如果使用本估價成果的時間超出六個月不負法律責任。估價技術報告(一)個別因素分析名稱:北京市海淀區太陽園社區商品房坐落:北京市海淀區太陽園社區11棟第12層02號，正南方靠北三環，街對面是大鐘寺商業廣場，正西方靠大鐘寺東路方向，委估對象地處北京市商業中心建筑面積及使用年限:委估建筑物于建成，維護保養狀況較好，成新率為87%，建筑面積為188.42平方米，其中含公攤面積24.29平方米，使用年限至2077年02月23日。產權性質:土地產權性質為私有住宅商品房。(二)區域因素分析估價對象位于北京市海淀區太陽園社區11棟第12層02號，正南方靠北三環，街對面是大鐘寺商業廣場，正西方靠大鐘寺東路方向，委估對象地處北京市商業中心，繁華程度高，交通方便，靠近大鐘寺城鐵站和大鐘寺公交樞紐，人流量大，周邊環境良好，現在是北京市繁華的商業、辦公地段。(三)市場背景分析委托房產周邊的基礎設施也比較完善，且處在北京繁華地段，屬于商業和人文活動中心。交通便利、商業發達，隨著北京市政對交通、醫療和教育等基礎設施投資的不停加大，該處房產升值潛力巨大。(四)最高最佳使用分析房地產估價應當以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價。最高最佳使用是指法律上允許、技術上可能、經濟上可行、通過充足合理論證，能使估價對象產生最高價值的使用，本估價對象位于北京市商業中心，繁華程度高。根據委托方提供的資料及估價對象的現狀,我們認為估價對象在滿足正當原則的前提下繼續作為私有住宅最為有效。(五)估價辦法選用估價人員認真分析所掌握的資料并進行了實地勘察和對鄰近地區調查之后,根據估價對象的特點及本身的實際狀況,選用市場比較法和成本法作為本次土地使用權估價的基本辦法.市場比較法是選用同一供需圈內三個近期形成之類似用途土地交易案例的交易價格,交易時間等估價有關數據資料;對所選用的案例分別進行交易狀況,時間因素,區域因素,個別因素修正,以求取比準價格;將所獲得比準價格進行技術解決以擬定估價對象現。收益法是預測估價對象的將來正常收益，選擇適宜的酬勞率或資本化率、收益乘數將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的辦法。估價對象價格＝年收益折現之和對上述兩種辦法所得到的成果進行綜合后,得到估價對象的最后價格。(六)估價測算過程1.市場比較法市場比較法是選用同一供需圈內三個近期形成之類似用途土地交易案例的交易價格,交易時間等估價有關數據資料;對所選用的案例分別進行交易狀況,時間因素,區域因素,個別因素修正,以求取比準價格;將所獲得比準價格進行技術解決以擬定估價對象現值。2.收益法收益法是預測估價對象的將來正常收益，選擇適宜的酬勞率或資本化率、收益乘數將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的辦法。估價對象價格=年收益折現之和(七)估價成果根據國際慣例及估價對象本身的特點,本次估價采用了市場比較法、成本法兩種辦法進行了綜合測算.其中的市場比較法的理論根據為“替代原則”,更體現市場行為；成本法的理論根據為“替代原則”,合用于待開發房地產的估價。經綜合考慮,擬定對上述兩種辦法的計算成果采用加權平均的辦法作為股價對象的現值。評定辦法估價對象現值(RMB萬元