江蘇房地產市場調研報告浙江東都房地產開發有限公司2016年7月目錄>>壹···城鎮宏觀環境介紹貳···房地產市場介紹叁···住宅投資建議蘇州渭塘鎮渭塘鎮渭塘鎮宏觀環境介紹位于蘇州主城區——相城區北部，臨近蘇州北高鐵站，是蘇州主城區近郊鎮，近蘇州中環線，區位和交通條件很好；鎮區面積較大，常住人口，鎮區人口分布較為分散。交通：渭塘區位突出，交通便捷。繞城高速、227省道、蘇虞張公路、規劃建設的輕軌2號線、城際鐵路穿境而過，鎮域道路四通八達。產業：產業特色明顯，經濟實力較強。擁有工業企業1200多家，形成了以制塑模具、汽車零部件、五金機械、新型材料、機電一體化、凈化設備等六大支柱產業。區位：渭塘鎮隸屬于蘇州市相城區，東與太平鎮、陽澄湖鎮兩鎮相鄰，南跟蠡口鎮相連，西與黃埭、北橋兩鎮接壤，北與常熟辛莊鎮交界。人口：渭塘鎮擁有常住人口6.6萬，其中外來人口約3.5萬。渭塘鎮房地產市場介紹基本情況：渭塘鎮區共有2個商品房項目在售，受2015年下半年蘇州樓市火爆銷售影響，住宅銷售單價有很大漲幅，目前鎮區僅有一個住宅樓盤在售，所剩房源不多。珍珠灣：在售產品為高層及疊加別墅，高層均價13000元/㎡，別墅14000元/㎡；開盤時間2014年10月開盤均價7000元/㎡，項目共11萬方，922戶，目前已售約800套，月均銷售38套。東方時代商業廣場：公寓在售，公寓均價9800元/㎡。其它要點：渭塘鎮區位突出，在售樓盤少，可承接蘇州外溢客戶、上海投資客戶，發展潛力大。渭塘鎮住宅投資建議投資建議：位置優越、發展潛力大、可考慮住宅投資建議理由：1、渭塘鎮區位優勢較為突出，交通方便，未來將與蘇州高鐵新城融為一體，發展潛力大；2、渭塘住宅市場供應量較小，市場競爭相對不激烈，較好的位置較低的價格可以承接蘇州外溢居住客群及上海投資性客群；3、渭塘產業較強、企業多、有人口吸附能力，外來人口占總人口的50%以上，且存在剛需性務工客群。昆山千燈鎮千燈鎮千燈鎮宏觀環境介紹千燈位于昆山南部，東接上海青浦區，西鄰蘇州，位于上海與蘇州兩大城市中間，區位和交通條件很好；鎮區面積大，常住人口多，鎮區人口分布較為集中。交通：北有滬寧鐵路、滬寧高速公路、312國道。蘇虹機場路東西向貫穿全鎮，與蘇州和上海虹橋機場直接相通。產業：中國百強鎮，2015年完成地區生產總值168億元；工業總產值558億元；以電子新材料、汽車組件、品牌民生用品等先進制造業為主導產業。區位：千燈鎮隸屬昆山市，位于昆山東南13.5公里處，東接上海青浦區，距上海虹橋機場30公里；西鄰蘇州，離蘇州市中心35公里。人口：千燈鎮擁有人口13萬，其中本地人口5萬，外來人口8萬。千燈鎮房地產市場介紹基本情況：千燈鎮區共有4個商品房項目在售，市場庫存較少，碧桂園在千燈拿地2塊。日月光翠湖灣：剩約5套疊加別墅在售，均價13000元/㎡，預計2016年8月底加推聯排別墅；雅居樂悠wo公園：頂層復式尾房銷售，均價12000元/㎡；東方玉園：尾房銷售，均價9500元/㎡；千燈裕花園：封盤停售；碧桂園世紀城：一期開始認籌，還未開盤，價格未定；碧桂園：另有一塊地尚未開發。其它要點：千燈鎮緊鄰上海、區位較好，可對接上海自住及投資客群，房地產市場較好。千燈鎮住宅投資建議投資建議：區位優越、區內競爭較少、可考慮住宅投資建議理由：1、千燈區位優越，交通方便，是上海的后花園；2、千燈住宅市場供應量較小，市場競爭相對不激烈，有市場空間；3、千燈產業較強、企業多、有人口吸附能力，外來人口占總人口的60%以上，且存在剛需性務工客群。昆山張浦鎮張浦鎮張浦鎮宏觀環境介紹張浦位于昆山南部，屬昆山近郊鎮，東接上海青浦區，西鄰蘇州，位于上海與蘇州兩大城市中間，區位和交通條件很好；鎮區面積小，常住人口多，鎮區人口分布較集中，新城區建設如火如荼。交通：蘇虹機場路、蘇滬高速公路、蘇州環城高速公路穿越鎮境。昆山中環、312國道、京滬高速、滬寧城際高鐵近在咫尺。產業：中國百強鎮，2015年完成地區生產總值210.5億元，工業總產值672億元；已基本形成精密機械、高端食品、總部物流三大主導產業。區位：東鄰上海43公里，西依蘇州27公里，北接昆山中心城區，南接昆山旅游度假區。人口：張浦鎮有人口約20萬，其中本地人口6萬，外來人口14萬。張浦鎮房地產市場介紹基本情況：張浦鎮區共有5個商品房項目在售，市場庫存較少。森隆滿園：森隆滿園預計2016年8月中旬前將加推二期電梯洋房10#樓剩余2個單元以及三期28#樓首批房源，目前正在認籌；預計單價9600元/㎡；華德力公園壹號：尾盤銷售，4套復式，均價9500元/㎡，后期加推待定；碧悅灣：二期惜售，二期房源即將售罄，目前只推出一個單元房源在售，均價9600元/㎡，三期還未動工所以惜售；張浦裕花園：在售26#現房尾房，均價10500元/㎡，另外還有20多套別墅在售，均價20000元/㎡；海上印象花園：尾盤銷售，均價8500元/㎡。其它要點：張浦鎮緊鄰蘇州園區，可對接蘇州園區自住及投資客群，房地產市場較好。張浦鎮住宅投資建議投資建議：區位優越、區內競爭較少、可考慮住宅投資建議理由：1、張浦區位優越，交通方便，緊鄰昆山城區及蘇州園區；2、張浦住宅市場供應量較小，市場競爭相對不激烈，有市場空間；3、張浦產業較強、企業多、有人口吸附能力，外來人口占總人口的70%，且存在剛需性務工客群。蘇州汾湖高新開發區汾湖高新區汾湖位于蘇州市吳江西南部，東臨上海、南接浙江、北依蘇州；區位和交通條件較好；形成多個人口聚集區，常住人口較多，人口分布較散。交通：交通便捷，滬蘇浙高速公路、318國道東西橫穿全境，直達上海。蘇嘉杭高速公路、227省道、蘇同黎一級公路及蘇嘉杭高速復線直接連接蘇杭，3條高速公路在區內均設有互通和出口。產業：全區現有各類企業2600多家，已基本形成以裝備制造、電子信息、食品加工為主導的現代工業體系。區位：汾湖東臨上海、西瀕太湖、南接浙江、北與昆山市，蘇州接壤，地處江蘇、浙江、上海兩省一市交匯的金三角腹地；人口：現有人口25萬，戶籍人口10萬，外來人口15萬；其中有14萬人集中在中心城區。2020年汾湖鎮規劃人口為42.5萬人。汾湖開發區宏觀環境介紹汾湖房地產市場介紹基本情況：汾湖及轄區鄉鎮（8鎮合并）共有40余個商品房項目，其中33個項目售罄，

汾湖城區尚有4個項目在售（嘉樂城、太陽湖大花園、華府壹區、維納恩湖別墅）。項目住宅銷售均價（元/㎡）公寓銷售均價（元/㎡）別墅（元/㎡）嘉樂城100009000——

太陽湖大花園——

——25000華府壹區9500——

維納恩湖別墅——

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20000其它要點：汾湖高新區緊鄰上海青浦區，規劃有上海到湖州城鐵（在汾湖設站），可對接上海西區自住及投資客群，房地產市場具有一定的潛力。汾湖高新區住宅投資建議投資建議：臨上海、區內競爭較大、有一定潛力、建議持續關注建議理由：1、汾湖臨上海，交通方便，有一定投資潛力；2、據調查汾湖購房客群中有約20%來自上海，說明汾湖在上海人眼中有一定的吸引力；3、汾湖是江蘇省級高新區（正在申報國家級高新區）產業強、企業多、有人口吸附能力，外來人口占總人口的60%。蘇州盛澤鎮盛澤鎮盛澤位于江蘇省的最南端，南接浙江杭州、嘉興，東臨上海，西瀕太湖；區位和交通條件較好；城區建成面積大，商貿繁榮，常住人口多，外來人口多，人口分布集中度高。交通：蘇嘉杭高速公路、227省道和京杭大運河穿境而過，與318、312國道、滬寧、滬杭、滬浙高速公路和太浦河相銜接。處于上海一小時經濟圈內，具有良好的交通條件。產業：全國百強鎮，全鎮擁有各類企業2500多家，盛澤絲綢交易市場2015年交易額繼續實現超千億。盛澤已成為我國絲綢紡織的主要生產基地、出口基地和產品集散地。區位：盛澤鎮位于江蘇省的最南端，地處長江三角洲和太湖地區的中心地帶，南接浙江杭州、嘉興，東臨上海，西瀕太湖。人口：盛澤鎮人口50萬，其中本地人口13.5萬，外來人口33.5萬，流動人口3萬。盛澤鎮宏觀環境介紹盛澤鎮房地產市場介紹基本情況：盛澤目前有在售住宅項目10個，待售項目3個；年銷售面積約50余萬方，銷售最好樓盤僅兩個，一個剛需（吳越錦繡），一個改善（碧桂園）；其余樓盤銷量一般，月均銷量主要集中在20-30套/月，銷售市場兩極分化嚴重。目前市場在售庫存88.5萬方，以現在的銷售速度，本市場去庫存周期約為17個月。盛澤鎮住宅投資建議投資建議：區內競爭比較激