教你一招：簽訂購房認購書后反悔，定金可以不扣嗎？購房時，在簽訂正買賣合同之前，雙方經(jīng)常會先簽訂《認購書》（或《購房意向書》），因《認購書》的簽署和履行產(chǎn)生的爭議也不少。認購書一般包括什么內(nèi)容呢？（1）買賣雙方當(dāng)事人的基本情況；（2）房屋的基本情況（如房屋位置、面積等）；（3）房屋價款計算；（4）定金；（5）簽署正式買賣合同的期限、條件等。實踐中，圍繞著"認購書"經(jīng)常會發(fā)生各種爭議和糾紛。有很多購房者在簽訂《認購書》時是屬于被忽悠狀態(tài)的，并沒確定肯定購房，只是被銷售人員忽悠得趕緊下單占位，且簽約對于到期不簽正式合同可能面臨定金罰沒的后果，銷售人員往往也不會認真提示。等簽署過后回家再一思量，有些人就不再想買了，但提出不買，開發(fā)商就會說定金不退。那么發(fā)生這樣的糾紛，該怎么處理呢？楊文戰(zhàn)律師先帶您看看法律上的規(guī)定：最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。第五條規(guī)定：商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認定為商品房買賣合同。（第五條的意思是，不管名字是什么，如果這個書面文件的內(nèi)容非常完善，具備買賣合同的主要要件，就可以當(dāng)買賣合同來認定。這里的事，在本文中先不分析。）按上述第四條的規(guī)定：如果是購房者反悔，拒不簽訂正式買賣合同，則不退還定金。如果是開發(fā)商違約，無法在約定的時間內(nèi)簽訂正式的買賣合同，則承擔(dān)雙倍返還定金的責(zé)任。當(dāng)然，如果有其它損失，還可能依據(jù)締約過失責(zé)任承擔(dān)其它責(zé)任的可能。當(dāng)然，同樣的法律規(guī)定，不同的運用方法，還是可能產(chǎn)生不同的結(jié)果的。從實踐來看，在購房者反悔的情況下，如果稍微懂得一點技巧，還是有可能做到合法地規(guī)避《認購書》中的定金罰責(zé)條款。比如說，買方在簽訂認購書后，雖然內(nèi)心反悔，但是并不表現(xiàn)出來，仍在約定的時間找開發(fā)商協(xié)商簽訂正式《商品房買賣合同》。一般雙方還要就《商品房買賣合同》的具體條款進行協(xié)商確定，畢竟《認購書》只能確定一些最基本的條款內(nèi)容，正式的《商品房買賣合同》內(nèi)容要復(fù)雜得多。如果對合同中的一些條款買方與與開發(fā)商怎么商量也無法達成一致，導(dǎo)致雙方無法簽訂《商品房買賣合同》，那在法律上看，就符合不歸責(zé)于任何一方情形了，那樣就不適用定金條款了，《認購書》解除或失效，定金原數(shù)退還。簡單說：同樣是反悔，如果直接說就是違約，定金不退；如果以協(xié)商合同條款的姿態(tài)操作，最后以合同條款無法達成一致為由拒簽，就不歸責(zé)于任何一方，定金原數(shù)退還。當(dāng)然，換到開發(fā)商的角度也是如此，如果開發(fā)商想反悔，往往會在提供合同文本時對一些條款進行苛刻的設(shè)置，讓購房者無法接受。當(dāng)然，實踐操作中能否實現(xiàn)反悔不擔(dān)責(zé)的結(jié)果，還要看具體情況。所以，從保護購房者的角度講，簽署《認購書》還是要謹(jǐn)慎。如果非要走這個程序，要注意兩點：第一，《認購書》一般只是預(yù)約簽約的作用，建議認購書中約定的準(zhǔn)備簽約日期不要太長，以免夜長夢多誤事，一周或十天左右為宜。因為有的開發(fā)商在房屋不具備出售條件無法簽訂《商品房買賣合同》或《商品房預(yù)售合同》時，往往在《認購書》中約定較長簽約周期，用這個方法套取購房者的資金。第二，在《認購書》中購房者的付款數(shù)額盡量要低一些。雖然我們前面分析過《認購書》的法律約束力往往不是很強，但不要忘記，一旦簽訂《認購書》，首先履行義務(wù)的是購房者，因為購房者往往要先交納一定數(shù)額的定金或預(yù)付款，就算開發(fā)商違約，購房者還要追著開發(fā)商主張違約責(zé)任，不行還要起訴，很麻煩的。最后，我們再簡單總結(jié)一下，在商品房買賣合同無法訂立的情況下，如何根據(jù)不同情況適用《認購書》中的定金罰則：（1）如果購房者無正當(dāng)理由不按《認購書》中約定的時間、地點去簽約，開發(fā)商有權(quán)不予返還定金。（2）如果是開發(fā)商過錯導(dǎo)致雙方不能簽訂商品房買賣合同，開發(fā)商應(yīng)雙倍返還定金。（3）雙方對不能簽訂預(yù)售合同均無過錯的，不適用定金條款，所交納的定金應(yīng)當(dāng)原數(shù)退還。比如對于認購書中未確認的其他購房合同條款，雙方經(jīng)協(xié)商無法達成一致，這對于買賣雙方都不視為違約，此時導(dǎo)致購房合同無法簽訂，就屬于雙方均無過錯。篇二：意向書的法律效力問題意向書的法律效力問題2009年03月16日意向書法律制度是一項源自英美的制度。意向書作為復(fù)雜交易、尤其是大型企業(yè)并購交易中常用的協(xié)商工具,在商事交易中被廣泛運用。隨著英美企業(yè)的對外擴張，加上英美投資銀行在世界市場中的絕對優(yōu)勢地位，這項制度也逐漸成為商事交易中的標(biāo)準(zhǔn)化制度，被我國實務(wù)界廣泛運用。不過因其處于開始協(xié)商和達成最終協(xié)議的兩極之間--既不是毫無意義的事實文件，又欠缺正式合同的確定性和約束力，意向書在法律意義和法律效果上有很多不明確的地方。本文對此進行探討，并結(jié)合我國的實際案例與現(xiàn)行法規(guī)范以總結(jié)出關(guān)于意向書和合同確定性理論的一般性規(guī)則。一、意向書的內(nèi)容與形式意向書并不是嚴(yán)格意義上的法律概念。傳統(tǒng)的"意向書"是一種單方意思表示,通常以書信的形式作出。在當(dāng)前的交易實踐中,大多數(shù)意向書是指雙方當(dāng)事人深入接觸并在諸多問題上達成一致后,一方以這些一致意見為基礎(chǔ)向另一方發(fā)出的要求接受者"確認"或"接受"的法律文件。本文以下從廣義上使用"意向書"的概念,泛指合同雙方在締結(jié)正式協(xié)議前就協(xié)商程序本身或就未來合同的內(nèi)容所達成的各種約定。意向書的內(nèi)容和形式具有多樣性。以并購交易中的意向書為例,其通常包含的內(nèi)容是:其一,向出賣人陳述本企業(yè)或本人的基本情況；其二,表達購買的意向,包括說明自己的購買報價或條件；其三,就進一步的交易提出相應(yīng)要求,如要求出賣人允許購買人對目標(biāo)企業(yè)進行盡職調(diào)查；其四,聲明保密和要求對方保密。[4]這些不同類型的條款各有其作用,其法律效果需分別予以研究。為簡化對法律效力問題的探討,根據(jù)意向書的內(nèi)容及其與未來合同的關(guān)系,將其中的條款分為兩類:實體性條款和程序性條款。實體性條款是指那些未來將成為正式合同條款的內(nèi)容。實踐中有的意向書甚至包括了未來合同（或稱"主合同"）的全部條款。和實體性內(nèi)容相伴隨的還有輔助條款,主要用來對實體性條款的效力作進一步說明,如約束力排除條款和合并條款等。程序性條款是指那些直接關(guān)涉締約過程,但不在未來合同中反映出來的內(nèi)容。程序性條款又可以分為兩類:一類主要調(diào)整和規(guī)范談判程序,如約定盡職調(diào)查的執(zhí)行或者信息交換的具信"和"盡最大努力"這兩種條款沒有本質(zhì)區(qū)別,阿克納勛爵的解釋不符合邏輯。該學(xué)者援引美國合同法重述（第2版）第205條的規(guī)定和范斯沃斯的觀點--在美國,有相當(dāng)多的法院認為這樣的條款有效（雖然有些法院有保留）。例如,在美國的一個案例中,雙方約定將"盡各種合理的努力去訂立合同",法院引用伊利諾斯州的法律認為"雙方都有義務(wù)誠信地協(xié)商以達成最終的合同",實際上是將"盡合理的努力"和"誠信地進行協(xié)商"等同起來,說明二者并無本質(zhì)區(qū)別。筆者贊同上述學(xué)者的見解。在我國《合同法》上,誠信是一個貫徹始終的原則。?實踐中其在大多數(shù)合同中不會被明示約定的主要原因不在于法律禁止其成為合同條款,或當(dāng)事人主動將其排除在合同條款之外,而恰恰是其早已以推定性條款的形式隱含在合同之中了。另外,在那些權(quán)利義務(wù)可以被明確約定的合同中,當(dāng)事人按照合同條款的規(guī)定履行即暗合了誠信原則的要求,事實上也無需再特別強調(diào)"誠信"。在那些無法就權(quán)利義務(wù)內(nèi)容明確約定的合同中,強調(diào)誠信作為合同內(nèi)容就非常必要,典型的如公司董事、高管與投資者（股東）之間的關(guān)系--當(dāng)事人無法對合同的具體內(nèi)容作出明確約定,或詳盡闡釋的成本較高,因此只能以"誠信"來替代,法律并不因為其內(nèi)容"不確定"而拒絕承認其效力。從這個意義上說,意向書中約定各方應(yīng)"誠信"地協(xié)商的條款的效力,也是應(yīng)當(dāng)予以承認的。當(dāng)然,在適用"誠信協(xié)商"條款時,法律也不宜走得太遠。必須看到,雙方僅就締約的程序而不是合同的最終條款訂立協(xié)議的行為本身,就是一種意圖保留與第三人進行協(xié)商乃至達成協(xié)議的權(quán)利的表示。因此"誠信協(xié)商"的核心應(yīng)當(dāng)是強調(diào)當(dāng)事人須履行特定的締約行為規(guī)范,而不是具體的締約結(jié)果。在美國的一個案件中,一位在紐約的醫(yī)生與一家在田納西州的診所達成一致的協(xié)議,約定原告將到田納西州工作,同時約定在工作1年后,雙方將就原告成為新診所合伙人的事項進行協(xié)商。1年期滿后,被告的確與原告進行了協(xié)商,但雙方不能就參加合伙的有關(guān)條款達成一致。后來,協(xié)商終止,原告離職。原告起訴要求被告賠償其損失。法院便認為被告未違反義務(wù)而判決原告敗訴。在美國的另一個案件中,原告是一公司的股東。被告想購買該公司。當(dāng)事人簽訂了一項意向書,約定并購交易的最終完成取決于被告對該公司財務(wù)狀況和經(jīng)營狀況的"滿意的調(diào)查",同時約定當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)誠信地進行協(xié)商。后來在盡職調(diào)查中,被告發(fā)現(xiàn)該公司沒有按期支付某些到期債務(wù)和稅款,于是終止了協(xié)商,并在出賣人提出將以較低價格出售時也拒絕再繼續(xù)協(xié)商。法院認為原告提出了充分的證據(jù),這些證據(jù)有可能被陪審團認為是被告惡意地因為財務(wù)狀況以外的原因而拒絕繼續(xù)協(xié)商,因而拒絕了被告要求簡易判決的要求。施瓦茨和斯科特批評了法院的判決,認為本案中被告已經(jīng)按照約定履行其投資義務(wù)（進行盡職調(diào)查）,即使其因財務(wù)狀況以外的原因而終止協(xié)商,法院也不應(yīng)再過多要求。否則會導(dǎo)致不效率的后果--當(dāng)事人被迫接受不合理的交易或不敢開始締約協(xié)商。他們的核心思想是,只要雙方都有所付出,都從事了意向書項下所要求的履行,即使一方基于某項其他（意向書之外）的考慮退出繼續(xù)協(xié)商,法律也不應(yīng)再強制要求其訂立合同。筆者認為,完全放棄對"誠信"的考量,似有不妥,但在當(dāng)事人對某一事項持有保留態(tài)度時,除了表明該具體事項的結(jié)果會影響其最終的決定外,也常常一般性地反映了當(dāng)事人不確定的態(tài)度,對此,法律應(yīng)予充分尊重,不應(yīng)過深探究當(dāng)事人保留的本意。例如當(dāng)事人約定有關(guān)協(xié)議須由母公司批準(zhǔn)后方可生效,則只要母公司未予批準(zhǔn)即應(yīng)為無效,法律不應(yīng)過多探問究竟母公司為何不予批準(zhǔn)（例如是源于母公司的全局性考量,還是源于當(dāng)事人本身的推動）。篇三：買家反悔不買房,可以要求返還意向金嗎？買家反悔不買房，可以要求返還意向金嗎？關(guān)鍵詞：二手房糾紛，意向金，定金罰則，西安房產(chǎn)網(wǎng)許正文律師按：《中華人民共和國合同法》第四條規(guī)定："當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個人不得非法干預(yù)。"意向金的處理不同于定金，其遵循"合同自由"原則，根據(jù)雙方的約定處理。【基本案情】2011年3月5日，買方陳某與賣方王某簽訂《購房意向書》一份，意向書中約定：雙方同意房價為54萬元，買方須于簽訂意向書之日，向賣方交付意向金1萬元。雙方于一周后簽訂正式買賣合同。如出賣方違約，應(yīng)雙倍返還意向金，如買方違約，無權(quán)要求返還意向金。陳某于當(dāng)天向王某交付1萬元意向金。一周后，陳某因感覺該房屋購買價高于其他同類房屋，要求王某退回意向金，遭到王某拒絕。為此，陳某把王某告上法庭。【律師分析】在本案中，陳某向王某支付了購房意向金，并約定如果其違約則意向金由出賣方?jīng)]收。此時意向金承擔(dān)了保證陳某購買房屋的作用，陳某與王某之間的約定已經(jīng)構(gòu)成了一個合同。陳某沒有履行購房的承諾，王某就有權(quán)沒收意向金。【法院判決】駁回原告陳某的訴訟請求。【律師提醒】從法律上講，"意向金"和"定金"是有很大區(qū)別的，但在很多的二手房買賣中，當(dāng)事人不太注意其相互之間的區(qū)別。意向金只有在符合一定條件的情況下，才能起到定金罰則的作用。如果本案中，雙方雖然簽訂了《意向書》，但并沒有約定，如一方違約，意向金如何處理的情況下，那么本案的判決結(jié)果將會有很大的不同。篇四：買家反悔,支付的意向金能要回嗎？買家反悔，支付的意向金能要回嗎？案情：張小姐通過中介看中一套二手房，并在《承購意向書》中同意房屋總價為200萬元，一周后簽訂買賣合同。按意向書約定，張小姐當(dāng)天付了40萬元意向金。一周后，張小姐反悔，要中介退回意向金，遭到中介拒絕。為此，張小姐把中介告上法庭。判決：法院經(jīng)審理查明，張小姐根據(jù)意向書付了40萬元意向金，意向書對意向金的用途及處理方法作出明確約定："議價成功后，意向金轉(zhuǎn)為購房定金，如承購方違約不買或不依約履行，則意向金由出售方?jīng)]收"。庭審中，中介出示證據(jù)證明，在收到意向金次日，上家在承購意向書上簽字確認并收取定金人民幣40萬元。據(jù)此，法院駁回了張小姐的請求。解析：根據(jù)合同法規(guī)定，當(dāng)事人享有自愿訂立合同的權(quán)利受到法律的保護，在二手房買賣中意向金的處理應(yīng)該遵循合同自由的原則，由合同當(dāng)事人在合同中約定。一旦約定"意向金轉(zhuǎn)定金"條款并生效后，就要按照定金罰則的法律規(guī)定來處理違約行為。在實踐中，二手房買賣意向書中對意向金的約定及上下家議價是否成功是意向金能夠返還的關(guān)鍵。按照交易慣例，在上下家議價成功前，任何一方都有權(quán)中止對房產(chǎn)中介的委托，此時，意向金應(yīng)該返還。當(dāng)然，如果撤銷委托給中介造成損害的，中介是有權(quán)按照合同法有關(guān)居間合同的法律規(guī)定要求賠償損失。當(dāng)事人特別是買家在購買二手房過程中，對意向金的處理一定要有書面約定，同時，也要警惕部分中介惡意將"意向金轉(zhuǎn)定金"的不誠信行為，保護自己的合法權(quán)益。篇五：委托購買意向書(現(xiàn)用版)委托購買意向書編號：購買方（以下簡稱甲方）：_______________________出售方（以下簡稱丙方）：________________________居間方（以下簡稱乙方）：上海××房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所甲乙雙方，就甲方委托乙方購買上海市________區(qū)（縣）____________路_______弄（新村）_______號_________室，共計_________套物業(yè)事宜，達成如下意向：一、物業(yè)狀況甲方在簽訂本意向書時，對該房屋具體狀況已充分了解，并自愿買受該房屋；三、意向金支付1、甲方為表示購買之誠意，同意簽訂購買意向書同時，支付不低于購買總價之1%，作為意向金，為乙方受甲方之托，前往丙方處洽談及價格條件確認之憑據(jù)。3、本意向書自簽署當(dāng)日起________日內(nèi)為約定的有效期間（至______月______日______午______時止），在有效期間內(nèi)甲方不得隨意取消委托。超過上述期限，甲乙雙方并無書面明確表示停止意向洽談，則該意向書有效期間繼續(xù)延長72小時，依此類推。4、本意向書所列條件如不為丙方所接受，則本意向書無效，甲方所支付之意向金立即無息返還。四、買賣合同之簽訂在本意向書有效期內(nèi)，丙方同意依甲方購買總價及支付方式出售或甲方購買總價已達委托價且付款方式合于丙方條件時，則原意向金轉(zhuǎn)為定金，買賣雙方即應(yīng)于達成一致意向之日起________日內(nèi)，至乙方簽約中心，簽訂房屋買賣合同或其他類似相關(guān)房屋買賣協(xié)議。簽訂買賣合同當(dāng)日，甲方與丙方需各自根據(jù)國家現(xiàn)行法律法規(guī)之規(guī)定支付乙方該房屋總價的1%作為乙方的居間服務(wù)費。房產(chǎn)總價包括但不限于該房產(chǎn)的購買價格、裝修款、補償款以及與該房屋相關(guān)的一切費用。五、違約之處理甲方于丙方同意出售后，有反悔不買或不按約前來簽訂房屋買賣合同或其他類似相關(guān)房屋買賣協(xié)議等其他違約行為，致使無法完成簽訂買賣合同或其他類似相關(guān)房屋買賣協(xié)議之情形，則上述定金（原意向金）由丙方全部沒收，對此丙方同意于收到的定金中支付一半金額給乙方，作為乙方收取的從事居間業(yè)務(wù)所支出的交通費／信息費／廣告費／通訊費等必要費用，乙方不必對該上述必要費用承擔(dān)舉證責(zé)任，對此丙方無異議。如丙方不愿依約履行時，則丙方應(yīng)加倍返還已收定金（原意向金）給甲方，以解除雙方承諾之交易。甲方同意支付丙方所加倍返還金額中的二分之一給乙方，作為乙方收取的從事居間業(yè)務(wù)所支出的交通費／信息費／廣告費／通訊費等必要費用，乙方不必對該上述必要費用承擔(dān)舉證責(zé)任，對此甲方無異議。甲方在簽署本意向書后，在任何時間內(nèi)，利用本意向書或乙方就該套房產(chǎn)的其他信息，未經(jīng)乙方書面許可，擅自或通過第三方與丙方就該套房屋進行房產(chǎn)交易，甲方應(yīng)向乙方承擔(dān)違約責(zé)任，違約金為本意向書第二條第一款中該房產(chǎn)購買價款的1%，該違約金在甲方造成違約事實之日起3日內(nèi)支付。購買方簽名：___________________________________居間方：上海××房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)事務(wù)所聯(lián)系地址：__________________________________承辦人：______________________________________有效證件號碼：_________________________________經(jīng)紀(jì)人：經(jīng)紀(jì)人證件號：_______月______日_______時_______月______日_______時七、出售方意見及義務(wù)1、出售方意見：□同意：本人同意甲方以上購房條件。□不同意：本人對甲方以上購房條件不同意，出售方簽名：________________年_____月_____日_____時