謹(jǐn)呈：安徽永先置業(yè)有限公司

安徽桐城七里香溪項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與行銷(xiāo)策略?目標(biāo)下的戰(zhàn)略?商業(yè)秘密聲明本文內(nèi)包含的資料屬于TUL國(guó)際企業(yè)聯(lián)合機(jī)構(gòu)的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對(duì)TUL國(guó)際企業(yè)聯(lián)合機(jī)構(gòu)作投標(biāo)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。如果TUL國(guó)際企業(yè)聯(lián)合機(jī)構(gòu)有幸和貴方簽訂合同，對(duì)本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說(shuō)明。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對(duì)文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。2規(guī)劃之前的思考尋找仙龍湖的愿景基于本案的定位研究分期開(kāi)發(fā)建議3PARTONE我們的目標(biāo)4意向目標(biāo)溝通對(duì)于項(xiàng)目規(guī)劃的重新思考？從桐城的城市價(jià)值，評(píng)判仙龍湖度假區(qū)的開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀與未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，我們是盲目開(kāi)發(fā)？還是打破規(guī)矩，另創(chuàng)一片天地？桐城的仙龍湖愿景何在？桐城的仙龍湖，山水？度假？居住？亦或其它？也許國(guó)際度假居住區(qū)的生活例子、桐城人自己的想法會(huì)為我們昭示答案項(xiàng)目產(chǎn)品理念如何塑造？通過(guò)對(duì)地塊價(jià)值的盤(pán)點(diǎn)和梳理，借鑒度假居住區(qū)的KPI體系模型，打造項(xiàng)目自身的獨(dú)特主題如何把握項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)節(jié)奏？通過(guò)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏的合理建議，尋求最適宜的盈利模式項(xiàng)目前期思考（先破再立的命題）項(xiàng)目戰(zhàn)略定位方向（戰(zhàn)略決策選擇）項(xiàng)目的整體定位及理念（整體定位）項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)策略（盈利模式選擇）5研究的基礎(chǔ)原地塊參數(shù)用地面積：212488.6㎡總建筑面積：317173.6㎡沿街商業(yè)：24626.3㎡

多層住宅：147268.3㎡高層住宅：34469.4㎡雙拼別墅：11651.2㎡花園洋房：61437.6㎡會(huì)所：2626㎡辦公：13346.5㎡住宅總戶(hù)數(shù)：2016戶(hù)地下建筑面積：23748.3㎡容積率：1.39

綠化率：36.2%集中綠化：23.8%建筑密度：27.1%

機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位：1200非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位：320067到底是誰(shuí)的“仙龍湖”？2007年5月26日，中國(guó)·仙龍湖國(guó)際旅游度假區(qū)隆重奠基。項(xiàng)目總占地面積約553.5公頃，其中水域面積約46.8公頃，依山傍水，風(fēng)景秀麗。是2006年桐城市的十大基礎(chǔ)工程，被列為安徽省“861”計(jì)劃重點(diǎn)項(xiàng)目之一。是一個(gè)以旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，全區(qū)分為六大區(qū)域：入口綜合服務(wù)區(qū)、休閑娛樂(lè)區(qū)、水上游覽區(qū)、休閑度假區(qū)、產(chǎn)權(quán)別墅區(qū)、景觀撫育區(qū)……主要消費(fèi)群體為桐城、安慶、合肥地區(qū)以及全國(guó)的觀光客；1.39的容積率，接近32萬(wàn)方的開(kāi)發(fā)體量，我們又能做些什么？！8城市價(jià)值1價(jià)值研判桐城位于安徽省中部偏西南，地處長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)腹地，是圍繞長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)圈增長(zhǎng)極所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)空間擴(kuò)散的發(fā)展帶之一，發(fā)展?jié)摿?qiáng)。發(fā)達(dá)的高速公路及鐵路交通網(wǎng)絡(luò)，使得桐城與長(zhǎng)三角其他城市圈緊密相連。桐城交通便捷，陸路方面，206國(guó)道、合九鐵路和滬蓉高速公路縱貫全境，航空方面距安慶、合肥機(jī)場(chǎng)較近，水路通過(guò)菜子湖直通長(zhǎng)江。桐城，地理位置和市場(chǎng)環(huán)境十分優(yōu)越，是長(zhǎng)三角最具增長(zhǎng)潛力和發(fā)展前景的區(qū)域之一9城市價(jià)值2價(jià)值研判桐城共有中小企業(yè)1萬(wàn)多家，20家企業(yè)名列安徽省民營(yíng)企業(yè)200強(qiáng)排序中，7家企業(yè)進(jìn)入全省鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)50強(qiáng)，市內(nèi)已形成六大主導(dǎo)行業(yè)：一是以金光公司、華祥集團(tuán)為代表的汽車(chē)、農(nóng)機(jī)零配件加工制造業(yè)。二是以鴻潤(rùn)集團(tuán)、霞珍集團(tuán)為代表的羽絨制品加工業(yè)。三是以丹鳳集團(tuán)為代表的建材化工業(yè)。四是以雙永公司、京天集團(tuán)為代表的包裝印刷業(yè)，我市已成為全國(guó)四大包裝印刷基地之一。五是以攀登集團(tuán)、新瑞集團(tuán)為代表的輸送機(jī)械制造業(yè)。六是以玉桐公司、經(jīng)華公司為代表的制刷制蓋業(yè)。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的崛起，構(gòu)筑了堅(jiān)實(shí)的工業(yè)基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，支撐起了桐城較高的消費(fèi)能力10區(qū)域價(jià)值1?仙龍湖國(guó)際旅游度假區(qū)的資源：十分豐富，近8000畝融良好山水生態(tài)環(huán)境和濃厚文化氛圍的集觀光、休閑、度假、青少年素質(zhì)教育為一體的旅游度假區(qū)，為“861”行動(dòng)計(jì)劃重點(diǎn)項(xiàng)目之一。?文化傳統(tǒng)：桐城是千年古邑，江淮文化圈的發(fā)祥地；是安徽省歷史文化名城，享有“文都”盛譽(yù)。自宋、明、清以來(lái)逐漸崛起的“桐城畫(huà)派”、“桐城學(xué)派”、“桐城文派”、“桐城詩(shī)派”的歷代先賢，在桐城這塊靈性的土地上留下了豐厚的文化遺存，諸如古遺址、古戰(zhàn)場(chǎng)、古祠堂、古府邸、古民居、古寺庵、古塔林、古亭閣、古園林、古墓葬、古石刻、古石橋、古石器、古書(shū)畫(huà)以及近代革命紀(jì)念地等星羅棋布，燦若繁星，構(gòu)成桐城傳統(tǒng)文化之源遠(yuǎn)流長(zhǎng)、博大精深的地域特色，千百年來(lái)折射著桐城文化的奪目光輝。黃梅戲之鄉(xiāng)：孕育了以嚴(yán)鳳英為代表的一代黃梅戲表演藝術(shù)家。政府文化論壇項(xiàng)目的推動(dòng)，使得挖掘和復(fù)興。?仙龍湖國(guó)際旅游度假區(qū)的發(fā)展?jié)摿Γ壕嚯x長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈較近，開(kāi)發(fā)程度較低，資源種類(lèi)較豐富，資源保護(hù)程度較好。有潛力成為長(zhǎng)三角的旅游度假中心之一。仙龍湖國(guó)際旅游度假區(qū)自然資源和文化底蘊(yùn)豐富;將成為長(zhǎng)三角最具發(fā)展?jié)摿Φ亩燃賲^(qū)之一價(jià)值研判11區(qū)域價(jià)值2城市的下一個(gè)發(fā)展“極”是生態(tài)旅游優(yōu)勢(shì)地區(qū)，按照經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展的規(guī)律，本區(qū)域最有資源優(yōu)勢(shì)發(fā)展為城市一極傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)工業(yè)經(jīng)濟(jì)服務(wù)體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)Commodities日用品80年代Good商品90年代ServicesExperience服務(wù)體驗(yàn)21世紀(jì)行政中心老城區(qū)權(quán)利制度等級(jí)計(jì)劃服務(wù)中心？生態(tài)低密度休閑度假第一居所與第二居所融合城市融合的接駁點(diǎn)快捷體驗(yàn)資源占有經(jīng)濟(jì)中心開(kāi)發(fā)區(qū)便捷集聚商業(yè)中心化服務(wù)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整賦予仙龍湖國(guó)際旅游度假區(qū)承擔(dān)城市新發(fā)展極的使命價(jià)值研判12居仙龍湖之“遙”，得生活之“憂(yōu)”低密度物業(yè)存在替代產(chǎn)品/配套成熟度不足/與城市的聯(lián)系相對(duì)較弱現(xiàn)狀認(rèn)知13只賣(mài)給有錢(qián)人的“仙龍湖房子”/產(chǎn)品多為多層與洋房/度假生活的形象定位/社區(qū)封閉度高，氣勢(shì)凌人/外來(lái)投資客、本地有錢(qián)人成為主力客群現(xiàn)狀認(rèn)知14重新思考Q1：資源依賴(lài)和區(qū)域意向模糊使得片區(qū)處于被動(dòng)的地位，未來(lái)的仙龍湖城市地位該如何定義？Q2：如何打破片區(qū)既有現(xiàn)狀，發(fā)揮規(guī)模及價(jià)值利好，將資源系統(tǒng)整合，在地塊增值的條件下實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化？Q3：到底為誰(shuí)來(lái)建造真正被向往的好房子？如何通過(guò)項(xiàng)目的運(yùn)作樹(shù)立“仙龍湖生活觀”？Q4：如何確保10年開(kāi)發(fā)周期內(nèi)的本項(xiàng)目有步驟地開(kāi)發(fā)和市場(chǎng)運(yùn)作？仙龍湖的愿景盈利模式一、通過(guò)項(xiàng)目運(yùn)作改變區(qū)域形象，樹(shù)立全新的生活空間和生活方式，刷新人們對(duì)桐城、對(duì)仙龍湖的城市意像二、確定合理的定位和開(kāi)發(fā)次序，使得區(qū)域土地價(jià)值增長(zhǎng)，從而實(shí)現(xiàn)較好的經(jīng)濟(jì)效益1516在仙龍湖，開(kāi)始“真正度假心情”山水、人文、區(qū)域輻射力……仙龍湖的旅游資源，盤(pán)點(diǎn)整個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)都算是首屈一指；看看香港愉景灣、民丹島，還有成都芙蓉古城國(guó)際國(guó)內(nèi)度假居住區(qū)的成功例子，比比皆是仙龍湖成為知名旅游度假勝地，其實(shí)也只是個(gè)早晚問(wèn)題我們現(xiàn)在要做的，只是找對(duì)合適的開(kāi)發(fā)模式創(chuàng)造真正屬于桐城人的度假心情17尋找方向按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，一流的旅游度假地因其資源稟賦和顧客市場(chǎng)的不同可分為以下三類(lèi)桐城仙龍湖?一流旅游度假區(qū)根據(jù)自身資源水平和競(jìng)爭(zhēng)力，形成不同層次的resort，覆蓋不同范圍的客戶(hù)群。?不同層次的resort之間在市場(chǎng)覆蓋度上存在包含關(guān)系，但客戶(hù)結(jié)構(gòu)各自不同。?在同一層次的度假場(chǎng)所中，存在較大競(jìng)爭(zhēng)。資料來(lái)源：TUL·勵(lì)銳分析18尋找方向“一流旅游度假地分類(lèi)”：旅游度假區(qū)不斷提升資源環(huán)境和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，功能逐漸復(fù)合，覆蓋市場(chǎng)空間隨之逐漸擴(kuò)大注：1.復(fù)合功能并非resort功能的簡(jiǎn)單疊加，而是通過(guò)滿(mǎn)足不同角度的需求，實(shí)現(xiàn)整個(gè)resort區(qū)域綜合競(jìng)爭(zhēng)力的飛躍；2.度假區(qū)的最終定位根本上取決于其自身資源稟賦，并通過(guò)加強(qiáng)內(nèi)外部競(jìng)爭(zhēng)條件來(lái)實(shí)現(xiàn)。資料來(lái)源：TUL·勵(lì)銳分析桐城仙龍湖19尋找方向隨著桐城旅游在長(zhǎng)三角城市區(qū)中的進(jìn)一步升級(jí)，其輻射力不斷加強(qiáng)，逐步成長(zhǎng)為具有競(jìng)爭(zhēng)力的旅游休閑度假目的地在產(chǎn)品性質(zhì)上，實(shí)現(xiàn)由旅游城市向城市旅游目的地的轉(zhuǎn)型；在產(chǎn)品類(lèi)型上，向多元化的文化、休閑、商務(wù)旅游產(chǎn)品轉(zhuǎn)型；在旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展上，由數(shù)量擴(kuò)張型向效益增長(zhǎng)型轉(zhuǎn)變；要加強(qiáng)對(duì)地方文化和山水資源的保護(hù)，為桐城旅游的可持續(xù)發(fā)展保留足夠空間。本項(xiàng)目的定位與發(fā)展要吻合這一大前提才能充分圈定未來(lái)成長(zhǎng)性的市場(chǎng)20香港愉景灣參考案例121低密度住宅，建設(shè)游艇會(huì)、高爾夫、海灘等多個(gè)體驗(yàn)設(shè)施，營(yíng)造度假式居住生活參考案例122顯著區(qū)別于以往城市居住生活的新的度假生活模式，與香港富人更深度的住房需求相吻合參考案例123優(yōu)劣勢(shì)地塊交錯(cuò)開(kāi)發(fā)，物業(yè)類(lèi)型多樣，配套建設(shè)同步進(jìn)行，大盤(pán)持續(xù)發(fā)力參考案例124優(yōu)勢(shì)地塊率先啟動(dòng)，體驗(yàn)點(diǎn)同步建設(shè)，物業(yè)類(lèi)型多樣，配套以生活便利為目標(biāo)參考案例125參考案例1體驗(yàn)設(shè)施、教育和醫(yī)療等生活配套不僅僅提升了社區(qū)形象和價(jià)值，更使愉景灣從偏僻的陌生區(qū)成為香港的名片26參考案例2BintanResorts——休閑度假的旅游圣地民丹(BintanResorts)坐落在民丹島的北海岸，距新加坡45分鐘之遙，是中國(guó)南海上景色怡人的廖內(nèi)群島中最大的一個(gè)。原始的白色沙灘、各種國(guó)際級(jí)度假勝地、以及一系列休閑的熱帶假日活動(dòng)27參考案例2Bintan由六個(gè)分別來(lái)自印尼、新加坡、香港等不同的集團(tuán)公司開(kāi)發(fā)不同的度假村28參考案例2各度假村提供的特色活動(dòng)項(xiàng)目組合和靈活的度假方式以吸引不同層面的客戶(hù)29參考案例2Bintan的定位與目標(biāo)游客群體30參考案例2前期投入巨大，多家公司共同開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)節(jié)奏的有效控制，使得項(xiàng)目順利進(jìn)行31參考案例232參考案例2通過(guò)對(duì)物業(yè)的持有和銷(xiāo)售成為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)33參考案例2通過(guò)旅游開(kāi)發(fā)，充分發(fā)揮民丹島的生態(tài)人文資源，使得這個(gè)停靠港演變?yōu)閬喼奚踔寥澜绲穆糜问サ?4參考案例3成都芙蓉古城區(qū)位：位于成都西郊青羊界，新成溫公路成-溫-郫生態(tài)城市帶快速通道旁。規(guī)模：占地810畝，規(guī)劃總建筑面積13萬(wàn)多平方米。交通：項(xiàng)目于2000年末入市，當(dāng)時(shí)新成溫快速通道未修通，項(xiàng)目交通非常不便，從成都市區(qū)到項(xiàng)目需要大約50分鐘車(chē)程。資源：主要依托自然資源是成-溫-郫國(guó)家級(jí)生態(tài)農(nóng)業(yè)保護(hù)帶中的新鮮空氣和生態(tài)環(huán)境。35參考案例3集居住、度假、休閑、投資于一體、融合各種中國(guó)民居建筑風(fēng)格、以成都地域文化為內(nèi)涵的綜合性社區(qū)36參考案例3項(xiàng)目入市時(shí)所在區(qū)域?yàn)槭袌?chǎng)完全陌生區(qū)域，主要受到同一方向上資源絕佳的成熟別墅板塊青城山的強(qiáng)有力競(jìng)爭(zhēng)37參考案例3成都芙蓉古鎮(zhèn)產(chǎn)品采取低價(jià)入市策略，通過(guò)大盤(pán)造勢(shì)和前期配套的投入為消費(fèi)者提供高性?xún)r(jià)比和高升值預(yù)期的產(chǎn)品芙蓉古城的高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品吸引了不同類(lèi)型的客戶(hù)，其中養(yǎng)老客戶(hù)、投資客戶(hù)以及休閑度假客戶(hù)各占三分之一。項(xiàng)目每期產(chǎn)品嚴(yán)格控制產(chǎn)品面積區(qū)間，始終以面積較小的公寓或者別墅類(lèi)產(chǎn)品為主，達(dá)到控制總價(jià)的目的，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)置業(yè)客戶(hù)順利實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品升級(jí)。項(xiàng)目良好的升值預(yù)期在后幾期吸引了大量的前期客戶(hù)重復(fù)購(gòu)買(mǎi)。38參考案例3項(xiàng)目打造了以成都傳統(tǒng)文化為載體的“出城不出塵”的全新生活方式贏得了市場(chǎng)的高度關(guān)注，從而克服區(qū)域陌生度實(shí)現(xiàn)成功啟動(dòng)39參考案例3社區(qū)配套以古時(shí)成都長(zhǎng)街為藍(lán)本，在“形”上反映出濃厚的巴蜀文化色彩，喚起了成都人對(duì)于古成都繁華市井生活的回憶?主干道斜穿小區(qū)，共長(zhǎng)1000米，是古城的靈魂街，其街頭小品、樹(shù)木綠化均以繁華的古時(shí)長(zhǎng)街作為藍(lán)本。這里街市繁華，富有濃厚巴蜀文化色彩的酒樓店鋪百肆陳雜。薈萃成都名小吃的美食街、玲瑯滿(mǎn)目的傳統(tǒng)手工制品街、各種風(fēng)格茶樓。?模仿古時(shí)的皇城、明遠(yuǎn)樓、至公堂，承擔(dān)社區(qū)會(huì)所、博物館、室內(nèi)運(yùn)動(dòng)中心以及會(huì)議交流中心等功能，總建筑面積達(dá)到了6700平米。此外酒店/客棧也臨街而建，為不同類(lèi)型的休閑客戶(hù)提供了住宿娛樂(lè)場(chǎng)所。40模式解說(shuō)41模式解說(shuō)通過(guò)打造全新生活方式、高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品，形成核心競(jìng)爭(zhēng)力42項(xiàng)目定位我們的“仙龍湖愿景”——形象統(tǒng)領(lǐng)——仙龍湖║新湖居?生活觀新湖居的內(nèi)涵：發(fā)生化學(xué)反應(yīng)、清晰表達(dá)模糊感覺(jué)、超越從前生活觀：界定全新生活體驗(yàn)和態(tài)度43項(xiàng)目定位“新湖居·生活觀”——精確制導(dǎo)系列問(wèn)題123仙龍湖無(wú)核心區(qū)域，點(diǎn)狀開(kāi)發(fā)的問(wèn)題仙龍湖無(wú)生活，更無(wú)從提及生活方式仙龍湖無(wú)統(tǒng)一訴說(shuō)的形象形象統(tǒng)領(lǐng)——仙龍湖║新湖居?生活觀新湖居的內(nèi)涵：發(fā)生化學(xué)反應(yīng)、清晰表達(dá)模糊感覺(jué)、超越從前生活觀：界定全新生活體驗(yàn)和態(tài)度44項(xiàng)目定位“新湖居·生活觀”的情感訴求45項(xiàng)目定位“新湖居·生活觀”的社區(qū)模式舒適實(shí)用、繼往開(kāi)來(lái)的房子充滿(mǎn)人文關(guān)懷的社區(qū)仙龍湖之濱絕色美景游刃有余的自在人生建筑風(fēng)格繼承中式傳統(tǒng)精神，同時(shí)融入現(xiàn)代創(chuàng)新元素產(chǎn)品性?xún)r(jià)比高，值得傳世珍藏，深具長(zhǎng)期投資價(jià)值戶(hù)型設(shè)計(jì)專(zhuān)注舒適實(shí)用，不在闊綽上做過(guò)份文章文化底蘊(yùn)：將桐城文化融入建筑、園林和社區(qū)小品之中生活氣息：整合內(nèi)外部旅游和度假資源，形成社區(qū)氛圍商務(wù)配套：利用公共配套在社區(qū)中設(shè)置商務(wù)交流空間最大化利用湖光山色滿(mǎn)足目標(biāo)客戶(hù)對(duì)稀缺資源的占有需求內(nèi)部園林滿(mǎn)足對(duì)園林景觀的向往和熱愛(ài)章通過(guò)度假體驗(yàn)設(shè)施整合使生活“慢下來(lái)”公共空間的設(shè)計(jì)，留出足夠自由思考和默默發(fā)呆的空間46項(xiàng)目定位“新湖居·生活觀”的產(chǎn)品特征47我們所暢想的仙龍湖·新湖居里可以享受到的繽紛生活應(yīng)該是……48我們所暢想的仙龍湖·新湖居里可以體驗(yàn)到的生活藝術(shù)應(yīng)該是……4950居于仙龍湖，擁抱“詩(shī)意理想”把那些陳詞濫調(diào)的頂級(jí)大宅、歐美風(fēng)情、奢華體驗(yàn)，統(tǒng)統(tǒng)拋到一邊吧；不妨平心靜氣下來(lái)，琢磨琢磨這塊212488.6㎡的土地到底價(jià)值幾何？！從城市居住新一極的即將誕生到桐城人度假生活方式的全新轉(zhuǎn)型再到仙龍湖居所將從投資者手里傳遞到自住客……諸多端倪只為昭示一個(gè)將愈發(fā)清晰的事實(shí)：讓更多的人可以居于仙龍湖！51項(xiàng)目研究區(qū)位價(jià)值◆從度假區(qū)的整體規(guī)劃來(lái)看，本片區(qū)定位為仙龍湖國(guó)際旅游度假區(qū)的一個(gè)旅游終端區(qū)域，受益于政府的大力扶持、打造◆項(xiàng)目地塊劃歸在度假區(qū)內(nèi)面積最大、位置最佳的度假、休閑、居住用用地起步區(qū)中，受整體開(kāi)發(fā)、資源聯(lián)動(dòng)的效益明顯◆本案位于仙龍湖公園的入口處，與桐城主城區(qū)交通更便捷52項(xiàng)目研究景觀價(jià)值◆項(xiàng)目西面正對(duì)生態(tài)島嶼，東面為城市公園，景觀資源較為豐富。◆由于地塊非一線臨湖，將使未來(lái)住宅產(chǎn)品的觀湖面受到一定限制；因此自身主題塑造十分重要。生態(tài)島嶼城市公園桐潛路城市公園桐潛路53項(xiàng)目研究規(guī)劃指標(biāo)解讀◆表面：比照區(qū)域內(nèi)其他已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，1.39的容積率似乎注定“天生劣勢(shì)”◆本質(zhì)：1、可以創(chuàng)造更加豐富的產(chǎn)品線組合2、多主題演繹大規(guī)模社區(qū)生活3、建立更加廣泛的購(gòu)買(mǎi)客群聯(lián)盟4、多元社區(qū)有效實(shí)現(xiàn)板塊競(jìng)爭(zhēng)區(qū)隔約320畝的占地規(guī)模1.39的綜合容積率如何解讀？54市場(chǎng)占位占位的三個(gè)思考角度經(jīng)歷了桐城老城區(qū)、政務(wù)新區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)的居住理想，是時(shí)候到仙龍湖建立新的城市核心居住極……撇開(kāi)建筑風(fēng)格、戶(hù)型設(shè)計(jì)、價(jià)格水平不論，我們只想創(chuàng)造一種全新的未來(lái)生活狀態(tài)一開(kāi)始可以選擇暫時(shí)放開(kāi)部分客戶(hù)的手,因?yàn)槟阒浪麄冎幸欢ㄓ腥艘貋?lái)55市場(chǎng)占位站在城市角度看區(qū)域桐城的城市發(fā)展極和居住理想第一極：老城區(qū)居住理想：傳統(tǒng)的聚居地、城市游賞的可能生活的便利可達(dá)第二極：政務(wù)新區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)居住理想：現(xiàn)代舒適的新城、充滿(mǎn)活力的生活圈與未來(lái)生活方式的全接觸新一極：仙龍湖度假區(qū)居住理想：天然景觀生態(tài)區(qū)、休閑度假之所、水岸生活理想的最終實(shí)現(xiàn)21356市場(chǎng)占位站在生活場(chǎng)景的角度看產(chǎn)品新湖居·生活觀度假家輕松生活仙龍湖57市場(chǎng)占位站在未來(lái)的角度提前改善客戶(hù)結(jié)構(gòu)核心客戶(hù)：40%~50%來(lái)源：桐城本地人置業(yè)目的：自住、投資等復(fù)合型目的基本特征：年齡集中在35-50歲之間，家庭人口為3-5人，處于家庭穩(wěn)定上升期。潛在客戶(hù)：10%~15%來(lái)源：長(zhǎng)三角、港臺(tái)及外籍人士偶得客戶(hù)：3%~5%來(lái)源：少量區(qū)域拆遷戶(hù)重要客戶(hù)：30%~35%來(lái)源：合肥、安慶等周邊城市人置業(yè)目的：自住、少量投資由于產(chǎn)品的多元化和開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，在桐城城市發(fā)展向第四極擴(kuò)展、經(jīng)濟(jì)實(shí)力日益提升的大機(jī)遇、大背景下，基于對(duì)桐城本地人和仙龍湖板塊當(dāng)前潛在購(gòu)買(mǎi)客群的研究，結(jié)合本項(xiàng)目，在以上結(jié)論之中，我們發(fā)現(xiàn)，我們面對(duì)的是一群來(lái)源廣泛、購(gòu)買(mǎi)能力強(qiáng)、寄情山水、懂得享受生活的桐城本土和周邊區(qū)域客戶(hù)。58市場(chǎng)占位確定以下四個(gè)要素進(jìn)行整體規(guī)劃5960320畝，大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式說(shuō)通過(guò)科學(xué)的梯度分級(jí)，土地的最大價(jià)值才能充分被挖掘；地塊資質(zhì)、景觀資源、交通區(qū)位、商業(yè)價(jià)值……參照這些決定性因素，我們將這塊320畝土地劃分三級(jí)并且界定了不同的物業(yè)形態(tài)組合同時(shí)也提出了旅游地產(chǎn)大盤(pán)啟動(dòng)區(qū)的初步模型關(guān)于320畝土地，我們還有許多細(xì)化工作尚未展開(kāi)：這，是一個(gè)開(kāi)始……61價(jià)值梯度基于地塊的價(jià)值梯度劃分城市公園桐潛路206國(guó)道與城區(qū)相鄰，景觀資源相對(duì)不足，私密性較差，展示性較好外部景觀資源豐富，私密性較好，展示性不足外部景觀資源一般，內(nèi)部景觀資源豐富，展示性差，私密性好價(jià)值等級(jí)：一級(jí)理由：唯一臨湖景觀帶產(chǎn)品配置：高檔別墅區(qū)價(jià)值等級(jí)：二級(jí)理由：營(yíng)造內(nèi)部大景觀產(chǎn)品配置：townhouse、洋房的混合住區(qū)價(jià)值等級(jí)：三級(jí)理由：外部景觀資源欠缺產(chǎn)品配置：townhouse、洋房的混合住區(qū)A主C次B次62啟動(dòng)區(qū)選擇大盤(pán)開(kāi)發(fā)原則：一期〉整體城市公園桐潛路206國(guó)道與城區(qū)相鄰，景觀資源相對(duì)不足，私密性較差，展示性較好外部景觀資源豐富，私密性較好，展示性不足外部景觀資源一般，內(nèi)部景觀資源豐富，展示性差，私密性好A主C次B次啟動(dòng)區(qū)的兩種方案選擇方案1：以A為項(xiàng)目的啟動(dòng)區(qū)理由：以面向廣泛客群的混合住區(qū)形象入市，以契合市政開(kāi)發(fā)節(jié)奏安排；同時(shí)全面展示項(xiàng)目的生活價(jià)值和情境體驗(yàn)。方案2：以B為項(xiàng)目的啟動(dòng)區(qū)理由：以高檔純別墅區(qū)入市，樹(shù)立區(qū)域的領(lǐng)跑形象；為后期分期開(kāi)發(fā)造勢(shì)。63規(guī)劃意向主入口：奠定桐城最好樓盤(pán)的標(biāo)志性可以很生活慵懶的午后在廣場(chǎng)小坐在咖啡中把別人當(dāng)作風(fēng)景或成為別人的風(fēng)景開(kāi)放的小廣場(chǎng)，可以帶來(lái)很生活