閱讀資料4-2[閱讀資料]物業承接查驗標準作業規程1.0目的為了規范新接管物業的承接查驗工作，確保接管物業的質量合格，特制定本規程。2.0使用范圍本規程適用于本公司對新接管物業的承接查驗工作。3.0職責3.1物業項目管理處經理負責承接查驗工作的組織安排。3.2客戶服務中心、工程維修部負責承接查驗的具體實施工作。3.3公司技術業務部負責承接查驗工作的技術指導、跟蹤工作。4.0程序要點4.1承接查驗的準備工作4.1.1新建物業竣工查驗后、業主入住前，物業項目管理處對所接管的物業項目進行綜合性的承接查驗。4.1.2成立承接查驗小組：4.1.2.1在接到開發商交接通知后，物業項目管理處及公司各部門應立即按照本規程組成接管小組；4.1.2.2承接查驗小組應當由公司以下部門人員組成：①公司技術業務部的工程師負責接管物業的工程、配套、設備的查驗移交指導工作；②物業項目管理處檔案資料員負責接管物業項目的證件、工程、配套、設備等資料的查驗移交工作；③物業項目管理處檔案資料員負責業主資料的查驗移交以及協助樓宇的查驗移交工作；④工程維修部工作人員負責房屋主體、配套公共設施和機電設備的查驗移交工作。4.1.3承接查驗前的準備：承接查驗開始之前承接查驗小組應做好以下準備工作：4.1.3.1與開發商聯系好交接事項、交接日期、進度、查驗標準等；4.1.3.2派出先頭技術人員前往工地現場摸底，制定好承接查驗計劃；4.1.3.3提前參與開發商申請的竣工查驗和機電設備最終安裝、調試工作，做到心中有數；4.1.3.4準備好承接查驗記錄表格：①房屋查驗單（開發公司印制）②房屋建筑情況表③房屋初始設施情況表④房屋設施查驗清單（開發公司印制）⑤樓內共用設備查驗單（開發公司印制）⑥樓外配套工程查驗單（開發公司印制）⑦房屋回修單（開發公司印制）⑧鑰匙交接單（開發公司印制）4.3資料的承接查驗4.3.1物業產權資料：4.3.1.1國有土地使用證4.3.1.2規劃用地許可證4.3.1.3建設開工許可證4.3.1.4標準地名使用證4.3.1.5工程竣工查驗合格證4.3.1.6公共配套設施綜合查驗合格證4.3.1.7商品房銷售許可證4.3.1.8供電系統合格證4.3.1.9二次給水合格證（供水系統）4.3.1.10消防設施合格證4.3.1.11電梯準運證4.3.1.12房屋中央空調運行證（供暖）4.3.1.13有線電視合格證4.3.1.14安全監視和通訊系統合格證4.3.1.15其他需移交的證件4.3.2綜合竣工查驗資料：竣工圖（包括總平面圖、建筑、結構、水、暖、電、設備、附屬工程各專業竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）。4.3.3施工設計資料：4.3.3.1地質報告書4.3.3.2全套設計圖紙4.3.3.3圖紙會審記錄4.3.3.4設計變更通知單4.3.3.5工程預決算報告書4.3.3.6重要的施工會議紀要4.3.3.7隱蔽工程查驗記錄4.3.3.8沉降觀測記錄4.3.3.9其他可能會影響將來管理的原始記錄4.3.4機電設備資料4.3.4.1機電設備出廠合格證4.3.4.2機電設備使用說明書（要求中文）4.3.4.3機電設備安裝、調試報告4.3.4.4設備保修卡、保修協議4.3.5業主資料4.3.5.1已購房的業主姓名、位置、面積、聯系電話等4.3.5.2已購房業主的付款情況或付款方式4.4物業硬件設施承接查驗和竣工的區別4.4.1承接查驗主要是觀感查驗和使用查驗，它側重觀感是否合格、設施設備的使用是否符合業主要求；而竣工查驗則是全方位的內外質量查驗。4.4.2承接查驗是物業管理公司接管物業為防止物業項目質量有嚴重問題、將被業主投訴而采取的服務式的查驗，而非具有法律效力的政府評價行為。4.5承接查驗標準和查驗方法4.5.1查驗標準為建設部《房屋接管驗收標準》及業主生活的合理要求。4.5.2查驗方法為觀感查驗法和使用查驗法。4.6樓宇主體硬件設施的具體查驗標準4.6.1主體結構：4.6.1.1外墻不滲水；4.6.1.2房屋排水暢通、無積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。4.6.2樓地面面層與基層粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，無裂縫，無脫皮，起砂；塊料面層表面平整，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。4.6.3墻面：4.6.3.1抹灰面平整、面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；4.6.3.2塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷，色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直。4.6.4頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮，無裂紋，無霉點，無滲水痕跡，無污漬。4.6.5衛生間、陽臺地面應低于相鄰地面2厘米左右，不應有積水、倒泛水和滲漏。4.6.6木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。4.6.7門、窗：4.6.7.1門開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準確，無翹曲變形；4.6.7.2門鎖、窗鎖連接牢固，開啟靈活；4.6.7.3玻璃安裝牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷；4.6.7.4油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；4.6.7.5電子防盜門通話清晰，完好，無銹跡；4.6.7.6防盜門表面光亮，無刮花、變形；4.6.7.7高檔裝飾門裝飾完整。4.6.8樓梯、扶手：4.6.8.1鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑；4.6.8.2砼樓梯無裂縫，無表皮剝落。4.6.9木裝飾工程表面光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固。4.6.10飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。4.6.11油漆、刷漿色澤一致，無脫皮、漏刷現象。4.6.12電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規定，電源已接通正常。4.6.13有線電視已開通，收視良好。4.6.14開關安裝牢固，開關靈活，接觸良好。4.6.15燈具安裝牢固，完好無損，反應靈敏，發光正常。4.6.16水表、電表、氣表安裝牢固，讀數正常，無損傷。4.6.17衛生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實，滲漏現象，無堵塞，排水通常。4.6.18給水設施安裝牢固，接口密實，無滲漏、銹跡，流水通暢，有足夠壓力。4.6.19地漏、排水管道安裝牢固，配套齊全，接口密實，無滲漏現象，無堵塞，排水通暢，完好無損。4.6.20門鈴、對講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。4.6.21防盜網、晾衣架安裝牢固，焊接密實，面漆完好均勻，無脫皮、銹跡，無裂紋、折損。4.6.22其他配套設施要求齊全、完好，型號與設計相符，工作正常。4.7公共配套設施承接查驗標準4.7.1天臺：4.7.1.1天溝、落水口暢通完好；4.7.1.2隔熱層、防水層完好。4.7.2散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離，坡度適宜、平整。4.7.3屋面避雷設施連接牢固。4.7.4路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固，油漆完好。4.7.5綠化符合設計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關靈活，安裝穩固。4.7.6道路：4.7.6.1路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂；4.7.6.2路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；4.7.6.3塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角；4.7.6.4交通標識線、路牌清楚完好。4.7.7室外消防栓：4.7.7.1消防箱標識清楚，玻璃完好；4.7.7.2消防設施配件齊全；4.7.7.3消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。4.7.8樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標識清楚。4.7.9垃圾中轉站密封完好，外表裝飾完整，油漆完好，使用方便。4.7.10保安崗亭安裝牢固，配件齊全，標識清晰，完好無損。4.7.11保安道閘安裝牢固，開啟靈活，標識清楚，完好無損。4.7.12停車場地面平整，照明充足，標識清楚，安全設施良好，排水設施良好。4.7.13自行車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標識清楚，按防護和排水設施良好。4.7.14明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩。4.7.15雨水井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內無雜物。4.7.16臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。4.7.17水池、水箱衛生清潔，無滲漏。4.7.18信報箱安裝牢固，完好無損，標識清楚，表面平整光潔。4.7.19雕塑、小品牢固，完好，安全。4.7.20招牌、廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。4.8機電設備的承接查驗4.8.1電梯設備型號、數量與移交清單相符，運行平穩，安裝符合規范；有電梯運行準運證；機房設置合理，配件安全，標識清楚，表面光潔平整、明亮。4.8.2變配電設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態良好，安全防護裝置齊全，標識清楚、機房配置齊全，通風、采光良好，設備表面油漆完好，無損傷。4.8.3中央空調設備型號、數量與移交清單相符，工作性能達到設計指標，配套齊全，標識清楚，機房通風、采光、降溫良好，設備表面油漆完好，無損傷。4.8.4發電機型號與移交清單相符，工作狀態良好，配件齊全，標識清楚，設備表面油漆完好無損傷，設備安裝牢固，機房隔音，防護設置完好，通風、采光良好。4.8.5相仿監控設備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應敏捷，標識清楚，表面完好無損，設備安裝牢固，機房干燥、通風、采光良好。4.8.6給排水設備型號、數量與移交清單相符，工作性能良好，標識清楚，設備表面油漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現象，機房配置完整。4.8.7安全監控設備：同消防監控設備。4.9承接查驗遺留問題的處理4.9.1遺留問題的登記確認：4.9.1.1對資料查驗中發現的資料不全，不真實、不合格等問題，承接查驗小組應當將問題逐項記錄在承接查驗遺留問題登記表中并交開發商相關人員簽字確認；4.9.1.2對物業硬件設施承接查驗中發現的不合格等問題，承接查驗小組應當問題逐項記錄在承接查驗遺留問題登記表中并請開發商相關人員簽字確認。4.9.2對資料遺留的問題，承接查驗小組應當積極同開發商聯系補齊，必要時公司總經理應當協助進行。4.9.3對物業硬件設施、設備遺留問題，一般問題承接查驗小組應當要求開發商在兩周內解決；重大問題承接查驗小組應當要求開發商在一個月內解決。必要時公司總經理應當協助進行。4.9.4對于長期解決不了，勢必會影響物業管理的問題，物業管理公司應當以備忘錄的形式將問題登記后交給開發商進行備錄。4