城市危舊房治理難點與改造對策危舊房改造是關注民生、重視民生、保障民生、改善民生的一項重要工程，是提升城市綜合競爭力，改善城市品質和形象，調整經濟結構，拉動經濟增長，提高土地利用率的現實需要，也是構建和諧社會的客觀要求。所謂城市危房，根據建設部《城市危險房屋管理規定》，是指結構已嚴重損壞或承重構件已屬危險構件，隨時有可能喪失結構穩定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋。危舊房目前尚未定義，概指建筑年代久遠、房屋結構陳舊、存在安全隱患的房屋。一、危舊房之現狀危舊房主要建設于上世紀80、90年代，大多屬于磚混、磚木房屋，房屋設計標準和施工質量不高，受到風吹日曬、雨淋、風化等自然條件侵蝕，房屋結構材料的由表及里發生不同程度的老化，構件承載能力及房屋的安全性下降。部分房屋由于開挖地下暗渠給排水設施，臨近工地打樁地基施工，地下水位下降等原因導致房屋整體下沉和橫向不均勻移動，造成房屋主體、承重構件不同程度損傷；部分居民違規裝修，承重墻體打洞開門，承重構件發生位移，加劇縮短房屋使用年限。此類房屋其外觀表現為地基移位、樓板裂縫，墻皮脫落、透風漏水。樓院表現為樓房零散，敞開式多，無物業管理；基礎設施老舊失修，給排水供電問題頗多；建筑布局整體不合理、功能不完善、安全隱患多等問題，與現代化城市建設形成落差。二、危舊房治理之難點（一）根據建設部《城市危險房屋管理規定》，房屋出現險情應由房屋所有權人和使用人向當地房地產行政主管部門提出鑒定申請，由房屋使用安全鑒定機構進行鑒定，但現實中房屋所有權人和使用人不愿申請安全鑒定，即使進行鑒定房屋所有權人也不愿按照鑒定機構的鑒定建議進行加固和修繕。（二）房屋所有權人經濟能力受限，無力出資自行進行加固修繕治理。按有關規定房地產行政主管部門可以指定有關部門代修，但追償代修費用難以履行。（三）經房屋安全鑒定機構鑒定為D類房屋，按《城市危險房屋管理規定》應整體拆除，但拆除后重置涉及城市規劃、建設審批等問題，缺乏相關操作細則；且部分所有權人依賴性強，不愿承擔主體責任，要求政府承擔拆遷安置費用。（四）部分房屋抗震性能差，地震、暴雨、臺風等自然災害對其構成嚴重威脅，如有不測，墻倒屋塌，人民群眾生命財產安全將遭受重創。（五）目前，越來越多城市房屋進入質量周期，各地政府相繼出臺了一些危舊房治理改造政策，通過拆遷、回購、置換等方式解決危房，但在整體改造方面利益難以全面兼顧，居民思想活躍，存在攀比期望值過高等現象。目前國家尚未出臺危舊房改造政策，各地補償政策參差不齊，引發部分居民群體上訪，造成政府部門信訪壓力。（六）隨著城市化進程的加快，城市危舊房改造已列入棚戶區改造范圍，對于居住在城市危舊房的居民來說是個喜訊。目前各級政府雖已采取財政傾斜、稅費減免等辦法，但巨大的改造資金來源仍是制約危舊房改造進程的瓶頸。三、危舊房改造之對策（一）城市危舊房涉及公共安全問題，部分城市已出臺房屋使用安全管理細則，明確房屋所有權人、使用人、監管部門安全監管責任，定期對臨近設計使用年限的房屋進行安全鑒定等措施。對已出現險情的房屋，監管責任部門、街道、居委會可以委托房屋安全鑒定機構進行安全鑒定；鑒定為危險房屋的，安全監管責任部門、鎮（街）應及時采取安全措施，并向所轄人民政府提出改造建議。（二）部分危舊房區域緊鄰商業街區，處于城市黃金地段，但區域周邊環境差，發展嚴重滯后，特別是基礎、公用設施配套不完善，產業發展缺乏活力。政府應統籌實施危舊房區域產業與空間布局規劃建設的總體思路，按照“政府主導、移豐補欠、統籌推進”的模式，結合各拆遷項目實際情況，綜合考慮被拆遷房屋的結構、新舊程度、地理位置、環境以及拆遷項目的整體資金平衡、土地收益等因素，在產業規劃中將舊城區改造與新興產業發展有機結合，規劃建設符合商貿物流、信息科技、中介創意等產業發展需求的商務居住綜合樓宇，大力發展現代服務業，為老城區注入新的經濟增長點。（三）統籌全域，權衡利弊，因地制宜，制定危舊房統一補償政策。危舊房改造政策是群眾關心的熱點，要有穩定性、連續性，可行性。如國有土地上的房屋可按照《國有土地上房屋征收與補償條例》進行補償，有條件的地區可在保證居民居住條件有改善、生活水平不降低的基礎上適當提高面積補貼，讓居民居住面積有所改善，共享改革開放與經濟轉型發展的成果。（四）部分危舊房區域通過閑置地塊或者商業圈資源優勢，利用“捆綁式”市場化運作模式可以實現改造資金平衡，但部分資源匱乏的區域改造資金不能滿足需求，存在改造資金缺口，一般應通過以下方法解決：一是政府“兜底”，如改造項目收益不能滿足需求，且流動資金出現不足，則政府財政應按照明虧明補的原則，對項目虧損部分予以補齊；二是設立危舊房改造融資平臺，由國有投資公司作為全域危舊房改造項目貸款融資主體，負責向國家開發銀行貸款，項目所需資金由建設單位根據項目規模、建設計劃按流程向融資平臺申請貸款。三是統一土地開發整理，捆綁異地部分地塊，以豐補欠，對全域危舊房改造項目進行統籌，所需資金通盤運作，在滿足安置住房建設需求的基礎上，適當提高商服用地比例，實現土地價值最大化；騰空土地以招拍掛方式出讓，所得土地凈收益全部納入危舊房改造資金儲備庫，以解決改造資金平衡問題。四是積極探索通過設立基金等形式引入社會資本,用于解決危舊房改造融資資本金及其他臨時性資金需求。鼓勵商業銀行參與危舊房改造,與部分商業銀行簽訂合作協議。危舊房改造資金出現臨時性