物業管理合同法律地位的探討

隨著住房權利的明確界定和人們生活質量的提高，房地產管理中的一些深層次問題逐漸暴露出來。由于法制建設的滯后，房地產管理的產業發展受到嚴重影響。我國加入WTO,為物業管理提供了新的發展機遇,同時也使物業管理面臨著新的挑戰。因此,依法進行物業管理已是勢在必然。一、委托受托人處理我們通常所說的物業管理,主要是指居民住宅樓和寫字樓的物業管理。而由有關物業管理法規、規章在調整物業管理服務行為及相關活動的過程中,所形成的權利義務關系,就是物業管理的法律關系。按照現在的通常做法,購房者(業主)在與開發商(建設單位)簽訂購房合同的同時,還要簽訂格式化的《物業管理公約》。根據《物業管理公約》規定,在新建物業竣工交付使用前,由開發商選聘物業公司,承擔物業支付使用后至業主委員會成立前的前期物業管理服務,并由開發商與物業公司簽訂前期的物業管理合同。當交付使用物業的業主達到一定比例,或者物業達到一定使用年限時,必須依照有關規定召開首次業主代表大會,選舉產生業主委員會,再由業主委員會和續聘或選聘產生的物業公司簽訂新一輪的物業管理合同。這前后兩輪的物業管理合同,除了當事人按照市場經濟規則進行隨行就市的協商外,更必須按政府有關部門嚴格規定的格式合同示范文本來明確各自的權利與義務,業內人士稱這兩輪的物業管理合同為“A”合同、“B”合同,凡依格式合同示范文本訂立的合同,均冠之以委托合同之名。委托合同又稱委任合同。合同雙方約定一方(委托人)將自己的事務交給另一方(受托人)處理。委托制度發展源于商品經濟的發達,由于當事人困于有限的時間、精力和能力,不可能事必躬親,不得不將部分事務交由他人處理。法律對這種關系進行確認和調整,由此而產生委托。委托合同的特征是:委托合同是以處理委托人事務為目的的合同,委托合同為無償單務合同或有償雙務合同,委托合同是諾成合同、不要式合同。委托合同是我國現行《合同法》直接規定的十五種有名合同之一,受《合同法》調整和規范。但是從物業管理活動的特點來看,物業管理合同與《合同法》規范的委托合同相比較有很大的不同:1.有償服務是物業管理的基本特征,物業公司也是以營利為目的的,離開了有償服務,就不能定義為物業管理了。因此,物業管理必須是一種有償服務性質的勞動。而根據《合同法》第366條的規定,委托合同可以是有償的,也可以是無償的。2.《合同法》第396條明確規定:“委托合同是委托人和受托人約定,由受托人處理委托人事務的合同。”這實質上是法律對委托合同的定義。而一般所稱的委托人的事務,是指與委托人有利害關系,委托人若不委托處理就得親自處理的事務。而物業管理實際上并不是一種事務,而是作為物業管理服務人的物業公司提供的一種社會化、專業化、技術化的有償服務性質的勞動。業主給物業公司繳納的費用主要屬于勞動報酬性質。3.《合同法》第399條規定:“受托人應當按照委托人的指示處理委托事務。”這實際上是規定的受托人的義務。但是,物業公司的管理服務并不是完全按照開發商、業主委員會的要求來處理的。物業公司除了按照簽訂的物業管理合同所約定的范圍、項目提供服務外,還必須遵守物業管理的法規、規章以及有關行業規定,以獨立法人的名義,獨立地開展物業管理及其相關的各項經營服務活動,開發商和業主委員會只有監督權,而沒有干涉權和指揮權,物業公司也沒有聽命于開發商和業主委員會的忠實義務。4.《合同法》第400條和第408條分別規定:“經委托人同意,受托人可以轉委托”,“委托人經受托人同意,可以在委托人之外委托第三人處理委托事務。”而有關物業管理的法規、規章規定物業公司只可以將專項經營業務委托給專營公司,不能將物業整體或者重要管理服務責任轉交他人或轉委托。一個物業區域內,只能選聘一家物業管理公司提供物業管理服務,不論是開發商還是業主委員會都不得同時與兩個以上的物業公司簽訂物業管理合同。5.委托合同中的受托人在委托范圍內實施委托行為所產生的法律后果,由委托人承擔。《合同法》第407條還規定:“受托人處理事務時,因不可歸責于自己的事由受到損失的,可以向委托人要求賠償損失。”而在物業管理服務的實踐中,不論是侵權責任還是違約責任,都是由物業管理合同雙方當事人按照各自的過錯分別承擔的責任。由于作為物業管理基本依據的物業管理合同,對一些法律概念沒有界定,模棱兩可,因而在實踐中產生了一些問題:一方面,作為第一輪物業管理合同一方當事人的開發商,在選聘物業公司進行前期物業管理服務時,由于一些開發項目在規劃設計、施工階段就先天不足,如有的規劃設計不科學,有的工程質量較差,有的配套設施不完善,從而造成了建設和管理的脫節。開發商在房屋出售之后一走了之,而矛盾與問題則集中在業主入住并實行物業管理后才暴露出來,物業公司后天難調。有的開發商片面追求房屋的銷售率,對物業管理作出了一些不切實際的承諾,給日后物業公司和業主的矛盾沖突留下了隱患。目前有相當一批數量的物業公司是從原開發公司中的一個部門脫胎出來的,自建自管現象還很普遍,加之委托合同的束縛,這就使解決這些問題十分困難。另一方面,作為第二輪物業管理服務合同一方當事人的業主委員會,在選聘物業公司并簽訂委托合同過程中,由于相當長的一個時期以來,新聞媒介不恰當地把物業公司比喻為“管家”、“仆人”、“保姆”,過分地渲染業主至上的觀點,從根本上忽視了業主委員會和物業公司二者平等的民事法律關系。而實際上,物業管理的行業要求物業公司不但要做好物業運行、維修、保值、增值的工作,而且還要依法處理好與業主之間的矛盾與糾紛;監督業主的裝修行為,及時制止違章裝修;對業主違反《物業管理公約》的違章違規行為進行調查處理;通過社區活動和其他手段加強業主之間的聯系,創建社區精神文明等。由此可見,物業公司為了營造安全、舒適、文明的物業環境,必須同時行使服務和管理的雙重職能,缺一不可。如果是“管家”和“仆人”,只能聽命于“主人”,卻無權約束“主人”的行為,它與業主的關系只能是單向服務的依附關系。由于《委托合同》缺乏對業主和業主委員會的約束,結果在處理物業公司和業主的矛盾、物業公司和業主委員會的矛盾時,往往認為后者是“弱者”,需要保護,從而行政干預、輿論曝光,甚至對法律訴訟解決物業管理糾紛產生了誤導。因此,我們必須將物業管理行為和委托行為加以區別,揚棄那種把開發商、業主委員會與物業公司的法律關系界定在委托合同上的觀點,確認物業管理合同不是委托合同,而是一種特殊性質的勞動服務合同。據此簽訂的物業管理合同,應當遵循《合同法》總則的法律規定,并以《合同法》總則和《民法通則》中有關所有權的法律規定作為物業管理合同中約定合同訂立、效力、履行、變更、終止、違約責任等條款的基本依據。二、保管合同關系的重新設計在物業管理活動中,物業公司與業主、業主委員會所簽訂的各種合同,雙方應當只對合同中約定的義務承擔責任,這種責任應當是一種有限責任,并不是可以任意延伸或任意解釋的無限責任。由于目前理論上對物業管理概念的定義模糊與法制建設的相對滯后,一些業主對物業公司的責任要求超出了合理的范圍,認為只要繳了費,物業公司就應當對業主或物業的使用人在小區內的一切損失(包括人身傷害和財物被盜、丟失)等承擔責任。近年來,媒體上不斷有有關物業公司因小區內發生財物丟失、人身傷亡等事件而成為被告,被要求承擔賠償責任的報道。最近某市有這樣的一則案例:不久前有一小區的一住戶交納了一元錢的停車費,將一輛桑塔納轎車停放在小區里,結果被盜。經多方調解未果,訴訟至法院,最后法院判決物業公司應當賠償該住戶人民幣十一萬元。這樣的判決結果對物業公司來說是否顯失公平呢?筆者認為物業公司是否應當承擔賠償責任這一問題,關鍵在于要確定物業公司與停車的車主之間的法律關系的性質。在本案中雙方爭議的焦點是:住戶在付了一元錢的停車費后,住戶與物業公司之間形成的法律關系是保管合同關系,還是車位租賃關系?也許有人認為,既然車主向物業公司交納了一定的停車費,物業公司也收取了車主的停車費,事實上雙方的停車保管服務也就成立了,因此車主和物業公司之間的法律關系應為保管合同關系。物業公司收取車主的停車費,實際上就是享受了權利,那么就應當履行對停放車輛的安全保障義務。但物業公司的工作人員在車輛被盜時未有察覺或制止,屬于工作中的重大過失行為,因此,物業公司應當承擔賠償責任。其實這一觀點是值得商榷的。《合同法》第365條、第367條規定:“保管合同是保管寄存人交付保管物,并返還該物的合同。”“保管合同自保管物交付時成立,但當事人另有約定的除外。”這些法律規定實際上告訴我們,保管合同除了要求保管人和寄存人雙方意思表示一致外,而且還必須有寄存人將保管物交付給保管人、使保管物置于保管人實際控制和占有之下的事實。在本案中雙方當事人就車輛保管的意思表示并沒有達成一致。車主停車時也根本沒有將車輛的鑰匙或行駛證交給物業公司,實際上車輛的控制權和占有權仍然在車主手里,沒有轉移給物業公司,同時物業公司也未另外向車主簽發驗車放行的憑證,車主隨時隨地可以將車開走,無須征得物業公司的同意。由此可見,物業公司與車主之間并不存在車輛保管的法律關系。另外,根據《合同法》第369條的規定:“當事人可以約定保管場所或者方法。”也就是說保管物的存放區域可以由當事人自己約定,不受特定區域的限制,也不一定非要保管人自己擁有所有權或使用權的地方,才可以實施保管。而物業管理則不同,物業公司只能在特定的物業管理區域內進行經營管理活動。在本案中,物業公司實際上也只是將自己擁有所有權或使用權的車位出租給了車主,車主所支付的停車費實際上是車位租賃費,而不是車輛保管費。所以,法院要求物業公司承擔因車輛保管不善而產生的賠償責任是欠妥的。通過對以上案例的分析可以看出,雖然在《合同法》關于保管合同的規定中,僅有“保管物交付”、“保管人不得使用或者許可第三人使用保管物”的條款,而實際上在保管合同的履行過程中,寄存人交付的不僅僅是保管物,應當是指寄存人將對保管物的占有轉移至保管人1,但是《合同法》中并沒有明確規定這一點。同時,相關的法規和規章對如何界定車輛保管關系與車位租賃關系也缺乏一個明確的判定標準,導致在司法實踐中這兩種關系經常被混為一談,只要車主交納停車費,就要被認定為車主與物業公司之間的法律關系就是車輛保管關系。實際上,按照《合同法》意思自治的原則,物業公司應當承擔的是合同中雙方明確約定的責任,這種責任應當說是有限責任。雙方如另有約定的,則應當通過書面形式另行簽訂保管合同或通過原物業管理合同,明確雙方在保管方面的權利和義務、保管費用的數額及收取方法等。在合同中應當體現質價相符、權利與義務權相一致的精神,明確小區內車輛丟失的賠償責任。同樣,在處理發生在物業管理區域內的諸如人身傷害、家中財物被盜等個案時,在相關法律、法規規定尚不完善的情況下,應以雙方簽訂的物業管理合同作為基本依據,明確雙方的責任。三、明確業主委員會與物業公司之間的權利和義務較長一段時間以來,由于一些輿論宣傳不恰當地把物業公司比喻為“管家”、“仆人”、“保姆”等,使人們誤以為業主、業主委員會與物業公司之間是雇用與被雇用的關系。實際上,物業公司是以營利為目的,為業主、業主委員會的利益和小區的公共性事務進行管理和服務的獨立核算、自主經營、自負盈虧的獨立企業法人。而業主委員會則是指通過業主大會或業主代表大會選舉產生的、由業主自己組成的、對小區物業實行自治管理的組織,它代表和維護全體業主的合法權益,享有法律或合同所賦予的民事權利和民事義務。業主委員會通過選聘物業公司,與物業公司訂立、變更或解除物業管理合同、監督物業公司的物業管理服務行為、代表廣大業主向物業公司提出物業管理服務中存在問題的整改意見等來實現維護業主合法權益的職能。業主委員會與物業公司是矛盾的統一體,雙方所代表的利益和職能是不同的,都希望以最少的投入取得最大所得,一方的權利往往是另一方的義務。業主委員會有償聘請物業公司來管理廣大業主的物業,目的是為了業主物業的保值、增值;而物業公司擁有了業主,便擁有了市場,廣大業主是物業公司賴以生存和發展的基礎,雙方之間存在著共同的利益,這是雙方統一的一面;但是物業公司如何在業主交納一定費用的情況下,提供優質的服務,全方位、高層次地滿足廣大業主的要求,同時又要贏利,這是雙方矛盾的一面。有關法律、法規應當提供協調和解決雙方矛盾的平臺,建立物業管理服務的規范化運作機制。因為,物業管理的基礎是國家的法律、法規和規章,業主委員會與物業公司雙方合作的過程,實際上就是法律、法規調整雙方民事權利和民事義務的過程。雙方依法簽訂的物業管理合同,是業主、業主委員會和物業公司的行為準則和基本依據。除法定情形外,任何一方當事人都不得擅自違反。業主委員會可以通過市場的形式自由選擇物業公司,作為自己物業的管理者;物業公司也可以自主地選擇業主委員會,這是一個平等的“雙向選擇”關系。如果過分地渲染業主委員會作為“主人”可以炒作為“仆人”的物業公司,就可能將人們對于物業管理服務的認識導人誤區。在實踐中甚至出現這樣的情況:有的業主委員會中途任意“炒”掉物業公司,有的業主委員會主任