10內部資料 留意保密工程評估詢問報告書XXXXX第SSS期用地商住樓工程目 錄一、致托付方函 3二、有關說明事項 5三、工程簡介 7四、工程市場分析 11五、銷售價格推測 15六、工程經濟效益評價 18…〔一〕工程評估依據 18〔二〕各項經濟指標分析 18〔三〕工程評估結論 22七、相關附表〔1~10〕八、附件 23致托付方函分行：承蒙貴行托付，本公司秉著客觀、公正、科學、獨立的原則，對“XXXXX”第SSSS期用地商住樓工程進展評估，現報告如下。一、工程名稱SSSS期用地商住樓工程二、評估目的為工程貸款供給參考三、評估基準日二OO三年四、評估結論本工程開發共需投資XXX萬元，其余資金來自銷售收入再投入。全部工程估量某年某月底完工交付使用；從某年下半年開頭預售，某年某月底銷售完畢。開發總價值為X萬元，工程稅前利潤為X萬元，工程稅前本錢利潤率為X；工程稅后XXX萬元，內部收益率為X。依據現有的資料及市場分析，本報告認為該工程根本可行。中國注冊房地產估價師簽名：中國注冊房地產估價師簽名：XXX公司法定代表人：某年某月某日有關說明事項〔一〕評估的假設和限制條件XXXXX房地產供給，供給方須對評估資料的合法性、真實性及完整性負責。XXXXX房地產截止到某年某月某日及真實性須由供給方負責。本報告假設商鋪、住宅均以出售方式，而非出租。由于大筆費用的支付發生在某年下半年以后，故本工程從某年下半年開頭計算，貼現點按某年某月某日。該工程的順當進展，依靠于建筑市場、銷售市場、國家產業政策等保持穩定，以及工程施工及銷售按打算如期完成。XXXXX房地產供給的已支付的憑證中，工程3000萬元的憑證為收款憑單，其余以發票為主，如市政配套費等單據未供給，對有些費用的投入由評估人員估算。X的建筑面積以《建設工程規劃許可證》為XXXXX房地產供給的建筑面積為依據。最終以政府有關部門批準為準。XXXXX房地產為關聯公司，故其建安費會較市場水平低；會所為整個小區共用，應進展分攤，而道路、隔音板等公建配套工程費用也應進展分攤，故本XXX出售。XXXXX房地產開發供給的截止到某年某月某日的《資產負債表》顯示，全部者權益為X億余元，在本次工程中已投入費用約占總開發本錢的X，已投入的資金小于全部者權益數額。〔二〕有關說明我們在本報告中陳述的事實是真實的和準確的。結論，但受到本報告中已說明的假設和限制條件的限制。個人利害關系或偏見。沒有人對本報告供給重要專業幫助。作其它用途；貸款銀行應綜合考慮其它因素再打算是否發放工程貸款。XXXXXXXXSSSS期，XXXXX開發的方式為滾動開發，從整個工程來看，有它的優勢，如地價水平較低、建安本錢也可以較好的掌握，并且是向南的江景樓盤、四周有瀛洲生態公園，另外屆時小區的配套較齊備，后期的建安本錢會降低〔多層〕，售SSSS期的工程經濟效益來看，由于周邊的道路等公建市政配套較差、不是江景樓盤，又要考慮到售價“低開高走”以積聚人氣，提高市場競爭力，所以售價的定位不能太高，從開發本錢的角度來看，配套設施的投入較大，這也是SSSS期收益水平偏低的重要緣由，以上意見僅供托付方參考。〔三〕投資建議目前XXX棟的《建設工程規劃許可證》已出，其余的《建設工程規劃許可證》及全部的《建筑施工許可證》均未出，廣州市XXXXX房地產應加緊辦理。在保證工程質量的前提下掌握開發本錢；加強內部治理，保證工程順當進展；加強融資工作，保證資金的正常到位。建議托付方屆時保證抵押物的足值，加強資金的監管使用。銷售價格的測定A、住宅銷售價格測定參照價值的樓盤進展調查，擬用市場比較法測算其住宅局部銷售價格。〈一〉選擇比較實例通過分析比較，針對本工程的實際狀況及特點，從中選擇了可比性較強的實例，詳見下表。〈二〉分析比較實例，進展各種因素修正1上表中交易實例為正常交易均價，無須進展交易狀況修正。2上表中均為目前在售樓盤均價，近期住宅用房價位較穩定，無需進展交易日期修正。3通過分析上表中案例的成交價格影響住宅用房價格的區域因素為距市中心位置、交通便捷度、市政公建配套、小區規模及配套、規劃前景，依據這些因素對住宅用房價格的影響程度確定其各自權重，詳見下表。區域因素修正比較工程估價對象ABC市內位置權重20232525交通便捷程度權重20222525市政公建配套權重20202323小區規模及配套權重20151520規劃前景權重20181815合計合計100981061084影響住宅用房價格的個別因素為安靜度、內部構造設計、樓宇設備、物詳見下表：個別因素修正比較工程估價對象ABC內部構造及設計25232320樓宇設備權重25202525開發商或樓宇知名度權重25252628裝修狀況權重25202225合計100889698測算比準單價比準單價=比較實例價格×交易狀況修正系數×交易日期修正系數×區域因素修正系數×個別因素修正系數比準單價計算表比較實例ABC比較實例單價335042004300交易狀況修正系數100/100100/100100/100交易日期修正系數100/100100/100100/100區域因素修正系數100/98100/106100/108個別因素修正系數100/88100/96100/98修正后的單價〔元/m2〕XXX平均比準單價〔元/m2〕X格取均價為Z元/平方米。B、商鋪銷售價格測定X元/平方米，經綜合考慮屆時商鋪銷售價格首層均價取X元/平方米，二層均價取首層均價的X，即X元/平方米，則兩層商鋪的均價為X元/平方米。C、住宅、商鋪銷售價格匯總銷售價格確定表XXXXXXXXXXSSSS期(m2)均價〔元/m2〕XXXX工程經濟效益評價〔一〕工程評估依據《中華人民共和國土地治理法《中華人民共和國城市房地產治理法《中華人民共和國城市規劃法4.〔GB/T50291-199；《建設工程經濟評價方法與參數廣州市房地產信息中心公布的統計資料；托付方供給的有關資料；現場查勘及市場調查所獵取的有關資料。基準評估方案200年下半年200年月底；工程評估從年月日至年月底；施工期從年月至年月。〔二〕各項經濟指標分析開發本錢概算〔詳見附表---1〕建筑面積以廣州市XXXXX房地產供給的建筑面積X平方米，其中：X1棟建筑面積以《建設X平方米，XX平方米，X棟建筑面積為X平方米，會所地上建筑面積為4X平方米、地下建筑面積為X0平方米。該小區整塊土地的取得費共X萬元〔其中：征地補償費X萬元/X萬元/XX元/畝，整塊可出讓土地面積為X平方米，本次評估工程的用地面積為平方米，故應分攤到本次工程的土地取得費為X萬元。XXXXX房地產支付了第SSSS期土地使用權出讓金XX工程的土地使用權出讓金為X萬元。XXXXX房地產為關聯公司，故其建安費會較市場水平低；會所為整個小區共用，應進展分攤，而道路、隔音板等工程費用也應進展分攤，故本次不考慮道路、隔音板等費用的分攤，將會所的本錢全歸本工程。在實際建設中，可能一局部投入到會所的建設中，另外的資金投入修路、綠化等公建配套工程中。工程進度表〔詳見附表---2〕XXXX月至X3XXXXX月底，XX年X月底全部竣工。銷售打算表〔詳見附表---3〕XX年X月光大道X年開頭預售。住宅〔帶裝修〕X元/平方米，商場銷售均價為X元/平方米。表中，銷售比例為實際到帳金額占總銷售收入的百分比。住宅在X年上半年全部銷售完畢，商場在X年上半年全部銷售完畢。開發價值匯總表〔詳見附表---4〕開發總價值為X萬元；其中：住宅銷售收入為X萬元，商鋪銷售收入為X萬元。銷售收入再投入的金額是由銷售收入扣減銷售稅費得出，銷售稅費取銷售收入的X，則可投入的資金為X萬元。資金來源與運用〔詳見附表---5〕本工程總開發本錢為XX〔其中：自籌資金X萬元，銀行貸款X萬元，其余為銷售收入再投入。該工程總開發本錢X萬元，已投入X萬元，占總開發本錢的X，尚需投入X萬元。工程還貸打算〔詳見附表---6〕X10%X估算，每季計息，每季付息；X萬元的利息總額為X萬元。X萬元，其中：4XX年第四季度一次性投放，X萬元于X年年初一次性投放；還本時間估量為X年年底。靜態經濟效益評估〔詳見附表---7〕工程稅前利潤為XX；工程稅后利潤為X萬元，稅后開發本錢利潤率為X。動態經濟效益評估〔詳見附表---8〕X，貼現點取年末，貼現基準日為XX月X日。現金流量凈現值=凈現金流量÷〔1＋貼現率〕n。靜態凈現金流量為X萬元，動態累計凈現值為X萬元。內部收益率依據公式IRR=I1＋NPV1÷(∣NPV1＋NPV2∣)×I2－；當貼現率取7時，累計凈現值為215.11萬元，當貼現率取8%-70.87萬元；承受內插法計算其內部收益率為7.75%，即貼現率為7.75%時，此工程可保本；此內部收益率抗風險力量一般。靜態投資回收期〔T〕靜態投資回收期=1＋上年累計凈現金流量確定值/當年凈現金流量=4.5－1＋|-2543.09|/X≈X年動態投資回收期〔D〕動態投資回收期=1＋上年累計折現凈現金流量確定值/當年折現凈現金流量=4.5－1＋|-3558.43|/X≈X年盈虧平衡分析該工程開發本錢為X萬元，開發總價值為X5萬元，銷售稅費為銷售收入的X，則當銷售收入為X萬元時，可將全部本錢收回。故盈虧平2X。即當銷售比例達X時，全部投資可以收回。單因素敏感性分析〔詳見附表---9〕9。由該表可知，該工程對售價及本錢的變幅較敏感。歸還銀行貸款銷售平衡點分析〔詳見附表---10〕XXX萬元，資金XX萬元、銷售收入XX萬元時，可歸還銀行貸款的本息。10可知，當住宅銷售率到達XX時，可以歸還銀行X萬元本息。〔一〕爭論結論本工程開發共需投資XXXXX月底完工X年下半年開頭預售，XX月底銷售完畢。開發總價XXX；工程1X萬元，稅后本錢利潤率為X；財務凈現值為X萬元，內部收益率為X依據現有的資料及市場分析，本報告認為該工程根本可行。附 件1、評估工程現場照片；2、評估工程的平面示意圖復印件；3、評估機構資格證書復印件；4、評估機構名稱變更證明書；