...v.這段時間網上比擬活潑的幾個名詞:房價\房奴\擠兌\限制外資\90平米\總量控制\集體退房\國六條…………等等，作為房地產市場占有很大話語權的中介代理和房地產經紀效勞這段時間似乎脫離的群眾的視線，我們關注哪為開發商老表去登山了、XX有塊地皮高價排出了、哪個工程交房出了大問題了，但很少關注直接影響房地產銷售市場的中介效勞機構：廣告、銷售代理、營銷籌劃，很長時間了，XX樓市沒有了它們瘋狂的聲音。我做地產這一行也一段時間了，很想/或者說很長時間以來總想平靜、客觀的說一下XX當前的房產中介。其實，假設老百姓買房前了解了一些在房產中介行業內流行的操盤手段，也許在買房時會有一定的指導作用。

XX樓市經歷了０１年的低潮，０２年的復蘇，０３年的搶購，０４年的高潮，０５年的過渡，０６年進入平穩，以前日售８００套、開盤當天清盤、排3天隊購房的XX樓市熾熱狀況似乎漸行漸遠，伴隨著行市的逐漸平復，以前銷售代理公司舒心的輕松日子也漸漸消失了，在日子越來越難過的06年，合富輝煌進駐XX、XX至詳的瘋狂擴X、XX博智、XX德思勤等外來狼的市場侵蝕，XX的外鄉中介越來越感受到了市場的殘酷和競爭的壓力。

目前的中介市場主要是指銷售代理、營銷籌劃、銷售參謀等，我作為廣告界人士，自然需要提一下目前的房地產廣告效勞市場。

1、廣告代理市場

目前，XX的房地產廣告市場根本成334格局，所謂334是指目前的房地產廣告代理市場占有率上，優勢時代和恒通廣告與其他的廣告公司相比具有明顯的優勢，根本每家占有30%的市場分額，其余廣告公司根本分食40%的廣告市場。

今年，有幾家廣告公司步伐邁得較快，比擬值得關注：觀讕傳播、XX摩亞、意陽指廣告。

觀瀾傳播：05年10月，段云從恒通廣告離職后與幾個合伙人共同組建，因為段云在XX廣告屆的非凡經歷——優勢創意總監、恒通創意總監……而且做過理想小鎮、藍山數碼、花香十里等數十個XX知名地產工程，所以觀瀾傳播組建后受到了很多中介效勞商的青睞，12月份，之前作XX沙龍尾盤和千禧龍庭的馬凌云加盟，與段云共同組建觀筑營銷機構，觀瀾傳播有受到了較有有力的市場支持，隨著月半灣、上游水案等工程的成功，觀瀾傳播后市可觀，目前和包豪斯、春水堂等公司都有業務往來和聯系。

摩亞廣告04年幾乎是同XX至詳一起進入XX，匯都國際的一炮走紅，至詳吃香了，當然摩亞也隨著分了幾杯羹，客觀來說，摩亞的設計水平真讓人不敢恭維，但由于目前至詳接的工程較多，自然也讓摩亞有了不少的市場份額。

意陽指傳媒是05年開場才涉足地產廣告效勞，之前更多的是做媒介代理，包括播送電臺和XX電視臺，05年，意陽指的老總挖了恒通的幾個廣告屆高手后，今年年初開場發力主攻地產廣告代理，由于局部原因，目前該公司主要拓展地州市場。

以上所列的幾家公司在06年都有不錯才市場增長，當然，假設提到市場領先，那么優勢時代和恒通廣告那么優勢明顯

優勢時代：1.優勢時代團隊與1999年起,通過MBO購置恒通廣告65%股份,并于2001年,花費數百萬元完成對恒通廣告的100%收購.所以,優勢時代擁有恒通廣告公司,而且優勢時代的團隊是在恒通工作14年的團隊.現在的恒通廣告公司是某人在拿了優勢時代的錢以后,又重新另起爐灶,優勢時代的團隊花了大價錢買恒通虧不虧不好說,別人拿了錢做了不齒的事,還四處說人是非,對此優勢時代從來沒有為自己解釋過.而這個事實在XX市工商局有證據可查.

2.個碧石建筑師和地產參謀是XX目前最大的地產參謀公司,如果硬說專業難免各說各有理,但個碧石不僅人員規模大,陣容整齊,工作細致塌實,而且代理量和在售工程在XX的代理公司里也是最大的.

今年完成的銷售籌劃和代理業務包括:公園道,世博,明日城市,云大知城,茉莉唐朝,智者的山丘,大溪地,索羅大湖區住宅,街道的眼睛,五大洲別樣院景,時光俊園等.

現在的恒通是“XX恒通〞，原來的老恒通是“XX恒通〞，哈哈。好象“XX恒通〞的商標持有人還是優勢……

01年從恒通別離出來后，專注地產廣告市場，02年根本做到市場領先，03年理想小鎮一個工程讓目前XX牛氣沖天的三家公司：優勢時代、金石創業、包豪斯都進入了一個高增長期，04年翻開報紙，根本50%地產廣告都看到優勢時代的落款，同年，優勢開場介入地產的深度效勞，個碧石投資參謀創生，優勢開場走地產效勞集團化的道路，04年可以說是優勢極度瘋狂和囂X的一年，當時的XX地產廣告屆，優勢如鶴立雞群般優勢明顯，05年是優勢利潤增長最快的一年，公園道1號、12顆橡樹莊園，兩個工程讓優勢在銷售代理上賺了個盆滿缽滿，但由于涉足銷售代理限的過深，廣告代理上逐漸被追趕者趕上，05年10月對優勢來說是一個明顯的劃分坎，新亞洲體育城的廣告代理權被主要競爭對手恒通廣告取代，優勢在XX廣告市場也從霸占5年之久的NO`1逐漸轉變為NO`2。05年年底，優勢的廣告市場第一的位置被老東家恒通廣告取代。06年，從年初開場，優勢開場與恒通明顯的搶奪失地，滇池衛城是較為明顯的一個攻擊工程，優勢也在競標中以1分優勢勝過恒通，取得了萬達滇池衛城的廣告代理權，但由于專業和公司文化與萬達的老大哥姿態很大的不對位，僅僅一個月，優勢就從萬達退出，目前萬達的廣告代理據傳依然是由恒通做。不過06年，云大知城、大溪地、茉莉唐朝、智者的山丘、時光俊園、別樣院景、明日城市、世博生態城、桫欏的大戶區住宅、野鴨湖假日小鎮…………數十個工程幾乎同期高調亮相，一下子讓XX地產屆的眼光又再次重點關注優勢時代，到9月份，優勢同步的8個工程亮相房交會，向行業宣稱：優勢回來了。

客觀評價，優勢一向以嚴謹、專業取得客戶認同但是在效勞領域過于自負的缺陷也讓優勢損失了不少客戶，荷塘月色如此、滇池衛城如此，如果優勢今后能完善自己的客戶效勞體系，相信優勢的未來會更為光榮。

最后，談一下優勢的老東家，恒通廣告。

恒通廣告：93年，恒通組建，不過組建初期，恒通主要效勞對象為煙草、金融，根本沒有涉足地產廣告領域，之后彭志華進入恒通………………關于優勢與恒通之變不做評價，孰是孰非也無法簡單評價.01年，恒通再次創業，03年開場，恒通開場進入地產廣告市場，04年：金域藍灣、怡泰A區、嶺東紫郡一期、滇池衛城……恒通04年為快速擴X打下了堅實的根底，05年的地產廣告屆是屬于恒通的一年，這一年，恒通從競爭對手手中搶食了N個工程、實力北岸、酈島佳園、中環金屆莫不如此，最為有象征性的就是新亞洲體育城，10月份，恒通從優勢手中把新亞洲體育城的廣告代理權奪走，從那時開場，XX地產廣告的NO`1也從優勢時代變為了恒通。進入06年，恒通同樣快速開展，但應對競爭對手的攻擊，恒通劣顯手段單一，導致地產廣告市場拓展緩慢，在當前的廣告屆，行業內已經不是不進那么退，而是進步慢那么退，所以06年恒通的市場領先地位很快被優勢趕上，從而形成目前334的地產廣告格局。

以上數言，有局部言語會讓同行業內的人士不太爽，在此聲明，寫此文章，僅僅是為了讓更多的老百姓了解局部地產中介效勞市場，接下來，簡單介紹一下房地產的銷售代理中介效勞市場。

2、商品房銷售代理及營銷參謀市場

目前的XX房地產市場，據不完全統計，60%的商品房工程為開發商自行銷售，銷售代理商品房工程約占40%，主要原因在于，目前在XX占有市場主導地位的房地產開發商，包括江東集團、中產地產、銀海地產、俊發地產、中林地產等中大型房地產開發商都有自己完善的銷售團隊和籌劃團隊，而像世紀城、新亞洲體育城、大商匯、滇池衛城等大型房地產工程那么是開發商自行銷售或是從外地聘請參謀公司進展銷售參謀指導，如新體的XX博智。這在很大程度上壓縮了XX商品房銷售代理市場，然而就算僅有40%的房地產工程聘請銷售代理公司進展營銷參謀和銷售代理，按照2005年XX商品房銷售金額為180億元計，商品房銷售代理總額達72億〔此數據未經詳細核實，但具有較強的推論指導意義〕，按照目前XX商品房銷售市場的正常銷售代理費2%，那么XX房地產市場的銷售代理費用總額為72億元×2%=14400萬元。

目前，XX房地產銷售代理市場從市場表現上看，進展接盤代理銷售的主要有四類公司，

XX外鄉經紀公司：包豪斯、XX易事達、金石創業、XX春水堂、中天世紀……

外來中介機構：XX至祥、XX德思勤、合富輝煌、XX天方、藍石……

松散型組織：格瑞特、海仕置業、龍河智能、易策房產營銷……

廣告介入型機構：個碧石投資參謀、觀筑營銷機構……

根據不完全統計，以上四類公司的市場占有份額如下表〔數據資料來源于2005年XX秋季房展會統計資料和2006年3月市場在售房地產工程統計資料〕：

〔重點強調：以上數據資料的準確性還需要詳細落實，但從市場分析角度出發，以上數據具有一定的準確性和可參照性，具有較強的市場分析指導意義〕

隨著XX至祥的跳躍式開展，目前XX房地產市場的銷售代理市場份額已經逐漸被外來中介構造搶占，XX外鄉機構由于具有關系優勢和資源優勢，目前還可以占據銷售代理市場的半壁江山，值得注意的是，1、松散型組織——由2到3個房地產行業從業經歷豐富的專業人士組建的非公司型工作室和私人籌劃機構和2、廣告介入型機構——廣告公司組建成立的銷售代理/銷售參謀公司機構，這兩類房地產中介效勞機構開場逐漸搶占市場份額，他們多數通過低價和資源關系進展市場占領，較為典型的為優勢時代關聯公司個碧石投資參謀和觀瀾傳播關聯公司觀筑營銷機構，前者為彭志華下屬企業，后者為段云參股的營銷機構。這兩個公司的典型特征是通過廣告接洽和與開發商進展整合推廣合作關系建立后，向開發商重點推出營銷籌劃機構，借以實現房地產工程的銷售代理介入。

目前，XX房地產銷售代理市場表現十分強勁的主要是XX至祥、包豪斯置業機構和金石創業三家，這三家公司根本占有目前XX房地產銷售代理市場30%的市場份額，尤其XX至祥，通過匯都國際和新干線兩個工程的成功操盤經歷，目前在XX房地產銷售代理市場上占有十清楚顯的經歷優勢和與開發商洽談的經歷資本，該公司在商業投資型樓盤銷售推廣方面具有獨特和領先的操盤經歷和優勢，現階段該公司的商品房銷售代理工程近十個，在銷售代理市場上占有明顯的領先優勢。包豪斯置業機構為外鄉代理公司中銷售執行力最強的中介代理機構，其銷售執行的專業優勢目前在XX占有明顯的領先優勢，由于該公司有理想小鎮、傲城、水岸藝城等工程的成功全盤銷售案例，許多滯銷樓盤和銷售難度較大的住宅工程皆對包豪斯有較大的合作傾向，目前該公司的商品房銷售代理工程有約6個。金石創業為XX房地產市場上最具有號召力和營銷籌劃操盤經歷的營銷參謀公司，該公司與XX至祥和包豪斯最大的不同在于該公司僅從事產品參謀和營銷參謀，