PART1重整河山大勢。古田老城涅槃新生，冉冉升起。50年前的古田——全國聞名的重工業基地，有著燦爛輝煌的過去——第一滴水、第一塊肥皂，都是從這里銷往全國各地。不過在隨后的若干年，破敗的廠房、冒著濃煙的煙囪、簡陋破敗的房屋，坑洼的道路、環境混雜、空氣質量不高以及交通不便、商業配套不足“晴天一身灰，雨天一身泥”“臟亂差的平民區”一度成為古田給武漢人的一貫印象。如今的古田——2004年始，硚口區開始了大刀闊斧的舊城改造和新區開發2006年，《關于以城市副中心建設為龍頭帶動古田板塊發展》議案提交審議古田地區建設城市副中心的優勢明顯，江漢一橋、江漢二橋和月湖橋等縱向啟開漢口大門，建設大道和解放大道相交于此，軌道交通1號線和3號線在宗關交叉并貫穿東西南北，形成立體的交通樞紐，不僅承接東西湖區和武廣商圈，

也能很好的通達漢陽和王家墩CBD，是武漢西部地區通向武漢市商業中心的交通樞紐。未來的古田——古田不再是工業、商業、居住混合布局，而是將規劃成功能分區，西北部主要為工業集約區域，包括機械電子、加工業、小商品和物流產業，南部漢水沿岸是濱水發展區，而其中古田生態新區計劃總投資815.89億或成為武漢第四個城市副中心，未來將規劃為高品質房產，古田區域的功能分區會對之前的居住環境進行大的改善，提升區位價值。顛覆。重裝上陣的古田，轉型之路，任道重遠。新房價整體屬中下水平古田價格洼地正填平根據億房研究中心（2011年）數據顯示，古田片區新房價格低于漢口、武昌、漢陽等中心城區，漲幅在武漢主城各區域處于中下水平。但不同的地段房價卻有較大差距，如位于解放大道與古田四路交匯處的聯發九都府均價達12000元/平方米，接近漢口中心城區樓盤，而位于古田三路與沿河大道交匯處廣電江灣新城均價8500元/平方米，又低于大多江景樓盤。因此，雖然古田片區新房價格整體低于中心城區，但具體樓盤相對中心城區卻沒有多少比價優勢。長期以來的價格洼地正在填平。環境資源配套缺憾

離高端居住區路途仍遠一般來說，判定高端居住區的標準除了樓盤本身品質，還有自然景觀、人文等環境及交通生活配套。1，居住區品質層面，雖然從融僑錦城開始古田許多樓盤被定位于高端樓盤，這些樓盤本身的規劃、品質也不錯，但是對于片區整體居住功能來說，離高端居住區仍相距較遠。

2，交通層面，古田雖路網較完善，但受到原有老城區規劃限制，許多地段比較陳舊，并不足以支撐片區整體檔次的提升。3，生活商配層面，古田早期以中百倉儲、麥德龍等主力店加沿街商鋪構成，近期雖有南國西匯廣場強勢入駐，但主要分布在解放大道沿線。商業配套較分散，成熟而又功能齊全的商圈仍未形成。4，自然景觀層面，古田片區雖有大片臨江區域，但開發并不成熟重整之必要：1、“眼見的，未必是真實的”2、硚口，武漢十三區中唯一人均可支配收入增幅低于全市水平的區（2013年）。PART2策略推導短時間內，購買客戶傳統認知很難被改變，大多數市民聽到“古田”這兩個字的感覺并不是很好，總覺得這是一個不夠高大上的區域。消費什么？其實也就是這個區域最需要什么？“面子”從地理認知開始，我們需要一個面子，改變過去。給予一個消費的理由或者說是填補心里的那份遺憾。漢江灣1，漢江興則硚口興。2，古田的中心時機已成熟。3，硚口是過去，漢江灣是未來。4，武漢市中環線內，輕軌，緊鄰漢口火車站，天河國際機場，交通便利通達。5，未來5-10年古田將成50萬人生活新城推薦1漢江CBD推薦2居于硚口最西側與東西湖吳家山接壤，目前在建的宜家位于硚口區額頭灣，將打造三環線邊上集百貨、超市、時尚、家電、運動、餐飲、娛樂影院及家居等全方位消費功能為一體的20萬方超大體量購物中心。武漢西大門推薦3古田地區是漢口西部中心和武漢“西大門”，未來將形成商貿物流基地，有望成為武漢的第四個城市副中心。我們是34萬方的一個商務綜合體。再回歸項目自身產品上不能單看住宅說事，就住宅賣住宅。......1、地塊位于古田二路、緊鄰漢口城市主軸—解放大道（軌道1號線）、同時在建的江漢六橋連通漢陽片區，交通便捷，四通八達；2、區域定位生態居住區和漢江商務區，周邊居住氛圍成熟，未來商務功能將給區域價值帶來更大提升；3、區域東西兩端形成以家居采購、物料商業和產業集中區域，為區域商業發展帶來活力和產業支撐；4、地塊周邊商業、教育、醫療等生活配套較為齊全，地塊自身配套商業和幼兒園，住宅產品符合高端城市居住生活要求；5、地塊周邊未來規劃形勢較好，臨近凱德在建的以購物中心為主的大型商業地產項目，商業及商務機會成熟，適合形成高端城市綜合體項目。宏觀看-----經濟技術指標容積率3.47綠地率35%總戶數2182停車位3174相關掛牌要求最大建筑面積：不大于340500平方米，其中商務設施建筑規模與居住建筑規模比例為4:6。套型建筑面積90平方米以下住房建設面積不低于住房總建筑量的66%。本用地內須配置一處9班幼兒園，并按有關規定實施地塊內沿古田二路建筑裙房屋頂設置控制寬度不小于3米的漫游天街連廊總用地面積：98000.00綠化帶面積：7274.65容積率：3.47總建筑面積：435231.00計容建筑面積：340500居住區面積：204300

住宅面積：195900配套商業面積：41209班幼兒園：2730商務辦公區面積：136200招商局大廈：60000創意辦公樓：36000多層辦公：13800配套商業：26400地下建筑面積：94731地下一層面積：74860地下二層面積：19871建筑密度：32.57%微觀看----我們有——有6棟住宅區高層有6棟商業辦公樓有2棟創意辦公樓有1棟招商局大廈有自身商業配套群有1所幼兒園……漢江灣 圈層 綜合體【物理屬性定位】地段價值市場占位34萬方同質人群居住屬性我們面向的不僅是住宅人群，還有商務辦公人群。而賣產品不在局限于賣空間，其實賣的是一種生活！一種別于其他的生活方式！那么招商擅長什么樣的生活方式？若干年前的城市主場，他提供的是歸宿感的生活方式。公園1872則是給客戶定制了一種公園化的理想生活方式。還有雍華府，他是財富人士稀缺占有的一種生活方式。綜上所述，招商總是可以針對不同的人群提供專屬的生活方式，這也是就是最重要的品牌價值。它善于把握時代主流人群并提供其專屬的生活方式兩個問題浮出水面1、招商·江灣國際提供的生活是什么？2、而這種生活又是為何人專屬定制？先把目光聚集于第二個問題上。要找到屬于江灣國際的那群主流客戶，必須從源頭出發硬件資源江灣國際擁有什么硬件？輕軌機場商圈產業商務例如以上這些硬件資源的需求就是客戶所需共同點，我們從這些共性中，尋覓屬于江灣國際的專屬人士。那是什么樣的人對這些硬件資源有所需求？對他們的生活的意義？軌道交通對于他們的生活非常重要，但可能并不是唯一的選擇。他們大部分人擁有私家車，軌道交通只是生活角色的一種切換......輕軌這里可能不是他們唯一的居住城市，他們事業和生活會在不同的城市中來回飛躍。他們經常使用機場，所以選擇一個與機場從容的距離非常重要.....機場他們對城市未來的了解遠甚于歷史。他們有一套自己獨特的思考方式。他們需要與事業相關的產業支持，可能是科技、可能是物流、可能是新材料、可能是電子、還可能是醫藥......產業他們習慣繁華的感覺，但更看重的是氛圍。他們的生活不能脫離至郊區，卻也必須和人人都去的傳統中心保持距離。他們時刻關注著城市發展，因為他們在商務活動中有足夠的聊資，這些人的血液里涌動著時代的澎湃......商圈、商務我們稱之為中國經理人客戶年齡段：35—40歲的社會主干力量客戶類型：私營業主、事業單位公務員及高校老師、輕軌沿線精英、周邊老廠房區拆遷老居民、區域外政策擠壓投資客、產業集群企業高管經濟狀況：收入穩定上升，有一定積蓄消費經驗：自住客群，多為首次置業和改善型客戶他們——追求——中心城區的便利和快捷區域發展的前景和紅利品牌開發商的實力保障商務生活體的身份標簽國際化視野的高尚品質他們事業工作版圖國際化，對國際文化十分熟悉他們經常飛行于世界各地，下榻世界各大都會的國際酒店他們是別人眼中的世界通，是世界新觀念的傳播者他們不是社會頂富階層，卻是意見領袖他們務實、前瞻、自信、具有較強企圖心客戶：具有國際視野的中國經理人國際人非土豪“經”——生活在經濟活動中有經濟實力尚需要經營自身有自己的標準傳統、務實、主流“理”——理性動物理科思維必須投身人際交流相信品質太多事務“人”——聽人言—要面子觀人行—講品牌人情中—不極端上有老（板），下有?。ū?，太多身份再回到第一個問題招商·江灣國際提供了什么？換個說法他們看中的是什么樣的生活方式？第四個城市副中心整個板塊的發展立體化交通國際商務綜合體遠眺漢江江景國際化的前景國際化的配套國際化的交通國際化的規劃國際化的景觀顯然......江灣國際給予他們定制的就是“國際化”的生活方式。只是這一次，更“新”一點。相比那些傳統老派住宅，我們完全不拘泥于土地屬性認知，開創性的打造了一個完全區別于區域內所有項目的新銳產品，這種創見性，不是所有開發商都具備的，只有招商背景才將這種開創性的創見帶到了這片傳統區域。我們帶來的產品，不是給外來務工人，不是給剛畢業的創業人。我們最想吸引的是：具備經濟實力的，具有國際視野和全球觀念的中國經理人。國際視野新銳住區【定位語】質禮，中國經理人【廣告語】PART3創意表現階段企業品牌期項目形象期產品深化期WHO對誰說全市場靶心客戶競爭市場WHAT說什么百年招商，重整漢江質禮，中國經理人國際視野新銳住區WHY為什么品牌格局，區域價值塑造項目獨特形象完成對產品價