土地估價規程與規范目錄TOC\o"1-2"1總則 31.1規程制訂的目的 31.2規程合用范疇 41.3從事土地估價的基本規定 41.4職業道德 41.5土地估價報告的使用期 41.6土地估價的法律根據 51.7規程解釋權 52都市土地估價基本原則和程序 62.1都市土地估價的基本原則 62.2都市土地估價的程序 7３、都市土地價格的影響因素 93.1都市土地價格影響因素分類 93.2普通因素 103.3區域因素 103.4個別因素 10４．基準地價評定 104.1準備工作 104.2資料調查與整頓 114.3基準地價評定的技術路線 134.4級差收益（地租）法評定基準地價 132.模型選擇辦法 194.5運用土地交易資料評定基準地價 234.6運用土地交易資料評定路線價 324.7都市基準地價的擬定 344.8基準地價修正系數表的編制 354.9基準地價圖的繪制 414.10基準地價更新 435宗地地價評定基本辦法 505.1宗地估價程序 505.2收益還原法 525.3市場比較法 575.4成本逼近法 665.5剩余法 705.6基準地價系數修正法 736各類用地宗地價格評定 776.1宗地類型 776.2居住類宗地價格評定 806.3商業金融業用地宗地價格評定 816.4工業、倉儲用地宗地價格評定 836.5交通用地宗地價格評定 856.6綜合用地宗地價格評定 896.7公共綠地價格評定 897不同土地權利的宗地價格評定 917.1按宗地權利劃分土地價格評定類別： 917.2土地全部權價格評定 917.3土地使用權價格評定 947.4土地租賃權價格評定 957.5土地抵押價格評定 967.6土地地役權價格評定 978土地估價成果驗收及確認 1008.1基準地價成果的驗收及確認 1008.2宗地估價成果確實認 1029名詞解釋 103都市土地估價規程1總則1.1規程制訂的目的為了規范土地估價行為，統一估價程序和辦法，做到估價成果客觀、公正、合理，根據《中華人民共和國都市規劃法》、《中華人民共和國都市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律、法規的有關規定，制訂本規程。1.2規程合用范疇本規程合用于都市規劃區范疇內建設用地的“基準地價”和“宗地地價”評定。獨立工礦區、都市規劃區外的成片開發區和國家重點基礎設施建設用地、農村鄉鎮公司建設用地的土地估價也合用本規程。本規程所稱都市，是指國家按行政建制設立的直轄市、市、鎮。1.3從事土地估價的基本規定都市基準地價評定由事業型評定單位和含有評定資格的市場中介評定機構評定，土地估價師不得少于７名。宗地地價評定由含有評定資格的市場中介機構評定，土地估價師不得少于２名。1.4職業道德土地估價應講職業道德。估價人員和估價機構應獨立、客觀、公正地開展評定工作，不得作任何虛假的估價，應為客戶保守秘密，按原則收費。1.5土地估價報告的使用期土地估價報告的使用期為一年。1.6土地估價的法律根據土地估價除應符合本規程外，還應符合國家現行有關原則、規范的規定。1.7規程解釋權本規程由國土資源部負責解釋。

2都市土地估價基本原則和程序2.1都市土地估價的基本原則2.1.1土地估價應遵照下列原則：1．正當原則；2．最高最佳使用原則；3．替代原則；4．預期收益原則；5．供需原則；6．估價時點原則；7．多辦法相比較原則。2.1.2遵照正當原則，是指估價人員和估價機構在土地評定中，應遵照有關法律、法規和規定，所評定的對象應以正當使用和正當處分為前提。2.1.3遵照最高最佳使用原則，是指土地評定應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。基準地價評定以估價對象的現狀使用為最高最佳使用。公司改制、資產清算、地稅征收、公益用地中地價評定以估價對象的現狀使用為最高最佳使用。估價人員應對土地的現狀用途和將來用途與否是最高最佳使用作出判斷，并在估價報告中闡明。2.1.4遵照替代原則，是指土地評定應以同類地區類似土地在同等運用條件下的價格為基準。估價成果不得明顯偏離含有替代性質的土地正常價格。2.1.5遵照預期收益原則，是指土地評定應以估價對象在正常運用下的將來客觀有效的預期收益為基準。2.1.6遵照供需原則，是指土地評定要充足考慮土地供需的特殊性和土地市場的地區性。2.1.7遵照估價時點原則，是指估價成果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。2.1.8遵照多辦法相比較原則，是指土地評定應以多個辦法評定同一估價對象，互相比較，獲得客觀估價成果。2.2都市土地估價的程序2.2.1都市土地估價應按下列程序進行：1.擬定估價基本領項；2.編制估價工作計劃；3.實地確認估價對象；4.收集估價所需資料；5.選定估價辦法計算；6.擬定估價成果；7.提交估價報告。2.2.2擬定估價基本領項，是指擬定估價對象、估價目的、估價時點等基本領項。擬定估價對象涉及擬定估價對象的位置、用途、面積、權屬文獻和估價權利性質等；擬定估價目的應根據委托方的規定而定；擬定估價時點應根據估價目的和委托方規定而定，采用公歷表達，精確到日。2.2.3編制估價工作計劃，是指在擬定估價基本領項的基礎上，應對估價項目進行初步分析，編制估價工作計劃。估價工作計劃重要應涉及下列幾項：1.估價擬采用的技術環節；2.估價擬采用的技術路線和估價辦法；3.需要調查的資料及獲得途徑；4.預計所需的時間、人力和經費。2.2.4實地確認估價對象，是指估價人員必須親自到估價對象現場，實地勘查核算估價對象的位置、四至、面積、建筑構造、權屬界限、周邊環境、道路狀況等，并對估價對象及周邊環境或臨路狀況進行拍照等。2.2.5估價機構和估價人員應經常收集估價所需資料，并進行核算、分析和整頓。估價所需資料重要應涉及下列方面：1.估價對象有關經濟行為的申請、批件及合同等；2.對土地價格有普遍影響的資料；3.對估價對象所在地區的土地價格有影響的資料；4.有關房地產交易、成本、收益實例資料；5.擬定土地估價參數的有關資料；6.反映估價對象權屬及狀況的資料。2.2.6根據估價目的及估價對象的具體狀況，選擇土地評定的基本辦法或其它具體評定辦法進行評定，計算地價。具體評定辦法是在基本辦法上根據對象的特殊性衍生出來的符合估價基本原理的辦法。2.2.7估價人員在擬定對象價格后，應按估價報告格式的規定撰寫估價報告書。按照評定項目委托合同，估價機構向委托人提交估價報告。土地估價報告需經本地土地管理機關確認后才干送交委托人。股份制改造上市公司的土地資產評定報告需按規定報省土地管理機關或國土資源部確認。３、都市土地價格的影響因素3.1都市土地價格影響因素分類都市土地價格的影響因素重要有下列三大類：1.普通因素；2.區域因素；3.個別因素。3.2普通因素普通因素是指影響都市地價總體水平的社會、經濟、政策和自然因素等，內容涉及人口、行政區劃、都市發展過程、地理位置、自然條件、社會經濟狀況、土地運用規劃及計劃、社會及國民經濟發展規劃等。3.3區域因素區域因素是指影響都市內部區域之間地價水平的都市繁華程度及區域在都市中的位置交通條件、公共及基礎設施水平、區域環境條件、土地使用限制和自然條件等。3.4個別因素個別因素是指與宗地直接有關的自然條件、市政設施條件、宗地面積、形狀、長度、寬度、地質條件、使用限制和宗地位置等。地價影響因素復雜，且各宗地價格的影響因素不同。估價人員一定要認真調查，具體分析，不可千篇一律。４．基準地價評定4.1準備工作準備工作重要有編寫基準地價評定任務書、制訂基準地價調查表和工作表、準備工作底圖等。基準地價評定任務書的內容涉及：都市基本狀況、基準地價評定工作的領導與組織、估價時間安排和經費預算、估價成果及技術方案等。基準地價評定的表格應根據各的實際需要來制訂。某些基本表格見附錄A。基準地價工作底圖為：大都市1:10000—1:0中檔都市1:5000—1:10000小都市下列1:1000—1:5000按路線價評定基準地價的區域,局部商業用地的基準地價圖可采用更大比例尺圖件。4.2資料調查與整頓4.2.1資料調查的普通規定1.調查、收集到有關的地價資料要按實地位置標注到估價工作底圖上；2.調查以土地級或均質地區為單位進行；3.樣本抽樣采用分類不等比抽樣調查；4.樣本要有代表性；5.樣本分布要均勻；6.調查樣本數為每級別內相似土地運用性質宗地數的五分之一至五十分之一，普通房地出租買賣的調查樣本最少應占其總量的１５％，每級樣本總數不少于30個；7.所選樣本應能同時獲得地價或運用效益和相對應的土地條件資料；8.出讓、轉讓、出租、入股、聯營、聯建等地價和公司單位土地運用效益資料以元為單位，精確到小數點后一位；9.調查資料必須填入對應的調表格。4.2.2資料調查的內容1.土地定級成果資料：涉及土地級別圖、土地定級工作和技術報告、其它能用于土地估價的定級成果及資料；2.土地運用效益資料：涉及不同行業資金利潤率原則、同一行業不同規模的資金運用效益資料、不同行業不同規模的公司勞動力原則、行業經濟效益資料、單位或公司土地運用效益資料；3.地租、地價資料：土地使用權出讓、轉讓、出租、入股等資料，房屋買賣、出租資料，土地征用及房屋折遷賠償原則資料，房屋造價、重置價等有關原則及土地開發費用資料等；4.影響地價的因素資料；5.其它資料：歷史地價資料、經濟發展及利息率利潤率資料、有關經濟指數及建筑材料價格上漲指數、土地開發與經營的政策法規、條例、規定等、有關土地房屋的稅收種類、生產率、都市規劃等有關資料。4.2.3樣本資料的整頓1.樣本剔除。逐表審查調查資料，將缺重要項目、填報數據不符合規定和數據明顯偏離正常性況的樣本剔除。2.樣本資料歸類將初步審查合格的樣本資料，分別按土地級別或均質地區、土地用途、公司用地效益、地價的交易方式和地價計算辦法進行歸類。當樣本數量少于規定規定時應進行樣本的補充調查。4.3基準地價評定的技術路線4.3.1以土地定級為基礎，土地收益（地租）為根據，市場交易資料為參考核估基準地價。該技術路線重要用于土地市場不發達，土地交易案例不多的都市。4.3.2用土地條件劃分均質地區（或以土地定級為基礎），用市場交易價格等資料評定基準地價。該技術路線重要用于土地市場發達，土地交易案例多的都市，是此后基準地價評定的重要技術路線。4.3.3用土地條件劃分均質地區，用市場交易價格等資料評定路線價。該技術路線重要用于土地市場發達都市的部分商業用地的評定。4.4級差收益（地租）法評定基準地價4.4.1土地級別的擬定根據《城鄉土地定級規程》的規定，擬定土地的級別。4.4.2樣本數據解決4.4.2.1土地運用類型的劃分土地運用類型的劃分按運用現狀劃分。在分用途全域覆蓋性評定基準地價時，也以土地的現狀開發程度和現狀運用程度為根據，合適考慮土地運用規劃。土地運用類型分為商業、住宅、工業用地三大類，在某些土地運用分異較明顯的大都市和特大都市，可將商業用地又分為金融、賓館、辦公和普通商業等用地，住宅用地也可再分為一級住宅、二級住宅和三級住宅用地等類型。4.4.2.2單元土地質量指數計算根據土地級別內單元總分值進行級差收益測算時，單元土地質量指數按下式計算：fiXin=——n式中：Xin：某單元土地質量指數；fi：某單元總分值；n：土地級別數4.4.2.3行業或類別資本效益折算系數的計算分別以商業、住宅、工業中某種行業或類別的資本為原則，按下式計算各行業或類別的資本效益折算系數：CrmKci=——Cr式中：Kci：某用地類型中的某行業或類別資本效益折算系數Crm：該用地類型中某一行業或類別全市平均資金利潤率Cr：該用地類型中原則行業或類別全市平均資金利潤率4.4.2.4規模資本效益折算系數的計算分別以商業、住宅、工業中本地行業最佳公司規模或技術水平下的資本為原則，按下式計算規模資本效益折算系數：CrnＫcs=——Cmax式中：Ｋcs：某一行業或類別某一規模下的資本效益折算系數Crn：該行業或類別某一規模下的全市平均資金利潤率Cmax：該行業或類別最佳規模下的全市平均資金利潤率4.4.2.5公司原則資本額的計算公司原則資本額按下式計算：Cs=Ce×Kci×Kcs式中：Cs：公司原則資本額Ce：公司實際使用的資本額Kci、Kcs同前。4.4.2.6合理工資量的計算按本地各行業不同技術水平下勞動力的定員原則，用下式計算合理的工資支出原則：LPsLcs=Lce×——LPe式中：Lcs：某公司在原則定員狀況下應支出的工資額Lce：該公司實際支出的工資額LPs：某一技術水平下同等規模的公司應有勞動力原則數量LPe：公司實際占有的勞動力數量4.4.2.7公司效益資料的整頓將收集到的公司效益資料，按原則化公式計算整頓。4.4.3指標選擇與樣本數據歸類4.4.3.1級差收益測算指標的選擇級差收益測算選擇的指標重要有單位土地面積的凈收益、單位土地面積原則資金占有量、單位土地面積合理工資占有量、公司所在土地的級別或單元總分值。4.4.3.2樣本數據歸類以土地級別為單位，分別以不同土地運用類型進行數據歸類，能夠細分的土地類型還可按細類歸類。4.4.3.3樣本數據檢查數據檢查以土地級別或均質區域為單位，分土地運用類型進行抽樣樣本的總體和方差檢查。用卡方檢查法、秩和檢查法分別對已知數據總體分布類型和未知數據分布類型的樣本進行總體一致性檢查。用t檢查法和均值――方差法分別對樣本總體為正態和非正態分布的進行異常值剔除。當檢查后的數據不能滿足模型建立的需要時，應增加抽樣數據，按以上方式重新進行數據歸類。4.4.4模型選擇與系數預計4.4.4.1模型選擇1.慣用于級差收益（地租）測算的模型有：A、Yn=A(1+r)X1n或Yn=A(1+r)aX1n其中：Yn：第n級土地樣本每平方米土地的利潤值；A：常數；r：利潤級差系數；X1n：第n級土地級別指數或單元土地質量指數；α：待定系數。 土地質量從優到劣按等級系數１，２，……n排列，土地級別指數取值為n,……2，１。Ｂ、Yn=b0+b1X1n+b2X2+b3X3式中：Yn：第n級土地樣本每平方米土地的利潤值；X1n：第n級土地級別指數或單元土地質量指數；X2：每平方米土地上原則資金占有量；X３：每平方米土地上原則工資占有量；b0：常數，不不大于零；b１、b２、b３：分別為土地、資本、勞動力的回歸系數。C、Yn=A(1+r)X1n＊X2b2＊X3b3式中：Yn：第n級土地樣本每平方米土地的利潤值；A：常數；r：利潤級差系數；X1n：第n級土地級別指數或單元土地質量指數；X2：每平方米土地上原則資金占有量；X３：每平方米土地上原則工資占有量；b２、b３：分別為資本、勞動力的回歸系數。D、Yn=F(X1n)+b2X2+b3X3+V式中：Yn：第n級土地樣本每平方米土地的利潤值；X1n：第n級土地級別指數或單元土地質量指數；F(X1n)：自變量X1n的未知函數，為土地帶給公司的利潤；X2：每平方米土地上原則資金占有量；X３：每平方米土地上原則工資占有量；b２、b３：分別為資本、勞動力的回歸系數；Ｖ：誤差項。2.模型選擇辦法根據數據資料條件，用下列辦法進行模型選擇：辦法一：在已知線性模型的前提下，用被解釋變量與解釋變量的二維散點圖來初步擬定模型的數學形式。辦法二：將樣本數據依次代入可能的數學模型中，得到不同樣本的回歸模型，同時對各樣本模型進行經濟、統計和計量檢查，按檢查成果，選定測算模型。4.4.4.2系數預計1.模型擬定根據4.4.4.1條中提供的模型、模型選擇辦法和樣本數據條件，擬定收益測算模型，測定各因素系數值。2.系數預計將樣本資料代入數學模型，求出各因素系數的預計值。其計算辦法普通用最小二乘法求解因素系數預計值，工作環節為：1.線性變換，將多個非線性模型變換成線性模型；2.構造擬合誤差的平方和；3.導出正規方程組；4.求解正規方程組；5.擬定因素系數預計值。4.4.4.3因素系數預計值的可靠性檢查1.經濟意義檢查普通從符號和值域兩個方面檢查。符號檢查重要是根據模型中變量設計所要達成的條件進行檢查；值域檢查是根據現實經濟條件加以具體限定。2.統計檢查通過回歸系數bj的統計明顯性檢查，判斷因素Xi對凈收益Y的影響程度。通過回歸系數的總體明顯性檢查，判斷因素在總體上對凈收益的影響程度。通過模型的擬合優度檢查，判斷建立的模型與樣本數據的擬合程度。3.計量經濟檢查通過異方差性檢查和多重共線性檢查，判斷統計檢查的有效性。4.4.5土地收益計算將樣本數據代入擬定的數學模型中，得到每一級土地上不同行業的土地收益值，各模型土地收益為：Ａ模型Ini=A(1+r)X1nB模型Ini=Yni–(b0+b2X2+b3X3)YniC模型Ini=———(X2b2*X3b3)D模型Ini=Yni-(b2X2+b3X3+V)式中：Ini：第n級土地上樣本單位面積的土地收益；Yni：第n級土地上樣本單位面積的利潤；A、Xln、r、b0、b2、b3、X2、X3、V含義同４．４．４．１中各模型。某一級土地收益的平均值按下式計算：式中：In：第n級土地上不同行業土地的平均收益；Ｍ：第n級土地上的樣本量。4.4.6基準地價計算4.4.6.1土地還原利率的擬定土地還原利率擬定辦法見5.2.5條中第二款。4.4.6.2基準地價計算將土地收益視同經營者交付地租的能力，按下式預計每一級土地不同用途的基準地價：InP1b=—rd式中：P1b：某一用途土地在某一土地級上的基準地價；In：某一用途土地在某一土地級上單位面積的平均收益；rd：土地還原利率根據計算成果，擬定用級差收益（地租）測算的每級土地上商業、住宅、工業等土地運用類型的基準地價。對離散度較大的測算成果，要在級別基準地價基礎上，擬定用級差收益測算的不同區域、地段的基準地價。每一級土地上，將商業、住宅、工業等土地運用類型的最高基準地價作為用級差收益測算的該級土地的基準地價，根據需要可用擬定級別綜合基準地價的辦法擬定區域或區段的綜合基準地價。按測算成果，編制各級各類土地的基準地價表。4.5運用土地交易資料評定基準地價4.5.1各類用途土地級別或土地均質區域的擬定4.5.1.1以已劃定的土地級別作為基準地價的測算區域。如果都市土地級別較大，而同類用地的地租地價在同一級別的變化幅度較大時，就要細分土地級別或區域。4.5.1.2在沒有進行土地定級的都市，可按都市土地條件相似和樣點地價相近劃分均質地區，作為基準地價測算區域。其普通程序為：選擇劃分區域的因素，擬定因素劃分區域的原則，調查資料和圖件，初步劃分區域，實地校核調節和區域邊界的擬定。4.5.1.3均質地區中樣本數量較少，不能滿足模型推斷的樣本需要量時，可通過均質地區同一性鑒別，進行合適歸并。4.5.2樣點地價的整頓交易地價資料即樣點地價資料的整頓涉及某些樣點宗地地價的評定和樣點地價的修正。宗地地價評定辦法見5、6、7。在樣點地價的整頓中，核心是各參數的擬定。估價人員一定要從實際出發，調查研究，積累有效數據，擬定不同時期不同地區的估價參數。4.5.2.1土地聯營入股資料根據合同內容或雙方的實際經營狀況，按土地的年收益或入股比例，分別計算地價。1.用土地入股獲得的年收益，按下式計算地價：Plg1Pls=（——）×——srd式中：Pls——聯營土地單位面積地價Plg——土地股每年分享的利潤或股息s——聯營土地面積rd——土地還原利率2.用合同規定的資本投入狀況和分成比例，按下式計算地價：re1Pls=Cg×（——）×——rcs式中：Pls——聯營土地單位面積地價Cg——出資方的資本總量re——出地方利潤分成量rc——出資方利潤分成量s——聯營土地面積4.5.2.2以地換房資料用出地方獲得房地產的市場價格作為讓出土地的總地價，按下式計算地價：Stb×PbsPls=————s式中：Pls——宗地單位面積地價Stb——轉讓土地方獲得的建筑面積Pbs——單位建筑面積的平均售價Ｓ——讓出的土地面積4.5.2.3聯建分成資料聯建分成的土地不直接進入市場，估價中不計算土地資本的利息，也不計算投資資本的利潤，則地價計算公式為：（Pbm+T）×Slb（Pbm+T）×Slb×RvPls=————————=——————————SclScb式中：Pls——聯建房中單位土地面積的地價Pbm——房屋單位建筑面積造價T——房屋單位建筑面積交納的稅費Slb——出地方分成建筑面積Scl——出資方建筑物分攤的土地面積Rv——容積率Scb——出資方分成建筑面積4.5.2.4樣點地價的年期修正不同年期的樣點地價資料只有進行基準地價年期（普通以法定最高出讓年期為基準地價年期）修正，才干用于基準地價評定。1.有限年期使用權地價修正到基準地價年期：計算公式為：[1－（1/（1+rd）m）]Pm=Pml×——————————[1－（1/（1+rd）m1）]式中：Pm──基準地價年期的土地使用權價格m1──樣點地價的實際年期Pm1──樣點地價m──基準地價年期rd──土地還原利率2.全部權地價修正到基準地價年期：計算公式為：Pm=P×[1－（1/（1+rd）m）]式中：P為土地全部權價格，Pm、rd、m含義同上。4.5.2.5樣點地價的交易時間修正不同交易時間的樣點地價，只有修正到基準地價評定基準日時地價，才干用于基準地價評定。時間修正系數的擬定以年為單位，區別不同土地用途，計算地價年度之間的平均上漲或下降幅度。在建立地價指數系統的都市，可用地價指數計算。計算公式為：PisKij=──Pij式中：Kij──某類土地用途第j年數據修正到基準地價評定年的系數Pis──某類土地用途基準地價評定年土地交易平均價（或地價指數）Pij──某類土地用途第j年土地交易平均價（或地價指數）對不同年份發生的交易宗地地價，地價修正到評定年份的計算公式為：Pls=Kij×Pji式中：Pls──修正到評定時間的宗地價格Pji──第j年，第i類宗地的實際成交地價4.5.2.6樣點地價的容積率修正不同容積率下的樣點地價，只有修正到基準地價評定所設計的原則容積率下地價，才干用于基準地價評定。首先編制容積率修正系數表：PisKr=──Pi式中：Kr──容積率修正系數Pis──某一區域某一用途基準地價原則容積率下單位面積平均地價Pi──某一區域某一用途在某一容積率時單位面積的平均地價對不同容積率狀況下發生的交易地價，按下式將地價修正到原則容積率的價格：Pls=Kr×Pli式中：Pls──修正到原則容積率時的宗地地價Pli──某一容積率下的宗地交易價格Kr──同前4.5.2.7樣點地價的其它修正根據交易地價資料狀況，還能夠進行以下修正：1.交易狀況修正：把交易狀況不正常的樣點地價，修正到在公開、公平的正常市場狀況下交易地價。合同出讓地價、暗箱操作地價、急買急賣地價等均屬不正常交易地價。2.地價樓層分派修正：樣點資料若為大廈某層之建筑售價，需根據地價樓層分派關系求出其基地價。3.基礎設施配套程度修正：在不同基礎設施配套程度下的樣點地價，一定修正到基準地價評定所設定的基礎設施配套程度下的原則地價。4.同一用途中不同用地細類修正：商業用地中大商廈、金融大廈等與臨街小店鋪的地價，住宅用地中高檔住宅與低檔住宅的地價，在沒有按細類評定基準地價時，要作用地細類的修正。等等。4.5.2.8樣點地價圖的繪制在有條件的都市，要在工作底圖上繪制樣點地價圖。1.按商業、住宅、工業等不同用途分別作地價樣點資料分布圖；2.土地級別界限和均質地區界限要反映在圖上；3.直接在圖上表達地價，地價資料多時，采用分級圖表達地價點原則。4.5.3樣點數據檢查和解決4.5.3.1樣點數據檢查1.同一土地級或均質地區中，同一交易方式的樣本地價要通過樣本同一性檢查。同一均質地區中樣本數量不能滿足總體檢查的需要時，需對均質地區進行差別鑒別歸類，按類進行樣本總體同一性檢查。2.同一均質地區中，不同交易方式計算的樣本地價，也要通過樣本總體同一性的檢查。3.樣本總體檢查規定參見4.4.3.3條中有關規定。4.5.3.2樣點數據解決1.都市中商業中心區的地價最高區段，應單獨表達。2.相似用途的樣點地價，在擬定方差檢查精度后，精度以外的數據作為異常數據剔除。方差檢查規定參見4.4.3.3條中有關規定。3.同一級別、均質地區中，不同交易方式下估算的樣點地價，當總體不一致時，以最有代表性，樣點數量多的作為基準地價評定的基礎資料。4.5.3.3數據整頓將通過修正及樣本數據解決后來的樣點，按土地級、土地均質區域、土地用途和資料交易方式次序進行整頓，并填表。4.5.4運用樣點地價評定區域或級別基準地價4.5.4.1用樣點地價評定區域或級別的基準地價1.有樣點區域或級別的基準地價評定A.樣本數量的擬定。按數理統計規定，合格樣本量最少應為影響因素數的４倍。B.模型選擇及基準地價計算。在有樣點區域或級別內，可運用不同用途交易樣點地價的平均值作為該區域的基準地價。普通選擇下式計算區域或級別的基準地價：或式中：Pla：某均質地區或級別內的分用途單位面積基準地價；Pli：某均質地區或級別內各用途各有效樣點的單位面積地價或眾數樣點單位面積地價；M：均質區域或級別內可運用的有效地價樣點數；SI：樣點宗地面積。2.沒有交易價資料或交易價格資料較少區域或級別的基準地價評定沒有交易資料的區域或級別，基準地價評定采用比較法、比例系數法或系數修正法進行。評定程序為：A.對已評定出基準地價的區域或級別，建立地價與影響價格的土地條件對照表；B.將沒有交易資料或數量局限性的區域或級別，進行土地條件調查和量化；C.比較待估價區域或級別同有地價區域或級別的靠近程度，估算其基準地價；D.因素差別大的區域，在比較基礎上，采用系數修訂法估算區域基準地價；E.通過擬定多個用途基準地價在不同區域或級別內的比例關系，估算出其它用途的基準地價。4.5.4.2建立樣點地價和土地級別模型，評定級別基準地價A.模型選擇：在土地定級的基礎上，通過建立樣點地價與土地級別之間的數學關系模型，求出各用途各級別的地價級差系數，再用地價級差系數等參數來計算級別基準地價。數學模型為：Yn=A(1+r)Xn或Yn=A(1+r)aXn其中：Yn：第n級土地交易樣點地價（求基準地價時是級別基準地價）；A：常數；r：地價級差系數；Xn：第n級土地級別指數或單元土地質量指數α：待定系數。 在特殊狀況下，要做地價與土地級別二維關系圖，擬定測算模型。B.系數預計：將收集到的不同用途的地價資料，按用途將通過檢查的地價資料代入模型中，預計參數值Ａ和r。估算出Ａ和r后，要進行系數可靠性檢查，檢查規定按4.4.4.3條中的有關規定進行。C.基準地價評定：將預計值Ａ、r和有關參數代入，得到各級土地的基準地價或各單元分值的預計地價。地此基礎上，根據地價的離散程度，擬定區域基準地價。4.5.4.3用地細類基準地價的估算根據市場交易地價資料，按商業、住宅、工業用地中的用地細類再作分析，如商業用地中又可分金融細類、賓館辦公細類、商場細類和零售商店等細類，住宅中又可分一級住宅、二級住宅和三級住宅等細類，根據地價在細類中的變化，估算各用地類中細類的基準地價。4.6運用土地交易資料評定路線價4.6.1路線價的評定范疇路線價重要用于繁華商業區段的價格評定。4.6.2商業用地路線價區段的劃分4.6.2.1地價區段劃分原則：1.商業用地區位條件、交通條件、人流量多少、位置相似的地塊劃歸同一區段；2.商服繁華程度基本相似的地塊劃歸同一種地價區段4.6.2.2區段劃分辦法：1.以道路、溝渠或其它明顯地物為界限；2.在擬定有路線價原則的地價區段，以里地線為界限。里地線采用臨街宗地眾數進深替代。4.6.3樣點地價的整頓與4.5.2條中有關規定相似。4.6.4樣點地價的數據檢查與4.5.3條中有關規定相似。4.6.5評定區段地價4.6.5.1有樣點區段路線價的評定以市場交易地價資料為基礎，求取各區段的平均價為區段地價。辦法有三種：1.取中位數。2.取眾數。3.取算術平均數。4.6.5.2無樣點地價或樣點地價較少的區段路線價評定沒有交易資料的區段路線價評定，采用比較法、系數修正法進行。見4.5.4.1中第二款。4.6.6劃分地價等級把區段地價按地價高低排列，并描繪在數軸散點圖或頻率直方圖上，密集區域即為一種地價等級。4.7都市基準地價的擬定4.7.1基準地價擬定的原則1.以實際數據測算的成果為準，以比較、修正的成果為輔。2.地產市場發達的以市場交易資料測算成果為準，級差收益測算成果驗證。3.地產市場不發達的以級差收益測算成果為準，市場交易資料測算成果驗證。4.體現地產管理政策。4.7.2基準地價的擬定以一種辦法測算都市基準地價的，用該種辦法擬定的級別商業、住宅、工業用途的基準地價為都市基準地價。以兩種以上辦法測算都市分用途基準地價的，應以級別或區域為單位，用不同辦法的測算成果，根據本地土地市場狀況和地價水平，擬定級別或區域中各用途的基準地價。以兩種以上辦法測算都市基準地價的，根據不同辦法的評定成果、土地市場狀況等，以其中最符合市場行情的一種辦法的成果為原則，用其它辦法的成果進行合適修正，擬定各用途的基準地價。根據都市土地運用特點，在某些大都市，如果其土地分異較明顯，則可按商業、住宅、工業用途中的用地細類再作分析，估算各用地類的基準地價。4.8基準地價修正系數表的編制4.8.1基準地價修正系數表是采用替代原理，建立基準地價、宗地地價及其影響因素之間的有關關系，編制出基準地價在不同因素條件下修正為宗地地價的系數體系。方便能在宗地條件調查的基礎上，按對應的修正系數，快速、高效、及時地評定出宗地地價。它分為級別或區域基準地價修正系數表和路線價修正系數表兩種。4.8.2級別或區域基準地價修正系數表的編制級別或區域基準地價修正系數表的編制，有用土地運用效益（地租）資料和市場交易地價資料兩種辦法。如果基準地價成果在商業、住宅和工業三大土地運用類型下有細化地類的基準價格，則盡量編制細化地類的基準地價系數修正表。如果其基準地價成果只有商業、住宅和工業三大地類，則基準地價修正體系一定要反映土地運用的復雜性。核心是精確地把握各用地類型的地價影響因素和影響權重。4.8.2.1用土地運用效益（地租）資料編制基準地價修正系數表1.擬定級別或區域基準地價按4.7條的評定成果，擬定級別或區域基準地價。2.宗地地價影響因素的選擇(1)商業用地的影響因素A.商業繁華度。重要指商業區級別、商業服務業店鋪總數。B.交通便捷度。重要指商業用地與公交、道路等都市交通系統連接的便利程度。C.基礎設施完善度。重要指商業區各項市政基礎設施的運用程度和質量高低。D.環境質量優劣度。重要指商業區的人口密度、收入水平、社會治安等人文環境和污染、綠化及自然災害等自然環境。E.規劃限制。重要指都市規劃對商業區土地運用的規定。F.宗地條件。重要有宗地位置、形狀、地質、面積、運用方向（細類）和運用強度等。G.其它因素。(2)住宅用地的影響因素A.住宅區的位置。涉及距商業服務中心和都市中心的距離、所處的土地級及級中區位、商業服務業對各類型住宅區的影響程度等。B.基礎設施完善度。重要指直接用于為居住服務的各項市政基礎設施的運用程度和質量高低。C.交通便捷度。重要指生活和工作的交通方便程度。D.公用設施完備度。重要指為住宅區域服務的公用設施完善程度，涉及學校、幼兒園、醫院、郵電所等配備狀況。E.環境質量優劣度。重要指住宅區內居民的就業構造、受教育程度、居住條件、治安等人文環境和污染、綠化程度、自然災害等自然環境。F.規劃限制。重要指都市規劃對住宅區土地運用的規定。G.宗地條件。重要有宗地形狀、地質、面積、運用方向（細類）和運用強度等。H.其它因素。(3)工業用地的影響因素A.交通便捷度。B.基礎設施完善度。C.環境質量優劣度。D.產業集聚規模。E.規劃限制。F.宗地條件。G.其它因素。(4)各因素影響地價程度的擬定采用特爾斐法、層次分析法等，按各因素對地價的影響程度，擬定各因素的權重值。3.各因素影響地價修正幅度的計算(1)修正幅度值的計算以級別或區域為單位，調查各級別或區域中正常土地收益的上限、下限值等，分別以土地收益值同基準地價折算的年土地收益值相減，得到上調或下調的最高值。上調幅度的計算公式為：Inh-IlbＦ１＝———*100%Ilb下調幅度的計算公式為：Ilb-InlＦ2＝———*100%Ilb式中：F1基準地價上調最大幅度F2基準地價下調最大幅度Ilb基準地價折算的年收益Inb級別或區域正常土地收益的最高值Inl級別或區域正常土地收益的最低值在擬定上調、下調幅度的狀況下，內插修正值，將宗地地價修正幅度劃分成五個檔次。(2)影響地價各因素修正幅度的擬定按照4.8.2.1條第二款中擬定的不同用途各因素對地價的影響，按下式計算各因素的修正幅度。F1i=F1*WiF２i=F２*Wi式中：F1i――某一因素的上調幅度F２i――某一因素的下調幅度Wi――某一因素對宗地地價的影響權重以基準地價為普通水平，其修正系數為零。在普通水平與上限價格之間，內插條件較優的修正系數，普通為F1i／２，同時擬定較優條件下的地價原則。在普通水平與下限價格之間，內插條件校劣的修正系數，普通為F２i／２，同時擬定較劣條件下的地價原則。在此基礎上，將各地價影響因素的權重值同修正系數相乘，即得到各因素在不同原則下的實際修正系數。4.編制宗地地價修正系數表根據在優、較優、普通、較劣、劣５個檔次地價原則下擬定的各地價因素修正系數，編制出級別或區域內不同用地類型的基準地價修正系數表，并擬定多個修正系數對應的因素指標條件，即編制各類用地因素指標闡明表。各表形式見附錄。4.8.2.2用市場地價資料編制基準地價修正系數表1.擬定級別或區域基準地價按4.7條的評定成果，擬定級別或區域基準地價。2.修正幅度值的計算將調查到的區域中正常地價的最高值、最低值與基準地價作相對值比較，得到相對于基準地價的最高和最低修正幅度值，其計算辦法參見4.8.2.1條中第三款的規定。對基準地價與最高地價、最低地價之間的均分點，按樣點地價計算修正幅度。按修正幅度值，將各有關地價點定為優、較優、普通、較劣、劣五個原則。3.影響地價各因素修正值的擬定根據五個原則的修正幅度，將修正幅度按因素權重分解到各影響地價的因素上，擬定出各因素在不同原則下的修正值，具體計算按4.8.2.1條中第三款的規定。4.擬定宗地價修正系數對應的因素條件具體按4.8.2.1條中第四款的規定進行。4.8.3路線價修正系數表的編制路線價修正系數表是指運用路線價評定宗地地價時，根據宗地臨街深度與宗地價格的變化規律而編制的深度指數修正表。寬度修正、宗地形狀修正等在評定具體宗地地價時由評定人員自定。4.8.3.1擬定路線價依4.6條中路線價的擬定辦法擬定。4.8.3.2編制深度指數修正表深度指數修正表根據宗地臨街深度對路線價的變化程度制訂。其基本程序為：1.原則深度即里地線的擬定。普通是以臨街宗地的平均進深為準，或以臨街宗地進深眾數為準。2.擬定級距。在同一級距內，地價對路線價的變化程度較小，并視同一致。深度百分率表中級距的選定，應分析比較市場地價調查中地價變化的規律性，從而擬定級距數、級距。3.擬定單獨深度百分率。將宗地面積自臨街紅線至里地線以內依一定距離（級距）劃分為許多單元格，并依次為a1,a2,a3……an，其單獨深度百分率為：a1>a2>a3……>an。4.選用累計或平均深度百分率制作深度百分率表。A.平均深度百分率：a1+a2a1+a2+a3a1+a2+a3+……ana1>——>———>……>———————23nB.累計深度百分率：a1<a1+a2<a1+a2+a3<……<a1+a2+a3+……an4.9基準地價圖的繪制4.9.1基準地價圖繪制的內容1.基準地價圖要直觀反映不同級別或區段各類用地基準地價及界限、位置和與地價高低有關的城鄉道路、土地用途等。基準地價圖的有關要素通過不同的圖斑、色調、注記等來反映。2.編圖前，要將基準地價成果分類整頓，擬定編圖工作程序、編繪內容和編制辦法。3.地價區段為最小制圖單元，最小上圖圖斑為１cm2。城鄉中商業中心區的地價最高點或區段，可不依比例單獨表達。4.將定級成果和基準地價成果用圖示、符號、注記等標注在圖上。A.“級”用大寫羅馬數字“Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ……”分別表達“一級、二級、三級……”。均質地區編號用阿拉伯數字表達。B.用地類型用中文“商、住、工”分別表達“商業用地、住宅用地、工業用地”，字體為等線體。C.基準地價額用阿拉伯數字標注在級別（均質地區）和用地類型之后，單位為元／平方米，整個符號如：商業3000商業--4000Ⅱ住宅950或Ⅱ住宅900—1100工業375工業200—500D.地價級別或區段邊界用實線表達。5.基準地價圖上要表達城鄉中與土地區位和運用有關的重要道路，主次干道用雙實線，支路用單實線表達。6.表達土地運用類型時，商服業用符號依比例尺表達各級商服中心，其它土地類型只反映能夠上圖的圖斑。土地運用類型界限用點劃線表達，土地分類及圖示符號按《城鄉地籍調查規程》規定原則執行。7.其它內容盡量簡化，圖示符號按《城鄉地籍調查規程》規定原則執行。8.各地可根據需要編繪彩色基準地價圖，圖面以暖色為主，鄰級色差不適宜過大。4.9.2基準地價圖的清繪與圖面整飾4.9.2.1基準地價圖的清繪1.土地級別和地價區段界限分別以線徑0.4mm和0.2mm的實線表達。2.主干道用0.3mm的雙實線表達，次干道用0.2mm的雙實線表達，支路用0.3mm的單實線表達。3.土地運用類型界限用間隔5mm、線徑0.3mm的點劃線表達。4.土地級別、地價區段、用地類型、基準地價用注記表達。5.基準地價圖圖示及圖例見附錄B。4.9.2.2基準地價圖面整飾基準地價圖按規定標出級別、用地類型及對應基準地價外，還應按制圖規范標出圖廓、方里網、圖名、指北針、圖例、比例尺等，最后標出制圖單位及時間，樣圖見附錄B。4.10基準地價更新4.10.1基準地價更新的技術路線基準地價更新的技術路線有下列三條：1.以土地定級為基礎，以土地收益（地租）為根據，以市場交易地價資料為參考，更新基準地價。2.以土地條件劃分均質區域（或以土地定級為基礎），以市場交易地價資料為根據，更新基準地價。3.以土地定級或均質區域為基礎，運用原則宗地價格（標定地價）或地價指數更新基準地價。都市基準地價能夠運用其中任一技術路線更新，也能夠運用上述技術路線的任一組合更新。4.10.2級差收益（地租）法更新基準地價4.10.2.1應用范疇：該辦法重要用于地產市場不發達，市場交易地價資料不豐富的都市。4.10.2.2基本辦法1.有定級基礎的都市：先判斷原定級范疇的精確性，再在定級的基礎上，運用級差收益（地租）測算模型，求取地租，計算地價。2.沒有定級基礎的都市：先用上述分類定級辦法先定級，再在定級的基礎上，運用級差收益（地租）測算模型，求取地租，計算地價。3.更新的環節和辦法與4.4條中基準地價評定的環節和辦法相似。4.10.3運用市場交易地價資料更新基準地價4.10.3.1應用范疇：重要用于地產市場發達，市場交易資料較多的都市。4.10.3.2基本辦法1.有定級的都市，以都市定級為基礎，運用級別或區域范疇內的市場交易地價資料更新評定各類用途的基準地價。2.沒有定級的都市，一是可運用上述分類定級辦法先進行定級，再在定級的基礎上更新；二是不進行定級，而是用劃分均質區域的措施，在均質區域上更新；3.市場交易資料的規定：與基準地價評定中對資料的規定基本相似，但是在樣本數量上能夠少于基準地價評定的數量。4.具體來講，運用市場交易資料更新基準地價的辦法有三種：即區域內樣點地價平均法、地價與土地級別建立模型法和地價與定級因素分值建立模型法。4.10.3.3區域內樣點地價平均法1.基本原理：在劃分均質區域或定級區域的基礎上，用區域或級別內可運用的不同用途交易樣點地價的平均值作為該區域的基準地價。2.市場地價交易樣點資料的修正和檢查，與4.5.2條中的規定相似。3.模型選擇及基本辦法，與4.5.4.1相似。4.10.3.4地價與土地級別建立模型法1.基本原理：在土地定級的基礎上，通過建立樣點地價與土地級別之間的數學關系模型，求出各用途各級別的地價級差系數，再用地價級差系數等參數來計算級別基準地價。2.市場地價交易樣點資料的修正和檢查，與4.5.2條中的規定相似。3.模型選擇及基本辦法，與4.5.4.1相似。4.10.3.5地價與定級因素分值建立模型法1.基本原理：運用各均質地區（或級別）內的土地定級因素分值與該地區內的各用途有效地價樣點平均價格之間建立數學模型，以價定級，以因素定基準地價。基本思想是：當某定級因素發生變化，足以引發土地級別的調節，而在該區域又沒有新的交易樣點地價資料，無法調節級別的基準地價時，則能夠應用該模型，直接從定級因素分值的變化來計算新的基準地價。2.合用范疇：該法合用于大中小各類城鄉，也合用于地產市場發達和欠發達城鄉。3.基本模型：Yn=A(1+r)Xn式中：Yn：第n級或區域內土地交易樣點地價（求基準地價時是級別或區域基準地價）；A：常數；r：地價級差系數或區域級差系數；Xn：第n級或區域內定級因素綜合分值先用級別內或區域內土地交易樣點地價和定級因素綜合分值，通過模型運算，求出參數Ａ和r，代入模型，即可得到基準地價的計算模型。4.10.4運用原則宗地價格或地價指數更新基準地價4.10.4.1基本原理：通過定時對原則宗地進行價格評定，掌握各土地級別或均質區域內各類用地的價格變化狀況，運用更新期原則宗地的價風格節基準地價，或運用更新期的地價指數更新基準地價。4.10.4.2合用范疇：合用于大中小各類都市，也合用于地產市場發達和欠發達都市。1.運用原則宗地價格更新基準地價分兩種狀況：一是直接用原則宗地價格更新，二是間接用原則宗地價格更新。(1)直接用原則宗地價格更新基準地價在基準地價更新期，用地價評定辦法評定出原則宗地的更新期價格，再用其分用途分區域或級別的原則宗地價格的平均價計算基準地價。這與用市場交易地價資料評定基準地價的辦法相似。(2)間接用原則宗地價格更新基準地價即用原則宗地價格編制該都市或區域的綜合地價指數和分用途地價指數，通過地價指數來更新基準地價。這與用地價指數更新基準地價相似。(3)原則宗地的設定原則宗地的設定的基本原則：分用途、按均質區域均勻設立。規定形狀規則、面積適中，含有代表性、中庸性和穩定性。2.運用地價指數更新基準地價(1)基本環節：A.建立地價指數系統地價指數分區域（級別）、分土地用途編制，地價樣點可從原則宗地價格和市場交易價格中選擇。采用簡樸算術平均法計算分區（級）分類平均地價。公式為：其中：Pinl──某一分區（級）某類用地的平均地價Pil──某一分區（級）某類用地的樣點地價M──某一分區（級）某類用地的地價樣點數分區（級）分類地價指數用基準地價更新年該分區（級）分類平均地價與基準地價基準年原該分區（級）分類平均地價之比計算。公式為：Pnjlqnjl=────Pnol其中：qnjl──該分區（級）某類地價指數Pnjl──基準地價更新年該分區（級）某類用地平均地價Pnol──基準地價基準年該分區（級）某類用地平均地價B.用地價指數更新基準地價在級別調節的基礎上用地價指數更新基準地價。基準地價更新按區域和用途進行。基本公式為：Pnl=Pnol×qnjl其中：Pnl──該分區（級）某類用地更新后的基準地價Pnol──該分區（級）某類用地更新前基準地價qnjl──該分區（級）某類用地地價指數。4.10.5宗地地價修正體系的更新宗地地價修正體系的更新，重要是宗地地價影響因素的更新和各因素影響宗地地價修正幅度的更新，而影響因素的更新重要是地價影響因素的選擇和權重的擬定。整個宗地地價修正體系的編制辦法和體系內容格式等，與4.4.8條相似。

5宗地地價評定基本辦法5.1宗地估價程序5.1.1宗地估價的技術路線宗地估價的技術路線是指從接受委估方的估價委托書開始，到完畢估價報書的全過程。具體估價程序為：1．接受估價委托；2．明確估價基本領項；3．擬訂估價作業計劃；4．收集估價所需資料；5．實地踏勘待估宗地；6．有關資料分析整頓；7．選定估價辦法，試算宗地價格；8．分析調節試算宗地價格，擬定估價成果；9．撰寫估價報告書；10．估價資料和估價報告書分類歸檔。5.1.2明確估價基本領項重要涉及下列項目：1．明確估價對象:涉及明確待估宗地類型、范疇、權利狀況和宗地條件等。2．明確估價目的：估價由委托方提出。3．明確估價期日：估價期日應根據估價目的擬定，采用公歷表達，精確到日。4．明確價格類型：根據估價目的和委托方的規定擬定。5．明確估價作業日期。根據委托方的規定和作業的難易程度擬定。5.1.3收集的有關估價資料重要涉及：影響宗地價格的普通因素、區域因素和個別因素資料。5.1.4估價人員必須實地踏勘待估宗地，親自理解掌握待估宗地坐落位置、形狀、土地運用狀況、基礎設施條件、道路交通狀況以及周邊環境等狀況；同時看待估宗地及其周邊環境進行拍照，必要時進行面積丈量和繪制圖件。另外，應對已收集的有關交易案例的位置、四至、形狀、面積及運用狀況和權利狀況等進行審核。5.1.5估價人員應對所收集到的有關資料從下列方面進行分析整頓：1．對土地價格產生影響的自然、社會和經濟資料；2．看待估宗地所在區域土地價格產生影響的資料；3．待估宗地本身條件對其價格產生影響的資料；4．與待估宗地有關的土地和房地產交易實例資料；5．其它有關資料。5.1.6估價人員應熟知、理解并對的運用宗地估價基本辦法。對同一估價對象應選用兩種以上的估價辦法進行估價。估價人員應從估價資料、估價辦法、估價參數指標等的代表性、適宜性、精確性方面，對各試算價格進行客觀分析，并結合估價經驗對各試算價格進行判斷調節，擬定估價成果。5.1.7擬定估價成果可視待估宗地狀況選用下列辦法：1．簡樸算術平均法；2．加權算術平均法；3．中位數法；4．眾數法；5．綜合分析法。5.1.8宗地估價報告書涉及估價成果報告和估價技術報告；估價報告書格式分為文字式和表格式。5.1.9估價機構和估價人員完畢宗地估價報告書后，應對所用估價資料和宗地估價報告書進行分類整頓和歸檔保管，以備查用。5.2收益還原法5.2.1收益還原法的基本原理收益還原法是將預計的待估土地將來正常年純收益（地租），以一定的土地還原利率將其統一還原為評定時點后累加，以此估算待估土地的客觀合理價格的辦法。土地將來地租的資本化是其基本原理。收益還原法的基本公式以下：P=a/r[1-1/(1+r)m]式中：P——有限年期土地收益價格；a——年土地純收益；r——土地還原利率；m——土地使用年期。5.2.2運用收益還原法評定宗地價格的程序1．收集與待估宗地有關的收益和費用等資料；2．估算年總收益；3．估算年總費用；4．計算年純收益；5．擬定還原利率；6．選用合適的計算公式求得試算收益價格；7．擬定待估宗地地價。5.2.3總收益指客觀總收益，即合理使用不動產過程中持續而穩定獲得的正常年收入，涉及租金收入、確保金和押金的利息收入等。5.2.4總費用5.2.4.1土地租賃中的總費用土地租賃中的總費用重要涉及：1.土地使用稅；2.土地管理費；3.土地維護費；4.其它費用。5.2.4.2房地出租中的總費用房地出租中的總費用重要涉及：1.經營維修費；2.經營管理費；3.房屋年保險費；4.房屋出租年應交稅金；5.房屋年折舊費；6.建房資本的利息7.其它費用。5.2.4.3經營性公司房地產中的總費用經營性公司房地產中的總費用重要涉及：1.銷售成本；2.銷售費用；3.經營管理費；4.銷售稅金；5.財務費用；6.經營利潤。5.2.4.4生產性公司房地產中的總費用生產性公司房地產中的總費用重要涉及：1.生產成本，涉及原材料費、人工費、運輸費等；2.產品銷售費；3.產品銷售稅金及附加；4.財務費用；5.管理費用；6.公司利潤。5.2.5求取年純收益1.土地租賃中的土地年純收益求取：土地年純收益=年租金收入―年總費用2.房地出租中的土地年純收益求取：土地年純收益=房地產年純收益―房屋年純收益房地產年純收益＝房地產出租年總收入－房地產出租年總費用房屋年純收益＝房屋現值×建筑物還原利率經營性公司房地產中的土地年純收益求取：房地產年純收益=經營總收入―經營總費用土地年純收益=房地產年純收益-房屋年純收益生產性公司房地產中的土地年純收益求取：土地年純收益=生產總收入―生產總成本自用土地或待開發土地的年純收益求取：自用土地或待開發土地的年純收益可采用比較法求取，即比照類似地區或相鄰地區有收益的相似土地的純收益，通過區域因素、個別因素的比較修正，求得其土地純收益。5.2.6還原利率的擬定5.2.6.1綜合還原利率、土地還原利率和建筑物還原利率的關系還原利率分為綜合還原利率、土地還原利率和建筑物還原利率，三者之間的關系應按下面公式擬定：r=(r1L+r2B)/(L+B)式中：r——綜合還原利率；r1——土地還原利率；r2——建筑物還原利率；L——土地價格；B——建筑物價格。5.2.6.2還原利率的擬定辦法還原利率應按下列辦法擬定：1.不動產純收益與價格比率法：應選擇三宗以上近期發生交易的，且在交易類型上與待估不動產相似的交易實例，以交易實例的純收益與其價格的比率的均值作為還原利率。2.安全利率加風險調節值法：即：還原利率=安全利率+風險調節值。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或銀行一年期定時存款年利率；風險調節值應根據估價對象所處地區的社會經濟發展和不動產市場等狀況對其影響程度而擬定。3.投資風險與投資收益率綜合排序插入法：將社會上多個有關類型投資，按它們的收益率與風險大小排序，然后分析判斷估價對象所對應的范疇，擬定其還原利率。在擬定土地還原利率時，還應注意土地全部權價格的還原利率和土地使用權價格的還原利率存在區別。土地全部權的權利不不大于土地使用權，其風險也比土地使用權小。因此，其兩者的還原利率是有差別的。5.2.7計算收益價格5.2.7.1計算收益價格時，應首先根據純收益流量的變化規律，鑒定估價對象純收益流量屬于下列那種類型：1.純收益流量每年固定不變；2.純收益流量每年按某個固定的數額遞增或遞減；3.純收益流量每年按某個固定的比率遞增或遞減；4.純收益流量按其它有規則的變動。5.2.7收益還原法的合用范疇收益還原法只合用于有收益的土地和建筑物，或房地產的估價。不合用于沒有收益的不動產估價。5.3市場比較法5.3.1市場比較法的基本原理市場比較法是根據市場中的替代原理，將待估土地與含有替代性的，且在估價時點近期市場上交易的類似地產進行比較，并對類似地產的成交價格作合適修正，以此估算待估土地客觀合理價格的辦法。在同一公開市場中，兩宗以上含有替代關系的土地價格因競爭而趨于一致。市場比較法的基本公式以下：1.直接比較公式：PD＝PB×A×B×D×E式中：PD――待估宗地價格；PB――比較案例價格；A――待估宗地狀況指數／比較案例宗地狀況指數＝正常狀況指數／比較案例宗地狀況指數B――待估宗地估價期日地價指數／比較案例宗地交易日期指數D――待估宗地區域因素條件指數／比較案例宗地區域因素條件指數E――待估宗地個別因素條件指數／比較案例宗地個別因素條件指數2.間接比較公式：PD＝PB×A×B×C×D×E式中：PD.PB.A.B.D.E含義同前；C――原則宗地條件評價系數／比較案例宗地條件評價系數5.3.2運用市場比較法進行宗地估價應按下列環節操作：1.廣泛收集宗地交易實例；2.選用比較實例；3.建立價格可比基礎；4.進行交易狀況修正；5.進行交易日期修正；6.進行區域因素修正；7.進行個別因素修正；8.求出比準價格。5.3.3運用市場比較法估價，應精確收集大量交易實例，掌握正常市場價格行情。擁有大量的交易實例資料，是運用市場比較法估價的前提條件。如果交易實例資料太少，不僅會影響估價成果的精確性和客觀性，甚至會使市場比較法無法采用。因此，估價人員首先應通過多個途徑盡量多地收集交易實例。5.3.3.1普通收集交易實例的途徑有：1.查閱政府有關部門有關房地產交易的申報登記資料；2.查閱多個報刊上有關房地產出租、出售的信息；3.以購置者的身份，與房地產經辦人和交易當事人洽談，理解多個信息；4.通過各類房地產交易展示會，索取資料，掌握信息；5.同行之間互相提供信息資料；6.其它途徑獲取資料。5.3.3.2收集交易實例的內容涉及：1.交易雙方狀況及交易目的。交易雙方狀況不僅涉及交易者的名稱、性質、法人代表、住址等基本狀況，還要理解交易雙方與否在公開的市場狀況下進行公平自愿的交易，即屬正常交易還是非正常交易。交易目的是指交易雙方為什么而交易，普通涉及買賣、入股、抵債等交易目的。2.交易實例的狀況。普通應涉及：(1)坐落位置、形狀與面積；(2)地質條件；(3)購物、交通等環境條件；(4)土地運用現狀與規劃用途；(5)有關地上建筑物的基本狀況；(6)權利狀況和土地使用年限等。3.成交價格。成交價格應涉及房地總價、土地總價、房屋總價及對應的單價和房屋租金等內容，同時應闡明價格類型、價格水平及貨幣單位等狀況。4.付款方式。付款方式涉及：一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內容。5.成交日期。收集交易實例時，估價人員最佳針對不同類型房地產事先制作統一的表格，即“交易實例調查表”，按照表格填寫調查內容，既方便又有避免遺漏重要事項，同時也便于輸入計算機，建立數據庫，實現快速查詢和調用。對于收集到的每一種交易實例及其內容，都需要查證，做到精確無誤。5.3.4選擇比較實例根據估價對象狀況和估價目的，應從收集的交易實例中選用三個以上的比較實例。如果比較實例少于三個，其代表性差，可能造成估價成果出現偏差，難以客觀地反映市場狀況。用作比較參考的交易實例，簡稱比較實例。選用比較實例就是從已收集和積累的大量交易實例中，選用與估價對象地塊條件相似或相似的、成交日期與估價時點相近的、成交價格為正常價