房地產工程可行性爭論報告 (模版)名目第一局部：工程總論工程背景工程概況工程名稱工程建設單位概況工程地塊位置及周邊現狀工程規劃把握要點工程進展概況可行性爭論報告編制依據可行性爭論結論及建議其次局部：市場爭論宏觀環境分析全國房地產行業進展分析本市房地產市場分析本市房地產市場現狀本市房地產市場進展趨勢板塊市場分析區域住宅市場成長狀況區域內供給產品特征區域市場目標客層爭論工程擬定位方案可類比工程市場調查工程SWOT分析工程定位方案第三局部：工程開發方案工程地塊特性與價值分析規劃設計分析產品設計建議工程實施進度營銷方案機構設置合作方式及條件第四局部：投資估算與融資方案投資估算投資估算相關說明分項本錢估算總本錢估算單位本錢銷售收入估算稅務分析1工程資金推想現金流量表自有資金的核算融資方案工程融資主體工程資金來源融資方案分析投資使用打算借款歸還打算第五局部：財務評價財務評價根底數據與參數選取財務評價〔方案1〕財務盈利力氣分析靜態獲利分析動態獲利分析償債力氣分析綜合指標表財務評價〔方案2〕財務評價結論第六局部：不確定性分析盈虧平衡分析敏感性分析變動因素一本錢變動變動因素二售價變動變動因素一容積率變動風險分析風險因素的識別和評估風險防范對策

第七局部：綜合評價環境評價〔影響及對策〕公司資源匹配分析結論建議附件：附表：附圖：調查人員聲明

第八局部：爭論結論與建議第九局部：附錄1、我們在本調查報告中陳述的事實是真實的和準確的。2XXXX公司統一的《房地產可行性爭論報告模式》進展分析。3、形成意見和結論。24、撰寫本可行性爭論報告。5、我們已〔或沒有〕對本報告中的擬建工程進展了實地查勘〔在本聲明中應清楚地說明哪些調查人員對擬建工程進展了實地查勘〕。6、〔其他需要聲明的事項〕參與調查人員簽名：公司領導簽字：注：形成全都意見后，附后存檔。工程背景

第一局部：工程總論這一局部主要應說明工程的發起過程、提出的理由、前期工作的進展過程、投資者的意向、投資的必要性等可行性爭論的工作根底。為此，需將工程的提出背景與進展概況作系統地表達。說明工程提出的背景、投資理由、在可行性爭論前已經進展的工作狀況及其成果、重要問題的決策和決策過程等狀況。在表達工程進展概況的同時，應能清楚地提示出本工程可行性爭論的重點和問題。工程所在區域進展狀況城市進展規劃與地塊的關系及對工程開發的影響；所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略進展等方面的地位，所在區域政策、經濟及產業環境。工程發起人及發起緣由工程淵源，特別的政治或文化背景，如：危房改造、高技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。工程投資的必要性〔3—5年〕，在公司進展中的地位〔是否核心工程〕；②公司進入重點區域市場、工程合理布局，對公司提高市場掩蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；③從公司將來的利潤需求、可持續經營等角度描述立項的意義；工程概況工程名稱工程建設單位概況工程地塊位置及周邊現狀①地塊位置地塊所處城市、行政區域、非行政區域〔經濟開發區、商貿金融區等〕的地理位置。附圖：工程在該城市的區位圖，標記出宗地區域位置，與標志性市政設施、建筑物〔如市中心商圈、機場等〕的相對位置和距離、地段的定性描述〔//政府的關系〕。②宗地現狀3〕四周范圍；〕地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；〕地面現狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑〔小峽谷〕、池塘及高壓線等對開發有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；〕地面現有居民狀況，包括具體居住人數、戶數，工廠數量、規模、產品性質、開工狀況等，并說明對拆遷及工程開發進度的影響；〕地下狀況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下/構造等，地上地下都要留意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建；〕土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；〕地質狀況，包括土地構造、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數據；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。③工程周邊的社區配套〕周邊3000 米范圍內的社區配套及交通狀況〔a〕公交系統狀況，包括主要線路、行車區間等；〔b〕宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要進展商自己解決；〔c〕現有交通捷運系統，近期或規劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現有和將來規劃的城市公共交通和快速捷運系統；教育：大中小學及教育質量狀況。醫院等級和醫療水平大型購物中心、主要商業和菜市場文化、體育、消遣設施公園銀行郵局附圖：生活設施分布圖，具體位置、距離?！?000米外但可輻射范圍內主要社區配套現狀④工程周邊環境〔依據個案特性描述，沒有的可以不寫〕治安狀況空氣狀況噪聲狀況污染狀況〔化工廠、河流湖泊污染等〕危急源狀況〔如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地等〕周邊景觀風水狀況近期或規劃中周邊環境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大/超市的建設等。其他4⑤大市政配套〔都要說明距宗地距離、本錢、接入的可能性〕道路現狀及規劃進展包括現有路幅、規劃路幅，規劃實施的時間，與宗地的關系〔影響〕。供水狀況：現有管線、管徑及將來規劃和實施時間。污水、雨水排放：現有管線、管徑及將來規劃和實施時間。通訊〔有線電視、、網絡〕：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路本錢等。永久性供電和臨時施工用電：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路本錢等。燃氣：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。供熱及生活熱水：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及將來規劃擴容和增加的狀況。工程規劃把握要點規劃把握要點①總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積②住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內容，并區分經營性和非經營性公建的面積③綜合容積率、住宅容積率④建筑密度⑤控高⑥綠化率⑦其他工程進展概況①已進展的調查爭論工程及成果②工程地塊初勘及初測工作狀況③工程建議書編制、提出及審批過程④爭論工作進展狀況可行性爭論報告編制依據在可行性爭論中作為依據的法規、文件、資料、要列知名稱、來源、公布日期。并將其中必要的局部全文附后，作為可行性爭論報告的附件，這些法規、文件、資料大致可分為四個局部：工程主管部門對工程的建設要求所下達的指令性文件；對工程承辦單位或;?？尚行誀幷撻_頭前已經形成的工作成;國家和擬建地區的政策、法令和法規。依據工程需要進展調查和收集的設計根底資料?！冻鞘芯幼^規劃設計標準》A市城市拆遷治理條例》《城市居住區公共效勞設施設置規定》《住宅設計標準》5《住宅建筑設計標準》《建筑工程交通設計及停車場設置標準》《城市道路綠化規劃及設計標準》《高層民用建筑設計防火標準》可行性爭論結論及建議市場爭論開發方案投資估算與融資方案財務評價不確定性分析綜合評價爭論結論與建議主要技術經濟指標表

其次局部：市場爭論行業政策

房地產開發商在一個國家的某個地區擬進展房地產投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經濟、文化、地理地貌、風俗習慣等。全國房地產行業進展分析2.2.12.2.2

市場供給與需求2.2.3 行業進展趨勢本市房地產市場分析一般來講，工程所在國內部地區之間的進展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅爭論其宏觀因素還不夠、還必需對工程所在區域進展因素分析，這是由于：首先，宏觀經濟對區域經濟的影響程度不同，對有的區域影響大，有的區域影響?。黄浯?，區域經濟進展受宏觀經濟的影響存在著“時滯’現象，宏觀的經濟現狀往往要經過一段長時間以后才能對區域經濟的進展產生影響，有的地區反響快，有的地區則滯后性較為明顯，投資時必需加以考慮；其三，國家特定的地區經濟使得某些區域經濟或多或少受宏觀經濟波動的影響，甚至形成于宏觀經濟趨勢相反的逆向走勢。本市房地產市場現狀整體競爭格局，供求現狀、近三到五年商品住宅市場進展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。、量值描述市場狀況：當年市場主要指標：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。、各類型產品的市場特征：價位區分、各檔次市場比例、進展趨勢、產品特征、分布區域等。、各行政區市場比較：量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。6各區商品住宅分布特征：供給量、銷售量變化和進展趨勢等。、當地城市近、中期規劃進展方向描述城市進展規劃、功能布局、根底設施建設等與工程開發和居民住宅親熱相關方面。20名進展商最3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。、熱點區域的表述和特征，熱點產品的表述和特征、客戶的購置偏好、購置關注的要素、重點樓盤描述備注：需要完成城市進展及房地產市場調研報告〔報告格式及內容另附〕本市房地產市場進展趨勢①需求推想需求推想就是以房地產市場調查的信息、數據和資料為依據，運用科學的方法，對某類物業的市場需求規律和變化趨勢進展分析和推想，從而推斷出將來市場對該類物業的需求。②供給推想供給推想就是以房地產市場調查的信息資料和數據為依據，運用科學的方法，對某類物業的市場供給規律和變化趨勢進展分析，從而推想將來市場上該類物業的供給狀況〔推想方法：通?？梢苑譃闀r間序列分析法和因果關系分析法。時間序列分析法又可分為：移動平均法，指數平滑法等；因果關系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等?！嘲鍓K市場分析區域住宅市場成長狀況,,,購置人群變.②區域住宅市場各項指標成長狀況〔近 3-5年〕,開工量/竣工量,銷售量/,.③區域市場在市內各項指標的排名狀況及進展趨勢區域內供給產品特征①各檔次產品供給狀況②各檔次產品的集合特征,尤其爭論與本案類似檔次物業的特征 ,平均售價,,,,,.③區域內表現最好個案狀況附圖：工程周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的將來主要競爭樓盤還要配置現場圖片。2-3年區域內可供給土地狀況、產品供給量和產品類型⑤分析：本案在區域市場內的時機點,本案所在位置的價位區間,,本案在開.區域市場目標客層爭論7①各檔次產品目標客層特征及輻射商圈范圍〔建立在本區域參照工程的閱歷爭論及全市的趨勢特征上〕②結論：本案目標人群的區域來源、行業特點、產品力的偏好、購置方式和主要的關注點、訴求點。工程擬定位方案可類比工程市場調查,序號比較因素典型樓盤分值權重擬建工程分值備注〔.〕地段位置10040%110 距所在片區中心的遠近； 商業、寫字樓為臨街或背街；配套設施10010%115 城鎮根底設施：供水、供電、排水； 社會服務設施；文化教育、醫療、文娛體育、郵電、公園綠化規劃設計10010%110 規劃水平、理念物業治理10010%95 保安、清潔衛生；內墻；綠化率及養護狀況；物業治理費；是否人車分流；物業治理商資質交通狀況1005%80 大小中巴線路數量；距公交站遠近；站點數量；大中小巴舒適程度樓盤規模1003%100 建筑總面積〔在建及未建〕；總占地面積；戶數；產品外觀1005%105 是否醒目；是否穎；是否高檔；感官舒適程度；戶型設計10010%105 戶型布置是否合理，是否有暗房，有用率是否高進展商信譽1002%90 資產及資質、開發樓盤多少、樓盤質量、品