觀海衛14#地塊研究December

2007一、工程界定工程界定地塊概況地塊位置：地塊位于慈溪市觀海衛鎮鎮區，地塊東至育才路，西至廣義南路，北至牌樓江，南至規劃路。地塊規模：地塊占地面積102.17畝，容積率，建筑密度24％-3％，綠地率3％。地塊呈不規那么形狀，南小北大。廣義路育才路329國道西：慈溪市區東：鎮海、寧波市區本案觀海衛路南地塊絕大局部原為耕地，目前剩余地塊上的原有大樹、電線桿、高壓線基座、地塊西北角停車場以及東南角局部村宅尚未撤除。地塊現狀工程界定地塊周遍狀況北西東南西至：廣義南路北至：樓牌江南至：方家村耕地東至：育才路工程界定地塊交通分析地塊周遍道路平整，交通流線便捷，位于慈溪至寧波的連接線上。廣義南路：觀海衛交通主干道，南北交通，只要軸線。兩側商業興旺，店鋪齊布。北三路：觀海衛東西交通主要干道，觀海衛汽車站，觀城賓館等都坐落于此。育才路：北接北三路，西側為塑料城，車流量較大，有一定的噪聲污染。工程界定周邊配套學校：觀海衛初級中學交通：觀城汽車站商業：觀城賓館、神仙居賓館、都市港灣、順達賓館、皇鼎休閑娛樂中心銀行：寧波銀行、中國農業銀行其他配套：中國郵政、農貿市場市場：塑料城、農貿市場工程界定優勢經濟優勢：觀海衛中小企業開展迅猛，居民富裕，購置力強景觀優勢：工程北面為牌樓江，對工程規劃有很好的外部景觀，提升樓盤價值交通優勢：地塊交通便利，近鄰329國道，是慈溪至寧波的交通要道稀缺優勢：觀海衛近三年來難得的稀有居住地塊市場優勢：觀海衛中小企業多為外向性企業，對高端產品認知度較高，市場較為成熟地塊優勢：工程總占地規模102畝，在觀海衛屬于大規模樓盤，工程可塑性強配套優勢：周遍配套成熟，便于居住開展優勢：規劃未來觀海衛為成為慈溪東部中心區，對周邊鄉鎮的輻射力度將大大加強工程界定地塊SWOT分析劣勢市場劣勢：市場容量有限，做為一個15萬人的小鎮，其對住房的需求量有待市場驗證環境劣勢：工程北面為塑料城，來往車輛多，較為嘈雜，有一定的噪聲污染地塊劣勢：本地塊東、南、北均為耕地，居住氣氛不濃居住劣勢：2005年觀海衛政府加緊了對宅基地的審批，但原房屋的擴建，改建并未停止虹吸作用：慈溪和寧波城區地產對觀海衛市民的吸引力較大，他們較多項選擇擇在城區購房形象劣勢：由于觀海衛房地產工程，整體檔次較低，市民對當地工程有一定的抵觸情緒工程界定地塊SWOT分析時機需求契機：05年起政府停止了對宅基地的審批，市民對商品房的購房熱情大為提升市場契機：慈溪和寧波土地資源的供給減少，房價飆升，在城區購房的難度加大產品契機：觀海衛居民對高端產品的認知度不斷提升，對高層的抵觸情緒大為削弱土地契機：考慮本工程規模較大，預計政府在未來3年內推出大塊住宅用地可能性不大環境契機：周邊擁有天然水系，如能加以有效利用，將有利于小區景觀環境的塑造開展契機：未來觀海衛為成為慈溪東部中心，周邊鄉鎮到觀城購房將大為提升工程界定地塊SWOT分析危險市場危機：慈溪房地產市場已處于高價位狀態下運行，未來市場走勢嚴峻房價危機：隨著土地價格增長，房價上漲在所難免，投資者的風險加大，熱情減弱政策危機：宏觀調控的加劇，給整體房地產市場帶來的負面影響將延緩局部人購房方案資本危機：地價上漲，投資額激增，資金流保障，資金回籠風險加大未知因素：工程規模較大，開發周期較長，未來不可知因素較多工程界定地塊SWOT分析二、慈溪、觀海衛鎮概況慈溪位于東海之濱，東離寧波60公里，北距上海148公里，西至杭州138公里，是長江三角洲經濟圈南翼環杭州灣地區上海、杭州、寧波三大都市經濟金三角的中心，區位和交通優勢十清楚顯。特別是杭州灣跨海大橋的建設，給慈溪帶來了千載難逢的歷史性機遇。2021年建成后，慈溪將一躍成為連接上海、寧波兩大都市的“黃金節點〞，融入滬、杭、甬2小時交通圈，這將極大提升慈溪在長三角城市群中的戰略地位。全市行政區域面積1154平方公里，戶籍人口102.1萬人，轄17個鎮、3個街道，1個開發區，共308個行政村、28個居委會、38個社區，市政府駐地滸山街道。慈溪市概況隨著07年6月杭州灣大橋合攏，大橋經濟給慈溪整體經濟開展帶來更快、更強的開展，外向型經濟得到進一步的擴大，直接增加財政收入，05年，06年慈溪財政收入再創新高，增幅分別為23.45％，24％，說明慈溪經濟開展態勢不斷擴大，企業開展良好。慈溪市財政收入存貸款余額

注：05，06年慈溪市的存貸款余額繼續保持良好的增長態勢，其中06年存貸款增幅分別為21％，30.1％，貸款高于存款增幅，但存貸比為79.1%，比上年上升5.6個百分點，存款的上升為再次投資保證充裕的資金儲藏。慈溪市GDP與產業比重

2006分類數額比重增幅國民生產總值375.41億元----同期增長19.3%第一產業20.86億元5.56同期增長10.5%第二產業230.33億元61.35同期增長20.9%第三產業124.21億元33.09同期增長18.0%三產比重33.1%----同期增長-0.009%2007國民生產總值450.2億元----同期增長19.92%第一產業22.79億元5.06同期增長9.25%第二產業279.78億元62.15同期增長21.47%第三產業147.63億元32.79同期增長18.86%三產比重33.09%----同期增長-0.009%05年，06年人均生產總值分別到達4500美元，5663美元，增長了1163美元，人民生活進一步改善。

經濟結構方面，三次產業協調開展。2006年，三次產業之比為5.06:62.15:32.79與上年的5.56:61.35:33.09相比，結構相對穩定，進一步趨向合理。慈溪市人口規模與人均可支配收入

2005年慈溪市城鎮居民人均可支配收入19019元，2006年可支配收入21623元，同比分別增長13.53%，13.7％，生活質量明顯提高。慈溪市城區政府住宅規劃政策

2006—2021年中心城區住房建設規劃，規劃目標：到規劃期末根本實現中心城區內常住人口戶均擁有或租住一套住房，根本解決住房困難家庭的住房問題。在規劃期內，規劃啟動建設各類住房45800套左右，總投資150億元，總建筑面積649萬平方米，住房面積467萬平方米，其中經濟適用住房1800套，住房面積16.2萬平方米；廉租住房300套，住房面積1.8萬平方米。在2006—2021年規劃期內，重點開展滿足居民自住需求的中小套型普通商品住房。自2006年6月1日起，新審批、新開工的商品住房總建筑面積中，套型建筑面積90平方米以下住房〔含經濟適用住房〕建筑面積所占比重，必須到達70％以上。慈溪市慈溪市北部都市區規劃空間結構圖

城市規劃新總體規劃把慈溪定位為：長江三角洲南翼工商名城，寧波大都市北部中心城市。慈溪中心城市規劃由兩局部組成，即慈溪主城、杭州灣新區。其中慈溪主城居住人口為50萬人，城市建設用地為55平方千米；杭州灣新區人口為15萬人左右，用地為65平方千米左右。城鎮體系空間結構：一體兩翼，重點整合?！耙惑w〞，規劃期內，中心城市由滸山、宗漢、坎墩、橫河局部和杭州灣新區組合而成；“兩翼〞，即兩個中心城鎮，以周巷、觀海衛兩個中心鎮為兩翼，帶動市域東西兩側地區整體開展，作為市域副中心。中心城市開展的空間方向：“東延、北擴、南調、西控、中更新〞。慈溪市城市由最初沿329國道軸向開展，轉向縱深開展，城市形態演化呈中心擴張態勢。〔一〕、城市布局〔三〕、城市形態與結構〔二〕、城市建設導向城市開展方向：慈溪市中心城市由滸山宗漢組團和橫河組團組成，滸山宗漢組團向北、向東開展為主，適度向南，控制向西開展；橫河組團向北，向西開展為主，適度向東，控制向南開展。城市總體大局結構為“一個核心區，二條中心開展軸，三片工業倉儲區，六片居住區〞。一個核心區：慈甬路〔原329國道〕、三北大街、新江路、東外環路圍合的城市中心區域，包括新興行政商務區和傳統商業文化區新老二個城市中心，是金融、商貿、辦公、信息、科技、文化等產業的集聚開展區。二條中心開展軸：慈甬路與新城大道。三片工業倉儲區：北部經濟開發區、西部宗漢工業區、南部橫河倉儲工業區。重點扶持北路經濟開發區。六片居住區：城市東北、西北、中部、南部均衡分布六片居住區。城市規劃慈溪市〔四〕、杭州灣大橋的建設對慈溪產生的影響杭州灣跨海大橋開工建設，提升了慈溪區位優勢和區域知名度，慈溪將成為滬、杭、甬交通樞紐，擁有空、海、陸的便捷交通優勢：外商來慈空中可飛上海浦東、虹橋、蕭山國際機場、寧波櫟社機場；陸上可走四通八達的高速公路網；貨物運輸依托上海港、北侖港兩大港口。2021年上海世博會商機，上海作為國際大都市產業輻射商機等，都躍入慈溪人視線。直接接受上海國際大都市輻射，作為大橋南岸的慈溪，可充分利用“通道效應〞，承接世博會的“商務流〞、“信息流〞、“旅游流〞輻射。上海新一輪開展中，由于人力、土地等商務本錢日益提高，國外制造巨頭從上海向周邊地區輻射已成必然趨勢，其“海納百川〞戰略的實施，也給慈溪依托上海，承接國際性、區域性制造業的梯度轉移，打造世界加工制造業車間提供了巨大契機。慈溪市“中興精密〞、“新海電氣〞正是抓住這一機遇與日本、德國的全球５００強企業聯手參與全球競爭。把交通區位優勢和大橋、海涂等獨特資源結合，慈溪市正培育“濱海橋城〞休閑旅游品牌，規劃建設大橋腳下的現代物流區塊，開展都市農業基地，力爭成為大上海的“菜籃子〞、“后花園〞和長三角物流體系的重要節點。城市規劃隨著杭州灣跨海大橋開工建設，慈溪人響亮提出了“大橋經濟〞的行動綱領。中國經濟最有活力區域在長三角，上海為長三角的龍頭，誰先與上海接軌，誰就能在對外開放中占得先機。慈溪就喝到了吸引外資的“頭口水〞。杭州灣跨海大橋建成后，慈溪與上海的陸上交通由原來的３．５小時縮短為１．５小時，慈溪融入了上海、杭州、寧波２小時的交通圈。慈溪將由過去長江三角洲的“末梢〞一躍成為長江三角洲南岸的中心，可直接接受上海的經濟輻射，進一步加強與蘇南地區的經濟聯系，這是慈溪在新世紀的最大機遇。慈溪市觀海衛鎮概況觀海衛鎮位于慈溪東部，全鎮地勢南北縱向約20公里，東西橫向約17公里，329國道東西橫貫全境，建設中的杭州灣跨海大橋南岸連接線南北縱向穿鎮而過，交通便利。觀海衛鎮是個新鎮，2001年10月經過鎮級行政區劃調整，由原觀城、師橋、鳴鶴三鎮合并而成。觀海衛鎮是個大鎮，全鎮區域面積150.2平方公里，總人口16.27萬人，其中建成區人口8.87萬人，下轄41個行政村，2個社區，10個居委；2004年全鎮國內生產總值到達32.9億元，鎮財政總收入3.04億元，可用資金1.82億元，工業總產值125.1億元。觀海衛鎮是個古鎮，至今已有620年的建衛史，是全國“四大名衛〞之一，其中原鳴鶴古鎮已有1200多年的歷史，并且較好地保持了原有的古鎮面貌。觀海衛鎮歷史人文戚繼光紀念館原為水師府，位于振揚門北鍘，為中軸對稱二進式仿古建筑，坐北朝南分布，占地3220平方米，建筑面積1100平方米。大門南向，正對振揚門，東西兩側分別建有四柱斗拱飛檐碑亭，亭內分別立“忠〞、“孝〞字碑，二字相向，碑皆高3米，寬1米，碑背分別鐫刻戚繼光生平和戚景通〔繼光父〕生平。水師府為二進式院落，每進有正廳和東西廂房各一，且有回廊相聯結。正廳、廂房皆單檐，琉璃瓦覆面，脊置六獸，皆有前明廊連于回廊。正廳屋面開山，廂房屋面歇山。整個紀念館展廳展現了民族英雄戚繼光保國衛民的戎馬一生。同時展出戰刀、戰袍等文物20余件，被山東省文物主管部門確定為山東省愛國主義教育基地。鎮歷史鎮人文觀海衛鎮在工業化推動城市化的過程中，觀海衛鎮以輕型加工業為根底的工業已有一定的經濟總量，初步形成了多元經濟的開展格局，擁有以低壓插座、家用電器、電子元件、針織服裝、五金工具、塑料制品、打火機為主體的工業門類。規模企業集聚度較高，工業集聚區塊規劃面積達8818畝、建成4500畝，共有110家企業進入工業集聚區。尤其是工業東區塊，集聚了以歐式插座，打火機為主的產業群，全世界70%的歐式插座生產出口就來自這里，是世界上最大的歐式插座生產基地；以商貿為依托的三產開展潛力巨大，商貿設施也日益完備，轄區內共有大型專業市場5家，高檔餐飲企業7家，初步奠定了慈溪東部商貿中心的地位。招商引資觀海衛鎮鎮區現狀觀海衛鎮區中心處于329國道北側，以觀海衛路為鎮區核心區域。由于該鎮經濟興旺，私營企業活潑，使區域小商業特別繁華。也同時吸引了全球知名快餐連鎖店——KFC，入住該鎮中心。觀海衛鎮印象——歷史悠久、小商業興旺觀海衛鎮經濟——私營經濟活潑，輕型加工業重鎮觀海衛鎮交通——寧波—慈溪的區位中心、連接點觀海衛鎮特征三、慈溪、觀海衛鎮房地產市場簡況開發投資增加，施工面積逐年上揚05、06年慈溪市完成房產投資分別為18.86億元和18.67億元，而在03、04年慈溪房地產投資額為32.22億元和28.12億元，相比而言房地產投資額有一定幅度的下降，其主要原因是03、04年房地產市場過快開展，以及04，05年國家房地產宏觀調控政策，使目前房產投資恢復健康態勢，有利于長期穩定的開展。市場概括歷年住宅新開工、竣工、銷售及空置面積(單位:萬平方米)由于受04、05年宏觀政策的影響，慈溪市各類商品房的施工面積和竣工面積均有大幅下降，實際銷售面積上住宅的影響不大，僅下降了4.99%。市場概括歷年商品房施工、新開工、竣工及銷售面積(單位:平方米)商品房新開工面積受宏觀政策的影響程度最大，04、05、06年三年新開工面積總和僅為03年全年的多38.17萬㎡，主要原因即為房地產投資的嚴重壓縮所致。從05、06年的房產銷售形式來看，06年銷售面積上升，銷售形式仍處于正常的態勢，需求量仍然較大。07年隨著人民幣升值，新開工面積減少，投資熱情持續升高，慈溪房產市場再次步入活潑繁榮。市場概括房地產供給市場分析土地市場2006年10月至2007年8月，慈溪全市共出讓土地22宗〔除工業、倉儲、加油站用地〕，總占地面積27萬余平米。其中城區共計出讓土地9宗，總占地約11.3萬平米。2004年以來杭州灣新區的土地出讓量較大，該區域值得持續關注。2007年慈溪市城區土地出讓為6宗，占地11萬平米左右。而慈溪國土資源局土地利用科了解到，未來地塊出讓：07年的具體出讓方案沒能如期執行，本年度城區估計無地塊出讓。原方案慈2棉地塊目前正在作相關測算及拆遷工作，出讓時間要推后；城區另一地塊是環弛一期南面，目前正在拆遷中，估計下半年或08年出推；城北淺水灣附近方案有大體量住宅用地出讓，具體指標未定，可預見慈溪北面居住環境將得到提升，連接杭州灣區塊。地塊名稱用地性質占地面積(畝)容積率底價(萬/畝)成交價(萬元/畝)樓面價(元/平方米)竟得單位成交時間四灶江以西，三四灶村耕地以北，五灶江以東，清水灣住宅區以南,慈土儲（城區）52#-2地塊住宅4.8560.861慈溪市城市發展有限公司2007-1-31走路以西、開發大道以北、走路以東、白河居住小區以南,慈土儲（城區）22#-C地塊綜合17.871.5125.02128.771288慈溪藍海灣工貿有限公司2007-1-31西二環路以西，廟山路以北，宗漢中心幼兒園以東，馬家路村耕地以南,慈土儲（城區）27#地塊商住51.851.4124.01124.031329寧波維科精華房地產開發有限公司2007-1-31滸山街道應莫陳三產用地以西、開發大道以北、走路以東、白河居住小區以南，慈土儲（城區）22#-A、B地塊商用11.77129.85206.332428自然人2007-1-31原海通公司地塊,慈土儲（城區）28#A、B地塊商住56.411.6167235.782746慈溪市泰興房地產有限公司2007-2-5杭甬高速連接線橫河段北側（天香橋村），東臨天香橋村耕地，南臨南外環路綠帶，西臨天香橋村耕地，北臨天香橋村耕地,城區46號地塊商用40.3147.98慈溪市中油天香橋北加油站有限公司2007-2-5橋頭鎮五姓村329國道北側，東臨走路、五姓村宅基地，南臨329國道，西臨市超超化纖有限公司，北臨慈溪海斯頓塑化有限公司,橋頭0601號地塊商用70.389.99慈溪市橋頭加油站有限公司2007-2-5長河寧豐加油站地塊,長河9號地塊商用2.80.3577.88慈溪市長河寧豐加油站有限公司2007-2-5逍林鎮逍路沿村樟新公路東側，東臨逍林鎮政府B#地塊，南臨市逍林鎮上策化纖加彈廠，西臨樟新公路及逍林鎮人民政府A#地塊，北臨逍路沿村耕地,逍林0601號地塊商用3.410.3586.15慈溪市逍林東北加油站有限公司2007-2-5慈土儲城區36號地塊位于坎墩街道興鎮街南側，東臨走路，南臨三四灶村宅基地，西臨五灶江旁小路，北臨興鎮街（規劃寬度30米）住宅14.282102.99未成交2007-4-112007年寧波慈溪土地出讓信息〔一〕地塊名稱用地性質占地面積(畝)容積率底價(萬/畝)成交價(萬元/畝)樓面價(元/平方米)竟得單位成交時間慈土儲龍山0702號地塊東臨龍門路，南臨道路，西臨慈溪市瑞鑫塑料制品廠，北臨西門外村經濟合作社B#地塊綜合5.32244.7144.9337龍山鎮西門外村經濟合作社2007-4-11慈土儲龍山0701號地塊東臨道路，南臨道路，西臨龍門路，北臨龍門路西門外村宅基地綜合3.43246.0467.02503龍山鎮西門外村經濟合作社2007-4-11達蓬山文化旅游區商用98.3224.424.41寧波雅戈爾達蓬山旅游投資開發有限公司2007-6-26長河鎮長豐村，東臨長豐村耕地，南臨長豐村耕地，西臨文化路，北臨賢江大道,慈土儲長河8號地塊商住21.071.667.467.78635寧波大展房地產開發有限公司2007-6-26周巷鎮城中村，東臨鎮東路，南臨香苑大酒店，西臨周巷公園，北臨河流,周巷5號地塊旅游酒店30.111.860.01流拍(報價低于底價)2007-6-26慈溪市三北大街南側、市行政中心東側，東臨規劃道路（寬度20米），南臨檔案館，西臨市府東路（寬度16米），北臨三北大街（寬度30米）;慈土儲滸山07001號地塊辦公22.961.8214.43331.42762慈溪市國有資產投資控股有限公司2007-6-26東臨六灶江，南至規劃路，西臨擔山北路，北臨中橫線綠帶,東臨六灶江，南臨育才中學，西臨擔山北路，北臨規劃路,慈土儲城區49號地塊住宅225.582.2187.66525.313582華潤置地（寧波）有限公司2007-9-22觀海衛鎮方家村,觀海衛14號地塊商住102.171.8112.56276.012300寧波金峰房地產開發有限公司2007-9-22觀海衛鎮觀海衛路南側,慈土儲觀海衛0701號地塊商用6.412.7231.27278.991550自然人(范凱暉)2007-10-16周巷鎮蔡家塘頭村,周巷7號地塊商用11.731.563.663.68637慈溪市周巷鎮蔡家塘頭村經濟合作社2007-10-16周巷鎮蔡家塘頭村,周巷6號地塊商住14.721.667.58187.471758慈溪市周巷鎮房地產開發公司2007-10-16宗漢街道漾山村,宗漢07001號、宗漢07002地塊綜合154.181.8100.08168.641405浙江恒逸集團有限公司2007-11-22007年寧波慈溪土地出讓信息〔二〕近年慈溪城區土地成交均價慈溪市土地出讓價格在2003年出現了較大的上漲，而在2004年由于宏觀政策的影響，局部開發商資金緊張，不再盲目的拿地，從而出現了04年土地價格低于03年的現象也就缺乏為怪。但是04年中，城區位置較好的地段的地塊單價仍在400萬/畝以上。05、06年是慈溪已出讓地塊開發頂峰期，同時受政策及市場影響，土地出讓有限，進入07年，慈溪很多開發商面臨無地可開發，同時由于地塊出讓有限，加之房產市場需求持續升溫，在無大政策影響情況下，07年及08年地塊出讓將再創新高。其中，慈溪城區中心區塊無空地可出讓，城區拆遷地塊出讓將大幅提高土地開發本錢。新城大道周邊及城北將是今后地塊出讓值得關注的區域。交易時間地塊名稱面積

(畝)用途出讓方式起始價位

(萬/畝)成交總價

(萬)樓面價

(元/平米)成交地價

（萬/畝）容積率

（≤）競得單位2004-12-21慈土儲觀海衛9號4.51商用掛牌194.1868761080194.412.5-2.7慈溪市經緯電氣塑料有限公司2005-1-21慈土儲觀海衛6號地塊15.78住宅掛牌112.1891780-112.821.4-1.6寧波福天置業有限公司2005-9-29觀海衛鎮東橋頭村觀海衛10號—B地塊.59商住掛牌233.108251-423.63-自然人（林維忠）2006-3-16觀海衛鎮觀海衛路南側,東臨振觀路,南臨規劃道路,西臨車站路,北臨觀海衛路,觀海衛11號地塊8.2商住掛牌341.633001-366.151.0-1.9慈溪市鑫潤房地產開發有限公司2006-5-19慈土儲觀海衛10-A號地塊2.88商用掛牌171.85262280.61182.451.2自然人2007-9-22觀海衛鎮方家村,觀海衛14號地塊102.17商住不定112.56282002300276.011.8寧波金峰房地產開發有限公司2007-10-16觀海衛鎮觀海衛路南側,慈土儲觀海衛0701號地塊6.41商用掛牌231.2717891550278.992.7自然人(范凱暉)2004-2007年觀海衛鎮土地出讓情況本工程是觀城近幾年來推出的最大規模的住宅性質用地，也是觀城周邊鄉鎮中規模最大的工程。其規模相當于觀海衛近五年觀城房地產開發量的總和。四、區域及周遍住宅個案分析衛山景苑〔已售〕〔觀海衛鎮〕工程地址：觀海衛鎮衛山休閑公園旁開發商：慈溪中星房地產開發代理商：寧波迪賽(06年年底前撤除該工程),后開發商自售建筑設計：寧波高專設計研究院景觀設計：國際奧筑園林〔深圳〕物業參謀：香港戴德梁行物業管理：慈溪潔士物業管理工程規模：用地面積45881平方米，總建7萬余平方米，其中住宅6萬方，18幢住宅。開盤時間：2005年2月交付時間：2006年底住宅總戶：413套，其中疊加復式38套。產品：多層11幢5+1F、2幢4+1F、1幢6+1；3幢雙疊，1幢3疊及沿街店面組成。面積：100-270平方米。疊加復式面積約270平方米、頂樓面積150-180平方米不等。價格：開盤均價3400元/平方米，目前剩余房源價格5000元/平方米〔網上備案成交價格3368.75元/平方米〕銷售率：據業務員所說目前剩余為3套多層頂樓，而據網上備案剩余19套，房源根本為多層頂樓及疊排。物業費：多層電梯0.8元/平方米.月，多層無電梯0.6元/平方米.月，復式0.5元/平方米.月。衛山景苑購房人群：本地小私營業主老板居多。因購置人群經濟實力比較雄厚，知識面相對較廣，對電梯房并沒有多大抗性。工程臨中庭為多層帶電梯房，去化相當快。去化面積：120-130平方米左右的三房去化比較迅速，100平方米的二房次之，復式及頂樓應總價高去化比較慢。景觀型物業相比照較好售。132.6平方米101平方米戶型描述戶型明亮設計，南北通透套型設計舒適空調位設計飄窗設計各房間方正，便于裝修客廳帶陽臺設計兩衛設計衛山景苑掌尚名筑〔已售〕〔掌起鎮〕工程地址：掌起鎮環城南路彰河公園旁開發商：寧興控股·慈溪寧盛置業全程籌劃：富陽〔中國〕控股·寧波分公司建筑設計：美國龍安建筑規劃設計景觀設計：筑奧國際景觀設計(香港)物業管理：慈溪市東海物業管理工程規模：占地面積48614平方米,容積率1.2,建筑密度24%，綠地率35%,總建筑面積58336平方米。開盤時間：2005年10月交付時間：2007年6月住宅總戶：459套產品：18幢多層5F帶閣樓及沿街店面組成。面積：89-165平方米。主力117-128平方，主力三房停車位：253個〔車庫〕，售價約7萬/個。價格：07年4月，工程均價3400元/平方，目前均價4200元/平方米。工程九月開始上調400元/平方，10月上調200元/平方?！惨虮镜貕K地價影響導致價格上升〕物業費：第一年0.4元/平方米.月〔局部開發商補〕，0.67元/平方米.月樣板房：100平方、120平方〔因05年、06年工程去化比較困難〕，做樣板房促進銷售掌尚名筑產品描述中央景觀帶，設鐘樓以及水系設計5層多層，頂樓為挑高5.8米歐式風格小區設置兒童活動區工程東側為彰河公園，景觀資源豐富外墻采用面磚加高級涂料、底部為蘑菇石銷售動態工程07年4月，剩余230套房源，而目前只剩余4套房源。據悉自鎮出臺居民不能自建房政策后，工程后期去化相當順利，其中6月份就去化了69套，是工程開盤以來賣的最好的一個月。雖工程去化比較快，但價格上漲幅度并不是十分高，隨著觀城地塊出讓，價格猛漲，兩個月上漲600元/平方米。掌尚名筑戶型特點戶型設計舒適，為舒適性2R、3R、4R設計工程主力三房戶型明亮設計，南北通透雙陽臺設計每個房間帶漂窗，提高戶型附加值〔飄窗下為空調位設計〕3R、4R客衛干濕別離頂層邊套雙露臺設計、中間套南露臺設計坡屋頂設計缺點：3R、4R無衣帽間設計，并且套型過道浪費比較大。掌尚名筑客戶描述從目前工程成交的客戶來看，根本上以本地客戶為主，但由于周遍鎮上住宅開發量體的減少，不少周遍鎮的客戶也跑來購置住房，成交的客戶以私營業主為主，且這些客戶偏向于購置小高層。其中所成交的客戶中，觀城就到達10%。據悉所成交的觀城客戶根本上以該鎮私營老板為主，教師為輔，而所成交的客戶根本上都有私家車配置，導致該工程車庫出售相當好。不少客戶由于車庫買不到，而買兩個車棚，打通當車庫使用。觀城客戶購置的房子根本上以120平方左右的3房為主。去化描述工程去化120平方米左右的三房比較快，次之為160平方左右的四房。相對137平方由于其戶型設計柱子較多，去化十分緩慢。而90平方米左右的兩房因設計浪費，也去化十分緩慢。但2R由于其總價低，其成交客戶中有投資客存在，并且兩家企業購置了30套左右的房子，作為員工宿舍用。有的客戶買不到大戶型面積，而買了兩套90平方左右的戶型打通，自成一體。百合家苑〔未售〕〔匡堰鎮〕工程地址：匡堰鎮高家村〔靠近329國道約500米〕開發商：慈溪友合置業施工單位：慈溪市中凱建設工程設計單位：

寧波核力建筑設計

工程規模：總建44000平方米，16幢建筑產品：多層5+1F，聯排面積：多層82-145平方米，聯排面積200平方左右開盤時間：預計2021年元旦前后總戶數：200多套價格：預計均價5000元/平方米工程進度：地上一層交付時間：2021年年底前售樓處：工程目前售樓處正處于裝修中，預計12月初正式對外開放。據悉工程聯排以內部為主，不對外公開。百合家苑工程目前處于底層建設，沿河規劃了局部聯排別墅。住宅頂樓為復式結構。百合家苑戶型描述戶型明亮設計，南北通透三房及四房客衛干濕別離南北雙陽臺設計飄窗、角窗設計客廳、餐廳獨立分區缺點：南陽臺推臺較深，導致客廳采光有影響東方明珠〔已售〕〔滸山街道〕工程地址：滸山街道前應路以南，新城大道以西開發商：寧波東方建設開發規劃設計：寧波高專建筑設計院建筑設計：寧波民用建筑設計研究院景觀設計：上海易亞源境物業公司：慈溪市天成物業〔暫定國家三級〕物業費用：復式1.1元/月/平方，小高層高層1.3元/月/平方，恒溫費1.2元/月/平方工程規模：占地169415平方，總建筑面積45萬平方，其中住宅量體近26萬方，容積率1.53，綠化率48.05%開盤時間：一期03年6月，二期03年10月，三期05年12月底.住宅總戶：1350套，疊排400套。產品：28幢疊排、4幢7F多層、4幢9F小高層、3幢14F高層、3幢23層高層。面積：疊排230-280平方，主力250平方左右；小高層168-208平方；14F高層170平方；23F高層單身公寓、高層住宅136-205平方米，主力160平方，其中4套380平方頂樓復式；價格：一期疊排5000元/平方，小高層4500元/平方，高層4800元/平方；二期疊排5500元/平方，小高層4800-4900元/平方，高層5100元/平方。三期單身公寓5500元/平方，住宅5300-5400元/平方。目前復式約1萬/平方米，高層小高層7000元/平方。車位配比：1：1.5一期二期三期東方明珠產品描述工程整體架空，實全的人車分流400米歐式景觀長廊〔中央景觀帶〕設置超大休閑體育會所、幼兒園四部自動扶梯三期高層采用墻體保溫、門窗節能、地板恒溫、新風技術四大技術；窗墻比1：3。建筑南低北高，北部高層隨著建筑高度慢慢增高客戶描述工程所成交的客戶根本上以個體私營老板、政府機關單位購置。據悉工程近60%的客戶來自城東鄉鎮〔以逍林鎮、勝山鎮、觀城鎮〕個體私營老板為主。其中觀城客戶根本上購置疊加以及200平方米以上住宅為主。東方明珠三期高層產品描述優點：套型設計舒適、豪華南北通透，明亮設計飄窗設計更多的運用弧線，到達建筑外觀美雙陽臺設計大面積玻璃設計約205平方約180平方約136平方約165平方缺點：進深較長，到達16米以上局部戶型主衛暗間165、205平方戶型南陽臺被分割成兩個陽臺和潤公寓〔在售〕〔滸山街道〕工程地址：滸山街道329國道城區1#(A、B)地塊開發商：慈溪市大通房地產開發建筑設計：慈溪市建筑設計研究院景觀設計：杭州現代環境藝術實業施工單位：寧波金城建筑工程物業管理：寧波經濟技術開發區聯合物業籌劃公司：杭州兩方廣告工程規模：規劃總面積40776平方米，總建筑面積98889平方米，地上總建81307平方米，住宅面積71227平方米，建筑密度28.9%，容積率1.99，綠地率30.1%。開盤時間：2007年9月底均價：7000-7100元/平方米住宅總戶：636套。產品：8幢15F-17F的高層面積：37-252平方米，主力110-140平方米建筑層高：3米車位：架空層停車82個，室外停車274個，地下車庫405個。銷售率：據業務員所說，工程根本售完，剩余房源不多。截止2007年11月29日，637套房源，網上備案率為73.94%，71428.53平方，備案率為75.31%。和潤公寓產品描述規劃設計圍合式設計商鋪臨路設計外墻采用花崗石干掛、木鋁門窗及雙層中空玻璃新風系統現代建筑風格“陽光車庫〞，通過多組“天井〞與地面花園相通局部樓幢免費設置公共自行車、摩托車等停車位公共部位精裝修，局部單元入戶廳挑高5.4米景觀設計約10000平方米中央園景最大間距寬達80米入口設計有生態公園坡地林蔭于社區南面鋪展100多米，形成休閑景觀帶銷售描述和潤公寓一房一廳一房二廳緊湊三房舒適三房舒適四房工程戶型從一房一廳〔餐廳〕到舒適型四房，產品種類繁多，滿足各階段人的需求。但從戶型設計來看，一房的房型設計成兩代房型也可以說，該戶型可以于其邊上套型打通，變成一套。一方面，在目前90平方米限制的情況下，開發商通過以此來偷算設計。另一方面，通過小戶型設計使工程能順利去化。從工程去化的情況看，由于城區住宅供需的不平衡，使工程能在段時間內順利去化。從工程成交的客戶來看，鄉鎮個體私營老板占到購房客戶的50%以上，這些購房這主要集中于城西方向的客戶。工程主力面積在110-140平方米，從緊湊型三房到舒適型三房設計，迎合了區域客戶的需求，使工程能順利去化。和潤公寓約37平方約168平方約143平方約139平方約132平方產品描述優點：套型以南北通透設計為主各房間設計方正大面積窗戶設計陽臺、邊套客廳采用弧線設計空調位設計缺點：套型設計結構不好衛生間以暗間居多餐廳位置設計不理想無飄窗設計主力三房無適宜的衣帽間設計三北名都〔已售〕〔滸山街道〕工程地址：慈溪市滸山鎮中心西北面

開發商：寧波寧盛置業工程規模：占地面積24627平方，總建約76925平方，綜合容積率2.5，綠地率32.12%物業管理：慈溪市金北物業公管理物業費：1.18元/平方.月開盤時間：2004年10月住宅總戶：449套。價格：工程成交均價5500元/平方；而07年10月份9F/18F，132.63平方住宅二手成交價為7302元/平方；而目前工程二手報價在8000元/平方以上。產品：6幢10到18層的高層、小高層組成面積：45.2

m2——288

m2，戶型從單身公寓到復式住宅建筑層高：平層3米車位：地下車位300余個車位價格：有產權：125000-135000元無產權95000元景觀：10000m2中庭休閑景觀廣場客戶：根本上以私營業主、公司白領、公務員為主，其中鄉鎮客戶占到了50%以上。個案小結1、目前慈溪整體市場住宅工程推量較少。并且從寧波到慈溪市區329國道沿線各鎮，根本以1個工程為主。如三北鎮——YGR別墅工程〔469畝〕、掌起鎮——掌尚明珠、觀海衛鎮——衛山景苑、匡堰鎮——百合家園。2、目前329國道沿線各鎮在售及已售產品以多層工程為主；而慈溪市區在售及已售工程以小高層、高層為主，并逐漸向高層產品推進。3、由于本地購房者有一定經濟實力，戶型設計偏大，并且設計舒適。根本上以三房為主。4、從購