山海城海味干果批發區

建設投資意向策劃書項目概述投資理念與發展商實力工作思路工作部署項目小組運作模式工作總結前言廣州市越秀區政府對一德路商業街的改造作出了詳盡部署并投入的大量的關心。

我司對一直以來一德路整改非常關注，希望能借此機會，利用在建筑業、商業運營上的一點經驗，配合越秀區完成在廣州十年一大變中的相當有意義的建設事業。希望我司的努力能得到政府的認同與支持，使我司能參與到一德路的整改建設中，貢獻社會，回報社會。項目概述項目四至周邊經營項目比例周邊物流運輸工具現狀現存問題項目四至東起海中寶西至海珠南路南起華夏公司北至山海城項目周邊經營項目比例周邊物流運輸工具現狀運輸工具運貨量活躍時間使用頻率手推車小型白天高三輪車小型白天高摩托車小型白天高小型機動車中型全天較高輕卡車中型晚上較高大卡車大型晚上限時段現存問題中小型店鋪密集共存，部分經營場地老化，存在安全隱患。人車混雜的現象普遍，停車場、休閑區、綠地等配套不足。商品、品牌檔次不明晰，未能形成一德路的整體品牌形象，信譽度及美譽度參差。投資理念與發展商實力投資理念發展商實力介紹投資理念完善布局改善物流提升檔次營造品牌擴大輻射效益雙贏我方積極參與山海城海味干貨批發區改造開發工程，其投資理念，并不僅限于投資而獲利。我方更重視利用我方的強勢資源參與城市化改造與項目的建設與營運所創造的良好社會效益，及隨之而產生的，在商業布局，物流配套，項目檔次，品牌與輻射力方面的積極改變，從而最終達致令一德路旅游商貿街走向國際化，品牌化，系統化的效益雙嬴局面。完善布局，創造互利新環境完善商業布局形成現代批發貨物中轉中心的先進運作體系；改變商業批發市場中，倉儲空間不足，倉庫分離現狀顯著，人車混雜，路面交通混亂的現狀；補充旅游元素與亮點，擴大旅游與零售商業市場份額。創造互利互惠良性競爭新環境；引入形成運作與配套系統的多樣化業種業態；利用先進管理理念與經驗，以及，成良性生存關系鏈。改善物流，超前配套新商機引入先進物流體系全面強化第三方面物流配套及運作體系；將配套輻射力擴展到玩具精品及周邊的大商圈內的專業市場。強化系列商貿配套實現專業市場商務配套專業化；引入政府權威檢測機構與系統，建立權威化專業市場。提升檔次，升級換代新概念全面改變原有批發街因硬件配套無法配合，而導致的雜亂無序的舊貌;引入包括建筑模式、空間處理手法、功能模塊組合，以及營運管理的國際先進經驗；創造專業化、國際化、系統化、人性化的高層次交易、商務及物流中心。營造品牌，承前啟后新產業充分發揮一德路在省內外及港澳地區的悠久知名度；引入全新VI系統，打造鮮明的公眾形象；以科學的功能模塊組合與專業化營運管理體系作強勢支持，打造海味干果批發交易中心的知名品牌；依靠政府及行會的有效監督和支持，形成良好的行業權威性及信譽度；整合多方面的優勢和品牌力量，逐步發展成系列化的海味及副食品經營新產業。擴大輻射，旅游商貿新商圈通過環境改造，配套完善及有效的營運管理系統的運作，建立良好的品牌信譽度，并培養客戶的忠誠度，鞏固已有的省內外大批發客商；引入包裝體系，強化服務概念，擴大零售及旅游客源的市場份額；與以石室為主的旅游景觀帶形成互利互惠的相互促進關系。效益雙贏，舊城改造新模式作為舊城區改造完全由政府承擔的舊有模式的一個有意補充；由社會資源整合，包括資金，技術，人力等方面的整合，與政府緊密配合，于政府的有效統籌與行政上的權利支持下，高效而成功地完成舊城改造；在政府的有力監管和統籌下，由社會資源承擔營運管理工作，實現以商業收益自行解決市政配套的費用支出。發展商簡介浩和創業簡介近期大型工程項目列舉浩和創業簡介1廣東浩和有限公司前身是汕頭市潮陽建筑工程總公司，擁有經建設部審定的二級建筑資質。

業務范圍工業與民用建筑，公路市政，港口碼頭，基礎打樁，設備安裝，高級裝修等工程項目的施工，并兼營房地產開發等業務。公司規模目前，全公司在冊員工5500人，其中各種技術管理人員有500多人，技術力量雄厚，工種配套，設備齊全,擁有經建設部審定的二級建筑資質。浩和創業簡介2公司宗旨及發展方向“優質、高速、守約、薄利、重譽”，以“安全第一、質量至上”為方針，已形成一套完整的質量管理和安全管理體系。目前公司正致力于地產及優質商業項目的投資與開發。榮譽創出全國房屋建筑樣板工程1項建設部優質樣板工程1項，省級優良樣板工程17項，市級優良樣板工程23項。省文明施工樣板工地1項，地市級文明施工樣板工地4項。于1999年12月，順利通過了ISO9002質量體系認證，并獲得國際多邊協會認可的質量體系認證證書。

近期大型工程項目列舉廣州科學城遠洋明苑工程安利五期設計施工建筑面積：

20多萬平方米建筑面積：

7萬平方米投資額：

1億工作思路總體思路前期策劃招商營運工作思路總體思路——綜合多方的經驗和理念，初步確定項目的總體策劃思路，包括市場、功能、形象的定位，及建筑與營運模式的構思。前期策劃——對項目進行詳盡的定性及定量市場分析，并驗證總體思路的方向準確性，以作出詳盡的項目前期策劃方案。招商——匯聚包括行會、招商專家及營運專家的多方力量，作出項目的營運方案和招商策略設計，并完成招商工作。營運——成立專業化的營運隊伍，進行系統化的營運管理工作，以保持項目強大的生命力及可持續發展性。工作部署總體思路項目策劃招商營運總體思路功能模塊組合規劃與流線設計市場分析目標市場與目標商圈項目初步定位總體思路確立廣州市宏觀商業發展區域性(越秀區)發展空間各專業市場發展模式海味干果行業經營模式市場分析目標市場與目標商圈批發客戶分析跨區域大批發客戶本地大批發客戶本地小批發客戶零售客戶分析本地客戶旅游客戶目標商圈分析廣州市珠江三角洲省外

海味行業經營狀況經營現狀與經營模式物流現狀用地現狀市政道路現狀管網現狀總體思路確立項目初步定位＝總體思路確立政府權威信息發布及質量檢測中心

交易中心物流中轉中心功能模塊組合模型1總體思路確立交易中心-大型超市 -品牌專門店-珍品拍賣 -展示中心物流-中轉 -裝卸 -配送 -倉儲 -跟蹤-加工 -包裝 -理貨 -信息 -航運咨訊平臺與交易平臺-咨訊平臺：內聯網（INTRANET）-交易平臺：互聯網（INTERNET）功能模塊組合模型2

總體思路確立行業協會-行業商會-會所-政府質量檢測中心-政策咨詢

-《行業周刊》

-信息發布、交流 特色旅游-產品購買 -海味知識-食療 -中國藥材專業市場配套與商務中心-停車 -旅店-茶藝-美容美發-商務中心

-銀行信貸 -勞務服務建筑規劃與流線設計總體思路確立項目規劃與功能分區項目整體規劃思路功能模塊分區與規劃設計之配合場內空間利用與區域協調空間與交通流線設計垂直交通設計平面交通設計主題元素及環境設計主題元素設計室內外環境設計

垂直流線設計舉例項目策劃收益預算方案項目定位及營銷理念報告項目元素及功能組合招標工作計劃市場調查驗證投標方案可行性目標商圈分析投資成本預算各項目之經營模式設定項目策劃1、市場調查驗證投標方案可行性1.1、專家小組定性分析海味干果經營者香港同業食品供應商一般消費者省外批發商飲食業1.2、定量市場調查分析調查方法樣本范圍抽樣方法問卷樣本原始數據數據處理方法及分析說明項目策劃目標消費群細分過程模型舉例消費者總體一定會去可能會去可能不會去一定不會去不大可能去商務旅游時去每月1-2次不大可能去商務旅游時去每月1-2次每月3次以上每月3次以上非消費群旅游者者總體一定不會去可能不會去可能會去一定會去分析時替換旅游消費群異地出游經驗修正跨區購物經驗修正異地出游經驗修正（針對非中山人）潛在消費群基礎消費群補充消費群跨區購物經驗修正異地出游經驗修正（針對非中山人）項目策劃

2、目標商圈分析2.1、社會經濟效益分析2.2、人流車流量分析

3、投資成本預算項目策劃4、各項目之經營模式設定

出租承包合作分成自營聯營購銷項目策劃5、收益預算方案6、項目定位及營銷理念報告7、項目元素及功能組合7.1、面積比例計算7.2、樓層位置設定

樓層面積組合舉例

項目策劃8、招標工作計劃設計院招標室內設計公司招標廣告公司招標物流公司招標物業管理公司招標招商階段項目形象包裝及定位招租策略建議及統籌媒體策略與促銷策略分階段租務推廣活動設計銷售工具現場布置銷售隊伍組建客戶服務部組建開業日推廣策劃招商階段1、項目形象及包裝定位1.1、項目形象定位及整體包裝思路1.2、主題包裝設計概念建議1.3、項目周邊環境設計及包裝建議1.4、配合形象的整體宣傳風格招商階段

2、招租策略建議及統籌2.1、擬定整體價格策略2.2、整體租賃進度計劃2.3、擬訂合理的階段性租金價格及租賃條款2.4、設計有針對性的招租方式招商階段

3、媒體策略與促銷策略入市時機與入市姿態建議媒體組合及投放計劃推廣費用預算及資金回流計劃分貨計劃分階段推廣策略設計租賃資料、租賃文件的設計及制作對外推廣活動及公關計劃招商階段

4、分階段租務推廣活動設計推廣活動細化執行方案及費用預算對外公關活動策劃招商階段

5、銷售工具戶外大海報展板投資手冊DM（小單張）平面圖、價目表銷售文件宣傳活動單張制作6、現場布置6.1、售樓部布置方案6.2、售樓部布置6.3、戶外環境布置方案6.4、完成戶外環境布置招商階段7、銷售隊伍組建7.1、制定部門架構及人員招聘計劃7.2、人員招聘7.3、人員培訓8、客戶服務部組建8.1、制定部門架構及人員招聘計劃8.2、人員招聘8.3、人員培訓招商階段9、開業日推廣策劃9.1、開業媒體投放計劃及費用預算9.2、開業活動方案項目營運管理項目經營管理市場推廣①、對項目整體規劃設計和調整提供專業意見；②、從經營者角度充分考慮項目營運特色設置；③、挑選優秀的經營商戶。①、設定商場品牌推廣和經營計劃并執行；②、制定周詳宣傳策劃執行方案，并參與項目方案實施；③、制定行之有效的媒體及公關計劃及合理費用預算。①、為項目引入具前瞻性、國際性的經營類別或行業；②、為項目與社會各大宣傳網絡建立良好關系，推廣項目良好公共形象。①、處理客戶繁瑣、細致的招商管理業務；②、平衡協調管理者與經營者之間利益關系，調解沖突。公關拓展商戶管理整體統籌建筑規劃專家資深國際商家商業策劃專家地產策劃顧問社會關系豐富者資深媒體人士商業地產專家售后服務專家項目營運管理項目小組運作模式項目小組運作模式由政府牽頭，統籌整個項目工作小組的工作；浩和創業提供足夠的各方面的專業人才和技術；雙方全力合作，在政府的有力指引和統籌下，高效率地、有步驟地成功完成下述工作：前期思路的確定項目策劃的細節及實操性的系列工作項目建筑設計及工程施工招商項目營運管理項目小組運作模式發展商建設資金經營權及收益權政府項目建設營運管理招商統籌先進技術專業人才土地資源行政支持統籌工作總結及時間表項目小組全程工作提綱前期工作細化提綱前期工作時間表項目小組全程工作提綱11、項目小組成立1.1、人員架構及工作計劃6、項目規劃特征要求6.1、不同元素規劃設計之配合1.2、管理統籌計劃6.2、場內空間使用2、初步市場資料整合2.1、廣州市宏觀商業發展6.3、區域協調2.2、區域性發展空間7、項目元素布局及功能組合7.1、垂直交通設計2.3、各專業市場發展模式7.2、平面交通設計2.4、海味干果現行經營模式8、主題元素及空間設計8.1、主題元素設計3、經營市場狀況3.1、海味行業經營狀況8.2、空間設計3.2、批發客戶分析9、綜合論證會議9.1、項目策劃小組3.3、零售客戶分析9.2、室內設計師3.4、目標商圈分析9.3、建筑師4、項目選址模型簡述及缺陷應對方案4.1、項目選址模型簡述及缺陷應對方案9.4、環境設計師5、項目元素整合5.1、頭腦風暴會議9.5、物流專家5.2、項目元素論證及調整9.6、業內人事及協會干事5.3、項目元素特征及相互關系鏈10、制作及修正方案10.1、方案制作一、前期細化工作階段10.2、方案修正11、完成投標方案11.1、交付投標方案項目小組全程工作提綱21、市場調查驗證投標方案可行性1.1、專家小組定性分析4、各項目之經營模式設定4.1、出租

—海味干果經營者4.2、承包

—香港同業4.3、合作分成

—食品供應商4.4、自營

—一般消費者4.5、聯營

—省外批發商4.6、購銷

—飲食業5、收益預算方案

1.2、定量市場調查分析6、項目定位及營銷理念報告

—調查方法7、項目元素及功能組合7.1、面積比例計算

—樣本范圍7.2、樓層位置設定

—抽樣方法8、招標工作計劃8.1、設計院招標

—問卷樣本8.2、室內設計公司招標

—原始數據8.3、廣告公司招標

—數據處理方法及分析說明8.4、物流公司招標2、目標商圈分析2.1、社會經濟效益分析8.5、物業管理公司招標2.2、人流車流量分析二、項目可行性分析及全程策劃階段3、投資成本預算項目小組全程工作提綱3三、施工階段1、項目形象及包裝定位1.1、項目形象定位及整體包裝思路5、銷售工具5.1、戶外大海報1.2、主題包裝設計概念建議5.2、展板1.3、項目周邊環境設計及包裝建議5.3、投資手冊1.4、配合形象的整體宣傳風格5.4、DM（小單張）2、招租策略建議及統籌2.1、擬定整體價格策略5.5、平面圖、價目表2.2、整體租賃進度計劃5.6、銷售文件2.3、擬訂合理的階段性租金價格及租賃條款5.7、宣傳活動單張制作2.4、設計有針對性的招租方式6、現場布置6.1、售樓部布置方案3、媒體策略與促銷策略3.1、入市時機與入市姿態建議6.2、售樓部布置3.2、媒體組合及投放計劃6.3、戶外環境布置方案3.3、推廣費用預算及資金回流計劃6.4、完成戶外環境布置3.4、分貨計劃7、銷售隊伍組建7.1、制定部門架構及人員招聘計劃3.5、分階段推廣策略設計7.2、人員招聘3.6、租賃資料、租賃文件的設計及制作7.3、人員培訓3.7、對外推廣活動及公關計劃8、客戶服務部組建8.1、制定部門架構及人員招聘計劃4、分階段租務推廣活動設計4.1、推廣活動細化執行方案及費用預算8.2、人員招聘4.2、對外公關活動策劃8.3、人員培訓四、招商階段五、開業及營運階段9、正式招租9.1、招租10、開業日推廣策劃10.1、開業媒體投放計劃及費用預算10.2、開業活動方案前期工作細化提綱11、項目背景1.1、項目背景1.2、策劃思路2、大市分析2.1、廣州市宏觀商業發展2.2、區域性(越秀區)發展空間2.3、各專業市場發展模式2.4、海味干果行業經營模式

3、目標市場與目標商圈3.1、海味行業經營狀況3.1.1、經營現狀與經營模式3.1.2、物流現狀3.1.3、用地現狀3.1