“:///““:///““:///““:///“前言調(diào)查目的：以及區(qū)域內(nèi)需求狀況；了解城東住宅市場供給競爭狀況以及城東住宅需求狀況；查找城東成仁路及沙河區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)最有進(jìn)展的市場時機(jī)；查找工程開發(fā)的可行性方向以及競爭方向；為工程的產(chǎn)品進(jìn)展以及市場營銷等方面供給可行性支撐；第一局部成都市房地產(chǎn)市場進(jìn)呈現(xiàn)狀一、房地產(chǎn)整體開發(fā)狀況各累積月份房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增幅快速增長，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步上升。今年上半年全市商品房開工面積1105.29萬㎡，同比增長了1.2%，其中5.5%，漲幅不大，顯示出開發(fā)商對工面積呈逐月增長的趨勢，市場保持了穩(wěn)定的增長態(tài)勢。120061-9675.3最大，為234.75萬㎡，分別比第一季度和第三季度多出了27.05萬㎡和1.9萬映了成都樓市穩(wěn)步進(jìn)展的態(tài)勢。全市交易面積分析全市交易面積分析單位：萬平米240234.75232.85230220210207.7200190第一季度其次季度第三季度〔20061-9〕2成都市五城區(qū)概況老成灌路建設(shè)北路高升橋路市中心

老成仁路〔圖二：成都市五城區(qū)房地產(chǎn)區(qū)域劃分示意圖〕“:///“概念的房地產(chǎn)工程應(yīng)運而生。舊城改造給市中心區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)和格局重組帶來的機(jī)遇,城區(qū)面臨有史以來最密集和大規(guī)模的舊城拆遷，地塊規(guī)模雖小，口岸卻很成熟?！冻啥际泻诵膮^(qū)掌握性具體規(guī)劃》的出臺，使成都市中心區(qū)的功能定位進(jìn)而昂貴的地價打算了一環(huán)路內(nèi)多層的絕跡。校園商業(yè)、社區(qū)商業(yè)和綜合性的商業(yè)物業(yè)工程形成市內(nèi)開發(fā)的熱點和亮點目前，成都的城市進(jìn)展正處于由中大型城市向大型、超大型城市方向進(jìn)展的局面城東4500即。沙河拆遷帶來的急于在原生活半徑置業(yè)的人流，再加上企業(yè)外遷騰出的土發(fā)的階段；客戶對區(qū)域的認(rèn)知：東就是成都最正確的居住區(qū)域；交通更便利；目前城東的樓盤規(guī)模大，房價也可以與成熟完善的城南、城西媲美。居住環(huán)境成熟、配套設(shè)施完善、社區(qū)環(huán)境好、交通便利是絕大多數(shù)消費者“:///““:///““:///““:///““:///“的眼球，整體的價格水平上漲幅度較大。城西性價比是城西樓盤的最大賣點，三縱七橫的道路騰出大量可開發(fā)土地，注楠片區(qū)、高西區(qū)。離溫江、都江堰又近；城西的大環(huán)境好，配套設(shè)施齊全；光華大道的開通使城西的住宅升值潛力大；灰塵少，水資源豐富且水質(zhì)好；城西的大盤多，價格略低于城南。城西目前面臨最大問題就是交通，特別是羊市街西延線、二環(huán)路和高西配套設(shè)施也很完善，這些都打算消費者對該區(qū)域的青睞。城北城北樓市仍舊是買盤大賣盤小，商業(yè)地產(chǎn)工程帶動的人流需求量未得到滿足業(yè)市場的層出不窮也將連續(xù)打造全的城北?？蛻魧^(qū)域的認(rèn)知：外來務(wù)工人員多，社會治安得不到保障；商業(yè)氣息濃，比較集中，有商氣；大環(huán)境給人臟亂差的印象；生活配套設(shè)施不完善；自然環(huán)境、人文環(huán)境差；樓盤的檔次普遍不高，該片區(qū)主要以物流和大型批發(fā)市場為主；城北是成都市區(qū)的城鄉(xiāng)結(jié)合部，房地產(chǎn)開發(fā)較晚。城北的消費者多數(shù)是外地來的個體工商戶，在考慮購置住宅時，最重視社但城北受大環(huán)境臟亂差的影響，于是考慮在該區(qū)域購置住宅的可能性就格外小，主要考慮租用住宅?？紤]在城北購置住宅的消費者有三種：始終生活在城北，已習(xí)慣/生疏這里的環(huán)境；投資者，看好這里的租賃市場。城南城南經(jīng)過10年開發(fā)，棕南棕北、玉林桐梓林已進(jìn)展成熟，到了棕樹啟和傳承，并將華陽徹底融合，成為城市進(jìn)展的一局部?？蛻魧^(qū)域的認(rèn)知：是成都形成最早的高檔住宅區(qū)域，居住環(huán)境成熟、配套設(shè)施完善；點近)。城南是成都形成最早的高檔住宅區(qū)域，目前的土地儲藏較少，價格較高，該片區(qū)的目標(biāo)消費者開頭將視線轉(zhuǎn)移到城西、城東兩個區(qū)域。供給總況2006年1-9月，成都市主城區(qū)商品房供給面積767.31萬㎡，同比增長17.1575.1924.7%，長較快。909080706050403020100各區(qū)域商品房成交面積分析單位：萬平米76.6562.2762.5748.3868.7266.8973.2665.0761.6119.914.2713.1719.119.579.38城東 城南 城西第一季度 其次季度城北城中〔圖三：成都市各行政區(qū)域商品房交易面積比較〕供給特征各區(qū)域供給狀況575.19167.6141.4%；1%，供給量為148.24萬㎡；而城北由于區(qū)域居住價值尚未完全得到購房者的認(rèn)同，34.02城西、城南和城東的供給水平，但同比仍舊增長了6.9%，可見城北區(qū)域的進(jìn)展8.5476.1%。06年前3個季度各區(qū)域供給面積06年前3個季度各區(qū)域供給面積單位：萬平米250216.78200167.61148.241501005034.028.540城東城南城西城北城中城東城南城西城北城中〔萬㎡〕148.24167.61216.7834.028.54同比-1%45.2%41.4%6.9%-76.1%供給套數(shù)〔套〕1453514375185943469913〔20061-9〕各環(huán)域供給狀況上半年主城區(qū)供給的335.34萬㎡商品住宅中，二環(huán)-三環(huán)區(qū)域的供給量最多，該環(huán)域上半年的供給量到達(dá)了177.35萬㎡，約占主城區(qū)總供給量的一半，另外三環(huán)外區(qū)域的供給量也比較多，到達(dá)了116.11萬㎡，同比增長了71.7%，82.1%，由此可見，目前成都主城區(qū)的住宅供給正漸漸向城市外緣擴(kuò)展，三環(huán)外區(qū)域的供給量將漸漸增大。上半年各環(huán)域供給面積上半年各環(huán)域供給面積單位：萬平米200180160140120100806040200177.35116.17內(nèi)環(huán)以內(nèi) 內(nèi)環(huán)至一環(huán)一環(huán)至二環(huán)二環(huán)至三環(huán)三環(huán)以外內(nèi)環(huán)以內(nèi)內(nèi)環(huán)以內(nèi)〔萬㎡〕4.19同比-82.1%內(nèi)環(huán)至一環(huán) 一環(huán)至二環(huán) 二環(huán)至三環(huán) 三環(huán)以外9.57 28.12 177.35 116.1118.3% 23.4% 13.3% 71.7%〔20061-9〕價格狀況2006年1-9月成都五城區(qū)商品房的整體均價接近4500元/㎡大關(guān)，到達(dá)了4181/13%。4000-5000/㎡價位的住宅供給面積最大，到達(dá)了216.2萬㎡，而成交量最多是3000-4000元/㎡價位的住宅，為/㎡的住宅供給量最多，但是隨著低價位住4000/4000-5000/㎡區(qū)間內(nèi)。各套型物業(yè)供給狀況061-9100-144120-144143.19各套型物業(yè)供給面積各套型物業(yè)供給面積單位：萬平米200159.99150102.8210064.5880.946.835046.2955.6314.910下㎡㎡㎡㎡㎡㎡上㎡以6804以㎡18060㎡以下60-80㎡80-90㎡90-100㎡100-120㎡120-144㎡144-180㎡180㎡以上14.9146.8364.5846.29102.82159.9980.955.63供應(yīng)面積〔萬㎡〕〔20061-9供應(yīng)面積〔萬㎡〕電梯公寓供給占主要地位06年1-9月成都市主城區(qū)住宅增住宅工程共85個，增工程中，電梯公64%，且其供給區(qū)域也不再局限于主城區(qū)，而是以驚9070%，使得主城區(qū)小戶型工程的比例也隨之上升。31-9572.5628.6%，184.51171.452.1%；而城中區(qū)域的成交量同比則有所縮水，29.6120020018016014012010080604020006年前3個季度各區(qū)域成交面積單位：萬平米184.51171.4157.553629.61城東 城南 城西 城北 城中城東城南城西城北城中〔萬㎡〕157.55171.4184.513629.61同比23.1%52.1%39.3%15.7%-27.2%成交套數(shù)〔套〕15044153291630737083850〔20061-9〕313.39㎡，同比上升了24.5%，而三環(huán)外區(qū)域同比增幅最大，到達(dá)了111.4%，可見購房者正漸漸把眼光瞄向城市外緣。06年前3個季度各環(huán)域成交面積06年前3個季度各環(huán)域成交面積單位：萬平米350 313.39300250200150132.9210076.685029.6119.960內(nèi)環(huán)以內(nèi) 內(nèi)環(huán)至一環(huán)一環(huán)至二環(huán)二環(huán)至三環(huán)三環(huán)以外內(nèi)環(huán)以內(nèi) 內(nèi)環(huán)至一環(huán)

—環(huán)至二環(huán)

二環(huán)至三環(huán) 三環(huán)以外“:///““:///““:///““:///“〔萬㎡〕29.61同比-27.2%19.9622.9%76.684.3%313.3924.5%132.92111.4%〔20061-9〕各套型物業(yè)成交面積單位：萬平米143.19110.3468.0469.6249.5660.67以下各套型物業(yè)成交面積單位：萬平米143.19110.3468.0469.6249.5660.67以下㎡㎡90㎡㎡㎡㎡上㎡606804㎡180以160140120100806046.814024.3320060㎡以下60-80㎡80-90㎡90-100㎡100-120㎡120-144㎡144-180㎡180㎡以上24.3346.8168.0449.56110.34143.1969.6260.67成交面積〔萬㎡〕〔20061-9成交面積〔萬㎡〕4商品房市場呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢今年前3個季度商品房的供銷面積分別為767.31萬㎡和675.3萬㎡，其中575.19572.561，呈現(xiàn)出供銷兩旺的態(tài)勢。“:///““:///““:///““:///“近3年1-9月五城區(qū)商品房供需狀況近3年1-9月五城區(qū)商品房供需狀況單位：萬平米9008007006005004003002001000767.31675.3612.97655.24568.93461.342004年1-9月 2005年1-9月 年1-9月供給量 成交量〔圖十：成都市近三年商品房供需狀況比較〕除城西外，其他區(qū)域均供小于求1-9216.7841.4%，成25006年1-9月五城區(qū)各區(qū)域住宅供需狀況單位：萬平米216.78200150171.4157.55167.61148.24184.51100503634.0229.618.54025006年1-9月五城區(qū)各區(qū)域住宅供需狀況單位：萬平米216.78200150171.4157.55167.61148.24184.51100503634.0229.618.540城東城南 城西供給面積城北成交面積城中〔20061-9〕5影響因素宏觀政策國六條0662006619070%以上。這個成，隨著政策的推行，90戶籍制度改革10月23日，成都市委、市政府《關(guān)于深化戶籍制度改革深入推動城鄉(xiāng)一〔試行〔市〕1城區(qū)、區(qū)〔市〕901外人員，可在實際居住地登記本人、配偶和未成年子女的常住戶口。暫住滿33的關(guān)注二手房市場，這將會分流一局部購置人群，對居市場帶來沖擊。放寬土地容積率，規(guī)定市區(qū)不再建多層2006202073.0到5.0今后很長一段時間內(nèi)，成都的小戶型電梯公寓將成為市場的主宰。土地成交狀況1-9〔五城區(qū)和高區(qū)〕585361.1906年1-9月主城區(qū)土地供給狀況30002630.692500200012.5150006年1-9月主城區(qū)土地供給狀況30002630.692500200012.515001197.221000 7.5 763.63683.8350085.8206420城北 城西 城南 城東 城中成交面積〔畝〕成交數(shù)量〔宗〕2018181614121010108(11:1-9月土地成交狀況)今年前3個季度主城區(qū)土地市場共計成交面積5361.197.512.51土地，土地成2630.691197.22310861-95361.19884.02642.04241.98191.2邊區(qū)域甚至整個城西區(qū)域的市場競爭。144個地塊分布于沙西線兩側(cè)，其中A、B地塊處C、D地塊處于城北區(qū)域，因此在本報告中城西區(qū)域和城北區(qū)域各算半宗。將來兩年市場進(jìn)展趨勢供給量從近22年內(nèi)成都的住宅房地產(chǎn)市場仍將保持