天津商業地產市場分析天津凱德項目天津是中國四個直轄市之一，有超過1000萬人居住和生活在這一地區，市中心距北京137公里，是著名的國際港口城市和生態城市。它位于環渤海經濟圈的中心，是中國北方最大的沿海開放城市、近代工業的發源地、近代北方最早對外開放的沿海城市之一、我國北方的海運與工業中心。作為擁有中國第四大工業基地和第三大外貿港口的大都市，自從2006年濱海新區發展上升為國家政策后，重新走上了高速發展的道路。2013年，它將承辦第六屆東亞運動會。生產總值（GDP）：7500.8億，增長16.5%；人均生產總值：62403元，增長11.1%（9136美元）；財政總收入：1805億，增長21.1%；地方財政收入：821.38億，增長21.6%；社會固定資產投資：5006.32億，增長47.1%；09年商品房銷售面積：1590.02萬平方米，增長27%；

社會消費品零售總額：2430.83億，增長21.5%；城鎮居民人均可支配收入：21430元，增長10.3%；

天津天津凱德項目天津市內六區新年相繼確定了2011年乃至未來五年的發展目標。三大商業“巨無霸”亮相此外，和平區在建的三大商業“巨無霸”：天津現代城、恒隆廣場、天河城預計都將于2012年建成開業。和平區：和平區將加快建設金融商務區、中心商業區、商務風貌區、科技衛生區和新興商住區五個功能區，形成布局合理、各具優勢、功能互補、產業聯動、統籌發展的新格局。重點打造以南京路、海河沿岸兩條經濟帶和金融城、金街、五大道三個經濟板塊為頂點構成的“金三角”服務業高地。天津凱德項目河西區：建設八大功能區■市級行政文化中心區主要包括北至圍堤道中環線、南至黑牛城道、東至解放南路、西至紫金山路連接衛津南路占地7.9平方公里的區域。規劃建設約700萬平方米的文化、金融、商業和高檔住宅等設施?！鲇颜x路金融服務帶主要包括北起馬場道、南至黑牛城道，沿友誼路兩側各一個街坊，占地2平方公里的區域。重點建設昆侖中心(論壇新聞)、融邦大廈、建行大廈等項目。河西區將努力打造“國際商務城區、多元文化城區、生態宜居城區”，基本建成經濟發達、文化繁榮、環境優美、服務完善、社會和諧的現代化新城區。其中，將著力打造八大功能區域，分別為：天津凱德項目河西：建設八大功能區■小白樓商務中心區包括北至徐州道、南至奉化道、東至臺兒莊路、西至南京路連接大沽南路兩側占地0.68平方公里的區域。重點建設富力中心、天津國貿中心、美銀綜合體、小白樓聯合廣場等項目。■陳塘科技商務區主要包括北至黑牛城道、南至珠江道、東至微山路、西至洪澤路占地3.47平方公里的區域。重點建設創智天地、工業研發樓、香年廣場、青林大廈等項目，形成“六橫五縱”道路網?！鼋夥拍下肪C合商貿帶主要包括北起黑牛城道、南至河西區界、東起規劃中央生態谷、西至解放南路占地2平方公里的區域。重點建設“一心三區”四大經濟板塊，即復興河商務商業城市地標區域、設計創意主題公園、汽車商業文化主題公園、別墅式家居主題公園，規劃建筑面積303萬平方米。天津凱德項目河西區：建設八大功能區■人民公園周邊特色街區主要由大沽南路、瓊州道、廣東路圍合成占地1.8平方公里的街區。著力打造以人民公園文化休閑娛樂為中心，大沽南路休閑購物、瓊州道時尚文化、廣東路（永安道）特色餐飲的商業軸線?！龊：游幕糜螏Ш：雍游鞫巫孕熘莸乐岭p林引水河止，全長8.7公里。重點建設德式風情區、棉二地塊、天津灣B/E地塊、大成五金廠地塊、造紙廠地塊等項目。■梅江、梅江東國際社區依托梅江生態居住區、梅江東國際社區，整合生態資源，配合陳塘熱電廠、紀莊子污水處理廠搬遷，建設風格新穎、配套完善、交通便捷、生態環保的國際社區。重點建設梅江南7個地塊和梅江東生態居住區。天津凱德項目南開：升級“科技南開”南開區將加快“科技南開”建設，著力構筑創新型城區。南開西部地區是優化區域功能和產業布局的關鍵，將大力推動天拖地塊、工業園東擴等重大項目建設，形成都市工業與現代物流板塊，打造科技型中小企業、創意產業、現代物流業聚集區。天拖地區建設要服務于科技南開的發展定位，完善人才公寓、停車場、后勤服務等配套設施，完善科技總部商務功能，營造服務創新為主體的現代服務業態、高端人文社區環境和創新氛圍。天津凱德項目河東：打造新城市中心■南站現代商務中心重點建設中糧集團項目、渤海銀行總部大廈、嘉里商務中心等6個服務業項目?！鍪唤浡番F代金融商務區重點建設鼎泰大廈(論壇新聞)二期、扎努西地塊2個服務業項目。■天津站-新開路商務商貿區重點建設海河新天(論壇新聞)地AB地塊、營門口地塊等11個服務業項目，成為承載北京商務服務功能轉移、夜景燈光特色明顯的天津不夜城。河東區將建設成為區位優越、產業高端、功能完善、輻射明顯、宜商宜居、活力開放的新城市中心。建設內容包括：天津凱德項目河東：打造新城市中心■津濱大道現代物流商貿區重點建設紅星國際(論壇新聞)廣場、萬辛莊地塊等11個服務業項目?！龃笾惫廖幕糜紊藤Q區重點建設大直沽平衡地塊、直沽媽祖文化城、天妃靈慈宮、東達國際商場、體育中心等11個服務業項目。■天鋼創意商貿城市副中心重點建設金地國際廣場、造紙五廠地塊、汪莊子地塊、婁莊子地塊、鄭莊子地塊等9個服務業項目。依托濱水空間優勢，打造綜合性城市副中心。天津凱德項目河東：打造新城市中心■二號橋都市產業園區重點建設二號橋都市產業園區、一紡機地塊2個服務業項目。在衛國道沿線重點建設雍華府(論壇新聞)、紅星路地鐵2號線地塊等8個服務業項目?！鋈龡l發展帶以連接北京與濱海新區的天津站—新開路—津濱大道經濟發展帶、連接南站現代商務中心與濱海新區的六緯路—津塘路經濟發展帶、連接中心城區與濱海新區的十一經路—衛國道經濟發展帶為主線，促進河東區內外資金、技術、人才、信息等生產要素相互流通。天津凱德項目小結天津市正處于城市整體升級階段，經濟發展迅速，城市規劃日益完善，各類商務貿易大量增長，需要城市整體配套跟上經濟發展的步伐。市區內新的規劃設計以提升城市整體品質，完善商務及生活配套為主，與城市發展需求相匹配。迅速的發展，使天津成為中國最具投資潛力的城市之一，這一趨勢直接刺激房地產市場的迅速發展及多元化的發展。附：正在吉隆坡舉行的“世界著名品牌大會第七屆年會”1月1日公布了“2010年度中國最具投資潛力城市50強”。上海、北京、天津、重慶、香港、臺北、高雄、廣州、昆明等50個城市成為中國最具投資潛力城市。天津位列第三。天津凱德項目商業地產市場分析天津凱德項目2010年土地放量有所降低

2010年，天津土地共成交商業/辦公用地90宗，土地總面積近468萬余平米，規劃建筑面積778萬余平，土地出讓金額近108億元，平均溢價率4.16%，成交樓面均價1385.9元/平米。年份土地宗數(塊)建設用地面積(㎡)規劃建筑面積(㎡)成交土地均價(元/㎡)成交樓面均價(元/㎡)平均溢價率土地出讓金(萬元)2010年904678176.187784497.82306.861385.94.16%2009年1124924895.649202602.032724.371457.330.38%商業辦公用地供應情況天津凱德項目“商住倒掛”仍然存在暫難惠集商業地產二級市場2010年全年商服用地與住宅成交樓面均價，兩次次新政之后，住宅成交樓面均價高于商業的情況并沒有顯著轉變，只有4月和12月商服用地成交樓面均價是高于住宅用地的。商業辦公用地供應情況天津凱德項目遠郊土地集中放量核心城區“寸土寸金”從天津各區縣土地成交比例來看，2010年天津成交的商用/辦公土地地塊主要集中在天津四郊五縣，特別是武清、東麗、濱海新區三個區域的商用/辦公土地出讓比例分別占到了天津商用/辦公土地出讓的15.56%、23.33%和33.33%，其出讓總和占到了總出讓土地的近73%。而其它遠郊區縣寶坻、靜海、寧河則分別達到了12.22%、4.44%和4.44。而市內六區則截然相反，其土地的出讓總和僅占到了整體的12.22%。商業辦公用地供應情況天津凱德項目“小而密”是商業精髓，中小面積土地最受寵2010年天津商用/辦公用地成交面積以1萬平方米以下的小土地為主，占到了全年天津商用/辦公用地成交總面積的38.89%，其次是1—5萬平方米的中小土地和5—10萬平方米的土地，分別占到了25.56%和20%，而10—20萬平米以及20萬平米以上的大宗土地則分別占11.11%和4.44%，相對較少。商業辦公用地供應情況天津凱德項目10年下半年共成交工商業用房10685套，較上半年增加50.83%，成交均價12767元/平米，較上半年上漲15.54%。與去年下半年相比，成交套數減少-10.52%，成交均價上漲48.61%。2010年成交價格上漲，下半年新政后成交面積下降商業項目銷售情況天津凱德項目

酒店式公寓多為商改住產品津目前在售與待售的191個商服用地項目中，以酒店式公寓、LOFT為主打產品，或者直接以住宅形象示人的項目，有53個，占商服用地項目總數的28%。而如果排除73個商鋪商業街、賣場、購物MALL等建筑形式不宜作為住宅的項目，商改住項目則占到45%。酒店式公寓市場情況天津凱德項目津市在售待售酒店式公寓項目，主要分布于以下三類區域：以和平區為中心的南京路、小白樓、老城廂、和平路等繁華商圈；環城四區的經濟開發園區，如東麗空港物流加工區、華苑等；中新生態城、響螺灣等政府規劃的大型功能區。由于以上分布特點，繁華商圈集中的和平、河西、南開三分中心城區酒店式公寓之天下；而開發園區、功能區集中的濱海新區則與市區遙相呼應。酒店式公寓市場情況

酒店式公寓項目分布區域集中天津凱德項目酒店式公寓滿足投資、自住雙重需求酒店或商業立項商改住后的酒店式公寓，多為60-80平方米，甚至更小面積的小戶型產品。小戶型住宅的需求者主要有兩類，一類是投資客，而另一類就是收入有限、事業剛剛起步的青年初次置業群體。避新政——貸款無戶籍限制貸款購買酒店式公寓不限購房人戶籍，也無需提交當地納稅證明。較低的總房款，和通常附帶精裝修甚至送家電的酒店式公寓也很大程度上抵消了五成首付的影響。租住兩相宜——投資回報豐厚較低的總房款，很好地迎合了初級置業需求購房者的支付能力。對于投資者而言，總房款少也符合投資者分散投資、風險控制的要求。加上優良地段的精裝小戶型受異地工作的高級白領青睞，租金回報豐厚。酒店式公寓市場情況天津凱德項目2010年，天津市共有38個在售寫字樓項目，其中有24個項目年內報價上漲，平均漲幅13%，5項目報價略微下降，其余9個項目全年報價基本持平。2010年天津市場的在售商鋪項目共有30個，七成項目報價持平，剩余的三成項目中，有7個項目報價上漲，報價平均漲幅15%，最高漲幅達25%

，僅3項目報價下調。寫字樓與商業市場情況天津凱德項目2010年寫字樓/商業大宗成交交通銀行斥資人民幣8億元，購鑫銀大廈裙樓及低區寫字樓今年5月，鑫銀大廈的開發商天津金豐兆業房地產開發有限公司，與交通銀行達成交易協定，將面積總計45000平米的鑫銀大廈的裙樓以及低區寫字樓部分以8億元的“天價”出售給交通銀行。寫字樓與商業市場情況天津凱德項目煙臺振華集團收購天津百貨大樓2010年4月6日，山東煙臺振華百貨集團以2.05億元獲得百貨大樓60%股權，成為百貨大樓最大股東。百貨大樓將宣告停業改造，未來將建成緊跟時尚潮流的“現代都市百貨”。寫字樓與商業市場情況天津凱德項目

ArrayaWorldwide收購天津國際大廈2010年

6月23日，ArrayaWorldwide公司以8.7億港元價格收購天津國際大廈項目100%股份。天津國際大廈原主要所有方為泰升集團，持有國際大廈80%權益，余下20%權益由天津建工持有。寫字樓與商業市場情況天津凱德項目小結商業地產在新政后的投資優勢已開始顯現，受到開發商的關注；商業項目入市及土地供應量均較少，刺激商業項目價格的上揚；商改住產品已成為商業項目主流；寫字樓和商業銷售雖仍以散售為主，大宗銷售也已悄然形成聲勢；天津凱德項目區域商業地產市場分析天津凱德項目座落在天津海河河畔的小白樓商務區是天津歷史上的高檔消費區，天津起士林飯店、天津第一飯店、華僑商店以及小白樓一條街形成了天津最具有特色的商圈。如今，萬歷酒店、凱悅飯店、利順德飯店以及金融一條街都座落在這個區域?！靶“讟巧倘Α碧旖騽P德項目沿地鐵1號線形成“商住”類產品帶注：綠色為未開盤項目，紅色為在售項目，其它顏色為高端參照性項目天津凱德項目天津富力中心天津富力中心整體規劃為200米高的“雙子座”，地上建筑面積達15萬平米，地下3萬平米，四層停車場，產品形式共有三種：頂級豪宅、甲級寫字樓和精品商業（公寓產權40年）。物業類別：酒店式公寓、寫字樓建筑類別：高塔裝修狀況：精裝修容積率：15.60綠化率：25%物業費：4.8元/㎡·月停車位：地上1100個，地下3萬㎡（四層）開盤時間：2010年11月7日入住時間：2013年開發商：富力地產報價：均價23000元/㎡（公寓），寫字樓待定重點項目分析天津凱德項目精品服務式公寓塔樓：54層，面積68000平米，單層面積1300平米，一居—四居四種精裝修戶型，面積區間為70--300平米。甲級寫字樓塔樓：47層，面積70000平米，單層面積1600平米，在功能方面亦做了諸多的特別設計：標準層室內凈高約2.7米。標準層鋪設網絡地板，充分考慮大客戶網絡布線需求。標準層專設行政衛生間，并預留VIP衛生間及茶水間的條件，客戶可根據不同需求設立。精品商業：3層，面積12000平米。外資銀行網點，高檔餐飲，會所及私人俱樂部。天津富力中心天津凱德項目富裕雙鉆公館物業類別：住宅、酒店式公寓、寫字樓建筑類別：高層裝修狀況：毛坯容積率：4.7綠化率：35%物業費：3元/㎡·月停車位：地下三層720個開盤時間：2010年01月入住時間：2011年12月開發商：天津富裕房地產開發有限公司報價：均價15800元/㎡（公寓），寫字樓待定住宅金河灣64-98平，價格19800元/平起，毛坯房，預計明年10月份交房。富裕雙鉆公館公寓60平米的房源，50年產權，在7-11層，均價15800元/平，毛坯房。全款97折，貸款98折。重點項目分析天津凱德項目天津中心

物業類別：酒店式公寓、寫字樓建筑類別：高塔裝修狀況：精裝修容積率：11.86綠化率：20%物業費：8元/㎡·月停車位：地上1100個，地下3萬㎡（四層）開盤時間：2007年06月15日入住時間：現房（2009年4月）開發商：海航天津中心發展有限公司報價：均價33000元/㎡（公寓），寫字樓待定天津中心40年產權酒店式公寓在售，8到42層為精裝修住宅現房，帶家具家電，戶型區間在42-200平米。均價33000元/平米，現在交定金有優惠，贈送半年物業費及價值3000元床上用品。全款98折，貸款99折優惠。重點項目分析天津凱德項目天津中心總建筑面積15190㎡，擁有辦公、酒店、餐飲、娛樂、購物、休閑諸多功能。由國際化5A寫字樓、5星級酒店、涉外服務式公寓和精品購物中心四部分組構。天津中心

天津凱德項目上品物業類別：住宅、公寓、寫字樓建筑類別：高塔裝修狀況：精裝修容積率：7綠化率：27%物業費：3.95元/㎡·月停車位：地上、地下開盤時間：2008年11月01日入住時間：2010年8月開發商：天津聯豐置業有限公司報價：均價21000元/㎡（公寓），寫字樓待定上品是大沽南路沿線為數不多的一個新型建筑體，區別于周邊老居住區，成南北兩幢30層