天津企業商業項目的改造設計

總建筑面積：17515米?？偨ㄖ娣e:173676m2商業1-6層設計面積:66713.2m2天津星光天地項目原名金盛廣場,是佛奧地產攜手天津金盛置業發展有限公司在天津市中心地鐵上蓋物業合作經營大型商業地產項目。項目由A、B兩座高層公寓和六層的商業裙樓組成,原商場平面是以百貨業態為基礎的設計,中庭及商業動線布局不能滿足新時代商業的發展需求,對招商與經營影響極大,亟需進行一番徹底的改造。按照改造計劃,項目將打造成一座規模宏大、功能齊全的現代型綜合購物中心,集購物、游覽、美食、娛樂、休閑、商務、廣告、信息、展覽、康體等多功能于一體,在當地開創一種全新的消費概念,帶動周邊地帶的繁榮,使之成為天津現代商業的標志,成為市民和旅游賓客購物觀光休閑的首選場所。為了項目能到達預期效果,發展商痛下決心對已經完工的商場部分進行徹底改造,甚至不惜“趕走”已經開始營業的大型超市“樂購”。如此“痛下血本”的商業項目改造工程,在國內并不多見。本期《房地產導刊》深入采訪負責改造項目的廣州市緯綸建筑設計有限公司,讓他們與讀者分享關于這番“大改造”背后的故事與經驗。一地下空間景觀格局改造前的天津星光天地叫做金盛廣場。但是,這個商業項目并沒有像它的名字一樣,日進斗金、生意興隆。反而是因為在設計上有著諸多硬傷,影響了商業運營:首先,這個面積相當于一個廣州天河城廣場的商場,只有一個中庭,而且中庭過于方正。這樣造成顧客進入商場后,視野極度不開闊。又由于缺乏中庭對商業區域進行劃分,除了圍繞中庭的少部分區域人流較多,其余遠離中庭的區域無人流的“死角”位過多。第二,由于缺少中庭,使扶手電梯的布局非常有限。整個商場的可通達性極差,因此,商場無法吸引人流。第三,金盛廣場地理位置非常優越,是天津地鐵一號線西北角站上蓋,相當于廣州的“天河北”。但遺憾的是,原設計并沒有發揮這個優勢,地鐵與商場之間并無無縫接駁的入口。另外,商場本身的出入口也是比較缺乏,無法使人流從四面八方進入項目內。除此之外,金盛廣場的外立面非常低調樸素,幾乎與樓上的寫字樓融為一體,經過的人不會留意到這里有一家百貨商場。針對這個問題,外立面改造也是非常必要的。進行了新的景觀改造對于接手的設計師來說,這個改造項目絕對是“最難啃的骨頭”。這不是平地起高樓,在白紙上畫出一個新項目,而是在原有的基礎上做大修改。要怎么辦才好呢?針對項目存在的種種問題,設計師做出了可行的改造方案:關于中庭:除原來已有的一個中庭以外,從1-5樓再多開兩個中庭。三個中庭重新布局設計,并且將原來方正的線條改成富有動感的弧線,使商業動線流暢連續并富有生氣。中庭使顧客視線上下貫通,也增加商場的通透感,增強顧客再次停留的意欲。關于電梯:調整原有電動扶梯位置,新增電動扶梯及跨層扶梯,引導人流到達各層商鋪。最值得一提的是,設計師特別設計了一條從一樓到三樓直達的手扶“天梯”。這樣的安排使顧客能更方便,更直接到達商場的中層,使人流更加暢旺。關于出入口:西北角增加一個商場出入口,并加強對出入口的空間、造型的設計,吸引人流。用設計師的話來說,增加出入口對于商場的布局是至關重要的,這就像是戳開幾個口子,讓人流像潮水一樣涌入來。關于外立面:原本的商場外立面太過于素凈,也沒有預留廣告位,不利于吸引顧客。改造后,經過重新設計的外立面,加強了廣告、櫥窗展示空間的設計,為商場提供了一個展示其現代高檔新形象的平臺。經過大改造的金盛廣場改名為天津星光天地,預定在2012年11月正式開幕。成功的改造令商場“變身”成為天津市中心最令人矚目的商業項目,招商與經營都非常順利。對話設計師“這項目得什么”與負責天津星光天地商業項目改造的廣州市緯綸建筑設計有限公司總建筑師范文峰坐下來詳細聊這個項目時,甫一打開這個話題,范文峰馬上大搖其頭:“這個項目難啊!”—個“難”字也許就概括了項目成功背后的所有艱辛。商業地產大熱當前,一個專業的建筑設計師又是如何看待這背后的種種問題呢?商業地產設計的現狀在范文峰眼中,商業地產只有成功與失敗兩種結果,這兩者之間沒有灰色地帶?！吧虡I地產的巨大資金投入決定了這樣的項目‘拖’不起,‘守’不起,一旦經營沒有打開局面而資金鏈又斷裂,就會跌入地獄?！痹谥袊?商業地產起步慢,大家都尚處于學習與探索的階段,因此,商業地產設計尚未沉淀出一個成功的模式?！敖涍^多年的發展,住宅地產已經非常成熟,自有一套成功的模式。因為有很多經典戶型可作參考,設計師幾乎閉著眼都能畫出住宅項目的圖紙。但商業設計卻不行。在這方面的未知數太多,而設計師面前只有‘天堂’和‘地獄’兩種局面?！彪m然商業項目設計充滿困難,但范文峰對此卻并不回避:“正是沒有標準答案的設計才最好玩!設計師需要不斷探索,不斷學習,去迎接挑戰?！薄八澜恰卑盐詹⑦\用設計了無數項目,今年也頻頻涉足商業設計。范文峰在行業內可算是經驗豐富的老手。對于他而言,怎樣的商業項目設計才稱得上是好設計呢?“商業項目除了經營以外,設計也是很關鍵的。好的設計為項目留住客流,當大家都愿意在這個地方停留,還愁人氣嗎?”范文峰舉例說:“商場要人氣旺,最忌‘死角’太多。(‘就是人流幾乎不到的地方。)‘死角’旁邊的商鋪很難經營下去的。而‘死角鋪’的倒閉也會造成‘骨牌效應’,萎靡不振的氛圍會傳染到商場其它位置,使整個商場的經營出現問題。這樣的狀況反過來也會影響到人氣,惡性循環最終會搞垮整個項目?！狈段姆逭J為,好的設計可以幫商業項目網聚人氣。“‘死角’完全可以通過設計來避免。設計師通過暢通的動線,使顧客在項目空間內暢行無阻,并且增加視線的可通達性。在一些實在難以到達的‘死角’位,安排洗手間,可以有效地增加人氣。另外,將餐飲區平均地分布在每一層的不同位置遠比聚集在某一層更好。餐飲區分散對于商場每個位置的人流有很大的帶動作用?！薄翱梢晕櫩瓦M入商場、讓顧客逛到停不下來、讓顧客提袋離開后還想再來,這樣就是成功的商業項目設計了?！狈段姆逡辉購娬{。天津光武之路談到緯綸這次接下的工程,范文峰還是非常感慨:“國內這類型的改造項目,還是非常少的。沒有前人的經驗可借鑒,我們只能慢慢摸索。雖然困難很多,學到的還真不少?！痹谝粋€已經建好的商場里面進行大改造,難度可想而知。但改動的幅度究竟有多大?“除了實在不可以拆卸的柱子,能改的幾乎全部改了。”范文峰的回答著實讓人吃了一驚。“其實,項目最大的難點在于,原來的商場所有水、電、空調、電梯等工程都是既定的,為了環保節省成本,我們在改造的過程中要盡可能利用之。但每改一處都要向相關部門報批,過程是嚴謹、復雜的?！泵鎸μ魬?范文峰調動公司上下的精英設計師,深入到項目,并請專人到天津進駐項目,協調工程。最終,這塊“大骨頭”還是啃下來了?！安荒苡肋h只是圍著經典戶型、成熟模式打轉,