小區(qū)廣播系統(tǒng)使用管理方案小區(qū)廣播系統(tǒng)使用管理方案（擬稿）

一、目的

合理利用小區(qū)廣播系統(tǒng)，建立與業(yè)主的溝通平臺(tái)；提供溫馨的服務(wù)項(xiàng)目，提升物業(yè)管理服務(wù)的水平。

二、職責(zé)

1、客服中心負(fù)責(zé)廣播系統(tǒng)使用的管理；

2、監(jiān)控中心監(jiān)控員負(fù)責(zé)廣播系統(tǒng)的保養(yǎng)及技術(shù)指導(dǎo)。

三、廣播使用規(guī)定

1、廣播的內(nèi)容：發(fā)布通知、溫馨提示；節(jié)日播放音樂；生日、婚慶點(diǎn)歌祝福；

.-物業(yè)經(jīng)理人

2、廣播時(shí)間：上午7：50-8：10，下午6：10-6：30；（節(jié)日另行安排）

3、廣播的要求：①使用普通話、聲音甜美、音量適中、語(yǔ)速平穩(wěn)；②發(fā)布通知：共播放2次，間隔時(shí)間為10分鐘左右；每次播放3遍，間隔時(shí)間為1分鐘左右；③點(diǎn)歌：祝福語(yǔ)播放2次，每次2遍，分別在播放歌曲前及中途；

4、接受業(yè)主、客戶的點(diǎn)播，在客服中心辦理點(diǎn)播手續(xù)，每首歌10元（附祝福語(yǔ)）；

5、各部門需使用廣播系統(tǒng)發(fā)布通知及時(shí)與客服中心聯(lián)系，由客服中心主管確定廣播內(nèi)容后，安排專人進(jìn)行廣播。

四、廣播費(fèi)用預(yù)算

1、成本：①設(shè)備的折舊、維護(hù)費(fèi)：平均每年約2000元；②電費(fèi)：1.2×360=432元（3000W）；③人工費(fèi)：0元（由客服人員兼廣播）；

2、收入：平均月收入約600元×12=7200元；

客服中心

二○**年*月*日

篇2：《業(yè)主管理公約》名詞概述

《業(yè)主管理公約》名詞概述

發(fā)展商指zz地產(chǎn)（**）有限公司。

本物業(yè)指在發(fā)展地上由發(fā)展商分期開發(fā)和建設(shè)的整個(gè)物業(yè)發(fā)展，包括但不限于各"分期發(fā)展"。本物業(yè)命名為"**zz花園"。

物業(yè)管理指物業(yè)管理公司根據(jù)本公約規(guī)定或物業(yè)管理委托合同執(zhí)行及履行之一切職責(zé)及責(zé)任。

物業(yè)管理公司：指負(fù)責(zé)管理本物業(yè)的物業(yè)管理公司。第一任物業(yè)管理公司由發(fā)展商或由其全權(quán)指定的公司出任。

業(yè)主：指發(fā)展地內(nèi)房地產(chǎn)所有權(quán)人。

業(yè)主大會(huì)：指由全體業(yè)主組成，決定本物業(yè)管理重大事項(xiàng)的業(yè)主自治管理組織。

業(yè)主委員會(huì)：指業(yè)主大會(huì)的常設(shè)（執(zhí)行）機(jī)構(gòu)。

物業(yè)公用部分：指本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共場(chǎng)所（地）、人工湖及附屬設(shè)施、道路、路燈、溝渠、井、池、供水電系統(tǒng)、綠化、娛樂場(chǎng)所、自行車房（柵）及其他公共部分及公用設(shè)施，但不包括建筑物本體共用部位。

建筑物本體共用部指本物業(yè)內(nèi)各房屋的：

1.樓蓋、屋頂、樑、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房及其他的建筑物本體共用部位。

2.共用的供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、垃圾道、共用照明、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯等及其他的建筑物本體共用設(shè)施設(shè)備。

單元：指本物業(yè)之一部分，而該部分的業(yè)主相對(duì)于本物業(yè)內(nèi)其他各業(yè)主或合法使用人而言，有權(quán)享有該部分獨(dú)有占有權(quán)者。各單元之位置面積及其他詳情，由發(fā)展商與各業(yè)主簽訂之預(yù)售合同或買賣合同確定。

住宅單元：指本物業(yè)內(nèi)用作住宅用途的單元。

商業(yè)單元：指本物業(yè)內(nèi)可作商業(yè)用途的單元。

保留部分：指本物業(yè)內(nèi)未售出的部分極其未售出部分的公用部分及建筑物本體共用部位。保留部分歸發(fā)展商所有，例如會(huì)所、氣化站及供氣管道等。

維修：由物業(yè)管理公司或其委任之人士進(jìn)行之檢查、檢驗(yàn)、修整、維持、重建、翻修、清洗、洗擦、清潔、清理、修改、保養(yǎng)、更換、裝修、改善及在適當(dāng)情況下和在改善物業(yè)管理之前提下提供的服務(wù)。

物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)：指用來(lái)支付物業(yè)管理的費(fèi)用，包括但不限于以下項(xiàng)目：

1.本物業(yè)公用設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)所（地）及建筑物本體共用部位的日常管理、維修和養(yǎng)護(hù)的費(fèi)用（包括材料費(fèi)、設(shè)備損耗費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)及除四害消殺費(fèi)等）；

2.業(yè)主委員會(huì)、管理處規(guī)定人員的津貼工資、福利及辦公費(fèi)用；

3.就物業(yè)管理工作而聘請(qǐng)的專營(yíng)公司及其他聘請(qǐng)人員的費(fèi)用及物業(yè)管理公司的酬金；

4.本物業(yè)公用設(shè)施、設(shè)備及建筑物本體共用部位必要的保險(xiǎn)費(fèi)用和法定稅費(fèi)；

5.本物業(yè)必要的社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)用；

6.保安費(fèi)

物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)不包含小區(qū)及樓宇內(nèi)的公共水電費(fèi)、業(yè)主與非業(yè)主使用人的人身保險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)保管、保險(xiǎn)費(fèi)用及智能化系統(tǒng)的管理維護(hù)費(fèi)用等。

物業(yè)已交付使用但業(yè)主委員會(huì)尚未成立時(shí)，則由物業(yè)管理公司根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、質(zhì)量和深度，并經(jīng)市、區(qū)價(jià)格主管部門批準(zhǔn)，按優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的原則確定。成立業(yè)主委員會(huì)后，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司在《物業(yè)管理委托合同》中協(xié)商確定。

合法使用：指在業(yè)主和物業(yè)管理公司（如需要）的同意人下，合法使用有關(guān)業(yè)主的單元或物業(yè)公用部分及建筑物本體共用部位，包括（但不限于）承租人，該業(yè)主或承租人在該單元內(nèi)同住的家庭成員、傭人及訪客。

管理規(guī)定指由物業(yè)管理公司不時(shí)就本物業(yè)制定并供有關(guān)業(yè)主及合法使用人共同遵守的規(guī)則。

會(huì)所：指現(xiàn)在或?qū)?lái)在地塊***設(shè)立的會(huì)所及其設(shè)施。

會(huì)所規(guī)則：指由發(fā)展商和/或物業(yè)管理公司不時(shí)就會(huì)所及其設(shè)施的使用及管理而制定并供有關(guān)業(yè)主及其他使用人共同遵守的規(guī)則。

物業(yè)維修基金：指由業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)偂⒎制诶U納、由物業(yè)管理公司以建筑物本體為單位設(shè)立專帳代管、用于共用部位及物業(yè)公用部分的維修及更新改善、不得挪作他用的基金。

裝飾裝修管理規(guī)定：指由物業(yè)管理公司不時(shí)就本物業(yè)內(nèi)各單元的裝飾及裝修制定并供業(yè)主及其單元用戶及裝修施工隊(duì)共同遵守的規(guī)則。

（一）本公約提及的"發(fā)展商"包括其合法繼承人、受讓人、接辦人及其同意參與的其他公司。

（二）本公約提及的"業(yè)主"及"物業(yè)管理公司"包括其合法繼承人、受讓人及接辦人。

篇3：小區(qū)業(yè)主管理規(guī)約

龍灣小區(qū)業(yè)主管理規(guī)約

第一章總則

第一條為了維護(hù)龍灣小區(qū)（以下簡(jiǎn)稱“物業(yè)”）全體業(yè)主、使用人的合法權(quán)益，維護(hù)公共環(huán)境和秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等規(guī)定，結(jié)合本小區(qū)（大廈）的實(shí)際情況制定本規(guī)約。

第二條本管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主和物業(yè)使用人均有約束力。

第三條凡是與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中涉及業(yè)主共同利益的約定，應(yīng)與本管理規(guī)約一致。

第二章物業(yè)基本情況

第四條本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的基本情況

物業(yè)名稱龍灣小區(qū)；

座落位置**區(qū)**路**號(hào)，**號(hào)；

物業(yè)類型商住；

建筑面積約583233平方米。

第五條本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房位于：___，建筑面積為：。

第六條依法取得本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分所有權(quán)的人，或者雖未依法登記取得所有權(quán)，但基于買賣、贈(zèng)與等旨在移轉(zhuǎn)所有權(quán)的民事法律行為已經(jīng)依法占有使用該專有部分的人為本管理規(guī)約所稱業(yè)主。

第七條本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的能夠登記成為單個(gè)業(yè)主所有權(quán)標(biāo)的物的建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房、綠地、樓頂平臺(tái)、車庫(kù)、車位等房屋或者特定空間為本管理規(guī)約所稱專有部分。

本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)，物業(yè)服務(wù)用房、外墻面、大堂、樓梯、過道、道路，未經(jīng)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，未經(jīng)規(guī)劃專屬于單個(gè)業(yè)主的樓頂平臺(tái)、綠地等為本管理規(guī)約所稱共有部分。

本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物以外的已經(jīng)登記為全體業(yè)主共有或者根據(jù)其功能應(yīng)當(dāng)為業(yè)主共同利用的公共健身場(chǎng)所、廣場(chǎng)、園林等其他公共場(chǎng)所為本管理規(guī)約所稱共有部分。

本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已經(jīng)登記為全體業(yè)主共有或者雖未登記但系為保障業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使而修建或者埋設(shè)的配套設(shè)施，包括圍墻、大門、車棚、公共健身設(shè)施等，以及電梯、公共照明、安保、供電、供水、供熱、供氣、管道、水箱、消防、郵政信箱、避雷裝置、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)等公用設(shè)施，為本管理規(guī)約所稱共有部分。

第三章物業(yè)的使用

第八條業(yè)主對(duì)物業(yè)的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及物業(yè)的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

第九條業(yè)主應(yīng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全、整潔以及方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，在用電、用水、用熱、用氣、排水、通行、通風(fēng)、采光、日照、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面妥善處理與相鄰業(yè)主的關(guān)系。

第十條本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

1、危及建筑物安全，妨害建筑物正常使用，損害建筑物外觀；

2、占用或損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地，擅自移動(dòng)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備；

3、違章搭建、私設(shè)攤點(diǎn)、占用綠地、侵占通道以及建筑物的其他共有部分；

4、踐踏、占用綠地，損毀樹木、園林；

5、在非指定位置傾倒或拋棄垃圾、雜物；

6、違反有關(guān)規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒有害物質(zhì)，發(fā)出超標(biāo)噪聲；

7、擅自在物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)所懸掛、張貼、涂改、刻畫、設(shè)立廣告牌等；

8、拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

9、利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng)；

10、法律、法規(guī)和本規(guī)約禁止的其他行為。

第十一條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。業(yè)主應(yīng)按裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的約定從事裝飾裝修行為，遵守裝飾裝修的注意事項(xiàng)，不得從事裝飾裝修的禁止行為。

第十二條業(yè)主應(yīng)在指定地點(diǎn)放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，不得擅自占用物業(yè)共用部位和公共場(chǎng)所。

本物業(yè)管理區(qū)域晚間18時(shí)至次日上午8時(shí)和節(jié)假日，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生嚴(yán)重噪聲的施工。

第十三條因裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用以及侵害相鄰業(yè)主合法權(quán)益的，業(yè)主應(yīng)及時(shí)恢復(fù)原狀并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

第十四條業(yè)主應(yīng)按有關(guān)規(guī)定合理使用水、電、氣、暖等共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自拆改。

第十五條業(yè)主應(yīng)按設(shè)計(jì)預(yù)留的位置安裝空調(diào)，未預(yù)留設(shè)計(jì)位置的，應(yīng)按物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的位置安裝，并按要求做好噪音及冷凝水的處理。

第十六條業(yè)主及物業(yè)使用人使用電梯，應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域的電梯使用管理規(guī)定。

第十七條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛和停放車輛，應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域的車輛行駛和停車規(guī)則。

第十八條業(yè)主和物業(yè)使用人在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)動(dòng)物不得違反有關(guān)規(guī)定，并應(yīng)遵守以下約定：

1、不得在公共場(chǎng)所大小便，不得飼養(yǎng)家禽，保證動(dòng)物衛(wèi)生避免傳染疾病。

2、蹓狗進(jìn)入公共場(chǎng)所要使用繩索牽好，以防傷及他人；

3、不得因喧叫妨礙他人休息。

第十九條業(yè)主應(yīng)按規(guī)劃設(shè)計(jì)用途和房屋買賣合同的約定使用物業(yè)。因特殊情況需要改變物業(yè)設(shè)計(jì)用途的，業(yè)主應(yīng)在

征得相鄰業(yè)主書面同意后，報(bào)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)，并告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二十條因其他業(yè)主將住宅改變?yōu)樯虡I(yè)用房或者辦公用房等經(jīng)營(yíng)性用房，致使其正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧受到或者可能受到直接損害的業(yè)主，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及本管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。

第四章物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)

第二十一條業(yè)主對(duì)物業(yè)專有部分的維修養(yǎng)護(hù)行為不得妨礙其他業(yè)主的合法權(quán)益。

第二十二條因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)確需進(jìn)入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分時(shí)，業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)事先告知相關(guān)業(yè)主，相關(guān)業(yè)主應(yīng)給予必要的配合。相關(guān)業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護(hù)的進(jìn)行造成物業(yè)損壞及其他損失的，應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)賠償責(zé)任。

第二十三條發(fā)生危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益的緊急情況，必須及時(shí)進(jìn)入物業(yè)專有部分進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)但無(wú)法通知相關(guān)業(yè)主的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向相鄰業(yè)主說明情況，在第三方（居委會(huì)、社區(qū)或派出所）的監(jiān)督下，進(jìn)入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，事后應(yīng)及時(shí)通知相關(guān)業(yè)主并做好善后工作，維修養(yǎng)護(hù)發(fā)生的費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

第二十四條因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)或者公共設(shè)施，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意，并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第二十五條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取措施消除隱患。

第二十六條本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主應(yīng)按規(guī)定繳存、使用和管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金。資金余額不足首次歸集數(shù)額的30%時(shí)，應(yīng)當(dāng)續(xù)交。

第五章業(yè)主的共同利益

第二十七條為維護(hù)業(yè)主的共同利益，全體業(yè)主同意在物業(yè)管理活動(dòng)中授予業(yè)主委員會(huì)以下權(quán)利：

1、根據(jù)本管理規(guī)約，制定物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

2、以批評(píng)、規(guī)勸、公示等必要措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本管理規(guī)約和規(guī)章制度的行為；

3、業(yè)主共同權(quán)益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，享有訴訟主體資格發(fā)起或參與訴訟；

4、根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、變更或解除物業(yè)服務(wù)委托合同；

5、審議物業(yè)服務(wù)企業(yè)年度工作計(jì)劃和費(fèi)用預(yù)算；

6、檢查、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)工作情況；

7，本規(guī)約甴毎位業(yè)主代表和物業(yè)服務(wù)企業(yè)各執(zhí)一份，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議通過生效。

篇4：項(xiàng)目物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則品質(zhì)保障措施

項(xiàng)目物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則及品質(zhì)保障措施

**物業(yè)管理公司將首先組建****項(xiàng)目管理小組，配備各部門專業(yè)工作人員，全面負(fù)責(zé)完成****的前期物業(yè)管理工作，打造一個(gè)具有****自身特點(diǎn)的物業(yè)管理模式：

1、保安管理

在南都物業(yè)日常管理工作中，"人防+技防"始終是保安工作的重中之重。根據(jù)開發(fā)商提供的資料顯示，****具備一定的技防設(shè)備設(shè)施，這為今后確保小區(qū)安全提供了技術(shù)保險(xiǎn)。但物業(yè)管理商仍需建立更為嚴(yán)格的人防安全防范程序，制訂出各種防范突發(fā)事件的應(yīng)急措施，包括對(duì)小區(qū)的外圍管理、樓道管理、消防管理、道路車輛管理、電梯管理、地下車位管理以及突發(fā)事件的處置方法等，將責(zé)任落實(shí)到每一位工作人員，確保治安事件發(fā)生率為零。

根據(jù)****分期建設(shè)、分批交付的特點(diǎn)，A、B、C三區(qū)同時(shí)有入庫(kù)群體、裝修群體與工程建設(shè)群體的存在，這給安全防范工作帶來(lái)了一定的難度。**物業(yè)管理公司考慮采取內(nèi)緊外松的安全管理模式，警衛(wèi)門崗做好小區(qū)外圍安保工作的同時(shí)，內(nèi)部保安特別注意對(duì)重要部位及安全死角做好安全防范工作，盡力把安全隱患降低到最低程度。

2、裝修管理

****簡(jiǎn)約通透的空間造型充分體現(xiàn)了設(shè)計(jì)者所追求的建筑風(fēng)格，其淺色外墻、明亮通透的落地窗構(gòu)成了別具一格的建筑款型。如何保持建筑外立面的整潔，將成為****前期物業(yè)管理中的難點(diǎn)。對(duì)此，我們將根據(jù)以往的裝修管理經(jīng)驗(yàn)：

（1）在介入前期物業(yè)管理之時(shí)，根據(jù)樓盤的特點(diǎn)和開發(fā)商的要求，制訂相應(yīng)的可操作性的裝修管理文本，在與業(yè)主、裝飾公司三方進(jìn)行交流和溝通的基礎(chǔ)上，最大限度地保持小區(qū)整體環(huán)境的美觀，保證房屋的結(jié)構(gòu)不受破壞。

（2）與市、區(qū)房管局房屋裝修監(jiān)察部門建立經(jīng)常性聯(lián)系，依靠政府職能部門的力量，按照《湖南省城市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及《長(zhǎng)沙市城市房屋裝飾裝修管理?xiàng)l例》來(lái)規(guī)范業(yè)主的房屋裝修行為，對(duì)違反《裝修管理辦法》的行為及時(shí)作出處理。

（3）在業(yè)主裝修登記之時(shí)，即與之簽訂裝修管理協(xié)議，使其明確裝修范圍和裝修責(zé)任。

（4）由裝修專管員、維修工和保安人員組成三級(jí)管理小組，對(duì)裝修戶進(jìn)行巡查，及時(shí)了解裝修進(jìn)度，發(fā)現(xiàn)聲音及時(shí)控制，迅速整改，把違章裝修的影響控制在最小范圍。

**物業(yè)管理公司將嚴(yán)格遵循"有章可循、違章必糾"的裝修管理辦法，靈活各種管理手段，與業(yè)主講情、講理、講法，做耐心細(xì)致的思想工作確保****的建筑整體美觀，符合原設(shè)計(jì)要求。

3、智能化設(shè)施管理

****是智能化程度相對(duì)比較高的小區(qū)，涉及監(jiān)（消）控、綜合布線、背景音樂、緊急呼叫、可視對(duì)講、戶外抄表等系統(tǒng)。這些設(shè)施一方面提高了業(yè)主的生活質(zhì)量，另一方面也要求物業(yè)管理商不斷提高物業(yè)管理的技術(shù)水準(zhǔn)。南都物業(yè)對(duì)各類物業(yè)的機(jī)電設(shè)備設(shè)施和智能化系統(tǒng)維護(hù)，如：電梯、空調(diào)、高層樓宇消防系統(tǒng)、大型物業(yè)安保系統(tǒng)、停車場(chǎng)（庫(kù)）管理系統(tǒng)積累了豐富的專業(yè)知識(shí)和管理經(jīng)驗(yàn)。針對(duì)****智能化設(shè)施的功能，**物業(yè)管理公司將制定出科學(xué)規(guī)范的運(yùn)行計(jì)劃、養(yǎng)護(hù)和維修計(jì)劃以及功能開發(fā)計(jì)劃。

4、開展****物業(yè)管理的六項(xiàng)品質(zhì)保證措施

（1）運(yùn)用現(xiàn)代化科學(xué)手段，"三防"結(jié)合，確保小區(qū)安全。

雖然****智能化程度比較高，安保設(shè)施設(shè)備的功能比較齊全，但人防、物防、技防相結(jié)合仍然是我們治安管理的基礎(chǔ)。"人防"由**物業(yè)管理公司保安部統(tǒng)一指揮調(diào)度，強(qiáng)調(diào)多種結(jié)合，即流動(dòng)崗與固定崗結(jié)合、全面防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合、工裝與便裝相結(jié)合，在小區(qū)周邊圍墻上，設(shè)置紅外對(duì)射裝置以提高預(yù)警防范能力；充分利用技防的優(yōu)勢(shì)，運(yùn)用****已有的智能化保安設(shè)施，如緊急呼叫系統(tǒng)、監(jiān)（消）控系統(tǒng)、警衛(wèi)和游動(dòng)哨等，結(jié)合管理處的統(tǒng)一管理、快速高度，確保治安防范萬(wàn)無(wú)一換。

（2）裝修管理上經(jīng)濟(jì)、行政、法律、情理四法并用。

為了確保****無(wú)違章裝修，**物業(yè)管理公司將針對(duì)房屋墻體內(nèi)綜合布線多和戶型多的特點(diǎn)，以預(yù)防為主，有錯(cuò)必糾，對(duì)住戶、裝修單位員工大力宣傳、解答"裝修管理?xiàng)l例"，在裝修審批上嚴(yán)格把關(guān)，并明確雙方的契約關(guān)系，加強(qiáng)追蹤監(jiān)管，將違章裝修消滅在萌芽狀態(tài)。一旦發(fā)生違章裝修，首先曉之以理、動(dòng)之以情，運(yùn)用情理關(guān)系手段解決。解決不了的，通過行政執(zhí)法部門予以處罰，保證各種矛盾就地解決。

（3）加強(qiáng)園區(qū)環(huán)境保潔工作和環(huán)保文化建設(shè)。

針對(duì)****的綠化布局和環(huán)保要求，**物業(yè)管理公司將由公司管家部、綠化管理中心牽頭，制定各項(xiàng)環(huán)保、清潔、園林養(yǎng)護(hù)等

工作細(xì)則，并對(duì)小區(qū)噪音、水質(zhì)、空氣等要素進(jìn)行監(jiān)測(cè)，全面加強(qiáng)小區(qū)環(huán)境文化和環(huán)保建設(shè)。還將在此基礎(chǔ)上做好以下各項(xiàng)工作。

①維護(hù)好已有的園林綠化，實(shí)施由地面向空中延展的立體式綠化工程，加強(qiáng)對(duì)小區(qū)環(huán)保意識(shí)的宣傳力度，讓每位住戶都自覺成為小區(qū)環(huán)保工作的模范執(zhí)行者和宣傳者；

②開展垃圾分類收集，建立廢電池回收系統(tǒng)，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，實(shí)施藍(lán)天碧山工程，進(jìn)一步提升居住品質(zhì)；

③注重小區(qū)環(huán)境形象（EI），開展小區(qū)環(huán)境文化建設(shè)，統(tǒng)一規(guī)劃小區(qū)的各種自然景觀和人文景觀。**物業(yè)管理公司將制定VI識(shí)別手冊(cè)，環(huán)境手冊(cè)，制定全面的環(huán)境管理方案。

④成立智能化設(shè)施管理小組：**物業(yè)管理公司工程管理中心擁有多名賓館工程管理的資深人士主電梯、空調(diào)、強(qiáng)電、弱電等方面的專業(yè)技術(shù)人員，公司擬抽調(diào)部門人員組成智能化設(shè)備管理小組，在充分掌握****智能化系統(tǒng)運(yùn)用基礎(chǔ)上，制定出詳細(xì)的智能化詳細(xì)運(yùn)行、維護(hù)方案。公司強(qiáng)調(diào)"三個(gè)到位"，既專業(yè)技術(shù)人員操作到位，管理人員培訓(xùn)到位，住戶設(shè)備使用到位（住戶能否使用智能化設(shè)備是降低小區(qū)管理難度、提高管理效率的關(guān)鍵）。**物業(yè)管理公司將根據(jù)****的智能化設(shè)施，編制《****智能化使用手冊(cè)》，讓業(yè)主感受到智能化設(shè)施給生活帶來(lái)的方便、安全和快捷。

針對(duì)不同居住類型住戶的特點(diǎn)，**物業(yè)管理公司將制定發(fā)展****智能化系統(tǒng)的3年規(guī)劃，提倡網(wǎng)上遠(yuǎn)程服務(wù)，在條件成熟時(shí)建立小區(qū)局域網(wǎng)，讓小區(qū)的業(yè)主在網(wǎng)上交流溝通，享受服務(wù)，享受智能化給居家生活帶來(lái)的無(wú)窮樂趣。

（4）開展豐富多彩的社會(huì)文化活動(dòng)，創(chuàng)造良好的社會(huì)效益和健康的社會(huì)氛圍。**物業(yè)管理公司注重物業(yè)管理工作中的社會(huì)文化工作，并把此項(xiàng)工作內(nèi)容列入每年各小區(qū)的年度考核目標(biāo)。為了卓有成效地開展社會(huì)文化活動(dòng)，公司主辦了《南都生活》雜志、社區(qū)報(bào)刊、社區(qū)網(wǎng)站，舉辦一系列豐富多彩的社區(qū)文藝、體育活動(dòng)，在業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與物管之間建立起一種新型而融洽的工作關(guān)系，增加了彼此間的了解，同時(shí)也提高了業(yè)主門的居住樂趣；**物業(yè)管理公司將適時(shí)地在****舉行一些形式多樣、寓教于樂的社會(huì)文化活動(dòng)，例如節(jié)假日的業(yè)主聯(lián)歡、暑期的兒童游泳、書法培訓(xùn)、社會(huì)實(shí)踐等活動(dòng)以及老年人的休身養(yǎng)心、醫(yī)療咨詢、旅游觀光等活動(dòng)以及重大節(jié)日的特殊活動(dòng)，建立一種健康向上的環(huán)境文化、網(wǎng)絡(luò)文化和精神文化。

（5）實(shí)現(xiàn)人力、制度、技術(shù)的全面保證

各項(xiàng)制度的充分保證，是確保****物業(yè)管理工作正常運(yùn)行的基礎(chǔ)。**物業(yè)管理公司在長(zhǎng)期的管理工作中，培養(yǎng)和引進(jìn)了一大批知識(shí)結(jié)構(gòu)全面、業(yè)務(wù)技能精湛、具有奉獻(xiàn)精神的各類專業(yè)管理技術(shù)人才，積累了豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，建立了一套科學(xué)、規(guī)范的管理制度、各工種的培訓(xùn)制度、品質(zhì)管理制度和各專業(yè)的管理制度。20**年初，公司通過了IS09001：2000版國(guó)際質(zhì)量管理體系的第三方認(rèn)證，使物業(yè)管理工作在人力、制度、技術(shù)以及日常管理服務(wù)等各方面，得到了科學(xué)有效的全方位品質(zhì)保證。

（6）增強(qiáng)成本意識(shí)，做好開源節(jié)流、增收節(jié)支工作。

①對(duì)員工進(jìn)行勵(lì)行節(jié)約，勤儉辦企業(yè)的教育，增強(qiáng)成本意識(shí)。在日常管理服務(wù)中，自覺地從節(jié)約一滴水、一度電做起努力降低管理成本。

②隨著****開發(fā)建設(shè)交付使用的進(jìn)展和業(yè)主入庫(kù)率的提高，從小區(qū)客觀條件和有利于提高居民生活質(zhì)量出發(fā)，大力開展多種經(jīng)營(yíng)（如汽車美容店、家用電器安裝維