成都蓉城國際市調及定位提案成都蓉城國際市調及理解城市，才能感受城市的價值；了解市場，才能知道市場的需要；立足產品，才能獲得產品的熱銷；實效營銷，才能成就項目的成功；理解城市，歡迎被打斷歡迎被打斷第一部分：市場調查與研究第二部分：項目分析第三部分：消費群分析第四部分：第五部分：項目營銷第六部分：項目推廣第七部分：戶型建議第八部分：價格分析第九部分：視覺表現第一部分：市場調查與研究第一部分市場調查與研究第一章城市研究第二章房地產市場分析第三章區域樓盤分析第一部分市場調查與研究第一章城市研究第一章城市研究第一章城市研究城市研究城市區位1、西南中心，天府之國位于四川省中部偏西，四川省會，中國副省級城市之一，四川省政治、經濟、文化中心，國際經濟與社會發展計劃單列市，國家歷史文化名城，中國西南地區中心城市，自古被譽為“天府之國”。2、樞紐之城，便捷交通○作為重要的鐵路運輸樞紐和六大鐵路客運中心之一，連接著寶成、成蘭、川藏等眾多鐵路干線，成都北編組站是西南地區最大的鐵路編組站。○多條國道交匯點，雙流機場是中國六大航空樞紐之一，是國航西南、四川航空和鷹聯航空的基地機場。成都城市研究城市區位1、西南中心，天府之國成都城市規模總面積：12390平方公里

總人口:

至08年底戶籍總人口1125萬，其中市區人口497萬城市研究1、成都總人口在西南地區的省會城市和直轄市中是相對較多的，是昆明的一倍，更遠遠高于貴陽，僅少于重慶，較高的人口總量對其消費實力有一定的促進作用；2、從城市化水平分析，成都為44%，在西南地區居于中間偏下層次，這表明成都城市化水平還有較大的上升空間，所以在未來若干年農村進城人口數量將會繼續增加，這在一定程度上有利于增強城市化所引發的購房需求量。昆明武漢貴陽重慶成都08年戶籍總人口6258383943253112508年城鎮總人口3205371361497城鎮化水平51%64%33%42%44%城市規模總面積：12390平方公里城市研究1、成都總人口在城市規劃城市研究本案蓉城國際位于成都中心城與西部新城之間，具有極強的區位優勢，對于項目的去化具有獨特的地段優勢。西部新城北部新城東部新城南部新城中心城蓉城國際城市規劃城市研究本案蓉城國際位于成都中心城與西部新城之間，具

城市性質西南地區的科技、金融、商貿中心和交通、通信樞紐，是重要的旅游中心城市和國家級歷史文化名城。

城市整體發展方向以中心城為核心，依托交通干線集聚發展的點軸型放射狀空間布局結構。

中心城整體布局

布局形態為疏密結合的“扇葉式”布局，向多中心結構發展，形成由市中心-副中心-大區中心-居住區中心構成的城市結構。城市規劃城市研究

城市性質城市規劃城市研究城市規劃城市研究

項目周邊具體配套設施分析1、交通：地鐵2號線、眾多公交路線2、醫療：四川省人民醫院、中醫附院、胃病醫院、曙光男科等3、商業：好又多、紅旗連鎖等4、金融：建行、交行、招行、工行、中行等5、酒店：七天連鎖酒店、廣旺商務酒店、豪格商務酒店項目所在區域生活配套比較完善，是被廣泛認可的宜居片區，本案在營銷上可注重對周邊成熟環境的重點引導，從而吸引目標客群對本區域的興趣。城市規劃城市研究

項目周邊具體配套設施分析項目所在區域生活全年地區生產總值從絕對數據和人均數據分析，成都均處于四川前列，表明城市的經濟發展狀況良好，具有較強的實力，為投資置業奠定了良好的市場基礎。城市經濟城市研究全年地區生產總值從絕對數據和人均數據分析，成都均處于四川前列城市經濟城市研究社會固定資產投資和房地產投資在省內位于前列，表明成都經濟發展快速。從房地產開發投資所占比重分析，處于四川領先水平，表明成都的房地產市場氛圍較為濃厚。城市經濟城市研究社會固定資產投資和房地產投資在省內位于前列，城市經濟城市研究社會消費品零售總額能較好地反應一個時期內人民物質水平的變化情況。從上圖可以看出，逐年有一個穩健快速的發展，表明成都的社會經濟呈良好健康發展趨勢。城市經濟城市研究社會消費品零售總額能較好地反應一個時期內人民城市經濟城市研究09年三個季度的存款金額已遠遠超過08年，表明成都整體經濟呈現良好發展態勢，從人均存款金額分析，成都處于四川前列，說明成都市民有一定的消費能力。城市經濟城市研究09年三個季度的存款金額已遠遠超過08年，表從城鎮、農村人均收入對比分析，兩者相距較大，城鎮居民人均收入占據著絕對的領先優勢，這也反應出成都的房產消費客群主要為城鎮居民，但隨著農村人均收入的穩步提升，其中的相對高收入人群也逐漸加入到目標客群中去，有助于增強城市房產客群的多樣化。城市研究城市經濟從城鎮、農村人均收入對比分析，兩者相距較大，城鎮居民人均收入城市經濟城市研究從近幾年的收入增速對比分析，農村的收入增速比城鎮的更為穩健，08年由金融危機的影響，在很大程度上影響了城鎮和農村的人均收入，隨著09年的經濟復蘇發展，人均收入達到了一個大的增幅，這從09年成都房產銷售價格和銷售總量的提升可以得到明顯的確認。城市經濟城市研究從近幾年的收入增速對比分析，農村的收入增速比城市經濟城市研究城市經濟城市研究城市研究成都總人口相對較多，在1125萬的戶籍總人口中，城鎮人口占了44%，并且與周邊城市相對比，其城市化水平居于中間層次，而且對于成都這樣龐大的人口總數，城市化進程將引發較大力度的消費力。城市人口城市研究成都總人口相對較多，在1125萬的戶籍總人口中，城鎮1、一個具有一定經濟實力的城市：

成都城市的“區位、經濟基礎”顯示出城市的“美好未來和有力前景”，而且成都產業體系齊全，工業、農業、旅游業都具有較大的特色，助推城市經濟快速發展。2、一種“實在”的氣質：

荊門從城市建設、生活氛圍、欲望追求等方面都貼著“實在”的標簽，居民在各個方面的認知都是非常實在的，所以我司認為必須充分把握這一人文特色，并且融入到住宅產品中，只有迎合了消費者需求，才能確保房源快速去化。3、一座缺少向心力、凝聚力的城市：

經濟綜合實力在湖北處于中下水平，但人均GDP在湖北則處于中上水平，貧富差距不大，經濟結構呈現出均分特點。4、外資開發逐漸成為城市的主流：至08年底，中心城區50家房產開發企業中外企有17家，占開發企業總數的34%，這一比例在2009年仍在繼續上漲，外來開發商的不斷增加，充分表明荊門房地產市場具有一定的消費潛力，整體投資環境良好。總結分析：務實、內斂1、一個具有一定經濟實力的城市：總結分析：務實、內斂第二章房地產市場分析第二章房地產市場分析時隔19個月，從2010年1月18日起上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。中國人民銀行分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%。

2009年12月17日，財政部、國土部等部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》

投資機構推房價上漲，五項措施力求抑制。住房和城鄉建設部1月13日表示政策動向銀根縮緊，遏制高房價是從近期出臺的一系列政策的主題，雖然上述政策在一定時期內會影響房產市場快速發展，但對荊門這樣的三四線城市而言，不會立即影響其房地產市場，而本項目面市時間預計在2010年底或2011年初，政策效應不會帶來直接影響。市場分析對已利用貸款購買住房，又申請購買第二套以上住房的家庭，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。

國務院辦公廳1月7日關于促進房地產市場平穩健康發展的通知時隔19個月，從2010年1月18日起上調存款類金融機構人民上述數據表明，全國房地產開發投資及施工面積持續穩健增長。房地產市場在經歷了08年的低靡后，在09年得到了快速發展，而且整體市場還是在朝著穩健的方向發展。（一）、1-11月全國房地產投資、施工面積、銷售面積分析09年1-11月全國房地產市場分析市場分析房地產開發投資房屋施工面積商品房銷售面積總量31271億元29.88億方75203萬方類比增長17.8%增長17.2%增長53%商品住宅投資房屋新開工面積商品住宅銷售額總量22369億元9.76億方35987億元類比增長15.7%增長15.8%增長86.8%上述數據表明，全國房地產開發投資及施工面積持續穩健增長。房地

◆12月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.8%，漲幅比11月份擴大2.1個百分點；環比上漲1.5%。

◆新建住宅銷售價格同比上漲9.1%，漲幅比11月份擴大2.9個百分點；環比上漲1.9%。

◆分類型看,與上年同月相比，商品住宅銷售價格上漲11.0%，分地區看，新建住宅銷售價格上漲的城市有69個。（二）、全國房地產銷售形勢分析

上述數據充分表明，全國的住宅市場進一步快速發展，一些主要城市的房產價格紛紛上漲，價格上漲的城市數量比前三季度增加11個。09年1-12月度全國房地產市場分析市場分析◆12月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.8（三）、09年1-10月湖北房地產市場

◆1-10月，湖北房地產開發完成投資880億元，同比增長32%，全省商品房銷售面積1707萬平方米，比去年同期增長34.2%。

◆

前10個月，湖北商品房新開工面積2215萬方，購置土地面積684萬方，同比增長3.5%和5.1%。

◆

住宅商品房均價在6月達到3801元/方，7-10月的銷售均價分別為

3719元/方，3705元/方，3687元/方，3695元/方。09年1-10月湖北房地產市場分析市場分析從總體情況分析，全省房地產市場在1-10月呈增長態勢，城市銷售均價從六月份開始呈現逐步下滑震蕩態勢，但幅度相對較小，表明區域的房地產市場從整體而言還是比較穩定的，但從發展速度而言，相對也較為緩慢。（三）、09年1-10月湖北房地產市場◆1-1荊門房地產情況分析市場分析1、板塊分布—以主城區為主，分布不均，無明顯板塊劃分。

縱觀目前荊門的樓盤分布，大部分集中在老城區-東寶區，其次向南延伸，隨著近幾年的開發建設，掇刀區也匯聚了部分樓盤，隨著主城區土地區域的限制，掇刀區將作為未來若干年荊門房地產的重點發展區域，這也符合荊門城市規劃發展方向，有助于推動區域房地產的良性發展。荊門房地產情況分析市場分析1、板塊分布—以主城區為主，分布不2、建筑形態—存在結構性矛盾荊門房地產情況分析市場分析08年以前，基本上全部是多層為主導，寫字樓、別墅、高檔公寓幾乎沒有。然而，08年以后各類中高檔住宅涌現，占到市場開發比例的75%，而中檔住宅幾乎斷檔。住房供應結構性矛盾比較明顯。2、建筑形態—存在結構性矛盾荊門房地產情況分析市場分析荊門房地產情況分析市場分析3、戶型分析—三房占主導09年小高層、高層物業增多，戶型設計區域多樣化。80-100㎡小三房、60-70㎡小兩房開始在市場上出現。不過由于荊門整體存量房過多，現在還是以100㎡-120㎡兩房，120-140㎡三房銷售占主導，達到整個市場供應的60%左右。上述現象可描述為“中間大兩頭小”局面，反應出區域市場的結構過于單一，隨著城市化進程加快，以及剛性需求量的增加，目前市場產品不能有效地滿足中間收入群體的置業需求。荊門房地產情況分析市場分析3、戶型分析—三房占主導02007年的住宅銷售面積達到最高值，由于金融危機影響，在08年得到大幅度回落，回落幅度遠高于前幾年增長幅度，說明荊門房產消費市場整體穩定性相對較差。4、年住宅銷售面積分析—震蕩起伏荊門房地產情況分析市場分析2007年的住宅銷售面積達到最高值，由于金融危機影響，在085、房地產住宅銷售均價分析荊門房地產情況分析市場分析荊門主要住宅板塊為掇刀、東寶兩區，均有不同價位樓盤分布。主要是在以下幾個價格區間：1000-2000元/㎡、2000-2500元/㎡、2500-3000元/㎡、3000-4000元/㎡，4000元/㎡以上，相比08年，3000元/㎡區間增長幅度較大，表明09年以來中心區房價在快速增長。5、房地產住宅銷售均價分析荊門房地產情況分析市場分析荊門主要荊門房地產情況分析市場分析6、房地產住宅品質逐漸被重視

通過對前幾年開發的樓盤與近期開發樓盤對比分析，開發商日益注重配套設施建設，來滿足居民的品質居住需求。如游泳池、雙語幼兒園、會所、綠化廣場、大型廣場、商場等。逐步注重營銷推廣，聘請專業的策劃公司和代理公司，但從當前的宣傳資料質量分析，還具有較大的提升空間。開發商逐步重視物業管理的質量，提高為業主的服務質量。荊門房地產情況分析市場分析6、房地產住宅品質逐漸被重視政策層面：1、2009年底2010年初一系列房地產調控政策的出臺，給2010年整體樓市增添了眾多不確定因素，購房群體短期內回呈現持幣觀望的態勢；2、結合荊門的城市性質和房地產市場發展情況，我司認為作為一個三線城市，國家宏觀政策的影響相對較小，還不至于對區域的房地產發展起決定作用。市場層面：1、在今年前三季度，全國房地產市場銷售、施工情況依然呈增長發展勢頭，這也表明房地產大市場仍是朝著健康良性的方向發展。2、從荊門樓市整體布局分析，東寶老城區的樓盤分布已較為密集，而且整個城市是南向發展，在老城區可供開發的土地日益減少，而掇刀新城區作為政府重點規劃發展區域，將成為未來若干年，荊門房地產發展的重點區域。3、荊門住宅房價在近幾年一直處于平穩小升狀態，結合荊門優異的區域位置，我司認為荊門的房價尚具有一定上升潛力。今年住宅市場的銷售價格呈“上階梯”式趨勢，可售房源呈現

“下階梯”式趨勢，當前市場顯現出供不應求之狀。4、下半年二手房需求大幅提升，一方面是由于一手房源的緊缺，另一方面反應出荊門購房者的需求正在得到進一步的釋放。總結市場分析一手房價整體發展方向二手房價政策層面：總結市場分析一手房價整體發展方向二手房價第三章區域樓盤分析第三章區域樓盤分析

分析成都小戶型公寓市場，主要分布于南門和西門，整體數量在整個區域樓市中所占的比重不大，單體的體量也較小，從市場接受度來看，主要以投資為主.分析成都小戶型公寓市場，主要分布于南門和西門，整體數成都蓉城國際高端項目市調及定位提案課件二、個案調查為了給本項目前期產品定位和后期營銷推廣提供強有力的市場支撐，特針對項目周邊及其它區域的同性質樓盤做系統個案調查，通過類比分析，挖掘本項目的差異化優勢，提煉出具有市場說服力的宣傳主題，擬訂周密可行的媒體計劃，使本項目在短時間內積累最大的消費能量。二、個案調查為了給本項目前期產品定位和后期營銷推廣提供強有力區域樓盤銷售情況西門秀城嘉園金沙名庭花樣年華·樂摩筑南門雙楠格調紅帆·藍調紅城九峰國際東門銀璽國際北門金府國際金府SOHO市中心城市理想富力·史丹尼國際公寓

銷售情況區域樓盤銷售情況西門秀城嘉園金沙名庭花樣年華·樂摩筑南門雙楠區域樓盤規模體量西門秀城嘉園一棟25層的電梯公寓和一棟23層包含商務酒店和商務功能的綜合樓花樣年華·樂摩筑總建面29901㎡南門雙楠格調總建面44213㎡，共956戶。紅城建面83941㎡九峰國際總建面163448㎡，1棟16層酒店式公寓。東門銀璽國際·跨界公館建面16377㎡，353戶，車位288個，3梯14戶。北門金府國際總建面119801㎡金府SOHO1棟31層建筑，1-4層商鋪、5-17層商務公寓，18-31層寫字間，共810戶。市中心城市理想精裝小戶704戶，精裝SOHO474戶。富力·史丹尼國際公寓總建面6萬㎡，共28層。

樓盤規模區域樓盤規模體量西門秀城嘉園一棟25層的電梯公寓和一棟23層區域樓盤推廣主題西門秀城嘉園金沙名庭金沙首席精裝現房私人空間45㎡酒店式寓所花樣年華·樂摩筑金沙自由空間純居精裝小戶南門雙楠格調雙楠別館，精裝豪配紅帆·藍調2.7環雙楠·34-69㎡精裝別館紅城未來派立體城市九峰國際南二環-首席價值增長型MINI空間東門銀璽國際·跨界公館宜商·宜居·宜投資北門金府國際金府商圈財富新高地金府SOHO金商圈·中心廣場商務領館市中心城市理想精裝小戶、商業旺鋪、SOHO空間富力·史丹尼國際公寓中心酒店公寓、財智精英特區

推廣主題區域樓盤推廣主題西門秀城嘉園金沙名庭金沙首席精裝現房私人空間

主力戶型區域樓盤主力戶型西門秀城嘉園37-50㎡金沙名庭45㎡花樣年華·樂摩筑52-75㎡南門雙楠格調30-40㎡紅帆·藍調34-69㎡紅城36-48㎡九峰國際40-50㎡東門銀璽國際·跨界公館31-49㎡北門金府國際50-120㎡金府SOHO42-92㎡市中心城市理想精裝小戶34-70㎡，精裝SOHO37-61㎡富力·史丹尼國際公寓50-70㎡主力戶型區域樓盤主力戶型西門秀城嘉園37-50㎡金沙名庭序號項目配置1廚房整體成品櫥柜、不銹鋼洗菜盆、全自動燃氣熱水器、不銹鋼面燃氣爐具、大功率抽油煙機2衛生間人造石臺面臺盆、淋浴花灑、座便器、浴霸、梳妝鏡。3燈具餐廳、臥室及廚房均安裝主照明燈4門入戶門為鋼質防護門，陽臺門為塑鋼玻璃窗，其余室內門為定制木門及門套。5室內樓地面廳室為強化木地板，廚房鋪設防滑地磚6內墻廳室為乳膠漆，廚衛墻磚貼至吊頂7天棚廳室為乳膠漆，部分過廳或過道石膏板吊頂，廚衛鋁扣板吊頂。個案解剖樂摩筑交房標準序號項目配置1廚房整體成品櫥柜、不銹鋼洗菜盆、全自動燃氣熱水序號項目配置1地面強化木地板：生活家·巴洛克或圣象或其他同質產品。2頂棚乳膠漆：品牌為立邦或其他同質產品3內墻乳膠漆：品牌為立邦或其他同質產品4陽臺地磚5料理區地面為地磚：品牌為諾貝爾或其他同質產品墻面為墻磚：品牌為諾貝爾或其他同質產品抽油煙機：品牌為櫻花或其他同質產品櫥柜：品牌為百年好或禾田或其他同質產品6衛生間地面為地磚：品牌為諾貝爾或其他同質產品墻面為墻磚：品牌為諾貝爾或其他同質產品頂棚為鋁扣板吊頂座便器、立柱盆：品牌為美標或其他同質產品電熱水器：約50升，品牌為海爾或美的或其他同質產品門：成品套裝門個案解剖雙楠格調交房標準序號項目配置1地面強化木地板：生活家·巴洛克或圣象或其他同質序號項目品牌配置1墻墻紙2地鴻基強化木地板、實木線條收口3頂拉法基防潮石膏板、立邦環保涂料4廚房櫥柜歐派水盆、水龍頭、吊柜及其他柜5油煙機海爾6廚房墻面廣東博華陶瓷墻面磚7廚房地面防滑地磚8潔具意大利OXO面盆、水龍頭、淋浴水龍頭9熱水器海爾60L電熱水器10衛生間門鴻基實木門、門套、玻璃平開門、固定玻璃隔斷11窗雙玻中空斷橋鋁合金窗，幕墻為LOW-E玻璃12其它德國西蒙開關面板13美國艾默生食物垃圾處理器14歐派直飲水凈化器15海爾1.5P空調、雙開門冰箱、全自動滾筒洗衣機、32寸液晶電視、電磁爐、微波爐個案解剖紅帆藍調精裝豪配交房標準序號項目品牌配置1墻墻紙2地鴻基強化木地板、實木線條收口3頂序號項目品牌配置1墻墻紙2地鴻基強化木地板、實木線條收口3頂拉法基防潮石膏板、立邦環保涂料4廚房櫥柜歐派水盆、水龍頭、吊柜及其他柜5油煙機海爾6廚房墻面廣東博華陶瓷墻面磚7廚房地面防滑地磚8潔具意大利OXO面盆、水龍頭、淋浴水龍頭9熱水器海爾60L電熱水器10衛生間門鴻基實木門、門套、玻璃平開門、固定玻璃隔斷11窗雙玻中空斷橋鋁合金窗，幕墻為LOW-E玻璃12其它德國西蒙開關面板個案解剖紅帆藍調精裝標配交房標準序號項目品牌配置1墻墻紙2地鴻基強化木地板、實木線條收口3頂個案展示花樣年華·樂摩筑個案展示花樣年華·樂摩筑個案展示花樣年華·樂摩筑個案展示花樣年華·樂摩筑個案展示花樣年華·樂摩筑個案展示花樣年華·樂摩筑個案展示金府SOHO個案展示金府SOHO個案展示金府SOHO個案展示金府SOHO個案展示金府SOHO個案展示金府SOHO個案展示雙楠格調個案展示雙楠格調個案展示雙楠格調個案展示雙楠格調成都蓉城國際高端項目市調及定位提案課件成都蓉城國際高端項目市調及定位提案課件個案展示紅帆·藍調個案展示紅帆·藍調成都蓉城國際高端項目市調及定位提案課件成都蓉城國際高端項目市調及定位提案課件個案解剖紅帆藍調樣板房詳析實景圖實景圖實景圖實景圖個案解剖紅帆藍調樣板房詳析實景圖實景圖實景圖實景圖成都蓉城國際高端項目市調及定位提案課件個案展示紅城個案展示紅城個案展示紅城個案展示紅城個案展示紅城個案展示紅城個案展示跨界公館個案展示跨界公館個案展示跨界公館個案展示跨界公館個案展示跨界公館個案展示跨界公館個案展示跨界公館個案展示跨界公館個案展示檀香山個案展示檀香山個案展示檀香山個案展示檀香山個案展示錯層露臺實景個案展示錯層露臺實景個案展示錯層露臺實景個案展示錯層露臺實景個案展示金沙名庭外立面實景個案展示金沙名庭外立面實景個案展示金沙名庭外立面實景個案展示金沙名庭外立面實景個案展示金沙名庭底商實景個案展示金沙名庭底商實景個案解剖金沙名庭樣板房實景實景圖實景圖實景圖實景圖個案解剖金沙名庭樣板房實景實景圖實景圖實景圖實景圖個案展示城市理想個案展示城市理想個案展示富力·史丹尼國際公寓個案展示富力·史丹尼國際公寓個案展示富力·史丹尼國際公寓個案展示富力·史丹尼國際公寓個案展示九峰國際個案展示九峰國際個案展示九峰國際個案展示九峰國際個案展示金沙蜜地個案展示金沙蜜地個案展示金沙蜜地個案展示金沙蜜地成都蓉城國際高端項目市調及定位提案課件成都蓉城國際高端項目市調及定位提案課件第二部分項目分析第二部分項目分析地塊位置

成都城西，一二環之間，大慶路與清江東路的交叉口。規劃用途

商業用地占地面積

6136㎡容積率

8.5建筑密度

35.78%地塊基本情況地塊位置成都城西，一二環之間，大慶路與清江東路的交叉口。規地塊周邊地塊周邊成都蓉城國際高端項目市調及定位提案課件成都蓉城國際高端項目市調及定位提案課件第三部分目標客群分析第三部分目標客群分析目標客群找到目標客群，找到我們與之的溝通方式目標客群通過之前的總結我們發現，

本項目是位于城西二環內核心的精致型物業

因此我們的客戶對應為：人生處于上行階段的SOLO族通過之前的總結我們發現，

本項目是位于城西二環內核心的精致型目標客群洞察他們是20－35歲的SOLO一族。他們多為70年代末、80年代初受過高等教育的有志青年，追求浪漫、新意的“小資”生活方式，他們的人生路才剛剛起步，對未來充滿了期待，受現代教育的影響，他們身上最大的特征為思維活躍，追求個性生活方式，喜歡新意事物。他們的年齡層處于適宜結婚的階段，對未來的小家庭生活充滿了遐想。他們事業上剛剛開始創業不久，雖積蓄了一定的物質基礎或者是家庭條件比較優越，但不富足。他們對生活質量有一定的品位追求，卻受物質條件的限制。目標客群洞察他們是20－35歲的SOLO一族。

他們是具有城西情節的成漂一族；對社會時尚時事敏感，關注力強；對價格的敏感度高，注重性價比；他們的經濟基礎還不足以購買大戶型，他們可以購買小戶型作為過渡性物業，滿足對一定生活品質的追求，在達到經濟條件后購買所需要的房產，而將現在的物業用于投資回報；受經濟條件限制，他們暫時還是無車一族，對于工作地點，希望在城西附近，如果是家門口則更好。中小企業主，事業剛起步，處于打拼階段，需要辦公與住所合一的物業。投資客，發現價格洼地，準確而快速的出手投資。對于面積，當然小一些最好，因為這與升值潛力、投資門檻和出手難易關系很大。他們是具有城西情節的成漂一族；面對如此人群，我們是他們心目中的理想居所嗎來看本項目與目標客群的對接……面對如此人群，客群與項目的對接目標群需要的地段的要求配套的需求多功能需求價格的需求投資回報本項目能給予的城西二環內，地鐵旁享周邊醇熟完善配套宜商、宜住、宜投小戶型，總價低價值洼地，升值潛力無限客群與項目的對接目標群需要的本項目能給予的在上面我們已經看到，項目與客群實現了完美對接。那么，在后續的推廣中，我們要怎樣來定位這個產品呢？在上面我們已經看到，項目與客群實現了完美對接。

基于以上對產品的分析，我們應該是一個有鮮明特色的年

輕化的精致型物業。二環內·主城區·地鐵主場基于以上對產品的分析，我們應該是一個有鮮明特色的第五部分項目營銷第五部分項目營銷地段，地段，還是地段

好地段的房子一般總能升值。——潘石屹地段，地段，還是地段好地段的房本項目的地段論進化論--城市變遷的推演城西地區價值凸顯，項目所在地區地區無疑是價值洼地，升值潛力無限！相對論--生活方式的更迭離繁華很近，離自然不遠，繁華商圈腹心地帶，從容掌控財富人生！資本論--投資行為的支撐榨取城市剩余資源，搶占先機，提前支取區域的未來價值！人生論—圈層的鎖定集公寓、寫字樓、商業于一體的多功能物業，領舞一站式生活方式，投資自住兼宜！地段本項目的地段論進化論--城市變遷相對論--生活方式資本論--本項目的深化理解（產品定位、目標客群等）本項目的深化理解在之前的溝通中，我們達成了對本項目的初步認識，并提出對案名的建議；本次提案，我們深化對項目的理解，明確產品定位和目標客群。在之前的溝通中，我們達成了對本項目的初步解讀產品

通過產品梳理，明確本項目的核心賣點解讀產品通過產品梳理，明確本項目的核心賣點我們看到了·西二環內區域的發展潛力，地鐵物業的繁華便利，宜商宜住宜投的多種價值核心……我們還看到·項目為商住用地，價格低，屬過渡型、投資型物業。這樣一個絕版地段的價值物業，會引起哪些人的關注呢？我們看到了·西二環內區域的發展潛力，地鐵物業的繁華便利本階段推廣策略本階段推廣策略項目推廣要解決的問題1.如何在商住產權的性質下實現快速銷售？本項目為非主流項目，必以銷售為第一目的，品牌塑造其次。大聲地、直接地說出我們項目的利益點，引起市場興趣和購買欲望，快速回籠資金，是我們的主要目的。2.怎樣建立非主流的媒介體系？

盡管媒介通路有限，我們也要盡可能在市場上發出最大的聲音。項目推廣要解決的問題總推廣策略

戶外第一，公關第二，現場第三基于非主流產品的非主流運作，消費者只能通過戶外及現場體驗來獲取信息，因此，通過戶外媒體的攔截、SP公關活動，結合市區和現場售樓部專業銷售服務，來完成項目的總體銷售。總推廣策略

戶外第一，公關第二，現場第三基于非主流產品的[兩大市場價值][四大核心賣點][八大升值指數]★存錢不如投資★過渡最佳選擇A：二環內，主城核心B：滿足多種功能需求C：低價格、高價值D：全品牌精裝修1、成都西門成熟片區2、周邊生活配套完善3、租賃需求旺盛4、地鐵二號線、多路公交車到達5、涵蓋精裝小戶、寫字間、商業等多種功能6、全品牌裝備，可拎包入住7、置業門檻低8、房產品的高、快投資回報三、核心價值理解[兩大市場價值][四大核心賣點][八大升值指數]★存錢不如投菲利浦.科特勒“最大客戶讓渡價值”理論在“西城時代”營銷中的應用產品價值貨幣成本時間體力精神服務人員形象原利潤現利潤顧客讓渡價值營銷一、營銷理論菲利浦.科特勒“最大客戶讓渡價值”理論產品價值貨幣成本時間體撬動點產品投資價值項目在區位、形態、生活方式、需求、價格等方面蘊涵的經濟屬性。市場二、市場突破項目在各個方面的優勢組合，表明項目具有極大的投資價值，而這就是橇動市場的突破點，從而形成了以下推廣主題及思路。撬動點產品投資價值項目在區位、形態、生活方式、需求、價格等方萬千寵愛于一身從內部而言：項目集居住、辦公、商業等多功能于一體，充分享受生活、消費、創造財富相互融合的現代生活，互為補充，優雅轉換，引領一站式便利生活；從外部而言：位于二環內主城核心，占據城西絕佳板塊優勢，盡享成熟配套，體驗城市向心力。三、廣告語提煉萬千寵愛于一身三、廣告語提煉創世A計劃1、低單價，大生活，打破主城區“高單價、高總價”的置業禁區；2、精裝修寓所，舒奢生活倡導者；3、城西商務、學校氛圍濃郁，租賃需求旺盛；4、一站式互補，全關懷生活方式；5、較快收益周期、較高收益率。四、推廣主題創世A計劃四、推廣主題3月上4月6月8月9月10月