第一章房地產(chǎn)市場及其均衡2011.3第一章房地產(chǎn)市場及其均衡2011.31內(nèi)容提要1、房地產(chǎn)市場類型2、房地產(chǎn)市場特點3、房地產(chǎn)市場的功能4、房地產(chǎn)市場的供給和需求5、房地產(chǎn)市場運行機制6、房地產(chǎn)市場運行特征7、影響房地產(chǎn)供求的因素8、房地產(chǎn)投資與消費市場9、分類房地產(chǎn)市場及運行規(guī)律內(nèi)容提要1、房地產(chǎn)市場類型2房地產(chǎn)市場市場：買賣雙方交易的場所交易活動發(fā)生的過程房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)交易活動的總和，是買賣雙方相互作用的一種機制1、房地產(chǎn)市場類型房地產(chǎn)市場市場：買賣雙方交易的場所31、房地產(chǎn)市場類型（1）地產(chǎn)市場A、土地一級市場：是以讓渡一定時期土地使用權(quán)益為內(nèi)容的地產(chǎn)市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場，

兩種情況（國家－－開發(fā)商）①土地批發(fā)市場：開發(fā)企業(yè)或土地使用者向國家一次支出讓金②土地租賃市場：土地使用者每年向國家交納地租B、土地二級市場：土地使用者將達到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，放入流通領(lǐng)域進行交易的市場，是指生地－－熟地－－轉(zhuǎn)讓，或者直接建成商品房出售（開發(fā)商－－消費者）C、土地三級市場：消費者之間的交易1、房地產(chǎn)市場類型（1）地產(chǎn)市場41、房地產(chǎn)市場類型（2）房地產(chǎn)物業(yè)市場A、房地產(chǎn)開發(fā)市場：主體房地產(chǎn)開發(fā)商（指房地產(chǎn)從策劃－－建造－－使用，直至拆毀的全過程）1、房地產(chǎn)市場類型（2）房地產(chǎn)物業(yè)市場A、房地產(chǎn)開發(fā)市場：主51、房地產(chǎn)市場類型B、建筑施工市場：主體是建筑商C、房地產(chǎn)物業(yè)交易租賃市場：主要是指出售和出租，主體開發(fā)商或代理商，主體在該市場中：①獲取利潤；②收集用戶的意見反饋從而指導以后的開發(fā)經(jīng)營活動；③多種出售和出租形式為用戶提供方便D、房地產(chǎn)金融市場：是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動過程中貨幣資金融通的場所，貫穿于所有市場的各個環(huán)節(jié)。開發(fā)商建筑商工程承包合同1、房地產(chǎn)市場類型B、建筑施工市場：主體是建筑商開發(fā)商建筑商62、房地產(chǎn)市場特點（1）地區(qū)性：不能進行調(diào)劑，因而房價存在極大差異,主要是由房地產(chǎn)的位置固定性和性能差異性決定的。（2）供給調(diào)節(jié)過程滯后性：供不應求時，供給的增加需要較長時間；供過于求時，多余的需要較長時間方能被市場消化。（3）壟斷競爭性：交易價格及交易信息多為非公開的，而且房地產(chǎn)投資決策受價格以外的因素影響較大。（4）投機性：僅次于金融市場（5）交易形式多樣性：買賣、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、典當?shù)龋⑶医灰谆顒映掷m(xù)時間較長。2、房地產(chǎn)市場特點（1）地區(qū)性：不能進行調(diào)劑，因而房價存在極72、房地產(chǎn)市場特點（6）交易復雜性：房地產(chǎn)交易從有初步意向到交易完成，需要進行尋找買賣雙方、現(xiàn)場考察、查閱資料、簽訂契約、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或設定登記等等一系列活動。（7）受金融市場的強烈影響性：房地產(chǎn)價值大，其交易對信貸的依賴性較強（8）市場效率低：房地產(chǎn)形式多樣，很多方面存在較多差異，買賣雙方需要花費相當?shù)臅r間和費用進行了解（9）政府干預性：政府通過財政金融政策、土地利用政策、城市規(guī)劃以及環(huán)境保護等手段來鼓勵或限制房地產(chǎn)開發(fā)2、房地產(chǎn)市場特點（6）交易復雜性：房地產(chǎn)交易從有初步意向到83、房地產(chǎn)市場的功能房地產(chǎn)市場的功能可以歸納為三個方面：資源配置功能、信息傳遞功能、價值實現(xiàn)和價值評價功能，是通過房地產(chǎn)的供求、競爭、價格機制及其相互作用表現(xiàn)出來的。（1）資源配置功能：房地產(chǎn)市場的首要功能，又可分為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供求、優(yōu)化房地產(chǎn)資源的配置兩個層面。（2）信息傳遞功能：是連接房地產(chǎn)開發(fā)和需求的紐帶，也是連接社會總供給和總需求的橋梁。（3）價值實現(xiàn)和價值評價功能：房地產(chǎn)市場通過逐步建立健全的價格機制，對房地產(chǎn)的價值進行客觀的評價，使得房地產(chǎn)業(yè)部門及相關(guān)產(chǎn)業(yè)部門都能得到合理的利潤和滿足自身發(fā)展的資金積累，從而促進各產(chǎn)業(yè)部門的健康發(fā)展乃至整個國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。3、房地產(chǎn)市場的功能房地產(chǎn)市場的功能可以歸納為三個方面：資源94、房地產(chǎn)市場的供給和需求經(jīng)濟學中，供給是指在其他條件相同時，賣者在既定的時間和既定的市場上以不同價格所提供的一種商品或勞務的數(shù)量。需求是指在其他條件相同時，買者在既定的時間和既定的市場上以不同價格所樂意購買的一種商品或勞務的數(shù)量。4.1房地產(chǎn)需求房地產(chǎn)需求是指在一個特定時期內(nèi)，消費者在多種可能的價格下，愿意而且能夠購買的房地產(chǎn)數(shù)量房地產(chǎn)的需求量是在一個特定價格下，消費者愿意而且能夠購買房地產(chǎn)的數(shù)量房地產(chǎn)需求的特點：多樣性、區(qū)域性、層次性、雙重性以及可替代性。4、房地產(chǎn)市場的供給和需求經(jīng)濟學中，供給是指在其他條件相同時104.1房地產(chǎn)需求影響房地產(chǎn)需求量的因素有：房地產(chǎn)價格、消費者收入和消費偏好、替代房地產(chǎn)的價格、預期房地產(chǎn)價格的變動趨勢以及社會發(fā)展水平和人口因素等。房地產(chǎn)價格：在其他條件不變的情況下，房地產(chǎn)價格高，就會限制房地產(chǎn)的需求，反之依然。但是由于房地產(chǎn)這種特殊商品具有自身的特殊性，所以房地產(chǎn)價格對房地產(chǎn)的影響又呈現(xiàn)出復雜的變化規(guī)律，如在投機性需求占據(jù)主導地位時，房地產(chǎn)需求與房地產(chǎn)價格往往呈現(xiàn)一種正向變動關(guān)系。消費者收入水平和消費偏好：消費者收入決定消費者的消費邊界，消費偏好則決定其消費結(jié)構(gòu)。消費者預期：如果消費者的預測是樂觀的，對房地產(chǎn)需求就會增加，反之減少。4.1房地產(chǎn)需求影響房地產(chǎn)需求量的因素有：114.1房地產(chǎn)需求社會經(jīng)濟發(fā)展水平和城市化水平：房地產(chǎn)需求與社會經(jīng)濟發(fā)展水平以及城市化水平是一種正相關(guān)的關(guān)系。政策因素：政策因素可以導致房地產(chǎn)價格的變化、消費者預期的變化以及融資困難度的變化等，從而影響房地產(chǎn)的需求。價格需求量價格變動對需求量的影響價格需求量價格不變，消費者收入對需求量的影響收入增加4.1房地產(chǎn)需求社會經(jīng)濟發(fā)展水平和城市化水平：房地產(chǎn)需求與124.2房地產(chǎn)供給房地產(chǎn)供給可以從微觀和宏觀兩個角度理解，宏觀角度的房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)總供給，其數(shù)量上應該是微觀房地產(chǎn)供給的總和。房地產(chǎn)供給是指在一個特定時期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商在多種可能的價格下，愿意而且能夠供給的房地產(chǎn)數(shù)量供給量是指在一個特定價格下，開發(fā)商愿意而且能夠供給的房地產(chǎn)數(shù)量房地產(chǎn)供給的特點：缺乏彈性層次性滯后性。4.2房地產(chǎn)供給房地產(chǎn)供給可以從微觀和宏觀兩個角度理解，宏134.2房地產(chǎn)供給影響某一房地產(chǎn)供給的因素有：房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)開發(fā)成本、建筑技術(shù)水平、替代房地產(chǎn)價格、預期房地產(chǎn)價格變動以及政策因素等。房地產(chǎn)價格：按照供給定理，房地產(chǎn)供給與房地產(chǎn)價格正相關(guān)，即價格與供給量存在著同向變動的關(guān)系，在其他條件不變的情況下，供給量隨著價格的上升而增加。房地產(chǎn)開發(fā)成本：即生產(chǎn)要素價格，包括土地價格、建筑材料以及人工費等等。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)商可以利用提高容積率以及縮小生產(chǎn)規(guī)模和放慢開發(fā)進度等措施應對土地等生產(chǎn)要素的微升，但當這些生產(chǎn)要素價格上升較大時則會影響房地產(chǎn)的供給。4.2房地產(chǎn)供給影響某一房地產(chǎn)供給的因素有：房地產(chǎn)價格、房144.2房地產(chǎn)供給房地產(chǎn)開發(fā)商的未來預期：這種對未來的預期包括對國民經(jīng)濟發(fā)展形式、通貨膨脹、未來房地產(chǎn)價格走勢、經(jīng)濟周期的預期、對國家房地產(chǎn)政策、產(chǎn)業(yè)政策等等的預期。政策因素：包括房地產(chǎn)政策、相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策等。價格供給量價格變化對供給量的影響價格供給量價格不變，開發(fā)成本降低對供給量的影響成本降低4.2房地產(chǎn)供給房地產(chǎn)開發(fā)商的未來預期：這種對未來的預期包154.3房地產(chǎn)供求均衡房地產(chǎn)價格的形成是由房地產(chǎn)市場需求和房地產(chǎn)市場供給相互作用共同決定：價格的變化與房地產(chǎn)市場均衡的形成q0數(shù)量價格p0sdp1p2s1d1需求曲線供給曲線4.3房地產(chǎn)供求均衡房地產(chǎn)價格的形成是由房地產(chǎn)市場需求和房164.4房地產(chǎn)供求彈性（1）概念彈性是一個變量對于另一個變量的敏感性的度量。房地產(chǎn)需求（價格）彈性是指房地產(chǎn)價格上升（下降）1％，消費者對房地產(chǎn)的需求量將會下降（上升）的百分數(shù)，反映了需求量對于價格變化的敏感性。也就是指房地產(chǎn)需求量對房地產(chǎn)價格變動的反映程度。房地產(chǎn)需求（收入）彈性是指收入每增加（減少）一個百分點所引起的房地產(chǎn)需求量增加（減少）的百分點，即房地產(chǎn)需求量的變動對收入變動的反應程度。PQ需求S4.4房地產(chǎn)供求彈性（1）概念PQ需求S174.4房地產(chǎn)供求彈性房地產(chǎn)供給（價格）彈性是指房地產(chǎn)價格上升（下降）1％，開發(fā)商對房地產(chǎn)的供給量將會上升（下降）百分數(shù)，反映了供給量對于價格變化的敏感性。QP供給S4.4房地產(chǎn)供求彈性房地產(chǎn)供給（價格）彈性是指房地產(chǎn)價格上184.4房地產(chǎn)供求彈性（2）房地產(chǎn)供給彈性分析由于房地產(chǎn)開發(fā)周期比較長，所以房地產(chǎn)供給彈性在不同的時期具有不同的特點。一般來說，短期內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性較小，長期內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性較大。QP短期內(nèi)供給彈性較小SQPS長期內(nèi)供給彈性較大4.4房地產(chǎn)供求彈性（2）房地產(chǎn)供給彈性分析QP短期內(nèi)供給194.4房地產(chǎn)供求彈性此外，還有對完全無彈性、缺乏彈性、等彈性、有彈性、完全有彈性等情況的描述：QPS0S1S2S3S44.4房地產(chǎn)供求彈性此外，還有對完全無彈性、缺乏彈性、等彈205、房地產(chǎn)市場運行機制（1）短期房地產(chǎn)供求：供求數(shù)量PS1bad2d1需求由d1增加到d2，供給調(diào)節(jié)滯后，短期供給不變，價格由a增加到b5、房地產(chǎn)市場運行機制（1）短期房地產(chǎn)供求：供求數(shù)量PS1b215、房地產(chǎn)市場運行機制（2）長期房地產(chǎn)供求：Pd2d1供求數(shù)量S1S2S3d3長期供給曲線經(jīng)濟日益增長的地區(qū)，需求穩(wěn)定增長，地價、勞動力成本、建材成本持續(xù)上漲，由于供求的相互影響，價格產(chǎn)生波動：a→b→c→d→e，在經(jīng)濟日益衰減的地區(qū)則呈現(xiàn)：e→f→c→g→adbacef5、房地產(chǎn)市場運行機制（2）長期房地產(chǎn)供求：Pd2d1供求數(shù)226、房地產(chǎn)市場運行特征（1）質(zhì)量、位置相近房地產(chǎn)，價格相近（2）供求均衡，價格穩(wěn)定（3）供過于求，價格下降，開發(fā)項目減少，市場成為買方市場；供不應求，價格上漲，開發(fā)項目增多，市場成為賣方市場（4）市場利率下降，開發(fā)信貸成本降低，開發(fā)量增加，消費信貸成本降低，需求量上漲了；反之亦然（5）需維持適量的房地產(chǎn)“存貨”，即空置率，因時間、地區(qū)不同而不同6、房地產(chǎn)市場運行特征（1）質(zhì)量、位置相近房地產(chǎn)，價格相近237、影響房地產(chǎn)供求的因素影響房地產(chǎn)供求的因素可概括為一下幾個方面：（1）人口：人口數(shù)量，特別是年齡組成、家庭構(gòu)成等（2）就業(yè)及工資水平（3）利率及抵押貸款條件：利率下降，貸款放松，需求和供給均會上升，反之亦然（4）稅率，土地利用控制，租金水平控制（5）土地價格，建筑工人的工資，建材價格（6）建筑技術(shù)的變化，建筑質(zhì)量（7）售價、空置率7、影響房地產(chǎn)供求的因素影響房地產(chǎn)供求的因素可概括為一下幾個248、房地產(chǎn)投資與消費市場房地產(chǎn)需求可以分為投資性需求和消費性需求，相應地，房地產(chǎn)市場也可以分為投資性供給和消費性供給，這樣，房地產(chǎn)市場可以看作是由房地產(chǎn)投資市場和房地產(chǎn)消費市場有機地構(gòu)成。房地產(chǎn)投資市場反映房地產(chǎn)投資性需求和供給之間的關(guān)系，價格是投資市場供求作用的結(jié)果房地產(chǎn)消費市場反映房地產(chǎn)消費性需求和供給之間的關(guān)系，租金是消費市場供求作用的結(jié)果在投資市場上，租金上漲會引起價格上漲，開發(fā)量增加，市場上的供給量增加；在消費市場上，租金上漲，需求量減少，供給量增加，進一步導致租金下降8、房地產(chǎn)投資與消費市場房地產(chǎn)需求可以分為投資性需求和消費性258、房地產(chǎn)投資與消費市場房地產(chǎn)投資與消費市場的運動是沿著租賃供求作用→租金→價格→開發(fā)量→消費市場→供給量→租賃供求作用進行的。8、房地產(chǎn)投資與消費市場房地產(chǎn)投資與消費市場的運動是沿著租賃26四象限模型：房地產(chǎn)資產(chǎn)需求變動四象限模型：房地產(chǎn)資產(chǎn)需求變動27四象限模型：房地產(chǎn)開發(fā)成本變動四象限模型：房地產(chǎn)開發(fā)成本變動288、房地產(chǎn)投資與消費市場投資與消費市場運行分析：A、經(jīng)濟增長，居民收入提高，房地產(chǎn)需求增加，在供給一定的情況下，租金上漲，導致價格上漲，引起開發(fā)供給量增加，會增加消費市場供應量，降低租金，直至運動達到新的均衡，租金價格、開發(fā)量較以前增加；如果經(jīng)濟萎縮，則出現(xiàn)相反情況。B、如果實施寬松的金融政策，投資需求上升，則在租金不變的條件下出現(xiàn)價格上漲，開發(fā)商會增加開發(fā)量，從而增加消費市場供給，降低租金。C、開發(fā)成本的變動如果實施緊縮經(jīng)濟政策，貸款難度增大、資金成本增加或土地供給減少，使地價上漲，導致房地產(chǎn)開發(fā)成本提高，在房地產(chǎn)價格不變的條件下，開發(fā)量減少，消費市場供給減少，租金上漲。8、房地產(chǎn)投資與消費市場投資與消費市場運行分析：299、分類房地產(chǎn)市場及運行規(guī)律由于不同類型的房地產(chǎn)從投資決策、規(guī)劃設計、工程建設、產(chǎn)品功能以及面向客戶的類型等方面均存在較大差異，因此需要按照房地產(chǎn)的用途分類，將其分解為若干子市場進行討論。如：居住物業(yè)市場：含普通住宅市場、別墅市場、公寓市場等商業(yè)物業(yè)市場：寫字樓市場、商場或商鋪市場、酒店市場等工業(yè)物業(yè)市場：標準工業(yè)廠房市場、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房市場、研究與發(fā)展用房市場等土地市場，是指各種類型用地市場特殊物業(yè)市場。9、分類房地產(chǎn)市場及運行規(guī)律由于不同類型的房地產(chǎn)從投資決策、309.1住宅市場（1）住宅類型和特點類型：按照經(jīng)營方式，住宅分為租賃住宅和出售住宅按照價格構(gòu)成，可分為商品住宅和政策性住宅按照交房方式，可分為現(xiàn)房和期房按層數(shù)的不同，可分低層、多層以及高層等也可以按其他方式，比如新舊程度、銷售對象等。住宅特點：位置的固定性、消費的層次性、需求的多樣性、房價的巨額性、購房的投資性，此外還有家庭性以及連續(xù)性等。9.1住宅市場（1）住宅類型和特點319.1住宅市場（2）住宅市場的特點與構(gòu)成特點：經(jīng)營對象的非物流性市場范圍的區(qū)域性流通形式的多樣性構(gòu)成：新住宅供給體系的結(jié)構(gòu)組成主要有市場價商品房、經(jīng)濟適用房、廉租屋等，組成成分的運作方式