第一章復習思索題參照答案要點1、房地產具有哪些經濟特性？答：房地產是一種特殊商品，它同一般商品相比具有一系列經濟特性，重要是：（1）內涵的統一性。房地產是由房屋、土地（地基）和產權三者有機結合形成的統一體。地基是房屋建筑物的物質載體，而房屋是地基的上層建筑，房與地統一才構成房地產。同步，房地產作為一種資產，其產權體現了衍生的經濟權利關系。（2）價值的雙源性。重要是指房地產價值中，土地價值的形成既源自加工在土地上的人類勞動的凝結新發明的價值，又源自土地所有權的收益帶來的經濟價值。（3）空間的固定性。由于土地位置的固定性和不可移動性，決定了房地產空間的固定性，因此房地產是不動產。（4）需求的普遍性。房地產具有生活資料和生產資料的雙重屬性，它可以滿足生產和生活多方面的需要，具有需求的普遍性。（5）效用的長期性。房地產商品屬于超級耐用品，其自身具有長期使用的自然屬性和經濟屬性。少則使用幾十年，多則上百年。這五個特性給房地產經營者帶來許多復雜原因，必須予以充足重視。2、為何說房地產業屬于第三產業？答：房地產業在三次產業劃分中屬于第三產業。這是由于房地產業具有第三產業的特性。其一，房地產的投資開發活動，重要從事的是資源的整合、組織和管理等流通和服務活動，并不直接建造房屋自身。土地開發、規劃設計和房屋建筑安裝等生產活動是委托給建筑企業和設計院承擔的，房地產開發企業從事的是流通和服務職能。其二，房地產的經營和銷售活動，直接附屬于流通領域，而流通業劃歸第三產業。其三，房地產業中的某些分支行業，如房地產中介業、房地產金融業和物業管理行業都是服務性行業，更是第三產業的直接構成部分。3、房地產業與一般產業相比，具有哪些獨特的產業特性？答：房地產的特點決定了房地產業具有獨特的行業特性。重要表目前：（1）先導性和基礎性。房地產商品社會必需的生產資料和生活資料，波及社會生產和再生產過程的各個方面和各行各業，是多種社會經濟活動運行的基礎、物質載體空間條件，處在基礎性產業地位。同步，又由于房地產是都市開發、工業、商業以及其他各行各業開發的先行者，因而房地產業也就成為先導性產業（2）綜合性和關聯性。房地產業是一種具有高度綜合性的產業，它是橫跨生產、流通和消費各個領域的產業部門。房地產業波及多種生產元素，產業鏈尤其長，產業關聯度尤其大，與眾多產業部門親密有關，又具有高度關聯性。（3）資金密集型和高風險性。由于房地產的價值量大，建設周期長，資金占用多，它的經濟活動是大量資金運作的過程，因此房地產業是一種資金密集的高投資行業。又由于房地產投資周期長及其固定性、變現能力差等特點，波及的風險也相對較大，因而是一種高風險行業。因此，房地產是一種高投資和高風險并存的行業。（4）級差收益型和區域性。房地產空間的固定性使其受制于區域性的特點尤其明顯，不一樣區域存在明顯差異。并且區位的不一樣也使房地產價格出現巨大分異，形成級差收益相差巨大。這種區域性導致房地產市場的地區性尤其強，房地產供應和需求只能在本區域范圍內求得平衡。（5）權利主導型和制約型。房地產的固定性，使房地產交易不象一般商品互換那樣發生商品物體位移，而是權利關系的交易和轉讓，存在一種復雜的權利關系。因此，房地產交易活動必須重要依托契約、法律法規制約和規范。同步，房地產業還要受到外部性的特點的制約，服從都市規劃和土地運用規劃。房地產業的運作還必須與其他產業協調，在宏觀調控下規范運行。充足認識房地產業的上述特點，對于微觀企業的運行和國家的宏觀調控具有重大意義。4、中國房地產業展現出怎樣的發展趨勢？通過20數年的改革和發展，中國房地產業已獲得重大進展，但畢竟發展的時間還比較短，尚處在初期階段，成熟度比較低，尚有很大的發展空間。展望未來，中國房地產業的發展，將按照社會主義市場經濟的規定，繼續深化改革，擴大開放；貫徹貫徹科學發展觀，堅持“以人為本”，實現全面、協調和可持續發展；實行科技創新，提高行業素質；加強宏觀調控，深入實現平穩、持續健康發展。詳細來說：（1）深化土地使用制度改革，提高土地使用效率。（2）加緊企業改革，健全企業制度；（3）實行科技創新，提高行業素質；（4）貫徹貫徹科學發展觀，堅持“以人為本”，實現全面協調發展；（5）加強宏觀調控，建立和完善房地產經濟的宏觀調控體系。

第二章復習思索題參照答案要點1、都市土地具有哪些特性？現代社會由于大量人口集中在都市較小的地理空間范圍內，都市的產生和發展首先帶來了經濟活動的集約化、規?；?，帶來了明顯的集聚經濟效果，但另首先，也帶來了集聚不經濟的消極后果。這種消極后果突出地表目前都市生態環境日益惡化、交通擁擠以及滋生各類社會問題。都市土地與一般土地運用體現出不一樣的特性，詳細表目前如下幾種方面：（1）都市土地運用的集聚性，是指都市經濟活動在空間上集中，土地運用集約化。集聚性的突出影響在于一大批人口和企業集中于一定的空間范圍內，帶來了相稱的經濟利益或成本節省，勞動分工得以深化。另一種影響在于大量人口和企業競爭以爭奪有限的空間資源，從而帶來了多種集聚成本，重要表目前土地費用提高、交通運送費用增長、交易費用提高等。（2）都市土地運用的高成本性，伴隨都市化的加速，土地運用平面化發展增長了經濟活動的成本，都市人口就業的交通運送成本增長，企業原料和產品的運送和倉儲成本增長。在都市處在成熟時期時，都市土地運用的高成本性特性體現的更為突出。都市土地的有限性與都市擴張對土地需求量的無限增長，又促使地價不停上升，因而提高商務成本，甚至推進房價上漲。（3）都市土地運用的高沖突性，各土地運用相鄰關系各方存在不一樣的利益訴求，在狹窄的都市空間更輕易產生沖突。（4）都市土地運用的綜合性，表目前多種用地類型如居住、商業、辦公、交通、基礎設施、行政等需要綜合協調，也要與都市人口規模及其發展變遷相統一，也規定都市土地運用要有超前性的規劃，同步要協調都市經濟發展與都市生態環境保護。2、土地的雙重屬性表目前哪些方面？兩者之間的基本關系是什么？土地的基本特性重要包括兩個方面，即自然特性和經濟特性。土地的自然特性包括：（1）土地總量的有限性；（2）土地區位的差異性；（3）土地位置的固定性；（4）土地使用的耐久性。土地的經濟特性包括：（1）土地的稀缺性；（2）土地的區位可變性；（3）土地的酬勞遞減性；（4）土地經營的壟斷性。土地的自然特性是土地自然屬性的體現，是土地所固有的，與人類對土地的占有和運用狀態無關。而土地的經濟特性則是在人類運用土地過程中產生的，是人類社會的多種經濟關系在土地方面的反應。土地的經濟特性受自然特性的影響，是其在自然特性基礎上的延伸。3、土地資源配置方式為何要發揮市場機制調整的基礎性作用和政府的主導作用？提高土地資源的配置效率，關鍵是要依托有效的土地資源配置方式。土地資源配置的重要方式有兩種，即行政配置和市場配置。所謂行政配置是指土地資源由政府根據國民經濟發展的需要，安排多種用地類型的比例，以及以何種代價提供應用地者。而市場配置則是各類用地主體（政府、企業和個人）通過市場方式獲得有關土地資源，土地資源的配置以市場價格為指針，供求關系相調整，各類用地主體根據市場價格的變化以及對應的成本和收益狀況確定用地區位和面積。以市場方式配置土地資源可以真實地反應土地使用的實際成本，用地主體根據市場價格水平的高下選擇適合自身的經濟、社會和文化活動的區位，對于協調各用地主體的利益關系較為有效，也輕易到達公平的土地資源配置格局。在市場經濟條件下，土地作為特殊商品，必然趨向市場化，發揮市場配置土地資源的基礎性作用是必然趨勢。運用市場方式配置土地資源是土地資源合理運用和房地產一級市場健康發展的關鍵，直接關系到市場構造的優化、土地供應總量與需求的平衡、公平競爭的保護等。通過征收土地使用費、土地出讓金等土地有償使用的機制調整土地資源的配置，增進土地資源的節省、集約運用。市場方式配置土地資源的另一重要方面在于建立完善的土地價格體系，以市場供求為基準合理確定地價原則。不過，由于土地資源配置對宏觀經濟總量平衡和構造平衡至關重要，因而政府仍然必須積極干預，加強宏觀調控，發揮應有的主導作用。4、都市土地運用規劃有什么重要性？其基本原則有哪些？都市土地運用規劃對于實現都市土地合理配置，增進房地產業穩定、協調和健康發展具有重要的作用。首先，都市土地運用規劃是政府調整都市土地資源配置的重要手段；另一方面，都市土地運用規劃可以減少房地產企業和有關顧客決策的盲目性；再次，都市土地運用規劃有利都市土地運用的長期有效管理。都市土地運用規劃的基本原則重要有：整體性原則，規定土地運用規劃中要有綜合的、系統的觀念，把都市土地看作是自然、經濟、社會三者的統一體，對都市的社會、經濟、政治、文化、環境、心理等諸多人文原因進行綜合的考慮。區位原則，規定按都市土地的區位狀況進行土地布局，使各類用地“各得其所”。土地的一種重要特性是差異性，體現為土地質量差異和土地位置差異。超前性原則，即土地規劃必須走在土地實際開發運用之前，先規劃后開發，并對此后一種時期土地運用狀況進行預測，這樣可使土地運用規劃具有一定程度的超前性。立體性原則，從土地的最經濟運用角度出發，從地面、地下、空間三位一體來規劃都市用地。區域性原則。制定土地運用規劃不能局限于都市范圍內，而必須把都市放在更大的區域內，這樣易于處理都市適度規模、發展衛星城、小城鎮和都市群等問題，也能更合理地處理水利、環境、交通等問題，增進區域經濟發展。經濟運用的原則。都市土地是稀缺資源，數量有限，因此必須充足、合理和經濟地運用每一寸土地資源、最大程度地提高土地運用率、土地生產力和土地運用的經濟效益。

第二章復習思索題參照答案要點1、什么叫地租？都市地租有哪幾種形態？地租首先是一種經濟范圍，是土地使用者為使用土地而支付給土地所有者的代價，這種代價可以以貨幣的形式體現出來（貨幣地租），也可以是非貨幣形式，如土地的生產物（農業中的實物地租），或者由使用土地的一方交易者提供等價資產或勞動（農業中的勞役地租，資產置換等）。地租是土地所有權在經濟上的實現形式。另一方面，地租又是一種社會歷史范圍，在不一樣的社會形態下，由于土地所有權性質的不一樣，地租的性質、內容和形式也有很大的差異。封建地租、資本主義地租和社會主義條件下的地租，反應了不一樣的生產關系。也就是說，地租作為一種經濟范圍，不僅反應土地所有者與使用者之間的一般經濟利益關系，并且在不一樣的歷史發展階段體現特定的人與人之間的社會關系，是社會關系在土地方面的直接體現。都市地租重要有：都市級差地租，產生于土地等級不一樣。這種等級表目前土地位置距市場中心的遠近，交通與否以便，人口流量與否足夠大，配套設施與否齊全等方面。都市土地位置優劣不一樣必然產生不一樣的級差生產力，較優位置土地的級差生產力必然轉化為超額利潤。在市場經濟條件下，土地所有權和使用權的壟斷及其分離，又必然使這種超額利潤轉化為都市級差地租I。都市土地和農村土地同樣也可以進行集約經營，即在同一塊土地上進行持續追加投資，由于各次追加投資生產率的不一樣，形成了級差生產力。在市場經濟條件下，由于土地所有權和經營權壟斷及其分離，這種級差生產力也必然轉化為級差超額利潤，進而轉化為都市級差地租II。都市土地所有權由國家壟斷，任何企業、單位、個人要使用都市土地，都必須向土地的所有者交納地租。這個由所有權的壟斷而必須繳納的地租就是都市絕對地租。都市絕對地租與農村絕對地租相比具有不一樣的特點。都市絕對地租重要由使用都市土地的二、三產業提供的，都市土地是作為二、三產業活動的場所、基地、立足點和空間條件使用的，它的優劣評價尺度重要由位置確定。都市壟斷地租是指都市中由某些特殊地塊的稀有功能帶來的生產經營商品的壟斷價格所形成的壟斷超額利潤轉化來的地租。馬克思稱壟斷地租是一種以真正的壟斷價格為基礎的地租，這種壟斷價格既不是由商品的生產價格決定，也不是由商品的價值決定，而是由購置者的需要和支付能力決定。因而，具有這種購置欲望和支付能為的人越多，其價格也就越高，壟斷地租就越多。這種壟斷地租在都市某些尤其繁華的中心地段、尤其著名的旅游景點也在一定程度上存在著。2、馬克思主義有關級差地租的有關理論對目前房地產開發投資有何意義？怎樣詳細應用于都市土地運用規劃？在市場經濟條件下，都市房地產開發的目的就是追求經濟效益、社會效益和生態效益的綜合平衡和優化。從房地產開發企業的角度而言，重要是追求經濟效益即利潤的最大化。而地租水平的高下，進而土地價格的高下是影響房地產開發成本的重要原因。從政府的角度而言，地租是都市土地使用者選擇用地的信號和指標，土地使用者將根據地租水平的高下和變化調整自己的用地行為和方向，因而地租可以作為政府調整都市土地運用的有力杠桿，可以促使都市土地資源的合理配置。都市土地運用規劃就要根據都市不一樣土地級差地租的不一樣來確定詳細的用地類型，以發揮土地的最大效益。3、影響都市土地區位的重要原因有哪些？試結合某一地點，分析該地點的區位狀況。決定或形成都市土地區位的重要原因有：（1）自然條件和環境。大體包括地形地貌、地質、水文、氣候、沿江沿湖臨?？可降茸匀粭l件以及資源狀況(重要指礦產資源和旅游資源等)。由于這些都是自然形成的，因此可以稱為自然區位原因，它是形成和決定土地區位的最基本的原因。（2）交通和通訊。第一是都市內部的交通和通訊；第二是都市對外部別的都市、地區以及國家的交通和通訊。這是關系產品生產所需要的原材料、燃料、采購、運送和產品運往市場銷售的距離、時間、運費、成本、利潤的重要問題；也是及時精確獲得經濟信息、進行經營決策、開展經營活動的關鍵問題。因此，它是形成和決定都市土地區位的重要原因。（3）基礎設施。這里重要是指除交通、通訊以外的其他生產、生活和社會服務等基礎設施狀況，如道路的質量、煤氣、電力、通訊、供水設施的完善程度、污水污物和垃圾的排放處置能力等。這些原因首先直接影響社會生產和生活質量的優劣和水平的高下；另首先又影響到投資者、生產者以及消費者的決策。因此，它是形成和決定區位的又一重要原因。（4）人口和經濟集聚。首先是人口密度，包括常住人口、上班人口和流感人口；另一方面是經濟集聚程度，即商業、銀行、保險、征詢、服務業、運送、旅游等行業發展程度，尤其是規模較大的商業、銀行、企業企業的總部、辦事處、管理處等的集中程度。這種大規模集中帶來專業化和分工協作的好處；有關產業部門迅速發展的好處；多種專門人才匯集和純熟勞動力供應富余的好處；籌資融資的以便、搜集信息的好處；面對面談判易成交的好處，等等。最終是居住、出行、采購、娛樂、旅游等條件狀況。這既是關系市場容量的重要問題，又是關系迅速獲取多種經濟信息、精確決策的關鍵，更是關系聯絡、談判捕捉市場機會做成生意的主導原因。因此，人口和經濟集聚的區位原因是決定都市土地區位的關鍵性原因。（5）社會文化。一是居民消費水平、構造和習慣；二是居民文化道德水平、勞動力素質；三是文化教育和科學研究機構發展狀況。4、土地區位選擇對房地產開發有何重要意義？土地區位選擇對工業用房地產開發而言，就是要處理從具有某些條件的地點選擇一種最優區位，工業區位的原因重要有資源條件、環境條件、交通和通訊條件、科學技術和勞動力條件以及市場條件等。對于工業用房地產宏觀區位選擇問題，可以假設分布在不一樣地點的影響工業布局的條件，都會同步對這種布局產生“引力”，但來自各地點引力的大小是不相似的，甚至懸殊，這時，該工業就應當布局在引力最大方向的區位，究其實質就是給定區位條件下追求成本最小化，或者利潤最大化。這個方向稱作工業部門的布局指向，深入，一般根據區位原因影響的程度不一樣可以分為原料指向、能源指向、市場指向、原料與市場雙重指向、科技指向等。房地產企業一般投資于商業、居住房地產。選擇商業房地產微觀區位的原則重要有：除房屋自身外，還要考慮到要處在商業區，以獲得大量的外部經濟；一面或二面要面臨街道或道路；要交通及通訊以便；人口流量要大；增值潛力大，周圍鄰地預期有大的發展規劃。而居民戶選擇居住房地產微觀區位的原則一般包括：除房屋自身的構造外，要考慮周圍自然環境與否優雅、清靜，面向廣場、綠地、海灘更好；交通、通訊和人間交往與否以便；社會文化環境包括文化娛樂設施與否完善，治安良好；購物出行買賣與否以便；增值潛力與否大。土地區位選擇對房地產開發的意義在于，房地產開發投資量大，回收期長，投資地點即區位的選擇精確與否，在房地產開發直至銷售的全過程中舉足輕重。由于區位選擇對房地產投資決策的成敗具有重大影響，因此，在選擇區位過程中必須進行大量的市場調研和科學的分析歸納、篩選整頓，從而作出對的的決策判斷。房地產的發展有賴于地方經濟的依托，哪些地方的經濟發達，房地產業也隨之興旺。就全國而言，國家區域發展戰略及生產力總體布局在這方面有很重要的作用。國家重視哪些區域都市的發展，這些區域都市就會成為經濟增長的熱點地區，從而也必然成為房地產投資的優勢區位。在一種都市中，必須對影響區位的環境進行研究。這種研究的內容包括交通狀況、地塊的規模及形狀、地貌、市政配套及區域的發展潛力等。其中交通狀況的研究十分重要。交通狀況與區域的發展潛力親密有關，從而也會對市場產生深遠的影響。交通滯后，人們不愿去那里購房，房價也不會很高，交通一經改善，人們紛紛去那兒購房，房價也就隨之上揚。此外，還包括容積率及綠化布置、市場配套的完善與否等原因也會影響到選址的質量。

第四章復習思索題參照答案要點1、影響和決定房地產市場需求的有哪些重要原因？答：影響和決定房地產市場需求的重要原因有如下六個方面：（1）國民經濟發展水平。一國或地區的經濟發展水平是影響房地產需求的決定性原因。一般來說，國民經濟發展水平高，投資規模擴大，對生產經營性房地產需求量大，國民收入增長，住房消費需求也增長，因此必然會增大對房地產的生產性需求和消費性需求。（2）居民收入水平和消費構造。居民收入水平決定需求水平，居民收入水平提高直接拉動居住消費需求的增長，并且民間資金的積累還會使房地產投資性需求增長。同步，隨收入增長，促使消費構造演進和優化，用于食品消費支出的比重下降，而用于住房消費方面支出的比重增長，為深入改善住房條件的消費需求也會隨之增長。（3）房地產價格。價格和房地產市場需求展現出反方向變化的關系。即房地產價格提高，會限制房地產的需求量；反之，房地產價格下降會擴大購置，促使房地產的需求量上升。因此價格對房地產需求量有著重要的調整作用。（4）都市化水平。都市化水平高下也是影響房地產需求的重要原因。都市數量增長、規模擴大，必然加緊都市建設，帶動廠房、商鋪、辦公用房等各類房地產的需求增長。同步，都市人口的增多，既增長了對住宅市場的需求，又增長了都市基礎設施建設和安排就業所需的生產經營性房地產的需求。中國目前正處在加緊都市化進程的階段，房地產的潛在需求量很大，必將帶動中國房地產業長期持續發展。（5）國家有關經濟政策。這是上層建筑對房地產需求的影響。經濟政策包括土地供應政策、財政政策、貨幣政策、住房政策、產業政策等，通過調整投資規模、收入水平和消費水平影響房地產生產性需求和消費性需求。如實行住房分派貨幣化政策，切斷實物福利分房的渠道，促使購置商品房，擴大了對商品住房的需求，為房地產業的大發展發明了市場需求基礎。（6）消費者對未來的預期。這是一種消費心理對房地產需求的影響。包括對未來經濟發展的預測、對房價走勢的預估、對未來收入的展望等等。假如預測未來經濟形勢好、收入增長，房價上升，一般會增長購置，貸款買房，促使對房地產的消費性需求和投資性需求擴大；假如相反，則減少購房，使房地產需求縮小。因此，對的引導消費者心理，增強信心，把握方向，以調整房地產需求也有重要作用。2、房地產供應有哪些特點？答：房地產的特點決定了房地產供應具有明顯特點。（1）都市土地供應的剛性和一級市場的壟斷性。作為房地產基礎的土地，它的自然供應是沒有彈性的，而土地的經濟供應也是彈性局限性的，因而都市土地供應是剛性的。中國的都市土地屬國家所有，土地使用權交易的一級市場由國家控制，是一種壟斷性市場。這些特點決定了受政府的干預和制約尤其明顯，不易隨市場需求任意增長供應。（2）房地產供應的層次性。房地產供應可以分為現實供應、儲備供應和潛在供應三個層次。現實供應是指房地產商品已進入流通領域，可隨時發售或出租的房地產，包括現房和期房。儲備供應是指臨時儲存不立即發售的房地產，起著調整市場的作用。潛在供應是指正在施工建造的房地產，構成未來的供應。分析這三個層次，對于科學地把握房地產供應狀況，預測未來供應態勢具有指導意義。（3）房地產供應的滯后性。由于房地產建造的周期長，一般要二、三年甚至更長時間，這種較長的生產周期決定了房地產供應具有滯后性。當市場急需房地產時不能立即減少供應。因此房地產投資決策更要講究科學預測。（4）房地產供應的時期性。房地產供應的時期可以分為特短期、短期和長期三種。特短期即市場期，房地產供應固定不變。短期是指可以對房地產供應產生較小幅度變化的時期。長期是指房地產所有生產要素都可以變動，對房地產供應產生較大幅度影響的時期。針對這三種時期，調整供應也可以采用不一樣的方略。掌握這些特點，對有效組織房地產供應，實現市場供求平衡具有重要指導作用。3、認識房地產均衡原理有什么重要意義？房地產市場供求均衡是房地產市場運行的基本原理，也是微觀經濟運行和宏觀經濟運行追求的基本目的。由于房地產供應和需求是動態變化著的，故供求的非均衡態是絕對的、常見的，而兩者的均衡是相對的、有條件的，絕對的均衡是偶爾的、臨時的，因而調控的目的只能是相對的基本均衡。相對均衡又有兩種狀態：一種是求略不小于供的基本均衡態，另一種是供略不小于求的基本均衡態。當然這兩種基本均衡態又是可以互相轉化的，但理想的均衡態是供應略不小于需求的均衡態。認識房地產均衡原理的意義在于：對微觀企業來說，通過認真分析房地產市場的供應狀況，根據其均衡原理，及時調整生產經營方略，盡量提供有效供應；對政府宏觀調控部門來說，在分析房地產市場形勢的基礎上，可以及時采用有效措施，運用經濟杠桿和必要的行政手段，及時調整供應和需求，防止大起大落的波動，努力使房地產市場保持基本平衡。4、什么叫房地產市場體系？它由哪些方面構成的？答：房地產市場體系，是指多種房地產市場互相聯絡，互相制約形成的市場集合體和系統。其內涵包括三層含義：其一，房地產市場體系是多種房地產市場的集合而形成的有機統一體，反應了市場構造具有統一性。其二，房地產市場體系是多種房地產市場之間親密聯絡的市場關系，既互相聯絡、又互相制約，體現了互相之間的聯絡性。其三，房地產市場體系是一系列房地產市場構成的系統構造，具有系統性。房地產市場體系包括：土地市場、房產市場、房地產中介服務市場、房地產金融市場和物業管理市場五個方面。房地產市場體系是房地產經濟運行的載體，建立健全房地產市場體系，對于完善市場機制，充足發揮市場在房地產資源配置中的基礎性作用，為企業微觀經濟運行發明外部條件，為政府有效實現宏觀調控目的，提高資源配置效率都具有十分重要的作用和意義。

第五章復習思索題參照答案要點1、房地產價格有哪些特點？答：由于房地產的特性決定了房地產價格具有一系列特點：（1）房地產價格具有明顯的權利價格特性。房地產具有空間的固定性和不可移動性，不象其他商品同樣通過買賣可以轉移到任何地點使用，而是一種權利關系的轉移，因而房地產價格實質上是權利價格。例如所有權（產權房）價格、租賃權價格（租金）等。（2）作為房地產價格基礎的價值具有特殊性。一般商品都是人類勞動的凝結形成價值，成為價格的基礎。而房地產的物質構成中包括土地在內，土地價值的形成具有雙源性，首先，作為原始土地是自然界的產物，是非勞動產品，其價格是地租的資本化，屬于自然資源轉化而成的價值；另首先，加工在土地上的勞動又與其他商品同樣形成勞動價值。因此只能說房地產價格基本上是房地產價值的貨幣體現。由于土地的稀缺性、不能再生，因而土地價格受到供求關系的影響尤其大，市場需求的無限性與土地供應有限性的矛盾，促使地價有升值趨勢，對房價構成重大影響。（3）房地產價格具有特殊的形成機制。房地產價格在供求機制和競爭機制調整過程中展現出三個方面特性：一是房地產市場供求平衡的難度尤其大。房地產建筑周期長和地區性的特點，使供應具有明顯的滯后性，同步又由于土地一級市場的壟斷性，使土地供應受到限制，當出現供不應求時，增長供應平衡供求不易，因而需求量對房地產價格的作用十分明顯。二是房地產價格具有一定的壟斷性。由于土地一級土地市場的壟斷以及房地產的地區性特點，使房地產市場競爭受到一定限制，市場信息不對稱，競爭不能充足展開，從而導致房地產價格一定的壟斷性。三是消費者價格預期心理對房地產價格影響很大。房地產是超耐用品，有效期尤其長，未來供求關系變動和價格趨勢對購房投資置業者具有較強吸引力，不僅考慮目前，并且更多的是考慮房地產市場發展趨勢，使得消費者心理預期成為影響房價的一種重要原因。（4）房地產價格具有明顯的個別性。由于房地產的固定性和不可移動性，使各每宗房地產的實際價值和使用價值各不相似，從而其價格也具有個別性。（5）房地產價格具有多種體現形式。房地產是價值量大的超耐用品，房地產價格實質上又是權利價格，其交易方式多種多樣，如買賣、租賃、抵押、典當等，由此也帶來房地產價格的多種體現方式，如售賣價、租賃價、抵押價、典當價等。（6）房地產價格總水平具有上升趨勢。重要是由于土地的稀缺性和供應量的有限性，需求量的擴張，拉動地價上升；同步，加工在土地上的勞動積累的增長也使土地不停升值，加上房地產自身內在品質、環境改善，也使房地產增值。從長時期看，房地產價格總水平展現上升趨勢。2、影響房地產價格的重要原因有哪些？答；影響房地產價格的重要原因有：（1）經濟原因。重要是指國家和地區的經濟發展水平和居民收入水平等。由于這些原因會影響房地產市場的供應和需求，尤其是需求，從而影響價格。一般來說，經濟發展水平高，居民收入增長快，市場需求量大，帶動房地產價格總水平也就高；反之，則相反。（2）社會原因。包括人口、家庭、都市化狀況和居民消費心理預期等。其中人口是重要原因，由于人口的數量、密度、構造決定了對住房和其他房地產的需求，從而影響房價。（3）行政與政治原因。重要是國家或地區政府制定的有關經濟制度、政策、法規和行政措施對房價的影響。尤其是宏觀調控政策、土地政策、住房制度、都市發展規劃等，會對房地產供應和需求產生重大影響，從而影響房價。（4）房地產內在原因和周圍環境原因。房地產生產成本、質量、品位、房型、構造、朝向等內在原因，體現房地產自身的價值和使用價值，會對房地產價格產生決定性影響。同步房地產周圍環境和區位，如地質、地貌、氣象、水文、生態環境等，會使房地產效用發生變化，因此產生價格差異。此外，交通等基礎設施狀況也會影響房價。3、什么叫房地產升值？升值的原因是什么？答：房地產升值，是指在社會經濟正常發展的條件下，從長遠的發展趨勢看，房地產市場互換價值不停上升的趨勢。它不一樣于通貨膨脹引起的一般商品價格的一般上漲。房地產為何會升值？房地產升值重要是由土地升值引起的，房地產升值的實質是土地升值。在房地產物質構成的兩大要素中，房屋建筑物在使用中不停被消耗，不僅不會升值，并且會不停被折舊，只有土地隨經濟發展會出現升值的趨勢。土地升值的原因是：（1）土地供求關系的特性決定其不停升值。一國或一地區土地總量是固定不變的。有限的，而隨經濟發展的人口增長，人們對土地的需求量卻不停增長，這就使土地的需求量卻不停增長，這就使土地供求矛盾日益突出，供不應求拉動土地的市場互換價值不停提高，這是需求拉動型升值。（2）土地效率提高型升值。土地的價值是受效用制約的，伴隨社會經濟的發展，土地產出的運用效率不停提高，促使土地價值上升。（2）勞動積累型升值。人們在土地運用過程中，投入土地的勞動不停增長，從而在同一宗土地上積累了越來越多的勞動量，價值量上升必然引起升值。（4）土地用途轉換升值。同一宗土地由低效益運用轉換成高效益運用時，由于土地收益水平的提高，導致土地價格上升。如農地轉換成工業、商業用地和建設用地時，就會發生因土地收益提高而導致土地用途升值。土地升值是一種長遠的發展趨勢，是在一定條件下形成的客觀規律。4、房地產價格構成有哪些基本要素？怎樣有效控制住房價格漲幅？房地產價格構成是由價值構成決定的。房地產價格構成可以劃分為成本和利潤兩大部分。詳細來說中國房地產價格構成的要素有九項（1）土地獲得費用；（2）前期工程費；（3）配套費；（4）建筑安裝工程費（5）管理費；（6）銷售費；（7）貸款利息；（8）稅費；（9）利潤。前八項是生產成本，利潤是開發商投資回報。從上述房地產價格構成要素中，可以看到房價的高下都與此有關。商品住房價格上漲有四種類型：一是成本推進型房價上漲，即由于土地、建筑材料等漲價，引起成本上升，房價上漲。二是內在品質提高型房價上漲，即由于住房品位提高科技含量增長，環境改善，引起成本增長，價值量擴大，房價上漲。三是需求拉動型房價上漲，由于供不應求拉動房價上漲。四是構造調整型房價上漲。即高檔住宅所占比重上升，引起住房均價上漲。目前住房價格上漲有其合理原因，也存在某些不合理原因，重要是房價漲幅過大。假如住房價格漲幅超過人均可支配收入增幅、超過房地產升值的幅度，就是房價過快上漲，應加以控制。由于導致房價上漲的原因是多方面的，因此，有效控制房價的漲幅，必須實行綜合治理。重要可采用如下措施：（1）調整供求關系，適度增長商品住房供應，重點克制需求過快增長，尤其控制投資性需求，營造供略不小于求的市場基本均衡態，抑止供不應求引起的房價上漲。（2）控制土地價格漲幅，力爭控制在人均GDP增幅如下，防止土地成本過塊上升引起房地產價格上漲過快。（3）優化構造，增長一般商品住房、尤其是中低價住房的供應，適度克制高檔房建設，控制住房均價過快上漲。（4）制止暴利，規范房地產開發和交易行為，對獲取暴利者實行重稅，甚至根據價格法加以懲處，使開發利潤控制在平均利潤的合理水平上。（5）積極引導消費，倡導梯級改善。大力宣傳量力而行、梯級改善住房條件，逐漸變化消費者心理預期，消除浮躁心理。只要從成本、利潤、市場供求關系方面實行宏觀調控，就可以有效控制房價漲幅。

第六章復習思索題參照答案要點1、與一般企業相比，房地產企業有何特點？受所經營產品和服務特殊性的影響，同其他行業的企業相比較，房地產企業有如下幾方面特性：（1）經營對象的不可移動性，不管是房地產開發企業、中介服務企業還是物業管理企業，它們的經營對象都是不動產，具有固定性和不可移動性。這種特性使房地產企業在經營活動中受其影響十分巨大，受周圍環境的影響較大，經營績效與所處區位狀況關系親密。（2）業務形態的服務性，無論房地產開發企業、房地產中介征詢服務企業，還是物業管理企業，從其業務活動的性質來看，重要是提供某種服務。（3）經營活動的資金和人才密集性，房地產企業在經營管理過程中需要大量的資金和人才，房地產開發企業的每個經營項目蘊涵的價值量極大，需要大量資金的運籌，是一種資金密集型的企業。（4）經營活動過程的行業限制性，在房地產企業經營管理活動過程中，行業特性對其的影響明顯。一是行業的市場規模較大，對企業發展起到十分巨大的推進作用。二是，行業的競爭范圍重要是當地市場，是面向區域的，全國及世界性的競爭重要來源于資金流動。三是，目前房地產行業競爭者的數量較大，但有較大實力的企業數量則較少，市場競爭強烈，企業經營過程中面臨的不確定性較強。四是房地產顧客的數量較多，是個領域較為廣闊的市場。房地產顧客重要包括一般的住房消費者及其他需要房地產產品的集團購置者。五是房地產業進入障礙比較大，首先，由于進入房地產業需要較大的啟動資本，因此存在較高的進入壁壘障礙；另首先，房地產的固定性也決定了退出房地產業的轉移成本也相稱高。六是房地產企業由于其資金量投入大、風險高，企業經營得當，其盈利水平也會高某些，這種較高水平的盈利是對其承擔的高風險的賠償。這也是吸引其他行業資金進入房地產業的重要原因。2、你認為房地產企業在選擇組織構造詳細形式時應當注意什么問題？怎樣才能使企業戰略與組織構造相適應？房地產企業在選擇組織構造詳細形式時首先要注意遵照如下幾種原則：（1）與經營目的適應原則，應有助于實現企業的經營目的，力爭精干、高效、節省。（2）適度授權，提高企業內部各個層次員工的積極性，具有內在的動力，這樣就規定在組織構造設計中適度授權，以使較低層的員工在市場環境變化時可以適時作出決策，適度授權使用得當可以提高企業的管理效率。（3）分工協同，提高企業經營效率和勞動生產率，充足發揮專業人員的潛能，與此同步，在組織構造上建立協同、協調、溝通的有效機制。（4）與產業特性相結合，房地產企業的組織構造設計，應充足注意本產業的突出特點，即固定性和區域性的特點。選擇適應當地市場環境的組織構造，從而提高與其他有關企業、政府部門之間溝通協調的效率，提高溝通效率，減少企業的有關協調成本。在上述原則基礎上，根據房地產行業的特點以及企業自身的特點選擇某種詳細的組織構造形式，從而才能有效地貫徹企業的基本發展戰略。由于不一樣的組織構造形式具有不一樣的合用性條件，因此，因勢而動、因勢調整是房地產企業選擇組織構造的重點。3、目前房地產企業的資金來源渠道有哪些？這些渠道在此后一段時間內會怎樣變化？房地產企業怎樣因應這種變化？伴隨我國社會主義市場經濟體制的逐漸建立，房地產市場的發展，尤其是房地產金融市場的發展，使房地產開發和經營資金的籌集展現多渠道、多元化的趨勢。一般而言，房地產企業資金籌集的方式和渠道重要有：財政撥款、主管部門或單位撥款、銀行貸款、股票債券等資本運作籌資、引進外資、企業內部資金積累和集資、預收定金。伴隨經濟體制改革的深入，財政撥款和主管部門或單位撥款這兩種方式將逐漸萎縮，依托資本市場獲得資金將是此后房地產企業資金來源的主渠道，并且房地產企業資金來源多元化也是必然趨勢。目前房地產企業過度依賴銀行貸款和預付款的狀況比較突出，此后要深入拓寬融資渠道，才能減少投資風險，使資金來源組合合理化。4、試述多種房地產營銷的方略創新的基本運作機制。目前房地產市場處在買方市場條件下，房地產開發商和中介商必須在房地產市場中實行有效的營銷方略，進行方略創新，才能將日趨增多的消費者的潛在購置欲望轉化為有效的購置行為。目前可以選用的創新性方略重要包括：（1）網絡營銷，即房地產企業通過建立自己的網頁并借助一定方式，讓各個消費者知曉企業在互聯網上的域名地址，而消費者則根據自己的需要瀏覽房地產企業的網頁，通過網頁理解正在營銷的房地產項目，同步向房地產營銷網站反饋某些重要的信息，并最終作出房地產購置決策的一種新型房地產營銷方式。（2）可持續營銷，是指房地產品牌是多種品牌的綜合，一種品牌樓盤是多種企業努力的成果，是多種品牌的綜合，任何一種環節出了問題都會影響到其他各個環節。這就規定項目開發的各個細節需環環相扣，規定面面俱到前提下的統籌安排。媒體公布的立體性配合、工程上的進展、設計上的優化、物業管理方面或某一批硬件設施確實定、價格上的變更、甚至配合有關政策法規的調整等均需要統一指揮，互相協調。因此房地產開發商不僅要重視自身的營銷行為，在選擇對應樓盤的設計商、建筑商、代理商、物業管理商等合作伙伴時，也要注意對方的營銷觀念、營銷方略等與否與自身的相吻合。（3）特色營銷，即房地產開發商應結合自身產品的特點，有發明性的進行某些特色營銷。重要有文化營銷，注意同文化要素的結合，以期在眾多的競爭者中獨樹一幟，占得積極；綠色營銷體現企業適應消費者利益、強調生態環境保護的消費訴求，建立人類與大自然協調統一的機制；合作營銷建立房地產開發企業基于某種利益的松散性聯盟，在競爭中求合作，增進聯盟組員的共同發展。

第七章復習思索題參照答案要點1、房地產綜合開發的涵義是什么？它同單一的開放項目有什么聯絡和區別？房地產綜合開發是房地產業中最基本、最重要的經濟活動內容。簡樸地說，房地產開發是一種使土地和房屋不停地處在開發、改造、再開發狀態的活動。詳細地說是指房地產開發經營企業根據都市規劃的規定，按照“全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”的方針，進行土地開發和房屋建設及對應的房地產營銷與物業管理，以獲得良好的經濟效益、社會效益和環境效益為目的的綜合性生產經營活動。房地產開發作為房地產業中最基本、最重要的物質生產活動具有自身的特點。重要體目前房地產開發活動的綜合性、開發周期的長期性、開發過程的時序性、開發經營的高風險性和強地區性。其中，綜合性是最本質的特點，集中表目前“綜合開發、配套建設”的規定上。也就是說在開發過程中，不僅僅是對建筑地塊或房屋建筑進行有目的的建設，并且要對被開發地區的某些必要的公用設施、公共建筑進行統一規劃，協調建設。尤其是住宅開發，更要以人為本，以綜合的思想來對居住用房、服務用房、文教衛生、福利娛樂等用房實行配套建設，并且注意生態環境的營造。缺乏“綜合性”與“配套性”的開發活動是不符合現代都市建設規定，伴隨時代的變化也很輕易過時、落伍，對應的房地產產品也會遭受巨大原價值貶損。房地產綜合開發集中體現了其綜合性的特性。2、都市規劃對房地產開發活動有何意義？都市規劃與房地產開發之間的關系重要體目前如下幾種方面：（1）都市規劃是房地產開發的重要根據。都市規劃一般分為總體規劃和詳細規劃兩個層次?？傮w規劃的內容包括都市的性質、規模、都市建設的原則和定額指標，都市建設用地布局、都市功能分區等，這些對于房地產綜合開發的長遠投資方略有重大影響。詳細規劃是總體規劃的深化和詳細化，也是房地產綜合開發過程中的重要根據。（2）都市規劃是房地產開發的重要管理手段。《中華人民共和國都市規劃法》規定，“都市規劃區內的土地使用和各項建設必須符合都市規劃，服從規劃管理。”任何一種房地產開發項目都必須接受規劃管理。重要體目前選址定點審批、核發“建設用地規劃許可證”、規劃設計條件審批、規劃方案審批以及核發建設工程規劃許可證等方面，甚至在房地產開發項目的竣工驗收階段，都市規劃管理也將參與。可見規劃管理貫穿了房地產開發過程的一直。（3）房地產開發是實行都市規劃的基本方式。房地產開發通過大量資金和人力、物力的投入，將一種個開發方案變成有形的建筑產品，為都市經濟社會發展提供最基本的物質基礎。房地產開發的指導方針是“全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”，遵照這一方針進行房地產開發，可以形成合理的都市空間布局，為都市各項事業的發展發明良好的環境，因此房地產開發是實行都市規劃的基本方式，開發項目的成功有助于實現都市規劃的目的。3、為何要進行房地產開發項目的可行性研究？可行性研究的作用重要表目前如下幾種方面：一是項目投資決策的根據。此前我國在搞項目建設時忽視可行性研究，許多項目草率上馬，成果導致經濟效益低下，資源揮霍嚴重。我國于1981年明確規定把可行性研究作為建設前期工作中一種重要的階段納入基本建設程序。在房地產投資開發領域采用這一工作措施較晚某些。房地產綜合開發是一項投資額大、建設周期長、風險高的活動，項目的開發建設不能只憑經驗或感覺，必須要有可行性研究，揭示項目的預期收益、也許碰到的風險以及應當采用的對策等，為開發商決策提供參照根據。二是申請建設貸款的根據。銀行等金融機構為了防止貸款風險，在決定與否給某個項目貸款時，都要對項目的可行性研究匯報進行全面、細致的分析和評估。只有銀行認為項目有很好的投資收益、有還款保證時才會同意貸款。三是作為編制下階段規劃設計的根據。在可行性研究匯報中對項目的規模、地址、建筑規劃方案、市政規劃方案、重要設備選型、單項工程構造形式、配套設施和公用輔助設施的種類、建設速度等都進行了分析、證論，確定了原則，推薦了開發方案。一旦可行性匯報被同意，即可作為規劃設計的根據。四是作為開發商與有關部門鑒定協議或協議的根據。項目所需的建筑材料、協作條件以及供電、供水、供熱、通訊、交通等諸多方面，都需要與有關部門協作。這些供應的協議、協議都需要根據可行性研究匯報進行協商。有關技術引進和建筑設備進口必須在可行性研究匯報審查同意后，才能據以同國外廠商正式簽約。4、什么叫建設監理？包括哪些重要內容？所謂建設監理，就是監理的執行者，根據建設行政法規和技術原則，綜合運使用方法律、經濟、行政和技術手段，對工程建設參與者的行為及其責、權、利，進行必要的協調和約束，保障工程建設有序進行，到達工程建設的好、快、省和獲得最大投資效益的目的。建設監理包括政府建設監理和社會建設監理兩個層次。政府建設監理，是指政府建設行政管理部門設置的專門建設監理管理機構或指定的對應機構，對當地區、本部門的建設活動實行統一的監督管理，并對社會監理行為實行監督管理。社會建設監理，是指符合規定條件而經同意成立、獲得資格證書和營業執照的監理單位，受業主委托根據國家法律、法規、規范、同意的設計文獻和協議條款，對工程項目建設活動所實行的監理。政府監理是強制性的，是宏觀的，縱向實行的；社會監理是委托性的，是微觀的，橫向實行的。我國建設監理制度的框架就是通過宏觀和微觀縱橫交叉的雙控模式共同完畢對建設項目的監督管理和組織協調。業主、承包商和監理單位三方是以經濟為紐帶、協議為根據進行制約的。

第八章復習思索題參照答案要點1、房地產投資有哪些重要特性？同一般投資相比，房地產投資具有如下特性：（1）房地產投資對象的固定性和不可移動性。房地產投資對象是不動產，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移動性。假如投資失誤會給投資者和都市建設導致嚴重后果。（2）房地產投資的高成本性。房地產業是一種資金高度密集的行業，投資一宗房地產，少則幾百萬，多則上億元的資金。這重要是由房地產自身的特點和經濟運行過程決定的，即土地開發的高成本性、房屋建筑的高價值性、房地產經濟運作中交易費用高。（3）房地產投資的長周期性。整個房地產投資的實際操作，就是房地產整個開發過程。對每一種房地產投資項目而言，它的開發階段一直會持續到項目結束，投入和使用的建設開發期是相稱漫長的。（4）房地產投資的高風險性。由于房地產投資占用資金多，資金周轉期又長，而市場是瞬息萬變的，因此投資的風險原因也將增多。加上房地產資產的低流動性，不能輕易脫手，一旦投資失誤，房屋空置，資金不能按期收回，企業就會陷于被動，甚至債息承擔沉重，導致破產倒閉。（5）房地產投資的強環境約束性。建筑物是一種都市的構成部分，又具有不可移動性。因此，在一種都市中客觀上規定有一種統一的規劃和布局。都市的功能分區，建筑物的密度和高度，都市的生態環境等等都構成外在的制約原因。（6）房地產投資的低流動性。房地產投資成本高，不像一般商品買賣可以在短時間內立即完畢輕易脫手，房地產交易一般要一種月甚至更長的時間才能完畢；并且投資者一旦將資金投入房地產買賣中，其資金很難在短期內變現。因此房地產資金的流動性和靈活性都較低。2、風險有哪些類型？怎樣規避和控制房地產投資風險？房地產投資風險重要有：（1）資產專用性風險，是指購置土地使用權并在其上建造多種類型建筑物項目所支付的多種費用，也許導致的損失。（2）營運風險，也稱為經營性風險，是指由于房地產投資經營上的失誤，導致的實際經營成果偏離于期望值的也許性。（3）財務風險，是指在房地產投資者運用財務杠桿，即在使用貸款的條件下，既擴大了投資的利潤范圍，同步也增長了不確定性。增長的營業收入局限性以償還債務的也許性。（4）市場風險，是由于房地產市場變化狀況的不確定性給房地產投資者帶來的風險。其中重要有：購置力風險，是指由于種種原因使物價總水平迅速上漲，通貨膨脹率較高，發售或出租房地產獲得的現金不能買到本來能買到的那么多東西，即購置力下降；流動性和變現性風險。由于房地產商品的實體不能流動，它的變現性也就較差；利率風險，房地產投資由于利率的變化會產生風險，首先是由于利率是房地產投資的機會成本的標志，獲取貸款的利率提高，會直接增長開發成本；另首先利率的浮動會影響到房地產的銷售市場和建筑市場。（5）社會風險和自然風險，社會風險是指由于政治的、經濟的較大變動或者沖擊以及對應的規模、政策等原因的變動，引起房地產需求和價格的跌落所導致的風險。規避和控制風險的基本思想是對某種損失的也許性進行調整，進而盡量減少這種也許性。假如導致損失的不確定原因有也許出現，也有也許不出現，那么在投資過程中盡量防止也許出現的狀況。假如導致損失的不確定原因出現的也許性有大有小，則要采用措施使出現的也許性盡量小，進而減少損失的也許性。房地產投資風險管理的重要措施有移動、分散、控制、轉移等措施。3、簡述房地產投資決策過程。房地產投資決策過程是指在房地產投資決策中，提出問題、分析問題和處理問題的過程。其一般程序包括分析問題、設計方案、評價方案、實行方案、方案調整和反饋的過程。（1）調查研究提出房地產投資項目。其中以市場調查尤為重要。它是房地產項目投資決策的前提和基礎。這一階段的關鍵在于明確問題（2）確定房地產投資決策目的。合理的目的是合理決策的前提。決策目的的形成、目的的大小、層次及決策者對目的的認識都會影響決策的順利進行。（3）找出所有可行方案。根據房地產投資目的和有關的信息情報，確定可行方案，并規定整體詳盡性和互相排斥性相結合，以防止方案選擇過程中的偏差。（4）確立衡量房地產投資效益的原則，測算每個方案的預期成果。（5）房地產投資方案評估及方案選擇。方案評估就是根據確立的決策目的所提出的多種可行方案以及衡量效益的原則、預期的成果等，分別對各方案進行衡量。方案的選擇則是就每一方案的成果進行比較，選出最也許實現決策預期目的或期望收益最大的方案，作為初步最佳方案。（6）實行房地產投資決策方案。方案的實行是決策過程中至關重要的一步，在方案選定后來，就可制定實行方案的詳細措施和政策。（7）追蹤調查方案實行保證目的的實現程度。執行一種大規模的決策方案一般需要較長的時間，在這段時間中，狀況也許會發生變化。而初步分析只產生對于該問題的一種初步估計。因此，在進行方案計劃的設置及處理不確定性問題時，方案應不停加以調整和完善。4、怎樣提高房地產投資效益？提高房地產投資效益是房地產業穩定發展的關鍵。其重要途徑是：（1）房地產投資規模和速度的合理控制，房地產經濟與地區經濟和國民經濟存在著互相增進、互相制約的關系，其投資規模和增長速度要與地區經濟和整個國民經濟相適應、相協調，才能保持較高的投資效益。（2）房地產投資構造的優化配置，房地產經濟要保持持續、穩定、協調地發展，要以保持房地產產品總需求與總供應大體上的總量平衡為條件。這種總量平衡必須建立在構造平衡的基礎上，否則將無法保持房地產經濟的正常發展。房地產投資的總量平衡重要是指房地產投資規模上要考慮整個地區乃至國民經濟全局的平衡。房地產投資的構造平衡則是指在投資規模既定的基礎上要考慮整個投資構造的互相協調問題。（3）房地產投資空間分布的合理配置，房地產投資的空間分布是通過房地產投資項目在不一樣經濟區域的布局實現的。合理分布投資空間，有助于各地區揚長避短，發揮優勢，最充足地運用多種經濟資源，加速區域經濟的發展。保證合理的產業構造、投資構造、規模構造、技術構造和產品構造等，在地區上合理布局，增進房地產經濟和整個國民經濟的持續、穩定和協調發展。消除房地產投資的外部不經濟，保護環境。（4）房地產投資決策過程的科學化，房地產投資決策與否對的、科學，直接關系到投資效益的高下。規范投資決策過程，一要逐漸提高房地產投資決策者的素質，學會科學的決策，提高決策的質量，進而提高房地產投資效益。二在決策中運用科學的決策措施，充足運用現代信息技術輔助決策過程，使決策措施具有愈加可行、有效。三要逐漸規范決策程序，盡量使整個決策過程處在規范的程序的制約下，減少主觀原因對決策的干擾。

第九章復習思索題參照答案要點1、試述房地產業與金融業的互相關系。房地產業是一種資金密集型的行業，而金融業是經營貨幣的單位，兩者通過資金紐帶，建立了互相依賴和互相增進的親密關系。首先，房地產業的發展需要金融業的介入和支持。首先，房地產開發必須有金融的介入。任何一項房地產開發，從獲得土地使用權、土地開發、批租直到建筑安裝、銷售，每一環節都需要占用大量的資金。假如僅僅依賴于開發商自身的自有資金，沒有金融機構的參與和支持，舍棄財務杠桿的巨大作用，對所有房地產開發項目來說幾乎是不可想象的。另一方面，房地產經營和消費需要長期占用巨額資金。房地產價值巨大，一般消費者無此財力一次付款。只有住房抵押貸款的支持，才能提高居民購房能力，擴大住宅市場有效需求。再次，房地產是不動產，資金的運動被限制在一種狹小的空間范圍內，往往出現資本富余的地方不需要發展房地產業，或者房地產業的發展已經到達了較高的水平，而要發展房地產的地方卻缺乏資本。而金融機構介入到房地產業之后，運用其龐大的機構網絡，采用多種科學的融資技術，大大提高資金的流動性。另首先，房地產業的發展又可以增進金融業的發展。房地產金融是金融業的重要構成部分，拓展房地產金融，對繁華和發展金融業具有重大作用。首先是由于房地產具有保值增值的功能，房地產成了金融貸款的最佳抵押品和投資品。房地產作為抵押物，在貸款人無力償還貸款時，金融機構可以轉讓、拍賣抵押房地產，從中獲得賠償，從而減少貸款風險。另一方面，在貨幣貶值的同步，房地產卻具有明顯的保值增值的特點，客觀上使得金融機構傾向于選擇房地產作為投資品。同步，在房地產再生產資金運作過程中，當房地產產品銷售出去后來，也會有大量回收資金沉淀，需要存入銀行等金融機構備用，擴大銀行的存貸款業務。2、房地產金融有哪些特點？怎樣理解房地產金融債權的流動性趨勢？房地產金融與一般金融相比，具有下面四個鮮明的特點。（1）房地產金融資金融通量的巨額性；（2）房地產金融期限構造的長期性；（3）房地產金融債權的可靠性；（4）房地產金融債權的流動性較弱。房地產金融債權的流動性趨勢是指目前世界各國為減少金融風險，提高金融資產的流動性，出現了房地產金融證券化的趨勢。資產的流動性是指在必要的時候，所投資產轉讓兌換成現金的能力、速度和成本，當速度越快或成本越低時，稱這種資產的流動性越強，也指所投資產作為抵押品時交給債權人保管的難易程度，當保管較為輕易時，資產的流動性也越強。房地產作為不動產，在老式的資產形態下，屬于一種缺乏流動性的資產，重要體目前兩個方面，首先，房地產只能成套發售或轉讓，它不象股票、債券持有者可隨時分割將其售出兌換成現金，所投的資金也許被固定在某一房地產上，難于變現，因而不得不較長時間地持有它，這是房產持有者急需現金時常常碰到的棘手問題。另首先，房地產用作抵押品時，不能移動，不易分割，在某些場所又不易交給債權人保管和處置。房地產金融這種老式運行中的缺陷呼喚著新的變革，于是發達國家從本世紀60年代起出現了房地產證券化的趨勢，大大提高了它的流動性。我國實踐中也已開始出現房地產證券化的趨勢。3、為何要實行住房抵押貸款證券化？購房抵押貸款證券化對于發展房地產金融市場有著十分重大的作用，詳細表目前：（1）拓寬房地產金融渠道。抵押貸款證券化有助于銀行將資產負債表中“死”資產變為表外“活”資產，既緩和了《巴塞爾協議》所規定的銀行資本充足率最低8％的規定所帶來的壓力，又使銀行有足夠的資金釋放用于再次發放住宅抵押貸款。而個人購房將得到更有力的金融支持，有助于增進住房消費成為經濟發展新的增長點。（2）提高抵押貸款的流動性，規避和轉移銀行風險。實行購房抵押貸款證券化可增強按揭貸款的流動性，使得銀行能在需要時及時將抵押貸款變現，減少了銀行的籌資風險、流動風險、并從市場的基礎上根治了銀行信貸過于集中的風險。并且證券化還提供了一條長期資金的來源，使得銀行能經受得住市場利率的短期波動，同步由于來自證券的負債與來自按揭貸款的固定利率收入相匹配，從而防止了固定利率風險。（3）增長社會小額投資者的投資品種，減輕巨額儲蓄滯留在金融機構的壓力。大力發展購房抵押貸款證券化后，將為投資者提供新的投資方向，使得投資者在承受較小的風險下能獲得高于銀行存款利息的收益。4、什么叫住房公積金制度？實行這一制度有何重要意義？住房公積金是指國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位（如下簡稱單位）及其在職職工繳存的長期住房儲金。職工個人繳存的公積金是個人長期儲蓄的住房基金；單位繳存的公積金是單位對職工住房分派從實物分派向貨幣分派的轉化。兩者都歸職工個人所有。實行住房公積金制度的意義，概括起來在于：擴大住房建設資金來源，保證住房建設資金的穩步增長；變化職工住房理念，增長住房消費投入；增進住房分派制度的變化，有助于住房分派貨幣化；有助于政策性抵押貸款制度的建立，支持居民購房；有助于職工提高購建房的能力，提前改善居住條件；加緊住房建設，增長住房供應。5、購房抵押貸款保證保險怎樣操作？這種保險是以何種方式化解貸款人無法按期償付貸款本息的風險的？購房抵押貸款保證保險是以借款人的信用為保險標的物的一種險種，指作為借款購房人的被保險人因意外傷害或身體高度殘疾或病故等自然原因，或因所在單位倒閉、撤銷、被吞并、政策性裁員等原因致使無法繼續償還購房貸款時，由保險企業負責向貸款銀行償還貸款。這種保險將貨款人失去還款能力的風險在眾多保險人中間分攤，減少了投保人出既有關情形時無力還款的壓力，同步也使銀行可以向更多的潛在貸款者發放貸款，提高了資金的使用效率。

第十章復習思索題參照答案要點住宅消費的性質是什么？具有哪些特點？答：住宅消費是人們的居住行為。住宅消費的性質可從三方面來理解：一是住宅消費的屬性。從純消費的角度考察，住宅消費是人們在居住過程中對住宅的消耗；但從住宅再生產過程考察，住宅消費又是住宅再生產過程中（生產、分派、互換、消費）中的一種重要環節，它體現為住宅再生產過程的出發點和歸宿點，對住宅的生產和國民經濟發展具有巨大推進作用。二是住宅消費的實質是勞動力再生產費用的重要構成部分，體目前勞動力價值和價格即工資之中，因此，住宅消費支出應是工資收入支出的一部分。三是住宅消費的形式和范圍。住宅消費屬于個人及其家庭的消費行為，具有個人消費的性質，不屬于人人共享的福利和公共消費范圍，因此應由個人及家庭自主決策。住宅消費的性質決定了住宅消費的主線特點和屬性，本質上是一種商品性消費，同步又具有一定范圍的社會保障性。住房的商品性重要體目前，它既有滿足人們居住需要的使用價值，又有建造房屋所花費的社會必要勞動凝結而成的價值，是使用價值和價值的統一體。住房的再生產過程必須納入市場經濟的軌道。住房的本質屬性是商品，這是城鎮住房制度改革的理論基礎，改革的目的是實現住房商品化。同步也應看到，住房是最基本的生存資料，關系到人們最基本的生存需求和社會安定。由于住房是價值量大的超耐用消費品，低收入者按市場價購置和租賃難以勝任，因此政府必須制定住房社會保障政策，協助低收入群體也能滿足基本的住房需求，這就使住房消費在一定程度和范圍內具有社會保障性。住房的商品性和社會保障性既有原則區別，又有一定的聯絡。住房的商品性是社會主義市場經濟條件下住房的本質屬性，是客觀經濟范圍；而住房的社會保障性是政府制定的對低收入群體實行的住房保障政策，帶有幫困和救濟的性質，是市場經濟的補充，兩者既不能混淆，也不能并列。中國為何要進行城鎮住房制度改革？答：中國原先的城鎮住房制度是建立在計劃經濟體制基礎上的，其基本特性是計劃型、統包統分的實物福利分派制度，表目前住房投資的全面公共性，住房分派的實物福利性，住房經營的非市場性，住房管理的純行政性。由此帶來一系列嚴重弊端；一是住房投資資金不能良性運行，陷入惡性循環，阻礙了住宅建設的發展；二是住房的實物福利分派制助長了平均主義和分派不公；三是住房的統包統分制加重了企業承擔；四是住房資源的行政性配置克制了房地產市場的發育。為根除這些弊端，必須把住房制度從計劃經濟體制轉軌到社會主義市場經濟體制上來，進行住房制度改革。城鎮住房制度改革具有十分重大的意義和作用：（1）住房制度改革有助于全面建立和完善社會主義市場經濟體制。它既是全面建立社會主義市場經濟體制的重要構成部分，又可以增進社會主義市場經濟體制的建立、完善和發展。（2）住房制度改革通過建立市場化的住房經營機制，可以解除企業在住房問題上的沉重承擔，增進企業經營機制轉換，有助于建立現代企業制度。（3）住房制度改革有助于加緊住宅建設，提高居民的居住水平和居住質量。（4）住房制度改革實現住房的商品化，有助于擴大房地產市場需求，增進房地產業發展，同步培育住宅業成為新的經濟增長點，增進國民經濟發展。我國20數年來的城鎮住房制度改革的巨大成就，充足證明了其對于建立和完善社會主義市場經濟體制，增進企業經營機制轉換，加緊住宅建設，推進房地產業和國民經濟增長，提高居住水平等方面的重大作用。3、城鎮住房制度改革的目的是什么？包括哪些基本內容？答：我國都市住房制度的改革的目的是：建立與社會主義市場經濟相適應的新的城鎮住房制度，實現住房商品化、社會化；（2）加緊住宅建設，改善居住條件，滿足城鎮居民不停增長的住房需求；（3）培育住宅業成為新的經濟增長點，增進國民經濟發展。我國城鎮住房制度改革的基本內容是：（1）改革住房的投資體制，實現住房建設資金來源多元化，建房資金投入產出良性循環；（2）改革住房分派體制，實現住房分派貨幣工資化，即把實物福利的分派方式變化為以按勞分派為主的貨幣工資分派方式；（3）改革住房經營體制，實現住房經營市場化；（4）改革住房管理體制，實現住房管理社會化、專業化；（5）改革住房供應體制。建立以經濟合用房為主體的多層次的住房供應體系，滿足不一樣收入群體對住房的需求；（6）改革住房金融體制，全面推行住房公積金制度，建立政策性貸款商業性貸款相結合的住房金融體系；（7）改革住房保障體制，建立多層次、多樣化、適度的住房社會保障體系；（8）改革住房流通體制，建立規范化的房地產交易市場。4、怎樣才能使住宅供應構造與消費需求構造相適應？答：住宅供應構造與消費需求構造相適應是實現住宅市場構造平衡的關鍵問題，而要使兩者協調必抓好如下三個環節：一是住房供應的檔次構造要與居民的收入構造相適應。居民的收入可分為高收入、中等收入、低收入三個大的層次，一般來說中等收入戶占多數，高收入和低收入戶占少數，因此中等檔次即一般商品住宅的供應是主體，合適建某些高檔次住宅，這樣才能滿足多層次住房需求。在每套的面積構造方面，也要對應多建中小戶型住房，少建大戶型住宅。二是住房供應的價位構造要與購房者的可承受能力相適應，即根據各類家庭的實際可支配收入，可以購置對應價位的住宅。一般來說，高價位住宅不適宜多建，關鍵是適應中等及中低收入家庭的承受能力多建中等價位、尤其是中低價位的住宅。三是住房供應構造要有適度的超前性。住房需求構造隨經濟發展、收入增長而不停升級。因此，住房供應構造要適應這種發展趨勢，而具有適度的超前性。由于住房的使用年限一般要到達50—70年，因此，國際上一般規定住房超前性要保持不落后。

第十一章復習思索題參照答案要點1、怎樣辯證地認識房地產業與國民經濟的關系？答：房地產業與國民經濟之間存在著互相制約、互相增進的辯證關系。首先，房地產業是國民經濟中的重要構成部分，國民經濟的總體狀況是房地產業得以存在和發展的宏觀基礎，從經濟發展水平和速度、經濟增長質量、產業構造狀況以及資源條件等方面，制約和帶動房地產業發展。因此，房地產業不能脫離整個國民經濟的發展而孤軍突進，而是必須與整個國民經濟的發展狀況相適應和協調。另首先，房地產業又是先導性、基礎性和支柱產業，在我國還是國民經濟發展的新經濟增長點，其發展規模和速度，也會制約或增進整個國民經濟增長和產業構造協調。對的處理房地產業與國民經濟的關系，不僅關系到房地產業自身與否持續穩定健康發展的關鍵，并且也是關系到國民經濟能否實現經濟總量平衡和構造平衡，保持迅速增長的全局性重大問題。國家對房地產業的宏觀調控重要任務就是要保持兩者的協調發展。2、什么叫支柱產業？房地產支柱產業有哪些特點？答：所謂支柱產業，是指一國的產業構造中，該產業的增長值在GDP中占有較大比重，科技含量高，具有較大的市場發展空間和增長潛力，產業關聯度強，帶動系數大，對整個國民經濟的發展起著重大影響作用的關鍵產業部門。房地產業具有支柱產業的上述共同特性，因此必然發展成為支柱產業。同步，又由于房地產的特點，房地產支柱產業又具有一定的特殊性。重要表目前：（1）堅實的基礎性。房地產既是人民生活的基本資料，又是社會生產的基本要素，它是任何社會活動所必需的基礎性物質條件，房地產業屬于國民經濟中的基礎性產業，可以發揮其獨特的主導作用。（2）明顯的先導性。在國民經濟發展尤其是都市發展中，房地產業處在先導地位，屬于先導性產業，充足發揮其先導作用，可以帶動都市建設和經濟社會發展。（3）高度的關聯性。房地產業波及的元素非常多，產業消耗系數很大，直接和間接關聯的產業部門尤其多，由此決定了產業鏈尤其長，產業關聯度也尤其強。運用這種高度關聯性，通過房地產業的發展可以帶動一系列有關產業和國民經濟的發展。（4）永續的持久性。房地產永遠是社會生產和生活不可替代的基本要素，房地產業伴隨社會經濟文化的發展而不停改善和提高，其支柱產業的作用將長期保持下去。（5）明顯的差異性。由于房地產空間的固定性和不可移動性等特點，決定了房地產在國與國、地區與地區之間，市場供應和需求、價格和資源配置具有明顯的差異，因此其成長為支柱產業及其地位和作用，也有明顯的不一樣。認識上述特點，對于發揮房地產支柱產業的作用品有重要意義。3、房地產經濟周期波動經歷哪些階段？有何明顯特點？答：所謂房地產業發展的周期性，是指房地產業發展過程中擴張與收縮的交替循環過程。房地產經濟的周期性波動可分為如下四個階段：第一階段是繁華階段；第二階段是衰退階段；第三階段是蕭條階段；第四階段是復蘇與增長階段。這四個階段集中體現為擴張與收縮交替循環過程。房地產經濟周期受宏觀經濟制約，大體上與國民經濟周期性波動相吻合，但由于其內在原因的影響，又具有自身的特點，重要是：(1)房地產業進入高漲高漲階段，相對于國民經濟周期來說較為提前某些；(2)房地產業周期衰退階段也對應更早地到來；(3)房地產業周期蕭條階段相對長某些；(4)房地產業相對比較輕易波動，波幅比整個國民經濟更大某些。(5)房地產業周期波動帶有明顯的區域性特點。認識這些特點，對于分析房地產市場形勢，及時有效地實行宏觀調控，保持房地產業的持續健康穩定發展，具有重要指導作用。4、科學發展觀的內涵是什么？其對房地產業發展有何指導意義？答：科學發展觀的內涵是，堅持“以人為本”，全面推進經濟社會的協調和可持續發展，增進經濟社會的全面進步，實現人的全面發展?？茖W發展觀對房地產業的指導作用重要體目前如下幾種方面：（1）牢固樹立“以人為本”的理念，努力為提高居民的居住水平和居住質量服務。積極擴大住宅建設，擴大住宅消費需求，充足體現人性化的需求，滿足都市居民日益提高的住房需要。（2）牢固樹立協調發展的理念，積極調整住房構造。重要是使住房供應構造與消費需求構造相適應，堅持以中等收入者的一般商品住宅為主，滿足不一樣群體多層次的住房需求，實現構造協調。（3）牢固樹立全面發展的理念，保持房地產業與國民經濟發展相適應。既要充足發揮房地產的支柱產業作用，增進國民經濟增長，又要與國民經濟的發展相協調，保持經濟社會全面協調發展。（4）牢固樹立節省資源的理念，提高資源配置效率。大力發展節能、節地、節水、節材型住宅，節省運用、高效運用資源，提高資源配置效率。（5）牢固樹立可持續發展理念，加強生態