1月高等教誨自學(xué)考試全國統(tǒng)一命題考試

房地產(chǎn)投資分析試卷

（課程代碼00171）

一、單項(xiàng)選取題（本大題共10小題，每小題1分。共10分）

在每小題列出四個(gè)備選項(xiàng)中只有一種是符合題目規(guī)定。請(qǐng)將其代碼填寫在題后括號(hào)內(nèi)。

錯(cuò)選、多選或未選均不得分。

1.從物理形態(tài)上劃分，房地產(chǎn)不涉及【】

A.土地B,建成后物業(yè)C.居住物業(yè)D.在建工程

2.置業(yè)投資人及時(shí)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)使用功能，使之增長置業(yè)投資收益，屬于房地產(chǎn)投資

特性中【】

A.合用性B,不一致性C.政策影響性D.互相影響性

3.某寫字樓月毛租金為30元/平方米，運(yùn)營成本為毛租金1/4,其當(dāng)前市場價(jià)值為

3000元/平方米，則該物業(yè)凈租金收入乘數(shù)為【】

A.0.28%B.0.375%C.9.00%D.12.00%

4.政府制定干預(yù)房地產(chǎn)市場政策規(guī)定必要針對(duì)不同物業(yè)制定具備針對(duì)性詳細(xì)政策，體

現(xiàn)政府干預(yù)房地產(chǎn)市場政策原則具備【】

A.目的擬定性B.政策持續(xù)性和協(xié)調(diào)性

C.政策公平性和效率D.政策針對(duì)性和導(dǎo)向性

5.房地產(chǎn)供應(yīng)者和需求者有征詢服務(wù)需求，決定房地產(chǎn)市場參加者應(yīng)涉及【】

A.專業(yè)顧問B.政府及政府機(jī)構(gòu)C.金融機(jī)構(gòu)D.開發(fā)商

6.詳細(xì)可行性研究投資估算精度在【】

A.Q.2%-0.8%B.0.25%-1.5%

C.±10%D.±30%

7.房地產(chǎn)開發(fā)中管理費(fèi)普通取直接費(fèi)【】

A.1%-3%B.3%C.3%-7%D.10%

8.從事中介服務(wù)單位和個(gè)人服務(wù)收入征收營業(yè)稅稅率為【】

A.3%B.5%C.7%D.15%

9.開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中資金來源和運(yùn)用反映了計(jì)算期內(nèi)各年資金盈余或【】

A.開發(fā)投資B.短缺C.流動(dòng)資金D.發(fā)展基金

10.房地產(chǎn)開發(fā)商大多熱衷于采用預(yù)售樓宇做法，最重要因素是【】

A.可籌集到必要建設(shè)資金用于項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)建設(shè)及將市場風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)給買家

B.可以享有到將來一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)增值收益

C.可擴(kuò)大影響

D.能減少稅收

二、多項(xiàng)選取題（本大題共10小題。每小題2分，共20分）

在每小題五個(gè)備選項(xiàng)中至少有兩個(gè)是符合題目規(guī)定。請(qǐng)將其代碼填寫在題后括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)

選、多選、少選或未選均不得分。

11.收入價(jià)值比率體現(xiàn)形式有【】

A.綜合資本化率B.權(quán)益資本化率

C.內(nèi)部收益率D.凈租金收入乘數(shù)

E.基準(zhǔn)收益率

12.可行性研究環(huán)節(jié)涉及【】

A.調(diào)查研究B.資源供應(yīng)

C.接受委托D.項(xiàng)目概況

E.項(xiàng)目社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益分析

13.項(xiàng)目評(píng)估應(yīng)由決策部門組織或授權(quán)于某些單位或人員，代表國家審核和再評(píng)估上報(bào)

建設(shè)項(xiàng)目可行性報(bào)告。這些單位或人員涉及【】

A.建設(shè)銀行B.投資銀行

C.征詢公司D.關(guān)于專家

E.研究單位

14.反映公司短期償債能力指標(biāo)有【】

A.流動(dòng)比率B.利息保障倍數(shù)

C.速動(dòng)比率D.存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)

E.權(quán)益比率

15.公司素質(zhì)包括因素有【】

A.資金償還能力B.領(lǐng)導(dǎo)者素質(zhì)

C.資金實(shí)力D.職工隊(duì)伍素質(zhì)

E.領(lǐng)導(dǎo)者素質(zhì)

16.影響房地產(chǎn)價(jià)值重要因素涉及【】

A.地理位置B.周邊環(huán)境

C.物質(zhì)實(shí)體狀況D.權(quán)益范疇

E.配套設(shè)施

17.普通工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)中投資涉及[.]

A.固定資產(chǎn)投資B.無形資產(chǎn)投資

C.流動(dòng)資產(chǎn)投資D.遞延資產(chǎn)投資

E.技術(shù)人員培訓(xùn)投資

18.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目間接費(fèi)用涉及【】

A.土地費(fèi)用B.管理費(fèi)用C.財(cái)務(wù)費(fèi)用D.銷售費(fèi)用E.房屋開發(fā)費(fèi)

19.投資鋪面房財(cái)務(wù)分析涉及【】

A.制冷設(shè)施費(fèi)用B.供暖設(shè)施費(fèi)用

C.外裝修與保養(yǎng)費(fèi)用D.內(nèi)部裝修及維護(hù)費(fèi)用

E.消防費(fèi)用

20.營業(yè)稅征收對(duì)象在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)中涉及【】

A.個(gè)人購房額B.房地產(chǎn)銷售額

C.營業(yè)收入額D.個(gè)人出租房屋租金收入

E.從事中介服務(wù)單位和個(gè)人服務(wù)收入

三、判斷改錯(cuò)題（本大題共10小題。每小題2分，共20分）

判斷下列各題，對(duì)的在該題后“【】”內(nèi)打"J錯(cuò)誤在該題后[]"內(nèi)打“X”

并修改。只能對(duì)有下劃線某些進(jìn)行修改，若判斷精確。未修改或修改不對(duì)的只得1分。

21.房地產(chǎn)開發(fā)前期工作完畢后，應(yīng)再對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行一次財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。[]

22.房地產(chǎn)開發(fā)公司所得稅稅率所有按照33%執(zhí)行。[]

23.居住區(qū)高層比例是指高層住宅建筑面積與總建筑面積之比。【'

24.其她條件不變，價(jià)格下降，需求數(shù)量也會(huì)下降。[1

25.需求價(jià)格彈性系數(shù)越大，需求數(shù)量對(duì)價(jià)格敏感限度越低。【】

26.如果某變動(dòng)因素變化幅度很小，但對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)影響很大，則以為項(xiàng)目對(duì)該變量

不擬定性很敏感。[1

27.利息保障倍數(shù)屬于短期償債能力評(píng)價(jià)指標(biāo)。【】

28.外商房地產(chǎn)投資公司來源于境內(nèi)、境外所得均應(yīng)交納所得稅。【】

29.契稅納稅人為出讓方。[]

30.房地產(chǎn)開發(fā)投資亙以忽視機(jī)會(huì)成本。【】

四、簡答題（本大題共5小題。每小題5分，共25分）

31.簡述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目租售方案基本內(nèi)容。

32.什么是風(fēng)險(xiǎn)?風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資方向選取有哪些影響？

33.簡述房地產(chǎn)開發(fā)重要程序。

34.簡述融資決策構(gòu)成環(huán)節(jié)。

35.簡述影響房地產(chǎn)市場發(fā)展社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素詳細(xì)內(nèi)容。

五、計(jì)算題（本大題共1小題，共9分）

36.某人擬以400萬元價(jià)格購買預(yù)售樓盤某些寫字樓面積用于出租經(jīng)營。已知前三年

樓價(jià)款付款比例為15%,25%,60%,第四年開始出租，當(dāng)年毛租金收入為100萬元。

經(jīng)營成本20萬元，并預(yù)測此后內(nèi)毛租金和經(jīng)營成本平均上漲率為12%,貼現(xiàn)率為16%,

其她收入和支出如表36所示，試計(jì)算項(xiàng)目凈鈔票流量現(xiàn)值之和。

表36單位:萬元

年份456-181920

轉(zhuǎn)售收入1200

轉(zhuǎn)售成本100

裝修費(fèi)用4080

六、闡述題（本大題共2小題。每小題8分。共16分）

37.試述如何分析擬投資宗地開發(fā)潛力。

38.試述項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正文寫作要點(diǎn)。

房地產(chǎn)投資分析試題答案及評(píng)分參考

（課程代碼00171）

一、單項(xiàng)選擇題（本大題共10小題,每小題1分，共10分）

1.C2.A3.C4.D5.A6.C7.B8.B9.B10.A

二、多項(xiàng)選擇題（本大題共10小題，每小題2分，共20分）

11.ABD12.AC13.ABCD14.ACD15.BDE

16.CD.17.AD18.BCD19.ABC20.BCDE

三、判斷題（本大題共10小題,每小題2分，共20分）

2I.V22.x部分房地產(chǎn)企業(yè)可以按照18%或27%征收

23.V24.x上升25.x高

26.V27.xR28.V

29.x承受方30.x不能<

四、簡答題（本大題共5小題,每小題5分，共25分）

31.租售方案一般包括的內(nèi)容：

（1）項(xiàng)目出租、出售，還是租售并舉,出租面積和出售面積比例;（1分）

（2）可出租面積、可出售面積、可分?jǐn)偨ㄖ娣e及各自在建筑物中的位置;（1分）

（3）出租和出售的時(shí)間進(jìn)度安排及各時(shí)間段內(nèi)租售面積數(shù)量的確定;（1分）

（4）租金和售價(jià)水平的確定;（1分）

（5）收款計(jì)劃的確定。（1分）

32.風(fēng)險(xiǎn)是獲取投資預(yù)期收益的可能性大小。（1分）

⑴風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資方向的第一個(gè)影響就是根據(jù)不同類型房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，確定

合理的投資收益水平。（1分）

⑵風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資方向的另一個(gè)影響就是盡可能規(guī)避、轉(zhuǎn)移和控制風(fēng)險(xiǎn)。

（1分）

⑶總之，風(fēng)險(xiǎn)是動(dòng)態(tài)的，房地產(chǎn)商調(diào)查得到的各種資料，也會(huì)受風(fēng)險(xiǎn)的影響在一定

范圍內(nèi)變動(dòng),所以要避免只從樂觀一面選取數(shù)據(jù)，應(yīng)該對(duì)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)主要指標(biāo)的影響進(jìn)

行分析，選擇對(duì)策。（2分）

33.房地產(chǎn)開發(fā)的主要開發(fā)程序:

⑴投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析（市場分析和財(cái)務(wù)評(píng)估）；（1分）

⑵前期工作（獲取土地、拆遷、融資'、開發(fā)項(xiàng)目保險(xiǎn)事宜等）；（1分）

（055）房地產(chǎn)投資分析試題答案及評(píng)分參考第1頁（共3頁）

（3）建設(shè)階段（保證不突破預(yù)算，控制設(shè)計(jì)變更,保證進(jìn)度）；（1分）

⑷租售階段（寫字樓出售和出租并舉，住宅主要出售）；（1分）

⑸必須注意每個(gè)階段都對(duì)后續(xù)階段產(chǎn)生很大影響。（1分）

34.融資決策的構(gòu)成環(huán)節(jié)：

⑴融資決策的起點(diǎn)是發(fā)現(xiàn)問題;（1分）

⑵確定融資決策的目標(biāo)；（1分）

（3制訂融資決策的方案;（1分）

⑷融資方案的比較選優(yōu),組織最優(yōu)融資方案的實(shí)施;（1分）

⑸實(shí)施過程中的反饋調(diào)整。（1分）

35.影響房地產(chǎn)發(fā)展的社會(huì)因素包括:傳統(tǒng)觀念及消費(fèi)心理（0.5分）、社會(huì)福利

（0.5分）、人口數(shù)量及狀態(tài)（0.5分）、家庭戶數(shù)及規(guī)模、（0.5分）家庭生命周期。

?95分）

影響房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)因素包括:經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r（0.5分）、家庭收入（0.5分）、物價(jià)

水平、（0.5分）工資及就業(yè)水平（0.5分）、房價(jià)租金比。（0.5分）

五、計(jì)算題（本大題共1小題,每小題9分，共9分）

36.第一年凈現(xiàn)金流：-400x15%=-60萬元;（1分）

第二年凈現(xiàn)金流：-400x25%=-100萬元;（1分）

第三年凈現(xiàn)金流：-400x60%=-240萬元；（1分）

第四年凈現(xiàn)金流：100-40-20=40萬元;（1分）

第五年凈現(xiàn)金流：100x（1+12%）-20x（1+12%）=80x（1+12%）萬元；

（1分）

第t年凈現(xiàn)金流：100x（1+12%）--20x（1+12%）-4=80x（1+12%）'-'萬

元;（1分）

第20年凈現(xiàn)金流：1200-100-80+100x（1+12%）'6-20x（1+12%）'6=1020

+80x（1+12%）“=1510.43萬元;（1分）

計(jì)算項(xiàng)目凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和p-60+京+1r^備+

….80x（1+12%）r.,1+12%、"、,]1020,

116%-12%口―（1+16%）**（1+16%）'（1+16%）e一_6n0-

86.2-178.36+731.19=406.63萬元。（2分）

六、論述題（本大題共2小題,每小題8分，共16分）

37.（一）土地投資是所有類型房地產(chǎn)投資中收益最大，同時(shí)也是風(fēng)險(xiǎn)最高的一種。

（1分）

（二）土地位置分析：

（1）土地的位置從根本上決定了它未來的增值潛力。（0.5分）

（2）土地的未來用途，城市未來發(fā)展方向也影響土地未來的價(jià)值。（0.5分）

（三）土地屬性分析：

（1）地塊的形狀，與周圍環(huán)境的關(guān)系，配套建設(shè)情況等對(duì)開發(fā)潛力的影響。（t分）

（055）房地產(chǎn)投資分析試題答案及評(píng)分參考第2頁（共3頁）

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