..高層住宅Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點擊搜索所有關于［投資］的文章"投資估算及資金籌措Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案"\o"點擊搜索所有關于［方案］的文章"方案Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案"\o"點擊搜索所有關于［方案］的文章"方案-Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案"\o"點擊搜索所有關于［方案］的文章"方案第六局部

福滿花園Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點擊搜索所有關于［投資］的文章"投資估算及資金籌措Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案"\o"點擊搜索所有關于［方案］的文章"方案

第一節

建立Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程的大體概況與Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點擊搜索所有關于［投資］的文章"投資經營Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案"\o"點擊搜索所有關于［方案］的文章"方案

一、福滿花園Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程概述

1、Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程概況

Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程位于市XXX區,南XXXX，北臨XXXX，西南面對規劃中的水景公園，Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程東側為路延長線，Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程總用地47375.75m2，經市規劃國土局批準，用地功能為商住及配套設施，實際建立用地面積39390.36m2，計容積率建筑面積率為149683.37平方米。

〔表：6-1-1〕

【Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程主要技術經濟指標】

容

指標

容

指標

建立地點

路與新陽路北三里交匯

規劃總用地面積

47375.75m2

實際用地面積

39390.36m2

計容積率面積

149683.37m2

總建筑面積

157689.07m2

建筑容積率

3.8

建筑密度

28%

綠地率

30.8%

住宅面積

141125.49m2

商業面積

8527.04m2

地下室面積

8036.54m2

居住總戶數

1520戶

根據上述規劃經濟指標，計容積率總建筑面積149683.37m2，其中住宅141125.49m2，商業局部8527.04m2，另外不計容積率之地下室建筑面積8036.54m2，共494個車位，Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程總建筑面積157689.07m2，擬建21棟18層商住樓。

二、Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點擊搜索所有關于［投資］的文章"投資Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案"\o"點擊搜索所有關于［方案］的文章"方案

〔一〕Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點擊搜索所有關于［投資］的文章"投資組合方式

在房地產開發中，大量的資金周轉使開發商很難單憑自身的經濟實力進展Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程的開發，本Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程總Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點擊搜索所有關于［投資］的文章"投資〔含貸款建立期利息〕為37725.35萬元，整個建立經營期為3年，是一個建立周期長、資金投入量大的建立Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程。所以，一般采用Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點擊搜索所有關于［投資］的文章"投資的多種組合運用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對降低開發商的風險，使Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程順利開發。

本Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程開發Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點擊搜索所有關于［投資］的文章"投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預售收入用于Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點擊搜索所有關于［投資］的文章"投資局部。資金動作方式如下：自有資金全部用于Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點擊搜索所有關于［投資］的文章"投資；銷售收入扣除與銷售有關稅費后用于Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點擊搜索所有關于［投資］的文章"投資，初步估算按銷售收入15.5%計算；此外還缺少的資金，那么向銀行借貸。本Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程開發總Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點擊搜索所有關于［投資］的文章"投資〔含貸款利息〕共計37725.35萬元，自有資金10000萬元，占總Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點擊搜索所有關于［投資］的文章"投資的26.5%，銷售收入再投入用于Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點擊搜索所有關于［投資］的文章"投資合計7725.35萬元，另需貸款額合計20000萬元。

〔二〕資金動作方式

在Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程的前期，將聚集到的自有資金用于支付土地使用權出讓金和前期工程費；在獲取土地使用權后，可將其向銀行或金融機構抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建立；當住宅樓建立完成了主體工程后就可進展銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點擊搜索所有關于［投資］的文章"投資完成。

1、自有資金

整個Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程的自有資金為10000萬元，占總Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點擊搜索所有關于［投資］的文章"投資的26.5%，分3年投入。詳見表:6-1-2(表:6-1-2)

自有資金年度投入表

(單位:萬元)

第一年

第二年

第三年

3340.15

6582.21

77.12

2、銀行貸款

銀行長期貸款共有二筆，共計200000萬元，占總Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點擊搜索所有關于［投資］的文章"投資53%；從第一年起到第二年止每年借一筆。

(表:6-1-3)

銀行貸款年度投入表

(單位:萬元)

第一年

第二年

10000

10000

3、銷售收入再投入。

銷售收入再投入按銷售收入的15.5%計算，從Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程有銷售收入最后第三年開場，直到Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程建立經營期完畢，上半年為整個銷售收入的11.9%,下半年為整個銷售收入的3.6%,總銷售收入再投入為7725.35萬元，占總Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點擊搜索所有關于［投資］的文章"投資的20.5%。(表:6-1-4)銷售收入再投入年度投入表

(單位:萬元)

第三年

上半年

下半年

5931.45

1793.9第二節

Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程的建立工程規劃與安排

二、福滿花園Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程建立規劃及進度安排

〔一〕建立Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案"\o"點擊搜索所有關于［方案］的文章"方案及規劃說明

1、建立Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案"\o"點擊搜索所有關于［方案］的文章"方案。經市規劃管理局審定，本Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程的建立Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案"\o"點擊搜索所有關于［方案］的文章"方案如下：

2、規劃目標。

〔1〕以建造具有當代先進水平的優質城市住宅為目標，滿足人們生活環境和居住條件的舒適性、平安性和生態性的要求，為人們提供多樣化、可選擇、適應性強的住宅，創造具有良好居住環境、有完善根底設施的文明、衛生的示花園。

〔2〕依靠科技進步，推廣新材料、新產品、新技術，提高住宅功能質量水平和花園與住宅節能、節地、節材效果，使花園和住宅具有較高的科技含量。

〔3〕合理組織綠化、交通體系、完善公建布局和住宅分布，使整個花園具有良好的空間布局形態

〔4〕吸收各Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程好的居住規劃特點，創造有特色的、能滿足居住生活需要的環境功能。

〔二〕建立方式及進度安排

1、開發Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案"\o"點擊搜索所有關于［方案］的文章"方案擬定的原那么

①本Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程作為一個以市場為導向的中高檔住宅Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程,在擬定Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程的開發建立Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案"\o"點擊搜索所有關于［方案］的文章"方案時,我們主要依據大中規模住宅Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程的根本規律,遵循最正確的市場對接時機與購置力適應,以及按基地的成熟條件漸進的原那么。

②本Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程經測算銷售值達49838.4萬元人民幣,從樓市的發育及區域購置力,以及合理的市場占有率角度,我們暫定為開發經營時間為3年，其中銷售期為2年。

③根據Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程基地及規模情況,在Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程的開發的過程中以整體開發為主，但為了利于資金回收等原因，在施工的過程中，以滾動開發的模式進展開發經營。

2、建立方式。

采用公開招標方式選擇施工單位，并聘請工程監理，從而有效地控制Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程的工期、本錢和質量。

3、進度安排。Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程擬用三年分三期進展〔見表：6-2-1〕

根據市可外協配套的設計、施工等資源能力，我們初步設定的各主要分段工程進度周期如下：

A

Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程的設計及開工準備〔初步及施工圖設計、三通一平、報建、招標等〕：3個月

B

住宅的主體建筑〔根底、主體、外裝及設備〕：18個月

C

室外環境配套〔道路、管網、環藝、驗收等〕：15個月

4、Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程周期設定

①開發正式啟動的時間設定為Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程規劃Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案"\o"點擊搜索所有關于［方案］的文章"方案通過規劃部門審批時間,并以此時間為Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程開發周期的起始日。

②根據市可外協配套的設計、施工等資源能力，我們初步設定的各主要分段工程進度周期如下：

③根據Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程基地及規模情況,在開發建立中設清晰的分期,從Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程基地較成熟的西路漸次向西推進,按總建立面積的1/3左右為一個工程流水節奏,間隔六個月(一季左右)的開工時間,形成Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程整體開發的形象及市場影響。

5、分段周期設定

①開發正式啟動的時間設定為Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程規劃Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案"\o"點擊搜索所有關于［方案］的文章"方案通過規劃部門審批時,設此時間為Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程開發周期的起始日。②開發Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案"\o"點擊搜索所有關于［方案］的文章"方案安排③根據的規劃Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案"\o"點擊搜索所有關于［方案］的文章"方案及開發總周期、各主要分段工程周期的設定，本Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程的開發粗略Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案"\o"點擊搜索所有關于［方案］的文章"方案擬定如下表〔以季度為單位〕?！惨妶D表:6-2-1〕

〔表：6-2-1〕

Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程實施Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案"\o"點擊搜索所有關于［方案］的文章"方案表

第三節

Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點擊搜索所有關于［投資］的文章"投資估算及資金籌措Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案"\o"點擊搜索所有關于［方案］的文章"方案

一、福滿花園Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點擊搜索所有關于［投資］的文章"投資與本錢費用估算

〔一〕開發本錢估算

〔1〕土地使用權出讓金、土地征用及拆遷安置補償及前期工程費的三通一平、各種稅費，共計投入資金6000萬元人民幣。

〔2〕前期工程費：1199.26萬元，詳見本Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程前期工程費估算表〔見表：6-3-1〕。

〔表：6-3-1〕

前期工程費估算表

(單位:萬元)

序號

Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程

計算依據

計價〔萬元〕

1

規劃設計費

建安工程費×3%

620.30

2

可行性研究費

建安工程費×0.15%

31.02

3

水文、地質、勘察費

建安工程費×0.15%

31.02

4

籌建開辦費

建安工程費×2.5%

516.92

合計

1199.26

(3)建安工程費：20676.77萬元?！惨姳恚?-3-2〕

〔表：6-3-2〕

高層建安工程費用組成每平方米建筑面積造價

(單位:萬元)

Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程

高層〔元/平方米〕

Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程

高層〔元/平方米〕

樁根底

70

土建工程

750

電梯

120

消防

30

一般水電安裝

100

煤氣

10

通訊

5

公用天線

3

普通裝修

50

對講機系統

12

地下室費用

130

智能化設施

80

★高層建安工程費用組成每平方米建筑面積造價

=70+750+120+30+100+10+5+3+50+12+130+80=1360元/平方米

建安工程費：

①高層建安工程費=1360×149652.53+(300+50)×8527.04=20676.77萬元

注:其中(300+50)為裙樓玻璃墻和中央空調的每平方建筑面積造價。

〔4〕根底設施費〔紅線外工程費〕：1348.62萬元，〔詳見表：6-3-3〕。

〔表：6-3-3〕

根底設施費估算表

(單位:萬元)

序號

Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程

計算依據

金額〔萬元〕

1

供電工程

65萬元/公項×47375.75=307.94

307.94

2

供水工程

15萬元/公項×47375.75=71.06

71.06

3

電信工程

7萬元/公項×47375.75=33.16

33.16

4

煤氣工程

7萬元/公項×47375.75=33.16

33.16

5

綠化工程

5.4萬元/公項×47375.75=25.58

25.58

6

道路工程

42.13萬元/公項×47375.75=199.59

199.59

7

排水工程

37.6萬元/公項×47375.75=178.13

178.13

合計

500+848.62=1348.62

848.62

注：本Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程是一個高綠化花園小區，在原來的綠化本錢再增加500萬建立中心花園

〔5〕公建配套設施費：485萬元,詳見表:6-3-4

〔表：6-3-4〕

公建配套設施費估算表

(單位:萬元)

序號

Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程

建筑面積〔平方米〕

單價〔元/平方米〕

金額〔萬元〕

1

幼兒園

1000

500

50

2

衛生院

1000〔位于裙樓房〕

400

40

3

文化活動中心

1500

700

105

4

超市

2000〔位于裙樓房〕

——

——

5

郵政支局

500〔位于裙樓房〕

——

——

6

電信營業所

500〔位于裙樓房〕

——

——

7

儲蓄所

700〔位于裙樓房〕

——

——

8

物業管理處

200〔位于裙樓房〕

300

6

9

會所

3000〔位于裙樓房〕

700

210

10

公廁

100

500

5

11

垃圾壓縮站

200

300

6

12

變電站

1200

500

60

13

煤氣調壓站

50

600

3

合計

485

〔6〕開發期間稅費：2657.38萬元,詳見表6-3-5。

〔表：6-3-5〕

開發期間稅費一覽表

(單位:萬元)

序號

類別

計算依據

交納稅額〔萬元〕

1

配套設施建立費

建安工程費×6%

1240．61

2

建筑工程質量平安監視費

建安工程費×0.4%

82．71

3

供水管網補償費

住宅：0.3T/人,600元/T

商鋪：0.1T/平方米,600元/T

住宅:95.76

商鋪:51.16

4

供電用電負荷費

住宅:4KVA/戶,480/KVA

商鋪:8KVA/百平方米,1000元/KVA

住宅:291.84

商鋪:68.22

5

其他

建安工程費×2%

413．54

6

物業管理基金

建安工程費×2%

413．54

合計

2657.38

(7)不可預見費。711.29萬元,取上面1-5項之和的3%

不可預見費=〔0+1199.26+20676.77+1348.62+485〕×3%=711.29萬元

〔注：第一項土地使用權出讓金為政府公布數據，不存在不可預見性〕

〔8〕開發本錢。33078.32萬元,以上1-7項小計:

開發本錢=6000+1199.26+20676.77+1348.62+485+2657.38+711.29=33078.32

二、開發費用估算

1、管理費用：891.29萬元,取上面1-5項之和的3%

(6000+1199.26+20676.77+1348.62+485)×3%=891.29萬元

2、銷售費用：1495.14萬元,詳見表6-3-6?！脖恚?-3-6〕

銷售費用估算表

(單位:萬元)

序號

Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程

計算依據

計價〔萬元〕

1

廣告宣傳及市場推廣費

(49838.4)銷售收入×1%

498.38

2

銷售代理費

(49838.4)銷售收入×1%

498.38

3

其他銷售費用

(49838.4)銷售收入×1%

498.38

合計

1495.14

3、財務費用：2260.6萬元,詳見貸款還本付息表

4、開發費用：4647.03萬元,前面1-3項之和

三、總本錢費用匯總及分攤表

本Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程的總本錢費用詳見Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點擊搜索所有關于［投資］的文章"投資本錢費用估算匯總表〔表：6-3-7〕

〔表：6-3-7〕

Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點擊搜索所有關于［投資］的文章"投資本錢費用估算匯總表

(單位:萬元)

本錢Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程

總額

〔萬元〕

得房本錢〔元/平方米〕

高層

商鋪

車位

1．開發本錢

33078.32

1903.71

4903.71

2862.31

〔1〕土地本錢

6000

300

1500

985.8

〔2〕前期工程費

1199.26

76.05

76.05

76.05

〔3〕建安工程費

20676.77

1200

3000

1472.8

〔4〕根底設施費

1348.62

85.52

85.52

85.52

〔5〕公建配套設施

485

30.76

30.76

30.76

〔6〕開發期間稅費

2657.38

168.52

168.52

168.52

〔7〕不可預見費

711.29

42.86

42.86

42.86

2．開發費用

4647.03

319.79

213.89

213.89

〔1〕管理費用

891.29

53.71

53.71

53.71

〔2〕銷售費用

1495.14

105.9

---

---

〔3〕財務費用

2260.6

160.18

160.18

160.18

3．合計

37725.35

2543.29

5331.49

3290.09

注：Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點擊搜索所有關于［投資］的文章"投資分攤的原那么：

總原那么：所有的總Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點擊搜索所有關于［投資］的文章"投資均應分攤到可售〔可租〕的面積中去。

細那么：〔1〕按計算Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點擊搜索所有關于［投資］的文章"投資的各項本錢來分攤

〔2〕各分項中能按各功能使用容量來分攤的按各功能使用容量分攤

〔3〕假設不能按使用數量或容量來分攤，那么按各功能的面積比例來分攤

〔4〕各種稅費中與工程有關的按同一分項功能工程本錢比例分攤，同工程無關的按功能面積比例分攤

〔5〕與工程無關的分項按各功能面積比例分攤

四、資金籌措、Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點擊搜索所有關于［投資］的文章"投資Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案"\o"點擊搜索所有關于［方案］的文章"方案及借款利息

〔1〕資金籌措與Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點擊搜索所有關于［投資］的文章"投資Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案"\o"點擊搜索所有關于［方案］的文章"方案

本Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程開發Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點擊搜索所有關于［投資］的文章"投資的資金來源有三個渠道：一是企業自有資金，二是銀行貸款，三是銷售房收入用于Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點擊搜索所有關于［投資］的文章"投資局部。本Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程開發商投入自有資金10000萬元作為啟動資金，另需向銀行貸款20000萬元用于Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點擊搜索所有關于［投資］的文章"投資，剩余局部7725.35萬元由銷售房收入補充，總Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點擊搜索所有關于［投資］的文章"投資為37725.35萬元，其中2260.6萬元的銀行貸款利息從住宅銷售收入中支付。

詳細Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點擊搜索所有關于［投資］的文章"投資見Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案"\o"點擊搜索所有關于［方案］的文章"方案與資金籌措表〔表：6-3-8〕

〔表：6-3-8〕

Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點擊搜索所有關于［投資］的文章"投資Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案"\o"點擊搜索所有關于［方案］的文章"方案與資金籌措表

(單位:萬元)

序

號

項

目

合

計

建

設

經

營

期

2005

2006

2007

上半年

下半年

上半年

下半年

上半年

下半年

1

Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點擊搜索所有關于［投資］的文章"投資總額

37725.35

2167

3340.15

11240.06

13175.15

6008.57

1793.9

1．1

建立Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點擊搜索所有關于［投資］的文章"投資

35464.75

2167

3067

11240.06

12340.8

6008.57

640.8

1．1．1

土地本錢

6000

1500

1500

1500

1500

0

0

1．1．2

前期工程費

1199.26

400

500

299.26

0

0

0

1．1．3

建安工程費

20676.77

0

0

7000

9000

4676.77

0

1．1．4

根底設施費

1348.62

0

0

800

400

148.62

0

1．1．5

公建配套設施費

485

0

0

200

0

285

0

1．1．6

開發期間稅費

2657.38

0

800

800

800

257.38

0

1．1．7

不可預見費

711.29

118.5

118.5

118.5

118.5

118.5

118.5

1．1．8

管理費

891.29

148.5

148.5

148.5

148.5

148.5

148.5

1．1．9

銷售費用

1495.14

0

0

373.8

373.8

373.8

373.8

1．2

貸款利息

2260.6

0

273．15

0

834.35

0

1153.1

1．3

流動資金

0.0

0

0

0

0

0

0

2

資金籌措

37725.35

2167

3340.15

11240.06

13175.15

6008.57

1793.9

2．1

自有資金

10000

0

3340.15

1240.06

5342.15

77.12

0

2．2

借款

20000

2167

0

10000

7833

0

0

2．3

銷售收入再投入

7725.35

0

0

0

0

5931.45

1793.9

〔2〕貸款本金的歸還及利息支付

長期借款采用每年本金等額歸還Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案"\o"點擊搜索所有關于［方案］的文章"方案，最后1年還清，從建立經營期第三年開場計算。詳見貸款還本付息表?！惭胄?000年9月起執行的貸款利率：5.463%〕

〔表：6-3-9〕

貸款還本付息結算表

(單位:萬元)

序號

Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程名稱

合計

建立經營期

----

第一年

第二年

第三年

1

借款還本付息

1．1

年初借款累計

----

----

----

----第一筆借款

本年借款

10000

10000

10273．15

10834.35

本年應計利息

1426.25

273．15

561.2

591.9

年底還本付息

11426.25

----

----

11426.25

年末借款累計

10273．15

10834.35

0

1．2第二筆借款

年初借款累計

----

----

----

10273．15

本年借款

10000

----

10000

----

本年應計利息

834.35

----

273．15

561.2

年底還本付息

10834.35

----

----

10834.35

年末借款累計

----

----

10273．15

0

1．3

借款匯總

年初借款累計

----

0

----

----

本年借款

20000

10000

10000

0

本年應計利息

2260.6

273．15

834.35

1153.1

年底還本付息

22260.6

0

0

22260.6

年末借款累計

----

----

----

----

2

借款還本付息的資金來源

2．1

Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點擊搜索所有關于［投資］的文章"投資回收

----

----

22260.6

注：1、貸款利率為5.463%;

2、當年利息=〔年初借款本息累計+當年借款/2〕×年利率第四節

Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程銷售和租賃收入測算

一、住宅銷售單價確實定

〔一〕

用房地產市場比擬法確定Field=SoftName&ClassID=&keyword=%BC%DB%B8%F1"銷售價格上限〔平均價格〕

詳細見本Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程Field=SoftName&ClassID=&keyword=%BC%DB%B8%F1"價格定位與策略局部：由上次測算可知道本Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程房地產價格為：2500元/平方米

〔二〕建議銷售測算單價

為了方便計算本Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程的銷售總額，我們取2500元/平方米為計算單價

〔三〕總銷售收入確實定

根據估算出來的結果，確定住宅局部從建立經營期的第二年中開場出售，整個銷售過程大概分四批進展，住宅局部分別為10%、20%、30%、40%，價格分別為：2500、2600、2700、2800，銷售率100%；商鋪局部從建立經營期第三年中開場出售，整個銷售過程分二批進展，商鋪局部分別為：30%、35%，價格分別為：11000、12500，銷售率65%；車位局部從建立經營期第三年中開場出售，整個銷售過程分二批進展，車位局部分別為：50%、20%，價格分別為：15萬/個，銷售率70%。按照上述確定的每年出售比例和銷售單價，計算實際銷售總收入?！苍敿氁姳恚?-4-5〕

〔表：6-4-1〕

住宅銷售總收入預測

(單位:萬元)

Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程

可銷售面積

建議銷售單價〔元/平方米〕

銷售收入〔萬元〕

第一批

10%高層

14112.55

2500

3528.14

第二批

20%高層

28225.10

2600

7338.53

第三批

30%高層

42337.65

2700

11431.17

第四批

40%高層

56450.20

2800

15806.06

合計

38103.9

〔表：6-4-2〕

商鋪銷售總收入預測

(單位:萬元)

Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程

可銷售面積

建議銷售單價〔元/平方米〕

銷售收入〔萬元〕

第一批

30%鋪面

2558.11

11000

2813.92

第二批

35%鋪面

2984.46

12500

3730.58

合計

6544.5

〔表：6-4-3〕

車位銷售總收入預測

(單位:萬元)

Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程

可銷售個數

建議銷售單價〔萬/個〕

銷售收入〔萬元〕

第一批

50%比例

247

15

3705

第二批

20%比例

99

15

1485

合計

5190〔表：6-4-5〕

全部銷售收入分批比例預測

(單位:萬元)

銷售Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案"\o"點擊搜索所有關于［方案］的文章"方案

建立經營期年收入(萬元)

合計

批數

比例

面積

2005

2006

2007

上半年

下半年

上半年

下半年

1

10%高層

14112.55

3528.14

3528.14

2

20%高層

28225.10

7338.53

7338.53

3

30%高層

42337.65

11431.17

11431.17

4

40%高層

56450.20

15806.06

15806.06

5

30%鋪面

2558.11

2813.92

2813.92

6

35%鋪面

2984.46

3730.58

3730.58

7

50%比例

247

3705

3705

8

20%比例

99

1485

1485

合計

3528.14

7338.53

17950.09

21021.64

49838.4

注：1、Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程銷售Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案"\o"點擊搜索所有關于［方案］的文章"方案

1.1銷售的政策限定

1.1.1根據國家現行的商品房銷售政策"商品房銷售管理方法"〔2001年6月1日執行〕中規定,房地產Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程須Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點擊搜索所有關于［投資］的文章"投資到達總Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點擊搜索所有關于［投資］的文章"投資的百分之二十五前方后預銷售,市一般的執行原那么是工程形象達二層以上時發給"商品房預售許可證"。

1.1.2

按現行的中國央行的住房信貸政策,對于多層建筑須主體封頂、高層建筑達主體三分之二工程形象進度時，可以辦理按揭手續并向開發商支付按揭款項。

1.1.3

根據Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程建立Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案"\o"點擊搜索所有關于［方案］的文章"方案安排,每一流水片到達預售條件時,應在該流水片開工后的第二季,到達銀行按揭款支付的條件是,應是該流水片開工后的第三季。

1.2銷售Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案"\o"點擊搜索所有關于［方案］的文章"方案設計

1.2.1

按市目前行業的慣例,初步考慮本Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程每流水片在開工后第二季取得預售許可證后開場住宅正式對市場出售期房。

1.2.2根據本Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程的區位及Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程的綜合競爭力分析,每一流水片在開場預售后，前兩季為期房，后兩季為準現房和現房，根據市房地產市場的開展態勢及消費者對期房現房的不同承受程度，我們設定每一流水片從開場預售的首季開場，一年完成銷售。

1.2.3

根據Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程的開發和銷售進程，車庫在銷售的Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程取得預售證或者Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程成為準現房時開場出售，并在每個流水片的最后一個季度中銷售。

二、鋪租賃單價確實定

〔一〕用市場比擬法確定租賃價格的上限〔平均價格〕

根據Field=SoftName&ClassID=&keyword=%BC%DB%B8%F1"價格定位與策略局部得出可知：本Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程的商鋪局部為：11000元/平方米，

假設本Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程商鋪經營年限無為無限期，那么根據公式a=vr來求其租賃價格〔其中r=8%〕：

月租賃價格=〔11000×8%〕/〔12×65%〕=112.82元/平方米

(二)建議平均月租金為110元/平方米

(三)商鋪出租總收入估算表〔見表：6-4-6〕

〔表：6-4-6〕

出租Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案"\o"點擊搜索所有關于［方案］的文章"方案和出租收入估算表

〔單位：萬元〕

序號

Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程

名稱

建立期

經

營

期

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

1

可出租面積

0

0

0

8527.04

2

單位租金(元/平方米)

0

0

0

1

00

1

00

1

00

1

00

1

00

1

00

1

10

1

10

1

10

1

10

1

10

1

10

1

10

1

10

1

10

1

10

1

10

1

20

1

20

1

20

3

可能的毛租金收入(萬元)

0

0

0

10

23

10

23

10

23

10

23

10

23

10

23

11

25

11

25

11

25

11

25

11

25

11

25

11

25

11

25

11

25

11

25

11

25

12

27

12

27

12

27

4

出租率(%)

0

0

0

65

70

75

80

85

90

90

90

90

90

90

95

95

95

95

95

100

100

100

100

5

有效毛租金(萬元)

0

0

0

66

4

71

6

76

7

81

8

86

9

92

0

10

12

10

12

10

12

10

12

10

12

10

68

10

68

10

68

10

68

10

68

11

25

12

27

12

27

12

27

6

轉售單價(元/平方米)

13000

7

轉售收入(萬元)

11085

8

合計

31045萬元

注:假設商鋪出租在第五年開場,在24年末轉售,轉售單價為13000元/平方米

三、車庫租賃單價確實定

〔一〕采用市場比擬法確定租賃價格〔平均價格〕

根據市場Field=SoftName&ClassID=&keyword=%BC%DB%B8%F1"價格定位策略局部，我們可知：本Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程的車位月租賃單價為：250元/個

售時的單價：15萬元/個?！惨姳恚?-4-7〕

〔注：假設車位出租在第五年開場，在24年末轉售，轉售價格為15萬元/個〕〔表：6-4-7〕

車位出租Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案"\o"點擊搜索所有關于［方案］的文章"方案和出租收入估算表

〔單位：千元〕

序號

Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程

名稱

建立期

經

營

期

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

1

可出租個數

0

0

0

494

2

單位租金(元/個.月)

0

0

0

200

200

200

200

200

200

250

250

250

250

250

300

300

300

300

300

35

0

35

0

35

0

35

0

3

可能的毛租金收入(萬元)

0

0

0

118

118

118

118

118

118

148

148

148

148

148

177

177

177

177

177

207

207

207

207

4

出租率(%)

0

0

0

65

70

75

80

85

90

90

90

90

90

90

95

95

95

95

95

100

100

100

100

5

有效毛租金(萬元)

0

0

0

76

82

88

94

100

106

133

133

133

133

133

168

168

168

168

168

207

207

207

207

6

轉售單價(元/個)

15000

7

轉售收入(萬元)

741

8

合計

3620萬元第五節

建立Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程的財務評價

一、稅金計算

1、住宅銷售稅金及附加估算：詳見住宅銷售稅金及附加估算表

〔表：6-5-1〕

住宅局部銷售稅金及附加表

(單位:萬元)

序

號

Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程

名稱

建

設

經

營

期

合計

2005

2006

2007

1

銷售收入

0

10866.67

38971.73

49838.4

2

銷售稅金及附加(6.23%)

0

676.99

2427.94

3104.93

2.1

營業稅(5%)

0

543.33

1948.59

2491.92

2.2

城市維護建立稅(0.35%)

0

38.03

136.40

174.43

2.3

教育附加稅(0.15%)

0

16.30

58.46

74.76

2.4

防洪工程維護費(0.18%)

0

19.56

70.15

89.71

2.5

交易管理費(0.5%)

0

54.33

194.87

249.20

2.6

交易印花稅(0.05%)

0

5.43

19.49

24.92

3

土地增值稅(1%)

0

108.66

389.72

498.38

合計

0

1462.23

5245.62

6708.25

2、商鋪租賃稅金及附加估算：詳見商鋪租賃稅金及附加估算表〔表：6-5-2〕

3、車位租賃稅金及附加估算：詳見車位租賃稅金及附加估算表〔表：6-5-3〕

〔表：6-5-2〕

商鋪租賃稅金及附加

(單位:萬元)

序號

Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程

名稱

建立期

經

營

期

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

轉售

1

租賃(轉售)收入

0

0

0

664

716

767

818

869

920

1012

1012

1012

1012

1012

1068

1068

1068

1068

1068

1125

1227

1227

1227

11085

2

租賃稅金及附加(5.68%)

0

0

0

37.7

40.7

43.6

46.5

49.3

52.3

57.5

57.5

57.5

57.5

57.5

60.7

60.7

60.7

60.7

60.7

63.9

69.7

69.7

69.7

691

2.1

營業稅(5%)

0

0

0

33.2

35.8

38.4

40.9

43.5

46

50.6

50.6

50.6

50.6

50.6

53.4

53.4

53.4

53.4

53.4

56.3

61.4

61.4

61.4

554

2.2

城市維護建立稅(0.35%)

0

0

0

2.3

2.5

2.7

2.9

3.0

3.2

3.5

3.5

3.5

3.5

3.5

3.7

3.7

3.7

3.7

3.7

3.9

4.3

4.3

4.3

39

2.3

教育附加(0.15%)

0

0

0

0.99

1.07

1.15

1.23

1.03

1.38

1.52

1.52

1.52

1.52

1.52

1.60

1.60

1.60

1.60

1.60

1.69

1.84

1.84

1.84

17

2.4

防洪工程維護費(0.18%)

1.20

1.29

1.38

1.47

1.56

1.66

1.82

1.82

1.82

1.82

1.82

1.92

1.92

1.92

1.92

1.92

2.02

2.21

2.21

2.21

20

2.5

交易管理費

55

2.6

交易印花稅

6

3

土地增值稅

111

合計

3760．37

〔表：6-5-3〕

車位租賃稅金及附加

(單位:萬元)

序號

Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程

名稱

建立期

經

營

期

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

轉售

1

租賃(轉售)收入

0

0

0

76

82

88

94

100

106

133

133

133

133

133

168

168

168

168

168

207

207

207

207

741萬元

2

租賃稅金及附加(5.68%)

0

0

0

4．3

4．7

5．0

5．3

5．7

6．0

7．6

7．6

7．6

7．6

7．6

9．5

9．5

9．5

9．5

9．5

11．8

11．8

11．8

11．8

46

2.1

營業稅(5%)

0

0

0

3．8

4．1

4．4

4．7

5

5．3

6．7

6．7

6．7

6．7

6．7

8．4

8．4

8．4

8．4

8．4

10．4

10．4

10．4

10．4

37

2.2

城市維護建立稅(0.35%)

0

0

0

0．27

0．29

0．31

0．33

0．35

0．37

0．47

0．47

0．47

0．47

0．47

0．59

0．59

0．59

0．59

0．59

0．72

0．72

0．72

0．72

3

2.3

教育附加(0.15%)

0

0

0

0．11

0．12

0．13

0．14

0．15

0．16

0．20

0．20

0．20

0．20

0．20

0．25

0．25

0．25

0．25

0．25

0．31

0．31

0．31

0．31

1.1

2.4

防洪工程維護費(0.18%)

0

0

0

0．14

0．15

0．16

0．17

0．18

0．19

0．24

0．24

0．24

0．24

0．24

0．30

0．30

0．30

0．30

0．30

0．37

0．37

0．37

0．37

1.3

2.5

交易管理費

0

0

0

3.7

2.6

交易印花稅

0

0

0

0.37

3

土地增值稅

0

0

0

7.4

合計

427．54

注:各種稅金及附加估算表中均包括土地增值稅Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程)。

二、損益表與靜態盈利分析

1、住宅局部損益表。

〔表：6-5-4〕

住宅局部損益表

(單位:萬元)

序號

Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程

合計

建

設

經

營

期

2005

2006

2007

1

銷售收入

49838.4

0

10866.67

38971.73

2

總本錢費用

37725.35

0

9431.3375

28294.12

3

土地增值稅

498.38

0

108.66

389.72

4

銷售稅金及附加

3104.93

0

676.99

2427.94

5

利潤總額

5404.8

0

649.683

7859.95

6

所得稅

1783.58

0

214.3954

2593.78

7

稅后利潤

3621.22

0

435.288

5266.17

8

盈余公積金

362.122

0

43.5288

526.617

9

可分配利潤

3259.098

0

391.76

4739.55

Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點擊搜索所有關于［投資］的文章"投資利潤率

14.33%

-----

-----

-----

Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點擊搜索所有關于［投資］的文章"投資利稅率

23.88%

-----

-----

-----

資金本利潤率

54%

-----

-----

-----

評價指標：

〔1〕住宅局部Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點擊搜索所有關于［投資］的文章"投資的Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點擊搜索所有關于［投資］的文章"投資利潤率=〔利潤總額/總Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點擊搜索所有關于［投資］的文章"投資額〕×100%

=(5404.8/37725.35)×100%=14.33%

〔2〕住宅局部Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點擊搜索所有關于［投資］的文章"投資的Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點擊搜索所有關于［投資］的文章"投資利稅率=〔利稅總額/總Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點擊搜索所有關于［投資］的文章"投資額〕×100%

=(5404.8+498.38+3104.93)/37725.35×100%=23.88%

〔3〕住宅局部資金的Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點擊搜索所有關于［投資］的文章"投資利潤率=〔利潤總額/住宅局部自有資金〕×100%

=(5404.8/10000)×100%=54%

本Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程以上三個靜態評價指標與房地產同行業相應指標比擬，可以承受，故Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程可行。

三、現金流量表與動態盈利分析

對本Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程進展經濟效益分析評價的主要依據是國家計委、建立部頒發的"建立Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程經濟評價方法與參數"，參照我國新的財會Field=Title&ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%C8"制度，結合房地產開發的實際情況，分別計算全部Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點擊搜索所有關于［投資］的文章"投資和自有資金的經濟效益。由于本Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程為租售并舉的Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程，所以要運用多個評價指標來進展Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程評價，主要評價指標有：財務部收益率〔FIRR〕、財務凈現值〔FNPV〕及Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程動、靜態回收期等指標。評價指標的計算過程詳見住宅全部Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點擊搜索所有關于［投資］的文章"投資現金流量表〔表：6-5-5〕、住宅局部自有資金現金流量表〔表：6-5-7〕

注：①財務部收益率〔FIRR〕是指Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程在整個計算期各年凈現金流量現值累計等于零時的折現率。反映出Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程所占用資金的盈利率，即反映出Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程的盈利能力。當FIRR大于基準收益率時，那么認為其盈利能力已滿足最低要求。

②財務凈現值〔FNPV〕按事先規定的基準貼現率Ic將Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程計算期各年凈現金流量折現到建立期的現值之和。是考察Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程在計算期盈利能力的動態評價指標，凈現值大于或等于零的Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程是可以考慮承受的。建議選取"稍大于銀行同期貸款利率〞作為基準收益率，本Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程貸款利率為5.463%，故基準收益率Ic取為8%。

1、

住宅全部Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點擊搜索所有關于［投資］的文章"投資現金流量表

〔表：6-5-5〕

住宅局部全部Field=Keywords&ClassID=&keyword=投資"\o"點擊搜索所有關于［投資］的文章"投資現金流量表

(單位:萬元)

序

號

Field=Keywords&ClassID=&keyword=工程"\o"點擊搜索所有關于［工程］的文章"工程

名稱

建

設

經

營

期

2005

2006

2007

1

現金流入

0

10866.67

38971.73

1．1

銷售收入

0

10866.67

38971.73

1．2

其他現金流入

0

0

0

2

現金流出