學生思想政治理論課社會實踐報告實踐題目:關于房地產(chǎn)的實踐報告學生姓名:何中領專業(yè)年級:石油工程2009級帶隊教師:指導教師:實踐日期:實踐地點:實踐方式:□團隊□個人年月日關于房地產(chǎn)的實踐報告一、在房地產(chǎn)公司實踐的基本情況實踐目標：1、了解房地產(chǎn)市場發(fā)展總體特征。2、了解政府相關經(jīng)濟政策及對房地產(chǎn)的直接和間接影響。3、了解政府房地產(chǎn)政策及對房地產(chǎn)的直接和間接影響。4、各細分市場需求特征和規(guī)模。5、各細分市場供給特征和規(guī)模。6、各細分市場供求關系的變動趨勢。7、各細分市場價格和租金水平及其變動趨勢。實踐時間：2011年7月26號—8月7號實踐方式：對房地產(chǎn)相關法律知識的學習、對房價市場相關信息的調(diào)查等。實踐對象：南充市消費者及潛在消費者實踐主要過程：房地產(chǎn)市場調(diào)查，在信息技術時代，信息變得如此重要，已和資金、材料、設備和人力等并列為管理的五大資源。隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場向買方市場的轉變，房地產(chǎn)市場競爭由價格向非價格競爭發(fā)展，使得對房地產(chǎn)市場營銷信息的需要比過去任何時候都更為強烈。市場調(diào)查是企業(yè)營銷活動中必不可少的重要組成部分。實踐證明，在十分復雜、激烈競爭的經(jīng)營環(huán)境中，只有通過認真細致、有效的市場調(diào)查，才能制定出切實可行的營銷戰(zhàn)略，使企業(yè)立于不敗之地。我在房地產(chǎn)調(diào)查的過程中調(diào)查的主要內(nèi)容有。1、房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查。其中最主要的是政治法律環(huán)境調(diào)查，國家、省、城市有關房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策、人口政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、稅收政策等。有關房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的法律規(guī)定。如《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》。有關國民經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。2、房地產(chǎn)經(jīng)濟環(huán)境調(diào)查。主要包括國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟特性，經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益。項目所在地區(qū)的經(jīng)濟結構、人口及其就業(yè)狀況、就學條件、基礎設施情況、地區(qū)內(nèi)的重點開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供給情況。項目所在地區(qū)的對外開放程度和國際經(jīng)濟合作的情況，對外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況。居民收入水平、消費結構和消費水平。與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點相關因素的調(diào)查。3、房地產(chǎn)社區(qū)環(huán)境調(diào)查。社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品的價格，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能，提高其使用價值和經(jīng)濟效益具有重要作用。社區(qū)環(huán)境調(diào)查內(nèi)容包括：社區(qū)繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。這其中包括房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢。房地產(chǎn)市場需求影響因素調(diào)查。如國家關于國民經(jīng)濟結構和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結構的調(diào)整和變化；消費者的構成、分布及消費需求的層次狀況；消費者現(xiàn)實需求和潛在需求的情況；消費者的收入變化及其購買能力與投向。需求動機調(diào)查。如消費者的購買意向，影響消費者購買動機的因素，消費者購買動機的類型等。購買行為調(diào)查。如不同消費者的不同購買行為，消費者的購買模式，影響消費者購買行為的社會因素及心理因素等。在3月5日上午的十屆全國人大五次會議開幕會上，國務院總理溫家寶指出：房地產(chǎn)業(yè)對發(fā)展經(jīng)濟、改善人民群眾住房條件有著重大作用，必須促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。一是從我國人多地少的國情和現(xiàn)階段經(jīng)濟發(fā)展水平出發(fā)，合理規(guī)劃、科學建設、適度消費，發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型建筑，形成具有中國特點的住房建設和消費模式。二是房地產(chǎn)業(yè)應重點發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房。政府要特別關心和幫助解決低收入家庭住房問題。加大財稅等政策支持，建立健全廉租房制度。改進和規(guī)范經(jīng)濟適用房制度。三是正確運用政府調(diào)控和市場機制兩個手段，保持房地產(chǎn)投資合理規(guī)模，優(yōu)化商品房供應結構，加強房價監(jiān)管和調(diào)控，抑制房地產(chǎn)價格過快上漲，保持合理的價格水平。四是深入整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，依法懲治房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。地方各級政府要對房地產(chǎn)市場的調(diào)控和監(jiān)管切實負起責任。由上述幾點我們可以看出，房地產(chǎn)事業(yè)的健康發(fā)展在我國國民經(jīng)濟建設起著非常重要的作用，作為當代大學生了解對國家對房地產(chǎn)事業(yè)的法律、法規(guī)、相關政策以及其未來的大概走勢是相當必要的。二、正文（分析問題及思考）通過我們對南充市城區(qū)居民的調(diào)查發(fā)現(xiàn)：近八成市民對國家房地產(chǎn)相關法律法規(guī)不清楚，近六成市民對國家房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策不清楚，近三成市民對國家房地產(chǎn)行業(yè)未來幾年的大體走勢不關心。那么對于這些問題：1、國家房地產(chǎn)相關法律法規(guī)；2、國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控；3、未來幾年本市房地產(chǎn)行業(yè)的大體走勢，我們在咨詢過本市房地產(chǎn)相關行業(yè)領導、房地產(chǎn)公司相關負責人以及對眾多本市居民的調(diào)查走訪后，提出了我們自己的一點些看法。（一）調(diào)查材料綜述今年7月26號，我們在南充市區(qū)碰了頭，經(jīng)過簡單商量后，在熟人介紹下，我們首先到了位于市文化路的洪宇房產(chǎn)信息公司，寒暄后，公司負責人戴主任給我們簡單介紹了公司的相關業(yè)務以及目前全市地產(chǎn)行業(yè)的情況。下午在戴主任的幫助下，我們對之前商定的調(diào)查資料做了相應修改。7月27號至8月2號，我們分別對市西湖路、大北街、文化路、蓮池路、延安路、平城街、十字上下街、果城路、西河路、長征路、西藏路、文峰街、金泉路、人民南路、青年街、紅花街、北湖路等全市二十多條主要街道做了街頭走訪調(diào)查，經(jīng)過8月3日的統(tǒng)計結果，分析得出：近八成市民對國家房地產(chǎn)相關法律法規(guī)不清楚，近六成市民對國家房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策不清楚，近三成市民對國家房地產(chǎn)行業(yè)未來幾年的大體走勢不關心。8月4日，我們帶著分析得出的相關結論，請教了市社保局陳局長、房管中心何科長、舞鳳社區(qū)趙主任、洪宇房產(chǎn)信息公司戴主任等多位領導，他們都指出，只有學習了解了國家房地產(chǎn)相關法律法規(guī)，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟、行政、政策調(diào)控才能準備分析解決由房地產(chǎn)帶來的相關問題。下面我們來看一個我們在走訪中遇到的一個這方面的問題。（二）、分析問題解決問題在實踐過程中，有許多我們也不懂的房地產(chǎn)相關法律法規(guī)。我們通過查閱書籍、網(wǎng)絡查詢以及咨詢專家來學習相關法律法規(guī)并講解給市民。例如：1.售樓廣告上的內(nèi)容，開發(fā)商應兌現(xiàn)嗎？售樓廣告和宣傳資料僅僅是開發(fā)商為了吸引買房的人而做的一種宣傳。如果廣告上的宣傳內(nèi)容沒有寫入合同中，即使將來這些宣傳沒有兌現(xiàn)，開發(fā)商一般也不會因此而承擔責任。如果開發(fā)商在這些材料上寫得非常明確具體，內(nèi)容確定，如“送多少錢的精裝修”，“綠化面積達到多少平方米”等等，這些內(nèi)容將對房屋價格以及購房人是否買房產(chǎn)生重大影響，即使這些內(nèi)容沒有寫入合同，開發(fā)商也要兌現(xiàn)。所以，一些重要的廣告一定要保存好，如果將來發(fā)生糾紛，可以作為證據(jù)。參考法條：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條2.房地產(chǎn)商承擔虛假廣告民事責任的必要條件有什么？（1）房地產(chǎn)商發(fā)布了虛假廣告。購房者要能夠證明廣告的內(nèi)容是虛假的或者部分是虛假的，這種虛假是房地產(chǎn)商主觀故意所為。這是房地產(chǎn)商承擔責任的前提。（2）購房者是受到欺騙和誤導。購房者因為依賴（虛假）廣告，對該廣告承諾的內(nèi)容抱有期望才購買房屋的，即受到了欺騙和誤導。如果購房者在購房前已知或應知廣告內(nèi)容虛假，或者購房者的購房行為與虛假廣告無關，則不能認為是受到了欺騙和誤導。（3）購房者的合法權益受到了侵害。購房者的合法權益受到實際發(fā)生的損害，這種損害包括財產(chǎn)的、金錢的、精神的。（4）損害和虛假廣告之間有因果關系。也就是說，是虛假廣告欺騙和誤導了購房者，給購房者的權益造成了損害，即虛假廣告與損害之間有因果關系。參考法條：《廣告法》第三十七條3.處理房屋面積糾紛的原則是什么？合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（1）面積誤差比絕對值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價格據(jù)實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；（2）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。參考法條：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條4.買房一般要交哪些稅？（1）印花稅。（2）契稅。（3）證件印花稅。參考法條：《南充市人民政府關于修改<北京市契稅管理規(guī)定>的決定》第一條、第二條5.已購公房上市價格由誰定？已購公有住房進入市場的買賣成交價格由買賣雙方當事人協(xié)商確定。辦理房屋轉讓和變更登記手續(xù)時，房屋所在地的房地產(chǎn)交易管理部門應當對買賣雙方當事人申報的買賣成交價格進行核實。申報的買賣成交價格明顯低于屆時正常市場價格水平的，區(qū)、縣房屋土地管理局應當進行現(xiàn)場勘察和評估，并按照評估的價格計算應當繳納的稅費。買賣雙方當事人對評估價格有異議的，可以自接到評估價格通知書之日起15日內(nèi)向北京市房屋土地管理局申請復核，北京市房屋土地管理局應當自接到復核申請之日起10日內(nèi)作出復核決定。參考法條：《南充市已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理辦法》第十三條三、建議房地產(chǎn)業(yè)是中國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，在目前不利的國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境下，我們必須支持房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，使其在“保增長、擴內(nèi)需、調(diào)結構”中發(fā)揮應有的作用。房地產(chǎn)市場健康發(fā)展就是供求兩旺且合理對接，價格平穩(wěn)運行而不出現(xiàn)大的起落。一方面，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展要求供求兩旺。只有供求兩旺的經(jīng)濟才是健康的市場經(jīng)濟，住房市場也不例外。供給不足或需求不足都可能導致價格出現(xiàn)大的起落，都不是健康狀態(tài)。另一方面，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展要求供求合理對接。與現(xiàn)有國民需求能力不對接的供給，再充足也無法促進經(jīng)濟的健康發(fā)展。回顧我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷史，每每出現(xiàn)問題都是因為供求沒能實現(xiàn)兩旺，或者供求不對接；凡是房地產(chǎn)市場平穩(wěn)較快運行，又無不處在供求兩旺且能合理對接狀態(tài)。

此外，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展必然表現(xiàn)為住房價格平穩(wěn)運行而不出現(xiàn)大的起落。住房價格波動過大或傷及供給，或損害需求。當然，價格除受供求影響外，也受到投機炒作以及因信息不充分而引發(fā)非理性供求的影響。

當前我國房地產(chǎn)市場面臨諸多問題，一是住房供給出現(xiàn)下滑趨勢。統(tǒng)計表明，房地產(chǎn)開發(fā)投資、資金來源增速下滑，建設用地流拍現(xiàn)象頻出，無不說明住房供給趨于下滑。二是住房需求近期雖略有回升，但仍待觀察。2007年底以來，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)穩(wěn)中走低趨勢，甚至部分地區(qū)出現(xiàn)下滑。奧運結束后，黨中央國務院果斷出臺了一系列宏觀調(diào)控政策，已經(jīng)產(chǎn)生了積極影響，11月部分地區(qū)商品住房成交量有所回升。但這一趨勢能否得到持續(xù)還有待觀察。三是供求不對接問題依然存在。據(jù)統(tǒng)計，截至今年11月末，全國空置商品住宅達7084萬平方米，同比增長22.9%。同時，社會上又有大量亟待改善住房條件的中低收入居民，其癥結在于市場所需的中低價位、中小套型住房供給量不足。四是投機心理和信息不充分的存在使得住房價格仍然偏高。

多管齊下促平穩(wěn)發(fā)展。

當前我國房地產(chǎn)市場既有總量問題也有結構問題，既有供給問題也有需求問題，既有理性供求矛盾也有因信息不充分導致的非理性行為。促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展需要從上述視角出發(fā)，金融、財稅、土地、投資、建設、統(tǒng)計等方面政策多管齊下。

首先，既要保證供給也要擴大需求。從供給方面看，要保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈正常而不中斷，保證企業(yè)經(jīng)營成本相對較低，有一定利潤空間，從而保證投資規(guī)模不出現(xiàn)大幅下滑。為此，要降低房地產(chǎn)企業(yè)貸款利率；允許房地產(chǎn)企業(yè)探索多種融資渠道；減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅收負擔；鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)走股權收購等道路減少拿地成本。從需求方面看，要減輕購房者負擔，刺激和引導消費者合理的住房需求。為此，要降低消費者貸款利息支出；減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費或者以稅收返還、補貼等形式鼓勵基本住房消費。

其次，既要促進總量適度發(fā)展也要合理調(diào)整供給結構。結構問題主要表現(xiàn)在供給中的高價位、大套型住房超過有能力的市場需求，從而空置房較多。為調(diào)整結構，建設、國土等部門在審批用地計劃和施工核準中對中低價位、中小套型的房屋標準應有明確要求，明確其在各個項目中的比重。同時審批、備案信息要與銀行、財稅、建設、國土部門共享，只有建設結構達到相關要求的，才能享受貸款、減稅等政策優(yōu)惠；只有認真履約調(diào)整住房結構的企業(yè)才能進行竣工驗收，發(fā)放銷售許可等。

再次，科學統(tǒng)計并公布房地產(chǎn)市場的供求狀況，用較為充分的信息穩(wěn)定市場預期，減少市場“看不見的手”運行的盲目性。為此，應盡快建立存量住房定期統(tǒng)計調(diào)查制度，及時公布住房市場的供求總量、結構及市場需求等信息。

第四，通過政府和市場結合的方式建設足量保障性住房，解決中低收入群眾住房困難問題。保障性住房帶有一定公共產(chǎn)品性質(zhì)，僅靠市場機制難以足量提供。但在當前我國財權與事權不完全對稱的財稅體制和從上到下都關注GDP的考核機制下，僅靠政府也不現(xiàn)實。解決保障性住房建設問題，短期看要探索政府和市場合作的有效方式，如以貸款優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠、土地成本優(yōu)惠等政策明確鼓勵商品房建設項目中配建保障性住房；加大力度清理各地爛尾樓，將其作為保障房房源或保障房用地來源；探索住房信托投資基金、住房公積金收益轉用建設保障房等措施。長期內(nèi)要改革我國財稅