房地產市場調研報告專業：工程造價班級：201203姓名：周君洪學號：20128512關于都江堰市紅廟巷擬建項目的房地產市場調研報告調研說明1.1項目概況擬建項目位于都江堰市外北街紅廟巷地塊，項目用地性質為居住用地，土地使用年限70年，面積400.31m2。項目初步構想是首層為商業門市，二層以上為住宅，共六層。開發商通過土地出讓方式獲取土地使用權。1.2調研目的本調研通過對都江堰市房地產市場信息收集、整理、分析，對都江堰市房地產進行研究與預測，為企業的投資決策和管理決策提供參考依據：1）識別市場機會，適應當前的市場發展環境；2）分析市場潛力，有針對性地提出市場推廣策略；3）分析得出本項目的盈利性；4）明確本項目在該區域中的市場地位；5）有助于房地產企業規避市場風險。1.3調研內容宏觀投資環境方面，對都江堰市經濟發展狀況和房地產市場發展現狀進行調研，并對房地產市場中，市場供需現狀、價格水平和消費行為進行分析。微觀項目環境方面，對本項目的客觀環境條件，主觀SWOT、市場定位、相關競爭狀況總體進行調研。具體內容如下：地段（地點、交通、環境等）周邊配套設施（教育、購物、醫療、娛樂等）價格水平（區域周邊地價水平、房價水平、物價水平等）其他競爭項目實力（開發量、定位、開發進度、營銷狀況等消費群體情況（群體分布，消費力水平等）都江堰經濟環境（經濟發展狀況、就業狀況、經濟結構等）都江堰人文環境（生活習慣、消費水平、教育程度、社會階層分布等）都江堰人口（人口年齡與家庭規模結構、人口總量與增值）1.4調研方法網絡調查法：通過網絡收集一些基本資料，了解都江堰市宏觀環境和相關樓盤概況問卷調查法：采用隨機抽樣對消費者相關信息進行調查間接調查法：收集政府機構和專業市場研究與信息咨詢公司的信息，企業內部以后的可查閱資料。觀察與問詢方法：對客觀環境條件觀察獲取數據信息，問詢相關專家、銷售人員獲取有關信息。都江堰市區域發展現狀與趨勢2.1都江堰市經濟發展現狀2013年，都江堰市實現地區生產總值（GDP）229.86億元，比上年增長9.8%。其中：第一產業增加值22.41億元，增長4.1%；第二產業增加值85.37億元，增長13%；第三產業增加值122.08億元，增長8.6%。一、二、三產業比重為9.8:37.1:53.1。全年實現建筑業增加值31.12億元,比上年增長12.3%，占GDP的13.5%，對經濟增長貢獻率為16.4%，拉動GDP增長1.6個百分點。2.2都江堰市交通發展現狀都江堰距成都市48公里，都江堰市區和成都市區經成灌高速公路連接，約30分鐘車程；距成都雙流國際機場60公里，213國道橫貫市區東西，成都茶店子汽車站有直達都江堰市大巴車，成灌高鐵在市區內設有三個站點，市區內有便捷的公共交通。2.3都江堰市人口發展現狀13年末全市常住人口66.7萬人，城鎮化率52.39%。全年出生人口468人，死亡人口4399人，人口自然增長率0.47‰。全年城鎮居民人均可支配收入21550元，；人均消費支出12701元，增長7.9%。農村居民人均純收入11792元，增長13.2%；人均生活消費現金支出8940元，增長15.4%。2.4都江堰市城市規劃以世界文化遺產都江堰為核心，以岷江和都江堰水系為脈絡，依托青城山世界自然與文化遺產、北部山地自然保護區、國家森林公園、山丘特色種植區，“順水依山”，構成以成灌鐵路為骨干，五縱七射骨架路網為紐帶，中心城區為重點，青城山度假旅游片區、蒲陽高技術產業片區為示范，若干風情旅游小鎮為特色，新型旅游村落為基礎的“一體兩翼、北山南田、四級布局、網絡生長”的可持續和諧發展的城鄉城鎮空間體系。按照都江堰市主城區控制性詳細規劃大綱，都江堰市主城區被分為四個大區，本項目位于都江堰市Ⅰ大區（一環路以內片區）。3.都江堰市房地產市場分析3.1房地產市場總體發展現狀隨著都江堰市震后重建的加快進行，作為都江堰市的支柱產業之一的房地產業，在近幾年取得了突破性的發展。但受限于城市人口、規劃定位等因素，目前，除青城山區域發展較快，并成為成都最佳旅游房地產開發區域外，都江堰市區的房地產還未形成功能完善、布局合理的結構，尤其是涵蓋了都江堰水利工程的中心老城區，由于震后城區人口向二環以外遷移，其房地產產品及服務層次不能與區位優勢、資源條件相匹配，作為先天條件優越的都江堰老城區板塊還未達到其應有的市場地位，房地產發展的潛力還未釋放出來。 圖13.2房地產市場供應情況分析3.2.12013年6~12月土地成交分析出讓日期宗地位置凈用地面積容積率建筑密度綠地率土地用途及年限起始價（萬/畝）成交價（萬/畝）競得人2013-10-19幸福鎮聯盟村一、三組72.72畝不大于2.0不大于30%不小于35%住宅70年商業40年85萬元/畝85萬元/畝都江堰紫坪房產公司2013-7-29玉堂鎮白玉村184.40畝不大于0.8不大于30%不小于38%住宅70年55萬元/畝133萬元/畝成都武海置業公司2013-7-29玉堂鎮白玉村163.36畝不大于0.8不大于30%不小于38%住宅70年商業40年55萬元/畝136萬元/畝都江堰中信投資公司2013-7-29幸福鎮民主村五、六組131.3畝不大于2.0不大于30%不小于30%住宅70年70萬元/畝145萬元/畝成都張江實業發展公司2013-6-29灌口鎮向陽坡1號20.01畝———商業70年130萬元/畝205萬元/畝成都張江實業發展公司表13.2.2都江堰市房地產項目概況項目名稱開發商占地規模總建筑面積容積率綠化率項目地址中冶·堰景成都中冶堰景置業有限公司176畝20萬平米1.5842%都江堰二環路東段柏條河旁蘭卡威成都皇朝置業有限公司約500畝一期208465平米235%都江堰走馬河西路1號紫荊城成都建工地產開發公司約800畝90萬平米1.9830%都江堰天府大道南端紫坪錦苑紫坪地產約80畝10萬平米240%都江堰二環路都江明珠成都市新蓮花置業約50畝115900平米3.425%都江堰幸福大道中段麗水映象都江堰豐華房產72.5畝84791平米1.635%都江堰內二環與觀鳳路交匯處美山居中誠房地產有限公司26．5畝30000平米1.4347%都江堰一環路國堰賓館對面尚溪河畔星月房地產有限公司54畝66000平米1.5630%幸福大道內二環柏條河旁嶺秀都江精誠房產90畝11萬平米1.5540%幸福大道中段內二環學府路666號都江之春寧江機床107畝57000平米0.7949%都江堰市觀景路堰山和畔國瑞置業約1000畝102萬平米1.7535%二環路北段青城外灘攀西房產70畝9萬平米1.835%都江堰青城大橋橋頭表23.2.3市場供應面積細分面積區間70平米以下70-90平米90-110平米110-130平米130平米以上規模（平米）26604384030600470408100表3 表4從統計數據來看，都江堰商品房市場的主流產品為90平米以上的套三戶型，占比達65%。其中110平米以上占比達42%，表明購房者對大面積戶型的需求旺盛。部分原因在于本地中高收入客群不滿足政府安置房的70平米小面積，轉而選擇更大面積的商品房。對市民購房期望調查中，購房面積上（見表4），期望購買110－130㎡面積區間的占樣本總量的24％，這說明當地居民仍有大面積情節，90－110㎡需求占33％，80－90㎡占23％，70－80㎡僅占11％，130平米以上的占比9%。3.3消費者行為分析3.3.1消費者構成分析地震前，都江堰市區普通住宅購房客群主要由本地客戶、三州客戶、成都及外地客戶構成，構成比例大致為5：3：2。地震后，都江堰房地產市場客群將在短期內發生較大變化本地客戶將成為都江堰樓市的絕對力量，也許有少部分人會離開都江堰而選擇成都及其周邊其它縣市，但對絕大多說本地居民而言，其社會資源集中在都江堰，因此這部分將成為未來2－3年樓市購房中堅。都江堰同阿壩州同為重災區，來都江堰置業的阿壩州客戶或將更多目光投向成都及其它市縣，短期內在都江堰置業的群體將銳減。地震使外地投資客大幅減少，但是隨著都江堰震后的、高速鐵路的修建，部分具有投資意識的外地客戶仍然會看好本市今后的發展。調查結果顯示，購房者年齡處于26~35歲之間的比例最大為42%，其次是處于36歲~45歲之間的購房者，占購房總人數的25%，55歲以上的購房者比例最低僅為5%。結合其他數據進行分析，26~35歲之間的購房者大多收入良好，職業以企業管理層、醫生、教師、自由職業者為主，具備良好的經濟條件，其中63%的被調查者是首次置業，37%的被調查者在都江堰擁有一套以上的房產，相對26~35歲之間的購房者，36~45歲購房者的二次置業率明顯上升，達到58%，對于55歲以上的購房者來說，貸款門檻高成為制約其置業的最主要原因。參與調查的人群中，三室兩廳的需求比例最高為33%，三室一廳為20%，其次為兩室兩廳和兩室一廳，分別為17%和15%。購房者心目中合適的住房面積為80~130平方米。相當比例的住房者參與調查的過程中反映了對目前市場房型的不滿，住房面積越來越大，總價越來越高，面積房型都合適的住宅產品越來越少。3.3.2影響消費者購房因素分析影響購房決策最重要的指標為總價，約有30%的被調查者表示房屋總價是影響購房決策的最重要的因素，其次地段約占被調查者總人數的20%，關注社區環境和交通狀況的受訪者皆為14%左右，還有少數被調查者提到了物業管理、升值潛力、房屋年代、區域生活配套等因素。從數據分析中發現，房屋總價依然影響消費者決策的最重要因素。大多數關注地段的被調查者表示考慮到出行成本、房屋升值等因素，地段成為他們選擇房產時不得不考慮的因素之一。值得注意的是，區域生活配套的關注程度非常小，大約只有2%左右，這也解釋了都江堰市郊區一些區位配套及其不完善的房產熱銷的原因，大多數消費者認為配套不完善僅僅是暫時現象，隨著區域發展、市政設施完善，區位配套程度有可能在短時間內大幅度提高。3.4市場價格水平分析2013年12月～2014年11月都江堰房價走勢如圖所示，2014年1月都江堰市房價處于最低水平，2013年12月～2014年3月房價出于平穩波動階段，2014年3月～2014年8月，都江堰市房價呈上升走勢，并在2014年7月份中旬達到圖二最高峰值5710元/平方米。從8月份開始房價有所回落，2014年11月房價均值為5130元/平方米，11月份房價分布如圖所示。4.項目競爭狀況分析4.1項目環境分析圖三本擬建項目位于都江堰市外北街與平武巷交匯路口處，毗鄰四川農業大學都江堰校區，周圍主要為當地單位居民家屬區，且周圍居民住宅建筑年齡均大于十年。1公里內新建項目僅有一個，且為震后重建保障性住房項目。周圍2公里范圍內商業區有天和盛世商業區，楊柳河商業街，時代春天廣場，城北農貿市場。項目附近無工業區。交通方面，周圍有五條公交線路，主干道有建設路，莆陽路、外北街。教育醫療方面，有大型小學兩個，中學一個，大型醫療機構兩個。總體而言，本項目周圍配套基礎設施較為完善，環境良好，競爭壓力小，但交通情況還有待改善。4.2項目SWOT分析S——優勢本項目地位位置優越，處于都江堰市中心附近，項目所處區域為都江堰老城區，毗鄰景區，基礎配套設施完善，且環境良好，位于靈巖山腳下，緊挨四川農業大學都江堰校區，人文環境較佳，周圍無工業園區及污染源，且治安良好，噪音小。W——劣勢本項目總體規模小，戶型較為單一，對外圍投資者的吸引力小。周圍商業區、企業離本項目有一定距離，通勤交通上不夠方便，公交線路少。O——機會本項目周圍無競爭項目，且周圍均為老家屬區，剛性需求、改善性需求購房者多。項目位于景區和大學附近，環境良好，可吸引旅游投資住房者。且周圍房價普遍偏低，增長潛力大，對消費者有一定的吸引力。T——威脅地震后都江堰人口主要往二環以外區域遷移，老城區人口減少，致使該片區人氣不如以前旺盛。震后都江堰房地產開發大力進行，現在都江堰的房地產項目也主要集中在二環附近，且戶型、市場定位豐富，規模較大。對本項目的開發造成較大的市場競爭壓力。4.3項目市場定位分析4.3.1客戶定位根據本項目工程規模、消費者行為調查和所處區域環境分析，主要客戶定位是都江堰市在本項目附近的剛性需求和改善性需求的消費者，其次是外地旅游房地產購買者和外地遷移到都江堰市的消費者。一層商鋪投資者為項目附近原有的做生意的市民。4.3.2價格定位根據本項目周圍的房價和地價情況，確定出本項目價格定位為在都江堰市整體的房價水平基礎上浮動，與周圍的房價水平持平即可。4.3.3功能定位本工程項目功能定位為以提供居住功能為主，一層商鋪提供小規模商業經營。4.4項目競爭狀況總體分析主要競爭對手分析：國際名都現狀：特價房源3968元/㎡，進一步展開宣傳，將特價房提升至9套月來訪量約170最低成交價3998元/㎡銷售面積區間116-140平方暢銷戶型115平方優惠情況全款優惠3%，按揭優惠1%推廣情況站牌、短信、外墻、老帶新新推房源無客戶群都江堰85%、其他15%君悅名筑現狀：一期第三批次開盤；初步確定為11月1日開盤，排號期間每日優惠100元房價。月來訪量約240最低成交價5300元/㎡銷售面積區間84㎡-129㎡暢銷戶型116㎡優惠情況一次性優惠3%，按揭優惠1%推廣情況網絡、站牌、路牌、行銷、短信、夾報、電銷錢江美域現狀：項目進入尾聲，1期2批次住宅交房；進入尾盤期后，可以預見會進行大規模降價促銷來訪量約160最低成交價5300元/㎡銷售面積區間96㎡-124㎡暢銷戶型124㎡優惠情況按揭無優惠，全額付款優惠3%推廣情況短信、路牌、公交廣告陽光西里現狀：房源剩余約80套，陽光西里進一步確定產品定位，以及客戶需求大面積推廣，重新定位3638/㎡展開銷售。月來訪量約240組最低成交價3638/㎡銷售面積區間85-137平方暢銷戶型87平方優惠情況全款優惠3%，按揭無優惠1%推廣情況站牌、短信、DM單、客戶老帶新、高炮、巡展中鐵.瑞景譽都現狀分析：中鐵瑞景譽都在售二批次1棟、8棟，戶型面積為69-116平米，按揭優惠2%，公積金優惠1%，一次性優惠3%，均價5200元/平米。另一批次3棟、22棟，在售71-116平米房源。來訪量約340最低成交價5200元/㎡銷售面積區間72㎡-142㎡暢銷戶型97㎡優惠情況按揭優惠2%，全額付款優惠4%推廣情況周末暖場活動、短信、站牌5.市場調研結論與建議5.1總結通過對都江堰房地產市場的調研，結合本項目實際情況，得出以下結論：1、合理小戶／鋪型、低首付是近兩年的銷售趨勢；2、在都江堰市有突出賣點，區域位置好，環境佳的項目才更具市場競爭力；3、商業盤、高層商住樓供需較為穩定，都江堰本地市民購房意愿不如震后兩年強烈，且傾向往郫縣、犀浦等置業，銷售難度較大。5、單位銷售起價高于3300元/㎡的項目，在同質化銷售情況下，將是一個難以突破的銷售瓶頸，區域、環境和戶型等影響消費者購房意愿因素權重增加。6、超過100㎡（單層式）的大戶型住宅已成為滯銷品；7、二次置業者不再是主力購房者，剛性需求購房者及首次置業者仍在購房者比例中較為穩定。8、外來工作者，旅游購房者在最近兩年都江堰市房