公寓式辦公價(jià)格定位報(bào)告華僑城蘇河灣OCTSUHECREEK第一部分項(xiàng)目均價(jià)建議基于本案獨(dú)特的高端項(xiàng)目價(jià)值，從市場角度出發(fā)，對比參考競品、二手房，以及終端回報(bào)市場，確定本案在目前市場下的合理價(jià)格市場比較法二手房價(jià)格參考投資回報(bào)測算

價(jià)格初步確定價(jià)格修正確定定價(jià)思路市場比較法初步確定本案合理入市價(jià)格二手房價(jià)格參考參考未來投資回報(bào)空間，確定本案價(jià)值預(yù)期實(shí)現(xiàn)下的合理價(jià)格范圍，投資回報(bào)測算 最終確定本案合理入市價(jià)格市場比較法類比項(xiàng)目選取范圍全市銷售型高端類住宅1.全市范圍內(nèi)售價(jià)較高（單價(jià)4W）以上的高端類住宅項(xiàng)目2.有在售大面積產(chǎn)品，與本案存有直接競爭關(guān)系3.近一年有實(shí)際成交，保證價(jià)格的有效參考性總價(jià)競爭的高端公寓項(xiàng)目1.全市范圍內(nèi)售價(jià)較高（單價(jià)5W）以上的高端公寓項(xiàng)目2.主力成交產(chǎn)品為1000W級，與本案有總價(jià)競爭關(guān)系3.內(nèi)環(huán)內(nèi)或內(nèi)中環(huán)地段價(jià)值較高區(qū)域，保證客群關(guān)注點(diǎn)和項(xiàng)目價(jià)值的競爭參考性4.近一年有實(shí)際成交，保證價(jià)格的有效參考性市場比較法城市一品苑日月光中心

全市銷售型高端類住宅選擇全市銷售型高端類住宅項(xiàng)目進(jìn)行對比：p城市一品苑p日月光中心選取原則：——全市高端銷售型類住宅——有在售大面積產(chǎn)品——近一年內(nèi)有成交記錄市場比較法全市銷售型高端類住宅類比項(xiàng)目本案城市一品苑日月光中心閘北蘇河灣板塊，市中心核心地段，內(nèi)環(huán)盧灣淮海中路板塊，市中心核心地段，盧灣打浦橋板塊，市中心核心地段，內(nèi)環(huán)區(qū)位板塊內(nèi)內(nèi)環(huán)內(nèi)內(nèi)100120105地面交通發(fā)達(dá)，公交、軌交配套齊全地面交通便利，公交配套完善，距地地面交通發(fā)達(dá)，地鐵、公交配套齊全交通配套鐵有一定距離100100100區(qū)位價(jià)值緊鄰大悅城，與人民廣場、南京路商圈距淮海路商圈，周邊配套較齊全，但距主要依托自身商業(yè)配套，商業(yè)配套檔次一生活配套離1公里以內(nèi)，自身配套有高端商業(yè)離較遠(yuǎn)般；周邊配套較少且檔次低1009590蘇州河一線河景資源+3街坊集中景觀區(qū)+景觀資源欠缺，有一定人文資源（緊無強(qiáng)勢環(huán)境資源，有一定人文資源（緊鄰環(huán)境資源局部黃浦江遠(yuǎn)景鄰馬勒別墅等老洋房）田子坊）1008590注：本案均值100分；優(yōu)于本案的，評分高于100分，弱于本案的，評分低于100分市場比較法全市銷售型高端類住宅類比項(xiàng)目本案城市一品苑日月光中心建筑規(guī)模28.211.6530，2棟酒店式公寓3.6萬方（萬方）10080100超高層公寓、別墅、LOFT/SOHO、商業(yè)、酒店+高層酒店式公寓酒店式公寓、辦公、商業(yè)物業(yè)組合類型酒店；綜合體物業(yè)類型豐富1008090項(xiàng)目價(jià)值規(guī)劃布局圍合式規(guī)劃設(shè)計(jì)，A棟南北向，B棟東西融合歷史景觀與城市景觀，打造地標(biāo)式都向，但C棟辦公超高層在南面，對A、B市綜合體單棟高層+酒店，無亮點(diǎn)棟采光遮擋嚴(yán)重1008090內(nèi)部景觀空間小，以硬質(zhì)鋪裝為主，結(jié)合無內(nèi)部景觀內(nèi)部硬質(zhì)鋪裝為主，景觀空間較小內(nèi)部景觀打造綠栽營造景觀體系1009095法拉利俱樂部會所、寶格麗酒店（全球第四星級城市酒店，會所泳池、健身、無單獨(dú)會所，主要依靠14萬方購物中心會所/配套四家）、高端精品商業(yè)SPA等配套商業(yè)配套1009090市場比較法全市銷售型高端類住宅類比項(xiàng)目本案城市一品苑日月光中心立面視覺沖擊強(qiáng)、標(biāo)識記憶深刻的立面設(shè)計(jì)風(fēng)格，Art-Deco風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格，石材+玻璃幕墻公建感較強(qiáng)石材干掛+玻璃幕墻1009090復(fù)式無煤氣，平層通煤氣，戶型功能性及采光上均3梯4戶，通煤氣，采光面多開間設(shè)計(jì)，戶型較為7-26層為4+1梯10戶，27層以上4+1梯6戶，不戶型價(jià)值有一定不足，但在舒適度及產(chǎn)品設(shè)計(jì)上有亮點(diǎn)（三通煤氣，戶型設(shè)計(jì)較方正，功能性產(chǎn)品為主，舒適層雙復(fù)式）正氣，功能性較佳，贈送陽臺面積，附加值較高度一般，部分戶型贈送陽臺，有一定附加值產(chǎn)品價(jià)值100115105裝修價(jià)值裝修標(biāo)準(zhǔn)：10000元/㎡（工程造價(jià)6000元/裝修標(biāo)準(zhǔn)：7000元/㎡，軟硬裝全配裝修標(biāo)準(zhǔn)：5000元/㎡㎡）選用博德寶、米勒、唯寶等國際一線高端品選用博德寶、杜拉維特、漢斯格雅等國外品選用西門子、科勒、弗蘭卡、漢斯格雅等常牌，材質(zhì)檔次較高，細(xì)節(jié)處理較好，整體裝牌，品牌規(guī)格檔次較高，整體裝修品質(zhì)一般；規(guī)高端品牌，品牌規(guī)格較低，材質(zhì)使用檔次修品質(zhì)高端，但廚房電器配置少法國ARTEOR智能中控系統(tǒng)，智能化有亮點(diǎn)一般，整體裝修品質(zhì)較差1009580市場比較法全市銷售型高端類住宅類比項(xiàng)目細(xì)項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)權(quán)重城市一品苑日月光中心擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)位板塊81209.61058.4區(qū)位價(jià)值交通配套710071007生活配套8957.6907.2環(huán)境資源9857.65908.1建筑規(guī)模7805.61007物業(yè)組合7805.6906.3項(xiàng)目價(jià)值規(guī)劃布局8806.4907.2內(nèi)部景觀打造6905.4955.7會所/配套10909909立面9908.1908.1產(chǎn)品價(jià)值戶型價(jià)值1011511.510510.5裝修價(jià)值119510.45808.8合計(jì)10093.993.3

依據(jù)市場比較法，通過加權(quán)計(jì)算各競爭項(xiàng)目的實(shí)際參考價(jià)格，得出，本案公寓式辦公目前合理毛坯入市價(jià)格約為：52300元/㎡城市一品苑日月光中心11年至今成交價(jià)格（元/㎡)5620853786裝修標(biāo)準(zhǔn)7000500011年至今毛坯價(jià)格（元/㎡)4920848786價(jià)格比較系數(shù)93.9%93.3%實(shí)際參考價(jià)格（元/㎡)5240552289項(xiàng)目權(quán)重系數(shù)0.50.5本項(xiàng)目參考價(jià)格（元/㎡)52347市場比較法類比項(xiàng)目選取范圍全市銷售型高端類住宅1.全市范圍內(nèi)售價(jià)較高（單價(jià)4W）以上的高端類住宅項(xiàng)目2.有在售大面積產(chǎn)品，與本案存有直接競爭關(guān)系3.近一年有實(shí)際成交，保證價(jià)格的有效參考性總價(jià)競爭的高端公寓項(xiàng)目1.全市范圍內(nèi)售價(jià)較高（單價(jià)5W）以上、主售戶型面積與本案接近的高端公寓項(xiàng)目2.主力成交產(chǎn)品為1000W級，與本案有總價(jià)競爭關(guān)系3.內(nèi)環(huán)內(nèi)或內(nèi)中環(huán)地段價(jià)值較高區(qū)域，保證客群關(guān)注點(diǎn)和項(xiàng)目價(jià)值的競爭參考性4.近一年有實(shí)際成交，保證價(jià)格的有效參考性市場比較法 總價(jià)競爭的高端公寓項(xiàng)目5W級以上高端公寓成交排名（2011.7.1至今）總價(jià)競爭的高端公寓項(xiàng)目選取原則：n千萬級總價(jià)項(xiàng)目（考慮價(jià)格彈性，區(qū)間選擇為700-1300W）n主力成交戶型面積接近（面積有彈性區(qū)間不宜超過180㎡）n目標(biāo)客戶需求考慮，戶型功能相同或相近（本案主力為二房產(chǎn)品，相似戶型面積產(chǎn)品功能不宜超過三房）n目標(biāo)客戶關(guān)注點(diǎn)和項(xiàng)目核心價(jià)值對比考慮，選取市中心熱點(diǎn)地段項(xiàng)目綜合考慮，選取競爭參考項(xiàng)目為：遠(yuǎn)中風(fēng)華園、尚海灣豪庭市場比較法 總價(jià)競爭的高端公寓項(xiàng)目選擇全市與本案總價(jià)級相當(dāng)?shù)母叨俗≌?xiàng)目進(jìn)行對比：p遠(yuǎn)中風(fēng)華園p尚海灣豪庭遠(yuǎn)中風(fēng)華園尚海灣豪庭市場比較法 總價(jià)競爭的高端公寓項(xiàng)目類比項(xiàng)目本案遠(yuǎn)中風(fēng)華園尚海灣豪庭閘北蘇河灣板塊，市中心核心地北靜安板塊，市中心核心地段，徐匯龍華濱江板塊，內(nèi)中環(huán)區(qū)位板塊段，內(nèi)環(huán)內(nèi)內(nèi)環(huán)內(nèi)10011095地面交通發(fā)達(dá)，公交、軌交配套地面交通便利，公交、軌交配地面交通、軌交配套均較優(yōu)越，套齊全；但進(jìn)入城市主干道時(shí)交通配套齊全公交配套弱間相對較長1009595區(qū)位價(jià)值緊鄰大悅城，與人民廣場、南京近南京西路、梅泰恒商圈，生周邊生活配套目前較欠缺，目前生活配套路商圈距離1公里以內(nèi)，自身配套活配套完善，但有一定距離僅有卜峰蓮花；自身規(guī)劃有大體有高端商業(yè)量商業(yè)1009580蘇州河一線河景資源+3街坊集中欠缺，有一定人文氛圍一/二線江景資源+河景，資源優(yōu)環(huán)境資源景觀區(qū)+局部黃浦江遠(yuǎn)景越10080110注：本案均值100分；優(yōu)于本案的，評分高于100分，弱于本案的，評分低于100分市場比較法 總價(jià)競爭的高端公寓項(xiàng)目類比項(xiàng)目本案遠(yuǎn)中風(fēng)華園尚海灣豪庭建筑規(guī)模28.211062（萬方）10090110超高層公寓、別墅、小高層/高層公寓、聯(lián)排別墅，小高層/高層公寓、凱賓斯基五星級物業(yè)組合類型LOFT/SOHO、商業(yè)、酒店；酒店、寫字樓、下沉式風(fēng)情商業(yè)街、純住宅社區(qū)綜合體物業(yè)類型豐富高端幼兒園10090100項(xiàng)目價(jià)規(guī)劃布局值融合歷史景觀與城市景觀，打造兵營式排布錯(cuò)落式排布，景觀面最大化地標(biāo)式都市綜合體10080100內(nèi)部景觀空間小，以硬質(zhì)鋪裝為聘請美國頂級大師級設(shè)計(jì)，內(nèi)部內(nèi)部景觀打造，特色水景、露天泳景觀打造較佳，品質(zhì)感較強(qiáng)，但池、藝術(shù)風(fēng)雨廊、特色小品等歐洲內(nèi)部景觀打造主，結(jié)合綠栽營造景觀體系無突出景觀亮點(diǎn)和主題皇家中央景觀園林100105115法拉利俱樂部會所、寶格麗酒店2000㎡法式會所，設(shè)置室內(nèi)泳每棟樓的一樓均為6米挑高的多主題會所/配套（全球第四家）、高端精品商業(yè)池、壁球館、棋牌室、健身房、泛會所，凱賓斯基五星級酒店、幼桑拿房等兒園、12萬方下沉式商業(yè)10080100市場比較法 總價(jià)競爭的高端公寓項(xiàng)目類比項(xiàng)目本案遠(yuǎn)中風(fēng)華園尚海灣豪庭立面視覺沖擊強(qiáng)、標(biāo)識記憶深刻的立面設(shè)計(jì)風(fēng)現(xiàn)代法式風(fēng)格，面磚搭配燕尾槽設(shè)計(jì)，新古典主義風(fēng)格，全天然石材+玻格，公建感較強(qiáng)品質(zhì)差璃幕墻+恒盛金頂10075100辦公屬性，復(fù)式無煤氣，戶型功能性、居住體住宅產(chǎn)權(quán)，居住體驗(yàn)感較佳，戶型設(shè)計(jì)較方住宅產(chǎn)權(quán)，居住體驗(yàn)感佳，戶型采光戶型價(jià)驗(yàn)感及采光上均存在不足，但在舒適度及設(shè)計(jì)正，采光、功能性均有優(yōu)勢，但邊套設(shè)計(jì)較及功能性均有一定優(yōu)勢，但戶型設(shè)計(jì)產(chǎn)品價(jià)值上有亮點(diǎn)（三層雙復(fù)式）差，舒適度上不如本案及方正程度上略有不足100105110值裝修價(jià)裝修標(biāo)準(zhǔn)：10000元/㎡（工程造價(jià)6000裝修標(biāo)準(zhǔn)：8000元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)：8000元/㎡值元/㎡）選用博德寶、米勒、唯寶等國際一線高端SMEG全套廚具，DURAVIT全套衛(wèi)浴，選用博德寶、庫博仕、漢斯格雅品牌，材質(zhì)檔次較高，細(xì)節(jié)處理較好，整使用系列檔次較低，裝修品質(zhì)較差等國際頂級/一線高端品牌，整體體裝修品質(zhì)高端，但廚房電器配置較少實(shí)際相當(dāng)于4000元/㎡市場標(biāo)準(zhǔn)裝修品質(zhì)較高10075100市場比較法 總價(jià)競爭的高端公寓項(xiàng)目遠(yuǎn)中風(fēng)華園尚海灣豪庭類比項(xiàng)目細(xì)項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)權(quán)重?cái)M合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)位板塊81108.8957.6區(qū)位價(jià)值交通配套7956.65956.65生活配套8957.6806.4環(huán)境資源9807.21109.9建筑規(guī)模7906.31107.7物業(yè)組合7906.31007項(xiàng)目價(jià)值規(guī)劃布局8806.41008內(nèi)部景觀打造61056.31156.9會所/配套1080810010立面9756.751009產(chǎn)品價(jià)值戶型價(jià)值1010510.511011裝修價(jià)值11758.2510011營銷影響去化速度評估-10-5合計(jì)10099.05106.15依據(jù)市場比較法，通過加權(quán)計(jì)算各競爭項(xiàng)目的實(shí)際參考價(jià)格，得出本案公寓式辦公目前合理毛坯入市價(jià)格約為：52100元/㎡遠(yuǎn)中風(fēng)華園尚海灣豪庭12年成交價(jià)格（元/㎡)8272860787裝修標(biāo)準(zhǔn)8000800012年毛坯價(jià)格（元/㎡)7472852787價(jià)格比較系數(shù)99.05%106.15%實(shí)際參考價(jià)格（元/㎡)7544549729權(quán)重系數(shù)0.60.4住宅參考價(jià)格（元/㎡)65158類住宅/住宅產(chǎn)權(quán)系數(shù)0.8項(xiàng)目參考價(jià)格（元/㎡)52127備注：遠(yuǎn)中風(fēng)華園12年月均去化2.6套，尚海灣豪庭12年月均去化16.1套，白金灣府邸12年月均去化1.4套。去化速度評估標(biāo)準(zhǔn)：月均去化不足5套（周均1套以下），減10分，月均去化不足20套（難以滿足本案去化速度要求），減5分市場比較法二手房價(jià)格參考投資回報(bào)測算

價(jià)格初步確定價(jià)格修正確定二手房價(jià)格參考價(jià)格參考原則考慮到本案作為住宅替代產(chǎn)品的功能價(jià)值，周邊二手房價(jià)格會對本案產(chǎn)生一定價(jià)格干擾因此，本案定價(jià)時(shí)需綜合參考周邊高端二手房公寓價(jià)格，以確定本案合理入市價(jià)格。二手房選取原則1.選取本案所在區(qū)域代表性二手房公寓項(xiàng)目2.考慮到本案所在區(qū)域缺乏高品質(zhì)公寓項(xiàng)目，因此參考選取臨近本案區(qū)域的代表性高端二手房公寓項(xiàng)目3.選取建筑年代較新的高端二手房公寓項(xiàng)目價(jià)格參考方法1.重點(diǎn)參考周邊區(qū)域高端二手房價(jià)格，結(jié)合區(qū)域內(nèi)二手房價(jià)格，判斷本案基準(zhǔn)參考價(jià)格2.因?yàn)槎址抠I賣過程中會產(chǎn)生交易稅費(fèi)成本，均屬于購房成本內(nèi)容，因此需計(jì)入房價(jià)3.綜合基準(zhǔn)價(jià)格和交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)成本，兩者相加，得出本案合理參考價(jià)格二手房價(jià)格參考本案基準(zhǔn)參考價(jià)格確定周邊高端二手房公寓項(xiàng)目選取永盛苑圣和圣廣場華祺苑聯(lián)富假日公寓新昌城國際麗都城中福城三期選取項(xiàng)目所在區(qū)域及周邊區(qū)域內(nèi)建筑年代較新、品質(zhì)及價(jià)格較高的二手房住宅項(xiàng)目作為參考。

區(qū)域小區(qū)名稱年代參考均價(jià)裝修聯(lián)富假日公寓200726680精裝不夜城圣和圣廣場200824417精裝華祺苑200327309精裝永盛苑200224029精裝人民廣場新昌城200749132精裝中福城（3期）200547020精裝南京西路國際麗都城200555429精裝u目前項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)二手房項(xiàng)目整體價(jià)格水平較低，均價(jià)約在25000-28000元/㎡，價(jià)格基礎(chǔ)薄弱；u考慮到本案整體規(guī)劃、品質(zhì)及未來區(qū)域發(fā)展價(jià)值，本案價(jià)格應(yīng)跳脫區(qū)域價(jià)格，重點(diǎn)參考相鄰的人民廣場板塊內(nèi)品質(zhì)及價(jià)格較高的二手房項(xiàng)目，價(jià)格水平在47000-50000元/㎡；并適當(dāng)參考南京西路板塊二手房價(jià)格。綜合判斷，確定本案合理參考的二手房基準(zhǔn)價(jià)格約為：48500元/㎡（取均值）二手房價(jià)格參考周邊高端二手房價(jià)格參考周邊高端二手房基準(zhǔn)參考價(jià)格：48500元/㎡二手房交易稅率（按非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)）：買賣雙方合計(jì)稅費(fèi)約13.5%稅費(fèi)名稱稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交易手續(xù)費(fèi)2.5元/平方米×建筑面積賣方營業(yè)稅合同價(jià)×5.65%個(gè)人所得稅合同價(jià)的2%或利潤部分×20％中介費(fèi)房屋成交總額×1%契稅3%交易手續(xù)費(fèi)2.5元/平方米×建筑面積權(quán)證印花稅5元/本買方房產(chǎn)稅合同價(jià)*70%*0.6%交易登記費(fèi)非普通住宅：300元配圖費(fèi)25元中介費(fèi)房屋成交總額×1%

參考上海二手房交易稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和非普通住宅界定標(biāo)準(zhǔn)；本案目前合理銷售價(jià)格=基準(zhǔn)價(jià)格*（100%+二手房交易稅費(fèi)成本）48500*113.5%≈55000元/㎡（含裝修）考慮到目前周邊二手房項(xiàng)目基本為精裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)大概在3000元/㎡左右，則：本案毛坯參考價(jià)格為52000元/㎡注：未計(jì)入其他非必要性交付費(fèi)用。本案類住宅入市價(jià)格初步建議為：毛坯52000元/㎡，裝修58000元/㎡（裝修6000元/㎡）同類競爭參考：523000元/㎡,市場卡位法總價(jià)競爭參考：52100元/㎡二手房價(jià)格參考 本案類住宅參考均價(jià)：52000元/㎡考慮到整體市場仍處于調(diào)控期，市場回暖趨勢并不明顯，同時(shí)考慮到本案回籠資金的指標(biāo)要求，本案價(jià)格確定以風(fēng)險(xiǎn)控制考慮、安全銷售及資金回籠為首要原則，由此確定本案41街坊類住宅目前毛坯入市價(jià)格為：52000元/㎡市場比較法二手房價(jià)格參考投資回報(bào)測算

價(jià)格初步確定價(jià)格修正確定投資回報(bào)測算價(jià)格修正原則目前全市缺乏可參考的同質(zhì)產(chǎn)品，且本案及區(qū)域價(jià)值目前缺乏現(xiàn)實(shí)參考基礎(chǔ)，本案未來價(jià)值回報(bào)難以判斷；因此本案選取可參考的高端酒店式公寓，判斷本案未來的成長價(jià)值和回報(bào)收益，以推斷有價(jià)值支撐的現(xiàn)實(shí)銷售價(jià)格。高端酒店式公寓選取原則1.選取本案及周邊區(qū)域高端酒店式公寓2.考慮到終端租賃客戶的關(guān)聯(lián)性，選取參考項(xiàng)目3.考慮到未來價(jià)值成長，選取本案價(jià)值參考和模板區(qū)域項(xiàng)目價(jià)格修正方法1.綜合參考各項(xiàng)目租金，確定本案未來可實(shí)現(xiàn)的回報(bào)租金范圍2.以常規(guī)投資回報(bào)水平（年回報(bào)率6%）計(jì)算，推算未來租金回報(bào)下的銷售價(jià)格范圍（含裝修）3.判斷本案初步建議價(jià)格是否契合，最終確定本案41街坊類住宅入市價(jià)格投資回報(bào)測算全市租賃型高端酒店式公寓萊爵服務(wù)式公寓上海商城酒店式公寓 雅詩閣淮海路服務(wù)公寓靜安8號 逸蘭錦麟公寓莎瑪新天地

?閘北高端租賃型酒店式公寓目前空白。馨樂庭金橋服務(wù)公寓?選取黃浦、盧灣、靜安三個(gè)區(qū)域的租賃型酒店式公寓項(xiàng)目。新黃浦酒店公寓——地緣關(guān)聯(lián)性——客戶導(dǎo)入?yún)^(qū)域考慮——未來價(jià)值成長參考輝盛庭國際公寓華山公寓租金回報(bào)率測算全市租賃型高端酒店式公寓區(qū)域項(xiàng)目名稱總套樓層戶型面積租金水平單位租金（元/㎡入住區(qū)域項(xiàng)目名稱總套樓層戶型面積租金水平單位租金（元/入住率數(shù)狀況（㎡）（萬元/月）/月）率數(shù)狀況（㎡）（萬元/月）㎡/月）雅詩閣淮單房：59-70單房：2.2-4單房：370-5701R：981R：1.9-2.21R：200-230基本滿海路服務(wù)27838F1R：83-1291R：3.5-4.51R：350-42080%靜安8號15636F2R：135-1482R：2-2.52R：150-170公寓2R：155-1792R：4.5-62R：290-3403R：176-1893R：2.8-3.53R：160-190租逸蘭錦麟10633F2R：1802R：4.72R：26095%萊爵服務(wù)60余22F2R：104-1422R：1-2.12R：90-15095%盧灣天地3R：2203R：5-73R：220-320式公寓3R：1253R：1.2-1.43R：90-1201R：911R：3.5-3.851R：380-420莎瑪新天10031F2R：122-1422R：3.9-4.42R：310-32090%單房：47單房：3.5-4.5單房：750-960地3R：188-1923R：5-5.53R：260-290靜安上海商城1R：931R：5-5.51R：540-59090%復(fù)式：385復(fù)式：11復(fù)式：290酒店式公47232F2R：133-1932R：6-102R：450-520寓3R：167-2273R：8-113R：480-490輝盛庭國1R：63-951R：2-2.51R：260-32027230F2R：117-1352R：2.8-3.82R：240-28090%4R：267-3844R：12-154R：390-4503R：157-2423R：4-53R：210-250馨樂庭金單房：27-33單房：1.2-1.5單房：440-460橋服務(wù)公26018F1R：50-671R：1.5-21R：290-30080%寓2R：862R：2.2-2.52R：250-2903R：208-2153R：2.5-33R：120-140黃浦1R：63-871R：1.4-21R：220-230華山公寓14838F4R：240-2484R：3-43R：120-16095%新黃浦酒25530F2R：97-1132R：2-32R：200-25080%復(fù)式：380-458復(fù)式：5.5-6.5復(fù)式：140-150店公寓3R：1313R：2.8-33R：210-2304R：2264R：4.84R：210租金回報(bào)率測算

全市租賃型高端酒店式公寓租金格局靜安上海商城位置核心，租金較高，單位租金在450元/㎡/月以上；其他項(xiàng)目位置較偏，租金水平在90-190元/㎡/月

人民廣場租金水平：250-290元/㎡/月新天地租金水平：260-340元/㎡/月

?考慮到地緣關(guān)系的相似性，重點(diǎn)參考距離本案最近的人民廣場板塊租金水平；?另考慮到租金未來成長性，可適當(dāng)參考新天地板塊及上海商城租金情況；建議本案可參考的合理租金水平為：260-300元/㎡u根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，按照6%的年投資回報(bào)率測算價(jià)格；u測算公式：V=A/R=單位月租金*12/年投資回報(bào)率；投資回報(bào)測算本案目前可實(shí)現(xiàn)銷售約為：52000-60000元/㎡（含裝修）1R由于面積較小，租金普遍偏高，本案重點(diǎn)參考2R、3R租金水平最終修正后的價(jià)格入市價(jià)格初步建議：投資回報(bào)測算價(jià)格范圍：毛坯52000元/㎡裝修52000-60000元/㎡裝修58000元/㎡綜合競爭市場和二手房市場建議的入市價(jià)格，與本案未來成長價(jià)值和客戶收益回報(bào)區(qū)間吻合；同時(shí)考慮到目前市場背景和公司銷售/資金指標(biāo)要求，價(jià)格不宜拉升至60000元/㎡建議本案41街坊類住宅入市價(jià)格維持為：毛坯52000元/㎡；裝修58000元/㎡第二部分價(jià)目表建議考量因素產(chǎn)品定價(jià)考量因素平面 立面 景觀 戶型 +樓棟決定房源價(jià)格 決定樓棟價(jià)格樓棟 樓棟差異北側(cè)面對曲阜路景觀較差西側(cè)面對西藏路與老建筑景觀較差

東側(cè)面對中心綠地未來景觀相對較好

A棟——優(yōu)點(diǎn)：傳統(tǒng)南北朝向擁有蘇州河景觀；缺點(diǎn)：部分北側(cè)房源景觀較差；B棟——優(yōu)點(diǎn)：東側(cè)朝向擁有陸家嘴景觀和3街坊景觀，南側(cè)親水性更好；缺點(diǎn)：東西朝向，西側(cè)景觀較差，東側(cè)景觀存在被1街坊遮擋可能；產(chǎn)品：B棟優(yōu)于A棟推售：A棟早于B棟公開考慮到產(chǎn)品差異、首次公開安全性、未來價(jià)格成長性，建議A棟略低于B棟均價(jià)均價(jià)差額5%南側(cè)面對蘇州河具有景觀優(yōu)勢平面因素A棟南北朝向東西兩側(cè)受B棟遮擋差異較大西側(cè)A1、A2基本不受任何東側(cè)A1、A2戶型與與B樓影響間距非常近，采光和視野受到一定影響南側(cè)