威尼斯水城項目可行性分析報告TheFeasibilityAnalysisReportofVeniceWaterXXXX（海南）旅游開發(fā)有限公司2010年5月20日報告提綱威尼斯水城項目是指位于海口市江東片區(qū)魯能皇冠假日以東約5248.55畝土地的一級開發(fā)項目。11月，作為海南國際會展中心土地掛牌出讓的捆綁條件，項目開發(fā)資格基本擬定為XXXX（海南）旅游開發(fā)有限公司。2010年1月14日，XXXX（海南）旅游開發(fā)有限公司與?？谑型恋貎Σ刂行碾p方成立的談判小組進行了第一次對接。雙方達成共識，XXXX（海南）旅游開發(fā)有限公司首先針對項目的基本狀況進行調(diào)查研究，并核算項目開發(fā)成本，為雙方進入下一輪談判作好基礎(chǔ)性準(zhǔn)備。根據(jù)雙方共識規(guī)定，XXXX（海南）旅游開發(fā)有限公司組織人員對項目區(qū)域的權(quán)屬狀況、地類狀況、居民人口狀況進行了全方位調(diào)查，并結(jié)合海口市現(xiàn)行土地征收政策及一級開發(fā)工程普通成本狀況，對項目土地征收及工程開發(fā)投資進行了初步核算，并結(jié)合現(xiàn)在土地市場狀況，對項目操作的可行性進行了分析。分析顯示，該項目開發(fā)總投資約29億元，其中土地征收成本大概15.6億元，五通一平工程成本約13.4億元。如果按照現(xiàn)行控制性規(guī)劃，即可出讓面積為2118.83畝，平均容積率0.8的水平，結(jié)合現(xiàn)在土地市場的基本行情，項目收益為負值，即經(jīng)濟不可行。項目開發(fā)經(jīng)濟可行的出路在于調(diào)節(jié)控規(guī)，項目可行的控規(guī)調(diào)節(jié)目的為：可出讓比例提高到65%，平均容積率提高到2.1到2.7。在上述分析的基礎(chǔ)上，本著確保公司實現(xiàn)預(yù)期回報的原則，本報告提出了下列四種操作建議，分別是：分別投入，價格保底，按投入分成；整體投入，價格保底，按比例分成；整體投入，價不保底，用土地分成；上繳10%，整體投入，保底分成。并對四種操作建議分別進行了評價并排列了談判爭取的優(yōu)先次序。鑒于海口市現(xiàn)成案例——北京YYYY西海岸新區(qū)的狀況，本報告針對?？谑型恋貎Σ刂行目赡芴岢龅谋５追忭?shù)膭酉?，也做出了破解分析并提出了?yīng)對方法。目錄TOC\o"1-3"\h\z報告提綱 ii1 項目背景及范疇 62 項目區(qū)域基本狀況調(diào)查 72.1 項目區(qū)域規(guī)劃狀況調(diào)查 72.1.1 地塊數(shù)據(jù)統(tǒng)計 72.1.2 重要統(tǒng)計成果 82.2 類似案例調(diào)研 102.2.1 案例基本狀況 102.2.2 雙方分工及投入 102.2.3 土地價款之費用上繳 102.2.4 雙方收益分派 102.2.5 分派模型破解 112.3 項目區(qū)域土地狀況調(diào)查 122.3.1 項目區(qū)域土地面積 122.3.2 土地權(quán)屬和村莊分布 142.3.3 村莊人口及戶數(shù) 142.3.4 項目區(qū)域地類狀況 153 項目開發(fā)成本計算及資金安排 163.1 土地征收成本 163.1.1 新增建設(shè)用地有償使用費 163.1.2 征地賠償 163.1.3 青苗賠償 163.1.4 林木賠償 163.1.5 養(yǎng)殖水面賠償 173.1.6 耕地占用稅 173.1.7 耕地占用復(fù)墾費 173.1.8 社會保障費 173.1.9 征地賠償統(tǒng)計 183.1.10 居民安置非現(xiàn)金賠償 183.1.11 居民安置土地成本 193.1.12 居民安置現(xiàn)金賠償 193.1.13 征地拆遷其它費用 203.1.14 土地征收總成本 203.2 工程建設(shè)成本 203.2.1 五通一平工程費用 203.3 項現(xiàn)在期后期費用 213.4 項目總投資 213.5 項目工期與資金安排 214 項目經(jīng)濟可行性分析 234.1 土地成交收益上繳 234.1.1 上繳項目分項 234.1.2 上繳項目總和 244.2 靜態(tài)分析 264.2.1 現(xiàn)在市場狀況 264.2.2 本項目規(guī)劃指標(biāo) 264.2.3 本項目土地出讓凈收益 264.2.4 本項目可分派收益 264.2.5 靜態(tài)分析結(jié)論 274.3 動態(tài)分析 274.3.1 土地成交價款之于控規(guī)調(diào)節(jié)與市場預(yù)期的雙因素變動 274.3.2 土地出讓凈收益之于控規(guī)調(diào)節(jié)與市場預(yù)期的雙因素變動 294.3.3 待分派收益之于控規(guī)調(diào)節(jié)與市場預(yù)期的雙因素變動 314.3.4 結(jié)合雙因素變動的待分派收益經(jīng)濟分析 335 合作模式選擇 365.1 控規(guī)不調(diào)節(jié)的靜態(tài)狀況 365.2 控規(guī)調(diào)節(jié)的動態(tài)狀況 365.2.1 控規(guī)調(diào)節(jié)目的 365.2.2 土地出讓保底價格 385.2.3 合作模式一：分別投入，價格保底，按投入分成 385.2.4 合作模式二：整體投入，價格保底，按比例分成 395.2.5 合作模式三：整體投入，價不保底，土地分成 395.2.6 合作模式四：上繳10%，整體投入，保底分成 406 本項目合作對策與方法 426.1 堅持推動控規(guī)調(diào)節(jié) 426.2 推薦合作模型的選擇優(yōu)先次序 426.3 準(zhǔn)備應(yīng)對對方提出收益封頂 426.3.1 作法一：分別投入，上繳10% 436.3.2 作法二：分別投入，上繳26% 446.3.3 作法三：整體投入，上繳10% 466.3.4 作法四：整體投入，上繳26% 486.3.5 保底封頂模式狀況下的優(yōu)先次序 50項目背景及范疇底海南國際會展中心項目土地掛牌的捆綁項目。2010年1月14日與?？谑袊辆殖醮握綄印８鶕?jù)現(xiàn)行《?？谑薪瓥|組團片區(qū)控制性具體規(guī)劃》，并結(jié)合于?？谑袊辆纸忧贤ǖ囊庖?，現(xiàn)在的威尼斯水城涉及了從魯能皇冠假日以東、規(guī)劃中濱海東路以北、桂林洋農(nóng)場以西、海岸線以南的約5248.55畝的范疇。（以下圖所示）項目區(qū)域基本狀況調(diào)查項目區(qū)域規(guī)劃狀況調(diào)查按照現(xiàn)行江東控制性規(guī)劃，項目區(qū)域規(guī)劃有地塊11塊（30#地塊到40#地塊）。地塊數(shù)據(jù)統(tǒng)計根據(jù)江東片區(qū)現(xiàn)行規(guī)劃分圖則，整頓列表以下：威尼斯水城基本規(guī)劃數(shù)據(jù)摘要（自江東控規(guī)）地塊編碼用地性質(zhì)用地性質(zhì)代碼用地面積容積率建筑密度建筑限高綠地率30地塊3001廣場用地S2238833002防護綠地G22373113003河港用地T421107573004商業(yè)用地C21382341.230203531地塊3101河港用地T421021163102防護綠地G22845759032地塊3201防護綠地G2279801903202一類居住用地R112637610.8（1.2）2213（19）4533地塊3301幼兒園用地R12108950.82513453302一類居住用地R112957450.8（1.2）1813（19）403303防護綠地G22611169034地塊3401防護綠地G22100065903402賓館酒店用地C25802850.5（0.8）1516（23）503403一類居住用地R111430320.5（0.8）1813（19）453404小學(xué)R12246230.825164535地塊3501防護綠地G2253834903502賓館酒店用地C25718360.5（0.8）1813（19）503503一類居住用地R11746250.5（0.8）1813（19）4536地塊3601一類居住用地R111831720.5（0.8）1813（19）4537地塊3701一類居住用地R112618690.5（0.8）1813（19）4538地塊3801公共綠地G111942148039地塊3901公共綠地G113235328040地塊4001公共綠地G116817780數(shù)據(jù)合計合計2687458平方米合4031.17畝重要統(tǒng)計成果統(tǒng)計成果表明，項目地塊內(nèi)：廣場用地23883平方米，防護綠地835970平方米，河港用地212873平方米，幼兒園用地10895平方米，小學(xué)24623平方米，公共綠地342746平方米，商業(yè)用地38234平方米，賓館酒店用地152121平方米，一類居住用地1222204平方米?？偯娣e2687458平方米，即約4031.17畝可經(jīng)營性建設(shè)用地為商業(yè)用地、賓館酒店用地、一類居住用地合計1412559平方米，即2118.83畝，所占的比例為52.56%。見下表：類似案例調(diào)研案例基本狀況12月，北京YYYY股份有限公司與?？谑型恋貎Σ卣D中心，就西海岸新區(qū)土地一級開發(fā)達成合同。雙方商定，項目地塊總面積約為5209畝，扣除行政中心劃撥用地、會展中心用地、公共道路綠化用地等非出讓用地后，可出讓經(jīng)營性用地面積不低于3300畝。能夠計算得出，項目開發(fā)可出讓土地所占比例為不不大于63.35%。雙方分工及投入在合作方式中，雙方明確：土地儲藏中心負責(zé)辦理項目地塊一級開發(fā)前的各項審批手續(xù)并負責(zé)投入資金完畢項目地塊一期約4050畝土地的征地、拆遷、國有土地收回置換工作；北京YYYY股份有限公司投入資金累計不低于7億元人民幣，其中3億元用于第一期行政中心建設(shè)，4億元用于項目地塊一期和二期的土地一級開發(fā)；北京YYYY股份有限公司具體負責(zé)完畢項目地塊用地紅線內(nèi)土地一級開發(fā)中的通路、通電、排水、土地平整。也就是說，北京YYYY重要負責(zé)工程工作并承當(dāng)費用，土地儲藏中心重要負責(zé)土地征收工作并承當(dāng)費用。土地價款之費用上繳根據(jù)理解，海南省人民政府規(guī)定應(yīng)上繳的費用，雙方按照項目土地出讓價款的10%（即只繳納土地出讓金）進行的計提。雙方收益分派有關(guān)土地出讓收益分派，雙方明確，項目地塊一級開發(fā)完畢后，根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定的程序和方式出讓可出讓地塊，所獲得每一筆土地出讓收入，按照下列次序和比例進行分派：1、扣繳海南省人民政府規(guī)定應(yīng)上繳的費用；2、扣除全部出讓地塊應(yīng)分攤的土地一級開發(fā)成本；3、剩余土地出讓收入按照下列比例分派：（1）在人民幣壹拾柒億（￥）元（含）下列部分，甲、乙雙方分別按照65%：35%的比例進行分派；（2）在人民幣壹拾柒億（￥1,700,000,000）元至貳拾億元（￥2,000,000,000）（含）之前的部分，甲、乙雙方分別按照60%：40%的比例進行分派；（3）在人民幣貳拾億元（￥2,000,000,000）元至叁拾億元（￥3,000,000,000）（含）之前的部分，甲、乙雙方分別按照95%：5%的比例進行分派；（4）超出人民幣叁拾億元（￥3,000,000,000）的部分，全部歸甲方全部。分派模型破解在實際運作中，雙方按照保底加封頂?shù)哪Ｊ焦餐_發(fā)上述項目的，出讓土地保底單價為125萬元/畝。結(jié)合上述分派比例能夠看出，北京YYYY股份有限公司的封頂收益為7.65億元，而在封頂值以前，政府方的收益為22.35億元。在封頂前雙方收入比例為74.5%：25.5%。據(jù)理解，西海岸新區(qū)一級開發(fā)的分成基本思路是“投7回7”的模式，即投入約7億元人民幣，回報7億元人民幣。北京YYYY股份有限公司在海口市西海岸新區(qū)一級開發(fā)中，基本只負責(zé)項目區(qū)域內(nèi)的“三通一平”，工程總成本也就是7億元人民幣左右（由于項目資金采用滾動回流的方式，項目資金完全能夠兼顧行政中心建設(shè)的投資使用），而其封頂回報卻是7.65億元，可見有0.65億元，屬于項目增值收益的獎勵部分。進而可知在保底的基礎(chǔ)上，北京YYYY項目區(qū)域土地狀況調(diào)查項目區(qū)域土地面積項目范疇內(nèi)土地面積3499049.45平方米，計5248.55畝。計算辦法，將區(qū)域按照規(guī)劃劃分成11個地塊，然后統(tǒng)計地塊的面積，以及規(guī)劃水系下面所占的面積（從規(guī)劃水系的中線劃分開來），則總面積S=D30+D31+D32+D33+D34+D35+D36+D37+D38+D39+D40+S30+S31+S32+S33+S34+S35+S36+S37+S38+S39+S40+W2+SW2=H30+H31+H32+H33+H34+H35+H36+H37+H38+H39+H40+HW3=3499049.45（平方米），計5248.55畝。見下表：土地權(quán)屬和村莊分布上述區(qū)域范疇內(nèi)，涉及的土地權(quán)屬有：防潮堤、東營小學(xué)、國有地和農(nóng)民集體土地。重要經(jīng)濟社有：羅烈、羅王、大村、東排、郭宅、紅光、后村、陶朗、良古、雙坡、西排、用本上、南調(diào)上、南調(diào)中、南調(diào)下等。上述區(qū)域范疇內(nèi)，自然村重要有羅烈、羅王、陶朗、雙坡、良古、南調(diào)。見下圖：村莊人口及戶數(shù)根據(jù)從演豐鎮(zhèn)國土所調(diào)查的數(shù)據(jù)理解到：羅烈村有人口約703人，約235戶；羅王村約696人，約232戶；陶朗村約687人，約229戶；雙坡村654人，約218戶；良古村約169人，約56戶；南調(diào)村（涉及上中下）約750人，約250戶。項目范疇內(nèi)共有人口約3659人，約1220戶。見下表：項目區(qū)域地類狀況根據(jù)國土局測繪院提供的“二調(diào)”數(shù)據(jù)，并統(tǒng)計顯示，上述范疇內(nèi)重要地類面積及所占比例以下：（1）耕地1130901.17平方米，即1696.34畝，占總面積的32.32%；（2）林地79548.89平方米，即119.32畝，占總面積的2.27%；（3）養(yǎng)殖水面1346147.80平方米，即.21畝，占總面積的38.47%；（4）除養(yǎng)殖水面以外的其它“其它農(nóng)用地”124617.67平方米，即186.92畝，占總面積的3.56%；（5）居民點371626.95平方米，即557.44畝，占總面積的10.62%；（6）除居民點以外的其它建設(shè)用地48576.75平方米，即72.86畝，占總面積的1.39%；（7）未運用地397630.22平方米，即596.44畝，占總面積的11.36%。項目開發(fā)成本計算及資金安排土地征收成本新增建設(shè)用地有償使用費根據(jù)財綜【】48號文獻，新增建設(shè)用地有償使用費收費原則為每畝4.26萬元，本項目新增建設(shè)用地有償使用費總額為22358.82萬元。征地賠償根據(jù)《有關(guān)印發(fā)海南省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值原則和海南省征地青苗及地上附著物賠償原則的告知》（瓊府【】41號），靈山鎮(zhèn)年產(chǎn)值為2805元/畝，綜合賠償倍數(shù)為26倍，征地賠償費為72930元/畝，即征地賠償費38277.68萬元。青苗賠償根據(jù)《有關(guān)印發(fā)海南省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值原則和海南省征地青苗及地上附著物賠償原則的告知》（瓊府【】41號），常見短期農(nóng)作物賠償原則約元/畝左右，則青苗賠償費339.27萬元。林木賠償根據(jù)《有關(guān)印發(fā)海南省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值原則和海南省征地青苗及地上附著物賠償原則的告知》（瓊府【】41號，林木賠償費為每畝約5845元（區(qū)域內(nèi)大部分為桉樹，賠償價格35元/株，每畝合理株數(shù)167），即林木賠償費69.74萬元。養(yǎng)殖水面賠償參考《海南東環(huán)鐵路項目征地拆遷賠償方案》（?？谕韴缶W(wǎng)11月8日訊），魚塘包干賠償費為3500元/畝，低位蝦塘包干賠償費5500元/畝，高位蝦塘包干賠償費16000元/畝。按高位蝦塘與低位蝦塘各占二分之一的狀況，對項目內(nèi)養(yǎng)殖水面賠償狀況進行預(yù)估，則養(yǎng)殖水面賠償費為2170.65萬元。耕地占用稅根據(jù)《海南省實施<中華人民共和國耕地占用稅暫行條例>方法》（海南省人民政府令第217號），海南省海口市與三亞市耕地占用稅征收原則為35元/平方米，即23333.45元/畝，本項目耕地占用稅為12246.44萬元。耕地占用復(fù)墾費根據(jù)《海南省人民政府有關(guān)印發(fā)<海南省耕地開墾費收繳使用管理方法>的告知》（瓊府【】7號），耕地占用復(fù)墾費為每畝1元，本項目耕地占用復(fù)墾費為6298.26萬元。社會保障費根據(jù)《國務(wù)院有關(guān)加強土地調(diào)控有關(guān)問題的告知》的規(guī)定，被征地農(nóng)民社會保障費用按照政府、被征地農(nóng)民各分擔(dān)一部分的原則，參考《海南東環(huán)鐵路項目征地拆遷賠償方案》（?？谕韴缶W(wǎng)11月8日訊），其中政府負擔(dān)部分按每畝5000元計收，本項目社會保障費為2624.28萬元。征地賠償統(tǒng)計這里的征地賠償涉及了上述的征地賠償費、青苗賠償費、林木賠償費、蝦塘等養(yǎng)殖水面賠償費、耕地占用稅、耕地復(fù)墾費、被征地農(nóng)民社保費。七項之和為62026.31萬元，見下表：居民安置非現(xiàn)金賠償項目區(qū)域內(nèi)共有人口3659人，約1220戶，考慮到本項目區(qū)域內(nèi)可出讓土地面積有限，且容積率偏低，建議采用整體拆遷集中安置的拆遷安置方案。拆遷賠償方案非現(xiàn)金部分考慮按每戶160平方米安置房考慮，共需建設(shè)安置房面積19.52萬平方米。比照北京YYYY公司長流南片區(qū)土地一級開發(fā)估算原則，按2700元/平方米單位造價投入建設(shè)，全部投資為52704萬元。每戶拆遷安置賠償80平方米住房和10平方米商鋪，拆遷戶另需按2700元/平方米價格回購70平方米住房。安置房的最后成本（即居民安置非現(xiàn)金賠償部分）為29646.00萬元。居民安置土地成本按容積率2.0計算，安置房需占用土地9.76萬平方米（=19.52/2，其中19.52萬平方米為合計需建設(shè)的安置房總面積），即146.40畝（=9.76/666.67）。根據(jù)《?？谑腥嗣裾嘘P(guān)頒布實施<?？谑谐青l(xiāng)土地基準(zhǔn)地價原則>的告知》（海府【】84號），靈山鎮(zhèn)居住用地三級土地基準(zhǔn)地價22萬元/畝，則需繳納占用土地費用3220.80萬元。居民安置現(xiàn)金賠償項目區(qū)域內(nèi)共有人口3659人，約1220戶。比照北京YYYY公司長流南片區(qū)土地一級開發(fā)估算原則，每戶25.39萬元現(xiàn)金賠償，賠償費用為30975.8萬元。每戶賠償項分別為：按每平方米2700元回購70平方米拆遷房需要189000元；農(nóng)轉(zhuǎn)居生活補貼費54000元；超轉(zhuǎn)病殘醫(yī)療補貼費1800元；遷居費600元；拆房及渣土清理1500元；獎勵費7000元。見下表：征地拆遷其它費用安置房立項及設(shè)計費約3000萬元；拆遷及安置房建設(shè)資金成本及管理費約為5000萬元。合計約為8000萬元。土地征收總成本土地征收總成本涉及了新征建設(shè)用地有償使用費、征地賠償費、居民拆遷現(xiàn)金賠償費、居民拆遷安置非現(xiàn)金賠償費、安置房用地基準(zhǔn)地價款、安置房設(shè)計費、安置房建設(shè)的資金成本即財務(wù)費用等。土地征收各項費用總和156227.72萬元。工程建設(shè)成本五通一平工程費用據(jù)估算，五通一平工程費用大概為每畝25萬元，本項目工程費用約為131213.75萬元。項現(xiàn)在期后期費用根據(jù)經(jīng)驗估算，前期控規(guī)調(diào)節(jié)及后期項目招商大概費用為3000萬元。項目總投資項目總投資涉及了土地征收費用、工程建設(shè)成本及項現(xiàn)在期后期費用三個部分。即項目總投入=土地征收費用+工程建設(shè)成本+前期后期費用=290441.47萬元。項目工期與資金安排項目開發(fā)周期5年，本著分期投入、滾動開發(fā)的原則，項目的資金使用狀況以下圖所示：項目經(jīng)濟可行性分析在明確本項目現(xiàn)行控制性規(guī)劃、項目區(qū)域內(nèi)權(quán)屬地類狀況的基礎(chǔ)上，以上已經(jīng)計算出本項目的投入狀況，下面將結(jié)合市場以及項目本身規(guī)劃調(diào)節(jié)的可能進行經(jīng)濟可行性分析。分析涉及兩個方面的內(nèi)容：靜態(tài)分析和動態(tài)分析。靜態(tài)分析是指在現(xiàn)行規(guī)劃條件下，根據(jù)現(xiàn)在市場狀況，計算分析項目的收益狀況。動態(tài)分析是指綜合考慮變動的市場及規(guī)劃調(diào)節(jié)雙因素，分析項目在不同狀況下的收益狀況。首先，明確土地成交后須上繳省級以上土地財政的比例。土地成交收益上繳在項目土地實現(xiàn)出讓變現(xiàn)后，首先要向省級以上財政繳納應(yīng)當(dāng)繳付的稅費，在本部分的分析中，首先明確普通狀況下土地一級開發(fā)所需繳付的分項，然后，將所提交的各個分項按照統(tǒng)一的基礎(chǔ)基數(shù)進行歸納，形成以土地成交價款為基礎(chǔ)的總的上繳比例值。上繳項目分項（1）農(nóng)業(yè)開發(fā)資金根據(jù)《有關(guān)印發(fā)<用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金使用管理方法>的告知》（瓊財字【】288號），在土地成交價款中須計提農(nóng)業(yè)開發(fā)資金，計提金額=開發(fā)面積（畝）×0.7067；（2）土地收益基金根據(jù)《有關(guān)印發(fā)<國有土地使用權(quán)出讓收支管理方法>的告知》（財綜【】68號），在土地成交價款中須計提國有土地收益基金，計提金額=土地成交價款×3%；上繳計提農(nóng)業(yè)開發(fā)資金與國有土地收益基金后的土地成交價款，命名為“土地成交總價款”。（3）土地出讓金根據(jù)《海南人民政府有關(guān)進一步加強土地使用權(quán)出讓金征收與使用管理工作的告知》（瓊府【】26號），須上繳省土地出讓金，計提金額=土地成交總價款×10%；（4）被征地農(nóng)民保障資金根據(jù)《海南省政府辦公廳<有關(guān)做好被征地農(nóng)民就業(yè)培訓(xùn)和社會保障工作>的告知》（瓊府辦【】20號），須上繳被征地農(nóng)民保障資金，計提金額=土地成交總價款×15%；上繳省土地出讓金、被征地農(nóng)民保障資金，并支付土地開發(fā)成本及土地出讓業(yè)務(wù)費之后，余下的土地成交總價款被命名為土地出讓凈收益。（5）國家廉租房建設(shè)基金在土地凈收益中，須上繳國家廉租房建設(shè)基金，計提金額=土地出讓凈收益×10%；上繳項目總和上述上繳項目的計算基礎(chǔ)都有不同，為計算方便，將上述上繳項目計算基礎(chǔ)統(tǒng)一轉(zhuǎn)化為土地成交價款，則全部上繳計提項目大概為成交價款的26%（由于某些項目是以土地面積為基礎(chǔ)的，某些是扣除成本后上繳的，在轉(zhuǎn)化基數(shù)時，本文采用了普通狀況下估算的方式）?？鄢鲜鍪〖壱陨贤恋刎斦侠U項目后，剩余部分為項目土地出讓凈收益。靜態(tài)分析現(xiàn)在市場狀況2010年4月10日，?？谑袊薪ㄔO(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公示001號，整體掛牌位于?？谑形骱０缎聟^(qū)地塊130.288畝，容積率2.5，起始掛牌價為3538.05元/平方米，被內(nèi)蒙古伊泰置業(yè)有限責(zé)任公司以8150元/平方米價格競得，競得單價折合樓面地價為3260元/平方米。本項目規(guī)劃指標(biāo)如前文所述，按照現(xiàn)行江東片區(qū)控制性規(guī)劃，本項目規(guī)劃地塊11塊，總面積4031.17畝，其中可出讓面積2118.83畝，占規(guī)劃地塊的52.56%，占項目總占地面積的40.37%，項目區(qū)域內(nèi)平均容積率為0.8。本項目土地出讓凈收益比照001號西海岸新區(qū)土地掛牌狀況，即本項目地塊假定也能夠?qū)崿F(xiàn)樓面地價3260元/平方米，則本項目地價為2608元/平方米，即173.87萬元/畝。在上述靜態(tài)條件下，本項目土地成交價款約為368400.97萬元，扣除上繳省級以上財政的26%，則本項目土地出讓凈收益為272616.72萬元。本項目可分派收益在上述土地出讓凈收益的基礎(chǔ)上，扣除項目投入的開發(fā)成本（即290441.47萬元），則本項目的可分派收益為-17824.75萬元。靜態(tài)分析結(jié)論根據(jù)以上計算與分析可知，在現(xiàn)在市場條件下，在現(xiàn)行規(guī)劃指標(biāo)不變的狀況下，本項目的收益為負值。也就是說，項目收益無法抵償項目投入，在現(xiàn)在靜態(tài)的狀況下是經(jīng)濟不可行的。動態(tài)分析在規(guī)劃可出讓面積能夠調(diào)節(jié)的狀況下，在市場價格發(fā)生變動的狀況下，對項目收益的計算和分析，屬于動態(tài)分析。下面以可出讓面積和土地市場單價為雙變動因素，綜合分析在每一種不同組合條件下，項目的收益及可分派狀況。土地成交價款之于控規(guī)調(diào)節(jié)與市場預(yù)期的雙因素變動按照現(xiàn)行規(guī)劃，可出讓面積是2118.83畝，占總占地面積5248.55的40.37%，通過規(guī)劃調(diào)節(jié)，能夠提高可出讓面積的比例。同時，海口市土地市場始終處在變動之中。我們選用上述兩個變數(shù)來模擬項目土地出讓收入狀況。見下表：土地出讓凈收益之于控規(guī)調(diào)節(jié)與市場預(yù)期的雙因素變動上表中，計算了在不同的可出讓比例及不同的土地市場價格下的土地成交價款，在上述計算的基礎(chǔ)上，將土地成交價款扣除上繳的26%，便是土地出讓凈收益之于控規(guī)調(diào)節(jié)與市場預(yù)期的雙因素變動狀況。具體狀況見下表：待分派收益之于控規(guī)調(diào)節(jié)與市場預(yù)期的雙因素變動完畢上述土地出讓凈收益的計算后，減去項目開發(fā)總成本，得到的是項目待分派收益之于控規(guī)調(diào)節(jié)與市場預(yù)期的雙因素變動狀況。詳見下圖：（闡明：紅字部分為負值）結(jié)合雙因素變動的待分派收益經(jīng)濟分析（1）投資收益率計算及分析待分派收益除以項目投入的總成本，等于項目的投資收益率，如上表所示，綠色區(qū)域的部分為投資收益率100%到200%之間的狀況，茶色區(qū)域為投資收益率不不大于300%的狀況，期間黃色的區(qū)域為投資收益率為200%到300%的狀況。從上圖能夠看出，如果出讓土地售價在200萬元/畝下列，如何提高可出讓土地面積的比例，都無法實現(xiàn)投資收益率超出100%。在可出讓比例45%下列時，無論如何提高容積率水平，即提高土地出讓單價，都無法滿足投資收益率滿足200%；圖中茶色區(qū)域即投資收益率300%以上的狀況，控規(guī)調(diào)節(jié)的難度已經(jīng)非常大了。（2）可出讓土地面積比例調(diào)節(jié)目的綜合規(guī)劃調(diào)節(jié)的難度，并兼顧項目收益，建議規(guī)劃可出讓比例調(diào)節(jié)至65%，從而實現(xiàn)200%到300%的項目投資收益率水平。合作模式選擇根據(jù)以上分析，在下列兩種狀況下，推薦選擇幾個不同的操作模式?？匾?guī)不調(diào)節(jié)的靜態(tài)狀況根據(jù)前文的分析，可知在現(xiàn)在市場和現(xiàn)在項目土地容積率水平和可出讓面積的狀況下，土地出讓凈收益無法抵償項目開發(fā)投入，即項目的待分派收益為負值，從經(jīng)濟分析的角度項目不可行。在控規(guī)不調(diào)節(jié)的靜態(tài)狀況下，無法合作，建議不合作。控規(guī)調(diào)節(jié)的動態(tài)狀況前文已述，控規(guī)的容積率和可出讓面積的比例兩個因素都作出調(diào)節(jié)的狀況下，能夠?qū)崿F(xiàn)較為抱負的項目投資收益率。下列，首先鎖定控規(guī)調(diào)節(jié)的目的，然后，在此基礎(chǔ)上提出幾個合作模型?？匾?guī)調(diào)節(jié)目的有關(guān)可出讓土地所占比例，前文已經(jīng)進行了分析，為了實現(xiàn)項目預(yù)期收益，可出讓土地所占比例應(yīng)當(dāng)不不大于65%，下列就容積率調(diào)節(jié)方向進行分析。（1）基于樓面地價3260元/平方米的容積率規(guī)調(diào)節(jié)指標(biāo)結(jié)合西海岸新區(qū)3260元/平方米樓面土地單價，計算出確保預(yù)期土地市場價實現(xiàn)的容積率水平在1.6到2.0之間。（為計算方便，未考慮修正系數(shù)）（2）容積率指標(biāo)隨樓面地價的變動狀況隨著樓面地價的變化，實現(xiàn)土地市場預(yù)期的容積率確保也會有所不同，下列是樓面地價在至5000之間實現(xiàn)土地出讓地價的容積率確保值。如果對樓面地價有不同的預(yù)期，則能夠得出不同的容積率調(diào)節(jié)目的。（3）本項目合理的容積率調(diào)節(jié)指標(biāo)01號掛牌地塊，是截至現(xiàn)在最高的地價水平，即地王水平。隨著中央相繼出臺房地產(chǎn)價格遏制政策，海南房地產(chǎn)水平也不會始終保持高位，現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了環(huán)比下降的趨勢。因此，3260元/畝的樓面地價不應(yīng)當(dāng)作為容積率計算的基本指標(biāo)。根據(jù)上圖所示，2500元/畝的樓面地價應(yīng)當(dāng)是較為理性的樓面地價水平，這樣，實現(xiàn)項目預(yù)期土地售價的保障容積率水平應(yīng)當(dāng)為2.1到2.7。（4）本項目綜合控規(guī)調(diào)節(jié)目的總而言之，為確保項目實現(xiàn)預(yù)期收益，控規(guī)調(diào)節(jié)的總體目的方向是：可出讓比例調(diào)節(jié)到65%，容積率指標(biāo)調(diào)節(jié)至2.1至2.7。土地出讓保底價格（1）項目發(fā)生的稅費在公司分成收入中，須繳納的稅種最少涉及：營業(yè)稅及其附加（營業(yè)稅=營業(yè)收入×5%，都市維護建設(shè)稅=營業(yè)稅×5%，教育附加費=營業(yè)稅×3%）、堤圍費（=營業(yè)收入×0.1%）、印花稅（=營業(yè)收入×0.03%）、代征所得稅（約=營業(yè)收入×3.75%）。綜上所列，公司須繳納稅費約占其收入的9.3%。（2）項目單位開發(fā)成本按照上述規(guī)劃指標(biāo)調(diào)節(jié)后，可出讓土地面積調(diào)節(jié)為3411.56畝，則單位出讓面積項目總成本為85.13萬元/畝。（3）保底價格計算按照8%普通行業(yè)利潤率，公司稅后單位收益應(yīng)不不大于91.94萬元/畝，稅前收益不不大于101.37萬元/畝，則土地出讓保底價格為136.99萬元/畝。合作模式一：分別投入，價格保底，按投入分成（1）工作分工與投入政府一方投入費用約15.6億元，負責(zé)土地征收的全部工作以及土地掛牌銷售工作；公司投入費用約13.4億元，負責(zé)項目規(guī)劃設(shè)計以及“五通一平”等工程工作。（2）雙方分成方法土地成交價款，在上繳省級以上約26%的各項費用后，雙方按照投資比例對收益進行分派，分派比例大概為54%：46%。（3）方案評價該辦法的最大特點是風(fēng)險共擔(dān)、利益共享。該方案缺點是土地出讓由政府主導(dǎo)，由于政府要承當(dāng)其它的社會責(zé)任，往往通過土地賠償進行兌現(xiàn)，從而致使該方案不能確保土地出讓按最抱負價格實現(xiàn)。合作模式二：整體投入，價格保底，按比例分成（1）工作分工與投入公司負責(zé)投入全部約29.0億元的費用，負責(zé)項目規(guī)劃以及“五通一平”等工程開發(fā)；政府不投資，負責(zé)項目土地征收工作以及土地掛牌銷售工作。（2）雙方分成方法土地成交價款，在上繳省級以上約26%的各項費用后，雙方分成比例按37%：63%，政府分派37%，公司分派63%。（3）方案評價該方案由于公司投資增加，投資回收也增加，為了化解變數(shù)，須在300萬元/畝價格狀況下回收預(yù)期收益，上述分成比例就是據(jù)此計算得來的。該方案也有土地出讓價格不確保的問題。合作模式三：整體投入，價不保底，土地分成（1）工作分工與投入公司負責(zé)投入全部約29.0億元的費用，負責(zé)項目規(guī)劃以及“五通一平”等工程開發(fā)；政府不投資，負責(zé)項目土地征收工作以及土地掛牌銷售工作。（2）雙方分成方法土地一級開發(fā)完畢后，將土地的40%以零地價轉(zhuǎn)到公司名下，不再發(fā)生其它費用，政府將其它的60土地掛牌出讓。（3）方案評價該方案的最大特點是操作難度大，由于上市土地必須進入公開交易市場即掛牌交易程序。另外，公司獲得土地的價格折合212.82萬元/畝，升值空間也非常有限。然而，該方案的最大優(yōu)點是，一旦能夠?qū)崿F(xiàn)公司獲得土地，就能夠避免政府掛牌土地中的隨意性問題，能夠確保土地變現(xiàn)中的價格水平。合作模式四：上繳10%，整體投入，保底分成（1）工作分工與投入公司負責(zé)投入全部約29.0億元的費用，負責(zé)項目規(guī)劃以及“五通一平”等工程開發(fā)；政府不投資，負責(zé)項目土地征收工作以及土地掛牌銷售工作。（2）雙方分成方法土地成交價款，在上繳省級以上約10%的各項費用后，雙方分成比例按54%：46%，政府分派54%，公司分派46%。詳見下圖：（3）方案評價該方案的優(yōu)點是上繳比例小，待分派收益有增加。上述分派比例是按照公司須在300萬元/畝價格狀況下回收預(yù)期收益計算得出的。方案的缺點仍然是政府在土地出讓過程中，由于多種因素，不能確保土地按照最抱負價格實現(xiàn)。本項目合作對策與方法針對本項目的上述分析，建議公司在本輪談判中重點推出下列對策與方法。堅持推動控規(guī)調(diào)節(jié)調(diào)節(jié)的目的，前文已述，這里再重復(fù)一遍：在現(xiàn)在樓面地價3260元/平方米前提下，可出讓比例65%，容積率在1.6至2.0之間。推薦合作模型的選擇優(yōu)先次序上述推薦的四個合作模型各有特點，方案一，風(fēng)險最小，回收較快；方案三難度較大，利益較有保障；方案二與方案四都是鎖定在300萬元/畝價格的狀況下實現(xiàn)100%的投資收益率。建議首選方案一，另一方面選擇方案三，再次選擇方案四，最后選擇方案二。準(zhǔn)備應(yīng)對對方提出收益封頂海口市現(xiàn)行較為成功的土地一級合作開發(fā)的案例是與北京YYYY開發(fā)是西海岸新區(qū)，該案例采用的是保底封頂?shù)淖龇āＨ绻麑Ψ教岢鍪找娣忭?，則該項目的收益將受到很大的局限。根據(jù)本報告第二部分對YYYY案例的調(diào)研，可知土地一級開發(fā)投資收益率最多為110%。如果與對方談判無法實現(xiàn)突破，只能走保底封頂?shù)穆肪€，則必須考慮在投資收益率限定的條件下，投資得以快速而有保障地回收的問題。為此，形成建議分派模式以下：作法一：分別投入，上繳10%公司投資為134213.75萬元，投資收益率為85%、100%、110%的狀況時，公司分派的回報分別為114081.69萬元、134213.75萬元、147635.12萬元。兼顧政府方利益，待分派收益應(yīng)當(dāng)為590540.48萬元。以下圖形成以下分派方式：在可出讓面積調(diào)節(jié)至65%、容積率調(diào)節(jié)至1.6至2.0的狀況下，上繳10%并扣減開發(fā)成本后的待分派收益：（1）在0——32億元之間時，政府與公司雙方分派比例為64%：36%。（注：土地售價在200萬元/畝以內(nèi)，公司分得約11.52億元，投資收益率約85.83%）（2）在32——42億元之間時，政府與公司雙方分派比例為75%：25%。（注：土地售價在250萬元/畝以內(nèi)，公司分得2.50億元，投資收益率累計達成104.46%）；（3）在42——47億元之間是，政府與公司雙方分派比例為85%：15%（注：土地售價靠近250萬元/畝，公司分得0.75億元，公司投資收益率累計約為110%）。（4）在47億元以上時，收益全部歸政府方。作法二：分別投入，上繳26%公司投資為134213.75萬元，投資收益率為85%、