E-11項(xiàng)目1億元開(kāi)發(fā)貸款申請(qǐng)報(bào)告二○一二年十月項(xiàng)目概況及資金需求報(bào)告銀行：我公司—北京珠江投資開(kāi)發(fā)有限公司是經(jīng)北京市商務(wù)局批準(zhǔn)成立的房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)有限公司，于2005年4月11日成立，是珠江投資集團(tuán)旗下的子公司。公司為獨(dú)資經(jīng)營(yíng)企業(yè)，企業(yè)注冊(cè)資本為28,000萬(wàn)元，法定代表人為張雪林先生。本公司在北京地區(qū)正在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有：通州張家灣“北京國(guó)際物流商貿(mào)港”項(xiàng)目、通州馬駒橋科研項(xiàng)目、通州馬駒橋物流B0608地塊項(xiàng)目、永樂(lè)工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房項(xiàng)目、E-11項(xiàng)目。北京珠江投資開(kāi)發(fā)有限公司是珠江投資集團(tuán)的控股公司。珠江投資及其控股子公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑施工、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，以及其它相關(guān)業(yè)務(wù)。珠江投資集團(tuán)作為中國(guó)內(nèi)地最早的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一，公司經(jīng)過(guò)近20年的快速發(fā)展，形成了一整套完善的企業(yè)管理制度與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程，憑借雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，優(yōu)越的地理位置，完善的規(guī)劃設(shè)計(jì)，齊備的配套設(shè)施，以及優(yōu)質(zhì)的建筑品質(zhì)，不斷強(qiáng)化其品牌優(yōu)勢(shì)，目前已成為中國(guó)最具實(shí)力的的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)。珠江投資股份公司年報(bào)顯示，截至2011年末集團(tuán)資產(chǎn)總計(jì)365.64億元，凈資產(chǎn)75.68億元，資產(chǎn)負(fù)債率79%，擁有極為安全的資本結(jié)構(gòu)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)小。2011年銷售面積達(dá)到66萬(wàn)平米，合約銷售金額為70.11億元，至2011年12月末，珠江投資集團(tuán)累計(jì)銷售面積達(dá)到529萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷售收入累計(jì)達(dá)到511億元，土地儲(chǔ)備總量折合建筑面積1,862萬(wàn)平方米，豐富的土地儲(chǔ)備為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展打下良好基礎(chǔ)。珠江投資集團(tuán)1999進(jìn)入北京市場(chǎng)，相繼開(kāi)發(fā)了珠江駿景、珠江逸景、珠江國(guó)際城、珠江壹千棟、中關(guān)村國(guó)際商城、張家灣國(guó)際物流商貿(mào)港等大型高端時(shí)尚社區(qū)、商業(yè)綜合體以及現(xiàn)代物流、高端商務(wù)服務(wù)新型綜合體項(xiàng)目，樹(shù)立了北京高端綜合地產(chǎn)的領(lǐng)頭羊地位。珠江投資集團(tuán)通過(guò)實(shí)施跨地域發(fā)展戰(zhàn)略，已基本完成了在全國(guó)具有經(jīng)濟(jì)活力的城市核心區(qū)域的戰(zhàn)略布局，從一家區(qū)域性的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展成為一家國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的全國(guó)性房地產(chǎn)企業(yè)，投資版圖從廣州擴(kuò)展到北京、上海、深圳、天津、武漢、西安、成都、東莞、惠州、江門、佛山等地。目前上述地區(qū)的項(xiàng)目已相繼完成前期拿地手續(xù)和開(kāi)發(fā)，陸續(xù)進(jìn)入銷售和經(jīng)營(yíng)階段。計(jì)劃2012年整個(gè)珠江投資集團(tuán)達(dá)到149億的合約銷售額，憑借珠江投資豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)與不斷創(chuàng)新的產(chǎn)品理念，珠江投資集團(tuán)將不斷創(chuàng)造新的輝煌。目前，我司開(kāi)發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)項(xiàng)目是“E-11”商務(wù)綜合體項(xiàng)目，項(xiàng)目位于北京市亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)，東至融商四路，西至融商五路，南至興貿(mào)南街，北至興貿(mào)三街。本項(xiàng)目地塊于2011年8月18日由北京珠江投資開(kāi)發(fā)有限公司通過(guò)掛牌出讓的方式取得。2011年9月20日，北京市國(guó)土資源局與北京珠江投資開(kāi)發(fā)有限公司簽訂《國(guó)有建設(shè)用地土地使用權(quán)出讓合同》﹝京地出（合）字(2011)第0308號(hào)﹞，本項(xiàng)目地塊受讓方為北京珠江投資開(kāi)發(fā)有限公司。本項(xiàng)目位于北京亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)，周邊緊鄰?fù)ㄖ菸锪骰亍Ｒ嗲f經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)是北京市現(xiàn)代制造業(yè)的核心基地，總控制范圍內(nèi)的用地面積達(dá)200平方公里，包括涼水河以南、京津塘高速公路以東周邊143平方公里的配套協(xié)作區(qū)(含配套的物流、居住和綠化空間隔離地區(qū)均納入了開(kāi)發(fā)區(qū)的用地范圍)。經(jīng)過(guò)二十年建設(shè)，亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)成功打造了若干產(chǎn)業(yè)集群，并在亦莊區(qū)域形成了3大生活板塊，即：亦莊生活區(qū)，馬駒橋生活區(qū)，通州物流基地板塊。通州物流基地是北京市物流發(fā)展規(guī)劃確定的三大物流基地之一，是首都現(xiàn)代化國(guó)際大都市的功能性基礎(chǔ)設(shè)施，輻射環(huán)渤海地區(qū)及全國(guó)的重要物流樞紐。物流基地的發(fā)展方向?yàn)槿诤媳本┙?jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，形成設(shè)施、功能、產(chǎn)業(yè)的全面對(duì)接，實(shí)現(xiàn)區(qū)域聯(lián)動(dòng)；功能面向首都北京，建設(shè)流通企業(yè)總部，發(fā)揮現(xiàn)代商貿(mào)和城市物流配套服務(wù)功能；與天津?yàn)I海新區(qū)等周邊工業(yè)區(qū)形成聯(lián)動(dòng)，形成產(chǎn)業(yè)傳遞鏈條，打造京津發(fā)展核心環(huán)節(jié)。為實(shí)現(xiàn)上述發(fā)展目標(biāo)，在該區(qū)域周邊為入駐企業(yè)提供完善的配套設(shè)施是必要條件之一，園區(qū)內(nèi)企業(yè)對(duì)具備交易、管理、信息交流等現(xiàn)代化商務(wù)辦公功能場(chǎng)所及居住的需求日益增加，而該區(qū)域現(xiàn)有的居住類產(chǎn)品較為匱乏，已滿足不了日益增加的相關(guān)需求，尤其缺少配套設(shè)施齊全的高品質(zhì)商住項(xiàng)目。居住類項(xiàng)目等配套設(shè)施的不完善，在一定程度上制約著經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)以及物流基地的發(fā)展。以此為契機(jī)，我司決定啟動(dòng)亦莊區(qū)域“”商務(wù)綜合體項(xiàng)目，以滿足該區(qū)域內(nèi)對(duì)于高端商務(wù)辦公公寓產(chǎn)品的需求。項(xiàng)目占地面積20.15萬(wàn)平方米，建設(shè)用地面積11.78萬(wàn)平米，現(xiàn)狀已達(dá)“七通一平”的開(kāi)發(fā)建設(shè)條件。總建筑面積384,848平方米，其中商務(wù)辦公258,758平方米、商業(yè)68,602平米、車庫(kù)、設(shè)備用房及其他配套等57488平米。我司按項(xiàng)目整體向貴行申請(qǐng)融資，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用總計(jì)為388,111萬(wàn)元，預(yù)計(jì)總銷售收入730,612萬(wàn)元，稅前利潤(rùn)193,966萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)145,474萬(wàn)元，凈利潤(rùn)率%，現(xiàn)金凈流量為300,799萬(wàn)元。顯示了項(xiàng)目較強(qiáng)的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。本項(xiàng)目預(yù)計(jì)2012年12月取得四證，計(jì)劃2013年3月開(kāi)工，2015年6月竣工，總建設(shè)周期為二十七個(gè)月。E-11項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資425,563萬(wàn)元（含財(cái)務(wù)費(fèi)用），計(jì)劃資金來(lái)源為：1、股東投入自有資金155,325萬(wàn)元；2、向銀行申請(qǐng)借款195,000萬(wàn)元；3、通過(guò)預(yù)售籌集建設(shè)資金75,328萬(wàn)元。。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金投入量大，回收期長(zhǎng)，為緩解資金短缺帶來(lái)的壓力，特向貴行申請(qǐng)195,000萬(wàn)元的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，以項(xiàng)目土地及在建工程提供抵押擔(dān)保。首筆用款時(shí)間為2013年3月份，其后隨工程進(jìn)度和抵押物到位情況分期放款。貸款用于支付項(xiàng)目建安工程等費(fèi)用，(單筆)貸款期限為三年，利率為同期貸款基準(zhǔn)利率上浮10%。我司一貫秉承誠(chéng)信至上的原則，與各家銀行交往平等互利，誠(chéng)實(shí)守信。針對(duì)該筆貸款，我司認(rèn)為：（1）、我司以項(xiàng)目土地及在建工程提供抵押擔(dān)保；（2）、本項(xiàng)目彌補(bǔ)了亦莊區(qū)域?qū)υ摦a(chǎn)品的稀缺性,銷售市場(chǎng)前景良好，為歸還貴行該筆貸款提供了有力的保障；（3）、我司擁有成熟、高效、執(zhí)行力極強(qiáng)的管理團(tuán)隊(duì)。所以該筆貸款風(fēng)險(xiǎn)是極低的。我司歷年來(lái)按期還本付息，與各家銀行保持了良好的合作關(guān)系。希望以此次合作為契機(jī)，在存款及結(jié)算等方面展開(kāi)全面合作,形成銀企共同發(fā)展、合作共贏的良好局面，從而進(jìn)一步提升銀企雙方的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)雙方業(yè)務(wù)更好的發(fā)展。以上報(bào)告，懇請(qǐng)貴行優(yōu)先審核批準(zhǔn)。北京珠江投資開(kāi)發(fā)有限公司二〇一二年十月二十日E-11項(xiàng)目申請(qǐng)億元借款方案二○一二年十月關(guān)于E-11項(xiàng)目申請(qǐng)億元開(kāi)發(fā)貸款方案借款人：北京珠江投資開(kāi)發(fā)有限公司借款性質(zhì)及金額：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，人民幣億元，借款期限3年。借款項(xiàng)目情況與借款用途：借款項(xiàng)目：E-11項(xiàng)目，該項(xiàng)目位于北京亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，總用地面積為萬(wàn)平米，規(guī)劃建筑面積為384,848平方米。預(yù)計(jì)總投資388,111萬(wàn)元。該筆借款用于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)四、還款來(lái)源：還款來(lái)源為E-11項(xiàng)目的全部銷售收入。根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目的總銷售收入將達(dá)到730,612萬(wàn)元。項(xiàng)目現(xiàn)金回籠充足，有較強(qiáng)的還款付息保障。五、還款方式：1.還款計(jì)劃：2015年6月前償還20,000萬(wàn)元；2015年11月前償還60,000萬(wàn)元;2016年2月貸款到期時(shí)償還剩余貸款115,000萬(wàn)元2.資金來(lái)源：根據(jù)北京市預(yù)售款資金監(jiān)管規(guī)定，該項(xiàng)目所有銷售款均將進(jìn)入在貴行設(shè)立的資金監(jiān)管賬戶，其中重點(diǎn)監(jiān)管資金（工程建設(shè)資金）約17.79億元，將于項(xiàng)目達(dá)到±0、主體封頂，竣工備案后分別提取40%、30%、25%部分用于償還開(kāi)發(fā)貸款，不足部分由可自由使用的部分銷售款補(bǔ)足。六、擔(dān)保計(jì)劃：1、抵押擔(dān)保：擬提供北京珠江投資開(kāi)發(fā)有限公司擁有的E-11項(xiàng)目的土地使用權(quán)及在建工程作為抵押物（貸款項(xiàng)目本身的建設(shè)用地及在建工程），該部分目前的評(píng)估價(jià)值約為億，若抵押率不滿足銀行要求，則在形成在建工程進(jìn)度后，重新評(píng)估，根據(jù)新的評(píng)估值放款。貸款銀行收益：1、利息收入：借款人民幣億元，3年期，預(yù)期為貸款行帶來(lái)可觀的利息收入約37,452萬(wàn)元人民幣；2、按揭業(yè)務(wù)收入：按照項(xiàng)目按揭資源與開(kāi)發(fā)貸款相配比原則，貸款銀行將負(fù)責(zé)承辦E-11項(xiàng)目的全部按揭業(yè)務(wù)。按照客戶中有50%辦理按揭，平均按揭貸款比例為50%計(jì)算，銀行承辦的個(gè)人按揭貸款額為：730612*50%*50%=182653萬(wàn)元。貸款的綜合經(jīng)濟(jì)效益十分可觀。3、存款沉淀：項(xiàng)目銷售收入73.06億，且全部進(jìn)入貴行的資金監(jiān)管賬戶，直至符合北京市建委規(guī)定的提取條件方可支取，將帶來(lái)大量且穩(wěn)定的存款沉淀。北京珠江投資開(kāi)發(fā)有限公司2012年10月20日E-11項(xiàng)目可行性研究報(bào)告北京珠江投資開(kāi)發(fā)有限公司二○一二年十月目錄TOC\o"1-1"\h\z一、項(xiàng)目概況……………12二、項(xiàng)目背景……………20三、項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究…………21四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件及技術(shù)設(shè)計(jì)方案的分析……………27五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)的組織與實(shí)施計(jì)劃…………28六、項(xiàng)目投資估計(jì)、資金籌措及支付計(jì)劃……………29七、項(xiàng)目評(píng)估結(jié)果………35

一、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目名稱：E-11項(xiàng)目2、項(xiàng)目地點(diǎn)：本項(xiàng)目建設(shè)地在亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域，周邊緊鄰?fù)ㄖ菸锪骰亍Ｒ嗲f經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)位于北京東南郊京津塘高速公路起點(diǎn)西側(cè)，城市規(guī)劃五環(huán)路南側(cè)。東部是科技園區(qū)，西部是生活區(qū)，中部為公共建筑區(qū)（銀行、郵局、酒店、娛樂(lè)中心、寫字樓等）。其周邊為143平方公里的配套協(xié)作區(qū)，為開(kāi)發(fā)區(qū)及投資商的發(fā)展提供了廣闊的空間。距南四環(huán)路公里，距南三環(huán)路7公里，距市中心天安門廣場(chǎng)公里。交通便利，距三環(huán)路分鐘寺橋7公里，距國(guó)貿(mào)開(kāi)車20分鐘。既是高科技產(chǎn)業(yè)基地，也是生態(tài)環(huán)境住宅區(qū)。本項(xiàng)目東至融商四路，西至融商五路，南至興貿(mào)南街，北至興貿(mào)三街，周邊兩條地鐵（亦莊線已通車，距離項(xiàng)目三公里。M12號(hào)線于2015年修建，距項(xiàng)目步行5分鐘即到）、三條交通（經(jīng)海路、經(jīng)海1路、京津唐高速）20分鐘直達(dá)國(guó)貿(mào)CBD，輻射東南三四環(huán)沿線，最終形成國(guó)貿(mào)-亦莊泛CBD核心區(qū)域。另外，隨著首都第二機(jī)場(chǎng)興建以及兩站一街規(guī)劃，勢(shì)必會(huì)拓寬我項(xiàng)目可至客戶區(qū)域。區(qū)域交通見(jiàn)圖1-1。本項(xiàng)目。現(xiàn)狀已基本具備“七通一平”（包括：通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃?xì)狻⑼崃Γ┑拈_(kāi)發(fā)建設(shè)條件。圖1-1區(qū)域交通圖圖1-2.項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰效果圖3、整體項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)備注1總用地面積㎡2建設(shè)用地面積㎡3代征道路面積㎡4代征綠地面積㎡5總建筑面積㎡3848486地上總建筑面積㎡294400其中商務(wù)辦公㎡商業(yè)㎡門樓㎡7地下總建筑面積㎡90448其中汽車庫(kù)㎡32800自行車庫(kù)㎡8832設(shè)備用房㎡2700地下商業(yè)㎡設(shè)備用房（樓座內(nèi))㎡2000儲(chǔ)藏㎡8人防建筑面積㎡276659基底建筑面積㎡3461910綠地總面積㎡3523811容積率萬(wàn)㎡/ha12總建筑密度%3013綠地率%3014機(jī)動(dòng)停車位輛191415其中地上停車輛382地下停車輛1532非機(jī)動(dòng)停車位輛58884、投資商簡(jiǎn)況項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商為“北京珠江投資開(kāi)發(fā)有限公司”，我公司是經(jīng)北京市商務(wù)局批準(zhǔn)成立的房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)有限公司，于2005年4月11日成立，是珠江投資集團(tuán)旗下的子公司。公司為獨(dú)資經(jīng)營(yíng)企業(yè)，企業(yè)注冊(cè)資本為28,000萬(wàn)元，法定代表人為張雪林先生。本公司在北京地區(qū)正在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有：通州張家灣“北京國(guó)際物流商貿(mào)港”項(xiàng)目(項(xiàng)目一二四期已進(jìn)入二級(jí)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，三五六期處于一級(jí)開(kāi)發(fā)階段)、通州馬駒橋科研項(xiàng)目、通州馬駒橋物流B0608地塊項(xiàng)目、永樂(lè)工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房項(xiàng)目、E-11項(xiàng)目。北京珠江投資開(kāi)發(fā)有限公司是珠江投資集團(tuán)的控股公司。珠江投資及其控股子公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑施工、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，以及其它相關(guān)業(yè)務(wù)。珠江投資集團(tuán)作為中國(guó)內(nèi)地最早的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一，公司經(jīng)過(guò)近20年的快速發(fā)展，形成了一整套完善的企業(yè)管理制度與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程，憑借雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，優(yōu)越的地理位置，完善的規(guī)劃設(shè)計(jì)，齊備的配套設(shè)施，以及優(yōu)質(zhì)的建筑品質(zhì)，不斷強(qiáng)化其品牌優(yōu)勢(shì)，目前已成為中國(guó)最具實(shí)力的的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)。珠江投資股份公司年報(bào)顯示，截至2011年末集團(tuán)資產(chǎn)總計(jì)365.64億元，凈資產(chǎn)75.68億元，資產(chǎn)負(fù)債率79%，擁有極為安全的資本結(jié)構(gòu)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)小。2011年銷售面積達(dá)到66萬(wàn)平米，合約銷售金額為70.11億元，至2011年12月末，珠江投資集團(tuán)累計(jì)銷售面積達(dá)到529萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷售收入累計(jì)達(dá)到511億元，土地儲(chǔ)備總量折合建筑面積1,862萬(wàn)平方米，豐富的土地儲(chǔ)備為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展打下良好基礎(chǔ)。珠江投資集團(tuán)1999進(jìn)入北京市場(chǎng)，相繼開(kāi)發(fā)了珠江駿景、珠江逸景、珠江國(guó)際城、珠江壹千棟、中關(guān)村國(guó)際商城、張家灣國(guó)際物流商貿(mào)港等大型高端時(shí)尚社區(qū)、商業(yè)綜合體以及現(xiàn)代物流、高端商務(wù)服務(wù)新型綜合體項(xiàng)目，樹(shù)立了北京高端綜合地產(chǎn)的領(lǐng)頭羊地位。珠江投資集團(tuán)通過(guò)實(shí)施跨地域發(fā)展戰(zhàn)略，已基本完成了在全國(guó)具有經(jīng)濟(jì)活力的城市核心區(qū)域的戰(zhàn)略布局，從一家區(qū)域性的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展成為一家國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的全國(guó)性房地產(chǎn)企業(yè)，投資版圖從廣州擴(kuò)展到北京、上海、深圳、天津、武漢、西安、成都、東莞、惠州、江門、佛山等地。目前上述地區(qū)的項(xiàng)目已相繼完成前期拿地手續(xù)和開(kāi)發(fā)，陸續(xù)進(jìn)入銷售和經(jīng)營(yíng)階段。計(jì)劃2012年整個(gè)珠江投資集團(tuán)達(dá)到149億的合約銷售額，憑借珠江投資豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)與不斷創(chuàng)新的產(chǎn)品理念，珠江投資集團(tuán)將不斷創(chuàng)造新的輝煌。5、項(xiàng)目建設(shè)背景該項(xiàng)目位于亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)，東至融商四路，西至融商五路，南至興貿(mào)南街，北至興貿(mào)三街。緊鄰已開(kāi)通的地鐵亦莊線及正在建設(shè)中的M12號(hào)線，鄰近京津塘高速。該項(xiàng)目定位為商住LOFT項(xiàng)目，可以通過(guò)裝修標(biāo)準(zhǔn)的提升以及社區(qū)內(nèi)部園林景觀的提高，打造亦莊區(qū)域的高端產(chǎn)品。項(xiàng)目背景北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，也稱亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（簡(jiǎn)稱BDA）籌建于1991年，于1992年動(dòng)工建設(shè)，并開(kāi)始招商。北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)的北京市唯一的開(kāi)發(fā)區(qū)，是北京市現(xiàn)代制造業(yè)的核心基地。2002年8月8日經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，在北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（一期）15平方公里的基礎(chǔ)上，將涼水河以南的10平方公里和京津塘高速公路以東的14平方公里全部納入北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的用地范圍，包括周圍為開(kāi)發(fā)區(qū)配套的物流、居住和綠化空間隔離地區(qū)，總計(jì)控制范圍內(nèi)的用地面積達(dá)200平方公里，為北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)將發(fā)展成為北京市以至于中國(guó)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)的核心區(qū)域及北京作為世界城市的展示區(qū)奠定了堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)。目前，經(jīng)過(guò)二十年建設(shè)，北京亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)成功打造了若干產(chǎn)業(yè)集群，并在亦莊區(qū)域形成了3大生活板塊，即：亦莊生活區(qū)，馬駒橋生活區(qū)，通州流基地板塊。開(kāi)發(fā)區(qū)已聚集了來(lái)自30多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的4800多家企業(yè)，主要行業(yè)為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、貿(mào)易、通信業(yè)、金融業(yè)。其中包括75家世界500強(qiáng)企業(yè)投資的108個(gè)項(xiàng)目，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值億元，占全市16%，電子信息、生物醫(yī)藥、裝備制造和汽車制造四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值分別占到全市的50%、48%、22%和17%。本項(xiàng)目周邊緊鄰?fù)ㄖ菸锪骰兀ㄖ菸锪骰厥潜本┦形锪靼l(fā)展規(guī)劃確定的三大物流基地之一，是首都現(xiàn)代化國(guó)際大都市的功能性基礎(chǔ)設(shè)施，輻射環(huán)渤海地區(qū)及全國(guó)的重要物流樞紐。物流基地的發(fā)展方向?yàn)槿诤媳本┙?jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，形成設(shè)施、功能、產(chǎn)業(yè)的全面對(duì)接，實(shí)現(xiàn)區(qū)域聯(lián)動(dòng)；功能面向首都北京，建設(shè)流通企業(yè)總部，發(fā)揮現(xiàn)代商貿(mào)和城市物流配套服務(wù)功能；與天津?yàn)I海新區(qū)等周邊工業(yè)區(qū)形成聯(lián)動(dòng)，形成產(chǎn)業(yè)傳遞鏈條，打造京津發(fā)展核心環(huán)節(jié)。為實(shí)現(xiàn)上述發(fā)展目標(biāo)，在該區(qū)域周邊為入駐企業(yè)提供完善的配套設(shè)施是必要條件之一，園區(qū)內(nèi)企業(yè)對(duì)具備交易、管理、信息交流等現(xiàn)代化商務(wù)辦公功能場(chǎng)所及居住的需求日益增加，而該區(qū)域現(xiàn)有的居住類產(chǎn)品較為匱乏，已滿足不了日益增加的相關(guān)需求，尤其缺少配套設(shè)施齊全的高品質(zhì)商住項(xiàng)目。居住類項(xiàng)目等配套設(shè)施的不完善，在一定程度上制約著經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)以及物流基地的發(fā)展。以此為契機(jī)，我司決定啟動(dòng)亦莊區(qū)域“”商務(wù)綜合體項(xiàng)目，以滿足該區(qū)域內(nèi)對(duì)于高端商務(wù)辦公公寓產(chǎn)品的需求。圖2-1產(chǎn)品導(dǎo)向性為推動(dòng)亦莊區(qū)域的整體建設(shè)發(fā)展的施行和完善，加快亦莊新城的商務(wù)、商貿(mào)、文化制造中心區(qū)組團(tuán)的建設(shè)和形態(tài)面貌更新進(jìn)程，改善生態(tài)環(huán)境和人民居住條件，在北京珠江投資開(kāi)發(fā)有限公司2011年8月18日成功取得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)的基礎(chǔ)上，繼續(xù)秉承和沿襲公司良好的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、運(yùn)用科學(xué)的項(xiàng)目管理機(jī)制，把“E-11項(xiàng)目”建設(shè)成為現(xiàn)代化、人性化和綠化質(zhì)量更高的舒適生活商住區(qū)。三、項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究（一）投資環(huán)境分析《亦莊新城規(guī)劃2005-2020》指出，按照《北京城市總體規(guī)劃（2004—2020年）》確定在北京市域范圍內(nèi)構(gòu)建“兩軸—兩帶—多中心”的城市空間結(jié)構(gòu)，亦莊被確定為北京市未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展的三個(gè)新城之一，并承擔(dān)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心的城市職能。總體規(guī)劃要求大力推動(dòng)新城建設(shè)，建設(shè)宜業(yè)宜居的人居環(huán)境，提升經(jīng)濟(jì)活力和保障就業(yè)，切實(shí)解決好交通、入學(xué)、就醫(yī)等關(guān)系人民群眾切身利益的問(wèn)題。切實(shí)保障合理配置各級(jí)各類公共服務(wù)設(shè)施，并進(jìn)行人性化的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)。此外積極引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和人口向新城集聚。要求充分依托現(xiàn)有衛(wèi)星城和重大基礎(chǔ)設(shè)施，建設(shè)相對(duì)獨(dú)立、功能完善、環(huán)境優(yōu)美、交通便捷、公共服務(wù)設(shè)施發(fā)達(dá)的健康新城。2020年，亦莊新城人口規(guī)模規(guī)劃控制在70萬(wàn)人左右，年均增長(zhǎng)率控制在12%以內(nèi)。其中常住人口33萬(wàn)人左右，居住半年以上暫住人口37萬(wàn)人左右。階段目標(biāo)到2010年達(dá)到30萬(wàn)人，2015達(dá)到47萬(wàn)人。考慮到人口流動(dòng)以及其他不確定因素，本次規(guī)劃的城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)指標(biāo)暫按100萬(wàn)人預(yù)留。此外，亦莊區(qū)域需提高自主創(chuàng)新能力，發(fā)展壯大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展電子信息（中芯國(guó)際、京東方、諾基亞星網(wǎng)工業(yè)園）、汽車制造（奔馳、華泰汽車）、新醫(yī)藥、光機(jī)電一體化、新材料等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。重點(diǎn)啟動(dòng)京津塘高速路東部新區(qū)、涼水河西部新區(qū)的綜合開(kāi)發(fā)。路東區(qū)要充分利用開(kāi)發(fā)區(qū)的政策優(yōu)勢(shì)，加快產(chǎn)業(yè)區(qū)建設(shè)；涼水河西部新區(qū)應(yīng)圍繞奔馳汽車園建設(shè)，逐步形成相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈，加速產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展。在提升高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和高端現(xiàn)代制造業(yè)的層次和競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)，發(fā)揮首都科技智力、信息優(yōu)勢(shì)，積極發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈上游研發(fā)、下游商務(wù)、行銷等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，成為帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變的強(qiáng)大引擎。在中心公建科技研發(fā)區(qū)、涼水河西岸濱水區(qū)大力進(jìn)行科技創(chuàng)新基地建設(shè)。繼續(xù)完善產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套設(shè)施，發(fā)展榮華路商務(wù)會(huì)展、馬駒橋物流、職業(yè)教育等，擴(kuò)大就業(yè)機(jī)會(huì)，為增強(qiáng)新城綜合服務(wù)功能奠定基礎(chǔ)。鼓勵(lì)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，建設(shè)新型居住社區(qū)，通過(guò)建設(shè)河西區(qū)雙語(yǔ)學(xué)校等配套設(shè)施的建設(shè)，逐步完善生活服務(wù)配套設(shè)施，提高居住社區(qū)的吸引力。結(jié)合京津城際鐵路和城市輕軌L2線建設(shè)，在京津城際亦莊樞紐站前區(qū)，建設(shè)面向區(qū)域的站前綜合中心；在榮華路兩側(cè)，完善為生產(chǎn)、生活配套的公共服務(wù)設(shè)施。對(duì)外交通：以京津城際鐵路、亦莊樞紐站以及京津第二通道建設(shè)為契機(jī)，加強(qiáng)對(duì)外交通廊道建設(shè)，強(qiáng)化京津之間聯(lián)系。內(nèi)部交通：在大力完善新城內(nèi)部道路網(wǎng)的同時(shí)，重點(diǎn)建設(shè)4座橋梁，以加強(qiáng)各片區(qū)之間的聯(lián)系。公交系統(tǒng)：在近期建設(shè)輕軌L2線的同時(shí)，全面啟動(dòng)黃亦路至榮昌街的大容量公交線路（BRT）的建設(shè)（線路總長(zhǎng)16公里，沿線共設(shè)8座公交站）。加大力度進(jìn)行公交樞紐建設(shè)。完成亦莊水廠及南水北調(diào)調(diào)節(jié)池建設(shè)，緩解亦莊水資源緊缺的現(xiàn)狀。加強(qiáng)新城電力供應(yīng)系統(tǒng)建設(shè)，完成河西區(qū)110KV變電站、路東區(qū)110KV變電站、路東區(qū)220KV變電站等工程建設(shè)，提高新城供電保障能力。完成亦莊污水處理廠、經(jīng)開(kāi)再生水廠等工程，提高新城污水處理能力及再生水回用水平。加強(qiáng)新城供熱系統(tǒng)建設(shè)，完成核心區(qū)及路東新區(qū)內(nèi)3號(hào)、4號(hào)、6號(hào)等供熱廠的建設(shè)。突出產(chǎn)業(yè)發(fā)展與資源環(huán)境相協(xié)調(diào)，以循環(huán)經(jīng)濟(jì)為方向，以高新技術(shù)為先導(dǎo)，注重生態(tài)環(huán)境保護(hù)與建設(shè)，控制污染物的排放并有效利用，建設(shè)生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)效益與環(huán)境效益的雙贏。加強(qiáng)新城河道水系綜合治理，重點(diǎn)進(jìn)行涼水河綜合治理及沿岸休閑娛樂(lè)區(qū)建設(shè)。繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)三海子公園的保護(hù)和修復(fù)。E-11項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家、北京市及亦莊區(qū)域加強(qiáng)和諧社會(huì)建設(shè)、推進(jìn)建設(shè)宜業(yè)宜居的人居環(huán)境，提升經(jīng)濟(jì)活力和保障就業(yè)的規(guī)劃和原則要求；在空間區(qū)域布置上也符合優(yōu)化人口布局的要求。本項(xiàng)目的建設(shè)，符合各級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃的要求，是其精神和發(fā)展原則的具體貫徹和落實(shí)。圖3-1-1北京市發(fā)展規(guī)劃示意圖《亦莊新城規(guī)劃2005-2020》中指出：“十二五”時(shí)期，新城將緊緊圍繞“建設(shè)面向區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展的綜合性服務(wù)新城”的發(fā)展定位，全力推進(jìn)新城建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，構(gòu)建完善的基礎(chǔ)設(shè)施、功能設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施體系，城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，人民生活達(dá)到更高水平，全面建成小康社會(huì)。本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想為按照北京市規(guī)劃委員會(huì)的審定方案的要求細(xì)致規(guī)劃，合理布局，精心設(shè)計(jì)，認(rèn)真建設(shè)，為美化北京、造福一方百姓做貢獻(xiàn)。建設(shè)功能齊全、設(shè)施完備、交通便利、環(huán)境優(yōu)美的商住小區(qū)，提高土地使用率，改善現(xiàn)有環(huán)境，改善人文景觀。合理設(shè)計(jì)，可保證有較高的使用率，各建筑物錯(cuò)落有致，疏密合適、完全可保證通風(fēng)，日照、采光的要求。E-11項(xiàng)目位于亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)，周邊緊鄰?fù)ㄖ菸锪骰亍Ｓ玫匦螤钜?guī)整、市政設(shè)施齊全、便于規(guī)劃；地勢(shì)平坦、地質(zhì)條件穩(wěn)定、便于建設(shè)；交通便利、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。項(xiàng)目規(guī)劃有成片綠地，綠化率達(dá)30％以上。花草遍地，綠樹(shù)成蔭，使居民享受到環(huán)境幽雅、空氣清新，恬靜的溫馨的高品質(zhì)環(huán)境。符合北京市、亦莊新城的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展規(guī)劃要求。《北京市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》中明確提出：集中力量聚焦新城建設(shè)。圖3-1-2亦莊區(qū)域功能結(jié)構(gòu)示意圖(二)、市場(chǎng)研究(1)、市場(chǎng)定位：本著打造國(guó)際一流商住項(xiàng)目的原則，本項(xiàng)目將本著融合亦莊區(qū)域及通州物流基地園區(qū)整體布局及景觀設(shè)計(jì)角度出發(fā)，秉承現(xiàn)代、簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格，突破傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)商住建筑風(fēng)格，全力打造建造新居住模式，LOFT花園式商住環(huán)境，力將該項(xiàng)目打造成區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目。(2)、目標(biāo)客群定位：亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、物流基地園區(qū)內(nèi)工作人員、家屬及工作在東單、國(guó)貿(mào)、豐臺(tái)等區(qū)域的年輕白領(lǐng)。（3）、客群分析：1、目前周邊成交客戶大多數(shù)是地緣性客戶，工作在亦莊周邊的企業(yè)里，對(duì)該地區(qū)比較認(rèn)可，今后打算長(zhǎng)時(shí)間在此居住生活的客群；2、多數(shù)客群不具有購(gòu)買資格，商住項(xiàng)目受到追捧；3、購(gòu)房用途多為自住，占到了成交數(shù)量的70%；4、由于交通和生活配套的逐步完善，我們的客群將輻射到國(guó)貿(mào)、東單和豐臺(tái)等區(qū)域，購(gòu)房需求也將逐步從自主向投資傾斜。（三）、周邊項(xiàng)目對(duì)比周邊生活區(qū)項(xiàng)目名稱融科鈞廷合生世界花園米拉VILLAGE物業(yè)類型住宅住宅：70年，商務(wù)辦公樓：50年住宅：70年，商務(wù)辦公樓：50年總體量（㎡）建筑面積:150000建筑面積:613937建筑面積:54335.28容積率均價(jià)（元/㎡）15000LOFT18000起平層19000起商住樓12800，住宅17800戶型配比共505套，一居42-62占0.75%，二居75-142占41.35%，三居99-176占46.24%，四居160-193占5.08%，復(fù)式141-223占6.58%，住宅網(wǎng)簽47套。共2015套，90-150㎡住宅占19.45%，50-70㎡LOFT占80.55%共632套，一居33-88㎡占65%，二居74-89㎡占34%，三居108-109㎡占1%，網(wǎng)簽356套。裝修情況毛坯精裝修住宅精裝修，商住毛坯總戶數(shù)5052015632四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件及技術(shù)設(shè)計(jì)方案的分析項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案1、設(shè)計(jì)理念（1）以可持續(xù)性發(fā)展、節(jié)約型的設(shè)計(jì)理念為主導(dǎo)，以建設(shè)綠色宜居商住社區(qū)為目標(biāo)，促進(jìn)亦莊的建設(shè)與發(fā)展；（2）通過(guò)優(yōu)化的規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)，為亦莊乃至北京東南部區(qū)域提供以“綠色·人文·運(yùn)動(dòng)·健康”為主題的宜居商住社區(qū)；（3）根據(jù)總體控規(guī)要求，合理、有效地使用可規(guī)劃用地。并結(jié)合用地的自身?xiàng)l件，充分發(fā)揮地塊優(yōu)勢(shì)，合理地規(guī)劃，完善配套服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造舒適的商住及娛樂(lè)條件；（4）規(guī)劃設(shè)計(jì)從總體考慮，使本地塊與周邊區(qū)域的規(guī)劃形態(tài)有別、肌理共生、過(guò)渡自然。五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)的組織與實(shí)施計(jì)劃（一）建設(shè)方式項(xiàng)目施工單位目前是我公司的施工合作方，該公司有用國(guó)家建設(shè)部核準(zhǔn)的房屋建筑工程總承包特級(jí)資質(zhì)，具備房屋建筑裝修、水電安裝、消防工程施工，以及建筑測(cè)量等資質(zhì)。該公司有幾十年的施工管理經(jīng)驗(yàn)，技術(shù)力量雄厚，聚集大批高中級(jí)施工管理人才，建筑質(zhì)量絕大部份達(dá)到優(yōu)良，在消費(fèi)者中樹(shù)立了良好的聲譽(yù)。同時(shí)項(xiàng)目還將聘請(qǐng)工程監(jiān)理，有效控制項(xiàng)目的工期、成本及質(zhì)量。（二）開(kāi)發(fā)進(jìn)度本項(xiàng)目建筑面積為384848平方米，整體項(xiàng)目建設(shè)周期為27個(gè)月，2013年3月1日開(kāi)工，具體進(jìn)度安排如下：

節(jié)點(diǎn)指標(biāo)計(jì)劃完成日期土地出讓合同已完成立項(xiàng)核準(zhǔn)已完成用地規(guī)劃許可證已完成國(guó)土證2012年11月總規(guī)批復(fù)2012年10月專業(yè)意見(jiàn)審核2012年11月工程規(guī)劃證2012年11月施工許可證2012年12月開(kāi)工時(shí)間2013年3月預(yù)售許可證2013年3月±2013年9月主體封頂2014年7月初裝竣工備案2015年8月六、項(xiàng)目投資估計(jì)、資金籌措及支付計(jì)劃投資成本、資金籌措計(jì)劃E-11項(xiàng)目單位成本、售價(jià)估算表項(xiàng)目總成本（萬(wàn)元）單位成本（元/M2）備注綜合容積率：總用地面積（㎡）：201,529.62總建筑面積（㎡）：384,848.00其中：LOFT及商業(yè)348305.06平方米

門樓：1042.94平方米

地庫(kù)：35500平方米面積以出讓合同中各出讓用途具體部位表為準(zhǔn)可銷售面積（㎡）：359,123.00(LOFT：258758平米，商業(yè)：67565平米，車位：32800平米)不可售面積（㎡）：：25,725.00一、成本支出：1、土地成本123,2373,202根據(jù)出讓協(xié)議（含契稅），含大市政配套費(fèi)2、前期工程費(fèi)用10,853282含土地平整、土地勘察費(fèi)、建筑、市政、園林、裝修設(shè)計(jì)費(fèi)；報(bào)規(guī)、報(bào)建費(fèi)；臨建建安費(fèi)3、建筑安裝工程費(fèi)用177,8964,623含建安工程、精裝修及設(shè)備裝修費(fèi)4、市政及環(huán)境工程費(fèi)用15,513403含供水、電、氣、熱工程及排水、排污，市政規(guī)劃路工程費(fèi)5、公共配套工程費(fèi)用00含社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、會(huì)所、高低壓站等6、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用5,045131含監(jiān)理費(fèi)造價(jià)咨詢費(fèi)等7、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（按開(kāi)發(fā)成本的1%）77020按開(kāi)發(fā)成本的1%,開(kāi)發(fā)成本為第2-5項(xiàng)之和8、銷售費(fèi)用（按銷售額的2.5%）36,5314759、財(cái)務(wù)費(fèi)用（按貸款19.5億3年計(jì)算）37,452973貸款19.5億元，3年期，利率上浮10%考慮按銷售進(jìn)度提前還貸因素10、行政管理費(fèi)用（按銷售收入的5%計(jì)算）18,265949合計(jì)425,56311,058二、預(yù)計(jì)銷售收入：可售項(xiàng)目可售面積（㎡）預(yù)計(jì)銷售價(jià)格（元/㎡）預(yù)計(jì)銷售收入（萬(wàn)元）LOFT258,75820,100520,104商業(yè)67,56529,700200,668車位32,8003,0009,840合計(jì)359,12320,344730,612項(xiàng)目建設(shè)及銷售進(jìn)度E-11項(xiàng)目施工及銷售進(jìn)度計(jì)劃表一、施工及銷售進(jìn)度計(jì)劃科目2012年2013年2014年2015年2016年2017年合計(jì)施工計(jì)劃0%50%25%25%0%0%100%銷售計(jì)劃LOFT0%20%20%15%20%25%100%商業(yè)0%0%0%20%30%50%100%車位0%0%0%40%35%25%100%二、銷售面積計(jì)劃單位:平方米科目2012年2013年2014年2015年2016年2017年合計(jì)銷售面積LOFT-51,75251,75238,81451,75264,690258,758商業(yè)---13,51320,27033,78367,565車位---13,12011,4808,20032,800合計(jì)-51,75251,75265,44783,501106,672359,123三、銷售收入計(jì)劃單位:萬(wàn)元科目2012年2013年2014年2015年2016年2017年合計(jì)銷售金額LOFT-104,021104,02178,016104,021130,026520,104商業(yè)---40,13460,200100,334200,668車位---3,9363,4442,4609,840合計(jì)-104,021104,021122,085167,665232,820730,612項(xiàng)目總體成本及資金籌措平衡分析E-11總體成本及資金籌措平衡表單位：萬(wàn)元項(xiàng)目合計(jì)已投入2012年2013年2014年2015年2016年2017年一、成本支出1、土地成本123,23787,00036,2372、前期工程費(fèi)用10,85351010,3433、建筑安裝工程費(fèi)用177,89613,51677,03047,67936,3343,3374、市政及環(huán)境工程費(fèi)用15,5137,7187,79505、公共配套工程費(fèi)用-6、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用5,04502,7252,0181511517、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（按開(kāi)發(fā)成本的1%）770041630823238、銷售費(fèi)用（按銷售額的2.5%）36,531014,61214,6123,6533,4532009、財(cái)務(wù)費(fèi)用（按貸款19.5億3年計(jì)算）37,4526,9439,90419,3081,29710、行政管理費(fèi)用（按銷售收入的5%計(jì)算）18,26505,4805,4803,6533,353300合計(jì)425,56687,51067,817115,00080,00063,12211,614500二、資金籌措1、自有資金155,32787,51067,817000002、銷售回籠滾動(dòng)投入75,23600063,12211,6145003、貸款195,0000115,00080,000000合計(jì)425,56387,51067,817115,00080,00063,12211,614500（四）利潤(rùn)估算分析E-11項(xiàng)目利潤(rùn)估算表項(xiàng)目合計(jì)已投入2012年2013年2014年2015年2016年2017年一、銷售收入730,6130011,57212,215195,456248,354263,016二、成本支出1、土地成本123,23787,00036,237000002、前期工程費(fèi)用10,85351010,343000003、建筑安裝工程費(fèi)用177,896013,51677,03047,67936,3343,33704、市政及環(huán)境工程費(fèi)用15,51307,7187,79500005、公共配套工程費(fèi)用006、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用5,045002,7252,01815115107、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（按開(kāi)發(fā)成本的1%）77000416308232308、銷售費(fèi)用（按銷售額的2.5%）36,5300014,61214,6123,6533,4532009、財(cái)務(wù)費(fèi)用（按貸款19.5億3年計(jì)算）37,452006,9439,90419,3081,297010、行政管理費(fèi)用（按銷售收入的5%計(jì)算）18,266005,4805,4803,6533,353300合計(jì)425,56387,51067,817115,00080,00063,12211,614500三、營(yíng)業(yè)稅40,184003,8434,0566,19011,62914,466四、稅前利潤(rùn)264,866-87,510-67,817-107,271-71,841126,144225,111248,050五、土地增值稅70,900001,8631,9672,2263,29661,548六、所得稅48,492005,8666,1929,64418,3398,451七、稅后利潤(rùn)145,474-87,510-67,817-115,000-80,000114,274203,476178,051八、凈利潤(rùn)率19.9%（五）現(xiàn)金流量分析E-11項(xiàng)目現(xiàn)金流量表單位：萬(wàn)元項(xiàng)目合計(jì)已投入2012年2013