工業園物業管理方案工業園物業管理方案目錄合智物業介紹┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅2第一章項目基本狀況與建設規劃建議┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅3第一節項目基本狀況┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅3第二節項目建設規劃建議┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅3第二節與園區管委會的協調配合與溝通┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅4第二章物業管理前期介入方案┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅5第一節前期介入班組籌組方案┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅5第二節工程前期介入工作職責┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅6第三節工程驗收接管交付┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅7第三章物業管理服務實施方案┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅10第一節管理理念┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅10第二節項目部管理機制┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅12第三節物業管理服務思路┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅14第四節物業管理服務質量目的及實現方法┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅14第五節檔案的建立與管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅17第六節市政配套設施、房屋及共用部位管理構想┅┅┅┅┅┅┅┅┅19第七節工程設備管理構想┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅20第八節園區治安管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅26第九節園區交通管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅30第十節園區消防管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅30第十一節園林維護管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅31第十二節環境衛生管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅32第十三節客戶需求及特約服務┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅44第十四節文化活動的組織實施方案┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅44-合智物業介紹成都合智物業管理有限公司成立于，是中國出名房地產開發公司成都置信集團的全資子公司，是持有全國物業管理二級管理資質的專業物業管理公司。公司遵照“服務第一，客戶至上”的宗旨，堅持寓管理于服務之中的原則，以“為您想得更多，為您做得更加好”為經營理念，以“置信居住，星級服務”為物業管理服務原則。現成都合智物業管理有限公司已被成都置信集團授權管理置信麗都花園、置信花園、置信廣場、置信將來廣場、置信科技園、置信麗舍濱江、曼哈頓商住樓等高檔物業。管理面積逾100萬平方米，物業業態覆蓋住宅、商業、旅業、工業等多個業態。其中，合智物業管理的置信麗都花園先后被評為“成都市優秀物業管理住宅社區”、“四川省優秀物業管理住宅社區”、“全國優秀物業管理示范社區”。為實現科學化、制度化、規范化管理，合智物業管理有限公司于通過了ISO9000：國際質量管理體系認證。公司文化精神是置集團持續發展的靈魂和精髓，是長久發展的內在動力和精神支柱。在公司的管理服務過程中，合智物業一貫秉承置信集團公司文化的精神：(一)剛健有為、艱辛創業的奮斗精神；(二)不停學習、求新求變的創新精神；(三)風雨同舟、共謀發展的團體精神；(四)以人為本、高效多能的職業精神；(五)安全第一、精益求精的質量精神；(六)顧客至上、我為人人的服務精神；(七)以道制欲、堅守信義的道德精神；(八)擴大聯系、誠信合作的和合精神。第一章項目基本狀況與建設規劃建議第一節項目基本狀況青羊工業園位于成都市青羊區蘇坡鄉與文家鄉范疇內，占地約4000畝，是由青羊區政府與本土出名房地產開發公司――成都置信集團聯合打造的集工業、崇高住宅、教育、文化、商業、當代服務業為一體的當代化綜合城區。該城區囊括機關辦公樓、商業寫字樓、學校校區、商業區、工業區、醫院、高檔住宅區等多個業態，是一種典型的園林式都市新區。第二節項目建設規劃建議根據該項目規劃占地面積約2.6平方公里，覆蓋機關、學校、醫院、辦公樓、商業區、工業區的實際狀況，我們預計，在項目竣工交付使用后，常住人口最少達成5萬人以上，日均人流量可能突破10萬人次以上，在密集的人流中，存在無可預計的商機，也同時存在較多的治安和消防隱患因此，我們建議：一．項目規劃時應綜合考慮下列基礎配套，在確保物業功效齊備的前提下，確保物業增值：A、園區的辦公區、學校、商業區、工業區等人流相對密集的場合分區規劃相對集中的食堂和衛生間，為園區單位、訪客和業主提供方便；B、在園區規劃1－2處商務中心，配備電話、傳真、網絡數據交換、影印等商務設施，為園區單位服務；C、在園區規劃1處綜合服務樓，其功效涉及物業綜合服務大廳、會客廳、會議室、客房等功效，能滿足園區單位、業主及訪客的基本衣食住行需求；D、與有關派出所協調，在園區外圍規劃1處治安巡邏室，由派出所安排巡邏民警住場，有效保障社區治安，營造良好的社區治安環境；E、在園區的有關部位規劃停車場，確保園區車輛停放。二．物業管理功效用房配備建議：A、園區的住宅區、商業區、辦公區各規劃1處約80平方米的物業管理辦公用房，由物業公司根據實際需求設立管理處和客戶服務中心、商務中心；B、如規劃時未考慮建設綜合服務樓，則需在園區相對居中位置考慮規劃1處約200平方米左右的辦公用房，由物業公司設立青羊工業園園區物業管理項目部；C、在物業的有關位置預留物業管理功效用房，涉及工具間、操作間、值班室、庫房等，具體部位和大小在工程前期介入圖紙會審期間擬定。三、據園區物業業態的不同，我們對園區的安防及消防設施設備配備建議：A、進行封閉式管理，在住宅區設立周界監控設備和紅外線對射，設立樓宇對講系統，入口及單元門門禁系統，通過當代化設備提供可靠的安全保障；住宅區可根據房屋性質（多層或高層）決定配備消防設備及器材；B、商業區、工業區、辦公區等根據業主需求進行半封閉式管理或開放式管理，重要依靠人員值崗和巡邏行人和訪客進行管理，在主入口等重要場合安裝監控設備，對進出人員適時錄像。消防設備及器材根據消防部門規定進行配備，以確保后期物業管理公司對消防事故的解決能力。第三節與園區管委會的協調配合與溝通有效的協調和溝通是管理工作得以順利實施的重要保障，在公司的各項管理活動中，我們建立了完善的溝通機制，確保信息傳遞和反饋渠道暢通，真正做得令行嚴禁，步調一致。在與青羊工業園管委會和公司總部的協調配合上，我們采用項目部現場辦公，各專業負責人與管委會和公司總部對口協調工作，使園區管委會和公司總部的需求信息能在第一時間傳遞到執行部門，由執行部門及時通過服務。針對重大協調配合工作，由管委會直接傳達成項目部，項目部經理請示公司領導后安排實施。為了協調配合工作能進一步開展，我們定時與管委會舉辦辦公會，就某些重要工作的進展狀況及時報告，確保管委會隨時掌控工作的進展狀況。第二章物業管理前期介入方案第一節前期介入班長籌組方案：針對青羊工業園為涉及商業、學校、辦公、居住、工業等較為復雜的業態構造，占地面積龐大的特點，我們對該項目前期介入工作非常重視，在項目規劃設計期間，我們將組建完善的工程前期介入團體進行工程前期介入，與投資單位、設計單位和開發單位共同研討設計方案，及時發現和整治存在的問題，減少不合理設計和施工給物業此后運行管理帶來的影響，掌握工程第一手資料，為后期物業管理打下基礎。因此，在項目規劃設計期間，我們將組建前期介入工作小組，共同參加項目的規劃設計和方案、圖紙討論和審定，小組骨干組員涉及我公司各部門主管和社區主任等專業人才，并在此基礎上，根據工程進度狀況，逐步籌建物業前期介入項目部，前期項目部構成架構以下：項目部保安部工程部綜合部環衛部保土設水園籌保安建備電林組潔小小小小小員小組組組組組組在物業前期介入過程中，我們首先組建一種過渡型管理團體，在前期介入小組中物色抱負的該項目管理負責人員。因此，我們計劃在開發單位進行前期開發期間，安排籌組前期介入項目部、工程小組、保安小組、保潔小組介入，人員進場時間由開發單位擬定，我們認為最佳在開發公司現場辦公的同時進場最佳，通過良好的物業管理為項目前期營造舒適安定的工作環境，并逐步形成青羊工業園物業管理項目部。在物業前期介入的管理中，工程前期介入尤為重要，因此，我們計劃在首期工程主體基-5-青羊工業園物業管理方案本竣工進行設備安裝和內部裝修期間安排工程前期介入（在工程前期介入班子未正式進場以前，重要由物業前期介入工作小組負責方案審定和參加圖紙會審、設備選型等工作），工程前期介入以小組為單位存在，納入前期介入項目部統一管理，二期工程及該項目的后續工程的前期介入工作由該項目部具體負責實施。考慮到該項目市政配套系統設施設備復雜（相稱于一種獨立城鄉）的實際狀況，首期工程的工程前期介入小組必須含有過硬的技術實力，因此，我們計劃工程前期介入人員應由下列以高級技術職稱為中堅力量構成的技術團體，并逐以該骨干團體為基礎并在此基礎上逐步形成青羊工業園后期物業管理工程技術部，該團體骨干技術力量因涉及：機電小組：組長1人，機電工程師（安裝工程師）職稱，組員（技術人員）根據開發工作量擬定，負責工程設備的前期介入工作，協助開發單位監理工程師參加現場巡視檢查，參加項目設計及圖紙會審。與設計單位、投資單位、開發單位、施工單位建立良好的工作關系，確保前期介入工作的正常開展。土建小組：組長1人，土建工程師職稱，組員根據開發工作量擬定，負責市政建設、土建、裝修的前期介入工作，協助開發單位土建監理工程師參加現場巡視檢查和土建及市政工程施工管理，參加項目設計及圖紙會審。水電小組：組長1人，給排水工程師職稱，組員根據開發工作量擬定，負責水電安裝的前期介入工作，協助開發單位監理水電工程師參加現場巡視檢查，參加項目設計及圖紙會審。園林小組：組長1人，園藝師職稱，組員根據開發工作量擬定，負責園區園林的前期介入工作，協助開發單位園林監理工程師參加現場巡視檢查和園林施工管理，與項目設計及圖紙會審。第二節工程前期介入工作職責1、參加項目設計及圖紙會審，形成會審紀要；2、對項目的規劃設計提出有助于物業管理順利實施的建議，由建設單位及設計單位調節、改-6-青羊工業園物業管理方案進，涉及下列方面內容：2.1物業的設計使用功效（如停車場、銀行、商店、公共衛生間、公共食堂等）；2.2后期經營管理中存在局限性處的調節和改善方案；2.3對總平和室內多個管線的布局、位置、高度、離墻距離等從后來使用和維修的角度提出合理化建議；2.4根據項目實際狀況，論證提交水、電、氣供應量符合地區特點和發展需要的具體方案；3、參加設備選型及安裝方案審定；3.1控制因設備選型及安裝不當給物業后來運行管理帶來隱患；3.2設備型號、技術參數適合物業配套使用規定；3.3安裝方案應有助于設備正常運行和維護保養。4、檢查使用的多個材料、備件與否符合質量規定；5、參加工程現場檢查監理，工程施工中按國家有關法律規定、技術原則及合同進行檢查，及時發現不合格項及產生不合格項的因素，會同建設方、施工方謀求解決方案，作出過程統計；6、參加隱蔽工程檢查，竣工后索取有關隱蔽簽證統計；7、參加現場監督管道打壓實驗、通球通水實驗、線路絕緣測試、衛生間閉水實驗等；8、雨后注意觀察房屋的滲漏及沉降狀況，及時將意見反饋給開發商整治；9、跟進總平施工，繪制圖紙以做好地下管線的實際布置統計；10、參加竣工驗收和接管驗收;嚴格按照接管驗收原則進行接管驗收；11、盡量全方面地收集物業的多個資料，熟悉各個部分,為后來管理作充足的準備；第三節工程驗收接管交付在首期工程竣工交付使用前，項目部組織綜合管理部、工程部、保安部、環衛部、園藝部等有關部門，立刻組織接管交付工作。重要工作任務涉及：1、由綜合管理部牽頭，準備交付資料，重要涉及：-7-青羊工業園物業管理方案A．《物業管理手冊》B．《入住指南》C．《業主資料》D．《裝飾裝修管理制度》E．《裝修申報有關表格》2、由工程部牽頭準備項目資料接管，重要涉及：A.項目同意文獻；B.用地同意文獻；C.拆遷資料；D.房屋分產權清冊。3、由工程部牽頭，綜合管理部配合，準備質保、技術資料接管，涉及：A.竣工圖(涉及總平面.建筑.構造.設備.附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙)；B地質勘察報告；C.工程合同及開、竣工報告；D.圖紙會審統計；E.工程設計變更告知及技術核定單(涉及質量事故解決統計)；F..隱蔽工程驗收簽證；G.沉降觀察統計；H.竣工驗收證明書；I鋼材.水泥等重要材料的質量確保書;J.新材料、構配件的鑒定合格證書;K.水、電、氣、視、訊、衛生潔具、消防、電梯等設備的檢查合格證書;L.砂漿，混凝土試塊試壓報告;M.供水、供暖、煤氣管道的試壓報告。-8-青羊工業園物業管理方案4、由工程部組織對工程實體部分接管驗收，涉及：4.1市政工程設施及總平面驗收接管；4.2房屋主體構造驗收接管；4.3房屋建筑部分及裝飾裝修驗收接管；4.4房屋水、電、氣、視、訊驗收接管；4.5市政管網及給水系統驗收接管；4.7配套系統工程設備驗收接管，涉及景觀設備、變配電設備、消防設備、安防及監控設備、網絡設備、通信設備等園區配套設施設備驗收接管；4.8驗收接管的重要手段涉及通水實驗、通球實驗、閉水實驗、打壓測試、絕緣測試、耐壓測試、信號測試、借助當代工具和目測相結合的方法進行。5、由保安部組織實施園區的交通、消防、監控等設施設備的接管驗收，并根據實際狀況實施園區安全保衛、交通管理、消防管理方案；6、由環衛部負責組織對接管后的樓宇、道路、設施設備等進行墾荒，確保物業交付質量。總之，通過嚴格地竣工檢查驗收接管，為業主提供符合質量原則的產品，實現“為您想得更多，為您做得更加好”的服務承諾，是我們不懈努力追求的目的。-9-青羊工業園物業管理方案第三章物業管理服務實施方案我們組織公司物業管理專家對青羊工業園進行實地考察，在進一步挖掘設計和開發思路的基礎上，結合項目特點，確立了我們的整體構想和管理策劃思路，首先，我們對該園區實施項目管理制，根據園區業態的不同，組建不同業態的客戶服務中心，并根據業主需求，針對業態實施封閉式管理、半封閉式管理和開放式管理，在有需求的客戶服務中心和商務中心提供雙語服務。第一節管理理念自合智物業成立以來，就始終秉承“為您想得更多，為您做得更加好”的質量方針，遵照“服務第一，業主至上”的服務宗旨，堅持“寓管理于服務之中”的工作原則，主動引入先進的物業管理模式為我所用，在基本服務范疇之內，不僅提供規范、完善、人性化的高質量服務，實現物業使用的便利性、舒適性，延長物業的使用壽命，實現保值增值，并且將服務提高到文化的層面，同時引入社區文化、社區經濟的概念，盡量地賦予物業以附加值，使得物業管理的功效有了更加廣闊的發揮空間，使置信集團的文化理念在物業管理中延伸。我們的核心理念：典型物業品牌的締造者崇高生活空間的發明者將來生活方式的倡導者開發商公司信譽的延續者我們的公司精神：奉獻精神、敬業精神、創新精神、拼搏精神與團體合作精神。我們的文化精神：一、剛健有為、艱辛創業的奮斗精神；二、不停學習、求新求變的創新精神；三、風雨同舟、共謀發展的敬業精神；-10-青羊工業園物業管理方案四、以人為本、高效多能的管理精神；五、質量第一、精益求精的質量精神；六、業主至上、我為人人的服務精神；七、以道制欲、堅守信義的道德精神；八、擴大聯系、誠信合作的合作精神；我們的管理風格：認真、嚴格、主動、高效。認真：精益求精、刨根問底；嚴格：嚴格律己、嚴格律人、嚴格于工作流程、嚴格獎罰；主動：主動接受任務、主動承當責任、主動完善提高；高效：明確的工作計劃、明確的文獻回復時間，為明天留出空余、零等待的工作作風。我們的質量方針：實施科學管理持續改善服務不停開拓創新增強顧客滿意我們的質量目的：質量在心中、質量在手中；數據指標量化以下——服務綜合滿意率：98%有效投訴解決率：100%公共配套設施完好率：98%以上房屋零修及時率：98%以上零修合格率：100%物業管理人員執證上崗率：90%-11-青羊工業園物業管理方案我們的人才觀念：吸引人才，凝聚人才，發展人才，經營人才。在青羊工業園的物業管理服務實施過程中，我們將一如既往的秉承置信集團的管理理念，為園區業主提供優質高效的物業管理服務。第二節項目部管理機制1.項目部管理架構（該架構為項目成型后的架構方案）：項目部工程部保安部綜合管理部園藝部環衛部住宅區服務中心工業區服務中心商業區服務中心辦公區服務中心2.項目部人事架構：ii.項目部設立項目經理1人（項目經理資格），負責項目的全方面管理工作；iii.工程部設立經理1人（高級工程師資格），土建維修主管1人（土建工程師資格），機電主管1人（機電工程師資格）；iv.保安部設立保安隊長1人，副隊長2人；v.綜合管理部設立主管1人，人力資源專人1人，內勤1人，品質督導2人，食堂管理員1人，采購1人，庫管員1人；vi.園藝部設立園藝主管1人（園藝師資格）；vii.環衛部設立主管1人，副主管2人；viii.服務中心設立接待員1人，收銀員1人；-12-青羊工業園物業管理方案三．員工培訓：為提高全體從業人員的綜合素質，將著力做好物業管理工作的職業培訓，提高職工崗位技能，培職養工服務意識，樹立良好的職業道德風尚和敬業愛崗精神，開展有計劃的培訓工作，培訓重要內容涉及：A．ＩＳＯ9000質量管理體系培訓；B．物業管理基礎知識培訓；C．公司規章制度培訓；D．員工崗位職責培訓；E．各專業技術規程培訓；F．各專業現場實際操作培訓；G．外聘教員對保衛、消防培訓；H．外聘教員對工業物業管理知識進行培訓。四．員工激勵機制有效的激勵員工是當代公司管理的重要課題，通過對員工的激勵，能使員工的個人綜合素質得到很快提高，增強員工對公司的歸屬感，增加公司的凝聚力。因此，在置信集團的統一領導下，合智物業已經形成了完善的員工激勵機制。我們對員工的激勵重要涉及建立有效的員工考核方法和行為規范，通過考察員工的工作能力、工作態度、工作業績、敬業精神、對公司的忠誠度、個人的綜合素養等方面，從勞動酬勞、提供培訓機會、提供晉升空間和更加好的工作平臺等方面實現。其運作模式為：獎勵（處分）→加薪（降級）→培訓機會→晉職（降職、裁減）。通過有效的員工激勵，提高員工的工作激情和工作責任感，使員工保持良好的工作激情，更加好的為業主服務，是我們一貫的工作方式。-13-青羊工業園物業管理方案第三節物業管理服務思路規范嚴謹的管理程序，簡潔有效的服務流程，是物業管理目的實現的根本確保。我們通過不停地整合和持續改善，目前以形成了以ISO9001/質量管理體系為大綱的管理服務體系，并將其完全運用于管理服務中，涉及決策管理、咨詢管理、行政管理、營銷管理、財務管理、人力資源管理、物資管理、產品及服務提供、品質監控與改善等，我們不停地優化管理服務流程，從根本上保障產品（服務）質量的不停提高。根據青羊工業園的特點，我們通過調研分析，考慮在青羊工業園的管理服務中，根據不同的業態分布和服務需求，建立以項目部為品質保障的中心，以客戶服務中心為指揮調度中心和信息窗口的扁平管理思路，通過客戶服務中心向園區業主和有關單位、來訪客人提供便捷的“一站式”服務，使客戶服務中心成為我們與業主、住場單位、訪客的信息溝通交流中心。在園區不同的業態的客戶服務中心，將負責指揮調度該中心的有關工作人員，快速解決有關投訴，通過業主需求的各項物業管理服務。在園區內，我們除了客戶服務中心提供時段（8：30－20：00）服務外，項目部將提供管理人員24小時值班制度，有效保障向業主、有關單位、來訪客人提供全天候的物業管理服務，建立良好的物業管理服務于溝通平臺，有效滿足園區有關方的多個物業管理服務需求。第四節物業管理服務質量目的及實現方法通過對青羊工業園項目定位的綜合分析，結合我們數年物業管理經驗積累和公司質量管理體系規定，參考《全國都市物業管理評分原則》，我們制訂了青羊工業園的物業管理目的和實現方法，確保園區接管后首年達成“市優”原則，第二年達成“省優”原則，三年達成“國優”原則：序號指標名稱國標管理目的管理目的實施方法貫徹負責人，實施巡視制度，建檔統計，確1房屋完好率98%100%保房屋完好，無違章搭建及損壞公共設施-14-青羊工業園物業管理方案接到維修告知15分鐘內達成現場，及時完畢零修、急修及298%100%并建立回訪制度，小修24小時內，中修3天時率內，大修7天內維修工程質量分項檢查，一步到位，并進行回訪制度，以3100%100%合格率確保維修工程合格，滿足客戶需求。按照規定收取，不私自提高收費，使管理費4管理費收繳率98%100%取之于民，用之于民。貫徹負責人進行養護，實施巡邏制度，建檔統計，并由綠化主管監督執行，以確保園區公共綠化地無破壞、無踐踏，無黃土裸露現5綠化完好率95%99%象，發現問題立刻修復。及時修剪，使草坪高度維持在5-8厘米；每年補栽2次；每年施肥2次；每年定時除蟲害。貫徹負責人進行保潔工作，實施巡邏制度，6清潔、保潔率99%99%建檔統計，并由環衛主管監督執行，以確保園區內垃圾日產日清，空氣清新，設施完好貫徹負責人進行養護，實施巡邏制度，建檔道路完好率及790%99%統計，由工程部土建主管監督執行，以確保使用率道路完好、暢通化糞池、雨水貫徹負責人進行養護，實施巡邏制度，建檔8井、污水井完無95%統計，由工程部土建主管監督執行，以確保好率溝、渠、井完好，并定時疏通、清理排水管、明暗貫徹負責人進行養護，實施每月巡邏制度，9無99%溝完好率建檔統計，由工程部土建主管監督執行，以-15-青羊工業園物業管理方案確保水管暢通無阻、無塌陷貫徹負責人進行養護，實施每日巡邏制度，建檔統計，由工程部設備主管監督執行，以10路燈完好率85%99%確保路燈無損、正常使用并進行定時清潔、養護貫徹負責人進行養護，實施巡邏制度，建檔停車場、單車11無99%統計，保安隊長監督執行，以確保設施完好，棚完好率方便使用公共休閑設施貫徹負責人進行養護，實施巡邏制度，建檔12及社區雕塑完無99%統計，保安隊長監督執行，以確保設施完好，好率美觀清潔保安員經培訓考核后上崗，并每七天訓練三次，社區內治安案每次兩小時，以保障保安隊伍的素質和狀態；130.1%無件發生率貫徹保安崗位職責，明確責任，實施24小時巡視制度，以確保園區的安全貫徹負責人進行養護，實施巡邏制度，建檔消防設施設備14100%100%統計，項目部經理監督執行，并定時維護和完好率檢修以確保消防設施完好無損、正常使用項目部全員義務消防員制，并定時進行培訓和演習，加強宣傳，設立專人負責日常巡視，15火災發生率0.1%0發現隱患，及時解決并告知項目部，以確保園區消防安全建立巡視制度，跟蹤管理，及時發現、及時16違章解決率無90%解決，并加強宣傳工作，獲得住戶的理解，-16-青羊工業園物業管理方案杜絕違章事情發生，并進行回訪檔案統計按照政策規定，做好各項工作，同時加強與住戶的溝通，定時舉辦有關方懇談會，理解住戶有效投訴無100%17有關方的愿望和規定，滿足有關方的需要，解決率發生投訴及時解決，同時建立檔案跟蹤解決成果。員工分別進行入職培訓、在職培訓、定時培訓等常規培訓，并予以考核，不合格者予以管理人員持證裁減；對于特種作業、行業性規定的員工要18無80%上崗率通過有關部門培訓、考核，公司將就有關技術、技能進行定時培訓，并予以考核，確保培訓合格率達100%，以保障員工的素質維修服務回訪對于進行維修的項目實施回訪制度，建檔記19無60%率錄，以確保維修服務滿足客戶的需要。在日常工作中及時收集客戶的需求信息，盡住戶對物業管2095%98%可能地滿足客戶的需要，加強雙方的溝通，理滿意率以確保有關方對物業管理工作的滿意。第五節檔案的建立與管理知識經濟的悄然興起，信息的重要性日益突出，在物業管理過程中，信息資源已經成為不可或缺的重要構成部分。因此，我們針對青羊工業園的實際狀況，將建立符合園區物業管理需求的檔案管理方法，達成信息共享、合理運用、查閱方便、從而有效的提高物業管理品質。-17-青羊工業園物業管理方案一．資料的收集：為了確保資料收集齊全，檔案建立完善，我們將設立專職文員負責檔案建立和管理工作。在建立檔案時，我們將按照國標對其分為下列類別進行收集整頓，為園區順利達成國家優秀示范園區打下堅實基礎：1．礎資料類：涉及項目同意文獻，用地同意文獻，拆遷資料，房屋分產權清冊，竣工圖(涉及園林總平面.建筑.構造.設備.附屬工程全部隱蔽管線的全套圖紙)，地質勘察報告，工程合同及開、竣工報告，圖紙會審統計，工程設計變更告知及技術核定單(包括質量事故解決統計)，隱蔽工程驗收簽證，沉降觀察統計，竣工驗收證明書，鋼材.水泥等重要材料的質量確保書，新材料、構配件的鑒定合格證書，水、電、氣、視、訊、衛生潔具、消防、電梯等設備的隨機技術資料和檢查合格證書，砂漿、混凝土試塊試壓報告，.供水、供暖、煤氣管道的試壓報告等。2．戶資料的整頓歸檔，涉及：交房程序表，房屋狀態確認表，物業管理合同，業主家庭組員清冊，業主身份證復印件，業主機動車記錄表，業主領用物品記錄表，裝修申請表，裝修施工承諾書，裝修單位營業執照、資質證復印件，業主裝修設計方案，裝修繳款告知單，裝修施工證，裝修巡視檢查表，違規裝修解決告知單，裝修竣工檢查表，裝修退款審批表等。3．ISO9001/質量體系運行資料，涉及：財務報表、客戶服務中心統計、各部門相關統計、工程、設備運行維護管理工作計劃，運行、維護、檢修統計，工程，設備巡視檢查統計，各部門交接班統計、值班統計，特約服務統計等。4．公司行政文獻，重要涉及ISO9001/管理體系文獻，各專業作業指導書，集團公司及物業公司下發的管理原則、制度，公司規章制度、員工行為規范、告知、通報文獻，有關政府部門文獻；5．項目部組織的多個文化活動資料，涉及圖文資料，影音資料，有關媒體的報道等。二．檔案的保管、查閱與銷毀：-18-青羊工業園物業管理方案首先，我們根據檔案資料的類別，進行分類編制檔案目錄，按照內容、部門、年度、保存期限、保密程度進行主卷，逐個編號、登記造冊、分柜保存。并隨時確保檔案室清潔、通風、干燥，確保文獻寄存符合防火、防潮、防蟲、防鼠等基本條件。在檔案查閱與銷毀方面，我們嚴格執行集團公司檔案管理制度，采用科學手段，逐步實現檔案管理當代化。第六節市政配套設施、房屋及共用部位管理構想為了加強對青羊工業園園區道路、房屋及共用部位共用設施設備的管理，我們結合項目的特點，根據國家優秀物業管理創優的管理經驗，結合公司ISO9001/質量管理體系制訂了完善的管理方案：總體上看，園區房屋構造分類重要涉及磚混構造、框架構造、鋼構造幾個方面的構造性質，我們在房屋裝修、維護、修繕管理時，將根據園區不同業態的房屋接構，制訂不同的管理方法。一、市政配套設施的維護管理：因青羊工業園規劃建設構思是建設成一種園林景觀式的多功效綜合城區，在園區內的市政道路、市政設施、建筑小品數量龐大，種類繁多。因此，我們在項目部工程部中，安排了專業的土建工程師和給排水工程師，從技術力量上有效保障對園區市政設施的維護管理力量。在對園區市政道路、市政設施、市政管網、建筑小品的維護管理方面，由工程部土建工程師根據國標為指導，結合園區實際狀況，根據公司ISO9001質量管理體系，制訂園區道路、市政設施、市政管網及建筑小品的維護、修繕計劃。二、房屋及共用部位的維護管理：由工程部經理牽頭，由專業主管及有關專業工程師具體負責，建立完善的房屋及共用部位共用設施設備管理制度，涉及：房屋、及共用部位、配套設施管理方法，房屋及共用部位維護修繕計劃，涉及定時檢查房屋主體構造、防水、裝修局部維修及翻新、道路修繕、化糞-19-青羊工業園物業管理方案池清淘、雨污水井（溝）疏淘、電纜井積水清理、園區工業污水系統解決等；制訂共用部位大中修方案并報請業主審核算施，配套功效用房改造等；制訂詳盡的裝修管理方法，確保業主及有關單位在二次裝修過程中的有關活動符合國家規定。制訂空置房管理原則，對尚未交付的空置房嚴格按照空置房管理原則定時檢查，確保空置房隨時完好。根據房屋的不同類別，向業主和有關單位提供專業的廠房修葺與改造。（實施方案見附件）第七節工程設備管理構想在當代物業管理中，設備管理水平是物業管理綜合水平評判的專業根據之一。青羊工業園是一種集工業、商業、服務業等多功效綜合園區，系統設備配備齊全，設備科技技術含量高，系統設備停運對園區業主、單位影響巨大。針對園區的設備狀況，我們認為，從下列方面入手，是設備管理的基本保障：一、完善工程部架構，確保工程部技術力量，在工程部架構設立中，應確保有機電工程師、電子電氣工程師、暖通工程師等高級專業技術人才，在人才、技術資源的有力確保下，熟悉設備性能、有可靠的運行維護和檢修能力，確保設備的正常運行，有能力及時發現和解決設備運行過程中的隱患和故障，確保將設備故障排除在萌芽狀態。二、建立完善的設備檔案，健全設備卡片和運行維修統計，隨時掌握設備運行維護狀況，搞好設備“病史”管理。三、健全設備管理崗位職責，制訂設備運行、維護、保養、檢修制度，制訂設備周檢、月檢、季檢、年檢工作計劃；嚴格填報運行、維護、檢修、更新統計。四、建立設備緊急事故預案，確保設備緊急狀況時的管理流程。1、由工程部設備主管起草演習預案，經工程部經理審核，報項目部經理審批后，提前告知與演習有關的單位、住戶和有關部門；2、工程部經理組織設備運行管理和設備檢修技術人員提前到場，學習該次演-20-青羊工業園物業管理方案習的目的、目的、演習預案、實施方法；3、實施演習方案，監控演習程序，在演習過程中鍛煉運行管理人員在緊急情況下的運行管理操作能力和檢修技術人員在緊急設備故障時的應急檢修能力；4、組織過程技術人員對演習過程分析、討論、總結演習的成敗得失，積累緊急設備故障的管理經驗；5、工程部經理組織講評，形成演習報告和測評報告，向項目部經理和管委會報告。五、建立重要設備停運審批管理程序，避免因重要設備停運給園區業主和有關單位帶來損失。六、共用設施設備管理原則及實施方法：序項實施方案督導計劃服務原則號目1、安排電梯維修人員每1、主管每天巡視檢查電1、電梯按照甲方規定天進行巡視檢查，涉及梯運行狀況，并檢查維時間啟動，確保運行電機房、轎頂及轎廂安全保狀況和有關統計；良好，維保達成國家1梯回路；2、電梯工每天巡視檢查規定規定，無電梯事2、定時維保加油；機房不少于3次，并做故；3、每七天、每月、每季度由好統計；2、設備得到規范規定外委維保單位檢查維1、審查月度、季度及年檢的專業維保，杜絕因保；維保狀況，并提出意見維保不及時造成設4、每年報技監局年檢。和建議。備損壞和報廢。1、每七天維護檢查紅外線1、工程主管、保安隊長定1、紅外線報警裝置靈報警裝置，進行障隘測期檢查監控中心圖像敏，無誤報、漏報發-21-青羊工業園物業管理方案監試；及運行統計，并每七天安生；2控2、每七天進行鏡頭維護除排保安員進行紅外線2、監控設備圖像清晰，系塵，確保錄像清晰；障隘測試；硬盤錄像可保存一統3、每月全方面檢查線路接2、工程主管每月組織全個月。頭及系統元件；面檢查系統線路及設4、每六個月由委外維保單備；位維護檢查一次。3、委外維護成果需由主管現場檢查及工程部經理簽訂意見。1、災時和緊急告知時開3、主管每天巡視公共區1、運行效果良好，無噪消啟，音量適度；域時監聽音樂效果；音，播放節目菜單合防2、每天巡視檢查末端音4、每天巡視檢查機房一理；3廣箱，確保音箱輸出正次；2、音控設備擺放整潔，播常，無噪音；5、審查月度系統維保情設備房干凈整潔，音3、每月檢查播音設備和況，并提出意見和建帶、碟片使用保管得系統線路，確保設備完議。當；好，線路暢通；3、維保及時精確，有關4、每六個月維保音箱一次。運行、維保統計完整精確。1、每天巡視機房次數不1、主管每天巡視機房一1、電視信號質量投訴1低于3次，并適時監控次，每七天檢查信號質量小時內解決；有信號源質量；一次；2、線路暢通及設備完線2、接業主報修1小時內2、弱電工每天監測信號好率達成100％。4電解決問題；質量一次，并將成果匯-22-青羊工業園物業管理方案視3、每七天全方面檢查一次線報領班；系路信號放大器，發現問3、主管每月組織檢查一統題一小時內告知網絡次系統運行維護狀況，公司解決；并審查運行維護統計；4、每年信號接入單位系4、接入單位維護保養結統維護保養不少于2果需報主管及公司經次。理簽訂意見。1、每天巡視機房次數不1、主管每天巡視機房一1、視信號質量投訴1小低于3次，并適時監控次，每七天檢查信號質量時內解決；網信號源質量；一次；2、線路暢通及設備完5絡2、每七天全方面檢查一次線2、弱電工每天監測信號好率達成100％。系路信號放大器，發現問質量一統題一小時內告知網絡次，并將成果報告領公司解決；班；3、每年信號接入單位系3、主管每月組織檢查一統維護保養不少于2次系統運行維護狀況，次。并審查運行維護統計；1、每天啟動前檢查系統1、主管每天抽檢末端熱1、定時間運行，不隨意管網及控制部件，清洗水效果，每月審查運行調節運行時間，確保鍋毛發過濾器；維護統計；末端供水時間和熱爐2、根據需要進行系統反2、安排督導年度維護保水效果；8沖洗，并配制水解決藥養工作，并向公司提交2、設備檢修提前知會劑；年檢報告；校方，并在公寓通告3、每月進行控制部件檢欄告知。-23-青羊工業園物業管理方案修；4、每年進行一次系統設備維護保養檢修，報技監局年檢，管道閥門油漆。1、每隔3小時巡視檢查1、主管每七天巡視檢查配1、系統正常運行，市電設備房，并填寫運行記電室不少于2次，并抽停電后15分鐘內發錄；查系統維護狀況，并審電機供電，確保電變2、每月檢查緊固系統接查運行維護統計及能梯、消防、事故照明9配線端子，確保接觸良耗統計表；正常使用；電好；2、領班隨時檢查配電室2、檢修停電提前24小系3、每半月維護保養發電值班狀況及運行統計時以通告方式告知統機，并試車15分鐘；填寫狀況，并參加發電業主和使用單位，商4、雷雨季節來臨前檢查機維護及試車；鋪、辦公場合書面通系統防雷接地狀況；3、主管每年組織進行一知顧客。5、每年度系統安全檢查次緊急停電事故演習。并維護一次。1、每2個月進行1次普消1、系統日常運行由保安1、系統完好，報警點位末端水壓測試，每三個隊長負責監督管理；精確，無誤報；月進行一次自消末端2、系統維護、檢測、調試2、按消防有關法律法水試水，檢查水泵聯動由工程主管負責組織規規定運行和維護消狀況；實施并驗證成果；系統；10防2、每六個月清洗一次感煙、3、保安隊長每年組織兩3、普消末端壓力確保系感溫探頭濾網，每年抽次以上消防演習培訓；不低于0.7Mpa，自消-24-青羊工業園物業管理方案統查10％探頭感煙感溫4、委外年度安全檢查結自消末端壓力確保報警狀況；果需報公司經理審核不低于0.5Mpa；3、消防系統委外日常運并簽訂意見。4、預警時值班人員5負行維護管理，消防系統責內達成第一現場。聯動設備調試檢測由外委單位承當，消防系統安全年檢由委外承接單位負責；1、每天巡視機房不少于1、每六個月末端水質取樣1、確保水質達成國家3次，并填寫運行記到市防疫站化驗一次；現行原則規定。二錄；2、主管參加系統管道消次2、系統每六個月消毒次數毒過程及水池水箱清11供不少于1次，生活水池洗消毒過程；水（水箱）每年消毒次數3、每出現一次水質化驗不少于2次；并有消毒不合格狀況，負責人處解決統計；罰100－300元，主管3、除操作人員外，無關人處分200－500元；員不得進入機房；4、停水前提前48小時通4、機房需人走上鎖。知。七、園區業主和住場單位的設備管理特約服務：針對園區工業區等有關方的專用設備，我們能夠根據有關方的需求，向有關方提供專業的設備運行維護管理服務，為住場單位、業主解除設備運行維護管理的后顧之憂，并以我們堅實的工程技術力量展示設備管理的得天獨厚的優勢。-25-青羊工業園物業管理方案第八節園區治安管理青羊工業園的園區治安管理方面，我們將針對園區的不同業態狀況，建立安全管理機制，成立在保安部領導下的園區安全管理分隊，根據業主和有關方需求，對不同區域進行不同的安全管理方針。具體涉及：八、針對住宅區域實施封閉管理，采用先進的周界和主入口監控設備和周界紅外線報警裝置，在住宅區主入口、樓棟單元入口設立IC卡門禁裝置，在戶內設立安防設備駁接接口，以先進的安全監控裝置確保園區住戶安全。同時，我們在住宅區入口、大堂安排值班人員，嚴格對進入住宅區的外來人員進行盤查，并通過可視對講設備與住戶聯系識別訪客身份，未被識別的訪客將嚴禁進入住宅區。在園區內，我們還將安排巡邏人員，24小時對園區巡邏，扶老攜幼，以完善的安全保障方法，維護園區的社區安寧。九、針對辦公區、商業區商家需求，對有關區域實施半封閉管理，在確保辦公、經營環境的前提下，為訪客、辦事人員、消費者通過安全、舒適、文明的環境氛圍，保障多個活動的正常開展。十、同時，我們還將考慮園區不同的業態，對有關方提供開放式安全管理，安排便衣安全員，巡邏與有關區域，在確保治安環境的基礎上，避免給有關方帶來服務干擾和心理壓力。十一、根據重點部位業主的服務需求，我們安排人員定點執勤或增加巡視頻次，確保重點部位的安全。十二、在園區的安全管理工作中，我們每月組織實施一次安全演習，演習項目涉及發現刑事案件的解決方法、治安糾紛的解決方法、盜竊解決程序、火災解決程序、強行越入園區的解決程序等，并在園區成立以保安部隊長為隊長的應急安全隊，確保緊急狀況下的人員保障。十三、有關工作職責原則-26-青羊工業園物業管理方案1、保安隊長崗位職責（含副隊長、分隊長職責）A、負責組織全體保安人員認真推行職責，圓滿完畢項目部交給的各項保衛任務；B、協助綜合管理部完畢保安人員的招聘、面試，負責安排新隊員的上崗前培訓及保安人員的崗中、技能等各項培訓；C、負責日常勤務的組織與實施，檢查、指導、講評；D、負責保安大隊勤務值班，負責突發事件的組織指揮和多個解決辦法的擬訂及方案的演習；E、負責擬制保安人員職責、基本規定、獎勵與處分細則，并指導保安人員貫徹執行；F、關心所轄區域班子建設，做到選好苗、使用好、管理好、培訓好。經常指導她們工作，協助她們解決實際困難，定時組織她們學習應急解決程序等知識；G、協同公安機關搞好社區綜合治理；H、隨時掌握員工思想動態，加強與員工的溝通和交流，熟悉各防區的治安狀況；I、在責任區內發生治安、刑事案件時，應立刻組織人員保護好現場，并控制好事態；J、負責隊員的月考核。K、完畢管理公司、管理處交辦的其它工作任務。2、保安班長崗位職責A、以身作則帶領保安隊員上崗執勤、護衛、巡邏。檢查、記載、聽反映隊員生活、工作及紀律狀況，協調解決隊員這幾方面的問題，及時向隊長報告；B、檢查各崗位的文明執勤與著裝狀況，貫徹防備方法；C、建立衛生制度，帶領保安隊員搞好崗位以及宿舍的清潔衛生、飲食衛生；D、配合隊長做好隊員的思想工作，根據上級規定，合理組織、監督隊員準時上下班和組織參加各類會議、培訓和總結；E、對上崗時發生的突發事件，要按規定采用解決方法，并書面報告隊長；F、員工調到親的崗位時，負責對所管轄范疇內的新員工作崗前培訓。-27-青羊工業園物業管理方案3．保安隊員崗位職責A、根據公司工作需要，在指定的崗位執勤，按規定的時間、地點、任務完畢上級交辦的治安保衛任務；B、根據有關規章制度，負責做好防火、防盜、防破壞、防自然災害事故等工作，保障責任區的安全；C、對出入大門的人、貨品進行證件檢查，其中貨品出門需出門條，避免未經允許的人員、車輛、物資進出責任區，維護責任區內的人身財產安全；D、解決責任區內發生的有關問題，并及時報知上級；E、熟悉、掌握所在業態區域業態（住宅區域、辦公區域、工業區域）、住戶的基本狀況；F、服從命令，聽從指揮，主動完畢上級交辦的臨時性任務。4、大門崗工作職責A、大門崗負責檢查進出車輛有無攜帶違禁物品、疏通交通道路、盤查可疑人員和物品。另外，大門崗還是公司及其所管理物業形象的窗口。B、負責維護大門口的進出秩序和本區域的社會秩序，嚴禁小商小販在門前及大門兩側擺攤設點；C、隨時掌握出入大門的車輛及人員狀況，發現可疑人員應及時查詢或報告，小商小販、無成人帶領的小孩、精神不正常的人以及在大門處逗留、玩耍的人，應禮貌地設法加以勸離；D、遇有上級領導和業主出入（涉及步行及乘車），要敬舉手禮；E、發生糾紛和普通性治安問題時，應依法及時解決并報告主管，同時及時疏散圍觀群眾，恢復正常秩序；F、確保報警電話（對講機）不被無端占用；G、負責執勤區域內的公共設施安全，及時發現和制止不良行為，對造成影響、損-28-青羊工業園物業管理方案失的當事者，應及時報管理處查處。5．巡邏崗工作職責巡邏崗負責巡邏范疇內各類事故的檢查（含防火、防盜、防治安案件等），以及多個設施、設備的檢查、登記。A、負責對樓區和周邊公路進行巡邏檢查，及時發現解決或報告檢查中發現的不安全因素，以消除隱患，保障安全；B、勸離夜間無端滯留在巡邏區內的人員，及時控制巡邏發現的可疑人員，并視情況報告值班人員，根據指令做好查控工作，防止各類案件的發生；C、在上下班高峰期，切實做好對業態（住宅區域、辦公區域、工業區域）的安全保衛，避免竊案發生，勸離混入業態區域銷售商品的人員，以免影響正常的生活秩序；D、在業態（住宅區域、辦公區域、工業區域）需要協助時，主動主動為其服務；E、認真巡邏易發生問題的地方，及時制止和勸阻不符合安全的狀況，避免發生意外事件；F、按規定程序解決突發事件；G、在巡邏中如發現漏水漏電，或聞到異味，或聽到可疑聲響，或發現可疑人員及物品應立刻做安全解決并及時報告；H、協助其它崗位人員解決疑難事件；I、按規定填寫巡邏統計，同時作好定時巡更踩點工作。總之，我們以“外緊內松、防止為主”的安全防備方略、以“人防、技防、物防”相結合的方針，全員參加安全管理，群防群治，與轄區派出所和園區治安聯防一道齊抓共管，為園區營造安定、團結、溫馨、和睦的社區環境，杜絕發生治安事件，是我們共同追求的目的。-29-青羊工業園物業管理方案第九節園區交通管理考慮到園區內存在大量的市政道路，對園區的交通管理方面，我們將根據園區交通設施配套的實際狀況，在專業停車場配備通過培訓的交通管理員，負責車輛停放管理和交通指揮，在對應的位置和路口、路段設立限速標志、路牌標志、通向標示、禁停標示等交通標示，保障車輛安全停放和正常行駛。對進而園區不同區域的車輛，我們將根據實際狀況制作IC停車卡或專業的區域識別卡片，使園區業主、住戶及有關單位的工作車輛與外來車輛有所辨別，避免不必要的車輛盤查影響有關方的辦事效率。屆時，我們將根據園區交通的實際狀況，與公安交通管理部門保持親密的聯系和有效溝通，在交管部門的指導下，合理配備和使用交通設施，優化園區的交通管理方案，保障園區交通正常。第十節園區消防管理在消防管理方面，我們的工作指導方針是：以防為主，宣傳先行，防消結合。在園區，我們將在重點的路口路段和場合設立消防宣傳欄，張貼消防標語、普及消防知識，進行廣泛的消防宣傳教育。同時，我們將根據實際需求，在園區的有關部位配備消防設施與消防器材，并定時對消防設施和器材進行檢查、調試、確保其隨時完好。在對商業、辦公、工業園區，在裝修方案審查時，我們將嚴格規定消防主管部門參加方案審查，確保裝修方案符合國家消防規定。在內部管理方面，我們將建立消防管理三級組織，成立以公司總經理為組長的消防領導小組和園區義務消防隊。其組織架構涉及：領導小組組長：管理公司總經理領導小組副組長：項目部經理領導小構組員：工程部經理、保安部隊長、工程部設備主管、綜合管理部主管、保安部-30-青羊工業園物業管理方案副隊長、分隊長等。義務消防隊隊長：項目部經理義務消防對常務副隊長：保安部隊長義務消防隊副隊長：工程部經理、保安部副隊長、分隊長、工程部設備主管、綜合管理部主管義務消防隊員：項目部全體保安員、工程部全體技術員在針對不同的業態園區，我們將與業主、住場單位簽訂《消防管理責任書》，制訂安全防火制度，明確有關單位的防火負責人，明確負責人的職責，把防火責任分解到具體單位和業主。并定時組織安排消防安全檢查，查找消防安全隱患，并根據隱患狀況發出整治告知書，限期督促整治，消除火災苗頭。在園區內，定時組織消防演習，培訓緊急狀況下的消防應對方案、緊急疏散程序。通過演習訓練，掌握火災時的撲滅技能、疏散程序、物品轉移程序、重要物資的急救預案。同時，在園區內，我們還將在不同的業態區域安裝對應的消防疏散標示，制訂滅火方案和重點部位保衛方案。以完善的管理構思和預案演習，通過培訓、宣傳、教育、檢查整治、動員齊抓共管的總體思路，走防止為主、將隱患消亡在萌芽狀態的管理方案，有效保障園區業主和有關單位的生命財產安全。第十一園林維護管理在園林綠化管理方面，我們對園區的園林規劃通過綜合分析，認為該園區園林的建設規劃重要由大面積的常綠草坪、大規模的灌木植被、適量的常綠喬木和落葉喬木、部分愛惜植物、少量盆景、大面積的租擺盆栽植物構成，因此，我們認為，要搞好園區的園林養護，必須在園區組建一支由專業園藝師帶領技術型園林管理隊伍，負責園區的園林養護工作。在園藝管理隊伍的組建上，我們認為，能夠復制我們在麗都花園的園林管理模式，在大本營抽調園藝師及技術骨干，在逐步接管的同時組建出色的園林維護管理團體。-31-青羊工業園物業管理方案在園林的維修養護上，我們嚴格按照有關規范，制訂修剪、施肥、除草、澆水、排澇、殺蟲計劃，以無枯死、無黃葉、無病蟲害為指導思想，確保園林的觀賞性。第十二環境衛生管理"干凈、整潔"是我們保潔服務的目的。我們擁有一支專業的高素質的保潔隊伍，能對不同材質的屋頂、外墻、地面進行專業清潔，為業主提供高質量、高水平保潔服務。根據園區的狀況保潔部將以公司管理目的為根據，制訂保潔部各項管理規定及崗位職責，嚴格按ISO質量體系的《保潔操作手冊》規范運作與管理，有計劃的實施員工的崗前、在崗培訓，物料的申購、領用控制。在確保工作原則的同時，減少物耗，開源節流。在用人機制上，不停加強員工的團體意識的同時強化競爭，并不停優化崗位設立，以保持工作的高效率。保潔部提供的服務：公共區域清潔保持公共設施清潔保持特約家政服務垃圾清運專業的屋頂、外墻清洗保潔部架構：保潔部配備一種保潔主管，兩名副主管，下屬數個領班及若干保潔員。片區設立一種保潔機械作業小組統一進行有關工作。保潔配備：配備柴油灑水車一臺，可沖洗路面并澆灌綠化帶；多套保潔機具；需要10個工作間，1間保潔庫房；垃圾中轉房、垃圾桶、洗滌池。-32-青羊工業園物業管理方案附：服務內容（重要工作）及原則：序服務內容方案與原則號園區外圍區1.每天集中清掃1次；間道路(水2.水管沖洗頻次根據狀況制訂，必要時用灑水車沖洗；泥道路)3.隨時保潔；4.路紋清晰；1.5.無垃圾，無泥沙，無積水，無污跡；6.無揚塵；7.主管每日巡視3次以上；8.領班隨機檢查；9.保潔員按規定填寫《保潔崗位巡視表》。園區內外花1.每日全方面清潔1次；崗石及室內2.推塵多次；大理石地面3.每月沖洗1次；4.大理石拋光、打蠟頻次根據狀況制訂；5.隨時保潔；2.6.無垃圾、無積水、無污跡、無積塵；7.有光澤；8.主管每日巡視3次以上；9.領班隨機檢查；10.保潔員按規定填寫《保潔崗位巡視表》。11.-33-青羊工業園物業管理方案園區內瀝1.每天集中清掃1次；青、砂石、2.水管沖洗頻次根據狀況制訂；噴漆、地磚3.隨時保潔；3.路面4.無垃圾，無泥沙，無積水，無污跡；5.主管每日巡視3次以上；6.領班隨機檢查；7.保潔員按規定填寫《保潔崗位巡視表》。園區內住宅1.每日集中收集垃圾1次；樓單元樓道2.全方面清潔1次；3.保潔1次；4.無生活、建筑垃圾（垃圾每日8：30前清完）；5.地面光潔；6.扶手、鐵花、消防栓干凈；7.玻璃光潔；8.天花板、墻角無蛛網；4.9.主管每日最少抽查4個樓道；10.領班隨機檢查；11.保潔員按規定填寫《保潔崗位巡視表》。-34-青羊工業園物業管理方案園區內電梯1.每日全方面清潔1次；公寓的電梯2.每七天用專用上光劑清潔不銹鋼電梯門及信報箱1次；3.每月清潔1次轎箱頂燈；4.電梯廳及轎箱地面干凈整潔，無廢物，無積塵；5.電梯門無灰塵，無污跡，光亮；5.6.轎箱內壁無指紋，無污跡、無異物異味，梯門滑槽干凈無泥沙雜物；7.電梯內按鍵無污跡；8.主管每日最少抽查3部電梯；9.領班隨機檢查；10.保潔員按規定填寫《保潔崗位巡視表》。園區內水1.每天清理水面樹葉及飄浮物多次；景、水溝，2.滴水景處每月刷洗青苔；生態池3.夏天每日添加1次消泡劑；4.每3—6個月徹底清洗1次；5.水清見底，無異味；6.除少數樹葉外，無其它飄浮物；7.水面無泡沫；6.8.水底無雜物；9.主管每日巡視3次以上；10.領班隨機檢查；11.保潔員按規定填寫《保潔崗位巡視表》。-35-青羊工業園物業管理方案園區內地下1.每日地面推塵1次；汽車庫、自2.每日清理垃圾1次；行車庫及上3.每七天清潔1次擋車桿、停車黃線；下梯階4.每七天清潔攔水溝1次；5.每月沖洗地面1次；6.據狀況清理集污坑；7.每月清潔1次消防管道及供電線槽；8.隨時保潔；9.地面無垃圾雜物，無積塵，無油污，無積水；10.天花板墻角無蜘蛛網；11.梯階扶手干凈無塵；12.擋車桿無積塵、停車黃線無污跡，顏色鮮艷；7.13.集污坑無異味；14.批示牌、消防栓、滅火器干凈；15.主管每日巡視1次以上；16.領班隨機檢查；17.保潔員按規定填寫《保潔崗位巡視表》。-36-青羊工業園物業管理方案園區內各球1.每日全方面清潔1次；場2.每七天沖洗1次；3.雨后及時清理積水；4.隨時保潔；5.地面無垃圾、無污跡、無積水；8.6.休息椅擺放整潔，干凈無塵；7.球架、球網完好干凈；8.主管每日巡視1次以上；9.領班隨機檢查；10.保潔員按規定填寫《保潔崗位巡視表》。園區內公共1.每天全方面清洗1次；洗手間及移2.更換垃圾袋；動衛生間3.隨時保潔；4.無異味；5.龍頭把手光亮；6.面盆無污跡；7.地面無垃圾、無污跡、無積水；9.8.地漏無污跡、暢通，無垃圾；9.垃圾桶不超出容積2/3；10.主管每日巡視1次以上；11.領班隨機檢查；12.保潔員按規定填寫《保潔崗位巡視表》。-37-青羊工業園物業管理方案辦公樓、公1.每天全方面清洗1次，須在9:00以前完畢；共洗手間2.更換垃圾袋；3.補充擦手紙、卷紙、洗手液；4.隨時保潔；5.無異味；6.龍頭把手光亮，不銹鋼、銅制品無指紋、光亮；7.面盆無污跡，鏡面光亮，無污跡、水跡；8.地面無垃圾、無污跡，無積水；9.地漏無污跡、暢通，無垃圾；10.地墊干燥、無卷曲、無污跡、油跡；11.垃圾桶不超出容積2/3；12.主管每日巡視1次以上；10.13.領班隨機檢查；14.保潔員按規定填寫《保潔崗位巡視表》。-38-青羊工業園物業管理方案園區內游泳1.每天投放1次消毒劑，清洗塵袋4—5次；池及更衣室2.每天吸1次池底的積塵；3.每天全方面清潔更衣室1次；4.泳池邊地面每天沖洗1遍；5.泳池邊及更衣室隨時保潔；6.非游泳季節泡水保護池底；7.水清見底紋，水體的余氯含量達成國標（0.3-0.5mg/L，ph值為7.2——7.8）；8.池面無飄浮物，池底無青苔、無積塵，池壁無污跡；11.9.池邊的溢水溝暢通無垃圾；10.休息桌椅擺放整潔，干凈無塵，遮陽傘無積塵；11.岸邊地面無污跡、無積塵；12.更衣室內衣柜干凈，墻面、地面干凈無積水；13.主管每日巡視3次以上；14.領班隨機檢查；15.保潔員按規定填寫《保潔崗位巡視表》（注明投放消毒劑、換洗塵袋時間）。住宅樓、辦1.每年清洗1次；公樓、廠房2.無明顯污跡和積灰（漏水或酸雨造成的水漬除外）；12.外墻3.墻面無亂貼亂畫；4.主管驗收檢查合格。-39-青羊工業園物業管理方案1.每日全方面清潔1遍；2.玻璃每七天全方面清潔1次；3.燈具、空調出風口每七天清理1次；4.皮革制品每七天上蠟1次；辦5.隨時保潔；6.地面光亮；7.玻璃光潔無指痕無水點污點；8.桌面光滑無指痕；公9.墻面無污痕；10.窗簾、沙發套（皮質）干凈整潔、無污跡；11.天花頂、墻角無蛛網；12.燈具的罩、桿、燈泡、電線干凈無塵；13.室13.地磚、踢腳線無污痕；14.垃圾桶不超出容積2/3；15.每天須在9:00前完畢辦公室重要衛生；16.主管每日巡視3次以上；17.領班隨機檢查；18.保潔員按規定填寫《保潔崗位巡視表》。-40-青羊工業園物業管理方案食堂地面、1.每日對餐廳全方面清潔2次，中餐及晚餐前各1次；桌椅、空調、2.每七天清潔1次餐廳門窗玻璃；掛畫、門窗、3.每七天清洗1次空調過濾網；洗手間、餐4.隨時保潔；廳前空地5.地面光亮；6.玻璃光潔無指痕無水點污點；7.桌面光滑無油膩；8.墻面無污痕；14.9.天花頂、墻角無蛛網；10.地磚、踢腳線無污痕11.垃圾桶不超出容積2/3；12.須在用餐前的11:30和17:30清潔完畢；13.洗手間地面無垃圾、無污跡、無積水，墻面光潔無污跡，洗手盆及臺面無污跡無積水，洗手液充足，大小便池干凈無污跡；14.主管每日巡視2次以上；15.領班隨機檢查；1