..前期物業效勞質量標準〔五星級〕一、綜合管理效勞〔一〕物業效勞企業應向業主提供物業效勞手冊；〔二〕承接工程時，對物業共用部位、共用設施設備進展認真查驗，驗收手續齊全；〔三〕客戶效勞接待場所工作時間不少于12小時，其它時間設置值班人員；設置并公示24小時效勞；〔四〕24小時受理業主或物業使用人報修；急修15分鐘到達現場，6小時修復；一般修理1日完成〔預約除外〕；〔五〕對業主或物業使用人的投訴在24小時答復處理；〔六〕住宅小區工程經理應具有注冊物業管理師資格，有3年以上住宅小區工程經理任職經歷；〔七〕能提供6種以上便民〔無償〕效勞，如代收、電瓶車接送、配置手推車、短時間物品存放、配備雨具、信息咨詢等；〔八〕每年開展4次以上一定規模的社區文化活動，節假日有專題環境布置；〔九〕每年的溝通面到達小區住戶的100%，每年至少2次征詢業主對物業效勞的意見，并定期向業主發放物業管理效勞工作征求意見單，滿意率達95%以上，對物業效勞不滿意事項進展分析、整改、回訪，不滿意事項回訪率達95%，處理率達95%以上。二、房屋管理與維修養護效勞〔一〕房屋管理1.制定完善的房屋管理規定、房屋維修養護制度、小區巡檢制度、房屋裝飾裝修管理方法、戶外設置物管理規定等規章制度；2.每年第四季度制定下一年度維修養護方案；3.小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標，組團及幢、單元〔門〕、戶門標號標志明顯；4.房屋外觀完好、整潔；對外墻面磚、涂料等裝飾材料進展定期巡視，發現脫落、有污跡的及時編制維修方案，適時組織維修；5.樓梯、扶手、公共門窗、休閑設施等共有部位及設施結實、無裂縫、無破損，使用平安；6.室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，保持統一、美觀，無平安隱患或破損；7.封閉陽臺統一有序，色調一致，不超出外墻面；8.對擅自安裝外廊及戶外防盜網、晾曬架、遮陽蓬的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關部門；9.空調安裝位置統一，冷凝水集中收集；10.對違反規劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和相關行政主管部門?！捕尘S修養護1.物業效勞企業應根據小區實際建立情況，做好以下房屋維護巡查工作并做好記錄，包括：〔1〕每年1次觀測房屋構造，發現特殊情況及時上報，必要時請專業單位進展檢測評定；〔2〕每季檢查1次墻體、墻面；〔3〕每季檢查1次頂棚；〔4〕每季檢查1次樓梯、扶手；〔5〕每季檢查1次屋面保溫隔熱層、防水層；〔6〕每季檢查1次天臺扶欄、公共防盜網；〔7〕每季檢查1次散水坡、雨檐臺、連廊；〔8〕每季全面檢查1次樓板、地面磚；〔9〕每季檢查1次通風口；〔10〕每半月巡查1次小區各標識；〔11〕每周全面檢查1次公共門窗；〔12〕每周巡查1次路面、側石、窨井蓋等；〔13〕每周巡查1次圍墻；〔14〕每周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品、健身設施、兒童樂園等。2.在房屋巡查中發現損壞的應及時安排專項修理；依照合同約定，屬于物業效勞費用中支出的維修工程應在24小時組織維修；需要動用住宅專項維修資金的，應及時編制維修方案或專項維修資金使用方案，并在24小時向業主委員會提出書面申請，根據業主大會的決定組織維修；〔三〕裝飾裝修管理1.受理業主或物業使用人的裝飾裝修申請登記，與業主、物業使用人或裝飾裝修企業簽訂裝飾裝修管理效勞協議，告知業主或物業使用人裝修須知和考前須知；2.裝飾裝修期間每日巡查1次現場，發現業主或物業使用人未申請登記或違規裝修，影響房屋外觀、危及房屋構造平安及拆改共用管線等損害公共利益現象的，應及時勸阻、制止，拒不改正的，報告業主委員會和相關行政主管部門；3.裝飾裝修完畢后進展檢查，對違反裝飾裝修管理效勞協議的按照約定處理；4.裝修產生的建筑垃圾應在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋等措施，在2日清運。三、共用設備設施運行、維修、保養效勞〔一〕公共照明1.院落、樓道照明巡查每周1次，不定期巡視，及時修復損壞的開關、燈口、燈泡；2.保持公共照明燈具清潔，院落照明燈按時開啟，亮燈率100%，滿足使用要求；3.公共照明系統控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1次，保證工作正常；燈具無損壞、無變形、完好率100%?！捕秤晡鬯欧?.公共污水管道每季檢查1次，視情況進展清通，排水暢通；2.雨水管道、化糞池等部位每季檢查1次，每年清理兩次，保證排水暢通，無堵塞；3.污水提升泵每半年檢查保養1次，定期對化糞池進展清挖、清抽，集水坑定期清理；4.雨季前對屋面天溝、落水口及雨水管進展清理清挖；5.不定期對鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道進展除銹、刷漆，損壞井蓋及時更換?！踩称桨卜涝O施物業效勞企業應根據小區平安防設施配備的實際情況，做好以下維護保養工作：1.監控系統：〔1〕設備設施24小時運轉正常，實現對管理區域的有效監控，畫面齊全、清晰；〔2〕按設備使用說明書的要求對硬盤錄像機、攝像機等設備進展檢修保養；〔3〕系統發生故障，能及時修復；需動用住宅專項維修資金的應及時編制維修方案，并采取相應防措施。2.門禁系統：〔1〕每周巡視1次，保證系統工作正常；〔2〕門鎖、對講主機檢查保養每季1次；〔3〕系統發生故障，一般性故障2小時修復；較為復雜的故障2日修復；需動用住宅專項維修資金的應及時編制維修方案，并采取相應防措施。3.周界防系統：〔1〕主機除塵，壓線端子結實，對射探頭結實性檢查每年1次；〔2〕報警系統有效性測試每周1次，中心報警控制主機能準確顯示報警或故障發生的信息，并同時發出聲光報警信號；〔3〕系統發生故障，一般性故障1小時修復；較為復雜的故障24小時修復；需動用住宅專項維修資金的應及時編制維修方案，并采取相應防措施?！菜摹撤览捉拥叵到y1.每年對避雷裝置進展2次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時修復；2.高層建筑每年雨季前對避雷系統進展測試，保證其性能符合國家規定。〔五〕景觀配套附屬設施設備1.按時開啟；2.每月檢查1次，發現損壞及時修復，需動用住宅專項維修資金的應及時編制維修方案；3.重大節日前對景觀附屬設施設備進展平安功能檢修，保證各項設施運行正常。四、協助公共秩序維護效勞〔一〕人員要求1.專職公共秩序維護人員以中青年為主，應身體安康，有較強的責任心，并定期承受專業培訓；2.能處理和應對小區公共秩序維護工作，能正確使用各類消防、安防器械和設備；3.配備對講裝置或必要的平安護衛器械?！捕抽T崗1.建立健全門衛、值班、巡邏、守護制度，落實崗位職責制，人員到位，責任到位；2.值班暢通，接聽及時；3.各出入口24小時值班，主出入口雙人值勤，7:00～9:00、17:00～19:00設立崗，按要求進展出入車輛管理、訪客登記；4.對大型物品搬出進展登記，記錄規、詳實；5.對裝修及其它臨時施工人員實行出入證管理，加強出入詢問，阻止小商小販、可疑人員隨意進入；6.保持出入口環境整潔、有序，道路暢通?！踩逞策?.制定詳細的巡查方案；公共秩序維護人員應配備巡查器材，按指定的時間和路線每2小時巡查1次，重點部位增加巡查頻次；2.每日定時巡查樓梯間等樓公共區域，保持樓梯間暢通，無擅自占用、亂堆亂放現象；3.巡查中發現異常情況，應立即通知有關部門并在現場采取必要措施，隨時準備啟動相應的應急預案?！菜摹耻囕v管理1.按車輛行駛要求設立標識牌和標線，規定車輛行駛路線，指定車輛停放區域，地上車位標識規；有條件的住宅小區宜設立臨時停車位；2.按照合同約定對車輛進展管理，確保車輛有序停放，消防通道中制止停放車輛，保證消防通道的暢通，對不按規定停車的行為進展勸阻、糾正；3.非機動車應定點停放?！参濉潮O控1.設有監控室的應有專人24小時值班，交接班記錄規、詳實；2.監控室收到報警信號后，公共秩序維護人員應在10分鐘趕到現場進展處理；3.監控的錄入資料至少保持30日，有特殊要求的參照相關規定或行業標準執行；〔六〕緊急事故防1.對洪澇、地震等突發性自然災害，火災、治安、公共衛生、電梯故障等突發事件制定應急預案，明確應急事件處理責任人；事發時及時報告有關部門，并協助采取相應措施；2.對因故障導致的臨時性停水、停電事故，應及時報告相關部門，并協助其實施維修；3.每年組織2次以上應急預案演習。五、保潔效勞〔一〕樓保潔1.樓層通道和電梯前廳，每日清潔2次，每日濕拖1次，保持干凈整潔；樓梯臺階每日清潔1次，每周濕拖2次，干凈整潔；2.樓梯扶手、窗臺、防火門、消防栓、指示牌每日清潔1次；欄桿每周清潔1次3.天花板、公共燈具、墻面、踢腳線每月清潔1次，目視無積塵、無蜘蛛網；4.樓共用門窗玻璃，每月擦拭2次，玻璃明亮，目視干凈?！捕惩鈬?.道路每日保潔2次；雨雪天氣及時清掃主要通行道路，方便出行；2.綠化帶每日保潔2次，秋冬季節或落葉較多季節增加保潔次數，目視無雜物；花壇外表干凈無污跡；3.水景開放期，定期清潔，定期對水體投放藥劑或進展其它處理，水面無漂浮物，水體無異味；4.休閑娛樂、健身設施每日擦拭1次，每周刷洗消毒1次，設施外表干凈；5.3米以下庭院燈、草坪燈每周清潔1次，目視干凈；6.標識、宣傳牌、信報箱、景觀小品每周清潔1次，目視干凈；7.天臺、明溝、上人屋面每月清潔1次，無垃圾堆放，排水順暢；8.設有公共衛生間的，每日清潔2次；每周2次對公共衛生間進展消殺。〔三〕垃圾收集與處理1.垃圾桶布局合理，垃圾日產日清，周圍地面無散落垃圾、無垃圾外溢、無污水、無明顯異味；2.建筑垃圾設置臨時垃圾池，集中存放，及時外運；3.垃圾桶、果皮箱每日清潔1次，每周消殺1次；4.能正常使用并維護垃圾生物處理設備、中水處理設備等；〔四〕衛生消殺蚊、蠅、蟑螂孳生季節每月消殺2次，其它根據季節和當地情況制定具體方案；滅鼠每季進展1次，無明顯鼠跡。六、綠化效勞〔一〕綠化養護有專業人員對住宅小區實施綠化養護管理，并做到：1.對草坪、花卉、綠籬、樹木等定期進展修剪、養護；2.定期去除綠地雜草、雜物，雜草面積小于2%；3.對草坪、花卉、綠籬、樹木等適時補植更新，缺株率小于3%，存活率不小于95%，行道樹缺株率小于3%，土地無明顯裸露；4.綠籬、色帶及造型植物輪廓清晰、層次清楚，無殘枝敗葉，造型植物枝葉嚴密、圓整，欣賞效果良好；5.適時進展防凍保暖；定期噴灑藥物，預防病蟲害；6.樹木每年修剪1次以上，樹冠整齊，側枝分布均勻，根干部無萌枝，不影響車輛行人通行，與建筑架空線路無刮擦；7.定期組織澆灌、施肥和松土；〔二〕環境布置1.綠化總體布局合理，喬、灌、花、草配置得當、層次豐富，視覺效果良好，滿足居住環境需要，無侵占現象；2.綠地設施及硬質景觀保持常年完好，無人為破壞現象；3.設有景觀湖的，保持三季有水，每年春季可投放欣賞魚苗，水質良好，每月至少補水1次，每年清淤1次；4.重大節日或慶典活動，對公共區域進展花木裝飾；5.加強綠化宣傳，對古樹名木保護措施到位，使其生長正常；對稀有樹木進展掛牌標識，注明其名稱、科屬、產地、生長習性等。特種設施設備維護運行效勞標準一、電梯〔一〕電梯設備運行情況每日巡查1次，記錄規、詳實；〔二〕保證電梯24小時運行，轎廂按鈕、照明燈具等配件保持完好；〔三〕委托專業電梯維保單位按質監部門要求定期進展保養，每年進展平安監測，并在轎廂貼"年檢合格證"；對維保單位保養工作進展監視，保存相關記錄；〔四〕電梯發生故障，物業管理人員應及時通知電梯維保單位，并催促維保單位對故障進展修復，一般性換件維修1日完成，較為復雜維修3日完成，需動用住宅專項維修資金的應及時編制維修方案，并采取相應防措施；發生困人或其它重大事故，物業管理人員應立即通知電梯維保單位，并在15分鐘到達現場開展應急處理，協助專業