資產評估學首經貿財政稅務學院評估系學期教學內容資產評估方法機器設備評估房地產評估建筑物及在建工程評估土地使用權評估無形資產評估長期投資及其他資產評估流動資產評估企業價值評估資產評估報告教學目的對資產評估的根本概念、理論、評估方法有較全面而深入的掌握；

通過一定量的案例和企業資產評估的討論，使同學們對如何對企業資產進行評估的能力得到一定程度的鍛煉和提高?？荚嚪绞?平時學習表現15%作業15%期終考試70%

資產評估學第一章總論一、資產評估的概念資產評估是一種市場化和動態化的價值鑒證行為資產評估鑒證的是資產的價值，而資產價值的貨幣表現那么是資產的價格。資產評估資產評估是由專業評估機構和評估人員依照國家有關法律及相關經濟信息，遵循特定規那么，按照相關程序，根據特定目的選擇適當的價值類型，運用科學的方法對相關資產價值做出評定和估量的鑒證行為。二、資產評估的根本要素評估主體資產評估機構和相關人員評估客體被評估的資產評估依據對被估資產定價的依據評估原那么內在行為標準評估目的資產交易業務本身經濟行為的特征評估價值類型對資產價值的質的規定評估方法具體技術和手段評估程序工作順序三、資產評估的特點現實性－－是對被估資產價值確認的現實根底資產評估以評估基準日資產是否現實存在為依據，對現實存在的資產進行相應的價值評估活動。資產評估是以資產現實狀態為根底反映出來?，F實性強調的是客觀存在。市場性－－是對被估資產價值確認的市場根底資產評估活動來源于市場資產評估的主要信息來源于市場資產評估作價結果必須接受市場的檢驗預測性是指資產現實價值確實認依賴于對資產未來繼續利用價值的預測。公正性－－評估結論對雙方當事人來講是公正的評估作價的全過程按照公允及法定的準那么和標準化程序進行，有評估原那么，評估依據和評估程序作保證，具有行業公允的業務標準。評估作價的模擬交易過程和相關信息來源是市場化的，由此得出的評估結論必須接受市場的檢驗。評估主體的身份是獨立于產權交易雙方之外的第三者。咨詢性－－評估結論是一種專業化的估價意見四、資產評估的對象和特點會計學的角度看待資產資產評估的角度看待資產資產必須由某一特定權力主體擁有或控制資產對于特定主體來說具有獲利能力資產能夠用貨幣計量資產是指企業所擁有或者控制的能以貨幣計量的經濟資源，包括財產、債權和其他權利?！惨弧迟Y產的分類按有無實體性態分類：有形資產和無形資產按是否具有綜合獲利能力分類：單項資產和整體資產按能否獨立存在分類：可確指資產和不可確指資產〔二〕資產評估的分類按評估對象的不同劃分，可分為單項資產評估和整體資產評估按資產評估工作的內容分類，可分為評估、評估復核和評估咨詢三類。按資產評估活動于?資產評估準那么?的關系分類，可分為完全評估和限制評估兩類。五、資產評估的目的一般目的：為資產交易當事人雙方提供擬交易資產的公允價值特殊目的：滿足不同的經濟業務的要求引發資產評估特定目的的經濟行為資產轉讓中外合資合作企業兼并企業清算企業出售抵押企業聯營擔保股份經營企業租賃資產評估的價值類型概念是指資產評估活動所確認的資產價值其屬性和表現形式，是對資產評估價值質的規定。分類重置本錢現行市價收益現值清算價格六、資產評估的假設前提交易假設公開市場假設持續使用假設清算假設〔一〕資產評估的工作原那么科學性原那么公平性原那么專業型原那么可行性原那么七、〔二〕資產評估的經濟原那么預期收益原那么供求原那么奉獻原那么替代原那么八、資產評估與會計核算的聯系與區別資產評估與會計核算的聯系對象相同計量標準一致資料來源有聯系結果可以互為依據區別職能不同發生條件不同效勞主體不同價值確認方法不同執行者不同資產評估根本方法第二章本章根本要求掌握資產評估三種根本方法的根本原理、內容和各項參數指標確實定方法，熟悉資產評估方法選擇的根本依據，了解各種評估方法間的關系。能夠運用三種根本方法對常見的資產進行評估。本章重點對資產評估中的市場法、收益法和本錢法的理解，特別是三種根本評估方法中各項參數指標的根本含義和取得方法是掌握資產評估方法的關鍵。本章難點對收益法評估根本原理的理解以及收益額、折現率和收益期三個根本指標在實踐中的取得方法和途徑。資產評估方法如何做資產評估方法是實現評定估算資產價值的技術手段。是在工程技術、統計、會計等學科中的技術方法的根底上，結合自身特點形成的一整套方法體系。資產評估過程結構圖評估環境—社會—經濟—技術—法律形成問題評價指標綜合分析選擇實施意見1234567目的與動機1資料收集2鑒定與評價3假設前提4定量估算5結果分析6得出結論7活動過程思維過程資產評估根本途徑和方法市場途徑本錢途徑收益途徑評估基準日過去未來本錢法市場法收益法市場法本錢法收益法直接法類比法重置本錢成新率重置核算法物價指數法功能重置本錢法統計分析法觀察法使用年限法

直接價值法

收益額折現率收益期資產評估方法體系第一節市場法一、根本思路市場法是指通過比較被評估資產與最近售出類似資產的異同，并將類似資產的市場價格進行調整，從而確定被評估資產價值的一種資產評估思路。市場法是資產評估中最為直接、最具說服力的評估途徑之一

二、根本原理：資產的替代原理三、根本前提：1、需要有充分發育活潑的資產市場2、參照物及其與被評估資產可比較的技術參數指標等資料是可以收集到的,并且能夠在價值形態上量化。四、操作程序確定被評估資產選擇參照物比較差異因素調整差異指標綜合分析得出結果1.參照物的可比性：功能、市場條件、資產實體特征和質量、成交時間等。2.參照物數量：三個以上。1.選擇差異因素：根據資產種類，選擇對資產價值影響較大的因素。2.指標比照、量化差異。以參照物成交價格為根底，將各項差異指標進行調整，得出初評結果。對初評結果進行分析，用統計分析或其他方法判斷結果的合理性。相關參數五、常見的評估方法直接法是指能夠在市場上找到與被評估資產完全相同的參照物，或被評估資產的取得時間與評估基準日非常接近且市場價格根本穩定的情況下，直接以參照物的市場交易價格或購置價格作為被評估資產的評估值的評估方法。1、直接比較法

1、如果與被評估資產相同的參照物在評估基準日同時存在多種交易價格時，應中選用價格最低的一種。2、如果參照物價格變動幅度過大，可在分析參照物價格合理性的根底上，加以適當調整。直接法應當注意以下問題：

類比法，又叫市場成交價格比較法，是在公開市場上無法找到與被評估資產完全相同的參照物時，可以選擇假設干個類似資產的交易案例作為參照物，通過分析比較評估對象與各個參照物成交案例的因素差異，并對參照物的價格進行差異調整，來確定被評估資產價值的方法。2、類比調整法關鍵字：客體、參照物、差異、調整類比法的根本計算公式為：被評估資產評估值＝參照物價格×調整系數被評估資產評估值＝參照物價格×〔1＋調整率〕1.時間因素。

時間因素是指參照物交易時間與被評估資產評估基準日時間上的不一致所導致的差異。

如果評估對象與參照物之間只有時間因素的影響時，被評估資產的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×交易時間差異修正系數參照物的主要差異因素有：2.區域因素。

區域因素是指資產所在地區或地段條件對資產價格的影響差異。地域因素對房地產價格的影響尤為突出。當評估對象與參照物之間只有區域因素的影響時，被評估資產的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×區域因素修正系數

參照物的主要差異因素有：3.功能因素。功能因素是指資產實體功能過剩和缺乏對價格的影響。當評估對象與參照物之間只有功能因素的差異時，被評估資產的價值可用下式表示為：評估值＝參照物價格×功能差異修正系數參照物的主要差異因素有：4．交易情況。

交易情況主要包括交易的市場條件和交易條件。市場條件主要是指參照物成交時的市場條件與評估時的市場條件是屬于公開市場或非公開市場以及市場供求狀況。交易條件主要包括交易批量、動機、時間等。當評估對象與參照物之間只有交易情況的差異時，被評估資產的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×交易情況修正系數

參照物的主要差異因素有：5．個別因素。個別因素主要包括資產的實體特征和質量。資產的實體特征主要是指資產的外觀、結構、規格型號等。資產的質量主要是指資產本身的建造或制造的工藝水平。當評估對象與參照物之間只有個別因素的差異時，被評估資產的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×個別因素修正系數

參照物的主要差異因素有：如果評估對象與參照物之間存在上述各種差異時，評估值計算公式可用下式表示為：評估值＝參照物價格×交易時間差異修正系數

×區域因素修正系數

×功能差異修正系數

×交易情況修正系數

×個別因素修正系數參照物的主要差異因素有：3、市盈率法

適用于整體資產評估

市盈率法是指以作為參照物的上市公司市盈率為倍數，以此倍數與整體被估資產的收益相乘，借以確定被估資產價值的方法。被估資產評估值＝被估對象收益額×參照物市盈率優點：〔1〕能夠客觀反映資產目前的市場情況，其評估的參數、指標直接從市場獲得，評估值更能反映市場現實價格；〔2〕評估結果易于被各方面理解和接受。六、市場途徑的優缺點缺點：〔1〕需要有公開活潑的市場作為根底，有時因缺少可比照數據難以應用；〔2〕不適用于專用機器設備和大局部的無形資產，以及受到地區、環境等嚴格限制的一些資產評估。案例1：某待估資產為一機器設備，年生產能力為150噸。評估基準日為2003年2月1日。評估人員收集的信息：〔1〕從市場上收集到一個該類設備近期交易的案例，該設備的年生產能力為210噸，市場成交價格為160萬元?！?〕將待估設備與收集的參照設備進行比照并尋找差異?！?〕發現兩者除生產能力指標存在差異外，從參照設備成交到評估基準日之間，該類設備的市場價格比較平穩，其他條件也根本相同。問：可否采用市場法進行評估，如果可以，那么評估值應該是多少？案例1分析分析：由于待估資產的市場交易案例易于選取，可采用市場法進行評估。待估資產與參照資產的差異主要表達在生產能力這一指標上，即可通過調整功能差異來估算該資產的價值。

評估值=160×150/210=114.29(萬元)案例2：某待估資產為兩室一廳居住用房，面積為58平方米，建筑時間為1989年，位置在某市鬧市區，評估基準日為2003年5月1日。在待估房屋附近，于2001年12月曾發生過房屋交易活動，交易價格為58000元。經調查和分析，評估人員認為該居住用房所處位置、面積、建造時間、交易的市場條件等方面與待估資產根本相同。案例2分析分析：由于可以找到待估資產的市場交易案例，應采用市場法進行評估。待估資產與參照資產的差異僅僅在交易時間這一指標上，所以只對時間差異進行調整即可推算出被估資產的市場價值。經調查，2003年居住用房價格與2001年相比上升了9.3%，那么：資產評估值=58000×(1+9.3％)=63394(元)案例3：某企業因嚴重的資不抵債而進行破產清算，其中有一套機器設備需拍賣。評估人員從市場上搜集到正常交易情況下的一個交易案例，該交易資產與待估設備型號、性能、新舊程度根本相同，成交時間為2002年6月，成交價格為365.2萬元。評估基準日為2002年8月。案例3分析分析：待估資產與參照資產的差異僅僅在市場交易條件這一指標上，可通過調整交易條件來估算該套待估設備的市場價值。經評估人員分析，待估資產快速脫手的價格將低于正常售價的30%，那么待估資產的評估值為：資產評估值=365.2×(1—30％)=255.64〔萬元〕案例4：待估資產為某機器設備，其生產時間為1990年，評估基準日為2003年1月。搜集到一交易案例，該機器設備和待估設備型號相同，屬同一廠家生產，交易時間為2002年12月，交易價格為124000元，該機器設備的生產時間為1995年。經調查了解，待估資產已使用年限為7.5年，待估設備的尚可使用年限為13年。參照資產已使用年限為8年，尚可使用年限為15年。分析：資產的市場交易案例易于選取，應采用市場法進行評估。待估資產與參照資產的差異主要表達在新舊程度這一指標上，可通過對成新率指標的調整來估算待估資產的市場價值。經調查了解，待估資產已使用年限為7.5年，待估設備的尚可使用年限為13年，那么待估資產的成新率為：待估資產成新率=待估資產尚可使用年限/〔待估資產已使用年限+待估資產尚可使用年限〕×100%=13÷(7.5+13)=63%案例4分析參照資產已使用年限為8年，尚可使用年限為15年，那么參照資產的成新率參照資產的成新率=15÷(8+15)×100%=65%那么待估資產的評估值可通過下式計算：資產評估值=參照物成交價格×〔評估對象成新率/參照物成新率〕該待估設備的評估值為：評估值=124000×(63%÷65%)=120214.62(元)第二節、本錢法以被評估資產的重置價值，扣除從資產的形成并開始投入使用至評估基準日這段時間內的損耗得到資產的評估價值。它是從本錢取得和本錢構成的角度對被評估資產的價值進行的分析和判斷。一、根本思路二、根本方法資產評估值＝被評估資產重置本錢被評估資產重置成本—資產實體性貶值資產功能性貶值資產經濟性貶值＝×成新率或三、根本原理即在條件允許的情況下，任何一個潛在的投資者在決定投資某項資產時，他所愿意支付的價格不會超過購建該項資產的現行購建本錢。資產的價值取決于資產的本錢四、理論依據1.資產的價值取決于資產的本錢。資產的取得本錢越高，相應的資產的價值越大。2.資產的價值是一個變量。資產的價值隨資產本身的運動和其他因素的變化而相應變化。1、被評估資產處于繼續使用狀態2、應當具備可利用的歷史本錢資料3、形成資產價值的消耗是必須的五、根本前提搜集歷史資料，確定本錢構成六、操作程序確定各種貶值因素，判斷成新率綜合分析，確定評估值確定評估對象確定被評估資產的重置本錢重置本錢評估方法七、常見的評估方法重置核算法物價指數法功能價值法統計分析法功能本錢線性函數法功能本錢指數法各種貶值評估方法實體性貶值功能性貶值經濟性貶值觀察法使用年限法修復費用法復原重置本錢更新重置本錢

〔一〕重置本錢及其估算方法1.重置本錢的含義重置本錢一般可分為復原重置本錢和更新重置本錢。復原重置本錢是指運用與原來相同的材料、建筑或制造標準、設計、格式及技術等，以現時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產所發生的費用。更新重置本錢是指采用新型材料、現代建筑或制造標準、新型設計、規格和技術等，以現行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產所需要的費用。

更新重置本錢和復原重置本錢的相同方面在于采用的都是資產的現時價格標準，資產的功能也是相同的，不同之處在于所用材料、技術、設計、標準等方面的差異。隨著科學技術的進步，勞動生產率的提高，新工藝、新設計總會被社會所普遍接受，新型設計、工藝制造的資產無論從其使用性能，還是本錢耗用方面都會優于舊的資產，因此，復原重置本錢往往會高于更新重置本錢。

〔1〕重置核算法是利用本錢核算的根本原理，將重新取得資產所需的費用工程逐項進行計算并累加來估算重置本錢的一種方法。根本原理：2、重置本錢的估算方法

計算公式重置本錢＝直接本錢＋間接本錢建造本錢構成：材料本錢人工本錢制造費用資金本錢合理利潤取得本錢構成：購置價格安裝調試費運雜費人工費間接本錢構成：取得和建造資產的管理費用、設計制圖等費用例1：待估資產為一機器設備，評估師擬運用本錢法評估。評估人員收集的本錢資料有：該機器設備的現行市場價格每臺180000元，運雜費5000元，安裝本錢為20000元，其中原材料6000元、人工本錢13000元、其他費用1000元，安裝期限較短。評估人員分析認為，被評估資產為外購需安裝機器設備，其重置本錢應包括買價〔含增值稅〕、運雜費、安裝本錢、其他費用，由于安裝期限較短可不考慮資金本錢。按重置核算法估算該機器設備的重置本錢為：重置本錢=購置價格+運費+安裝本錢=180000+5000+20000=205000〔元〕例2：被評估資產為一臺2年前購置的機器設備。據調查，該機器設備目前還沒有換代產品。經查驗資料，該設備賬面原值為10.2萬元，其中，購置價為8萬元，運雜費1.6萬元，安裝費中直接本錢0.4萬元，間接本錢為0.2萬元。根據對同類型設備的調查，現在購置價格比2年前上漲20%，運雜費上漲80%，安裝費中直接本錢上漲40%，間接本錢占直接本錢百分率不變。問：該設備的重置本錢是多少？〔1〕計算直接本錢購置價=8×〔1+20%〕=9.6〔萬元〕運雜費=1.6×〔1+80%〕=2.88〔萬元〕安裝費中的直接本錢=0.4×〔1+40%〕=0.56〔萬元〕直接本錢＝購置價＋運雜費＋安裝費中的直接本錢＝9.6+2.88+0.56=13.04〔萬元〕〔2〕計算間接本錢間接本錢占直接本錢的百分率＝0.2÷〔8＋1.6＋0.4〕＝2%間接本錢＝13.04×2%＝0.26〔萬元〕〔3〕計算重置本錢重置本錢=直接本錢+間接本錢=13.04+0.26=13.30〔萬元〕是在資產歷史本錢的根底上，通過價格變動指數，將其調整為評估基準日時的重置本錢?！?〕物價指數法根本原理資產重置本錢＝資產賬面原值×物價變動指數計算公式分類物價指數個別物價指數綜合物價指數物價變動指數定基指數環比指數評估基準日物價指數資產購建時物價指數＝＝〔1＋a1〕×〔1＋a2〕×〔1＋a3〕……〔1＋an〕〔其中an表示第n年環比價格指數〕某機床于1994年購置安裝，賬面原值為16萬元。1996年進行一次改造，改造費用為4萬元；1998年又進行一次改造，改造費用為2萬元。假設定基價格指數1994年為1.05，1996年為1.28，1998年為1.35，1999年為1.60。要求：計算該機床1999年的重置本錢例題重置本錢計算表時間投資費用(萬元)物價指數（%）物價變動指數（%）

重置成本（萬元）1994161.051.60/1.05=1.5216×1.52=24.32199641.281.60/1.28=1.254×1.25=5199821.351.60/1.35=1.192×1.19=2.381999

1.601.60/1.60=1合計

31.7物價指數法的特點物價指數法估算的重置本錢，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復原重置本錢；物價指數法建立在不同時期的某一種或某一類甚至全部資產的物價變動水平上；對于科學技術進步較快的資產，采用物價指數法估算的重置本錢往往會偏高。〔3〕功能價值法

參照物功能價值被評資產重置本錢〔單位生產能力〕是選擇與被評估資產具有相同或相似功能的資產作參照物，根據資產功能與本錢之間的內在關系，由參照物本錢推算被估資產重置本錢的方法。資產重置的目的在于重置其功能，功能相同，購建本錢也應相同。理論假設計算方法A功能本錢線性函數法

P=a＋b×F能力F價格P例：被評估資產為一臺經改進的鍛壓設備。該設備由50噸壓力機改裝而成，生產能力為70噸。經調查，市場上有系列壓力機出售，其能力與價格如表所示：能力F噸3510305080100150價格萬元3335406085115130175用最小二乘法求得：a=31.67b=0.98那么直線方程為：P=31.67+0.98F被評估設備能力為F=70噸，可得：重置本錢P=31.67+0.98×70=100.27〔萬元〕B功能本錢指數法重置本錢參照資產重置本錢被評資產的生產能力參照資產的生產能力＝x×4、統計分析法根本原理某類抽樣資產的重置本錢被評估資產的重置本錢計算公式∑某類資產的歷史本錢被評估資產的重置本錢＝某類抽樣資產的重置本錢某類抽樣資產的歷史本錢×例題：被評估資產為某類通用設備。經評估人員調查了解，該批通用設備為同年購入，并同時投入生產，使用狀況根本相同，該類通用設備的賬面歷史本錢之和為1200萬元。評估人員從中抽樣選取了5臺具有代表性的通用設備，其賬面歷史本錢為50萬元，經估算其重置本錢之和為80萬元。該類通用設備的重置本錢為：該類通用設備的重置本錢=1200×80/50=1920〔萬元〕〔二〕各種貶值及其估算方法1、實體性貶值及其估算方法2、功能性貶值及其估算方法3、經濟性貶值及其估算方法1、實體性貶值及其估算方法決定實體性貶值的因素有：①使用時間②使用率，也叫利用率③資產本身的質量④維修保養程度是資產由于使用和自然力作用形成的貶值〔1〕觀察法計算公式為：資產實體性貶值=重置本錢×〔1—成新率〕通過觀察確定新舊程度主要觀察被評估資產的外表：光潔度腐蝕程度形體物理變化程度形體物理變化程度機器設備評估主要包括：機器的長度、厚度、水平度、垂直度、強度硬度、軟度等是否發生變化，有無裂痕等。房屋建筑物評估主要包括：墻體外表的剝落程度、裂縫的長度和寬度、裂縫的性質、建筑物是否發生垂直或水平方向位移等〔2〕公式法〔使用年限法〕資產的實體性貶值=〔重置本錢—預計殘值〕×實際已使用年限÷總使用年限〔實際已使用年限+尚可使用年限〕名義已使用年限×資產利用率

截止評估日資產累計實際利用時間截止評估日資產累計法定利用時間×100％2、功能性貶值及其估算方法資產的功能性貶值是指由于技術進步引起的資產功能相對落后而造成的資產價值損耗。功能性貶值有兩種表現形式:〔1〕超額投資本錢〔2〕超額運營本錢〔1〕超額投資本錢：由于新技術、新材料、新工藝不斷出現，使得相同功能的設備的建造本錢比過去降低，原有設備中就有一局部超額投資得不到補償。它主要反映為更新重置本錢低于復原重置本錢。超額投資本錢＝復原重置本錢－更新重置本錢注意：如使用復原重置本錢那么應考慮是否存在超額投資本錢引起的功能性貶值；如使用的是更新重置本錢，這種貶值因素那么已經考慮在內了，無需考慮；如使用現行市場價格作為重置本錢，也不需再考慮超額投資本錢?！?〕超額運營本錢：由于技術進步出現了新的、性能更優的設備，致使原有設備的功能落后于新設備，新設備在運營費用上低于原有設備。超額運營本錢＝各年凈超額運營本錢×折現系數分析設備的超額運營本錢，應考慮以下因素：生產效率是否提高維護保養費用是否降低材料消耗是否降低能源消耗是否降低操作工人數量是否降低3、經濟性貶值的估算經濟性貶值是由于外部環境變化引起資產閑置、收益下降等而造成的資產價值的損失。產生的原因有：〔1〕竟爭加劇，社會總需求減少，導致開工缺乏；〔2〕材料供給不暢，導致開工缺乏；〔3〕材料本錢增加，導致企業費用直線上升；〔4〕通貨膨脹的情況下，國家實行高利率政策，導致企業運營本錢加大；〔5〕產業政策的變動，縮短使用壽命；

一般情況下，當資產使用根本正常時，不需要計算經濟性貶值。估算方法：A經濟性貶值＝資產在尚可使用年限內可預見的經濟收益損失額×現值系數B經濟性貶值率=[1—〔實際使用生產能力/額定生產能力〕X]×100%經濟性貶值額=〔重置本錢—實體性貶值—功能性貶值〕×經濟性貶值率機器設備評估第三章

機器設備評估

機器設備評估概述機器設備評估的本錢法機器設備評估的市場法機器設備評估的收益法一、機器設備評估概述機器設備的定義與評估特點在機器設備評估中，所指的機器設備是廣義的概念。具有通過組合形成系統的特點屬于固定資產范圍，單位價值高，使用期限長屬于動產類資產，不受區域因素影響專門門類多，評估以技術檢測為根底，通常外聘技術專家共同參與貶值比較難以確定，工作量大更新換代較快，可能存在較大經濟型貶值機器設備評估概述

機器設備的分類按現行會計制度分類——6類按固定資產分類標準分類——94年國家標準按機器設備組合程度分類——單臺、機組、成套機器設備工程技術特點分類——通用、專用、非標準確定評估范圍本卷須知機器設備和土地、房屋及構筑物之間的關系機器設備和無形資產之間的關系機器設備和流動資產之間的關系

接受委托階段評估準備階段現場工作階段對設備進行分類逐臺核實評估對象設備鑒定(技術狀況、使用情況、質量、磨損程度)評定估算階段確定設備評估經濟技術參數撰寫評估報告及評估說明，整理評估底稿評估報告的審核和報出階段二、機器設備評估的根本程序三、本錢法在機器設備評估中的應用機器設備評估中最普遍、最重要的方法機器設備評估值＝重置本錢－實體性貶值－功能性貶值－經濟型貶值機器設備重置本錢含義復原重置本錢更新重置本錢直接本錢間接本錢

機器設備重置本錢的具體構成工程本錢法在機器設備評估中的應用重置本錢的估算細分加和法價格指數法規模經濟效益指數法〔一〕機器設備重置本錢的測算細分加和法1.外購單臺不需安裝的國內設備重置本錢2.外購成套國內設備重置本錢3.進口設備重置本錢重置本錢=CIF×基準日外匯匯率+進口關稅+增值稅+銀行及其他手續費+國內運雜費CIF=FOB+途中保險費+國外運雜費機器設備重置本錢的測算價格指數法對于進口設備分別用兩國貨幣支付的情況，需要通過兩個價格指數分別計算沒有考慮技術對設備重置本錢的影響規模經濟效益指數法(同前)

〔二〕機器設備實體貶值的估算實體性貶值=設備重置本錢×實體性貶值率=設備重置本錢×(1-成新率)觀察法：機器設備實體性貶值評估參考表比率法分為工作量法和役齡法〔同使用年限法〕。機設的三個壽命：物理壽命：機設開始使用→報廢技術壽命：機設開始使用→技術過時淘汰經濟壽命：機設開始使用→經濟上不合算總使用年限的計算：不可直接使用會計折舊年限尚可使用年限：應通過技術檢測和專業技術鑒定測定尚可使用物理年限，結合技術和經濟年限確定。

機器設備實體性貶值的估算修復費用法注意區分可修復性損耗和不可修復性損耗測算機器設備實體貶值測算應注意的問題注意其中是否有功能性貶值或經濟性貶值因素，不要重復計算綜合分析測算方法，調整到合理的貶值率

〔三〕機器設備功能性貶值的估算超額投資本錢形成的功能性貶值的測算超額投資本錢=設備復原本錢-設備更新本錢超額運營本錢形成的功能性貶值的測算功能性貶值=∑凈超額運營本錢×折現系數〔注意有所得稅問題〕〔四〕機器設備經濟性貶值能力經濟性貶值營運經濟性貶值環保經濟性貶值四、市場法、收益法

在機器設備評估中的應用

市場法直接匹配法可比因素比較法本錢百分率比較法收益法單項設備評估通常不采用收益法評估自成體系的成套設備、生產線，以及可以單獨作業的車輛等設備，特別是租賃的設備可以采用收益法建筑物及在建工程評估第四章

建筑物及在建工程評估建筑物評估概述建筑物價格及其影響因素建筑物評估的方法本錢法收益法市場法在建工程評估一、建筑物評估概述

土地的特性自然特性：位置固定性；質量差異性；不可再生性；效用永續性經濟特性：供給稀缺性；可壟斷性；利用多方向性；效益級差性土地使用權土地所有權與使用權相關概念：出讓、轉讓、出租、抵押土地出讓年限：居住用地70年；工業用地50年；教科文衛體50年；商旅娛40年；綜合其他50年。二、房地產特性空間位置固定風險轉移能力差個別性形成的重要原因長期持續使用——通過修繕延長經濟環境可改變受政策、環境影響明顯有保值、增值趨勢投資數額大、周期長，風險大

地價是地租的資本化地價是權益價格地價具有增值性地價與用途相關地價具有個別性地價具有可比性三、地價的特征四、房地產價格種類按實物形態劃分﹡土地價格基準地價標定地價﹡建筑物價格——不包含土地價格商品房價格﹡房地產價格經濟適用房價格動遷房價安居工程房價職工購置現住房價房地產價格種類

根據價格形成方式分類：市場交易價格；評估價格按交易方式分類：拍賣價格；招標價格；協議價格根據權益分類：所有權價格；使用權價格；其他權利價格〔一〕經營性房地產用地出讓方式主要有招標、拍賣、掛牌三種土地招拍掛的共同特點是：采用市場競爭機制顯化土地的真實價格，“出價高者得地〞是招拍掛共同的游戲規那么。1、掛牌出讓的優缺點

最大優點是：如果只有一人參加報價同樣可成交，可以由一人一次報價、屢次報價，也可以由多人屢次報價，有利于投資者理性決策和競爭，具有很強的靈活性和操作性。

缺點是：容易受掛牌設定的限制條件、信息公開程度等因素影響；較多地考慮土地的價值，而較少顧及政府對資源的配置職能。2、拍賣出讓的優缺點

優點：土地拍賣出讓給我國土地市場開展帶來了生機和活力?！俺鰞r高者得地〞是拍賣出讓的最顯著特點，能夠實現土地價值最大化，土地的經濟價值得以充分顯現。缺點：過分追求土地的市場價值，政府無法控制市場成交價，更談不上充分發揮政府對資源的調控職能。3、招標出讓的優缺點

優點：招標的評估過程中，衡量投標方案最主要因素并不是地價，而是外界環境設計、配套設施建設等綜合指標。評標小組由出讓人代表、有關專家等五人以上組成，較能表達中標的合理性和科學性。缺點：容易被人為因素操控，處理不當就會演化成暗箱操作?！捕撤康禺a價格種類

根據價格表示單位：總價；單價；樓面地價樓面地價=土地總價格/建筑總面積

=土地單價/容積率容積率=建筑總面積/建筑占地面積有關“容積率〞所謂“容積率〞，是指一個小區的總建筑面積與用地面積的比率。

物業類型參考容積率

獨幢0.4-0.5

聯排0.7-0.8

多層1.2-1.5

小高層〔12層〕2.5-3

高層〔13層以上〕3.5-5容積率與社區規模北辰小湯山〔0.21〕——大規模社區69萬平方米碧盛花園〔0.4〕——小規模社區8.5萬平方米容積率與規劃布局朗琴園〔4〕——高層板樓，3萬平米圍合式布局中心園林“賣點〞，局部東西朝向，需較好的銷售策略容積率與建筑密度瀛海名居〔0.88〕——多層電梯公寓卡爾生活館〔0.62〕——townhouse合法原那么最有效使用原那么：合法范圍內供需原那么：受到一定的限制替代原那么：是市場法的理論根底房地合一原那么評估基準期原那么五、房地產評估的原那么

六、房地產價格的影響因素

一般因素供求因素；經濟因素；人口因素；社會因素；行政因素；心理因素區域因素商服繁華因素；道路通達因素；交通便捷因素；城市設施狀況因素；環境因素個別因素土地個別因素建筑物個別因素七、房地產評估的本錢法重置本錢根本公式房地產價格=土地取得費+前期工程費+土地開發費+建筑安裝工程費+工程附加支出+利息土地開發費用構成根底設施配套費、公共事業配套費投資利息確實定自有資金和借入資金都要計算利息。土地取得費用計息期應為整個開發期和銷售期；土地開發費用如果是均勻投入，計息期為開發期的一半。如果是分段均勻投入，計息期為各段時間的一半〔一〕重置本錢測算方法重編預算法——準確度高，工作量大預決算調整法——工作效率高，歷史資料要求完整指數調整法——須選用類別價格指數市場價風格查法——價格信息須分析比較后使用〔二〕建筑物貶值測算實體性貶值

＊使用年限法

＊評分法

功能性貶值經濟性貶值八、房地產評估的市場法

市場房價對照法

◎注意：需剔除地價因素，因為地價往往差異很大

◎調整朝向、裝修檔次、設備齊全程度、建造時間、維修保養程度等因素單位造價調整法九、房地產評估的收益法

根本公式P=不等額復利現值之和＋等額年金現值之和收益額確實定實際純收益與客觀純收益未來客觀純收益=客觀總收益—客觀總費用資本化率確實定方法純收益與售價比率法；平安利率+風險調整值；投資風險、收益率排序法十、在建工程評估

在建工程的特點情況復雜可比性差投資數與形象進度往往不一致工期差異大價格受后續工程的影響在建工程評估評估方法形象進度法在建工程價格=建造完成后的房地產市場單價×工程形象進度百分比×〔1-折扣率)本錢法假設開發法第五章土地使用權評估概述土地與土地使用權土地的分類土地使用權取得方式地價特征土地價格的影響因素土地使用權評估的理論依據一、土地與土地使用權土地分類土地使用權取得方式★評估對象：土地價格，是以土地使用權有期限轉讓為前提，是土地使用者取得土地使用權和相應年期內土地收益的購置價格地價特征

二、土地價格的影響因素

一般因素經濟因素；社會因素；行政因素；心理因素區域因素商服繁華因素；道路通達因素；交通便捷因素；城市設施狀況因素；環境因素個別因素位置、地形地質、面積、形狀、利用狀況三、土地使用權評估的理論依據地租理論地租的占有是土地所有權借以實現的經濟形式?！蚣壊畹刈狻驂艛嗟刈狻蚪ㄖ囟蔚刈狻虻V山地租地價理論區位理論區位是決定城市土地利用價值的重要因素區位是衡量地租、地價的主要標尺四、我國土地資產的價格體系基準地價標定地價土地使用權出讓底價市場交易價地產出租價格五、土地使用權評估的收益法收益法的根本原理：未來獲得的純收益折現到評估基準日的貨幣總額適用于有收益的地產評估收益的相關內容：﹡客觀純收益﹡客觀總收益﹡客觀總費用〔一〕收益法相關問題收益額確實定實際純收益與客觀純收益未來客觀純收益=客觀總收益—客觀總費用資本化率確實定方法純收益與售價比率法；平安利率+風險調整值；投資風險、收益率排序法〔二〕收益法計算公式土地價格=(房地產純收益-建筑物純收益)

/土地資本化率建筑物純收益=建筑物現值×建筑物資本化率建筑物現值=重置價-年折舊費×已使用年數年折舊費=建筑物重置價/耐用年限應用舉例六、土地使用權評估的本錢法根本公式土地價格=土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤+土地增值收益土地開發費用構成根底設施配套費、公共事業配套費、小區開發配套費投資利息確實定自有資金和借入資金都要計算利息。土地取得費用計息期應為整個開發期和銷售期；土地開發費用如果是均勻投入，計息期為開發期的一半。如果是分段均勻投入，計息期為各段時間的一半七、土地使用權評估的剩余法

適用范圍待開發土地；生地開發成熟地；待拆遷改造再開發地產公式地價=預期樓價-建筑費-專業費-銷售費-利息-稅費-利潤利息=〔地價+建筑費+專業費〕×利息率利潤=〔地價+建筑費+專業費〕×利潤率應用舉例八、土地使用權評估的市場法根本原理——替代原理相關修正系數：﹡交易情況﹡交易日期﹡區域因素﹡個別因素﹡容積率﹡土地使用年限土地使用權評估的市場法公式P=可比實例價格×交易情況修正×日期修正×區域修正×個別修正×容積率修正×土地年限修正系數土地使用年限修正系數K=[1-1/〔1+r〕m]/[1-1/〔1+r〕n]九、基準地價系數修正法

基準地價的涵義是按照城市土地級別或均質地域分別評估的商業、住宅、工業等各類用地和綜合土地級別的土地使用權的平均價格基準地價的特點1.是區域性價格2.是土地使用權價格3.是平均價格4.是覆蓋整個城市建成區的5.是單位地價6.是一定時期的價格公式被估地價=待估宗地所處地段的基準地價

×年限修正×期日修正×容積率修正×其他因素修正2005年北京市基準地價各級土地區域平均交易價格為：一級：11068元／平方米二級：9555元／平方米三級：8040元／平方米四級：6886元／平方米五級：5462元／平方米六、七、八、九、十級均為4526元／平方米東城、西城、宣武、崇文、海淀、朝陽六區的土地按地段分為一到六級，豐臺、石景山為三到九級，其他郊區縣為六到十級地段。2006年4月北京市調整后基準地價各級土地區域平均交易價格為：一級：11454

元／平方米二級：10592

元／平方米三級：9289

元／平方米四級：7749

元／平方米五級：6047

元／平方米六、七、八、九、十級均為：4828

元／平方米十、路線價法

根本公式宗地總價=路線價×深度百分率×臨街寬度×其他條件修正率根本原理土地價值隨臨街深度而遞減標準深度設定一般是路線價區段內臨街各宗地深度的眾數四三二一法那么第六章無形資產評估

無形資產評估無形資產評估概述無形資產評估的主要影響因素無形資產評估的收益法#無形資產評估的本錢法無形資產評估的市場法專利和非專利技術評估商標權評估商譽評估一、無形資產評估概述無形資產的功能特性

附著性；共益性；積累性；替代性無形資產的分類按取得方式分為自創和外購無形資產按有無專門法律保護分為專利、商標等和非專利技術按能否獨立存在分為可確指和不可確指無形資產鑒定無形資產確認無形資產存在鑒別無形資產種類確定無形資產有效期限評估前提和對象評估前提：產權變動；評估對象：獲利能力二、無形資產評估主要影響因素歷史因素：取得本錢、歷史奉獻現實因素：時機本錢、使用期限、轉讓內容、同業價格水平、技術成熟程度未來因素：未來收益、更新換代速度、供求狀況三、無形資產評估的收益法公式收益模式本錢---收益模式(最低收費額)最低收費額確實定最低收費額=重置本錢凈值×轉讓本錢分攤率+時機本錢轉讓本錢分攤率=購置方設計能力/總設計能力時機本錢=轉讓凈減收益+再開發凈增費用收益額確實定分成率法收益額=銷售收入(利潤)×銷售收入(利潤)分成率收入分成率=利潤分成率×銷售利潤率利潤分成率的計算方法：1.邊際分析法：K=∑追加利潤現值/∑利潤總額現值2.約當投資分成法：K=無形資產約當投資額/〔購置方約當投資額+無形資產約當投資額〕直接估算法：收入增長型和費用節約型(注意稅收〕差額法：與同行業平均收益水平比較，計算超額收益收益法的其他因素折現率和資本化率確實定合理確定風險報酬率資本化率與收益額要保持口徑一致同其他資產相比，折現率偏高收益期限確實定：遵循法定壽命與經濟壽命孰短原那么四、本錢法和市場法無形資產的本錢特性不完整性；弱對應性；虛擬性本錢法公式評估值=重置本錢×成新率(無形損耗)重置本錢測算自創無形資產重置本錢測算方法：核算法；倍加系數法外購無形資產重置本錢測算方法：市價類比法；物價指數法成新率的測算專家鑒定法剩余經濟壽命預測法無形資產評估的市場法在無形資產評估中受到限制〔一〕專利權評估專利的內容創造(20)；實用新型(10)；外觀設計(10)專利的特點獨占性；地域性；時間性；可轉讓性專利使用權的分類獨家使用權排他使用權普通使用權回饋轉讓權專利權的評估方法收益法和本錢法〔二〕非專利技術評估非專利技術的特點實用性；新穎性；獲利性；保密性與專利技術的區別公開程度內容范圍保護期限保護法律非專利技術的評估方法本錢法和收益法三、商標權評估商標權的內容

商標權包括排他專用權、轉讓權、許可使用權、繼承權等新商標法對于遏制惡意搶注行為的規定與專利技術的區別

取得條件保護期限商標權的評估方法商標權轉讓的評估：收益法商標許可價值評估：收益法四、商譽的評估商譽的涵義

是指企業在一定條件下，能獲取高于正常投資報酬率所形成的價值。由多種因素決定。是不可確指無形資產商譽的特性

不能與企業可確指資產分開出售形成商譽的個別因素不能單獨計價是超過企業可確指資產價值之和的價值是長期積累形成的商譽與商標的區別

1、商譽評估的方法割差法商譽評估值=企業整體資產評估值—企業各單項資產評估值之和超額收益法1.超額收益年金法：P=〔預期年收益額-行業平均收益率×單項資產評估之和〕適用資本化率2.超額收益折現法：P=∑各年預期超額收益×各年折現系數2、商譽評估需注意的問題所有企業都有商譽要堅持預期原那么不能用本錢法和市場法評估商譽負債經營企業也可以有商譽第七章長期投資和其他資產評估

長期投資及其他資產評估

長期投資評估的特點與程序長期債權投資的評估#

長期股權投資的評估#

其他資產的評估一、長期投資評估的特點與程序長期投資按投資性質進行分類

權益性投資債權性投資混合性投資長期投資評估的特點對被投資單位資本的評估對被投資企業獲利能力的評估對被投資企業償債能力的評估

二、長期債權投資的評估上市債券的評估上市債券的評估一般采用現行市價法評估，按照評估基準日的收盤價確定評估值。應在評估報告中說明評估結果應隨市價變化調整。非上市債券的評估到期一次性還本付息：P=本利和折現〔單利和復利〕分次付息，到期還本P=各年利息折現加和+本金折現三、長期股權投資的評估與評估有關的股票價格內在價格；清算價格；市場價格非上市股票的評估(收益法)普通股的評估固定股利型：P=A/r紅利增長型：P=R/〔r-g〕g(股利增長比率)計算方法：統計分析法和趨勢分析法分段型：更加客觀優先股的評估P=A/rP=各年股利折現加和+未來變現值折現股權投資的評估

非控股型長期投資的評估通常采用收益法控股型長期投資的評估應對被投資企業進行整體評估后再測算股權投資的價值四、其他資產的評估其他資產能否作為評估對象的標準：它是否能在基準日后帶來效益評估思路：結合流動資產中待攤費用和預付費用的評估對于設備修理費和房屋裝修費等不能重復評估以前年度應攤銷因數額過大而未攤銷的費用，評估值是零

考慮是否能在基準日后帶來效益，而不管在會計核算上攤銷多少

第八章流動資產評估

流動資產評估流動資產評估概述實物類流動資產的評估#貨幣類資產、債權類資產及其他流動資產的評估一、流動資產的特點流動資產的特點存在形式多樣化貨幣類；實物類；債權類；其他流動資產周轉速度快，流動性好占有量及形態構成波動性強流動資產評估的特點合理確定評估基準日對企業會計資料依賴度較高主要是單項評估資產清查時，要分清主次，掌握重點