淺談房地產市場營銷的畢業論文[摘要]隨著我國房地產市場的快速發展,房地產企業間的競爭也愈加激烈,加之近來我國一些限購政策、保障房政策、“新國五條”等一系列政策措施的出臺,房地產企業營銷策略的創新顯得尤為重要,這對于各家房地產商都是一項至關重要的挑戰。立足于我國房地產調控的特殊背景,對房地產營銷策略的營銷模式進行新的探索,找尋多種營銷方式,是促進我國房地產企業又好又快發展的必然選擇。本文就目前我國房地產營銷過程中出現的一些問題進行探討,并提出一些適用的房地產營銷策略,以期待我國房地產市場又好又快的發展。[關鍵詞]房地產;營銷;創新1前言營銷,對我們來說是一個不陌生的詞匯,可以說我們的生活與之密切相關。在我們進行消費選擇時,它是一項影響我們決策的重要因素。倘若我們被某種營銷理念深度影響,則在做決策時可能往往會偏向這方面。對于企業而言,營銷是其創造產品,獲取交換價值,滿足消費者欲望和需要,同時自身獲得利潤的過程。而房地產營銷是以房地產開發企業經營方針、目標為指導,通過企業內外部經營環境、資源的分析,找到結合點,選擇營銷渠道和促銷手段,經過創意將物業與服務推向目標市場,以達到占有市場、促進和引導房地產開發企業不斷發展目的的經濟行為。2我國房地產市場營銷的現狀及特點改革開放三十多年來,我國房地產產業隨著改革開放的浪潮逐步發展壯大起來,成為國民經濟的支柱產業和先導產業。但在現代化的市場經濟條件下,房地產企業也面臨著諸多競爭,之所以能夠在競爭中取勝,是因為該市場為顧客提供了所需要的產品,也就是說,開發商必須在了解市場需求的情形下開發建設住宅產品,以此進行交換獲取利潤,這樣才能最終占領市場,促進企業的不斷發展。但僅就目前而言許多開發商還缺乏以顧客為導向、以交換為中心的理念,許多推向市場的住宅產品還沒有到達消費者手中,或者說還沒有轉化為真正意義上的產品和商品。因此,做好市場營銷這個環節,連接好市場需要和住宅產品開發建設的中間環節,是對開發商具有挑戰的一環,是是否能將潛在市場機會轉化為市場機會,是能否經營成功的關鍵。每個行業都有其自身的特點,每個行業所面對的市場都有其特有的運作規律和內在邏輯,房地產也不例外。它是集實物、權益、區位于一體的結合。與一般的經濟產品相比有著獨有的特性。21固定性所謂固定性也稱作不可移動性,因為房地產產品從生產、使用直至壽命終結都與土地緊緊相連。由于不可移動,每宗房地產的交通、日照、周邊環境、景觀等,均有一定狀態,從而形成了每宗房地產獨有的自然地理位置與社會經濟位置,使得房地產有區位優劣之分。22單件性單件性也稱多樣性,它是由固定性派生出來的。可以說沒有兩宗房地產是完全相同的,即使所有其他情況一樣,也會有坐落位置上的差異、周邊環境的不同,這一特性決定了房地產之間不能有完全替代,也不能實現完全競爭的狀態,所以,針對不同的消費群體和項目特點,房地產營銷策略必須要有所差別。23價值量大、單價高房地產產品價值量大、單價高是其他一般商品所不具有的特征之一。以住宅為例,普通老百姓購買一套住房差不多要傾其所有,所以在選擇時總是慎之又慎,因而,在向客戶推銷時,一旦做法失真,極易讓購房者對開發商失去信任,失去口碑。24保值增值由于土地的稀缺性,使得房地產具有保值增值的特性。但就房地產的總體價格變化趨勢而言,是上升的,或者說是螺旋式上升的。房地產周邊環境的改善、設施的完備、便民場所的建立都會無形之中增加房產價值。因此在選擇時,未來情形下的保值增值性是必然要考慮的。在剛剛過去的2021年,我國政府在中央經濟工作會議中強調,“堅持房地產市場調控政策不動搖。”尤其是“新國五條”房地產調控政策頒布后,為我國房地產調控再次加碼。近日召開的兩會,不知又會在這方面有什么新的動作。但毋庸置疑的是,我國房地產業已進入一個嶄新的發展階段,人們的消費理念也逐步向優質服務靠近,因此,抓住市場機遇,發現問題,樹立現代化營銷理念,深入而及時地把握消費者需求,創新營銷策略,是適應市場激烈競爭的唯一出路。3目前房地產營銷存在的弊端傳統營銷方式在現實生活中還是頗為許多企業所采用的,但是2021年來看,還是出現了一些缺陷。31單純以產品為中心傳統的營銷策略向來著眼于制定產品策略,注重賣方需要,考慮的更多的是如何把產品變成現金。而事實上,現在的房地產市場已經充分細化,消費者的需求已出現高度多樣化的趨勢,真正意義上的營銷應當轉變營銷理念,以顧客為中心,注重顧客欲望與需求。制作出滿足客戶需求的產品。要懂得去開發能出售的房地產項目,而不是出售你喜歡開發的項目。32營銷廣告缺乏誠信廣告隨處可見,確實起到了宣傳推廣的作用,也給廣大消費者提供了方便,但當發現實際住房與廣告宣傳內容差距甚大時,沒有人能站出來為此事擔責埋單,例如,廣告中宣傳的教育、文化、商業等設施配套和綠化面積等夸大其詞的說法,遠遠與實際脫節。更甚者在于交房日期已到,產權證一拖再拖,炫麗的廣告代言下面是虛假信息的欺詐行為的隱藏。這樣會引致許多法律糾紛問題,會極大地降低企業的誠信度,嚴重損害企業形象。33營銷觀念落伍,品牌意識不夠人們對住房的需要已不再局限于能遮風擋雨的“鋼筋水泥叢林”,對住房的選擇從很大程度上體現了消費者的生活品位和生活態度。除去住房的質量、造型、配套設施等有形產品,小區的文化設施亦凸顯了它的重要性,而此時人們往往會做出品牌選擇。因為品牌能夠給人以獨特的形象,是能帶給人豐富而美好聯想、帶有特定利益保障、親切而有人性的。倘使用“產品”,就只能用通俗的物理語言來描述,顯得冰冷而不帶人情味。所以,感情豐富的人往往愿意選擇物質與精神均能得到滿足的品牌,而非產品。所以,品牌意識很重要,打造并且維護品牌也是關乎一項商品是否能被消費者認知的重要因素。房地產營銷問題依然很多,針對以上提出的幾點,下文提出一些相應的解決措施。4房地產營銷策略調整房地產企業市場競爭激烈,因此轉變觀念,深入了解問題所在,找尋解決方法,才能使自己的產品在新形勢下適銷對路。41深入市場調研,了解顧客需求競爭激烈,市場調研的前期工作也就顯得尤為重要。了解消費者需要什么,才能打造更合適的產品。建議從這幾個方面進行：了解國內外宏觀經濟政策變動情況,充分研究房地產法法規及國家金融環境,對國家住房制度的改革動向作深入調查;根據房地產商品的特殊性,在房產項目的設計上要適應市場和消費者需要,包括物料的選用、內部構建設計，同時打造高信譽的物業管理;突出產品優勢,制造品牌效應。在保證開發優質產品的基礎上,用品牌效應來拉高產品的價值，徹底做到在房地產營銷策略上的取勝。42創新營銷理念,打造文化營銷、綠色營銷在營銷方式上應打破傳統的廣告宣傳,廣而告之的方式。可以充分利用現代科技,在網絡上做一份商品宣傳方案,包括對住房的詳細介紹、周邊設施的描述,同時還可以設置用戶體驗區,仿真模擬室內感覺。開發商還要注意在建筑風格上盡量體現文化內涵,還要設計富有特色的創意,提升小區的文化價值,展現給人高品位的美好生活藍圖。同時考慮到如今鄰里關系的淡薄,還要建造讀書會所,藏書圖書館以及鄰里中心、幼兒園等加強人際聯系的場所。43樹立品牌營銷觀念品牌是企業和它產品的標識,更是企業寶貴的財富,它不僅能強化企業在市場和行業中的地位,還能在消費者心目中樹立良好的印象。提升產品檔次、提供優質服務是必要條件,離成功營銷還需要做的是提高品牌的知名度,在消費者心中增強忠誠度。這樣一來,隨著大眾意識的增強,漸漸在消費者當中形成一種口碑相傳的作用,這無疑是最廉價又有效的營銷方式。面對激烈的房地產競爭市場,許多廠商不愿進行較長時間的品牌營銷,尤其是充分的營銷方式,他們更多采用的是新聞炒作和廣告轟炸方式,希望通過短時間的宣傳造勢來快速樹立公司品牌,從而自然忽視對房地產這一復雜營銷商品在質量、服務、功能上全方位的品質提升。若是開發商能靜下心來,腳踏實地地做好規劃設計,提供一流的配套服務和物業管理,筆者認為，對于構建良好品牌形象,退出優質的營銷產品,進而贏得顧客青睞將不是問題。參考文獻：[1]孟德勝淺談房地產營銷策略及創新[J]內蒙古科技與經濟,202111.[2]王學娟,王海燕基于消費心理的吉林省房地產營銷策略研究[J]企業技術開發,202110.[3]趙劍英房地產營銷理念研究[J]內蒙古財經學院學報,20218.[4]趙立輝房地產營銷策劃存在問題與對策實施方案[J]科技信息,20215.[5]景剛,馬滿秋綠色營銷在房地產中的應用研究[J]經濟研究導刊,202112.[6]王成新房地產企業的市場營銷戰略研究[J]企業戰略,20218..摘要：房地產市場營銷作為房地產經營中的一個重要環節，是開發商將潛在市場機會轉化為現實市場機會，從而實現企業自發展的有效手段，從某種意義上說，房地產營銷是關系房地產開發經營成敗的關鍵!關鍵詞：市場營銷;市場機會;風險管理1房地產市場營銷管理的意義房地產行業具有投資大、開發周期長、設計環節多等特點，又處于這種不斷變換的外部環境下，房地產企業經歷的風險就比較多，在社會主義市場經濟體系的建構和完善的今天，市場營銷學發展迅速，市場營銷學的進步著實影響著房地產企業的發展，也推動著國民經濟的發展。在激烈的市場競爭中不存在沒有風險的機會，而在企業所遭遇的各種風險中，營銷風險的危害最大，也最難預料和預防。因此，要想在這復雜的環境生存發展，就需要加強房地產市場營銷的風險管理，對其進行探索研究，用科學的方法對其進行規范管理，有著極其重要的意義。回避營銷風險可以節約企業成本。市場營銷風險者最經濟的手段為就可能發生的風險做好準備，運用最合適的、最佳的技術手段降低管理成本。以最適合的市場營銷風險工具，及有關的安全計劃，以最合理的處置方式，把損失控制到最低限，以盡可能低的管理成本，達到最大的安全保障，取得控制風險的最佳效果。促進房地產企業風險管理水平的提高，使其在日趨激烈的競爭中立于不敗之地。2房地產市場營銷風險的形成和成因從實質上分析，市場營銷風險的成因主要有兩種：一種是企業主觀因素造成的，另一種是市場環境的客觀因素形成的。2.1房地產市場營銷風險的主觀因素成因1企業未擺脫傳統計劃經濟體制的影響，仍然保持傳統的市場營銷觀念。計劃經濟時期商品供不應求，傳統的營銷觀念奉行的是以產定銷原則。現代市場營銷觀念奉行按需生產、以銷定產原則，強調根據市場需求組織生產經營活動。在現代市場經濟條件下，商品供應相對過剩，消費是一種屬于消費者主權的行為。企業營銷觀念錯誤，導致行為錯誤，因而產生風險。2企業決策者習慣于憑主觀想象作出營銷決策。最終將會導致產品滯銷，資金擱淺。3企業營銷管理者和營銷人員不了解市場規則、規范或法規，也極易引發市場營銷風險。在市場經濟體制下，為了維護公平的競爭環境，長期以來形成了一系列規則規范、法律法規如國家有關的法律法規、行業行為規范、慣例等，如果某一企業的營銷活動違反了市場規則規范，重者則受到國家法律的制裁，輕者則受到同行其他企業的抵制、封殺和聯合反擊，最終使企業敗北。4企業缺乏處理市場營銷風險的經驗和知識。當企業產生營銷風險后，由于缺乏處理營銷風險的經驗和知識，風險就不能被及時控制并化險為夷。2.2房地產市場營銷風險的客觀成因市場營銷活動受到企業外部各種環境因素的影響和干擾，并由此而引發市場營銷的風險。對此類原因，企業必須加以研究。1市場需求變化的客觀性，是導致市場營銷風險客觀存在的首要因素。隨著我國市場經濟體制的建立、發展和完善，企業的生產經營活動愈來愈受制于市場需求。而市場需求則是一個不斷發生變化的不可控因素。我國企業所面對的市場需求，已經由數量型需求轉變為質量型需求，并且正朝著個性化需求演進。2經濟形勢與經濟政策變化產生市場營銷風險。近幾年來，我國的社會經濟形勢可以說發生了翻天履地的變化：縱觀我國經濟的方方面面，無一不在快速變化中，并繼續快速變化著。從全球經濟形勢看，各國經濟之間的相互聯系度和影響度也在進一步上升，世界上某一國家的經濟形勢的變化，也導致其他國家的經濟形勢發生變化。3房地產市場營銷風險管理的種類3.1內部環境的風險管理企業的內部環境包括企業體制、運行機制、企業營銷政策、營銷體系、營銷環境等方面的因素。企業中市場營銷體系內部環境又是市場營銷風險管理的基礎，沒有良好的內部環境，風險管理很難發揮有效的作用，所以改善公司內部環境對提高公司內部營銷風險管理能力有著非常重要的意義。其中內部環境有：1風險管理理念的強化。如房地產公司風險管理理念淡薄，遇到問題再處理，不總結經驗教訓，上升不到風險管理的階段，內部員工欠缺風險的意識等一系列問題的思想理念的強化。2部門權利和職責。權利和職責的清晰分配，各盡其責。3制定合適的人力資源準則。人力資源部制定雇傭、定位、培訓、評價、指導、晉升、薪酬和補償措施的準則，統一評定標準，實行精細化管理。3.2市場監控的風險管理市場唯一不變的法則，就是市場永遠在變。關注市場的當前情況的同時，關注市場的變化，這包括對國家市場政策和競爭者的情況的監控。把握好市場變化的法則，預測市場變化所帶來的影響，對市場供求平衡的準確分析。1信息傳遞，有效的溝通。建立信息系統，對市場及時監控與數據獲取、采集、分析。管理層與員工之間有效溝通。2建立風險評估工具。風險評估技術需要利用眾多數據來比對，要重視搜集關于風險的歷史數據，遇到風險時及時記錄，使其形成歷史數據，作為以后的風險評估工具。3有效的監控。風險管理是隨著時間而變化的，原來有效的風險應對可能對現在不起作用，控制活動也失去作用，需要對市場政策環境等進行及時監控和數據分析。3.3產品的風險管理產品風險是指產品在市場上處于不適銷對路時的狀態。產品風險包括產品自身風險、產品質量風險、產品入市時機選擇風險和產品市場定位風險、產品品牌風險等。產品自身風險又包括：建筑、結構、裝修、材料、小區規劃、綠化、配套、位置、文化差異等等。4市場營銷風險管理的控制在房地產營銷過程中，不論哪種風險都必須有針對性的進行規避和管理，因此房地產企業應設立門的人員或機構進行企業風險管理活動，系統性、全局性對風險進行定期的復核和評估：1提高風險意識，將風險管理納入企業的經營管理之中。將風險管理納入日常的經營管理工作中去，尤其是對于那些不可控因素如體制、政策、市場等造成的風險，更要有清醒的認識和管理措施。2建立合理的風險管理組織。為了使風