第一部分土地開發與流轉第五部分物業接管與服務第二部分工程招投標事務第三部分施工合同與履行第四部分項目銷售與合同1目錄CONTENTS房地產開發法律體系房地產開發基本法律房地產開發基本法律中華人民共和國土地管理法（2004年修正）中華人民共和國城市房地產管理法（2007年修正）房地產開發基本法規房地產開發企業資質管理規定(2000年修正)城市房地產開發經營管理條例（1998年）海口市城鄉規劃條例（2011年）海南經濟特區土地管理條例（2008年）房地產開發前期階段法律法規土地供應招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定（2002年）協議出讓國有土地使用權規定（2003年）房屋拆遷國有土地上房屋征收與補償條例（2011年）招標投標規劃設計中華人民共和國招標投標法（2000年）中華人民共和國招標投標法實施條例（2012年2月1日）建筑工程設計招標投標管理辦法（2000年）建設工程勘察設計資質管理規定（2007年修正）建設工程勘察設計管理條例（2000年）房地產開發建設階段法律規范施工法律規范建筑工程施工發包與承包計價管理辦法（2001年）住宅室內裝飾裝修管理辦法（2002年版，2011年1月修改了第三十九條）建筑工程施工許可管理辦法(2001年修正）建筑業企業資質管理規定（2007年修正）監理法律規范建設工程監理范圍和規模標準規定（2001年）工程監理企業資質管理規定（2007年）房地產開發銷售服務階段法律規范房產測繪管理辦法（2001年）房地產廣告發布暫行規定(1998年修正)商品房屋租賃管理辦法（2011年2月）商品房銷售管理辦法（2001年）城市商品房預售管理辦法(

1995年版，2004年修正)城市房地產轉讓管理規定（1995年版，2001年修正）房地產權屬登記管理法律規范城市房地產權屬檔案管理辦法（2001年版）房屋使用階段法律規范房屋建筑工程質量保修辦法（2000年）物業管理條例(2003年版，2007年修正)海南經濟特區物業管理條例（2011年1月）房地產開發法律體系（按房地產開發過程的法律內容劃分）3一土地開發與流轉一、概念：

土地一級開發：指由政府或其授權委托的企業，對一定區域范圍內的城市國有土地、集體土地進行統一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當的市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件(熟地)，再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。

土地二級開發：一般指在熟地上進行工程建設。

土地一級市場：劃撥—有償、無償；出讓—協議、招標、拍賣、掛牌；

土地二級市場：轉讓—出售、交換、贈與一土地開發與流轉方法1、合同法：協商搬遷方法2、規劃法：治理違法建筑方法3、征收條例：國有土地上房屋征收與補償方法4、土地管理法：集體土地征收拆遷用好合同法：協商搬遷1、與被征收人協議技巧（附成立條件合同全部簽字生效）2、加快收儲的幾種措施（廣州例子哪個項目贊同的多，先予實行；獎勵機制）3、簽訂后反悔。《民訴》97、98、99先予執行，影響生產生活。第九十七條人民法院對下列案件，根據當事人的申請，可以裁定先予執行：（三）因情況緊急需要先予執行的。第九十八條人民法院裁定先予執行的，應當符合下列條件：（一）當事人之間權利義務關系明確，不先予執行將嚴重影響申請人的生活或者生產經營的；（二）被申請人有履行能力。第九十九條當事人對財產保全或者先予執行的裁定不服的，可以申請復議一次。復議期間不停止裁定的執行。一土地開發與流轉6一土地開發與流轉用好征收條例——國有土地使用權收回政府**被征收人1、主體問題2、和政府的協議——越細越好（第三人高價獲得土地或我司未獲得土地）3、釘子戶問題（怎么強拆：法院、違法建筑、有權屬爭議及推諉的）4、加快收儲的幾種措施（廣州例子哪個項目贊同的多，先予實行；獎勵機制）5、簽訂后反悔。《民訴》97、98、99先予執行，影響生產生活。6、未取得拆遷許可證和征收決定，不影響協議效力。合同法司法解釋二，管理性強制性規定（tips：國有土地使用權可以依法出讓、劃撥、租賃、轉讓、承包、抵押和繼承。出讓年限不得超過70年；承包年限不得超過30年。）《國有土地上房屋征收與補償條例》2012年4月10日裁執分離7一土地一級開發某村政府**農業公司**政府某村中介公司農業公司模式一模式二出讓/承包一、集體所有土地使用權可以依法出讓、轉讓或者承包。集體所有土地使用權可以依法抵押、繼承。

二、風險點1、模式選擇（***）2、前期盡調（***）3、手續問題（***）4、后續征地補償費用取回問題(政府直接給村民)收儲集體土地前期操作集體土地承包經營權能否進行抵押？另附分析一土地一級開發通過股權轉讓獲取土地海南省國土環境資源廳對土地二級市場交易做了限制，其下發的瓊土環資用字〔2010〕3號《關于充分發揮土地調控作用促進房地產業平穩健康發展的通知》第十項明確規定，房地產用地在規定時限內投資額未達到開發投資總額25%的，土地使用權嚴禁轉讓、聯營合作、作價出資（入股）、抵押。嚴禁以股權轉讓為名，變相違規轉讓土地使用權。企業重組。是指企業在日常經營活動以外發生的法律結構或經濟結構重大改變的交易，包括企業法律形式改變、債務重組、合并、分立等。操作方式介紹：B公司出資2億元，成為項目公司A的股東，項目公司A存續式分立為A公司、C公司，A公司資產為土地，C公司資產為兩億元，兩公司股東依舊為A’和B，股權比例不變，A'與B股權置換，實現A公司的股東為B，C公司的股東為A'。此時，B公司即可達到獲取A公司土地的目的，規避了“嚴禁以股權轉讓為名，變相違規轉讓土地使用權。”9二工程招投標事務招標投標開標評標中標簽訂合同一、法律框架法律：《中華人民共和國招標投標法》，2000年2月1日起實行

《中華人民共和國政府采購法》，2003年1月1日起實行行政法規：《中華人民共和國招標投標法實施條例》，2012年2月1日起實行二、基本程序Tips：1、采購方式：招投標、競爭性談判、直接委托、詢價

2、自行招標、委托招標3、招標方式：公開招標、邀請招標10二工程招投標事務與法律風險防范三、各階段需關注的問題㈠招標準備階段

1、判斷是否必須招標——***項目一期工程施工總承包合同《工程施工合同司法解釋》第一條：建設工程必須進行招標而未招標或者中標無效的，建設工程施工合同無效。《工程建設項目招標范圍和規模標準規定》第三條：關系社會公共利益、公眾安全的公用事業項目的范圍包括商品住宅，包括經濟適用住房；2、招標文件的編寫要求提供投標保證金及履約保證金（采購規定；減少中標后不簽合同的損失;例子：***合同，不同意原付款比例，拖欠兩個月之久）（投標保證金不得超過招標項目估算價的2%。招標文件要求中標人提交履約保證金的，中標人應當按照招標文件的要求提交。履約保證金不得超過中標合同金額的10%）㈡開標評標階段1、注意涂改之處（公司名稱、涂改也需）2、招標小組和評標小組人員113、響應實質性要求的少于三家情形（必須招標；非必須招標集團規定是必須重新招標。實際操作中存在大量的直接轉為競爭性談判；采用直接委托的情形也特別多）（“實質性”要求和響應，是指投標文件所提供的有關資格證明文件、提交的投標保證金、技術規范、報價等）㈢中標階段中標通知書（一種觀點屬承諾，合同成立；一種觀點，最高院觀點。合同未成立，需另簽書面合同，理由：《合同法》270條建設工程合同應當采用書面形式、《招標投標法》第46條招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起三十日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。）㈣簽約階段1、我方不簽2、對方不簽《工程建設項目施工招標投標辦法》81條中標通知書發出后，中標人放棄中標項目的，無正當理由不與招標人簽訂合同的，在簽訂合同時向招標人提出附加條件或者更改合同實質性內容的，或者拒不提交所要求的履約保證金的，招標人可取消其中標資格，并沒收其投標保證金；給招標人的損失超過投標保證金數額的，中標人應當對超過部分予以賠償；沒有提交投標保證金的，應當對招標人的損失承擔賠償責任。二工程招投標事務與法律風險防范123、陰陽合同問題《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十一條規定“當事人就同一建設工程另行訂立的建設工程施工合同與經過備案的中標合同實質性內容不一致的，應當以備案的中標合同作為結算工程價款的根據。”《合同法》第三十條對實質性內容做了界定，有關合同標的、數量、質量、價款或者報酬、履行期限、履行地點和方式、違約責任和解決爭議方法等的變更，是對要約內容的實質性變更。四、幾個需注意的地方《中華人民共和國招標投標法實施條例》1、第34條單位負責人為同一人或者存在控股、管理關系的不同單位，不得參加同一標段投標或者未劃分標段的同一招標項目投標。違反的，相關投標均無效。

（我司）2、第40條不同投標人的投標文件異常一致或者投標報價呈規律性差異視為投標人相互串通投標。（**樣品房設計招標價格一樣。）3、對非強制性招投標，選擇了招投標。“在中華人民共和國境內進行招標投標活動，適用本法。”兩種觀點。個人持嚴格按照招投標法的規范進行。二工程招投標事務與法律風險防范13三施工合同與履行《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》綜合把關施工合同：1、審查是否為必須招標項目而未招標，否則無效。了解招投標程序。2、合同價。方案階段的估算、初步設計概算、施工圖預算。造價行業貫例,估概預算分別允許值為正負30%、10%、3%。施工圖預算或工程量清單確定合同價是最理想的發包方式。3、陰陽合同，備案合同合同價款少于實際簽訂的合同。經了解，報建口也不是特別明確。備案后，交易費、保險費、招標代理費、稅費跟備案合同金額掛鉤，可省費用。4、工程分包的約定。（我司約定的不明細，一般只約定由甲方確定。）5、違約責任及現場管理人員的變更。6、嚴格竣工期限，轉嫁逾期竣工交房風險。例：**項目。一、業主逾期答復問題——***項目1、對當事人約定的，發包人收到竣工結算文件后，在約定的期限內不予答復，視為認可竣工結算文件。2、對施工人索賠的答復。二、建設工程未經竣工驗收，發包人擅自使用問題——****項目等使用后再以使用部分質量不合格約定為由主張權利的，不予支持。

三、施工合同的結算問題1、監理工程師簽認的月工程量報表能否作為結算依據原則上不能直接作為認定結算的依據，除非有約定或工作慣例。監理工程師工作職權范圍并無可以代表發包方認定月工程量的職權；發包方有明確委托的除外。2、審計報告對結算的影響。審計機關審計的是發包方，依據的是相關行政規范，一般不作為結算工程價款結算依據。三施工合同與履行履行過程中需關注的風險點：15三施工合同與履行四、合同單方解除問題——總包退場

解除操作注意：1、防范農民工鬧事。2、建議選擇性的停工、解除，降低成本。如砼澆筑、鋼筋捆扎。合同單方解除經驗借鑒——*******《合同法司法解釋二》第二十四條當事人對合同法第九十六條、第九十九條規定的合同解除或者債務抵銷雖有異議，但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持；當事人沒有約定異議期間，在解除合同或者債務抵銷通知到達之日起三個月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持。四項目營銷與合同銷售合同：1、交房標準。可雙方約定，一般為驗收合格。《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。例：銷售合同約定房屋配備熱水器。2、交付時間。保守估計較好。3、逾期違約責任。維持交易，不退房為原則。4、不可抗力約定。可將政策變化列入，注意當地氣候特征。5、約定客戶退房違約金。限購令、客戶貸款出問題。以維護交易為原則。如***客戶退房問題。四項目營銷與合同一、項目前期銷售法律問題——未取得預售證情況下的認購書效力問題來源：營銷口迫于銷售壓力，在項目前期銷售中，一般在未取得預售許可證的情況下，即與客戶簽訂了《認購書》。經研究，認購書從法院處理角度來說有兩種觀點：一種觀點認為屬于預售合同，銷售不合法。另一種觀點認為僅屬認購意向，不屬于預售合同，可操作。無