美的時代廣場定位再探討——株洲美的城B&C棟定位報告——謹呈：美的房地產發展有限公司世聯地產20120802美的時代廣場定位再探討謹呈：美的房地產發展有限公司世聯地產本文內包含的資料屬于長沙世聯地產顧問股份有限公司的商業機密，一旦泄漏，可能被商業競爭者利用。因此本文檔內容僅限于對長沙世聯地產顧問股份有限公司作投標之用；除此之外，不得私自發布、使用和復制文檔的任何內容。如果長沙世聯地產顧問股份有限公司有幸和貴方簽訂合同，對本文檔中數據的發布、使用和復制的權利將在以后簽訂的協議中明確說明。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對文中包含數據的使用授權的情況。商業秘密聲明本文內包含的資料屬于長沙世聯地產顧問股份有限公司的商業機密，報告目錄：前提——項目背景及開發商問題下篇——C棟商務公寓定位再論證專案上篇——B棟酒店式公寓風險控制專案報告目錄：前提——下篇——上篇——項目背景及問題聚焦項目背景回顧待解決問題聚焦前提項目背景及問題聚焦項目背景回顧前提地段屬性：屬城市遠郊、新興商務區內首發商業性質公寓項目屬城市遠郊，20-30分鐘城市距離屬栗雨新興商務區，栗雨工業園自2003年起進入開發階段，至2012年基本成型，但未完全開工運作，依托園區規劃的中央商務區尚在前期培育階段，成熟度有限項目背景回顧本項目首發商業性質公寓項目20分鐘30分鐘地段屬性：屬城市遠郊，20-30分鐘城市距離項目背景回顧本項配套屬性：屬美的城140萬方城市綜合體核心組團，享受項目14萬方高端商業商務配套部分詳細組成體量萬豪酒店&水會&KTV萬豪酒店（23層，共334間套房，內含1000㎡宴會廳、多個會議室、300㎡室內泳池、健身房等）美麗匯水會豪爵KTV7萬㎡購物中心&街區麥德龍超市購物中心嘉禾影院品牌街區肯德基、必勝客7萬㎡2013年2014年2015年購物中心開業萬豪酒店開業配套屬性：屬美的城140萬方城市綜合體核心組團，享受項目14產品屬性：B棟2.2萬方精裝酒店式公寓+C棟2萬方毛坯商務公寓，同時開工建設，預計2013年同期銷售部分詳細組成體量B棟精裝酒店公寓初步定位為精裝修酒店公寓2.2萬㎡C棟商務公寓初步定位為普通商務公寓2萬㎡C、公寓&寫字樓約2萬㎡D、購物中心及街區約7萬㎡B、精裝酒店公寓約2.2萬㎡A、萬豪酒店及水會、KTV約7萬㎡BC棟打樁2012年2013年2014年BC棟銷售產品屬性：B棟2.2萬方精裝酒店式公寓+C棟2萬方毛坯商務公B棟定位基本定論，產品基本不可調，屬高端精裝酒店公寓，預計售價7400元/㎡，將達到株洲公寓價格第一梯隊B棟原始定位定位精裝修酒店式公寓總建面2萬㎡總套數432套單層面積1090㎡梯戶比3T24戶單套面積50㎡層數4-21層（共18層）層高3.2米，錯層設計通道寬2-2.2米B棟定位基本定論，產品基本不可調，屬高端精裝酒店公寓，預計售C棟定位尚需論證，產品有一定調整空間，初步定位為普通商務公寓，需從市場和客戶進一步論證定位、確定價格C棟原始定位定位普通商務公寓總建面2萬㎡總套數432套單層面積1090㎡梯戶比3T24戶單套面積32-44㎡層數4-21層（共18層）層高3.2米通道寬2-2.2米C棟定位尚需論證，產品有一定調整空間，初步定位為普通商務公寓待解決問題聚焦Q1：B棟精裝酒店式公寓在產品已定情況下，研究實現7400元/平株洲公寓價格第一梯隊的風險控制方案主要聚焦于兩大問題：Q2：C棟商務公寓需從市場和客戶重新論證定位方向，研究產品打造方案、確定銷售價格待解決問題聚焦Q1：B棟精裝酒店式公寓在產品已定情況下，研究B棟酒店式公寓風險控制專案上篇B棟酒店式公寓風險控制專案上篇客戶界定及需求分析開發商預計定價公寓市場風險分析風險控制方案B棟專案結構思路客戶界定及需求分析開發商公寓市場風險分析風險控制方案B棟專案公寓市場風險分析1.公寓市場風險分析1.郊區公寓銷售風險大——株洲公寓對地段依存度高在售公寓集中分布在河東中心區中心廣場和紅旗廣場周邊，主要販賣城市地段和成熟配套，毛坯精裝各一半，面積集中在40-50㎡株洲公寓市場現狀大漢希爾頓金輪時代廣場漢華商業廣場山水國際凱旋名門金域小團圓錦玉華庭銀泰財富廣場恒大名都華晨御園藍籌公寓項目開盤時間公寓類型精裝標準公寓主力產品面積山水國際2006年（公寓2011年7月）精裝宣稱1600元/㎡50-70㎡華晨御園2009年10月毛坯————漢華商業廣場2009年11月精裝——40—50㎡金輪時代廣場2009年12月毛坯、部分soho——50㎡金域小團圓2010年部分精裝——60-70㎡藍籌公寓2011年8月毛坯——39-45㎡錦玉華庭2010年11月毛坯————銀泰財富廣場2011年11月毛坯——40-50㎡恒大名都2011年12月精裝宣稱1600元/㎡37-45㎡大漢希爾頓2011年12月精裝宣稱1600元/㎡38-45㎡凱旋名門2012年4月毛坯——40-45㎡郊區公寓銷售風險大——株洲公寓對地段依存度高株洲公寓市場現狀郊區公寓銷售風險大——郊區公寓價格低，精裝溢價能力有限株洲在售公寓集中在4500-6500元/㎡，而本項目區域在售價格僅為3900元/㎡，且精裝公寓較同項目毛坯住宅溢價僅為18%項目毛坯住宅售價溢價精裝公寓售價山水國際450018%5300本項目4000按此計算方式計算僅為48003000400050006000700080004800華晨御園凱旋名門4700錦玉華庭4600銀泰財富廣場5850藍籌公寓3900金輪時代廣場6800金域小團圓5000漢華商業廣場6300恒大名都4800大漢希爾頓8400山水國際53004500-6500在售公寓集中在4500-6500元/㎡，而本項目區域在售公寓價格僅為3900元/㎡，拉低區域公寓價格預期精裝公寓較同項目毛坯住宅溢價僅為18%，按溢價比例計算，項目公寓價格不足5000元/㎡郊區公寓銷售風險大——郊區公寓價格低，精裝溢價能力有限項目毛郊區公寓銷售風險大——郊區公寓消化速度緩慢中心區公寓月均消化15-20套，而郊區公寓月均消化不足10套項目公寓類型公寓月均消化套數藍籌公寓毛坯5套以內大漢希爾頓精裝15-20套恒大名都精裝15-20套銀泰財富廣場毛坯10-15套金輪時代廣場毛坯、部分soho5-10套山水國際精裝——華晨御園毛坯——凱旋名門毛坯——錦玉華庭毛坯——郊區公寓銷售風險大——郊區公寓消化速度緩慢項目公寓類型公寓月公寓市場現狀小結：株洲公寓對地段依存度高、郊區公寓價低速慢，郊區高端精裝公寓無前期市場驗證，要實現高價存較大市場風險公寓市場現狀小結：株洲公寓未來供應及競爭株洲公寓未來競爭加劇2013年新增公寓項目16個，整體供應近35萬方，由河東中心區供應轉向河西炎帝廣場和栗雨工業園供應，區域將有4個項目集中供應，本項目競爭對手主要鎖定區域內公寓項目印象華都愛丁堡億都國際金域半島櫻花地帶新桂廣場湘江四季花園銀天國際湖景名城金域天下華晨國際龍騰國際領袖湘江恒豪翠谷城中建御山和苑康橋美郡美的城項目名公寓棟數公寓體量（萬㎡）推出日期類型金域天下1棟3除銀天國際在建預計9月出售外，其他項目均為已報建項目，預計明年出售——湖景名城1棟4酒店式公寓恒豪翠谷城1棟2-3酒店式公寓領袖湘江1棟3——中建御山和苑2棟4-6——康橋美郡1棟3——龍騰國際1棟3——華晨國際4棟8-10——銀天國際1棟2-3精裝酒店式公寓湘江四季花園1棟2-3——櫻花地帶1棟2-3——億都國際1棟2-3——印象華都1棟2-3——新桂廣場1棟2-3精裝酒店式公寓愛丁堡1棟2-3——金域半島1棟2-3——株洲公寓未來供應及競爭株洲公寓未來競爭加劇印象華都愛丁堡億都開發商佳兆業集團地段株洲大道北側自身配套社區商業社區會所用地面積22萬㎡建筑面積57萬㎡容積率2.5項目組成別墅+高層+公寓+社區商業公寓體量1棟31層公寓，約3萬㎡公寓產品——預計價格——預計推售時間2013年中區域競爭對手A——金域天下佳兆業打造56㎡低密度別墅項目，無自屬酒店和大型配套，公寓約3萬㎡，屬三期規劃產品，預計2013年中期面市開發商佳兆業集團地段株洲大道北側自身配套社區商業用地面積22區域競爭對手B——湖景名城株洲鴻洋房地產打造10萬㎡綜合樓項目，自身含約3-4萬方商務酒店配套，公寓約4萬㎡，屬當期期規劃產品，預計2013年中下期面市開發商株洲鴻洋地段天元區株洲大道北側自身配套社區商業商務酒店用地面積6.7萬㎡建筑面積10萬㎡容積率——項目組成南側為8.5萬㎡商務酒店公寓及商業北側為1.2萬㎡高層公寓體量約4萬㎡公寓產品——預計價格——預計推售時間2013年中下區域競爭對手B——湖景名城開發商株洲鴻洋地段天元區株洲大道北開發商株洲恒豪房地產地段天元區栗雨東路北自身配套社區商業用地面積6.7萬㎡建筑面積26萬㎡容積率3.2項目組成14棟高層+1棟酒店式公寓公寓體量1棟26層公寓，約2萬多㎡公寓產品酒店式公寓預計價格——預計推售時間2013年上區域競爭對手C——恒豪翠谷城株洲恒豪房地產打造26萬㎡高層住宅項目，公寓1棟約2萬多㎡，屬一期規劃產品，預計2013年上期面市開發商株洲恒豪房地產地段天元區栗雨東路北自身配套社區商業用地區域競爭對手D——領袖湘江株洲旺城房地產打造45㎡高層住宅項目，公寓1棟約3萬㎡，屬一期規劃產品，預計2013年上期面市開發商株洲旺城房地產地段天元區株洲大道北側自身配套社區商業用地面積萬㎡建筑面積45萬㎡容積率3.5項目組成公寓+高層住宅+會所公寓體量1棟30層公寓，約3萬㎡公寓產品——預計價格——預計推售時間2013年上區域競爭對手D——領袖湘江開發商株洲旺城房地產地段天元區株洲區域公寓競爭小結：未來區域公寓供過于求，本項目僅在品牌和配套上略有優勢，未來競爭風險不容忽視因素本項目金域天下湖景名城恒豪翠谷城領袖天下公寓體量2萬平米約2萬平米約4萬平米2-3萬平米約3萬平米開發商品牌美的佳兆業株洲鴻洋株洲恒豪株洲旺城地段栗雨工業園栗雨工業園栗雨工業園栗雨工業園栗雨工業園自身配套萬豪酒店麥德龍超市水會、影院、肯德基等大型商業配套社區商業社區會所社區商業商務酒店社區商業社區商業產品等級精裝酒店式公寓未知酒店式公寓酒店式公寓未知入市時間2013年中2013年中2013年中下2013年上2013年上區域公寓競爭小結：因素本項目金域天下湖景名城恒豪翠谷城領袖天市場啟示：郊區高端精裝公寓無市場驗證，且未來競爭風險不斷加大，要控制風險，必須從客戶出發，研究解決方案市場啟示：客戶界定及需求分析2.客戶界定及需求分析2.栗雨工業園（5-10%）株洲市區投資客（30-40%）下轄縣市級投資客（50-60%）下轄縣市級投資客(50-60%)：以攸縣、醴陵、株洲縣的投資客戶為主，主要以從事礦業及相關行業、酒店旅館等第三產業以及90年代在深圳從事出租車行業發家的客戶為主。株洲市區投資客(30-40%)：主要分布在株洲河西的荷塘區和蘆淞區，以政府公務員、事業單位中高管、冶金以及重工業企業的領導為主栗雨工業園客戶(5-10%)：栗雨工業園區內部的企業中高端客戶，以機械和車床鍛造等制造業企業、醫療器械和制藥等醫療保健企業的中高層為主以株洲市區以及下轄縣市的投資客和栗雨工業園區的客戶為主栗雨工業園株洲市區投資客下轄縣市級投資客下轄縣市級投資客(5教育程度高、城市中上產的工業園區中高管他們有著廣闊的見識，對新興事物有著很強的接受能力，敢為天下先他們大多將酒店式公寓作為過渡性居住空間，他們想體驗與普通公寓不同的居住生活酒店式公寓客戶的邊緣客戶群，客戶量基數有限，本項目體量難以他們被消化自住客戶教育程度高、城市中上產的工業園區中高管他們有著廣闊的見識，對自住客戶以本科及以上學歷為主，受教育程度高，見識廣博以6000元/月以上的月收入為主，屬于株洲市的中上產購買目的以過渡性居住為主，自住客戶將酒店式公寓作為過渡居所自住客戶多關注酒店式公寓帶來的與普通公寓不同的生活體驗以及精裝修的品質自住客戶教育程度高、中上收入水平，購買酒店式公寓作為過渡性居住場所，多關注精裝修的品質感和酒店式公寓的體驗自住客戶以本科及以上學歷為主，受教育程度高，見識廣博以600投資客戶投資客戶年齡多處在30－40歲之間，處于財富積累過程的完成階段，事業的巔峰期；行業多分布在以攸縣黃豐橋鎮、巒山鎮和柏市鎮為主要集中地的礦業、小型酒店和小型旅館的酒店業以及株洲下轄縣市中在深圳從事出租車行業發家的人為主投資客戶年齡多在30－40歲區間內，占比50%以上，從事行業以礦業、酒店業、出租車行業為主投資客戶投資客戶年齡多處在30－40歲之間，處于財富積累過程投資客戶由于所處行業的利潤水平等因素影響，收入水平較高，多數投資客戶年收入水平在50－80萬之間；投資客戶有投資經驗的占到80%，大多擁有多次投資置業的經驗，投資意識強；收入水平較高，年收入多為50－80萬，擁有投資經驗的占到80%，投資意識強投資客戶由于所處行業的利潤水平等因素影響，收入水平較高，多數投資客偏好投資總價范圍在30－40萬范圍內的公寓，產品面積在30－50平米之間總價范圍在30－40、40－50萬區間內的產品最受投資者歡迎，原因是出于投資風險以及投資收益這兩個因素的綜合考慮；投資公寓的投資者更偏好30－50平米的一房小公寓產品，隨著產品面積的增加導致總價的上升，因此面積較大的產品對投資者的吸引力不大；投資客偏好投資總價范圍在30－40萬范圍內的公寓，產品面積在投資者最關心的因素是升值保障，投入的資金在物盡其用的同時要得到充分的安全性保障，也就是投資回報的保證升值的潛力是投資客戶第二考慮的因素，在投資收益得到保證或者有所期盼的前提下爭取投資收益的最大化總價意味著投資客戶的成本，投資客戶對于總價的敏感度大于對價格的敏感度，對于投資收益差別不大的公寓產品來說，投資客戶更加傾向于總價更低的產品投資客戶主要關注投資的保障、升值潛力以及產品的總價，即投資風險、投資收益和投資的成本三個關鍵要素投資者最關心的因素是升值保障，投入的資金在物盡其用的同時要得客戶基本描述楊總40歲左右，攸縣人初中畢業，三口之家財富水平年收入60－80萬左右一輛卡宴SUV早年在深圳開出租車發家，2000年之后回攸縣創業，開過超市、小旅館，現在跟七天連鎖酒店合作在攸縣開連鎖酒店，投資經驗豐富對投資公寓的看法如果是公寓的話，肯定是拿來投資，現在買公寓的人基本上沒有在自住的，株洲人估計喜歡住公寓這種小房子的還是比較少，外來的人比較多；精裝公寓最好能基本做到拎包入住，反正就是交房給我之后，我就能把這個房子租出去了，而且裝修稍微有一點點檔次，好讓我的租金稍微高一點，不過檔次也不要求太高，能滿足基本的居住就行；公寓我已經投資了幾套了，發現總價比較低的房子租出去賺的錢其實不比那些兩房、三房的少，反正我是比較喜歡投資公寓的，一般我的幾套公寓都是租給公司或者商家了，那些公司和單位肯定比個人要靠譜些，經濟實力強，而且到時間就打錢，也不會拖欠，我覺得蠻好的；對美的城的看法美的城是個很大的項目，就在栗雨工業園旁邊，我知道那邊有好多的企業在辦公，也有蠻多職工的；有點擔心會不會有人去租，因為株洲土生土長的人對精裝修酒店公寓不是特別了解，不知道有沒有人租。如果說肯定能夠高價租出去的話，我肯定買幾套用來投資，關鍵是能不能跟我保證我的錢肯定能賺錢，沒有這個保證的話我可能還是會觀望。最好是能在我買之前就告訴我有哪些人會租，這樣我覺得我的投資保險多了，不會為這些事情去擔心咯。我大概能夠接受7000元/平的價格，如果裝修還可以的話，最好是能帶電器之類的，美的就是做電器出身的嘛，這個我放心些要求有基本的裝修，方便出租希望能保證出租，保證投資回報典型客戶白描1：楊總——攸縣連鎖酒店經營者客戶楊總財富水平年收入60－80萬左右對投資公寓的看法如果是客戶基本描述楊總38歲左右，攸縣人小學畢業，教育水平不高，但是見識很廣財富水平年收入100萬以上一輛寶馬跨界X5在攸縣、醴陵等株洲下轄縣市開超市和ktv，開超市時間比較早，因此財富積累速度較快，現在超市已經有了4到5家左右，2006年開始進入ktv行業，主要是彌補攸縣等地方的ktv空缺，屬于中檔的ktv。對投資公寓的看法我在長沙買過幾套公寓，還蠻受歡迎的，租出去的話很容易，而且租金1000多以上，收益還可以；之前投資的公寓是毛坯公寓，所以裝修和家電之類的都要到交房之后我自己去弄，我當時是叫我弟弟一個人去弄的，很辛苦，以后買個公寓最好是裝修之類的不要我去操心了；裝修的話要有點檔次，最好是有風格，我最近想開個主題酒店之類的，主題酒店成本跟經濟酒店差不太多，但是在株洲的市場還是有的，年輕人比較喜歡，我看比開經濟酒店劃算多了；公寓作為投資類的最大好處就是投入比其他東西少，而且如果常年有人租的話，投資回報和收入比較穩定和可觀，但是如果沒有租的話，其實損失也不大咯；對美的城的看法我覺得如果是酒店式公寓的話，是不是像酒店一樣的？客房獨立，然后有一些酒店式的服務在里面？湖南這邊的人都比較喜歡到位的服務，要跟其他的出租公寓有區別的話，我覺得還是可行的；我畢竟是生意人，手里的現金不是很多的，錢肯定都投資出去了，價格是我考慮的主要方面了，畢竟這是個成本的問題；反正面積60平以下，總體的價格在40萬以內是最好的了，我只能一次性，不過也要看是帶多少錢的裝修在立面，如果帶的東西比較多的，價格上我還能再放松一點；投資經驗豐富，要求有出租市場控制投資成本，總價敏感度高基本裝修要求，帶簡單酒店服務典型客戶白描2：黃總——攸縣ktv經營客戶楊總財富水平年收入100萬以上對投資公寓的看法我在長沙買客戶基本描述楊總35歲左右，株洲本地人大學畢業，跟老公都是株洲本地的公務員財富水平家庭年收入20－40元，包括兩部分收入，一部分工資收入，一部分寫字樓的租金收入自己開一輛福特蒙迪歐現在投資了一個類似公寓的寫字樓辦公區域，租給了一家規劃設計方面的公司，平實空余時間比較多，關注投資方面的信息對投資公寓的看法我是個很喜歡搞投資的人，畢竟手里的錢閑著也是閑著，最好還是發揮點實際作用，錢生錢嘛；投資公寓看重的還是投入比較少，我之前買的一個寫字樓鋪面，貸款加起來比公寓所要的投資多多了；公寓投資的話，我主要看重的是能夠收益多少，如果5年之內能夠收回投資我覺得是非常非常不錯的了，地段上面我倒是不擔心，因為我這個公寓肯定是用來投資的，只要能一直租得出去，地段不是我考慮的范圍了；對美的城的看法酒店式公寓這種東西我不是特別知道，如果是帶裝修的話，能夠保證我租金比較高，酒店式公寓應該比那種精裝公寓好租一些；在栗雨工業園區的話，我還是覺得只要有人來租就行了。栗雨工業園里面那么多企業和員工，美的城的地段反而有優勢了；我需要的是40－50平左右的房子，價格嘛我不知道酒店式公寓具體是什么樣子的，所以價格不好估計，但是總價最好在30－40萬左右；太高的話意味著我未來的租金也要高，我怕租不出去了；關注高投資收益對地段敏度感低，看重出租市場典型客戶白描3：楊姨——株洲公務員客戶楊總財富水平家庭年收入20－40元，包括兩部分收入，一部B棟客戶啟示投資客戶對價格敏感，關注總價和性價比，因此我們需要通過面積劃小低總價和精裝提升性價比來吸引客戶酒店式公寓的客戶以來自于下轄縣市的投資客戶為主，他們處于30－40歲的人生鼎盛時期，經濟實力強，擁有投資經驗，他們偏好低總價（30－40萬）的小戶型（30－50平米）產品他們主要關注投資風險、投資收益和投資成本三個關鍵要素，因此他們重點關注未來出租的可能性、投資公寓的總價以及租金收入他們關注投資的風險和收益，認為本項目位置偏遠，缺乏投資保障，我們需為其找到目標租客來解除后顧之憂B棟客戶啟示投資客戶對價格敏感，關注總價和性價比，因此我們需風險控制方案3.風險控制方案3.開發商預計價格7400元/㎡，為了避免高價帶來的滯銷風險，必須通過以下三種方式進行風險控制，保證項目熱銷：風險控制方式2：經濟型酒店返租風險控制方式1：提高精裝修等級風險控制方式3：擴充客戶來源開發商預計價格7400元/㎡，為了避免高價帶來的滯銷風險，必風險控制方式1：提高精裝修等級案例借鑒：長沙融科香山國際70年產權公寓，以3000元/㎡全成品豪裝為核心賣點，在長沙限購情況下，均價7800-8000元/平米，月均消化20套地段位于長沙大道以南、京株高速以西，高橋大橋東、運達廣場對面，毗鄰地鐵2號線開發商融科總體量30萬平米公寓體量2.9萬平米層數34層戶數共584戶產權性質70年,純住宅型公寓物管融科物業產品面積40-50平米一房占94%、78平米二房占3%、95平米復式占3%裝修程度冰箱、空調、電磁爐、熱水器、抽油煙機、液晶電視、滾筒洗衣機、沙發茶幾、櫥柜衣柜、電視柜、雙人床、電腦桌、頂級五金潔具注：較區域其他公寓7000-7500元/平米，溢價10%風險控制方式1：提高精裝修等級案例借鑒：長沙融科香山國際地段方式建議：在原有普通精裝標準上升級，通過嫁接美的電器資源，對外號稱株洲最高等級3000元/㎡全成品豪裝公寓，實際成本控制在2000元/㎡以內，提高項目性價比分類建議提供品種品牌及資源建議硬裝水電、門窗、墻面、地磚、地板、吊頂、電視背景墻建議水電、墻漆、地磚等選擇國內一線知名品牌門窗、吊頂、背景墻等可由裝修公司外包制作軟裝沙發茶幾、櫥柜衣柜、電視柜、雙人床、電腦桌、窗簾等均由裝修公司統一外包制作電器冰箱、空調、電磁爐、熱水器、抽油煙機、液晶電視、滾筒洗衣機、豆漿機、開水壺等等建議嫁接美的電器資源，提供盡量完善的電器配套（中檔價位+品類齊全）方式建議：在原有普通精裝標準上升級，通過嫁接美的電器資源，對風險控制方式2：酒店返租案例借鑒：湘潭晶都公館以華天商務酒店返租12年，投資回報率10%為核心賣點，均價5500-6000元/平米，開盤月銷300套地段湘潭市府板塊開發商湖南湘電原弘產房地產總體量9.1萬平米公寓體量3.5萬平米層數32層戶數749戶產權性質70年,純住宅型公寓返租酒店3-20層作為商務公寓、21-31層作為華天商務酒店返租產品面積42平米占72%、56-75平米占28%裝修程度1600元/平米精裝注：較區域其他公寓5000元/平米，溢價10-20%風險控制方式2：酒店返租案例借鑒：湘潭晶都公館地段湘潭市府板方式建議：step1——引進知名經濟型酒店，進行月均返租3000元，確保10年回本，提供投資保障經營模式收益核算酒店月均收益=單間日均首費*總套數*入住率*30天株洲經濟型酒店單間日均收費150-200元按項目前5年整體營業入住率40%-50%計算按項目前5年整體營業入住率70%-80%計算按項目投資公寓總套數432套計算酒店月均收益：150萬公寓月均返租：130萬＞公寓返租模式為：交房后，前10年按每年總價10%的金額進行返租，每月返還3000元；后10年業主可自行選擇繼續包租或由開發商回購或自行處理可引進經濟型酒店品牌：“莫泰168”,“如家快捷”，“錦江之星”、“七天”、“城市便捷”、“漢庭連鎖”、美國的“速8”、法國雅高集團的“宜必思”引進知名經濟型酒店品牌作顧問開發商自行或聯系其他商戶成立酒店管理公司由酒店管理公司將投資公寓集體裝修開業經營酒店管理公司在營業收益抽取部分資金作為公寓買房返租收益公寓月均返租=單套月均返租金額*總套數公寓總價為37萬元/套按總價10%年投資回報返租10年計算公寓月均返租3000元按項目投資公寓總套數432套計算實施方案方式建議：step1——引進知名經濟型酒店，進行月均返租30方式建議：step2——并聯系園區中大型企業洽談“長包房”，保證酒店入住率，降低酒店運營風險，保障投資收益入住率保障措施與栗雨工業園中大型企業洽談“企業長包房”，為公司外派中高管人員和業務合作單位人員提供招待、暫時居住場所，保障本項目經濟型酒店入住率酒店式公寓客戶以企業客戶為主，多為中大型企業以及大型企業，行業以汽車、材料以及醫藥為主長包房目標客戶方式建議：step2——并聯系園區中大型企業洽談“長包房”，客戶基本描述鄭學海30歲左右大學畢業，見識廣，談吐文雅父親是湖南中博集團股份有限公司的老總公司情況個人年收入100萬以上，一輛寶馬730Li父親早期創業從事車床鍛造、軸承等中小型機械的生產，后來成立湖南中博集團股份有限公司。大學畢業后在父親公司工作擔任管理職務，有大面積的廠房租賃，用來供園區外的企業租賃來生產對酒店式公寓的看法酒店式公寓這樣的形式是好多一線城市里比較常見的公寓形式，主要還是在工業園或者高科技園里面咯。有很多國家扶持的園區里面不少酒店式公寓都是被大企業長期包房的，這些公寓主要針對的客戶也是這種大型的企業客戶；酒店式公寓主要是用來做工業園區內外來領導的過渡性居住場所，來工業園區的企業領導可能第一次來株洲或者以前沒有在株洲置業，這是很正常的，但是他一來就買好房子或者租好房子的話肯定也是不可能的。因此酒店式公寓的話可以作為他找到自己的房子之前的臨時居住場所；酒店式公寓作為一個過渡性的居住空間，有好多好處。比星級酒店肯定要便宜一些，企業可以節省很多的成本，由于是長期包房，新入職的管理人員來了就有房間住，又不用去酒店預訂之類的了；裝修最好還是裝修得好一點，畢竟里面住的很可能是企業的管理人員，還是要有一點點檔次的；作為園區內新入職管理人員的過渡性居住空間企業長期包房，節省企業成本典型客戶白描1：鄭總——湖南中博股份有限公司客戶鄭學海公司情況個人年收入100萬以上，一輛寶馬730Li客戶基本描述劉先生30歲左右，株洲本地人大學畢業，機械專業出身之前在上海等一線城市的工業園區內工作過，見識廣博，4年前回到株洲工作對酒店式公寓的看法我以前在上海的崇明島還有張江高科園區工作過，崇明島上可能沒有特別多的酒店式公寓，因為在島上一般只有造船類的企業在上面。張江高科比較多這樣的形式，里面大多數企業一般是包了整個酒店式公寓的一層或者多層，用來給新來的高管作為臨時居住地點，等到買了房子或者租好房子后再搬出去。像現在一般的企業人員流動性真的比較大，上層的領導也經常跳槽之類的，有些還去創業了。所以這些新來的領導可能是從外部調配來的或者是其他公司跳槽來了，不一定在株洲有房子或者有地方住，所以酒店式公寓是比較必要的；我來的時候還是比較好的，因為我本身是株洲本地人嘛，一回來就能有地方住，但是跟我一起進公司的那幾個同事過來的時候因為株洲這邊租房信息不是很全，當時連中介公司都很少，找了好久的房子，有一兩個同事在我家里都住了兩個多星期，挺麻煩的；裝修最好做到拎包入住的效果吧，至少能讓那些租的企業感覺到對得起自己，對得起那些過來的管理人員。另外，酒店式公寓最好能有基本的保潔、安防服務，讓人感覺真的像到了酒店里面一樣；我覺得還可以增加那些適合我們這個工業園區企業的特色服務，像可以做一些休閑娛樂設施在里面之類的；精裝修做到拎包入住提供基本的酒店式服務或者特色服務典型客戶白描2：劉先生——北汽集團中層領導客戶劉先生對酒店式公寓的看法我以前在上海的崇明島還有張江高科風險控制方式3：擴充客戶來源跳出株洲區域客戶來源局限，利用美的及世聯資源，將客戶來源擴增至以長株潭區域，甚至于珠三角的高端投資客戶株洲市株洲市長沙湘潭區域珠三角原株洲項目客戶來源本項目擴充客戶來源風險控制方式3：擴充客戶來源跳出株洲區域客戶來源局限，利用美長沙世聯興業房地產顧問有限公司長沙世聯興業房地產顧問有限公司世聯在長株潭地區客戶積累超過60萬批項目客源/批地級市客戶項目客源/批地級市客戶項目客源/批地級市客戶岳麓區：220000天心區及雨花區：140000開福區&芙蓉區&星沙：140000南山蘇迪亞諾200002000萬科金域華府30000

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藏瓏100002000新城國際花都200002000匯金國際10000

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東辰19公館6000長沙客戶50萬批晶都公館(湘潭)10000新都匯(湘潭)7000中央一品(湘潭)5000世貿廣場(株洲)5000中瑞曼哈頓(株洲)5000地級市客戶10萬批長沙世聯興業房地產顧問有限公司長沙世聯興業房地產顧問有限公司05-11年世聯服務豪宅項目遍布整個珠三角，尤其在深圳，占據高端豪宅項目代理市場壟斷地位2005年世聯代理銷售項目總計46個樓盤，實現銷售金額168億，占全市總額的23%，其中豪宅項目占45%；豪宅客戶庫以2000人/月的速度逐漸增加。。。。。。世聯在珠三角地區擁有最優質高端投資客戶資源05-11年世聯服務豪宅項目遍布整個珠三角，尤其在深圳，占據對call及短信覆蓋效果進行分析，針對其中誠意度較高的客戶發送直郵世聯客戶資源的6種使用方式項目聯動轉介CALL客短信直郵團體推介登門推介利用世聯的客戶資源，撒大網發送項目短信跟進直郵的客戶，對其中誠意度很高的客戶進行上門推介，同時上門辦理VIP卡（免費），并持續跟進。具備一定的誠意客戶數量后，通過論壇或產品推介會的形式打開局面，進行項目認籌，繳納誠意金。對世聯的客戶資源進行分類，針對性的CALL客世聯所有在售項目間客戶的轉介，設立專門的聯動獎勵對call及短信覆蓋效果進行分析，針對其中誠意度較高的客戶發客戶界定及需求分析開發商預計定價公寓市場風險分析風險控制方案B棟酒店式公寓風險控制專案總結7400元/㎡，株洲公寓價格第一梯隊郊區高端精裝公寓無市場驗證，且未來競爭風險不斷加大投資客戶偏好低總價高性價比產品，關注投資的風險、收益和成本1：提高精裝修等級2：經濟型酒店返租3：擴充客戶來源客戶界定及需求分析開發商預計定價公寓市場風險分析風險控制方案C棟商務公寓定位再論證專案下篇C棟商務公寓定位再論證專案下篇市場定位論證客戶定位論證原始定位定價建議定位論證再定位及物業發展建議C棟專案結構思路市場定位論證客戶定位論證原始定位定價建議定位論證再定位及物業C棟市場定位論證1.C棟市場定位論證1.株洲辦公市場發展初級——聚集于中心城區核心地段主要集中在河東中心廣場和河西長江廣場，依靠成熟商業配套和政府機關政務服務配套帶來人流量和商務辦公需求河東中心區（中心廣場）——主要依靠服裝批發市場、王府井百貨等大型商業配套帶來人流量和商務辦公需求代表項目：大漢希爾頓、王府井、平和堂、富華商業廣場、金輪時代廣場、漢華國際商業城、金輪時代廣場等河西中心區（長江廣場）——主要依靠市委市政府政務服務配套和未來大型商業配套帶來人流量和商務辦公需求代表項目：保利大廈、三湘大廈、長江商務大廈、日盛華爾茲等大漢希爾頓王府井平和堂富華商業廣場金輪時代廣場漢華國際商業城保利大廈三湘大廈日盛華爾茲長江商務大廈V株洲辦公市場現狀株洲辦公市場發展初級——聚集于中心城區核心地段河東中心區（中株洲辦公市場發展初級——產品專業化程度低在售多為小戶型寫字樓，主力面積為40-100㎡左右，硬件配置有限，6-7米挑高大堂、5200-6600㎡/臺電梯、無中央空調項目名總建面寫字樓體量主力戶型標準層高大堂電梯立面空調物業金輪時代廣場13萬方4萬方51-100㎡住綜合樓3.2米——6600㎡/臺瓷磚+玻璃幕墻無——日盛華爾茲3萬方2.6萬方50-100㎡甲級寫字樓3.5米7米挑高三菱電梯，6500㎡/臺瓷磚+玻璃幕墻中央空調綠城物業銀泰財富廣場14萬方3.6萬方40-90㎡商住公寓型寫字樓3.1米6.1米挑高源力電梯，5200㎡/臺大理石干掛石材+LO-E中空玻璃幕墻無開發商自管、第一戴維斯顧問大漢希爾頓一期26萬方1.6萬方143—170㎡5A寫字樓3米7米挑高5330㎡/臺LOW—E玻璃幕墻無自管酒店式物管株洲辦公市場發展初級——產品專業化程度低項目名總建面寫字樓體株洲辦公市場發展初級——租客實力有限出租客戶以企業辦事處、美容美體、教育培訓、建筑家裝公司為主，需求面積較小，經濟實力有限株洲辦公市場發展初級——租客實力有限株洲辦公市場發展初級——租金實現有限出租市場較為旺盛，出租率大都達到了90%，但受租金實現有限，僅0.6-1.1元/㎡/天，遠低于長沙3-5元/㎡/天物業名稱租金出租率保利大廈0.6-0.9元/㎡/天90%三湘大廈0.7-1元/㎡/天90%金茂尚都0.7-1元/㎡/天80%長江中央商務廣場1.0-1.2元/㎡/天90%中鴻國際公寓0.8-1.1元/m2·月98%株洲家潤多廣場0.7-1.1元/m2·月97%株洲漢華國際商業城0.8-1.2元/m2·月97%12345長沙寫字樓租金株洲寫字樓租金0.6-1.13-5元.㎡/天株洲辦公市場發展初級——租金實現有限物業名稱租金出租率保利大株洲辦公市場發展初級——售價較住宅溢價程度有限寫字樓當前售價6500-9000元/㎡不等，僅較同類住宅溢價8%600070008000900010000金輪時代廣場日盛華爾茲銀泰財富廣場大漢希爾頓650060007900910084006800株洲辦公市場發展初級——售價較住宅溢價程度有限6000700株洲辦公市場發展初級——銷售周期較長銷售周期約為1-1.5年，月均消化1200-2000平米不等項目名總建面辦公體量開盤日期銷售率銷售周期月均消化金輪時代廣場13萬方4萬方09年12月90%22個月1640平米/月日盛華爾茲3萬方2.6萬方11年5月80%17個月1220平米/月銀泰財富廣場14萬方3.6萬方11年11月60%13個月1660平米/月大漢希爾頓一期26萬方1.6萬方11年12月100%8個月2000平米/月株洲辦公市場發展初級——銷售周期較長項目名總建面辦公體量開盤圖釋：高低銷售價格實現銷售速度實現租售率實現租金實現市場化啟動期（案例：惠州雙子星）市場化發展前期（案例：東莞華凱大廈）市場化發展中期（案例：深圳商會大廈B座）市場化成熟期（案例：深圳諾德金融中心）現階段株洲辦公市場株洲辦公市場發展現狀小結——處于發展前期階段初級的產業基礎——以第二產業為主，第三產業發展緩慢斷層的產品供應——無集中性商務區/高端產品少、品質有限/替代產品商住樓泛濫圖釋：高低銷售價格實現銷售速度實現租售率實現租金實現市場化啟株洲辦公物業未來供應及競爭項目名寫字樓棟數寫字樓體量推出日期檔次大漢希爾頓二期1棟（希爾頓酒店7-20層）2.6萬平12年11月5A雙銀大廈1棟3萬平13年2月5A天潤大廈1棟1.8萬平13年上商住樓東方時代大廈1棟2-3萬平13年中甲級銀天廣場1棟2.5萬平12年9月5A華晨國際1棟3萬平13年下甲級匯金廣場1棟3-4萬平13年中5A神龍城6棟4萬平13年中甲級康橋美郡1棟2-3萬平13年下商務公寓馨香橄欖城1棟2萬平13年中下普通等級高科總部1號1棟4萬平13年中下5A株洲辦公市場未來進入快速發展階段2013年新增辦公物業11個，整體供應近40萬方，聚集于中心廣場、長江廣場和栗雨工業園三大區域，產品等級全面升級為專業甲級寫字樓等級，本項目競爭對手主要鎖定區域內項目大漢希爾頓二期銀天廣場匯金廣場高科總部1號神龍城馨香橄欖城康橋美郡華晨國際雙銀大廈天潤大廈東方時代大廈株洲辦公物業未來供應及競爭項目名寫字樓棟數寫字樓體量推出日期開發商株洲高科發展有限公司地段栗雨CBD核心地段，株洲大道北側用地面積5.9萬㎡，一期3萬㎡建筑面積20萬㎡，一期11萬㎡容積率3.46建筑高度100m項目組成10萬㎡5A專業寫字樓10萬㎡國際公寓+五星級酒店預計價格6000元/平米預計推售時間2013年中下區域競爭對手A——高科總部1號高科發展集團打造10萬㎡5A甲級寫字樓，定位為湖景國際化企業總部，將依托政府資源和優惠政策吸引客戶，預計價格6000元/平米，預計2013年中下期面市開發商株洲高科發展有限公司地段栗雨CBD核心地段，株洲大道北區域競爭對手B——馨香橄欖城株洲市馨香房地產打造4萬㎡酒店+寫字樓綜合樓，預計寫字樓產品等級不高，2013年中下期面市開發商株洲市馨香房地產地段天元區栗雨工業園規劃49區用地面積——建筑面積10萬㎡容積率3建筑高度100m項目組成1棟酒店+寫字樓綜合樓6棟高層小高層住宅預計價格——預計推售時間2013年中下區域競爭對手B——馨香橄欖城開發商株洲市馨香房地產地段天元區區域寫字樓競爭小結未來區域高端寫字樓供應量大，而本項目在美的品牌和自身大型高端商業配套上略有優勢因素本項目總部一號馨香橄欖城寫字樓體量2萬平米10萬平米2萬平米開發商品牌美的株洲高科株洲馨香地段栗雨工業園栗雨工業園栗雨工業園自身配套萬豪酒店麥德龍超市水會、影院、肯德基等大型商業配套星級酒店普通酒店產品等級差異化產品定位5A預計等級不高入市時間2013年中2013年中下2013年中下區域寫字樓競爭小結因素本項目總部一號馨香橄欖城寫字樓體量2萬市場啟示：寫字樓專業化為市場發展大勢所趨，但本項目需規避區域內高端寫字樓競爭，打造具有高端形象，但能有效控制成本的小產權戶型寫字樓產品市場啟示：C棟客戶定位論證2.C棟客戶定位論證2.目前株洲的寫字樓主要集中在天元區政府以及老蘆淞商圈附近，本項目處在新興的寫字樓集中區域，不同區域聚集的客戶不同，本區域的寫字樓客戶主要為工業園大型企業的配套服務企業大漢希爾頓二期銀天廣場匯金廣場高科總部1號神龍城馨香橄欖城康橋美郡華晨國際雙銀大廈天潤大廈東方時代大廈王府井平和堂富華商業廣場金輪時代廣場漢華國際商業城保利大廈三湘大廈日盛華爾茲長江商務大廈本項目蘆淞商圈寫字樓客戶：主要為蘆淞商圈從事服裝、鞋帽、箱包、貿易等行業的企業天元區政府寫字樓客戶：主要為政府機關單位、銀行證券等金融機構、房地產相關行業等企業栗雨工業園區寫字樓客戶：主要為栗雨工業園區內大型企業的配套服務企業，主要為原材料提供、加工工藝、分銷商以及電子商務等企業目前株洲的寫字樓主要集中在天元區政府以及老蘆淞商圈附近，本項C棟寫字樓的目標客戶由投資客和分布在栗雨工業園區內的配套服務企業為主。寫字樓的投資客戶與B棟酒店式公寓的投資客戶基本屬性趨近相同。寫字樓自用客戶應該以工業園企業上下游單位和配套單位為主，集中在原材料供銷商、產品銷售代理、物流、電子商務服務等行業。本項目寫字樓客戶以栗雨工業園區內的配套服務企業（80%）以及投資客戶（20%）構成，配套服務企業主要分布在原材料、物流、銷售等環節C棟寫字樓的目標客戶由投資客和分布在栗雨工業園區內的配套服務企業名占地規模（畝）企業名占地規模（畝）北汽控股798康美爾樂44北汽下屬企業海納川300旭陽機電40株洲時代新材料科技股份有限公司813中達40南車株洲電力機車研究所有限公司226合塑塑膠40湖南南車時代電動汽車285天盈機械40太子奶597拓普實業39齒輪廠259弘通金鉆36百時得251智薈生物科技36株洲匯隆包裝220高遠32創科硅業217天橋起重機30中建五局光伏建筑一體化生產基地200海達27千金藥業163天一實業25麥格米特129精益工貿25江山生物111三鑫塑膠25力嘉104振球消防25廣東廣洋高科技股份有限公司103富士升22京精汽車103湘能電器21浙江恒豐100丹石21炎帝生物100華信實業20協力藥業92太昌20億通投資78耀華電子20天鷹科技78盛世和華19新成機器77斯特19凱天環保75新元18唐人神71四方電子16肯特68貴派電器15株洲沃爾得特種齒輪有限公司67眾欣14億通60紅龍電器12基翔鋼56海暢11科瑞變流51湘江起重機10特科能49汽配園（含80多家中小企業）453匯加47中小企業促進園（含40多家小企業）86明日硬質合金45栗雨工業園當前已入駐企業達180家，年產值約150億元，形成以汽車及零配件產業為核心，新能源、節能環保、新材料、電子信息、生物醫藥和健康食品為補充的產業基地企業名占地規模（畝）企業名占地規模（畝）北汽控股798康美爾2010年，年產值近150億元，企業100多家，形成汽車及零配件產業、新能源產業、節能環保產業、新材料產業、電子信息產業、生物醫藥和健康食品產業等6大類產業基地預計到2015年，年產值近500億元。培養出3個百億企業和2個50億企業。產值過百億單位：北汽、唐人神、南車時代產值過50億單位：千金藥業、齒輪廠預計到2020年，年產值近1000億元。成為株洲規模最大、檔次最高的工業園區，園區內所有企業全部建成投產，北汽年產值400億元、南車時代200億元、唐人神100億元、齒輪廠50多億元、千金藥業50多億元、江山生物30多億元等栗雨工業園工業產值將以年增長率30%速度快速增長，預計2015年工業產值將近500億元，預計到2020年產值達千億元，成為株洲規模最大、檔次最高的工業園區2010年，年產值近150億元，企業100多家，形成汽車及零工業園區內寫字樓需求旺盛，根據本區域內現有企業數量，推算出栗雨工業園區內的配套服務單位和上下游單位共約260家一般大型企業上下游單位和配套服務單位約8-10家大中型企業上下游單位和配套服務單位約3-5家中型企業上下游單位和配套服務單位約1-2家小型企業一般無上下游單位，但75個小型企業共享25個配套服務單位A為栗雨工業園區里大型企業的數量，B為大中型企業的數量，C為中型企業的數量，D為小型企業的數量，配套服務企業的數量為P。那么，配套服務的企業數量計算公式為：P=(8~10)A+(3~5)B+(1~2)C+D/3按此推算：本區域當前可容納寫字樓自用客戶約260家2015年區域產值增長至500億元，本區域當前可容納寫字樓自用客戶約800家2020年區域產值增長至1000億元，本區域當前可容納寫字樓自用客戶約1500家工業園區內寫字樓需求旺盛，根據本區域內現有企業數量，推算出栗寫字樓自用客戶對辦公空間需求面積集中在50-100平米寫字樓自用客戶多選擇株洲中心區域以及天元政府周邊比較常見的辦公空間面積段，大概為50-100平米之間。栗雨工業園里的配套企業多為中小型企業，企業的工作人員較少，所需要的生產廠房面積大于辦公樓面積，寫字樓主要為行政人員以及后勤人員辦公使用，因此偏好產權面積較小的辦公空間。寫字樓自用客戶對辦公空間需求面積集中在50-100平米寫字樓客戶能接受的寫字樓價格集中在5000－6000元/平，能夠接受的總價范圍多為30-50萬客戶能接受的寫字樓價格集中在5000－6000元/平，能夠接客戶偏好有品質感的大堂，通過大堂公共空間的打造來進行品質的提升寫字樓的自用客戶由于是栗雨工業園區里企業的配套企業，因此規模比較小，效益水平使它對寫字樓的價格有著比較大的抗性專業寫字樓的外立面打造，客戶主要偏向高檔寫字樓的玻璃幕墻等外立面風格客戶主要關注價格、寫字樓相關的大堂、外立面的高形象打造等因素，對寫字樓具體的配置認識處于初級階段對電梯等實用配置的敏感度不高，對寫字樓配置的認識處于初級階段客戶偏好有品質感的大堂，通過大堂公共空間的打造來進行品質的提客戶基本描述鄭學海30歲左右大學畢業，見識廣，談吐文雅父親是湖南中博集團股份有限公司的老總公司情況個人年收入100萬以上，一輛寶馬730Li父親早期創業從事車床鍛造、軸承等中小型機械的生產，后來成立湖南中博集團股份有限公司。大學畢業后在父親公司工作擔任管理職務，有大面積的廠房租賃，用來供園區外的企業租賃來生產對配套企業的看法工業園區里的企業以主力中大型企業為主，以北汽集團為首。配套性的上下游企業以服務大中型企業為主，主要聽說過的配套性企業以北汽為代表，其他的企業有少量的配套性企業，總體來說還是很多的；配套服務性企業以中小型私人企業為主，規模比較小，基本上遍布在整個生產鏈的各個環節，包括原料、部件加工、包裝、分銷等等；政府好像是為了這些高新配套企業在工業園區搞了一個專門打造的辦公樓，聽說未來的檔次還可以；這些配套性企業的數量還是很多的，但是對高檔寫字樓的需求非常弱，特別高檔的寫字樓，這些小企業搞不起，而中大型企業的話肯定是自己買地搞廠房搞辦公樓的；中小企業對廠房的需求大于對辦公樓的需求，但是廠房的引導性和形象不好，需要一個類似于門臉功能的辦公區域作為行政辦公人員、后勤部門的辦公場所，把生產和其他跟生產無關的東西分開對美的城寫字樓的看法高檔的寫字樓肯定不幸，株洲現在還沒有特別高檔的寫字樓，而且這些企業也買不起這樣的寫字樓。檔次不要太高了，像株洲這邊現在的寫字樓也是那種不是很高檔的，有點像公寓樓的那種，然后配置有基本的物業服務就行了；面積上我覺得100平以內，株洲的主流小企業辦公面積段就差不多了，價格5000左右應該他們還是能接受的；配套企業對寫字樓的需求旺盛寫字樓需求檔次不高小型配套企業對價格的敏感度高典型客戶白描1：鄭總——湖南中博集團股份有限公司高管客戶鄭學海公司情況個人年收入100萬以上，一輛寶馬730Li客戶基本描述方總35歲左右衡陽人大學畢業，畢業后曾經去過一線城市，然后回湖南工作，來株洲已經5年以上公司情況公司現在專營北汽的產品，員工人數大約50人左右，其中20名銷售人員，20名行政以及管理人員和其他崗位，管理人員10名左右。對配套企業的看法我們這些企業主要還是依托于北汽集團在株洲的資源，是為他們服務的，可以說北汽集團越好，我們企業也就越好，這樣的小企業生存之道就是這樣子的；像我們這樣的是屬于銷售環節的嘛，有些企業是生產和銷售環節都涉及到一部分的，他們人員更多些，估計有個百來號人吧，不過一般的中小型企業都是50－100人左右的，年利潤能有個幾百萬就非常好了，效益好不好要看具體從事的領域了，我們后期銷售環節還可以，原料方面可能就會差一些；其實我們這些企業的數量還是不少的，不過是限于規模的問題咯，節省成本的話肯定是隨便找個辦公地點就算了的，但是現在還是有好多企業有在寫字樓辦公的需求了；對美的城寫字樓的看法栗雨工業園里的企業中，現在像我們這樣的專門服務北汽的企業有很多，你看像之前進駐的海納川零件極低還有其他的4S店之類的，都是專門為他們服務的；配套企業對寫字樓的地段的看法啊，如果這個地段指的是離市中心比較近的話，小企業是不會在乎的，我們最在乎的是能不能跟自己生意上的伙伴——那些工業園的大企業近，離他們近的話肯定有很多好處，可以節省很多溝通的成本；面積不能太大了，主要還是100平左右的，我們就想把行政管理的人員放在這個地方，然后以后技術培訓等培訓課就可以放在這里搞了；配套企業規模小，專業服務園區內的大型企業渴望縮短其與大型企業的地理距離典型客戶白描2：方總——北汽株洲4S店管理人員客戶方總公司情況公司現在專營北汽的產品，員工人數大約50人左客戶基本描述唐姐33歲左右株洲人以前是國企員工，后來跳槽到栗雨工業園汽配園里的企業公司情況公司在汽配園區里面屬于中等水平，辦公人員有100人上下，在工業園內租賃廠房進行生產，生產環節與其他環節辦公地點不一樣。對配套企業的看法像北汽集團這樣的大國企肯定好多這樣的小企業去為它服務，其他的中型企業的話稍微少一點，汽配園里的企業好多都是靠北汽集團吃飯的，是屬于北汽集團生產鏈上的關鍵環節；配套企業多是蠻多的，但是現在好分散，株洲市區里面都有好多小企業，不過最近好像政府動作還蠻大的，好像是想讓我們這些小企業盡量靠近那些大企業，畢竟兩者也可以說是相互依存的；對美的城寫字樓的看法寫字樓有裝修的話肯定是最好了，帶簡單的裝修就好，像是那些照明、電路、水管、衛生間以及網線等機電弱電相關的東西都事先做好，我們只要買好辦公家具就能進去辦公，我們很省事；電梯還有大堂之類的還是要好好裝修下，畢竟如果以后我們這些小企業在里面辦公，別人上來我們公司的時候肯定會經過電梯和大堂的，電梯要用稍微好點的品牌，空間要大，速度要快，另外大堂的話可以考慮像低星級酒店一樣的大堂，這樣我們的面子感還是強很多的，做生意嘛，首先還是得向別人證明我們自己的實力，你說是不，這些都是門面上的東西，如果有的話那就最好了；面積太大的寫字樓我們不需要了，能有三四間獨立的辦公室和公共辦公室的話就可以了，面積在100平米左右最好，總價70－80萬是上限，再高的話我們就會考慮去租寫字樓了；注重電梯和大堂等形象工程的裝修面積不宜過大，控制在100平左右帶簡單辦公裝修的辦公空間典型客戶白描3：唐姐——汽配園企業管理人員客戶唐姐公司情況公司在汽配園區里面屬于中等水平，辦公人員有1客戶啟示：本項目目標客戶存在對寫字樓的需求，但對寫字樓的需求關注點停留在初級階段，他們重在寫字樓形象，但要控制成本依托于栗雨工業園，本項目所在區域為新興的寫字樓集中區域，客戶主要為栗雨工業園區內的配套服務單位和上下游單位配套企業偏好面積在50－100平米，價格在5000－6000元/平的辦公區間配套企業客戶渴望縮短其與大型企業的地理距離，注重大堂、外立面、電梯等公共空間形象的打造客戶啟示：本項目目標客戶存在對寫字樓的需求，但對寫字樓的需求C棟再定位及物業發展建議3.C棟再定位及物業發展建議3.市場及客戶論證啟示回顧：從市場和客戶中我們得出一致的定位結論——打造小產權面積、形象高端，但能有效控制成本的寫字樓市場及客戶論證啟示回顧：項目屬性定位——產業孵化器為工業園中小企業、上下游及配套企業提供能代表公司形象亦能有效控制成本，提供共享商務配套和辦公優惠政策的專業辦公場所孵化器就是高新技術創業服務中心，簡稱創業中心，國際上一般稱之為企業孵化器（BusinessIncubator或InnovationCenter），是一種新型的社會經濟組織。孵化器，英文為incubator，本義指人工孵化禽蛋的專門設備。后來引入經濟領域，指一個集中的空間，為起步型企業提供咨詢、場地、資金等多種便利，旨在對高新技術成果、科技型企業和創業企業進行孵化，以推動合作和交流，企業孵化器為中小企業提供良好的創業環境和條件，幫助中小企業樹立形象，滿足綜合商務服務，并通過政府優惠政策，幫助成長型企業減免開支，不斷發展壯大孵化器的概念：孵化器的要素：孵化器要素低總價固定資產購入樹立企業形象共享商務服務配套辦公優惠政策項目屬性定位——產業孵化器孵化器就是高新技術創業服務中心，簡CBD未來的搶先擁有栗雨中央商務區首席商務領航者栗雨中央商務區：體現項目區域未來商務價值首席：強調本項目商務辦公的先發優勢商務領航者：強調本項目純粹商務辦公寫字樓屬性和商務配套國際級的純粹商務綜合體項目形象定位CBD未來的搶先擁有栗雨中央商務區首席商務領航者國際級的純粹大略噱頭配套——少而精的創新配套作為噱頭，滿足客戶的切實需求高端形象——通過關鍵空間的打造，樹立寫字樓高端形象產品打造——產品打造控制成本，提高實用率風險控制——優惠條件最小化風險，項目成功的保障4攻大略噱頭配套——少而精的創新配套作為噱頭，滿足客戶的切實需求外立面餐飲配套銀行服務液晶水牌寫字樓攻略體系高端形象噱頭配套成本控制大堂電梯公共打印室公共會議室劃小產權風險控制標準層停車場導視系統用材用料提高實用率優惠牽引寫字樓攻略體系：外立面餐飲配套銀行服務液晶水牌寫字樓攻略體系高端形象噱頭配套大略4攻噱頭配套——少而精的創新配套作為噱頭，滿足客戶的切實需求高端形象——通過關鍵空間的打造，樹立寫字樓高端形象成本控制——產品打造控制成本，提高實用率風險控制——優惠條件最小化風險，項目成功的保障大略4攻噱頭配套——少而精的創新配套作為噱頭，滿足客戶的切實外立面采用高檔面磚，配合大面積玻璃窗，形成與玻璃幕墻相似的效果。既節省了成本，又突出了寫字樓的氣派。保持外立面豎向線條挺拔，外觀簡潔、俊朗。色彩、形象向專業寫字樓靠攏，并適當采用一些亮色，形成視覺沖擊。寫字樓外立面示意：簡潔、挺拔，突出現代感的外立面風格高端形象之外立面外立面采用高檔面磚，配合大面積玻璃窗，形成與玻璃幕墻相似的效大堂：寫字樓大堂挑空、大理石地面、石材干掛墻面或立柱、吊頂設計，延續外部高形象大堂內空挑高兩層，約5米，面積200平方米，裝修采用高檔石材，所有元素體現現代、氣派。大堂地面為花崗石，大堂墻面為大理石大堂電梯廳地面為花崗石，墻面為大理石高端形象之大堂大堂：寫字樓大堂挑空、大理石地面、石材干掛墻面或立柱、吊頂設位于大堂的簡潔商務的接待前臺高端形象之大堂接待前臺位置應能盡可能顧及到大堂各個位置，建議設置在圖示位置，能為通達電梯廳的客戶能提供服務前臺材質應以金屬、石材、玻璃等為主，風格簡潔，與大堂、電梯廳一脈相承位于大堂的簡潔商務的接待前臺高端形象之大堂接待前臺位置應能盡大堂為寫字樓項目檔次的重要指標，除了本身的裝修，也應該用符合商務風格的簡潔擺件提升空間品質感建議大堂東北角放置舒適度高、品質感強的沙發，不僅豐富大堂元素，同時滿足客戶等候實際需求，一舉兩得大堂其他轉角適當放置商務氣質的花盆及雕塑，使整個大堂空間更顯生動大堂精致擺件美觀、實用兩相宜高端形象之大堂大堂為寫字樓項目檔次的重要指標，除了本身的裝修，也應該電梯轎廂設備設置，增加實用性扶手、液晶屏幕等電梯內可裝設帶俯視角度的真彩液晶屏，播放對外牌價、股市行情、天氣預報等商務信息內裝材質盡量避免大面積采用鏡面不銹鋼或玻璃材質，避免指紋留痕，易于后期管理和清潔電梯內設置空調及音樂系統轎廂內設置扶手，方便客戶使用，同時對轎廂墻面形成保護高端形象之電梯磨砂不銹鋼電梯門扶手帶俯視角度真彩液晶屏防指紋磨砂不銹鋼轎廂面板電梯轎廂設備設置，增加實用性扶手、液晶屏幕等電梯內可裝設帶俯燈景電梯廳沿襲大堂風格，增強品質感電梯編號柔和暖色調燈光裝飾既體現品質感又增加電梯廳明亮度，構建親和商務氛圍充分挖掘照明系統與指示燈系統的深度融合設計風格簡約，大氣，避免細部的復雜處理，方便后期物業管理電梯廳作為除大堂外客戶最關注的公共空間，需要繼承大堂相同風格，選材考究，打造高端寫字樓裝飾標準大堂電梯廳作為門面，用材、工藝需做到最佳，標準層電梯廳可適當降低標準照明系統與指示系統的有機融合高端形象之電梯國際化電梯編號標識配合嵌入式燈光充分體現品質追求燈景電梯廳沿襲大堂風格，增強品質感電梯編號柔和暖色調燈光裝飾公共空間全隱蔽、低炫光間接照明，節能減排好的照明工具能大幅減少能耗照明燈具的選擇——全隱蔽、高輸出、低炫光的熒光燈提供照明，消除視覺疲勞，還能有效節約能源照明方式的選擇——間接照明方式比直接照明方式更節能通過吊在天花板下的燈具把燈光投射在天花板，再通過天花板的反射來照明，由于其光線均勻度比直接照明好，能適當降低照明燈具的功率，降低能耗間接照明高端形象之標準層公共空間全隱蔽、低炫光間接照明，節能減排好的照明工具能大幅減標準層設置公共衛生間，衛生間注重高品質細節打造設置玄關和過渡前室，提供人性化服務高檔板材裝修，裝修色調、采光色調與公共部分要求協調統一，燈光柔和，符合人體行為特點及要求名牌潔具如科馬、科勒、美特、TOTO等洗手盆上方設置擱物臺，方便客戶洗手時擺放手表、手鏈等物品小便斗之間設置隔板，提高舒適度借助酒店資源，在寫字樓衛生間水龍頭引入熱水，體現人文關懷高端形象之標準層標準層設置公共衛生間，衛生間注重高品質細節打造設置玄關和過渡衛生間細節之處體現高品質形象同時配備擦手紙、干手機，滿足不同客戶實際需求擦手紙箱、廢紙箱一體化內嵌式設計，方便實用，節省空間蹲位數量高于建筑設計規范兼顧坐式、蹲式大便器，滿足不同需求馬桶水箱上方設置擱物臺，相比于嵌入式馬桶水箱，在方便客戶放置物品的同時，更易于維護檢修高端形象之標準層手紙箱伸入式干手機干手效率更高廢紙箱馬桶水箱上方擱物臺衛生間細節之處體現高品質形象同時配備擦手紙、干手機，滿足不同高端形象之停車場地下停車場入口設置地下停車場車位配比設置為1：0.6地下停車場入口采用頂面內嵌式燈光滿足照明要求的同時，形成地下停車場第一道景觀，讓客戶停車從一開始就成為享受高端形象之停車場地下停車場入口設置地下停車場車位配比設置為1地下停車場地面工藝處理注重地下停車場的地面處理工藝，例如UV地膠，耐磨防刮，從細節顯現項目品質高端形象之停車場地下停車場地面工藝處理注重地下停車場的地面處理工藝，例如UV地下停車場頂棚由于管線眾多，美觀度差，應盡量弱化其視覺引力，可采取統一刷黑或者刷灰的作法同時在地下停車場墻面設置燈箱，吸引客戶注意力，以減小對頂棚的關注燈箱還可以增強停車場光線，同時帶來廣告收益設置燈箱、弱化頂棚高端形象之停車場燈箱燈箱地下停車場頂棚由于管線眾多，美觀度差，應盡量弱化其視國際商務標準導視體貼入微導視系統設計原則：指位明確、采用國際統一圖標、造型精雅材質可考慮商務感強的金屬、玻璃等停車場等關鍵部位可考慮采用小型液晶屏導視，在夜間增強引導性高端形象之導視系統液晶屏導視國際商務標準導視體貼入微導視系統設計原則：高端形象之導視系統大略4攻噱頭配套——少而精的創新配套作為噱頭，滿足客戶的切實需求高端形象——通過關鍵空間的打造，樹立寫字樓高端形象成本控制——產品打造控制成本，提高實用率風險控制——優惠條件最小化風險，項目成功的保障大略4攻噱頭配套——少而精的創新