第二章資產評估的基本方法

【學習重點】

1.市場法：可比性的理解、直接比較法的運用等。

2.收益法：折現方法的理解和運用。

3.成本法：各個參數的計算方法和成本法的基本原理。

4.資產評估方法的選擇。

資產評估的基本方法按照分析原理和技術路線不同可以分為三種基本類型，或者三種基本方法：市場法、成本法和收益法第一節市場法

一、市場法含義

二、市場法的基本前提

三、市場法的基本程序及有關指標

四、市場法中的具體評估方法

一、市場法含義

1.定義

利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析以估測資產價值的各種評估技術方法的總稱。

2.市場法的理論依據【替代原則】

根據替代原則，采用比較和類比的思想及其方法判斷資產價值的評估技術規程。

3.市場法是最為直接，最具說服力的評估方法之一

二、市場法的基本前提

1.要有一個活躍的公開市場。

2.公開市場上要有可比的資產及其交易活動

（1）參照物與評估對象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同

（2）參照物與評估對象面臨的市場條件具有可比性，包括市場供求關系、競爭狀況和交易條件等

（3）參照物成交時間與評估基準日時間間隔不能夠過長，同時時間對資產價值的影響是可以調整的

三、市場法的基本程序及有關指標

（一）通過市場法進行評估大體要經歷以下程序

⑤分析評定結果（二）運用市場法評估單項資產應考慮的可比因素

1.資產的功能

資產的功能是資產使用價值的主體，是影響資產價值的重要因素之一。

2.資產的實體特征和質量

資產的實體特征主要是指資產的外觀、結構、役齡和規格型號等。

資產的質量主要是指資產本身的建造或制造工藝水平。3.市場條件

主要是考慮參照物成交時與評估時的市場條件及供求關系的變化情況。

一般情況下，供不應求時，價格偏高；供過于求，價格偏低。

4.交易條件

交易條件主要包括交易批量、交易動機、交易時間等。

四、市場法的具體評估方法

（一）直接比較法

1.基本原理

利用參照物的交易價格，以評估對象的某一或者若干基本特征與參照物的同一及若干基本特征進行比較，得到兩者的基本特征修正系數或基本特征差額，在參照物交易價格的基礎上進行修正從而得到評估對象價值的方法。

2.優點

該方法直觀簡潔，便于操作。

3.適用條件

對可比性要求比較高，參照物與評估對象之間達到相同或者基本相同的程度，或者二者的差異主要體現在某一或多個明顯的因素上。

4.基本計算公式

（1）如果參照物與被評估對象可比因素完全一致

評估對象價值＝參照物合理成交價格

（2）參照物與被評估對象只有一個可比因素不一致

公式原理

本思路事實上認可，參照物和評估對象的價值之間受某一特征（或者因素）的影響，而且成正比關系。

（3）參照物與被評估對象有n個可比因素不一致

①方法一

②方法二

評估對象價值

＝參照物成交價格±基本特征差額1±基本特征差額2±……±基本特征差額n

原理：分析各個可比因素不同導致參照物價格相對于被評估資產的價格差額，然后以參照物成交價格為基礎，調整各個差額的影響，得到被評估資產的評估價值。

5.直接比較法的基本方法---僅僅一個可比因素不一致或者完全一致。主要包括但不限于以下評估方法：

（1）現行市價法【參照物與評估對象完全一致】

當評估對象本身具有現行市場價格或與評估對象基本相同的參照物具有現行市場價格的時候，可以直接利用評估對象或參照物在評估基準日的現行市場價格作為評估對象的評估價值。

（2）市價折扣法

（3）功能價值類比法

以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象之間的功能差異進行調整來估算評估對象價值的方法。換句話說：功能指的是生產能力，生產能力越大，則價值就越大

（4）價格指數法（物價指數法）

①定義

價格指數法是以參照物價格為基礎，考慮參照物的成交時間與評估對象的評估基準日之間的時間間隔對資產價值的影響，利用價格指數調整估算評估對象價值的方法。

②物價（價格）指數的各種表述方法

Ⅰ、定基物價指數

是以固定時期為基期的指數，通常用百分比來表示。以100%為基礎，當物價指數大于100%，表明物價上漲；物價指數在100%以下，表明物價下跌。

例如某類設備的定基物價指數計算過程如下，經過統計得到了第二列的該類設備的市價平均價格。實際運用中往往省略百分號。

參見下表：年份該類設備實際均價定基物價指數

＝當年實際物價/基年物價定基價格變動指數

＝（當年實際物價-基年物價）/基年物價1999（基年）50100%

200051.5103%＝51.5/50*100%3%＝（51.5-50）/50*100%200153106%＝53/50*100%6%＝（53-50）/50*100%200254108%＝54/50*100%8%＝（54-50）/50*100%200355110%＝55/50*100%10%＝（55-50）/50*100%200456112%＝56/50*100%12%＝（56-50）/50*100%200557.5115%＝57.5/50*100%15%＝（57.5-50）/50*100%Ⅱ、定基價格變動指數與定基價格指數的關系Ⅲ、物價指數與定基價格指數關系Ⅳ、物價變動指數與物價指數關系

物價指數＝1+物價變動指數

比如上表中，2004年相對于2001年的價格變動指數＝112/106-1＝5.66%Ⅴ、環比物價指數

本年的定基物價指數與上年定基物價指數的商Ⅵ、環比物價變動指數（記做a1,a2……,an教材36頁公式2-6-2）

本年的定基物價指數比上年定基物價高出的部分與上年定基物價指數的商

環比物價指數＝1+環比物價變動指數年份定基物價指數（%）環比物價指數（%）環比變動物價指數1999100

2000103103%＝103/1003%＝（103-100）/1002001106102.9%＝106/1032.91%＝（106-103）/1032002108101.9%＝108/1061.89%＝（108-106）/1062003110101.9%＝110/1081.85%＝（110-108）/1082004112101.8%＝112/1101.82%＝（112-110）/1102005115102.7%＝115/1122.68%＝（115-112）/112③價格指數法在評估中運用的計算公式

④適用條件

評估對象與參照物之間僅僅有時間因素存在差異的情況，且時間差異不能過長

【例題2-4】與評估對象完全相同的參照資產6個月前的成交價格為10萬元，半年間該類資產的價格上升了5%，運用公式（2-6）則評估對象的評估價值接近于：

資產評估價值＝10×（1+5%）＝10.5（萬元）

【例題2-5】被評估房地產于2006年6月30日進行評估，該類房地產2006年上半年各月月末的價格同2005年底相比，分別上漲了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中參照房地產在2006年3月底的價格為3800元/平方米，運用公式（2-6-1）則評估對象于2006年6月30日的價值接近于：

【例題2-6】已知某資產在2006年1月的交易價格為300萬元，該種資產已不再生產，但該類資產的價格變化情況如下：2006年1-5月的環比價格指數分別為103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。根據公式（2-7-2）評估對象于2006年5月的評估價值最接近于：

300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%＝331.1（萬元）

（5）成新率價格調整法

①原理

參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象新舊程度上的差異，通過成新率調整估算出評估對象的價值。

②計算公式

資產的成新率

＝資產的尚可使用年限/（資產的已使用年限+資產的尚可使用年限）×100%

6.直接比較法使用頻率高的方法

（1）市場售價類比法----一個以上可比因素不一致

資產評估價值＝參照物售價+功能差異值+時間差異值+…+交易情況差異值

＝參照物售價×功能差異修正系數×…×時間差異修正系數

（2）價值比率法

兩種比較簡單的價值比率：

①成本市價法

基本原理

以評估對象的現行合理成本為基礎，利用參照物的成本市價比率來估算對象的價值的方法。

【特別注意】公式中的計算基數是被評估對象的現行合理成本，如果現行成本中有不合理的支出，應該扣除。

②市盈率倍數法

以參照物（企業）的價值比率（如市盈率）作為乘數（倍數），以此乘數與評估對象的相關的財務指標（如收益額）相乘估算評估對象價值的方法。

主要適用對象：企業價值評估

（二）間接比較法

1.原理

（1）利用資產的國家標準、行業標準或者市場標準（標準可以是綜合標準、分項標準）作為標準，分別將評估對象與參照物整體或者分項與其對比打分從而得到評估對象和參照物各自的分值

（2）利用參照物的市場交易價格，以及評估對象的分值與參照物的分值的比值（系數）求得評估對象價值的評估方法。

2.適用條件

不要求參照物與評估對象必須一樣或者基本一樣。只要求參照物與評估對象在大的方面基本相同或者相似。

第二節收益法

一、收益法的基本含義

二、收益法原理講解

三、收益法的基本前提

四、收益法的基本程序和基本參數

五、收益法中的主要技術方法（重點）

一、收益法的基本含義

收益法是指通過估測被評估資產未來預期收益的現值，來判斷資產價值的各種評估方法的總稱。

從理論上講，收益法是資產評估中較為科學合理的評估方法之一。

二、收益法原理講解

（一）貨幣時間價值的含義

指貨幣經歷一定時間的投資和再投資所增加的價值。

（二）相關概念

1.單利與復利2.現值與終值

現值的符號記為P，它表示資金在某一時間序列（該時間間隔等長，但是間隔長度可以是年、月、日，除非特別指明，間隔長度為年）起點時的價值。

3.年金

每筆收付之間相隔時間相等

（三）現金流量圖

1.橫軸表示一個從零開始到第n個時間序列，軸上每一刻度表示一個時間單位，通常以年表示（也可以是半年、季度、月份）。

2.零點表示時間序列的起點，即第一年初的時間點。

3.橫軸上方的箭頭（箭頭都向上）表示該年流入的現金量；橫軸下面的箭頭（箭頭都向下）表示該年流出的現金量。

二、貨幣時間價值的計算

（一）復利的計算

（二）年金現值的計算

P＝A（1﹢i）-1﹢A（1﹢i）-2﹢……﹢A（1﹢i）-（n－1）﹢A（1﹢i）-n

這是個等比數列，運用等比數列的求和公式，得到：

特別注意，這個系數直接將n個A都折現了

【例題1.計算分析題】某人每年12月31日存入保險公司2000元，連續10年，其中第三年的年末多存款5000元，設保險公司年回報率為6%，每年復利計息一次，問這些錢在第一筆存款的年初的現值總和為多少?

P＝2000×（P／A，6%，10）﹢5000×（P／F，6%，3）

＝18918.2（元）

【例題2.計算分析題】李某在成了知名的民營企業家以后，為了感謝學校的培養，決定在母校設立以其名字命名的獎學基金，在設立之初就發放獎金總額20萬元，該基金將長期持續下去，當前的市場利率5%。

【請問】需要在基金設立之初，為基金投資多少錢?

P＝20﹢20/5%＝420（萬元）

【例題3.計算分析題】某人每年年初存入銀行2500元，連續10年，第11年的年末存款6000元，設銀行存款利率為8%，問這些錢的現值總和為多少?

P＝2500×（P／A，8%，10）×（1﹢8%）﹢6000×（P／F，8%，11）

＝2500×6.7101×1.08﹢6000×0.4289

＝18117.27﹢2573.4＝20690.67（元）（三）貨幣時間價值計算的注意事項

（1）i和n時間要對應。i是年利率，n則是多少年；i是月利率，n則是多少月。

（2）P是發生在一個時間序列的第1期期初，F則是發生在一個時間序列的第n期（最后一期）期末

（3）沒有特別說明，收付額都認為是在該期期末發生

（4）現金流量的分布如不規則時，需進行調整，靈活運用各種計算方法。

【例題6.計算分析題】某公司發行15年期的長期債券，面值1000萬元，規定票面利率5%，單利計息，每5年支付一次利息，到期還本。假設市場利率是10%。

問：投資者在發行時購買該債券并持有至到期，所收到的該債券的本息和的現值是多少？

本利和的現值

＝250×（P/F，10%，5）﹢250×（P/F，10%，10）﹢250×（P/F，10%，15）﹢1000×（P/F，10%，15）

＝250×0.6209﹢250×0.3855﹢1250×0.2394

＝550.85（萬元）

三、收益法的基本前提

1.收益法涉及到三個基本因素：

2.應用收益法必須具備的前提條件

（1）被評估資產的未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量（Ri或A）

影響預期收益的主要因素包含主觀因素和客觀因素，應該比較明確，評估人員可以據此分析和測算出被評估資產的預期收益

（2）資產擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測并可以用貨幣衡量（r）

不同的收益，可能有著不同的風險，所以兩個被評估資產即使估計在未來的收益基本相當，可是由于風險不一樣，大家肯定會選擇購買風險低的資產，或者說大家會認為風險低的資產的價值更高。

從貨幣時間價值的角度，從資產股價的角度看，不同風險的收益需要使用不同的折現率計算現值。

（3）被評估資產預期獲利年限可以預測（n）

四、收益法的基本程序和基本參數

（一）收益法的基本程序

采用收益法進行評估，其基本程序如下：

1.搜集驗證與評估對象未來預期收益有關的數據資料，包括經營前景、財務狀況、市場形勢、以及經營風險等；

2.分析測算被評估對象未來預期收益；

3.確定折現率或資本化率；

4.分析測算被評估資產未來預期收益持續的時間；

5.用折現率或資本化率評估對象未來預期收益折算成現值；

6.分析確定評估結果。

從評估實務的角度看，第1-4步比較關鍵，涉及到收益法計算的3個關鍵因素：收益額、收益年限、折現率；

但是我們考試主要是根據已知條件按照以上第5步驟來計算被評估資產的價值，所以反而是第五步最重要。

（二）收益法的基本參數

1.收益額

（1）收益額是資產在正常情況下所能得到的歸其產權主體的所得額；

（2）資產評估中收益額的特點

①收益額是資產未來預期收益額，而不是資產的歷史收益額或現實收益額；

②用于資產評估的收益額是資產的客觀收益，而不是資產的實際收益。

客觀的收益就是根據各種變量、因素合理估計被評估資產的收益；而現實收益中可能包括不合理的因素。

（3）資產的收益額表現形式有多種，不同種類資產的收益額表現形式不同，需要合理選擇收益額的種類。

2.折現率

（1）從本質上講

折現率是一個期望的投資報酬率。是投資者在投資風險一定的情況下，對投資所期望的回報率。

（2）從構成上看

（3）資本化率與折現率的關系

①在本質上是沒有區別的。②二者是否相等，主要取決于同一資產在未來長短不同的時期所面臨的風險是否相同。

3.收益期限

根據在持續使用的能力，在未來多長時間資產能夠給所有者帶來未來的預期收益。可以是1年、2年、5年有期限，也可以是永續無期限。

五、收益法中的主要技術方法（重點）

（一）純收益不變（即Ri不變，令Ri=A）（二）純收益在若干年后保持不變（即令Ri在不變階段Ri=A）

（三）純收入按等差級數變化

1.在純收益等差級數遞增B，收益年期無限的條件下

2.在純收益等差級數遞減B，收益年期無限的條件下【例7.單選題】（2005年考題）某收益性資產，效益一直良好，經專業評估人員預測，評估基準日后第一年預期收益為100萬元，以后每年遞增10萬元，假設折現率為10%，收益期為20年，該資產的評估價值最接近于（）萬元。

A.1400

B.1700

C.1800

D.1970

【例9.單選題】采用收益法評估資產時，收益法中的各個經濟參數之間存在的關系是（）。

A.資本化率越高，收益現值越低

B.資本化率越高，收益現值越高

C.資產預期收益期不影響收益現值

D.無風險報酬率不影響收益現值

（四）純收益按等比級數變化

1.n→∞，收益等比，S遞增

【例10.單選題】已知被評估資產評估基準日后第一年的預期收益為100萬元，其后各年的收益將以2%的比例遞減，收益期為20年，期滿后無殘余價值，折現率為10%。據此，該資產的評估價值為（）。

A.649萬元B.751萬元C.974萬元D.1126萬元（五）已知未來若干年后資產價格的條件下

①純收益在第n年前保持不變；②預知第n年的價格為Pn③r大于零（六）應用舉例

【例題·計算分析題】某收益性資產預計未來5年收益額分別是12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元。假定從第6年開始，以后各年收益均為14萬元，確定的折現率和資本化率均為10%。

【要求】確定該收益性資產在持續經營下和50年收益的評估值。

【注意】這個題目告訴的折現率和本金化率相等，如果不相等在應該分別選用。

（1）永續經營條件下的評估過程

（2）50年的收益價值評估過程

第三節成本法

一、成本法的含義

二、成本法的基本前提

三、成本法的基本要素

四、成本法運中各個參數的計算方法（重點）

一、成本法的含義

1.定義

成本法是指在評估資產時首先估測被評估資產的重置成本，然后估測被評估資產業已存在的各種貶值因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產價值的評估方法的總稱。

2.基本思路

重新建造或購置被評估資產的成本，作為被評估資產的價值，如果該資產是舊的，按照該重置成本扣除使用損耗等貶值因素作為該資產的評估價值。

二、成本法的基本前提

1.被評估資產處于繼續使用狀態或被假定處于繼續使用狀態。

只有被評估資產繼續使用，再取得被評估資產的全部費用才能夠構成其價值的內容

2.被評估資產的預期收益能夠支持其重置及其投入價值。

三、成本法的基本要素

成本法的運用涉及到4項指標。

（一）資產的重置成本

1.重置成本定義

指按現行市場條件下重新構建一項全新資產所支付的全部貨幣總額。

2.重置成本分類

一般可分為復原重置成本和更新重置成本兩種。

3.兩種重置成本運用中注意事項

（1）在實踐工作中，選擇重置成本時,在同時可獲得復原重置成本和更新重置成本的情況下，應選擇更新重置成本。在無法獲得更新重置成本時也可采用復原重置成本。

之所以要選擇更新重置成本，一方面隨著科學技術的進步，勞動生產率的提高，新工藝、新設計被社會所普遍接受。另一方面，新型設計、工藝制造的資產無論從其使用性能，還是成本耗用方面都會優于舊的資產。

（2）無論哪種重置成本，資產本身的功能始終是相同的，采用的都是資產的現時價格，不同的在于技術、設計、標準方面的差異。

（3）一般而言，復原重置成本大于更新重置成本

（4）如果選用了復原重置成本，則復原重置成本和更新重置成本的差額視作是功能性貶值的一部分。

（二）實體性貶值

1.含義

資產由于使用及自然力的作用導致的資產的物理性能的損耗或下降而引起的資產的價值損失。

2.資產的實體性貶值通常用相對數計量，即實體性貶值率，用公式表示為

（三）功能性貶值

1.定義

指由于技術進步引起的資產功能相對落后而造成的資產價值損失。

2.功能性貶值一般包括

（1）由于新工藝、新材料和新技術的采用，而使得原有資產的建造成本超過現行建造成本的超支額（復原重置成本和更新重置成本的差額，即超額投資成本）

（2）原有資產超過體現技術進步的同類資產的運營成本的超支額。

（四）經濟性貶值

1.含義

指由于外部條件的變化引起的資產閑置、收益下降等造成的資產價值損失。

經濟性貶值主要體現為運營中的資產使用率下降，甚至閑置，并引起資產的運營收益下降。

2.經濟性貶值的因素包括

政治因素、宏觀政策因素等。

四、成本法運中各個參數的計算方法

（一）重置成本估算

單項資產重置成本的估算一般可以采用下列方法：

1.重置核算法

（1）概念

利用成本核算的原理，根據重新取得資產所需的費用項目，逐項計算然后累加得到資產的重置成本。

（2）分類

根據取得的方式分為：購買型和自建型

購買型以購買該項資產的模式來估計所需要的重置成本

自建型以自己建造該項資產的模式來估計所需要的重置成本

（3）資產的重置成本應包括開發者的合理收益

如果是建造，建造成本中當然應該包含建造商或者生產商的合理利潤，不過該收益應該以開發者或者制造者現行行業或社會的平均資產收益水平為依據。

（4）重置核算法考慮了價格因素，費用項目的構成上可以考慮生產技術進步和勞動生產率的變化因素，因而可以估算復原重置成本和更新重置成本。

（5）形成資產價值的耗費是合理的

【例題·計算分析題】重置購建設備一臺，現行市場價格每臺5萬元，運雜費1000元，直接安裝成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根據統計分析，計算求得安裝成本中的間接成本為每人成本0.8元。該機器設備重置成本為：

直接成本＝50000＋1000＋800＝51800（元）

其中：買價，50000元

運雜費，1000元

安裝費用，800元

其中，原材料，300元人工，500元

間接成本（安裝成本），400（＝500*0.8）元

重置成本合計52200元。

2.價格指數法

原理和市場法中的直接比較法中的“價格指數法36頁”一樣，大家可以兩邊比較著看）。

【特點】利用與資產有關的價格變動指數，將資產歷史成本（賬面成本）調整為重置成本

（3）注意

①資產歷史成本要求真實、準確并符合社會平均的、合理成本的要求。

②資產評估時物價指數指的是評估基準日（或能夠代表評估基準日）的物價指數，而且應是資產的類別或個別物價指數。（越是分類具體的物價指數越準確）。

③一項科學技術進步較快的資產，采用價格指數法的重置成本往往會偏高。

④物價指數法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復原重置成本。

（4）物價指數法與重置核算法的區別

①物價指數法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復原重置成本；而重置核算法既考慮了價格因素，也（可以）考慮生產技術進步和勞動生產率的變化因素，因而可以估算復原重置成本和更新重置成本。

②物價指數法建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產的物價變動水平上；而重置核算法建立在現行價格水平與購建成本費用核算的基礎上。

③一般情況下，價格指數法和重置核算法相比，核算的結果可能有誤差，其準確度沒有后者的高。

（5）物價指數法和重置核算法相同點

都是建立在利用歷史資料基礎上。因此，都需要注意判斷、分析資產評估時重置成本口徑與委托方提供歷史資料（如財務資料）的口徑差異。

3.功能價值類比法

與市場法中的直接比較法中的“功能價值類比法”完全一樣。

上述三種方法均可用于確定在成本法運用中的重置成本。至于選用哪種方法，應根據具體的評估對象和可以搜集到的資料確定。

這些方法中，對某項資產可能同時都能用，有的則不然，應用時必須注意分析方法運用的前提條件，否則將得出錯誤的結論。

【注意】以上3類方法都是適用于單項資產的重置成本的計算

4.統計分析法確定某類資產重置成本

（二）實體性貶值估算

1.觀察法

（1）特點

（2）計算公式

資產實體性貶值＝重置成本×（1－實體性成新率）＝重置成本×實體性貶值率

2.使用年限法

（1）原理

認為資產的貶值和其實際使用年限成正比例

（2）名義已使用年限與實際已使用年限

當資產利用率>1時，表示資產超負荷運轉，資產實際已使用年限比名義已使用年限要長；

當資產利用率＝1時，表示資產滿負荷運轉，資產實際已使用年限等于名義已使用年限；

當資產利用率<1時，表示開工不足，資產實際已使用年限小于名義已使用年限。

3.修復費用法

利用恢復資產功能所支出的費用金額來直接估算資產實體性貶值的一種方法。

如果資產可以通過修復恢復到其全新狀態，可以認為資產的實體性損耗等于其修復費用。（三）功能性貶值估算

1.分類

【注意】如果評估某資產時所用的重置成本為更新重置成本，則不必考慮因超額投資成本造成的功能性貶值。

2.超額投資成本（功能性貶值1）

3.營運性功能貶值

（1）含義

（2）功能性貶值的估算可以通過計算超額營運成本獲得

①將被評估資產的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產的年運營成本進行比較確定超額運營成本。

②確定凈超額運營成本

＝超額運營成本（1-所得稅稅率）---收益額（A、Rt）③估計被評估資產的剩余壽命（年限n）

④以適當的折現率將被評估資產在剩余壽命內每年的超額運營成本