第八章房產稅

稅收優惠征收管理征稅對象計稅依據、稅率應納稅額的計算納稅人本章學習內容：應稅收入的確定123

房產稅的納稅人從價計征、從租計征房產稅的適用范圍本章重點4房產稅的計算AddYourTextAddYourTextAddYourText1.從價計征房產稅的適用范圍2.從租計征房產稅的適用范圍3.房產稅的計算本章難點稅法（張亮）6

第一節征稅對象及納稅人

稅法（張亮）7

一、征稅對象房產稅的征稅對象是房產。所謂房產，是指有屋面和圍護結構（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、學習、工作、娛樂、居住或貯藏物資的場所。至于那些獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窖以及各種油漆罐等，則不屬于房產。征稅對象——房產及其配套設施

獨立于房屋之外的建筑物（如圍墻、煙囪、水塔、室外游泳池等不屬于房產，不是房產稅的征稅對象。【例題·多選題】根據房產稅法律制度的規定，下列各項中，應繳納房產稅的有（）。 A．某賓館的圍墻 B．某賓館的室外游泳池 C．某企業的辦公樓 D．某房地產公司出租的寫字樓 【答案】CD稅法（張亮）8

二、納稅人房產稅以在征稅范圍內的房屋產權所有人為納稅人。其中：1.產權屬國家所有的，由經營管理單位納稅；產權屬集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅。2.產權出典的，由承典人納稅。稅法規定由對房屋具有支配權的承典人為納稅人。3.產權所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產代管人或者使用人納稅。4.產權未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產代管人或者使用人納稅。5.無租使用其他房產的問題。納稅單位和個人無租使用房產管理部門、免稅單位及納稅單位的房產，應由使用人代為繳納房產稅。自2009年1月1日起，外商投資企業、外國企業和外國人經營的房產也應按照規定繳納房產稅。房產稅的納稅人是指在我國城市、縣城、建制鎮和工礦區（不包括農村）內擁有房屋產權的單位和個人，具體包括產權所有人、承典人、房產代管人或者使用人【例題1·判斷題】張某將個人擁有產權的房屋出典給李某，則李某為該房屋房產稅的納稅人。（） 【答案】√【解析】房屋出典的，承典人為房產稅的納稅人【例題·多選題】根據房產稅法律制度的規定，下列有關房產稅納稅人的表述中，正確的有（）。 A．產權屬于國家所有的房屋，其經營管理單位為納稅人 B．產權屬于集體所有的房屋，該集體單位為納稅人 C．產權屬于個人所有的營業用的房屋，該個人為納稅人 D．產權出典的房屋，出典人為納稅人

【答案】ABC稅法（張亮）9

第二節計稅依據、稅率及應納稅額的計算

稅法（張亮）10

一、計稅依據

(一)對于經營自用的房屋,以房產計稅余值作為計稅依據

(二)對于出租的房屋,以租金收入作為計稅依據

(三)投資聯營及融資租賃房產的計稅依據

(四)居民住宅區內業主共有的經營性房產的計稅依據（一）對經營自用的房屋，以房產的計稅余值作為計稅依據所謂計稅余值，是指依照稅法規定按房產原值一次減除10%~30%的損耗價值以后的余額，其中：1．房產原值是指納稅人按照會計制度規定，在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原價。因此，凡按會計制度規定在賬簿中記載有房屋原價的，應以房屋原價按規定減除一定比例后作為房產余值計征房產稅；沒有記載房屋原價的，按照上述原則并參照同類房屋，按規定計征房產稅。2．房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。如排水、采暖、消防、中央空調、電梯等設備；各種石油、給水排水管道及電力、電纜導線等，無論會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。3．納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。4．對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞，需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值，原零配件的原值也不扣除。5．凡在房產稅征稅范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑（如房屋的地下室、地下停車場、地下商場等）以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當按照地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。6．在確定計稅余值時，房產原值的具體減除比例，由省、自治區、直轄市人民政府在稅法規定的減除幅度內自行確定。（二）對于出租的房屋，以租金收入為計稅依據房屋的租金收入，是房屋產權所有人出租房產使用權所得的報酬，包括貨幣收入和實物收入。對以勞務或者其他形式為報酬抵付房租收入的，應根據當地同類房產的租金水平，確定租金標準，依率計征。（三）投資聯營及融資租賃房產的計稅依據1．對投資聯營的房產，在計征房產稅時應予以區別對待。對于以房產投資聯營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的，按房產余值作為計稅依據計征房產稅；對以房產投資，收取固定收入，不承擔聯營風險的，實際是以聯營名義取得房產租金，應根據《房產稅暫行條例》的有關規定由出租方按租金收入計繳房產稅。2．對融資租賃房屋的情況，在計征房產稅時應以房產余值計算征收，至于租賃期內房產稅的納稅人，由當地稅務機關根據實際情況確定。（四）居民住宅區內業主共有的經營性房產的計稅依據對居民住宅區內業主共有的經營性房產，由實際經營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產稅。其中自營的，依照房產原值減除10%~30%后的余值計征，沒有房產原值或不能將共有住房劃分開的，有房產所在地地方稅務機關參照同類房產核定房產原值；出租的，依照租金計征。稅法（張亮）11

二、稅率依據房產計稅余值計稅的，稅率為1.2%；依據房產租金收入計稅的，稅率為12％。從2008年3月1日起，對個人出租住房，不區分用途，按4%的稅率征收房產稅。對企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產稅。稅法（張亮）12

三、應納稅額的計算

(一)從價計征

(二)從租計征（一）從價計征的計算從價計征是按房產的原值減除一定的比例后的余值計征，其計算公式為：應納稅額＝房產計稅余值×1.2%其中：房產計稅余值＝房產原值×（1－原值減除比例）如前所述，房產原值是“固定資產”科目中記載的房屋原價；原值減除比例是省、自治區、直轄市人民政府規定的10%～30%的減除比例。【例題】某企業的經營用房原值為5000萬元，按照當地規定允許減除30%后余值計稅。請計算其應納房產稅稅額。【解析】：房產計稅余值＝5000×（1－30%）＝3500萬元應納稅額＝3500×1.2%＝42（萬元）（二）從租計征的計算 從租計征是按房產的租金收入計征，其計算公式為：應納稅額＝租金收入×適用稅率【例8—2】某公司出租房屋3間，年租金收入為30000元，適用稅率為12%。請計算其應納房產稅稅額。【解析】：應納稅額＝30000×12％＝3600（元）全年應繳納房產稅稅額為3600元【例題】某企業2009年1月1日的房產原值為3000萬元，4月1日將其中原值為1000萬元的臨街房出租給某連鎖商店，月租金5萬元。當地政府規定允許按房產原值減除20％后的余值計稅。該企業當年應繳納房產稅（）萬元。【解析】當年應繳納房產稅=（3000-1000）×（1-20％）×1.2％＋1000×（1-20％）×3÷12×1.2％＋5×9×12％=19.2+2.4+5.4=27（萬元）。

【例題】某企業擁有房產原值1000萬元，2010年7月1日將其中的30％用于對外投資，不承擔生產經營風險，投資期限3年，當年取得固定利潤分紅20萬元；2010年9月1日將其中10％按政府規定價格租給本企業職工居住，每月取得租金5萬元，租期5年，其余房產自用。已知當地政府規定的扣除比例為20％，請計算該企業2010年度應繳納房產稅。【解析】對以房產投資，收取固定收入，不承擔聯營風險的，實際是以聯營名義取得房產租金，由出租方按租金收入計算繳納房產稅；企業按政府規定價格出租的單位自有住房，暫免征收房產稅。該企業2010年度應繳納房產稅=1000×（1-30%-10%）×（1-20％）×1.2％+[1000×30％×（1-20％）×1.2％×6÷12+20×12％]+1000×10％×（1-20％）×1.2％×8÷12=10.24（萬元）=102400（元）。稅法（張亮）13

第三節稅收優惠及征收管理

稅法（張亮）14

一、稅收優惠

(一)國家機關、人民團體、軍隊自用的房產免繳房產稅

(二)由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產免繳房產稅

(三)宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產免繳房產稅

(四)個人所有非營業用的房產免繳房產稅

(五)經財政部批準免稅的其他房產稅收減免（★★★） 1．國家機關、人民團體、軍隊“自用”（不包括出租）的房產，免征房產稅。

2．由國家財政部門撥付事業經費（全額或差額）的單位（學校、醫療衛生單位、托兒所、幼兒園、敬老院以及文化、體育、藝術類單位）所有的、本身業務范圍內使用的房產，免征房產稅。

財稅〔2012〕68號三、本通知自2013年1月1日至2015年12月31日執行。各地已按《財政部稅務總局關于房產稅和車船使用稅幾個業務問題的解釋與規定》（財稅地字[1987]3號）第三條、《國家稅務局關于印發<關于土地使用稅若干具體問題的補充規定>的通知》（國稅地字[1989]140號）第五條規定對農產品批發市場、農貿市場給予免征房產稅和城鎮土地使用稅的，可繼續按原免稅政策執行財稅〔2012〕68號各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，西藏、寧夏、青海省（自治區）國家稅務局，新疆生產建設兵團財務局：為支持農產品流通體系建設，減輕農產品批發市場、農貿市場經營負擔，根據國務院常務會議精神，現將農產品批發市場、農貿市場有關房產稅和城鎮土地使用稅政策通知如下：

一、對專門經營農產品的農產品批發市場、農貿市場使用的房產、土地，暫免征收房產稅和城鎮土地使用稅。對同時經營其他產品的農產品批發市場和農貿市場使用的房產、土地，按其他產品與農產品交易場地面積的比例確定征免房產稅和城鎮土地使用稅【解釋】上述單位所屬的附屬工廠、商店、招待所等不屬于單位公務、業務的用房，應照章納稅。 3．宗教寺廟、公