【法規速遞】房地產和建安業如何稅收專項檢查？看看稅務局都查什么？一、檢查對象和范圍1、全市范圍內從事建筑、安裝、修繕、裝飾和其他工程作業的企業；2、全市范圍內從事房地產開發業務的企業；3、全市范圍內的政府融資平臺企業（涉及房地產開發和建筑安裝業務的）。二、檢查年度和實施時間安排（一）檢查年度本次專項檢查原則上檢查所屬期2013年1月1日至2015年12月31日的地方稅收繳納情況，如發現重大問題應延伸檢查期間。（二）時間安排和工作措施本次專項檢查采取自查為先導、重點檢查為保障的模式，從2月25日開始，為分四個階段。具體安排如下：1、自查階段：2016年2月25日至2016年3月15日。企業自查期內，市局稽查局逐戶發放《稅務事項通知書》，提醒相關納稅人自查自糾。稅務網站同步發布專項檢查公告和自查指南，供納稅人學習和使用。納稅人在自查期限屆滿前，按通知要求將《納稅人稅收自查情況表》交至企業所在地稽查局。對自查需補稅的納稅人，由企業所在地稽查局生成自查編號并且輔導、督促納稅人將自查稅款繳納入庫。2、重點檢查階段：2016年3月20日至2016年8月31日。市局稽查局采用隨機選案的模式確定擬重點檢查的納稅人。根據納稅人的納稅規模和自查情況，檢查可采取直接檢查、委托檢查或交叉檢查等方式進行。3、成果統計階段：2016年9月1日至9月15日。各級稽查部門于9月15日前匯總本級自查成果、重點檢查成果、案中案線索查補成果上報市局稽查局。江蘇省鎮江地方稅務局二〇一六年二月二十三日附件：2016年度房地產業和建筑安裝業稅收專項檢查指南建筑安裝和房地產兩個行業的稅收專項檢查，涉及的稅（費）種主要有營業稅、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、契稅、耕地占用稅、企業所得稅、個人所得稅、城建稅、印花稅、教育費附加等。（一）建筑業1、營業稅（1）審核應稅收入是否全額納稅。查看建設工程承包合同、納稅申報表，結合“主營業務收入”賬戶，核查納稅人“工程價款結算賬單”中確認的價款是否全額申報納稅。（2）審核甲供材是否足額納稅。查看合同、材料交接單，核實甲供材是否計入營業額，扣除的設備款是否由甲方提供，設備的劃分是否準確。（3）審核分包工程差額征稅是否準確。查看分包合同、分包發票及“工程價款結算賬單”，核實“應付賬款”等賬戶核算內容，核查其營業額是否為工程的全部承包額減去付給分包人的價款后的余額。（4）審核外出施工項目是否完稅。查看工程承包合同、外經證和完稅憑證，核查外出施工項目是否超出6個月仍未繳納營業稅。（5）審核是否存在延遲納稅現象。查看建設工程承包合同、銀行往來記錄，審核納稅人是否按稅法規定的時點確認納稅義務發生時間。2、房產稅、城鎮土地使用稅核查納稅人是否申報繳納房產稅和城鎮土地使用稅，土地價值是否計入房產原值。對長期掛賬“在建工程”未轉“固定資產”項目，核查是否已辦理竣工驗收手續或已實際使用。承租使用的房產，是否存在無租使用但未代為繳納房產稅的情況。3、企業所得稅（1）是否少報工程進度，漏報工程項目，按規定結轉工程價款以外的各項收入，是否將工程項目的收入轉讓往來賬戶，是否瞞報境外、異地施工項目，是否按照從接受勞務方已收或應收的合同或協議價款確定勞務收入總額。（2）是否混淆成本歸屬期、提前結轉或多結轉工程成本費用，是否虛列材料費用、機械使用費、其他直接費，是否虛報人工，是否未按權責發生制原則和配比原則扣除費用，是否以不合法憑證列支各項成本、費用。（3）期間費用是否真實、完整，是否擴大期間費用列支范圍及標準。4、個人所得稅（1）未通過“應付職工薪酬”科目發給職工的獎金、實物以及其他各種應稅收入，是否足額、準確代扣代繳個人所得稅。（2）以發票報銷方式或定額發放交通補貼、誤餐補助、加班補助、通信補貼等，是否代扣代繳個人所得稅。（3）為職工購買的商業保險、補充養老保險、企業年金等是否按規定代扣代繳了個人所得稅。（4）是否以發票報銷的方式套取現金，支付給個人獎金、回扣、提成等，未代扣代繳個人所得稅。（5）支付給無用工手續的臨時工工資，是否代扣代繳個人所得稅。（6）發生自然人股東變動的，是否存在平價低價轉讓，是否足額繳納個人所得稅。（7）支付給個人的利息是否代扣個人所得稅。（二）房地產業1、營業稅（1）查看其他應付款、應收賬款、應付賬款等賬戶，核查納稅人是否將預收款項進行串戶記賬，少計收入少繳營業稅；統計分年度的預收賬款凈增額與主營業務收入之和，核查納稅人營業稅申報計稅依據是否準確。（2）查看企業《房產銷售分戶明細表》（銷控表），對照從第三方獲取的《商品房合同備案信息》，核查商品房銷售面積是否準確、銷售單價是否明顯低于最近時期同類房屋；統計分年度商品房銷售收入，核查納稅人年度營業稅申報計稅依據是否準確。（3）查看房屋銷售合同、房屋裝修合同，實地了解成品房的實物狀態，核查納稅人是否有房屋銷售兼裝修行為，是否將精裝房銷售收入分解為房屋銷售收入與裝修收入兩項收入。（4）查看商品房銷售模式，對實行委托銷售方式的，核查納稅人是否利用銷售代理商（售房營銷策劃公司）不計或少計收入，將營業費用支出直接從售樓款收入中抵減。（5）查看施工合同（協議）、工程預算、工程價款結算單和“開發產品”、“應付賬款”等會計科目，核查納稅人有無將商品房抵頂工程價款情況。（6）查看“固定資產”、“營業外支出”“開發產品”、“應付股利”、“利潤分配”等會計科目，核查納稅人是否有商品房對外捐贈、股利分配等視同銷售行為。（7）查看商品房銷售合同、《拆遷還建房補償情況表》，核查納稅人拆遷還建房銷售（“拆一還一”）是否繳納營業額。（8）查看商品房銷售合同，對非住宅類商品房延伸檢查商品房統一托管（代管）合同和開發公司對外公開的銷售廣告，核查納稅人是否利用“還本銷售”、“售后返租”等形式不申報或少申報營業稅。（9）查看往來科目、開發成本等會計科目，核查納稅人有無將車庫、停車位銷售收入掛往來科目或直接沖減開發成本，對車庫、停車位銷售收入（租賃收入），不申報繳納營業稅。（10）查看工程施工合同，結合“開發成本”會計科目，核查樓盤施工進度和施工企業的建筑業稅收，督促房地產開發企業及時取得發票。2、土地增值稅（1）查看土地增值稅預征申報記錄，對比同一稅款所屬期營業稅應稅營業額和各個時間段的預征率，核查納稅人是否存在不申報或少申報土地增值稅預征稅款的情況。對部分保障房未進行預征申報的，對照省局政策規定，核查是否符合資格條件，是否辦理報備手續。（2）查看房地產開發項目銷售基本情況，對照從第三方獲取的《房地產開發項目銷售情況明細信息》，核查是否存在房地產開發項目符合應清算條件但納稅人未申報清算，或者符合可清算條件主管稅務機關未通知清算的理由是否正當。（3）查看歷年來土地增值稅清算項目明細，核查是否存在項目已清算審核結束并出具報告但稅款未入庫或未足額入庫的情況。（4）查看歷年來土地增值稅清算項目明細，對截止清算基準日未100%銷售的，核查其剩余房源銷售（尾盤銷售）是否申報繳納土地增值稅，計算方式是否準確，申報稅款是否準確。3、房產稅（1）查看“固定資產”、“開發產品”等會計科目，對照從第三方獲取的房屋權證信息，重點核查辦公房屋、售樓部以及開發產品轉固定資產等房屋，核查納稅人是否申報繳納房產稅，土地價值是否計入房產原值。（2）對賬面上未作開發產品轉固定資產處理、但長期未售“閑置”的開發產品，查看其實際使用狀態，核查納稅人是否存在對已實際自用或出租的房屋未申報繳納房產稅及其他稅收的情況。4、城鎮土地使用稅（1）對非房地產開發項目用地（如自用或出租房屋占地），查看“固定資產”、“無形資產”等會計科目，對照從第三方獲取的土地權證信息，核查納稅人是否申報或少申報城鎮土地使用稅。（2）對房地產開發項目用地，查看發改委立項報告和國有土地建設使用權出讓合同，核查納稅義務起始時間是否準確，應稅土地面積是否少報，適用稅率是否準確；查看商品房銷售合同約定的房屋交付時間和房屋集中交付通知規定的實際時間，核查納稅義務終止時間是否準確。5、契稅和耕地占用稅（1）查看發改委立項報告和國有土地建設使用權出讓合同，核查納稅人是否繳納或足額繳納土地契稅，納稅義務發生時間是否準確，計稅依據是否準確，是否存在將土地返還款沖抵土地價款的情況，適用稅率是否準確。（2）對占用耕地建設開發的項目，查看農用地專用審批文件等資料，核查納稅人是否繳納或足額繳納耕地占用稅。6、企業所得稅（1）開發產品銷售收入確認是否及時，價外費用核算是否完整，未完工開發產品的銷售收入是否已按規定預計毛利額，已售開發產品完工后是否及時結算計稅成本并計算實際利潤額，視同銷售行為核算是否完整，財政返還、政府獎勵等收入核算是否完整。（2）土地征用費及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、開發間接費等是否真實、準確，是否準確區分期間費用和開發成本，是否混淆成本對象，是否按配比原則結轉成本，是否以不合法憑證列支各項成本、費用。（3）期間費用是否真實、完整，是否擴大期間費用列支范圍及標準，稅前扣除營業稅、土