房地產行業專題研究報告城中村改造_哪些企業受益（報告出品方：中信證券）投影盈利模式：城中村擴建和房地產開發之別1、城中村擴建耗時長、資金占用長城中村擴建耗時長、難度大。整體規劃制定，征地補償談判、遷入方案談判、居民拆除移往充公等流程繁瑣。許多城中村擴建項目的時間跨度大于10年。比如說，深圳市在1998年首次把大沖列入舊有改成規劃，至2022年后，可以說大沖的擴建才算全面完成。而且隨著時間的推移，代萊城中村擴建的耗時時間甚至必須多于歷史上的水平。較長的時間跨度并使其對資金的占用時間較長，和房地產開發拿地后最快半年就可以平添資金流向相同。當然，我們表示，政策施行之后，城中村擴建的速度將有所提高，資金占用過長的局面將有所變化。嚴格來說，城市更新、城中村擴建、棚改這些概念流程有所區別，適應環境的政策也不相同，但很多時候一個項目甚至可以在相同時期申報兩個相同類別，故而在本報告中我們對城市投入使用區內符合城中村擴建概念的項目統一變成城中村擴建項目，盡管個別項目其實也符合城市更新、棚改等建議和條件。2、部分城中村擴建項目的整體盈利能力可能將將豐厚，但不確定性高城中村可能將將就是企業避免激烈的招拍掛提著地，掌控土地成本，獲得核心區域土地的關鍵辦法。不過，城中村擴建則仍須遭遇更多風險，尤其就是遷入進度不及預期的風險，也涵蓋T5800體規劃建設方面的不確定性。比如說，根據《南山區沙河街道沙河五村城市更新單元規劃修得改成》公告，2021年深圳白石洲項目規劃發生變化，將原本的一期規劃拆除分為一、二期，這可以導致項目的資金流向速度及規模不及之前的預期。而且，房地產開發項目如果投資決策差強人意，通常也能降價或者整體土地出讓。城中村如果遷入不及預期，就幾乎無法獲得現金流向，也很難整體轉讓。換言之，城中村擴建存大量現金流向之后，完全沒有現金流向的風險。3、城中村擴建幾乎一定囊括多業態，更考驗不動產運營能力由于城中村所處的邊線通常比較核心，而且擴建建議多業態并舉，所以往往可以存大量的非住宅用地，且通常可以建議城中村擴建方所持運營這些投資性物業。長期而言，城中村擴建的結束也不意味資金的完全回收，企業將持有大量的持有物業，企業的收益依賴持存物業的運營效率。4、城中村擴建仍須對本地市場非常熟悉城中村擴建可能將將牽涉到較為繁瑣的歷史問題，這往往不是“初來乍到”的公司短時間內可以解決的，對本地市場更熟悉的公司可以更有利于城中村擴建項目的大力大力推進。本地化的公司往往對于市場最為熟悉，但也存一些全國性公司對于區域情況十分了解。比如說上海紅旗村項目，2014年之前紅旗村總計9個大型初級集貿市場，這就是紅旗村數十年回去的支柱產業，卻也并使這里人口繁瑣、違章建筑布滿。中國海外發展1992年便負責管理推行中國第一個城市更新項目——上海海華花園，對上海城市更新市場存長時間的了解。公司拒絕接受紅旗村項目后，紅旗村在2014年至2016年，順利完成了9大市場6萬人的大征地，“紅旗速度”就此問世。城中村仍須什么樣的企業擴建主體資金成本極低的企業對于整個房地產行業而言，資金成本固然都很關鍵，但對于城中村擴建這樣久久為功、耗時時間極長的項目而言，則資金成本變得至關重要。由于舊有改成項目周期通常較長，在二者同其他假設之下，3%貸款利率和6%貸款利率差異非常小。而且，舊有改成周期愈長IRR對貸款利率的敏感性更高，在6年周期（從已經已經開始遷址至商品房全部資金回籠的時間）的舊改成項目之下，3%貸款利率和6%貸款利率IRR差距72%，但在8年周期的項目之下，兩者差距98%。從歷史經驗來看，在流動性寬裕、房價上漲預期非常明顯的時期，尤其是2012年之前，其實大量民企活躍參與城中村改造，例如泛海建設、新湖中寶、富力地產、時代地產等公司都曾躋身于城中村改造之中。但到了2016年之后，民企對城中村改造的參與熱情明顯下降，這種熱情下降遠遠早于民企在房地產開發領域的熱情下降。我們認為，這和城中村改造對于資金成本極為敏感有很大關系。不動產資源運營能力很強的企業城中村擴建的運營能力也至關重要，因為城中村存大量貨值比重就是所持型物業，所以企業最后持有的資產運營如何結果非常關鍵。我們測算，在其他假設相同的情況之下，經營性不動產NOI回報率為5%的企業，和NOI回報率為8%的企業，IRR可能將將存1個百分點以上的差距。且周期愈長，這一差距就越明顯。規模非常大的企業為什么央企比較熱衷參與城中村擴建？因為央企本身的規模比較大，能夠允許出現個別的遷入進度不確定性，小的企業可能將將無法縱容單一項目的賠付。規模非常大的企業的綜合研發能力較強，這也就是明顯的優勢。熟悉本地化市場運作的企業歷史看一看，參與本地城市更新的企業，通常都就是熟悉本地的運作的企業，深圳2010-2022年城市更新推行內膛規模前25的房企中，絕大多數都就是本地房企，或是總部在本地（起至至家在本地）的全國性房企。城中村擴建就是剁硬骨頭，簽定合作協議容易，但落地大力大力推進其實非?？简災芰?。歷史經檢表明，無論是遷址簽約工作大力大力推進緩慢等外部原因，還是企業資金鏈緊繃等內部原因，都可以導致項目簽約后長期停滯不前。比如說，廣州海珠前進路項目，2012年證實合作主體為碧桂園創展，2015年2月1日興喊叫簽約擴建，直至2023年6月30日簽約率約72%，仍未達致欣華建議的80%，房價進度表期高、遷入地段不令人滿意、業主林權難度大等問題制約了項目時程大力大力推進。此外，比如說深圳向南村城市更新項目，申報主體向南實業2009年8月與國強于投資合作開發項目，2010年項目成功立項并被列為《深圳城市更新單元規劃制定計劃第一批計劃》，但項目歷時十余年，期間因有關主體出現債務償還債務壓力，資金鏈問題導致項目一直停滯不前，直到2023年4月3日才由安家建業執掌時程改建工程。企業加固短板的辦法——股權合作和業務外包除了極少數企業，單一企業可能將將難以單獨具備上述四項能力，所以企業通?？梢酝菩袠I務合作和業務外包兩種方式，取長補短，共同完成城中村更新改造。狠抓方式之一就是業務合作，各取所長。具備相同優勢的企業之間，通過合作的方式，形成優勢資源優勢互補，充分發揮各自的強項，共同完成城中村項目的更新改造。企業的合作對象具有多元性，既涵蓋民企也國企，既涵蓋房地產開發企業，也涵蓋金融企業和城市更嶄新企業。比如說，在廣州獵德村擴建項目中，富力、合景泰富、新鴻基三家企業共同合作，根據城市道路將獵德村域分為橋東、橋西、橋西南三個區域，西部地塊轉型為國有用地，按商業用地進行市場化佳士得，土地佳士得款用做繳交舊村擴建項目資金；東部地塊仍存留為集體土地，作為修葺充公小區；南部地塊仍就是村集體土地，建設五星級酒店等商業物業，作為集體經濟總收入來源。三家房企富力地產負責管理甲級寫字樓和五星級酒店、酒店式公寓部分，合景泰富地產負責管理公寓部分，新鴻基地產則著眼商業部分。狠抓方式之二就是業務外包。部分城中村擴建更新項目推行政府主導，政企合作的形式，由區政府主導，地方城投負責管理項目繼續執行。這種模式下，政府固然可以充分發揮非常大促進作用，在政府資源調配、造就居民蓋章證實等環節具備較低效率，但在具體內容繼續執行過程中，地方城投可以能在某些方面能力存嚴重不足。比如說，深圳華富村棚改項目在沒有歷史案例可以參考的情況下，積極探索出“區政府主導+福田投控推行+華潤置地代建+中建五局施工”的政企攜手新模式棚改。由福田投控功率棚改項目的具體內容繼續執行，將項目運營管理和施工環節外包給華潤置地和中建五局，從首個標準層已經已經開始鋪設至12棟將近50層高的塔樓全面封頂，僅歷時549天。城中村擴建也平添建筑建材行業的機會我們表示城中村擴建可以平添四個方面的建筑建材細分行業機會——水泥、功能性和裝飾性建材、建筑設計、存量房質量評估。1）有利于助推水泥行業市場需求城中村擴建的方式就是整修和重修并舉，廣州舊有村莊擴建規劃中全面擴建占比64%。參托福廣州市發布的《廣州市城市更新專項規劃（2021-2035年）》（官方草案稿），廣州市規劃在2021-2035年大力大力推進約300平方公里的存量用地擴建，節奏為每個五年大力大力推進約100平方公里。其中，約210平方公里的舊村莊擴建牽涉到的便主要就是在城區的城中村、自然村等的擴建，按擴建方式劃分，約135平方公里擬將推行全面擴建、10平方公里擬將推行混合擴建、65平方公里擬將推行微擴建，全面擴建的比重達致64%。而全面擴建即為為所指的就是以拆除除改建方式對“三舊有”用地進行再研發，或者對“三舊有”用地推行生態復原、土地林權。城中村擴建有利于水泥行業供需邊際提高。2022年去水泥行業市場需求明顯較差，追加新增產能緊缺加劇，若城中村擴建最終較多以整修的方式落地，有利于邊際上提振水泥行業市場需求。2）有利于助推功能性和裝飾性建材行業市場需求除了整修，即便就是微擴建，也仍須全面提高建筑的安全性、功能性、裝飾性。微擴建因涉嫌及的環節囊括房屋結構修整、水電氣冷信等設施更新、道路修整、房屋外圍群牧的美化裝飾和防塵保溫等功能重修、服務設施公共基礎設施和綠化環境的提升等。如果存部分住宅被政府籌劃為保障性住房，則還可以牽涉到至室內翻修。無論整修或微擴建，管道、防塵、五金、涂料等功能性和裝飾性建材都料受益。管道、防塵、五金等功能性建材直接影響房屋的移居體驗和使用壽命，其質量也就是房屋建設和擴建過程中仍須滿足用戶的基本建議；涂料等裝飾性建材則直接影響居民生活體會和城市風貌，長年累月后也具備重涂市場需求。無論整修或微擴建，對管道、防塵、五金、涂料等的使用進度表一千都就是標配。3）有利于助推建筑設計行業的市場需求城中村擴建中，統一設計、連片謀劃對系統性提升移居質量和片區經濟活力十分關鍵。廣州市人民政府《廣州市城市更新專項規劃（2021-2035年）》（官方草案稿）提到，過去的更新改造更多為場地本身的物質空間煥嶄新，難以徹底解決區域產業結構空心化、人力外流等發展問題，比如人口密集區的城市更新項目多擴建為移居功能，導致人口進一步科創、市政公服設施橫跨壓力更大……存必要進一步強化政府連片布局空間資源能力，以城市更新單元為載體進行連片謀劃與空間統籌規劃。因而，在城中村擴建中，仍須通過統一成立計、連片謀劃，促進移居功能更新、市政公服設施完善、服務設施產業項目導入等的共同落地，系統性地提升移居質量和片區經濟活力。據華陽國際全景網投資者關系互動平臺，公司擁有城市規劃專業團隊和城鄉規劃甲級資質，自2007年深圳大沖舊村改造（深圳華潤城），公司已在城市更新領域深耕16年，是城市更新制度、設計協作制度的深度參與者。迄今為止，公司參與的城中村改造項目遍布深圳、廣州、東莞、合肥、長沙等全國多個超大特大城市核心地段，典型的城市更新項目案例包括華潤湖貝片區城市更新、萬科梅林關城市更新等。4）有利于助推存量房質量評估行業的市場需求城中村廣為樓齡較長，城中村擴建仍須首先進行結構安全、消防安全、電氣安全等的檢測。城中村往往座落在城市發展較晚、略偏中心的區域，廣為樓齡較長，且過去大城市的更嶄新存外圍快、中心慢的問題，因而城中村建筑的安全隱患較多。深圳市住建局《深圳市城中村保障房規?；焚|化擴建提升提示信息》中，安全方面的擴建要點即為為囊括結構安全、窶防范安全、電氣安全、智慧智能家居，并建議存“砌體結構、鋼結構或砌體框架混合結構”等情況的房屋必須積極開展結構檢測辨別。存量房的結構辨別具有較低的資質、地域性、技術、人員壁壘。資質方面，除了仍須國家證書廣泛普遍認可監督管理委員會頒贈的檢驗檢測機構資質認定證書(CMA)、中國合格評定國家認可委員會頒贈的檢測機構廣泛普遍認可證書(CNAS)及當地行政主管部門頒贈的建設工程質量檢測機構資質證書外，較之于普通建工檢測，各地對存量房結構鑒的定還具有更高資質建議。地域性方面，自身利益監管的考量檢測機構仍須向當地政府部門進行備案。在同一檢驗細分后領域，各地各層級的檢驗機構主管部門在全國統一的檢驗證書資質建議之外，往往可以出于本地監管的仍須對檢驗認證機構明確提出額外的備案或從業人員許可建議。具體內容至房屋結構辨別，部分地方政府部門通常建議檢測辨別機構在其管轄區域內具有套管試驗、辦公場所回去滿足用戶備案建議。技術、人員方面，存量房結構辨別工作較為繁瑣，專門從事這項技術工作的辨別人員既必須獲得登記注冊結構工程師、土木工程類中級以上技術職稱等資質，掌控房屋的結構設計和建筑施工技術，還要高超使用現代檢測技術和測試手段，了解各類有關法律法規和技術規范。達致上述建議對技術人員占比、設備設施水準等方面建議苛刻，仍須大額資金雇傭專業技之術人士團隊和出售專業檢測設備，對小企業起步形成非常大的障礙。深圳瑞捷、國檢集團是具備提供建筑安全性檢測業務能力的龍頭企業，有望受益于城中村改造會帶動的存量房質量檢測需求。此外，兩者業務也涵蓋房屋建設過程中的管理或檢測需求，也有望受益于城中村改造會帶動的房屋新建需求。深圳瑞捷是2022年7月住建部工程質量安全監管司委托開展建筑工程質量評價工作的8家第三方機構中唯一的民營企業，在房屋的結構和運維安全性評估方面具備品牌和技術優勢。在本次建筑工程質量評價工作中，公司參與全國自建房安全專項整治第三方現場核查工作，完成了4個省份，42個地級市，