“XX廠地塊”項目前期可行性研究報告(商鋪篇）2009.12目錄PART1：本案商業基本情況概述PART2：區域重點個案商配簡析PART3：項目商業總體建議1.1、項目地塊特點及商業限制【地塊主要經濟指標】

總用地面積：18510㎡

總建筑面積：37020㎡

其中商業建筑面積：6206㎡

住宅建筑面積：30814㎡

建筑密度：30%

容積率：≤2.0綠化率＞30%【地塊現狀及限制】※本案地處茶山街道核心位置，力享清涼、朝陽、浦南等醇熟社區環繞，龍游路、浦前東路以及規劃中的南側道路縱橫交織，交通便捷。※二條高壓線從本案地塊而過，月星家俱加工車間位于本地塊南面，現行商業環境較差；新城逸境商鋪項目已落成，但尚未形成商業氛圍，景泰家園沿街商鋪正在建設中。※地塊西側與龍游路間規劃設置10米寬的綠化帶，且龍游路作為南北向交通干道，對本案沿街商鋪吸引人氣形成弊端。龍游路規劃中道路龍游路規劃中道路PART1：本案商業基本情況概述PART2：區域重點個案商配簡析PART3：項目商業總體建議諾誠高第高成天鵝湖中吳雅苑和平國際薔薇佳園新城逸境商鋪景泰家園2期本案光華世家3期府河名居銀河灣明苑華潤國際街區在售項目待售項目懷德路商圈蘭陵商圈火車站商圈文化宮商圈新麗華商圈電腦城商圈2.1、個案分析一：景泰家園沿街旺鋪（一）156二期7234光華菜場商業中心【物業地址】：浦前東路北側，清涼新村南側【產品類別】：綜合菜場+高層住宅+沿街商業【總建面積】：100452㎡【商業部分】：約21000㎡【銷售起價】：待定【容積率】：2.2【交通狀況】：1、2、6、20【發展商】：常州雍康房產【業態規劃】：※浦前東路主干道擬規劃經營特色餐飲、熟食店、服飾家紡、小型超市、茶樓等便民服務業態為主；※商業中心擬規劃銀行、大型超市、浴場、網吧、手機通訊等業態；※光華農貿市場第三層商業業態規劃網吧、棋牌室、游戲廳等休閑娛樂生活設施等業態。※北向規劃中道路沿街商鋪擬規劃汽車美容、五金等其他生活設施業態。浦前東路2.1、個案分析一：景泰家園沿街旺鋪（二）【商業定位】：主要定位為光華路標志性的鄰里中心（社區商業中心）【商鋪形態】：浦前東路、龍游路及北向規劃中道路沿街商鋪均為2層。紅梅南路與浦前東路交叉口商業中心共三層，其中一、二層為社區管理用房。【商鋪銷售順序】：A——B——CA:菜場商業（光華菜場）-----政府統一安置B:中型超市（主題商業）---沿街層高為5.4米純一層的獨立商鋪C：便民商業-----視工程進度及交付時間，擇機入市。ABC【綜合評述】：

景泰家園商鋪銷售主要以光華農貿市場為引擎，重點吸引周邊新老社區消費潛力。總建筑面積約5000㎡的商業中心擬以零租金或低租金引進的超市有：信特、蘇果、明都、農工商、新怡華等，以租代售，年返投資回報率，3年商鋪所有權歸甲方。A2.1、個案分析一：景泰家園沿街旺鋪（三）【商鋪建筑效果圖】龍游路、浦前東路交叉路口沿街商鋪效果圖浦前東路、紅梅南路交叉路口商業中心效果圖2.2、個案分析二：新城逸境沿街商鋪（一）【物業地址】：天寧區清涼路155號【產品類別】：多層+小高層+高層住宅+沿街商業【總建面積】：158500㎡【商業部分】：約10000㎡【銷售起價】：18000-20000元/㎡（獨立一層）

8500元/㎡起（帶門廳）【容積率】：2.15【交通狀況】：1、2、6、20、33【發展商】：新城房產【業態規劃】：※浦前東路主干道擬規劃餐飲、品牌服飾、小型超市、等便民服務業態為主；※龍游路擬規劃五金、建材、裝修等便民業態；※紅梅南路沿街商鋪業態規劃與光華農貿市場相互補，提供一些基礎的便民生活設施。2.2、個案分析二：新城逸境沿街商鋪（二）【商鋪結構及特點】區域面積區間（㎡）開間/進深/層高樓層紅梅南路段50-3004-12/12-16/3.3-3.61-2層浦前東路段50-10004-12/12-16/3.3-3.61-2層，1層為門廳，2層為整層的大型商業龍游路段50-12004-12/12-16/3.1-3.21-2層/3層+1層門廳價格單層價格18000元/㎡左右；二層-三層價格8000-15000元/㎡【賣點集萃及限制】：※新城逸境沿街商鋪主要分布在浦前東路、龍游路及紅梅南路路段，隨著紅梅南路及周邊道路改善，銷售狀況良好，現僅余2套左右。※隨著光華農貿市場的建成并正式營業，對吸引沿線社區居民起到一定的集聚作用，也推動了逸境商鋪的銷售。但整體形成氣候尚需要時間積累。2.3、個案分析三：府河名居鉑金街區（一）【物業地址】：勞動東路與同濟橋交匯處【產品類別】：高層公寓+多層洋房+沿街商業【占地面積】：32720㎡【總建面積】：110459㎡【商業部分】：約10000㎡【銷售起價】：15000元/㎡起，買鋪即可獲經營扶持金。【商鋪總套數】：48套【交通狀況】：8、16、25、55【發展商】：常州御景房產【業態規劃】：※勞動中路主干道擬規劃經營金融、通信、名品煙酒類業態；※紅梅南路流金大道擬規劃經營藝術、文化、收藏品類業態；※濱河時尚區規劃經營精品服飾、流行鞋帽等業態。567二期三期綠化帶沿街商業勞動中路2.異3、個膝案分般析三住：府泡河名混居鉑軌金街偵區（恭二）【商鋪恩結構區及特涼點】那：勞動來中路唇段面寬堅：4留-7眉米肝進頁深：名27哪米層高壤：一驅層3包.2泳米，展二層層2.抬8米糕。兩笑層商醒鋪。紅梅祥南路璃段面寬廣：4哈-7丈米罷進主深：袖27冤米層高安：一品層3槽.2思米，蘭二、左三層浩2.蛛8米波。三疏層商乏鋪。【賣點帆集萃宇及限撈制】謝：※地處濱勞動衛西路攝與紅頸梅南稅路交盆匯處駐，人陰流量寨大，炮隨著耍未來銹紅梅鴨南路埋完全嶄拓寬務建成長通車知，將劇極大緩的借憲力文哨化宮伐商圈描的包震容力誓，提裂升沿表街商諒鋪價光值。※業態鮮規劃漸比較趕清晰婚，在鐵現行禽勞動持東路員周邊穩較為栗破敗作的商成業環哭境下詢，設搞定高避端消營費品儲業態錄，利傷于與尚周邊喝商鋪岔定位楊區分耍開來咱。※但是鞠近2竭7米弊的進腳深極財大的致影響秀了消持費業副態具辭體規乘劃，若對商菊業的被租售秒產生途極大致的影橫響，綿截止接當前捷，據與了解房誠，僅物銷售浩了一夜套商喘鋪。2.去4、個上案分紐奉析四漠：區解域重浮點路猜段沿怒街商鳳鋪綜隙述（一迅）【區域揉重點限路段臨商業野現狀】：※區域瘡重點擴路段平主要沾為：和平窩南路洽、光筑華路驚、中評吳大叨道，懲以及玻緊鄰把本案道的龍催游路釘、紅侄梅南伸路、馳浦前宵東路墳。※區域封內臨限街商來鋪星廈羅棋倆布，哀和平完南路喝作為勿主軸郊線，灰整條查和平盆南路羅以光箏華路想為分配界，日分為輩光華利路以海北和的光華友路以鹽南。※光華尺路以填北因似為有劇著大環型的匹居住棗區且射進入剪市區奪主要陶是北粥向行限駛。緞所以致往北紫的人丑流量呆較大容，帶別動了最周邊青商業秋經營叮情況半較好瞇，而牙光華鎮路以噴南，南是往琴武進壇方向薯的所侄以人淡流量舞較小厲，經富營情突況較浮差。光華丈路和平病南路中吳春大道勞動刺東路本案2.魯4、個代案分排析四霉：區影域重同點路角段沿凡街商倡鋪綜廟述（二撥）——和平抹南路滴路段皮——路段面積區間租金區間目前出租情況光華以北最小面積：12m2最大面積：200m2最低：1.0元/m2/天最高：2.1元/m2/天平均租金：1.5-1.8元/m2/天滿租【商業袖價格搜分析遠】路段面積區間租金區間目前出租情況光華以南最小面積：10m2最大面積：180m2最低：0.8元/m2/天最高：1.8元/m2/天均租金1.0-1.3元/m2/天滿租※和平嚷南路稠兩側腫存在諒有常箱州市報城南誦5大俯集中鄭居民境聚集喘區，嬌所以撫給這勁一路模段帶語來的館是較券好的羅商業判消費盯空間紀。※但就羊目前冤來看楚，和郵平南唇路由來于作豈為主姓要交員通干情道，奇因此列造成優部分迅老社濤區人法流在出和平察南路毯、光氏華路宅路段郊分流緣瑞，也長使得句和平瓣南路蛙的商用業經酒營狀沫況較測好，創而光傭華路別以南暢區域號人流甩相對算開始距減弱傳，帶會來這槳一區窗域商菊業消磨費的左減退跪。▲業態礎分布變比例村圖解析鄰：從左闊表可嗎看出阻，光艦華路拌以南才的租喇金價鵲格整陽體低碧于光或華路罷以北須，這遞主要座因為截光華權路以宜南的替人流鋤量多堡數是必往南物邊去書的，早那里毅的人買流量胳比較忽分散儲，人救均消娘費能贊力比獄較低詞，所若以光鬼華路昂以南刑的店杜鋪營齡業收過入較腹低。——中吳軋大道穿路段炊——2.味4、個遭案分蔥析四蛋：區朱域重新點路濃段沿穴街商極鋪綜牙述（三拴）▲業態擠分布年比例啦圖【商業勸價格虛分析尤】路段面積段價格區間目前出租情況中吳大道最小面積：14m2最大面積：2000m20.53-6.6元/m2/天均租金1.1元m2/天滿租解析虹：※中吳縫大道頭作為欄未來暮常州清的景地觀中休軸線呀，發孟展潛爐力巨蒸大，鼓現行插沿街躲商業律租金計最低趕0.稈53陶元/謹㎡/辨天到枯最高椒6.用6元源/㎡灘/天位，價需格懸身殊主艘要體闖現在從面積皺分割求上。※從當晶前這記一區糾間的把租金受價格旺來看閉，是巴目前過常州豎市租店金價泡格較香中間撲的一肺個價貨格段福，但克受及叼現中拜吳大俗道施古工影膏響，著人流滋量不碼大，通商業挎環境湖較差賓，等擔待全屆部復箱蘇及胃未來項騰飛睬尚需廁很長嚷一段幫時間雷。2.唱4、個樂案分研析四眠：區輝域重坐點路稍段沿撇街商符鋪綜址述（四消）——光華堂路路芽段—科—路段面積段價格區間目前出租情況光華路10--180m21.0--2.2元/m2/天均租金1.2元/m2/天滿租【商業夜價格膚及面警積分灘析】解析住：※光華育路這面個路押段是村以中辱小型床餐飲養為主絮，其奇次是荷摩修伸店，抄再就靈是便斤利店撕。※本路溝段的真周邊鋒均為悅大型工社區咬，人見流量服較大參、購果買力零較強加。※光華柴路商秘鋪主概要以模私房捕為主朝，面滔積大幕小不擔一。——浦前黑東路吃路段苦——【商業發價格野及面因積分晌析】解析挎：※浦前單東路阿主要務以便露利店脫為主面，其順次是村餐飲臥。※浦前濟東路默的商梢鋪主直要集驚中在暴沿街辯的人贈民家桐園，司其面警積在暫27信㎡-汁70妄㎡左干右，弓租金謀在0撞.8趨元/嗎㎡/橫天-隨1.違2元店/㎡勿/天杏，均春租金壞在1耀元/櫻㎡/仔天，勺經營私情況粒不佳則。路段面積段價格區間目前出租情況浦前東路27-70m20.80-1.2元/m2/天均租金1.0元/m2/天滿租2.素4、個待案分伏析四敲：區步域重靈點路病段沿貴街商州鋪綜捷述（五產）——清涼斯東路角路段填——路段面積段價格區間目前出租情況清涼東路8--30m20.8--1.5元/m2/天均租金1.0元/m2/天滿租【商業癥價格駝及面押積分稻析】解析岡：※清涼系東路裕因為廁沿線醉周邊觸多為光人口錢密集部的老前社區也居民般，因傷此沿告線主牛要以莫便利澡店為蝴主，匹而這襯里面薯又以勻時效鐮性餐釀飲占話業態隸的主默要份欠額。※清涼和東路防的商糟鋪外狼觀都慶比較叛破舊像整體糟、參慣次不拋齊，友主要推都是曠以私伸房為步主，燥面積郊大小掉不一炒，小鞠至8斬-1腫0㎡柱、大去至3賞0㎡腐左右喊。2.領5、市屋場小邊結常州跡市主塌城區持現主窯要商瘡圈有擠：延宇陵西倦路、戲懷德竹路、幅蘭陵厚路、嫌關河遲東路退等四籍大商蘿圈。※根據崇《常德州市應商業蠅網點追規劃塵》，如常州歡市總逢體商紙業布搭局為搭“一娃主兩形副七搞次七探點”氧，而灶本區網域內么的新肝運河應地區曬為七聾次之浙一，手為城悉市商磚業次貢中心茅。※而引作為故南北贏向城余市伸糕展軸責重要城組成資部分獨的清昨涼路朋及兩弊側，礙現行簽商業蜓環境為較差勁，老絨社區還居多雹，業灣態分奏布混潤亂，轉且檔娃次較窯低，靠缺乏窩具有或影響填力的乒龍頭蹈商家銳。※清涼馳路地司區一浸直處叢于常蜘州和瓶武進趣交界側處的御真空新地帶血，城煩市規雄劃和膀管理檔受到臥各種牲因素如的影棉響而鑰滯后組。同峰時，咬31壟2國哪道東亞西向尼穿過著，繁追忙的巴過境父交通足帶來闖的是堂道路元兩側噸建筑寨空間撫的失館控和陶無序榮擴張率，同掃時也啞帶來桑交通孕環境廣、治削安等敏一系顧列問險題。舍隨著堪行政醒邊界莫的消曉失，拿南北紋一體特化進踐程的洋加速戒，以齡及龍綢游路騙的全榜線貫皆通，付未來嫁，隨枕著中放吳大忘道的皆建成奴，常貝州主蘿中心響和武久進副誰中心和的城發市建疲設重無點也嫌會逐劍漸向朗清涼品路地運區匯地聚。2.櫻6、本羞案購例買人曲群構托成及創SW綱OT揪分析亂（一愧）優勢庫（s吊tr宇en希gt集hs絞）：※地櫻段優蛾勢，膀成熟霸居住寫板塊長，周準邊新徑老小床區眾陽多。雪人口木密集柜，生重活配訊套成酒熟。※龍干游路棕、浦刪前東會路已洲全新恒貫通蕩，使話得交道通系乏統得野到良伯好改框善。※“光華趟菜場”的建犁成、屑開業狐對本李案商弟鋪的壺商業掛價值饞起到筒積極闊的提勞升作既用。劣勢叮（w我ea梢kn淹es針s）伶：※規碌模方儀面，共本案宮規模患較小姑，商圖鋪停溜車位祖規劃姨嚴重鑼不足菜，影利響商棚業經房誠營。※商湖業環騎境方造面，當本案耕周邊麗現行迫環境磨較差悔，周穿邊沿順街底良商業控態分深布比攔較混徒亂，昌缺乏桂管理梅。※社攻區西巡壽側龍境游路搬所規真劃的暖10拾米綠考化帶奧，對濤社區怖沿街死商業殲聚攏攏人氣抄形成位弊端叫。機會龜（o民pp豆or野tu路ni農ti倉es誼）：※國秤家宏每觀政柿策方知面，俱11裕月2吳7日歡所召嬸開的匠經濟臂會議悼，確饅定2艦01向0年扒財政栗貨幣辨政策度保持繪不變芝，這預婆示著蠅個人寨購房融抵押龜貸款慎仍然策放行其，對董明年主樓市戰穩定瘋起到腥一定披作用送。※本案經周邊僚的景側泰家姨園沿疤街商杜鋪項范目及魚新城梢逸境耐沿街職商鋪乎的陸刃續建址成，漲對營丑造商乘業氛尿圍有紫一定冰的基柔礎作麻用。紫促進職本案敗未來度商家屬入駐逮。威脅軍（t脾hr幫ea父ts境）：※競朵爭對染手方食面，活由于灣市場臨經濟鉆的逐案步回淹暖，益普通遼住宅短市場禁火熱暑的同伙時，朵商業焰市場茄也火廚熱十旺足；偶隨著說項目旨周邊梅的景譜泰家振園沿示街商積鋪的明推出賤，一針定程使度上叨分流東了部厭分商捆鋪投推資置究業人眠群。※南撞側規虜劃中胞道路壞的竣睡工時雪間一茄定程創度上驢對本率案南屑側商鈴鋪的按銷售體造成前不利齊影響喜。2.遮6、本哈案購逆買人棄群構豈成描百述（蒜二）【購備買客丑戶描牲述】弟：購買磚本案榨商鋪灰的置漲業者帖主要僅目的提分為號：自孔營型行和投陳資型榜兩種蝕！自營耕型該部刑分客匹戶非睜常看烤重本執案周創邊的遼商業壺氛圍祖及經局營情定況，撞正所扭謂“商多赴成市”。因妨此光冬華農乓貿市梅場的析形成結，營毀業的吳商家技越來分越多德，對牽自營司型的浪客戶狹吸引錦力就六越大頭。但都此類竭客戶啦的資河金持關有量宵不是促很多移，但青其不充太可椅能購脫買大獄面積預、高彎總價小的商剛鋪，慰只會逃選擇院小面衡積、筒低總閘價的區商鋪用購買廟。投資秤型該類誼型客冤戶可哥細分芝為長私期投霉資型辣和短壩期投冬資型鍵兩種悲，從節目前反的市站場環按境來私看，哪以長垂期投蟲資型越客戶守為多褲，其民注重聾未來管的發讓展趨漆勢，屠當然亂也在壺乎短獸期的則租金誘回報起。短病期投穗資型宰客戶魄是希謀望購鄭買該屈商鋪暢后迅較速升掠值而儲套現暫獲利儀，從容目前嘩房地帝產的退形勢殘來看廟，此年舉有鈔點行猴不通結。PA諷RT車1：牌本案禽商業巾基本呼情況市概述PA越RT冤2：盼區域羞重點碼個案企商配框簡析PA癢RT3：項喬目商濟業總甜體建隨議4.址1、本營案產漸品定場位（盯一)■業態淘定位共：社區佛商業扎休閑糖中心■功能辭定位妹：餐飲隨、休胞閑、熔娛樂框、購呼物、爭社區乳配套秀服務4.黑1、本騰案產獸品定朽位（榨二)A龍游銹路規劃釀中道冶路【沿街雁商鋪現面積懷分配苦】南側軌C段星商業度：一層崖：9擾1X去11雄=1餓00夏1㎡西側響B段漢商業鮮：二層僚：6覆3X托13奪X2寫=1舒63扇8㎡西北運角A碗段商腫業：二層臭：2圈1X筋36猾X2脅=1斑51宇2㎡若三但層：灣21撫X3芹6X側3=鉛22型68躺㎡綠化帶BCA【A商業婚形態岔建議溜】※考慮卻周邊腥商業腸業態祝規劃匹較零悲散，鴨且受換制于剩商鋪投面積浩所以待檔次隱普遍掙較低充，并虹缺乏攜龍頭射商業擺的帶窮動和振對周厘邊消進費人毫群的盲輻射功力。籌因此慰，我繼們建嬌議依棚據本兄項目肉A段傷商業菜的空碗間特魔征和明一個基所處替的地魚理核喚心位脫置特斃性，犧引進刪大型此超市灰、賣嘆場，蝦抑或與者城液市連飛鎖酒牲店、趴社區繩服務授配套濃及其帆他具箱備影殿響力胳的商數配，每以帶紹動本趕項目尚知名眠度和寄增加驢本案螞賣點俘。※考慮瓶到本激項目址A段錢商業檢的利擠潤最別大化塔和促徐進沿范街B筋段、燒C段惠商業戀快速香去化家，因企此我圖們建倍議A粗段商嗽業整刃體招遵商或禮者整獎體出炸售。4.大1、本眾案產角品定蠻位（既三)【B偵/C商業總形態言建議縱】※結乘合本扔案周謙邊商匆業現繩狀，季考慮傾便民怒性及撈功能飲性相嗓統一槐的前怕提，砍因此丸我們跌建議蘋B/巧C商蘭業段天可規料劃為教24塑小時穩便利贏店、拍民族紀風味拐小吃劇、花濃卉禮咱品、發精品匹服飾圾、美騎容美智發等英業態獸。4.層1、本高案產工品定設位（四)【參考賢商鋪規劃驕案例心】（本領市某鴉項目逝）：ABC※該項昂目沿魚街商億鋪分標布與待本案爸類似借，周礦邊商譜住環蛾境與房誠本案辱差不懼多。※該項呈目A段現鴨商業燥為城拍市精眠品連古鎖酒我店，施內設選餐飲誘、桑嚼拿、SP萄A等；B段為勁特色園餐飲雁一條永街；C段為向精品惰服飾惡、美弊容美素發一拿條街