中介公司二手房經(jīng)營模式二手房中介公司的經(jīng)營模式，取長補(bǔ)短。各位同仁:

我是一名剛剛進(jìn)入本公司的一名普通職員，按道理有各位前輩記憶房產(chǎn)銷售高手在，我本不應(yīng)該在此賣弄學(xué)問，但是作為公司的一員，我認(rèn)為有必要對于公司未來的發(fā)展未雨綢繆。我僅提出我?guī)c(diǎn)個人的拙見。

首先，我認(rèn)為公司的管理模式已經(jīng)落后于現(xiàn)代競爭日益激烈的二手房交易市場。一味的等待客戶找上門來做生意的時代已經(jīng)過去，我們需要的不是客戶找我們，而是我們怎樣去找客戶，怎樣去挖掘房源與客源。當(dāng)然我們的公司人才濟(jì)濟(jì)，每個人獲取信息的方式手段是不一樣的，但是怎樣讓這種方式普及化從而促進(jìn)公司業(yè)績的提高，個人與整個公司共同贏利。公司是孕育我們的平臺，公司是發(fā)展我們的根基，如何讓這個公司長久，順利的發(fā)展與我們每位員工息息相關(guān)。所以我認(rèn)為可以采取以下措施:第一，有經(jīng)紀(jì)人有客戶的帶客戶，沒有客戶的去各店面附近的小社區(qū)轉(zhuǎn)社區(qū)以獲得房源乃至客源。第二，店面留經(jīng)理及值班人員負(fù)責(zé)接待電話，及店面客戶。第三，規(guī)定每天早上在各大房產(chǎn)網(wǎng)站發(fā)本公司最優(yōu)秀的房源，以期促進(jìn)經(jīng)紀(jì)人對房源的熟識與加快買賣的成交。

其次，實(shí)行區(qū)域合作制度。每店分成兩個組，以加強(qiáng)競爭，優(yōu)勝劣汰。一月總結(jié)表彰一次，對業(yè)績卓越的組，公司給與物質(zhì)獎勵。每個區(qū)域（三四個店面可為一個區(qū)域，由一個店面的經(jīng)理擔(dān)任區(qū)域主管，負(fù)責(zé)為本轄區(qū)的店面形象，各店業(yè)績，經(jīng)紀(jì)人業(yè)績等評比，評比需客觀真實(shí)，對業(yè)績好的經(jīng)紀(jì)人，店面予以獎勵）第一

關(guān)于公司員工的建議

1.買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇"t!p$C+q)r

首先，現(xiàn)在大部分二手房地產(chǎn)中介公司的經(jīng)紀(jì)人都是無底薪的，而經(jīng)紀(jì)人正是中介公司的主力軍，要他們從天亮工作到天黑，到處奔波，并且沒有工資，顯然是有很大的不合理。所以我建議，將經(jīng)紀(jì)人分兩個組。一組上早班，一組上晚班。這么做，首先可以增加公司員工的容量。如果辦公室有二十個座位，理論上就可以容納四十個員工工作了。當(dāng)然，實(shí)際操作的時候，最好是一班十五人。因?yàn)楸仨毩粝虏糠肿?，給那些有業(yè)務(wù)需要加班的員工。

2.0\&t(V#b'Y(l

再者，分班后，員工的工作時間很大的縮短，對于無底薪的不滿會大大降低，而且給了員工更多的自由時間，更多自由發(fā)揮的空間，不但不會降低業(yè)績，還能有所提升，工作時間超負(fù)荷，只會降低效率。工作時間長，工作辛苦，沒底薪，沒保障，這些正是很多大學(xué)生和優(yōu)秀人才不愿意從事經(jīng)紀(jì)人行業(yè)的原因，也是很多資深經(jīng)紀(jì)人退出房產(chǎn)中介行業(yè)的主要內(nèi)因。所以公司分兩班運(yùn)營，對于留住人才，提高效率是個很好的措施。

3.房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇9p+s+T$t:X

其次，公司可以發(fā)展自由經(jīng)紀(jì)人。大概的模式可以是這樣，自由經(jīng)紀(jì)人向公司繳納一定的押金，簽署合同，內(nèi)容大概是，自由經(jīng)紀(jì)人不必每天到公司上班，但可以從公司獲知房源并以自己的方式銷售，銷售成功后可以獲得提成。但必須保證保密房源，否則追究法律責(zé)任，自由經(jīng)紀(jì)人必須定期發(fā)展一定數(shù)量的房源，數(shù)量不夠者可以實(shí)行小量的罰款。我相信，自由經(jīng)紀(jì)人這一塊發(fā)展好了，對公司來說，付出非常小，而且能創(chuàng)造很大的收入。買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇-z1p:W-P%c:H(Z

第二

關(guān)于公司房源的建議新浪樂居!l,u;l1T

由于網(wǎng)絡(luò)和各種通訊設(shè)備的發(fā)展，獲取房源的渠道變多，導(dǎo)致的弊端就是很多經(jīng)紀(jì)人沒有親自去看過房子，對自己所賣的房子了解的非常有限。二手房中介公司，賣的是服務(wù)。如果帶著客戶東奔西跑的看房子，卻沒有一套能讓客戶滿意的，可想客戶的感受。即使有客戶滿意的，經(jīng)過那么多奔波，客戶對中介公司本身的滿意度也會打折扣。再者帶看必定會影響到房東日常生活，如果多次帶看卻無法成交，房東也會對中介公司有反感抵觸的情緒。如果事先拍好照片，并承諾房東，只有顧客先看過照片覺得滿意以后才帶來看房子，這樣能贏得房東的好感，成交率也會提高。所以，首先應(yīng)該讓經(jīng)紀(jì)人去收集房源的照片，一者可以讓經(jīng)紀(jì)人更了解房源，二者約到客戶以后可以讓客戶先經(jīng)過圖片刷選房源，讓客戶百里挑一，然后去看現(xiàn)房，這樣成交的幾率大很多。三者，中介公司親自上門拍照，可以讓房東看出中介公司工作的認(rèn)真，專業(yè)。經(jīng)紀(jì)人和房東有了實(shí)際的接觸，也可以增加彼此的了解，只要經(jīng)紀(jì)人充分體現(xiàn)出自己的禮貌、誠懇、專業(yè)和謙和，給房東留下好印象，我想會為以后房子的出售打下很好的基礎(chǔ)。

房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇7M7Y.P5z

第三

關(guān)于公司客源的建議

房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇1D/P3v

1.新浪樂居:B3~&E-@(s

現(xiàn)在房地產(chǎn)市場，買房子的人，比賣方子的多出數(shù)倍。所以，要獲得客源并不是一件困難的事情。抓住客源，并成功的把房源銷售給客源才是大課題。我個人覺得，現(xiàn)在大多數(shù)二手房中介對客源方面的管理太過粗放了。隨著社會的發(fā)展，人們對服務(wù)行業(yè)的要求也在提高。而中介行業(yè)銷售的正是自己的服務(wù)。所以服務(wù)質(zhì)量是中介公司成功的一大關(guān)鍵。

2.

我對客源最大的建議是，采用一對一服務(wù)。首先把客源分配給經(jīng)紀(jì)人，不允許公司里其他經(jīng)紀(jì)人介入。這樣經(jīng)紀(jì)人和客源可以有更多的了解，溝通。很多客源最煩惱的就是中介公司無休止的電話，打擾到了他們的日常生活。如果我們采用一對一服務(wù)，第一可以承諾客戶，本公司只由自己來和他聯(lián)系，并且嚴(yán)格按照客戶要求的時間段，聯(lián)系方式來為他服務(wù)，不會打擾客戶的生活。這樣就能和客戶建立良好的關(guān)系，贏得客戶的好感。其次可以為每個客戶建立獨(dú)立的檔案，包括客戶的信息、需求、對于推薦房源的評價(jià)。這樣能夠更深入的了解客戶，讓下次推薦房源的成功率更大。同時檔案可以由公司保管，能解決房地產(chǎn)行業(yè)員工流動性大的部分問題，即使員工離開，客戶的詳細(xì)檔案在，可以由其他經(jīng)紀(jì)人接手。

第四

關(guān)于公司打造品牌和開發(fā)市場的建議

1.9^1B)y"q7T

上面的建議，將會是一場大的改革，如果實(shí)行好了，我相信該公司的經(jīng)營模式會在二手房中介行業(yè)里處于領(lǐng)先的地位，業(yè)績將會得到很大的提升。并且一系列人性化的服務(wù)也會為公司帶來良好的聲譽(yù)，和穩(wěn)固的客戶。這會為公司樹立良好的品牌形象和為擴(kuò)張壯大奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

2.新浪樂居論壇+K

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現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的競爭非常激烈，各個二手房中介公司分店密集，我個人覺得這是非常低效率的經(jīng)營模式?，F(xiàn)在人們對于網(wǎng)絡(luò)的依賴越來越強(qiáng)，我們應(yīng)該充分利用這一高效廉價(jià)的資源來獲取利潤，而不是廣開門店。門店和門店的距離，最好是保持在十公里以上，這樣可以省下大量的支出。而門店不應(yīng)該只是經(jīng)營附近的樓盤，利用各種通訊手段，交通方式，完全有能力接受整個廈門島的業(yè)務(wù)。新浪樂居論壇7j%r

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3.

不管哪個行業(yè)，品牌效應(yīng)都是巨大的。而二手房中介公司作為服務(wù)行業(yè)，品牌效應(yīng)會更大。作為一家中介公司，給顧客的印象，不應(yīng)該只是分店多，更應(yīng)該讓顧客看出自己服務(wù)好，效率高，更正規(guī)，更專業(yè)，更值得信賴。讓顧客有著商場和地?cái)偟膮^(qū)別，要做到這一點(diǎn)，需要長久不懈的努力和堅(jiān)持。但從長遠(yuǎn)的角度來看，一切的努力都是值得的。

4.新浪樂居論壇8k"g%L1n(k.X-A

一項(xiàng)新技術(shù)，一個新的管理模式，一個新的經(jīng)營模式，不但會掀起一場變革，更會給一個企業(yè)帶來巨大的利潤。而現(xiàn)在由于國家的各種政策出臺調(diào)控房價(jià)，給房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大的沖擊，有的關(guān)門倒閉，有的縮減保本，但真正的好公司會抓住機(jī)遇，率先改革，積蓄實(shí)力，搶占市場，爭奪商機(jī)。我個人認(rèn)為，真正有野心，有雄心的二手房中介公司，應(yīng)該利用這一段時間，實(shí)行改革，等房地產(chǎn)業(yè)回暖的時候，就可以有更多的力量發(fā)展壯大，而不是受到打擊就縮小經(jīng)營范圍，大量裁員，試問等房地產(chǎn)回暖的時候，拿什么和別人競爭。如果害怕變革，想著不虧就可以，那么總有一天會被其他公司擊垮的，

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改革是發(fā)展的前提，不斷改革，才能永遠(yuǎn)做勝利者。所以公司應(yīng)該不斷的從實(shí)際運(yùn)行中吸取經(jīng)驗(yàn)，特別是經(jīng)紀(jì)人在實(shí)際工作中總結(jié)出來的建議和遇到的實(shí)際問題，管理層都要及時跟進(jìn)，即使吸收建議處理問題，這樣才能使公司穩(wěn)定快速的發(fā)展。如果只是一直按舊方式運(yùn)營，原來怎么做現(xiàn)在也怎么做，別人怎么運(yùn)營自己也怎么運(yùn)營，這樣的公司永遠(yuǎn)也發(fā)展不起來

北京房屋抵押貸款/公司經(jīng)營貸款，利率低，效率高，服務(wù)好，不成功不收費(fèi)！北京融信厚澤投資擔(dān)保有限公司成立于2006年，注冊資金2000萬。公司的業(yè)務(wù)涉及房貸顧問、投資擔(dān)保、資金監(jiān)管、權(quán)屬服務(wù)、風(fēng)險(xiǎn)管理、評估、逾期催收、不良資產(chǎn)處置、個人理財(cái)?shù)葌€人金融領(lǐng)域，為包括中國工商銀行、中國銀行、渣打銀行、匯豐銀行在內(nèi)的幾十家國內(nèi)外商業(yè)銀行提供了融信擔(dān)保業(yè)務(wù)領(lǐng)域內(nèi)的產(chǎn)品營銷、操作、風(fēng)險(xiǎn)管理的全面合作，并為數(shù)萬個家庭、個人及大中小企業(yè)個體工商戶等提供了專業(yè)的貸款、權(quán)屬、資金監(jiān)管、個人金融理財(cái)服務(wù)。融信擔(dān)保憑借先進(jìn)的組織管理模式、科學(xué)的專業(yè)研究分析、完善的服務(wù)（一站式）理念、優(yōu)秀的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，成為目前京城市場上能夠提供專業(yè)的以房地產(chǎn)金融、個人理財(cái)服務(wù)為主的權(quán)威機(jī)構(gòu)之一。

房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇9P$C6x

服務(wù)產(chǎn)品：

1、

抵押消費(fèi)貸款

用房產(chǎn)做抵押取得銀行貸款，用于出國留學(xué)，裝修，購車購房等大型消費(fèi)。

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2、

企業(yè)經(jīng)營貸款房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇

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用股東或者是法人的房產(chǎn)作抵押取得銀行貸款，用于公司經(jīng)營和項(xiàng)目資金。

3、

公積金貸款

用于個人二手房買賣中的房款支付。

4、

二手房貸款,m&S9E

用于個人購買二手房從銀行取得貸款。房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇0t5X9[-~

5權(quán)屬服務(wù)資產(chǎn)處置風(fēng)險(xiǎn)管理個人理財(cái)汽車貸款等等服務(wù)買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇.@%C4W6`

針對公司經(jīng)營類貸款抵押消費(fèi)類貸款我們有多年的豐富經(jīng)驗(yàn)，貸款審批，后期抵押放款速度快，同時利率可做到基準(zhǔn)利率。買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇3o6I%C-p

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融信擔(dān)保承諾：不成功，不收費(fèi)！/~8M2g6H*c

二手房賣買、出售、租售流程與經(jīng)營模式(1)選擇合適的房屋類型：定價(jià)位定地段定戶型定價(jià)位

從家庭收入及銀行貸款兩方面來衡量出自己的付款能力（月供最好不要超過家庭月收入的三分之一），以此定自己可購買多少價(jià)位的房子。購買二手房的好處購買二手房的缺陷計(jì)劃趕不上變化，可能會多出一些意想不到的開支。不能把首付能力定在自己所能承受的最高限度。事先要預(yù)留足夠的中介費(fèi)、契稅、維修基金等費(fèi)用。定地段

考察同等價(jià)位的不同地段，最好多變換思路，反復(fù)比較，再決定最適宜自己居住的地段。（板塊選房、站點(diǎn)街區(qū)）重點(diǎn)考察交通、生活配套、醫(yī)療教育配套、居住氛圍和周圍的污染情況等。

定戶型根據(jù)自己的家庭結(jié)構(gòu)和需求決定樓層、房型、面積等。(2)尋找房屋的途徑有哪些？房產(chǎn)網(wǎng)站

信息量大，但需要考察其真實(shí)性，推薦網(wǎng)上房地產(chǎn)租售情報(bào)網(wǎng)網(wǎng)站類型網(wǎng)站舉例功能及使用說明政府網(wǎng)站網(wǎng)上房地產(chǎn)/

上海房地資源網(wǎng)電子政務(wù)平臺，通過此類網(wǎng)站，你可以了解房產(chǎn)市場政策、法律法規(guī)、土地管理、開發(fā)商信息、產(chǎn)品和交易信息等。房地產(chǎn)綜合商務(wù)網(wǎng)站租售情報(bào)網(wǎng)上海房產(chǎn)之窗、上海熱線、新浪上海、網(wǎng)易房產(chǎn)頻道、安家網(wǎng)、搜房網(wǎng)等房源數(shù)據(jù)庫、資訊豐富而強(qiáng)大，可方便查詢到從新盤到二手房、從別墅到商鋪，從租賃到買賣等系列信息，功能強(qiáng)大而實(shí)用。房地產(chǎn)開發(fā)商網(wǎng)站知名房產(chǎn)開發(fā)商均建有網(wǎng)站：如萬科、金地、大華、中星、綠地、上實(shí)置業(yè)、中環(huán)投資等。網(wǎng)站數(shù)量較多，主要進(jìn)行企業(yè)品牌宣傳、樓盤推廣、售后服務(wù)、物業(yè)管理等內(nèi)容的介紹。這類網(wǎng)站一般使用比較方便，你可以搜索到開發(fā)商在建、在售、已售等樓盤信息房地產(chǎn)中介公司網(wǎng)站這類網(wǎng)站更多，比如中原、信義房產(chǎn)、上海租房網(wǎng)等。一般都建有房屋租售數(shù)據(jù)庫，提供房源查詢功能，部分網(wǎng)站還能提供部分在線交易功能。平面媒體專業(yè)房地產(chǎn)報(bào)刊雜志推薦《租售情報(bào)》。中介機(jī)構(gòu)

可以全權(quán)委托辦理從選房到簽約、入住等租房過程，但要盡量選擇口碑好的大中型中介公司，以避免可能發(fā)生的資金風(fēng)險(xiǎn)。（中介居間流程和注意事項(xiàng)）(3)考察房源和房主信息房源信息

通過和房主、中介、物業(yè)、住戶的溝通全面了解房源信息，除了觀察社區(qū)環(huán)境（如何考察社區(qū)配套）、房源位置、房屋質(zhì)量（怎樣檢查房產(chǎn)是否存在質(zhì)量問題）等，裝修二手房（選擇裝修房需知）還牽涉到裝修、設(shè)備和估價(jià)的問題。1、一定要實(shí)地看房（選購二手房“十看十不看”），最好分時段在不同的氣候多看幾次，得到最直觀的感受。另外，如安保、棟距、采光、通風(fēng)、污染和房屋本身質(zhì)量上的細(xì)節(jié)都是考察重點(diǎn)（夏天看房須知）。

2、確定該二手房上市交易資格，避免買到“風(fēng)險(xiǎn)房”房東信息

為了交易安全，了解房主信息（買賣雙方怎樣了解需要的信息）也是很必要的。包括房主的身份證明、資格證明，房屋的產(chǎn)權(quán)情況（不容忽視的二手房產(chǎn)權(quán)知識）、有無負(fù)債等。(如何查詢二手房產(chǎn)權(quán)情況)(1)支付定金的方法一般定金約占房款的1％－3％。定金支付流程：要求中介公司出示上家委托中介掛牌出售該房源的委托協(xié)議。協(xié)議中應(yīng)當(dāng)包括房屋基本狀況、房價(jià)、委托期限等，還有上家委托中介公司收取定金的說明。

與中介公司簽訂書面的房產(chǎn)認(rèn)購協(xié)議（定金合同）。至少應(yīng)包括房屋基本狀況、房價(jià)、保留期限及定金的處理方法、簽訂買賣合同的時間等約定，并一定要加蓋中介公司的印章。

在交付定金時應(yīng)要求中介公司出具收取定金的收據(jù)，由中介經(jīng)辦人員簽字并加蓋公章。1、買方要注意分清訂金和定金（定金與訂金的區(qū)別）（什么是意向金？）的區(qū)別并索要收據(jù)，如上家沒有委托中介而直接收取，也要求出具收條。

2、確認(rèn)簽訂定金合同時所需證件。(2)簽訂房屋買賣合同的方法買賣雙方帶好所需材料簽訂房屋買賣合同。(買二手房，三個合同要簽好)如果需要貸款，則要簽訂貸款合同和保險(xiǎn)合同。同時雙方與中介簽訂居間合同，并約定傭金的支付方式、時間等。房屋買賣合同簽訂后要送至房地產(chǎn)交易中心備案。1、出售房源的委托合同必須在交易中心備案后才可以簽訂正式的房屋買賣合同（如何簽訂二手房買賣合同）。

2、簽約使用的是統(tǒng)一的規(guī)范合同，而合同約定要盡量詳細(xì)，包括房屋設(shè)施情況、付款（包括中介費(fèi)）時間方式、過戶時間、稅費(fèi)分擔(dān)、物業(yè)交割、違約責(zé)任等等。

3、核對簽約所需相關(guān)證件資料。

4、如果出售房源帶有租約，確認(rèn)承租人放棄優(yōu)先承購權(quán)。(3)付款的組合方式付款方式可以有多種組合，根據(jù)實(shí)際情況在合同中約定，按合同付款。1、一次性付款的方式風(fēng)險(xiǎn)較大，一般建議買方保留一定的尾款在交房時確認(rèn)房屋質(zhì)量且上家戶口已遷出后支付。

2、買賣雙方根據(jù)居間合同約定支付中介費(fèi)，一般為房款的2％，買賣雙方各承擔(dān)一半。(4)貸款流程可以根據(jù)自身情況和需求決定是否貸款。如果上家尚有貸款沒有還清，要提醒賣方先申請?zhí)崆斑€貸，還清剩余貸款后辦理注銷抵押登記事項(xiàng)，之后買方再按步驟辦理貸款手續(xù)。(貸款利率表)1、二手房的貸款對房屋本身的條件限制頗多，包括房齡、面積等都會影響貸款的結(jié)果，所以在選房時就要加以考慮，而貸款人的資質(zhì)等問題也是選擇是否貸款前要想清楚的。

2、選擇合適的還貸方式。（七種還貸方式利弊談）(1)產(chǎn)權(quán)交易過戶買賣雙方帶好所需材料到所屬房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)交易過戶，一般20個工作日后發(fā)放新產(chǎn)證。如果需要貸款，則辦理抵押登記，一般3－5個工作日即能完成放款。產(chǎn)權(quán)交易過戶必須在賣方注銷抵押登記事項(xiàng)辦理完、買方貸款審批后才能進(jìn)行。(2)二手房稅費(fèi)詳解辦理交易過戶需要繳納諸多費(fèi)用，詳見以下稅費(fèi)分類詳解。普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、售后公房稅費(fèi)二手房買賣稅費(fèi)知多少>>別墅稅費(fèi)二手別墅交易稅費(fèi)詳解>>境外人士稅費(fèi)港澳臺及境外人士房產(chǎn)買賣稅收知多少>>裝修稅費(fèi)“裝修費(fèi)”也納稅>>1、二手房買賣的稅費(fèi)相對比較復(fù)雜，不同性質(zhì)類型的二手房需要繳納的稅費(fèi)都有區(qū)別

2、請按規(guī)定繳納相關(guān)稅費(fèi)，避免風(fēng)險(xiǎn)（逃避“個稅”帶來的風(fēng)險(xiǎn)）。(1)接收房屋根據(jù)買賣合同約定的時間，一般賣方應(yīng)該在拿到新的產(chǎn)證之后一周內(nèi)辦理交房。(2)驗(yàn)房到底驗(yàn)什么？驗(yàn)房除了按照合同約定查驗(yàn)房屋質(zhì)量和附屬設(shè)備情況是否完好外，主要是和賣方辦理水電煤、物業(yè)管理、維修基金、電話、有線電視等更名過戶手續(xù)，結(jié)清維修基金、水電煤等公用事業(yè)費(fèi)，可繼續(xù)委托中介代為辦理。驗(yàn)房時最重要的是結(jié)清各類費(fèi)用（如何處理物業(yè)管理費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、裝修押金、維修基金？），并且確認(rèn)上家戶口（二手房買賣中戶口該如何處理）已經(jīng)遷出，以確保不會對再次的交易或日常生活產(chǎn)生影響。(3)付清余款入住驗(yàn)房完成，一切確認(rèn)完畢，就可以將尾款結(jié)清了。最后不要忘記去物業(yè)管理處辦理新業(yè)主登記手續(xù)，再認(rèn)識一下新鄰居，就可以開始自己的新生活了。二手房運(yùn)作方法一、房產(chǎn)中介組織的社會功能與運(yùn)作機(jī)理

中介組織是社會發(fā)展的產(chǎn)物，它是介于、企業(yè)和個人之間，從事溝通、協(xié)調(diào)、公證、評價(jià)、監(jiān)督、咨詢等活動的機(jī)構(gòu)。它的業(yè)務(wù)活動以充當(dāng)不同主體的媒介為核心內(nèi)容，具有提高社會、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率的社會功能。由于房地產(chǎn)市場本身所具有的特點(diǎn)，使得房產(chǎn)中介組織更顯得尤為重要。

首先，商品房市場特別是住房二級市場的形成，對房產(chǎn)中介組織產(chǎn)生強(qiáng)烈需求。隨著我國從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)獲得了長足的發(fā)展，也產(chǎn)生了一些問題。主要表現(xiàn)為商品房供給結(jié)構(gòu)失衡，新開發(fā)住房的單套面積越來越大，造成中低級消費(fèi)群體適用型住房難買的狀況。與此同時，較高級的消費(fèi)群體普遍存在著對現(xiàn)有住房不滿意，希望賣掉舊房買新房的心理欲求。因?yàn)樯唐贩績r(jià)值巨大，所以賣掉舊房通常為改善居住條件的先決前提。在這種情況下，房屋置換自然地成為了房地產(chǎn)行業(yè)的延伸。然而住房二級市場繁榮的最大障礙就是交易信息不通暢，即俗稱的“賣方找不到買方，買方找不到賣方”。無論是買方還是賣方，以個人行為去獲取交易信息都是高成本、高風(fēng)險(xiǎn)與低效率的。房產(chǎn)中介組織正是基于市場對房產(chǎn)交易機(jī)會的需求，應(yīng)運(yùn)而生。

其次，房產(chǎn)中介組織對于解決房地產(chǎn)單筆交易中的不完全信息、非對稱性信息問題必不可少。房地產(chǎn)的自然特性形成了其獨(dú)特的“個體間異質(zhì)性”。不同于其他產(chǎn)品，每一個房地產(chǎn)個體都是不同的，不同的開發(fā)商生產(chǎn)的產(chǎn)品是完全不同的，開發(fā)商設(shè)計(jì)建設(shè)等均相同的房地產(chǎn)會因地塊、區(qū)位不同而相異；相同的區(qū)位又因樓層結(jié)構(gòu)朝向等的不一樣而不一樣。這種“異質(zhì)性”，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的差異性，是房地產(chǎn)市場信息問題的根源。另一方面，質(zhì)量信息是房地產(chǎn)交易中必須解決的又一信息問題。經(jīng)濟(jì)學(xué)中從對產(chǎn)品質(zhì)量了解程度將產(chǎn)品分為三類：購買前能了解其質(zhì)量的，稱為“搜尋品”，消費(fèi)后才能了解其質(zhì)量的，稱為“經(jīng)驗(yàn)品”,消費(fèi)后也很難了解其質(zhì)量的，稱為“信任品”。房地產(chǎn)是介于經(jīng)驗(yàn)品和信任品之間的產(chǎn)品，處于弱勢的消費(fèi)者，需要借助某種專業(yè)、權(quán)威途徑才能了解房產(chǎn)質(zhì)量信息。房產(chǎn)中介組織可以在很大程度上幫助房產(chǎn)交易雙方解決掌握了解交易信息方面的困難，如提供相對客觀的交易標(biāo)的、市場價(jià)格和相對權(quán)威的交易標(biāo)的質(zhì)量評價(jià)等。

第三，房地產(chǎn)交易內(nèi)容復(fù)雜，涉及的權(quán)利關(guān)系復(fù)雜，需要借助于房產(chǎn)中介組織。如房地產(chǎn)交易市場包括買賣市場、租賃市場、典當(dāng)市場、抵押市場、拍賣市場等，其中買賣市場又包括現(xiàn)房買賣、期房買賣、公房買賣、商品房買賣、經(jīng)濟(jì)適用房買賣等。每一交易行為中又產(chǎn)生估價(jià)、合同、公證、稅費(fèi)等業(yè)務(wù)。由于房地產(chǎn)不可移動的特點(diǎn)，房地產(chǎn)交易實(shí)際上是權(quán)利的交易，涉及到的權(quán)利有：管理權(quán)、征用權(quán)、稅收權(quán)、注冊登記權(quán)、優(yōu)先購買權(quán)等；涉及到持有者的權(quán)利有：所有權(quán)、使用權(quán)、占有權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)、贈與權(quán)、繼承權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。要將所有的交易行為、法律關(guān)系以及相關(guān)的政策法規(guī)等全部掌握非常困難而且成本高。為此，就產(chǎn)生了交易主體對房產(chǎn)中介組織提供專業(yè)化服務(wù)的依賴性。

基于上述提供房產(chǎn)交易機(jī)會、房產(chǎn)交易信息和房產(chǎn)交易服務(wù)的三大功能，