旅游地產的認識與實踐主講人：宋丁

中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任、研究員深圳清華大學研究院1一、旅游地產的概念和功能價值二、國外旅游地產的發展歷程三、中國旅游地產后來居上四、旅游地產的產業形成五、旅游地產的主要功能價值六、旅游地產的發展模式七、旅游地產項目開發基礎分析八、旅游地產項目的策劃九、旅游地產項目的開發及運營管理策略十、旅游地產投資風險十一、華僑城旅游地產案例分析十二、關于旅游地產的十點總結一、旅游地產的概念

旅游地產是在特定的土地上開發的、與某一類旅游區域在空間互動方面和主題內涵方面具有明確關聯性的特色型房地產分支產業和項目，通常包含如下四類：（1）旅游景觀地產，主要指在旅游區內為游客活動建造的各種觀光、休閑、娛樂等直接旅游吸引物性質的地上建筑物及關聯空間；（2）旅游商業地產，主要指在旅游區內或旅游區旁邊提供旅游相關服務的商店、餐館、娛樂城、游客服務中心、會所、會展中心等建筑物及關聯空間；（3）旅游度假地產，主要是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假或商務度假居住的度假酒店、商務型度假酒店、度假村、出租式度假別墅、產權酒店、時權（分時度假）酒店等建筑物及關聯空間；（4）旅游住宅地產，主要指與旅游區在功能上和空間上相關聯的出售式度假別墅、度假地公寓（第二居所或第一居所）等各類住宅建筑物及關聯空間。在國內旅游地產市場上，通常意義上的旅游地產多是指后兩類地產。二、國外旅游地產的發展歷程旅游地產是西方工業化城市化的衍生產物現代城市本質上是近代以來大工業發展的產物。由于大工業的集中，引發了農村人口向城市的大規模流動，產生了波瀾壯闊的農村城市化浪潮，其結果就是近二百年來全球產生了上千座大城市人類居住地的集中而導致的城市生活的緊張、嘈雜、環境質量下降等等，也日益給城市居民帶來很多的壓力，于是，出現了所謂“逆城市化現象”，在這個過程中，旅游地產扮演著非常重要的作用

旅游地產發端于法國地中海沿岸歐洲最早的旅游地產發展是從地中海沿岸啟動的。早在20世紀初，地中海沿岸由于其美麗的濱海風光，被許多房地產投資人看中，成規模地、產業化地開發了大量的海濱別墅和度假服務設施，歐洲各國的政府要員、貴族、富商等階層蜂擁而至，使地中海成為歐洲乃至世界的休閑度假中心，即名揚全球的藍色海岸，后來還誕生了著名的濱海旅游藝術小城——戛納影城等國外旅游地產經歷了由點到面的擴展二戰后，美國替代歐洲成為世界經濟文化發展的領頭羊，旅游地產也發展迅速。20世紀70年代以來，旅游地產向全球迅速擴展。歐美澳洲等西方發達國家以及一些發展中國家紛紛推出一系列的以濱海、溫泉、高爾夫、山地、森林、鄉村等為背景的旅游地產項目。發展中國家的旅游地產出現以阿聯酋迪拜為代表的異軍突起的格局。全球第一座七星級酒店——帆船酒店就誕生在迪拜。三、中國旅游地產后來居上中國旅游地產的發展階段——上個世紀八十年代，各級政府的許多權力部門，如財政、稅務、銀行等，曾經興起一股在城市郊外綠色生態環境中興建高檔招待所和療養院的熱潮，是所謂“樓堂館所”建設的重要組成部分，

但這不屬于與市場經濟直接相關的旅游地產產業范圍——上個世紀八九十年代，在一些重要的風景區，也出現了若干重要的、用于旅游接待的度假型酒店——國內公認的中國旅游地產的啟動實踐發生在上個世紀九十年代的深圳華僑城以及杭州的宋城集團——近年來，在國家對住宅地產持續進行深度調控的態勢下，大批房

地產企業開始向城市兩個方向突破，一是向城市中心高容積率地

帶突破，開發以城市綜合體為代表的商業地產或城市型旅游地產，

二是向城市郊外低容積率地帶突破，開發郊野型旅游地產當前中國旅游地產的發展態勢1、旅游地產受到旅游業和房地產業雙向快速發展的推動2、國內已產生龐大的對旅游地產產品的需求3、形成以郊野型為主、城市型為輔的旅游地產雙模式4、政策扶持旅游地產以協助解決三農問題和三舊改造問題5、依托大城市作為主要客源地6、依托重點旅游資源或生態資源7、大面積連片土地的綜合開發8、大型企業紛紛介入旅游地產9、大型旅游地產項目得到政府的土地等政策扶持10、休閑度假旅游業與高端居住產業的結合11、全國旅游地產投資勢頭十分強勁12、旅游地產正在成為房地產發展的重要模式大型企業大規模進入旅游地產案例1、杭州宋城集團2、港中旅集團3、中信集團4、華潤集團5、大連萬達集團6、廣東雅居樂集團7、恒大集團8、萬科公司中國旅游地產發展中的若干障礙1、土地受讓的巨大障礙國家18億畝耕地紅線嚴格管制，城市每年的用地指標都十分有限，而旅游地產項目通常占地面積較大2、當地居民的利益平衡《物權法》表明，現在國家政策越來越傾向于保護土地出讓過程中原來的相對弱勢一方——出讓方的利益。在旅游地產項目的大面積土地出讓與開發中，企業可能將較大幅度增加土地成本和經營風險。在城市內部開發旅游地產項目所面臨的拆遷賠償安置等成本問題更加突出。3、產品類型的嚴格限制例如，高爾夫項目和別墅項目曾經被禁止開發，現在仍然受限，而在國家風景名勝區內也禁止相關項目的開發。這些限制在很大程度上影響著旅游地產的發展。四、旅游地產的產業形成首先，是旅游業的發展——人均GDP達到1000美元時，人們出游的愿望開始形成，主要是進行觀光旅游——人均GDP3000—5000美元時，人們希望更加休閑一點，浪漫一點，放松一點，更多地有機會體驗外部的世界。于是，休閑度假旅游成為時尚——人均GDP超過10000美元時，人們的旅游消費進入高級化階段，將產生更多的相對固定的、長期化的高端旅游消費行為，例如,高爾夫消費、濱海度假消費、溫泉居住型消費等等其次，是房地產業的發展——城市化的發展導致專門建設房屋的房地產業產生——城市病現象推動房地產探求更加高端的發展模式

再次，是旅游業與房地產業的結合——旅游業和房地產業結合具有鮮明的“1+1＞2”的效果——在房地產業領域，旅游地產正在成為其重要的一個分

支業態，成為房地產業實現文化提升價值的重要載體——在旅游業領域，通過由房地產支撐的城市型休閑和郊

野型度假旅游的發展，已經大大超越常規觀光型旅游

的貢獻，表現出它強盛的發展前景第四，是旅游地產產業形成的內在動能和外在標志內在動能

旅游地產所創造的是有人居氛圍的旅游空間和以旅游業作為主體生態人文環境的特殊居住形態，它的核心動能在于旅游和地產的互補互動和相互支撐，這不僅表現在郊野型旅游地產項目中，也表現在城市型旅游地產項目中。外在標志

旅游地產的標志性空間是生態度假地發展的高端居住空間。首先是生態度假酒店和度假別墅，這是旅游地產的最普遍形態的產品，其中包括各種專業化經營的星級酒店、產權式酒店、時權式酒店等。然后是在生態度假區一帶發展高端生態型居住區。當這種居住區形成規模，就產生了旅游地產的高端空間形態——旅游小鎮。五、旅游地產的主要功能價值第一，極大延伸了旅游業的產業深度和盈利空間

高端旅游必然伴隨著旅游地產和旅游居住的存在，就是各種形式的酒店、度假別墅、養老公寓、第二居所等等。由于旅游居住地實現，使旅游的產業鏈大大延伸，旅游盈利的空間也大大拓展。按照一般的測算，單位時間和單位客源固定的情況下，如果初級旅游業態中獲利1元，高級旅游業態中即可獲5—8元第二，成功拓展了房地產的產業業態和發展空間產業園區和小城鎮模式下的房地產業態只是城市的常規化延伸，是城市功能區自然外延的必然產物。旅游地產則完全不同，它無論在空間表現上，還是在資源利用上，無論在產業業態上，還是在人文價值上，無論在投資模式上，還是在經營特點上，都存在明顯的逆城市化現象房地產業講地段。從經濟價值的角度看，所謂好地段，是指人口密集、城市配套完善、方便出行的地段。這顯然是都市中心論的地段理論。從旅游地產的角度看，好地段則是強調環境的優良價值，是良好的環境支撐了房地產業的市場需求，推進了房地產業業態的提升，也拓展了房地產業的發展空間第三，為旅游業與房地產業的有機互動創造出最佳模式從旅游項目對房地產的推動作用看：一，旅游項目用地及周邊優良環境的積極影響二，旅游項目對片區文化提升的積極影響三，旅游項目本身對房地產價值提升的積極影響從房地產項目對旅游項目的推動作用看：一，降低旅游項目的投資風險二，為旅游項目營造一定的人氣第四、城市型旅游地產就地改變了城市生活和居住品質城市型旅游地產項目在城市內部打開一片新天地，此類項目的最大特點在于，它在保留了城市內部既有的生活配套齊全便捷的城市屬性的同時，又充分利用了城市內部非常珍貴的生態和人文資源，對其進行深度開發和利用，由此有效提升了城市原有生態和人文資源的旅游休閑利用價值，形成了其居住產品的優質生活和環境因素，是一般城市居住產品無法比擬的。第五、有效緩解了高端居住需求對城市內部的壓力城市外部旅游地產的出現完全適應了目前大城市市區無法滿足的居民對高端住宅日益增長的需要。旅游地產會積極引導一部分城區高端住房消費力走出城區，進入城市外部地帶，融入優良環境之中，從而減緩城區需求壓力，也有助于減輕城市房價的壓力。第六、郊野型旅游地產營造出城市內部

不可替代的生態度假居住模式城市市區的核心居住訴求是配套完善、生活便捷，但往往回避不了環境污染嘈雜的痼疾。城市外部旅游地產項目的核心居住訴求正好相反，這里沒有非常完善的城市服務配套，但它擁有城區難以匹敵的生態環境。考慮到不少購房者只是作為第二居所，對配套的要求并不高，因此，這種生態型居住方式的內在價值是城區無法替代的六、旅游地產的發展模式第一，旅游地產的投資模式

——投資主體的專業化——投資方式的市場化

——項目投資的規模化

第二，旅游地產的產品組合模式一、“城市主題公園+酒店”模式二、“旅游景區+酒店”模式三、“旅游景區+酒店+高檔住宅”模式四、“旅游小鎮”模式

第三，旅游地產的內部空間布局模式一、“原生態”模式二、“景區社區伴生”模式三、“旅游社區”模式四、“人居散化融入景區”模式

第四，旅游地產的經營模式一、旅游觀光主導型經營模式二、休閑度假主導型經營模式三、主題居住主導型經營模式四、產業互補型經營模式

第五，旅游地產的商業盈利模式——旅游豎旗獲得政策支持，地產筑基確保投資收益——把傳統地產景觀成本項轉變為旅游地產旅游資本項——地產部分少投資多收益，旅游部分多投資少收益——地產快速收益，旅游循序收益——以地產收益回饋旅游建設，培育長期收益型精品旅游區七、旅游地產項目開發基礎分析1、旅游資源：以生態