本錢工作思路溝通會前言

由于三四線城市與一二線城市開展的不平衡發以及各城市商業形象的需要，公司以自己的獨特優勢確立“地產開發+酒店運營+金融投資的商業模式〞成為三四線城市核心競爭力作為公司展戰略規劃。本錢策略規劃作為支撐公司開展戰略落地的六大策略之一，起到至關重要的作用。本錢策略應根據現目前標桿房地產企業本錢管理理念，并結合公司開展戰略來制定。管控思路要點是從收益、全本錢與客戶視角做好本錢管控,通過設計階段管理前置的本錢籌劃和基于目標本錢、合約規劃前置的本錢控制相結合的耦合管理；招采具體業務標準化和關鍵點管控，著眼供給商贏得未來跨區域快速成長競爭之路；強化總公司本錢垂直管控模式及提高全員本錢管控意識。以下本錢管控思路從本錢管理、招采管理、本錢保障等三個方面的重點加以闡述。一、本錢管理主要內容1.目標本錢確定2.限額設計管理3.合約規劃管理4.本錢動態控制5.現場簽證管理6.設計變更管理7.工程結算管理8.工程結算復核本錢管理的三個階段

4五個階段目標本錢確實定、合約規劃前期決策過程控制目標考核與總結限額設計、本錢動態控制、設計變更、現場簽證、結算管理分析本錢管理得失，目標考核，建立工程本錢資料庫。1.目標本錢確實定

目標本錢——是公司基于市場狀況，并結合公司的經營方案，根據預期售價和目標利潤進行預先確定。

目標本錢是經過詳細推演測算形成，是本錢執行過程中檢查、預警以及考核的主要依據。整個目標本錢應表達“以最經濟合理的本錢提升產品的競爭力，并形成行業本錢優勢〞的管理宗旨。

1.1.目標本錢形成的原那么

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a.目標本錢形成的兩大原那么：營銷、設計、本錢等多部門協同與整合；明確編制依據，形成成果指標，確定決策模型。

b.目標本錢測算的要點：聚焦價量原那么，關注系數和綜合造價。

c.目標本錢的合理性：基于工程收益與不平衡分布兩大視角。

1.2.本錢籌劃

a.本錢的兩大籌劃：工程籌劃與產品籌劃

b.結構性、敏感性、功能性本錢的不均衡投放

6成本的兩大策劃收益最大化視角的總圖規劃內涵：從工程整體布局、產品業態組合等實現本錢首輪工程維度的不均衡分配先工程籌劃后產品籌劃好鋼用在刀忍上的產品籌劃內涵：基于敏感性本錢、功能性本錢、結構性本錢的產品維度的本錢不均衡分配結構性本錢敏感性本錢功能性本錢。樁基。根底。柱、梁。板、墻嚴控。園林景觀工程。門窗工程。外立面裝修。大堂精裝修。智能化工程等重點投入合理使用根本功能：實現工程用途必不可少的功能附加功能：根本功能之外的其他功能1.3.目標本錢形成7可研本錢土地招拍掛〔拿地〕前完成原那么上目標本錢不應高于可研本錢是立項決策的依據概念設計階段V1項目可研階段V0初步設計階段V3規劃方案設計階段V2能目標本錢工程開盤前30天完成施工圖預算完成后，對關鍵數據準確推演測算是簽訂?經營管理責任書?的依據之一初步設計完成15天完成技術部細化指標和建造標準，工程部提供施工方案需要本錢敏感性分析，本錢二次不均衡分配，實現本錢與客戶價值的最優施工圖設計階段營銷定位后10天完成初稿工程定位通過后5天完成正式稿結合定位報告，對概念設計多方案組合匡算，找出盈利最大化的產品組合關鍵點：產品組合方案、路網布置、停車布置、場地標高基準版目標本錢取得方案審查意見書后10天完成技術部明確技術指標和建造標準管控要點：建筑、安裝、結構、精裝修、地下室、景觀、建筑節能方案等形成標準化2.限額設計概念限額設計就是按照設計任務書和目標本錢控制投資額，并按照目標本錢概念版控制方案及施工圖設計。意義采用限額設計是控制投資支出，有效控制投入資金的有力措施。操作各專業在保證到達使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制設計費用、設計概算，進行設計優化，保證總投資額不被突破。措施：目標本錢責任書考核、設計合同強控、過程監督及成果優化。控制對象限額設計重點，七大結構性管理指標：標準層含鋼量、標準層砼含量、窗地比、地下室層高、地下車位平均面積、地下室含鋼量、硬景面積比例。八大敏感性本錢關鍵部位：室內精裝、景觀園林、鋁合金門窗、入戶門、電梯間精裝、大堂精裝、外墻材質配比、欄桿。3.合約規劃管理

合約規劃——是指工程目標本錢確定后，對工程全生命周期內所發生的所有合同范圍及金額進行預估，它是實現本錢控制的基線。合約規劃也可以理解為，以預估合同的方式對目標本錢進行分解，即將目標本錢控制科目上的金額分解為具體的合同。是目標本錢和動態本錢的紐帶。

9建立模板總部：定模板，框定合約數量及范圍工程：用好模板，結合實踐，因地制宜落地合約規劃價值本錢控制的抓手：合同簽訂—無規劃不合同，合同執行—變更〔簽證〕精細化管控，合同付款—精細核量核價，付款有理有據。支撐資金方案預測指導后期采購方案整體合約籌劃，過程招標分判，建立合約規劃的保障機制。4.本錢動態管理

動態本錢——是指在工程啟動后的任何一個時點，對工程最終結算本錢的預測。目標本錢形成后，受配置變化、市場價格變化、工程量變化等各種因素的影響，它有一定變化，這個變化需要動態反響，直到工程結算。

4.1.動態本錢管控

管控重心—待發生本錢，管控手段—過程預警和強控，監控方式—動態本錢月報暴露本錢異常。

4.2.動態本錢的三級儲藏

管理儲藏總經理掌握.不可預見費.目標本錢扣除5%.嚴控超本錢風險工程儲藏工程總經理掌握.合同簽訂時強提合同金額的3%，用于二、三類變更品質儲藏總部職能部門掌握.余量和節約本錢用于品質提升.功能范圍引發的一類變更.總經理和職能部門掌控4.3.有效管控本錢動態

動態本錢=已簽合同+已定變更+待發生合約規劃+已定合同預估變更

現場簽證臺帳設計變更臺帳合同臺帳成本動態管理細項超支報警動態控制表5.現場簽證控制5.2現場簽證原那么特急類現場簽證的辦理原那么：以“邊洽邊干〞為指導思想5.1現場簽證范圍多級審核原那么、權利限制原那么、時間限制原那么、原件結算原那么、標準表格原那么、法律約束原那么5.3現場簽證分類5.4現場簽證流程提出簽證、內部審批、下發通知實施、完成后確認對內一單一估算、對外一單一確認6.設計變更管理6.2設計變更原那么6.1設計變更范圍第一類設計變更、第二類設計變更多級審核原那么、權利限制原那么、時間限制原那么、原件結算原那么、標準表格原那么、歸口管理原那么、專人跟進原那么6.3設計變更分類6.4設計變更流程提出變更、內部審批、通知設計院、下發設計變更、完成后確認對內一單一估算、對外一單一確認7.工程結算管理7.1工程結算的要求7.2工程結算的審核時間7.3工程結算的審查要點總承包合同--75日；指定分包工程--60日；獨立分包工程--45日；工程材料設備采購合同--30日；工程咨詢效勞及其它合同--15日。a.審查結算書編制說明是否完整詳細；b.審查編制結算書的原始資料是否正確有效；c.對結算工程量審查；d.嚴格按合同單價對照審核結算單價和計算方；e.為防止承包單位高估結算，應與承包單位在工程合同中約定控制辦；f.嚴格審查施工單位的索賠要求。所屬公司內部完成工程結算后，按三級審核范圍將全部結算資料、?合同結算書?和?工程結算審批表?報總公司本錢中心進行三級審核8.工程結算復核工程竣工結算完成后，總公司本錢中心進行本錢復核，形成結算復核報告。在目標本錢范圍內由分管本錢領導批準，超出目標本錢報總經理審批，總經理根據超支原因和額度，做出處理意見。二、招標、采購管理1.招投標的目的2.優化工程整體采購方案3.招標統籌4.招投標的管理層次5.供方管理6.招投標操作程序7.異常監控管理1.招投標的目的目的追求公司利益最大化滿足規定的質量滿足進度和本錢控制要求2.優化工程整體采購方案優化工程整體采購方案建立工程整體采購方案1、內涵：從源頭上標準和指導后期采購管理〔范圍、責任主體、招標方式、控制價、相關日期〕2、價值：本錢控制與采購管理的橋梁〔合約規劃與整體采購規劃〕3、分工：采購牽頭，本錢、工程技術和工程部協同完成1、采購方案：做好工程整體采購方案編制調整2、采購方式：事前界定，為后期工程采購提供指引3、采購與進度：依據工程進度方案明確采購時間4、采購本錢：根據合約規劃明確采購的發包范圍與預算目標3.招標統籌優化工程整體采購方案從整合供給商資源和提高招標效率，重點關注500萬元以上的招標項從重要程度，重點關注1000萬元以上招標項1、采購方案：做好工程整體采購方案編制調整2、采購方式：事前界定，為后期工程采購提供指引3、采購與進度：依據工程進度方案明確采購時間4、采購本錢：根據合約規劃明確采購的發包范圍與預算目標按照金額梳理從整合供給商資源和提高招標效率，重點關注500萬元以上的招標項從重要程度，重點關注1000萬元以上招標項從整合供給商資源和提高招標效率，重點關注500萬元以上的招標項從重要程度，重點關注1000萬元以上招標項按照時間梳理從時間維度，分析出全年重點招標月份從整合供給商資源和提高招標效率，重點關注500萬元以上的招標項從重要程度，重點關注1000萬元以上招標項跨工程統籌完全集采、同時多工程集采跨資源統籌根據全年招標數量，對現有資源，進行系統評審4.招投標的管理層次公司組織工程公司組織,報總公司備案二類招標一類招標地方類標公司組織工程類：土建、安裝總包工程、消防工程類包括：建筑、景觀、小區變配電及戶表工程、裝飾設計；監理工程、裝飾工程、幕墻工程、鋼結構工程；弱電工程、市政工程、保溫工程、涂裝工程；門窗欄桿、入戶門及防火門工程；電纜、電梯、發電機組。除一、二類招標以外的招標，合同估算金額50萬元以下的工程、非工程單筆金額金額小于等于20萬元。超權限特殊地方類由總公司委托5.供方管理發布預審公告現場考察合格供方評定合格供方管理編制資格預審文件；發出資格預審公告；潛在供方提供申請文件編制考察方案；編制考察問題清單；實施考察后，會簽意見一類、二類招標總公司招標領導小組審批；地方類招標報分公司總經理批準。對合格供方進行日常管理，隨時更新供方根本信息和近期業績；對合格供方跟蹤評審。對于現階段，拓寬供給商招募渠道，不斷加大供給商庫的沉淀，將會是一項重要工作充分利用歷史供給商，特別是加強現有供給商的合同履約評估深耕現有供給商鼓勵員工推薦單位，推薦人如實填寫對單位了解情況后，經核實如實并考察合格，推薦人無須承擔后期合作問題責任，亦無須承擔后期合作風險。在同等情況下，優先考慮實名推薦單位中標。達標原那么：保證所有入圍單位質量的根本門檻和必要條件競爭原那么：邀請招標的有效單位數必須滿足招標制度要求新老人原那么：邀請招標時盡量保證至少有1家未合作單位參與，同時現階段盡量保證有1家及以上老單位或實名推薦單次招標供給商入圍的三大原那么供給商拓展策略開拓未來供給商6.招投標的操作程序==招投標操作程序==招標采購方案發標、開標評標、定標招標小組入圍單位和入圍標準招標文件7.異常監控管理關鍵合同采購進度異常招標方式變更責任主體變更內外部投訴加強對采購控制價變更的監控五大維度的異常監控管理三、本錢保障1.組織架構2.標準化及制度建設3.供給商信息庫4.本錢數據庫5.指導檢查6.總結提高1.

組織架構261、本錢管理〔前期測算組、過程控制組〕3、指導檢查〔指導檢查組為虛擬組，由本錢中心人員組成〕2、招標、采購管理〔招標組、采購組〕總公司本錢中心子〔分〕公司1、本錢招標管理2、采購管理〔采購組〕注：子〔分〕本錢部負責人直屬總經理管理2.標準化及制度建設產品標準化標準化模板制度建設產品標準：產品配置與本錢的長期平衡形成各類主打產品建造標準、部品部件、配置標準、交房要求的標準化。本錢標準：對各類產品研究、總結積淀產品標準從而形成本錢標準。目標本錢管理、變更管理、結算管理、招標管理等制度。各類作業指引、操作手冊。本錢類：目標本錢、動態本錢、合約規劃、工程量清單、結算。招標類：招標文件、合同管理類：本錢月報、信息庫模板、資料臺帳、各類表格3.供給商信息庫搭建規范統一信息庫信息庫搭建原則：整合與細分供應商類別劃分與責任歸屬選用育留實現管控選—階梯式發展思路，有序補充供應商資源用—建立