項目評估報告報告單位:**公司2013年3月項目評估報告報告單位:**公司2013年3月1各項目請配合：交稿時間：3月16號下午3點前，由各項目公司營銷部統一整合后提交市場營銷中心各項目請配合：2請各公司配合提供以下項目城市公司項目名稱開工時間竣工交付

時間是否需評審常州公司吾悅國際廣場是吾悅廣場一期/二期是萬博生活廣場是無錫公司錫滬家藝中心是請各公司配合提供以下項目城市公司項目名稱開工時間竣工交付

時3目錄

序項目概況第一部分項目運營總體概況第二部分項目定位及營銷總結第三部分項目前期總結(報批、報建)第四部分項目設計總結第五部分項目工程總結第六部分項目成本總結第七部分項目交付總結第八部分項目品牌客服物業管理總結第九部分項目運營要點分析和綜合評估結論目錄序項目概況4【序項目概況】字體：微軟雅黑字號：標題32號行間距：1.5倍【序項目概況】字體：微軟雅黑5前言項目概況附：項目效果圖與文字說明字體：微軟雅黑行間距：1.5倍字號：標題32號，內容24號，

圖表根據版面相應調整字號大小，盡量方便閱讀；前言項目概況附：項目效果圖與文字說明字體：微軟雅黑6項目區位：（附交通區位圖）項目區位：7開發周期：（分期開發附圖、表說明）開發周期：8主要技術經濟指標：（分期開發附表說明）主要技術經濟指標：9【第一部分項目運營總體概況】

項目關鍵指標達成情況

項目進度的分析與總結【第一部分項目運營總體概況】10財務部，請提供上述項目的內容1、項目銷售、結算收入達成(交付時點)。2、項目現金流量和資金來源的變動，項目成本利潤率的變動，項目內部收益率、稅后利潤、動態回收期、資金需求最高點等的變化情況。3、項目目標成本變化財務部，請提供上述項目的內容1、項目銷售、結算收入達成(交付11一、項目關鍵指標達成情況**期銷售收入376225548元（截止2012年12月30日）結算收入為376852008元（截止2012年12月30日）1、項目銷售、結算收入達成一、項目關鍵指標達成情況**期銷售收入376225548元122、項目資金來源與收益率2、項目資金來源與收益率133、項目目標成本變化項目目標成本動態成本差異項目土地獲得價款元元元元勘測設計費元元元元行政及經營性收費元元元元前期工程費元元元元配套設備費元元元元基礎設備費元元元元景觀工程費元元元元3、項目目標成本變化項目目標成本動態成本差異項目土地獲得價144、項目一、二級節點達成率一、二級節點計劃表：4、項目一、二級節點達成率一、二級節點計劃表：155、客戶滿意度及客戶投訴關閉率（1）客戶滿意度（2）業主投訴統計5、客戶滿意度及客戶投訴關閉率（1）客戶滿意度（2）業主16二、項目進度的分析與總結1、項目前期工作進度的變動分析二、項目進度的分析與總結1、項目前期工作進度的變動分析172、項目施工進度的變動分析2、項目施工進度的變動分析183、項目銷售進度的變動分析3、項目銷售進度的變動分析194、項目發展進度情況的綜合評估4、項目發展進度情況的綜合評估20【第二部分項目定位及營銷總結】

市場環境分析

項目定位對比

營銷推廣總結【第二部分項目定位及營銷總結】市場環境分析項目定21一、市場環境分析：[宏觀走勢]1、8-10年本市（地區）年度GDP柱狀對比圖2、8-10年本市（地區）年度房地產投資柱狀對比圖3、8-10年本市（地區）年人均收入與可消費性支出柱狀圖（城市居民）4、8-10年本市（地區）年度房地產庫存量與新增供應量的對比柱狀圖一、市場環境分析：[宏觀走勢]1、8-10年本市（地區）年度22一、市場環境分析：[政策走勢]1、國家房地產政策變化2、銀行信貸按揭及利率變化3、本市（地區）政府應對舉措一、市場環境分析：[政策走勢]1、國家房地產政策變化23一、市場環境分析：[房地產走勢]1、5-8年左右本市（地區）年度房價走勢柱狀對比圖（綜合體項目公寓、商鋪、寫字樓可以用競品售價做柱狀圖對比）2、本市（地區）各行政區域或房地產板塊上一年度成交均價、成交面積、成交套數柱狀圖對比分析一、市場環境分析：[房地產走勢]1、5-8年左右本市（地區）24（1）項目產品線選擇產品類型定位產品線實際產品線歸屬差異原因（若有變化）住宅公寓商鋪寫字樓說明：產品類型無此項添加橫線即可，下同二、項目定位對比（1）項目產品線選擇產品類型定位產品線實際產品線歸屬差異原25（2）目標客群定位目標客群分類占比（定位報告）實際成交差異分析二、項目定位對比（2）目標客群定位目標客群分類占比（定位報告）實際成交差異26（3）產品定位二、項目定位對比住宅產品定位報告實際情況差異分析物業類型組合多層+小高層多層+小高層無差異戶型配比標準兩房（〈80M2）占20%大兩房或小三房（〈90M2）占60%三房兩衛占比20%立面風格其他產品建議說明：上表為填寫示意，各項目根據自身情況填寫（3）產品定位二、項目定位對比住宅產品定位報告實際情況差異27（3）產品定位二、項目定位對比公寓產品定位報告實際情況差異分析物業類型組合多層+小高層多層+小高層無差異戶型配比（是否精裝）立面風格其他產品建議說明：上表為填寫示意，各項目根據自身情況填寫（3）產品定位二、項目定位對比公寓產品定位報告實際情況差異28（3）產品定位二、項目定位對比商鋪產品定位報告實際情況差異分析物業類型

樓層分布

業態定位其他產品建議（3）產品定位二、項目定位對比商鋪產品定位報告實際情況差異29（3）產品定位二、項目定位對比寫字樓定位報告實際情況差異分析物業類型組合功能配套立面風格其他產品建議（3）產品定位二、項目定位對比寫字樓定位報告實際情況差異分30（4）價格定位A．項目價格定位二、項目定位對比銷售型物業類型分期定位價格成交均價差異原因（若有變化）住宅1期2期3期公寓1期2期商鋪1期2期寫字樓1期2期（4）價格定位A．項目價格定位二、項目定位對比銷售型物業31B．周邊競品價格及成交情況（4）價格定位二、項目定位對比編號競品項目成交均價變動情況12345住宅競品B．周邊競品價格及成交情況（4）價格定位二、項目定位對比編32B．周邊競品價格及成交情況（4）價格定位二、項目定位對比編號競品項目成交均價變動情況12345公寓競品B．周邊競品價格及成交情況（4）價格定位二、項目定位對比編33B．周邊競品價格及成交情況（4）價格定位二、項目定位對比編號競品項目成交均價變動情況12345商鋪競品B．周邊競品價格及成交情況（4）價格定位二、項目定位對比編34B．周邊競品價格及成交情況（4）價格定位二、項目定位對比編號競品項目成交均價變動情況12345寫字樓競品B．周邊競品價格及成交情況（4）價格定位二、項目定位對比編351、營銷策略與市場匹配度分析三、項目營銷推廣總結（1）營銷推售策略（銷售周期、推盤量等）（2）實際推售情況（銷售政策是否調整、采取精裝毛坯簡裝等物業形態、是否帶租約等）（3）實際成交價格1、營銷策略與市場匹配度分析三、項目營銷推廣總結（1）營362、項目去化分析存貨結構：（按照物業類型，住宅、公寓、商鋪、寫字樓、車位/車庫；面積、戶型、樓層，暢銷、滯銷產品及原因分析。）三、項目營銷推廣總結2、項目去化分析存貨結構：三、項目營銷推廣總結37****期存貨結構分析表2、項目去化分析三、項目營銷推廣總結住宅細類套數面積去化速度產品類型小高層1614M2最快，為明星產品多層3330M2相較小高層，略滯后戶型F型1149M2最快，為明星產品A型1157M2較快，多層稀缺產品，附加值較高B型178M2尚可，由于附加值較小，去化受限C+D型7942M2周期較長，主要原因為總價，首付較高說明：上表為填寫示意，各項目根據自身情況填寫****期存貨結構分析表2、項目去化分析三、項目營銷推廣總38****期存貨結構分析表2、項目去化分析三、項目營銷推廣總結公寓細類套數面積去化速度產品類型小高層1614M2最快，為明星產品高層3330M2相較小高層，略滯后戶型A型1157M2較快，多層稀缺產品，附加值較高B型178M2尚可，由于附加值較小，去化受限C型7942M2周期較長，主要原因為總價，首付較高說明：上表為填寫示意，各項目根據自身情況填寫****期存貨結構分析表2、項目去化分析三、項目營銷推廣總39****期存貨結構分析表2、項目去化分析三、項目營銷推廣總結商鋪細類套數面積去化速度產品類型街鋪1614M2最快，為明星產品內鋪3330M2相較小高層，略滯后樓層41149M2最快，為明星產品31157M2較快，多層稀缺產品，附加值較高2178M2尚可，由于附加值較小，去化受限17942M2周期較長，主要原因為總價，首付較高說明：上表為填寫示意，各項目根據自身情況填寫****期存貨結構分析表2、項目去化分析三、項目營銷推廣總40****期存貨結構分析表2、項目去化分析三、項目營銷推廣總結寫字樓細類套數面積去化速度產品類型高樓層1614M2最快，為明星產品低樓層3330M2相較小高層，略滯后戶型A型1157M2較快，多層稀缺產品，附加值較高B型178M2尚可，由于附加值較小，去化受限C型7942M2周期較長，主要原因為總價，首付較高說明：上表為填寫示意，各項目根據自身情況填寫****期存貨結構分析表2、項目去化分析三、項目營銷推廣總413、產品賣點提煉總結（按照住宅、公寓、商鋪、寫字樓分別羅列）三、項目營銷推廣總結3、產品賣點提煉總結三、項目營銷推廣總結424、銷售廣告管理總結（按照住宅、公寓、商鋪、寫字樓分別羅列）三、項目營銷推廣總結4、銷售廣告管理總結三、項目營銷推廣總結435、計劃銷售費用與實際發生費用對比分析三、項目營銷推廣總結分類總銷金額營銷費用點比營銷費用實際使用目標達成住宅3．77億1．6%603萬589萬98%公寓商鋪寫字樓說明：上表為填寫示意，各項目根據自身情況填寫5、計劃銷售費用與實際發生費用對比分析三、項目營銷推廣總結44【第三部分項目前期總結

】

項目權證辦理總結項目規劃、建筑方案報批總結批報建反思與建議此部分前期提供【第三部分項目前期總結】項目權證辦理總結此部分前45【第四部分項目設計總結】

小區規劃設計合理性分析建筑設計合理性分析設計變更總結景觀投入與效果匹配度標準化成果應用總結材料設備選型定板總結樣板房、樣板區設計總結此部分請設計部提供【第四部分項目設計總結】此部分請設計部提供46【第五部分項目工程總結】

工程質量情況總結工程進度控制總結工程供應商管理總結施工組織總結景觀工程管理總結智能化工程管理總結標準工藝工法實施情況總結“新材料